贵阳市星竹园项目策划书doc40(1)10787.docx

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1、贵阳市星竹园项目策划书一项目分析（一） 项目概况1.位置：项目地地处贵阳阳市大营营坡地区区，筑新新路与贵贵乌北路路交汇处处， 距距贵州日日报社、大大营坡车车站仅3300米米。2周边设设施学校：贵乌乌小学、宅宅吉小学学、实验验幼儿园园、实验验小学、二二十三 中、六六中、财财校、商商专、医医学院、实实验二中中菜场：百花花山菜场场、贵乌乌农贸市市场医院：贵医医附院、医医学院、市市五医其它：神奇奇假日酒酒店、神神奇星岛岛酒店、新新联酒店店、思君君超市、 黑马马装饰材材料市场场、相宝宝山家具具市场、市市北供电电局交通：7路路、122路、117路、118路、770路、776路、664路、882路、 677

2、路、773路3项目技技术指标标总占地面积积：62270平平方米总建筑面积积：1225144平方米米容积率：22.0建筑密度：30.3绿化率：336总户数：1153户户（其中中41户户为回迁迁户）（二）项目目机会点点1市场有有空间贵阳，作为为大西南南开发的的前沿，在在国家提提供有利利政策的的前提下下，市场场对具有有特色，综综合素质质较高的的精品小小区有较较强的承承接力。随随着外来来的和本本地经营营的成功功人士、高高级白领领的不断断扩大，面面向他们们而建的的讲求整整体规划划，理念念设计，功功能配套套先进的的高尚住住宅小区区，将有有一个持持续成长长的市场场空间。2有策划划前置观观念很多发展商商是在项

3、项目建起起来后才才想到销销售，销销售不畅畅才想到到促销，促促销未果果而想到到整体策策划，也也有的发发展商开开盘前有有整体规规划，但但开盘后后策划理理念的贯贯彻实施施不到位位，致使使项目虎虎头蛇尾尾，市场场中烂尾尾楼众多多，而贵贵司目光光敏锐，注注意到“凡事预预则立”从各方方面整合合社会精精英资源源，贯彻彻如一，使使项目有有的放矢矢，自然然先机在在握。（三）项目目问题点点1发展商商尚未有有较高知知名度现时贵阳的的房地产产业已经经进入了了规模和和品牌的的竞争阶阶段，而而贵司目目前在业业界尚未未有较高高知名度度建议：需要要和实力力较强的的代理公公司、设设计公司司、物业业管理公公司合作作，共同同创造出

4、出精品楼楼盘，在在项目的的推广中中逐步营营造和树树立发展展商和项项目的品品牌。2项目市市场定位位不够清清晰3.项目没没有锁定定目标客客户群项目的市场场定位与与目标客客户群是是相辅相相承的，一一个清晰晰的市场场定位可可以直接接吸纳目目标客户户群的注注意度。反反过来说说，没有有确定的的项目客客户群就就很难确确定项目目形象定定位与市市场定位位，这是是该项目目是否成成功销售售的关键键，同时时也是价价格是否否可以拉拉高的重重点。4项目需需要系统统性的全全局统筹筹项目的形象象定位与与市场定定在贵阳阳房地产产市场还还没有前前期炒作作过，它它推出时时很难在在短期内内让市场场接受。为为了避免免销售期期间过长长，

5、增加加许多不不必要的的费用；同时也也为了发发展高能能在较短短的时间间内回笼笼资金作作再投资资，该项项目需要要系统性性的全局局统筹，有有效整合合各种优优势资源源，才能能达到一一气呵成成的效果果。二、贵阳房房地产宏宏观市场场分析：(一) 220000年贵阳阳房地产产发展分分析：2000年年贵阳房房地产将将面临前前所未有有的发展展良机，与与全国许许多城市市相比，贵贵阳房地地产业形形势一直直较好，前前几年空空置房比比例在115%左左右，近近几年空空置年率率一直较较低，这这与国家家支持房房地产业业发展的的政策逐逐步完善善有关，也也与百姓姓住房消消费观念念的加强强和房改改的深入入，住房房信贷投投入增加加，

6、开放放住房二二级市场场，减免免部分税税费等有有很大关关系。贵贵阳市的的房地产产市场价价格近年年来呈稳稳中有升升趋势，尤尤其是中中心区房房价，高高层多层层升幅不不同，多多层升幅幅更大，究究其原因因，由于于市区土土地供应应减少而而使市区区商品房房（尤其其多层）供供应相对对减少，因因而市区区房价上上扬在所所难免。市市民将应应改变过过去那种种不愿离离开中心心区居住住的观念念，目光光朝城郊郊结合部部环境好好配套设设施齐全全的住宅宅小区转转移。乌乌当、白白云、小小河地区区的房地地产开发发潜力很很大，现现在交通通道路又又有了很很大改观观，老百百姓住房房投资升升值保值值的观念念加强，会会有更多多的市民民将余钱

7、钱投向房房地产，从从这个角角度上看看，20000年年的筑城城楼市将将会出现现新的发发展势头头。(二) 220000年贵阳阳市房地地产发展展趋势1. 房价将适度度上扬；2. 土地交易活活跃，“换手”量增大大；3. 花溪等郊区区置业者者增多；4. 多层住宅精精品楼盘盘将会增增多；5. 高层公寓将将更多采采用新技技术、新新设备；6. 空置积压房房会特价价优惠抛抛售；7. 房屋置换量量大大增增加；8. 中华路住宅宅的交易易将日渐渐火爆，商商业气氛氛日渐复复苏。(三) 贵贵州将推推进住宅宅产业化化贵州属联合合国土地地警戒线线以下的的省份，而而住宅又又多是砖砖混结构构，为什什么？因因为便宜宜，这就就很矛盾

8、盾。按市市场物以以稀为贵贵的原则则，土地地稀缺的的必然结结果是砖砖的价格格应较高高，住宅宅产业化化的推进进就要“纠正”这种错错误。住住宅产业业化的推推进，实实际上是是在告诉诉企业如如何看市市场的问问题。比比如说，出出台以经经济适用用房建设设为重点点的政策策，实际际上是告告诉开发发商目前前市场需需求中，中中低水平平的消费费仍是主主流。住住宅产业业化的推推进涉及及面还很很广，各各地的实实际情况况，也有有差异，但但首先应应该强调调的是观观念更新新。据了了解，许许多省份份在机构构改革中中，已有有意增设设省级中中心。住住宅产业业化的推推进是一一个过程程，也是是一个必必然的发发展趋势势。（四） 贵州省省2

9、0000年居居民住房房消费状状况1. 2000年年贵州省省将重点点启动居居民住房房消费，实实际上是是在去年年居民住住房消费费居领导导地位之之后的延延续和发发展。目目前，据据称房管管部门仍仍有600万M22存量房房。因而而盘活存存量有大大量工作作要做。而而通常手手法是通通过减免免、补贴贴税费降降低交易易门槛，房房改房暂暂缓交土土地收益益金亦可可入市等等办法。存存量房大大多存在在位置、房房型、配配套等不不理想之之外，因因而以合合理价格格出售是是最好的的方法之之一。房房管部门门将会有有更大的的动作，更更优惠的的政策刺刺激，从从而盘活活存量，促促进二、三三级市场场大力发发展。2. 贵州省经济济适用房房

10、投资成成倍增长长，房改改刺激是是主因。贵贵州省经经济适用用房去年年完成投投资200.766亿元，较较上年增增长1008%，并并带动其其它相关关住宅产产业投资资增加一一倍以上上。出台台了以存存量补贴贴为特点点的住房房分配货货币化方方案及主主要立足足于中低低收入家家庭的住住房供应应体系等等措施，有有力带动动了经济济适用房房的建设设。据统统计，去去年贵州州省共完完成住宅宅总投资资37亿亿元，比比上年增增长900%。住住房新开开工面积积4800多万MM2，竣工工面积近近4200万M22，分别别比去年年增长664%和和56%。其中中经济适适用房约约占全省省新开工工面积的的80%，较上上年增长长95%，经

11、济济适用房房竣工面面积占住住房竣工工面积的的75%，是商商品房竣竣工面积积的2.7倍。（五）贵贵阳房地地产郊区区化发展展成为趋趋势随着贵阳市市两城区区旧城改改造的基基本完成成，市中中心区土土地资源源越来越越稀缺，特特别是今今年市政政府严格格控制市市区土地地的批租租，使市市中心土土地供应应更趋紧紧张。与与此同时时，国家家取消福福利实物物分房，实实行住房房分配货货币化，增增加住房房信贷的的投入，开开放住房房二级市市场，减减免部分分税费等等一系列列措施，极极大地提提高了群群众改善善和购买买住房的的积极性性，住房房开始成成为人们们最大消消费。面面对这一一市场局局面，开开发商们们跃跃欲欲试。据据悉，贵贵

12、阳这样样一个不不大的城城市，现现已注册册4000多家房房开企业业，仍有有不少从从事其它它行业的的企业家家，准备备进军房房地产，贵贵阳近年年来的房房地产发发展势头头使深圳圳、广州州等地的的诸多房房地产商商“抢摊贵贵阳”已成为为共识。在在目前市市中心地地带土地地供应十十分紧缺缺的情况况下，开开发商们们开始把把目光投投向郊区区地带，沙沙冲路至至小河一一线及小小河一带带，花溪溪一带，贵贵钢至二二戈寨沿沿线，省省政府背背后小关关一带，二二桥至贵贵工一带带，这些些昔日不不被看好好的土地地资源纷纷纷升值值，一块块土地，好好几家房房开公司司“较劲”，市郊郊房地产产开发“行情”看涨已已成为不不争的事事实。以以中

13、天花花园、榕榕筑花园园等为代代表的城城郊物业业，代表表着一种种以城郊郊结合部部绿色和和环境文文化为主主要特征征，倡导导回归自自然，脱脱离城市市喧嚣，通通过绿色色环境和和整体平平面规划划的主要要内容及及人性化化“以人为为本”为卖点点的突出出特点，从从内涵、价价值上更更加符合合广大中中低收入入消费群群需求，故故销售都都比较红红火，同同时，筑筑城郊区区住宅的的文化板板块正在在形成，市市民居住住城市中中心的传传统观念念正在发发生变化化，投资资者越来来越重视视物业的的环境，配配套设施施和物业业管理，郊郊区地块块大有可可为，关关键是你你怎样去去做。（六）贵贵阳市220000年1-6月批批准商品品房预售售情

14、况13月：栋数：31 建筑筑面积：178879442.887M2其中批准预预售非住宅申报预售价价7811227.66M23100-150000 元/MM2住 宅申报预售价价10068815.3M21500-30000元/M2抵押登记信信息在建工程项项目16宗145288.7MM23110万万元个人房产抵抵押122宗132922.5MM22188.8万元元个 人 按按 揭741宗753811.1MM2106444.6万元元46月商商品房预预售信息息（单位位：平方方米，元元/平方米米）批准商品房房预售其 中 批 准 预 售栋 数建筑面积非住宅申 报预售价住 宅申 报预售价386925774.660

15、964655.1333000-16600005961009.4471300310004月6月月商品房房预售信信息（单单位：平平方米，万万元）名 称单 位 购购 房个 人 购购 房住宅营业办公住宅非住宅户 数9611922193面 积1827.145902.13238.8852218221.668179333.222交易额354.9951890.3966.400427300.9448533.754月6月月抵押登登记信息息（单位位：平方方米、万万元）类别户数建筑面积金额在建工程项项目35358055.900119188.000个人房产抵抵押237263722.9554305.40单位房产抵抵押46

16、1142225.007136255.000个 人 按按 揭13941196553.993221600.600三、贵阳市市房地产产微观市市场分析析：（一）从市市场板块块角度分分析贵阳市的房房地产市市场从价价位等不不同层次次进行分分类,可分三三种不同同的区域域板块：中华路路板块、环环市路内内(除中华华路)板块、环环市路外外围板块块。1） 中华路板块块(均价36600元元/M2左右)作为贵阳的的商业中中心,也是贵贵阳市房房地产开开发的重重点区域域,近两来来一直是是房地产产的热点点市场,房地产产业在本本区域得得到了飞飞速发展展,同时引引进了先先进、超超前的开开发理念念,对推动动贵阳房房地产业业起了巨巨

17、大的作作用,因此本本区域的的物业较较被消费费者所接接受,成为贵贵阳市民民众望所所归的置置业地带带,置业区区域物业业价位不不断上升升,由于开开发相对对过量,处于供供过于求求的状态态,加上价价格提高高增加了了置业的的门槛,因此现现阶段该该区域处处于竞争争的炽热热化状态态。2）环市路路内(除中华华路)板块(均价24480元元/ MM2左右)此区域有强强烈的市市区概念念,据敞司司的了解解,贵阳市市民多数数喜欢居居住在市市中心或或副中心心地段。由由于市中中心的房房价高企企,该区域域成为众众多贵阳阳市民首首选的位位置,因此它它的房地地产市场场还存在在极大的的发展空空间2） 环市路外围围板块(均价17750

18、元元/ MM2左右)环市路外围围的部分分地区给给人一种种郊区的的感觉,物业普普遍处于于中、低低档水平平,由于价价格低,为中低低薪阶层层所接受受;特别贵贵阳的西西部准备备开发一一个金羊羊小区,因此郊郊区的房房地产市市场商机机无限,但要把把握好时时机。（二）从房房地产实实体分析析贵阳的房地地产实体体如建筑筑物、园园林、道道路等硬硬件设施施都处于于一种初初级阶段段,与西部部大开发发的贵阳阳城市不不是很匹匹配,部分小小区虽然然借鉴选选进的建建筑理念念,但实操操能力还还有一段段距离,也只能能处于表表的模仿仿阶段,精品物物业在贵贵阳市存存在很大大的市场场空间。（三）从项项目包装装推广手手法分析析1） 策划

19、及项目目包装理理念有超超前意识识,但建筑筑商对精精品的筑筑造不能能匹配社社区的概概念,因此整整体性的的效果不不明显;2） 部分项目的的前期策策划水平平比较高高,但营销销阶段专专业人士士往往没没有介入入,或者介介入不深深,因此好好的策划划方案得得不到实实操的验验证,这是造造成个别别楼盘销销售不力力的原因因;3） 项目的全程程营销缺缺管乏系系统性,连贯性性等,停留在在某个阶阶段的促促销,对品牌牌的塑造造带来很很多不利利因素,同时也也没有达达到整合合营销的的效果。（四）从房房地产发发展的成成熟度上上分析贵阳市房地地产业处处于成熟熟的阶段段,开发意意识,建筑水水平、物物业管理理等落后后沿海发发达地区区

20、5-110年,但也有有个别楼楼盘开发发理念比比较前卫卫,造成市市场参差差不齐。从从一个城城市经济济发展角角度来看看,每个行行业的发发展都有有一定的的阶段性性,消费者者对新事事物的了了解,接受也也有一过过程。因因此超前前的物业业开发具具一定的的风险性性,同时也也具超额额利润回回报的可可行性,这就要要对物业业作前期期适度超超前的开开发研究究与本地地市场作作恰到好好处才是是成功的的关键,否则项项目会出出现虎头头蛇尾的的现象,以至于于造成后后期烂尾尾。这一一点对本本项目有有很大的的借鉴意意义。（五）从价价格定位位上分析析贵阳市楼盘盘项目的的价格基基本上顺顺应市场场价格进进行定位位,即在一一个区域域市场

21、价价格范围围内定价价,这反映映了市场场处于不不成熟的的发展中中阶段,同时给给本项目目的价格格浮动预预留一定定的空间间,因此发发掘区域域经济文文化和建建造精品品成为项项目高档档物业定定位的关关键。（六）从消消费群体体上分析析不成熟的市市场,消费者者的置业业观念必必然滞后后,处于感感性阶段段,还没有有形成理理性置业业观念,因此,本项目目在推广广时应认认引导置置业者的的消费观观念成为为主导思思想。四、贵阳市市楼盘广广告分析析楼盘名称广告诉求点点广告内容要要点评析银通山庄入主银通,财福享享通1) 千禧园概念念2) 即将现楼的的优势3) 体现其综合合素质的的品牌如如:服务务,环境境,配套套,交通通,设计

22、计,位置置.4) 小区规划图图,体现现社区概概念此楼盘诉求求点过多多,又没没有可支支撑的要要素,因因此体现现不了它它的楼盘盘独特性性友谊花园梦中家园就就在这里里1) 展示会地点点贵阳友友谊集团团2) 顺在时代广广场做SHOOW之之势再推推出精品品楼.3) 借迎国庆,贺中秋秋时机推推盘.该盘能抓住住时机推推盘,但但推盘的的连续性性不够强强,浪费费之前宣宣传之势势.立云大厦酒店式小型型公寓1) 可自住出租租参与酒酒店经营营2) 一年后三年年内可原原价回购购3) 10月8日日后部分分房价上上调100%4) 星级标准的的居室5) 一份自尊一一种骄傲傲6) 三万万元作酒酒店业主主开发商有比比较前卫卫的经

23、营营理念免费住住三年,但没没有金融融机构支支持作保保障,因因此不能能给到置置业者信信心中天宅吉大大厦让你免费费住三三年1) 开全国先河河的高层层全包式式住宅2) 现金概念3) 小区配套贵贵阳第一一4) 立体绿化,叠泉水水景在户型设计计上比较较超前,对市场场有引导导的作用用;但过过多宣传传其它方方面因素素,而应应该侧重重体现跃跃式户型型带来的的一种与与众不同同的生活活空间.银海大厦千呼万唤大大公开,发售价价28880元/m2起1) 中华北路与与黔灵东东路交汇汇黄金地地段2) 平层,错层层,跃层层的户型型3) 赠送电话,有线电电视, 对讲门门铃,煤煤气入户户,互联联网络入入户等 该项目以22880

24、0元/MM2的低价价入市造造势,而而且又赠赠送多件件物品作作优惠措措施,本本来可以以促销,但没有有限定时时间,因因此目标标客户群群多数会会处于观观望状态态.楼盘名称广告诉求点点广告内容要要点评析时代名仕楼楼1) 享不尽的都都市风情情2) 高贵典雅,婷婷玉玉立1) 精美样板房房敬请参参观2) 1600MM2的高级级观光会会所3) 24小时中中央供热热水系统统4) 居都市之巅巅,全景景观落地地大玻5) 电子遥控门门锁在广告画面面上可以以看到一一个婷婷婷玉立的的女士与与项目外外观的相相对比，一一语双关关，衬手手钻石广场1) 南明河畔,贵阳外外滩2) 钻石广场,甲秀天天下3) 龙腾盛世,惟我独独尊1)

25、 选择的七大大理由:地段,自在,轻松,便利,星级,享受,实力2) 大南广场的的标志性性建筑3) 七成三十年年按揭4) 成就一生的的荣华与与富贵能尽量借周周边的配配套优势势进行推推盘,塑塑造大南南，广场场的标志志性建筑筑,但作作为标志志性建筑筑要具备备什么?为什么么?没有有将支持持点宣传传出去.中天广场1) 欧陆风情,典雅气气派2) 登峰造极3) 缔造经典的的欧式高高层建筑筑群1) 最有价值的的文化配配套2) 最具完美的的生活配配套3) 最大规模的的休闲配配套4) 最高档次的的物业配配套5) 购买中天广广场房产产可采用用旧房置置换新房房的办法法中天广场由由于规模模大,又又具中天天集团的的品牌,地

26、理位位置相对对优越,因此极极度塑造造经典高高尚社区区;但广广告推广广手法没没能将气气派和身身份尊贵贵一面体体现出来来千禧苑千禧经典,尊贵华华庭1) 城市中心唯唯一拥有有花园广广场的高高尚住宅宅2) 今日集团(香港)有限公公司特别别恭贺55月1日日开盘没有塑造其其内涵,素质和和宣传一一种尊贵贵华庭的的品味,但现场场布置相相当不错错楼盘名称广告诉求点点广告内容要要点评析龙港国际中中心1) 投资回报的的最佳捷捷径2) 帮您抓住成成功1) 成立商场经经理部为为业主服服务,打打破传统统的既经经营又投投资2) 引进国内外外名店3) 替业主商铺铺组织竞竞租或拍拍卖会4) 中华中路将将成为步步行街,机会将将越

27、来越越少5) 投资龙港国国际中心心等于购购置一台台印钞机机如果广告中中能宣传传有实力力的业主主进驻,更能具具说服力力,以及及提高市市民投资资的信心心,否则则说再多多也没用用嘉信华庭都市里的校校园,校校园里的的家1) 敬请光临999贵阳阳房地产产交易展展示会CC展区2) 选择家就是是选择一一种生活活方式3) 生活是恬静静开扬,优越尊尊贵,充充满爱,浇灌希希望主题鲜明,但宣传传比较文文字化,缺图像像视觉效效果月亮岩商住住楼您实实在在在的选择择1) 2000年年三月入入住2) 房地产交易易中心22-155室3) 跃式住宅作为这种没没有什么么优势的的楼盘,集中宣宣传力度度 推广广价格,或许效效果能更更

28、好.港天大厦实现梦想只只一步之之遥!1) 净使用面积积比一般般的高44-8%2) 毗邻黔灵公公园3) 感烟自动报报警消防防系统4) 一次性付款款优惠33%作为26880元/M2楼盘做做此种广广告可以以说在市市场上竞竞争力不不强,因因为没有有任何的的生活品品味.楼盘名称广 告诉求点广告内容要要点评析中天花园把风景挂在在窗前的的住居1) 品牌,质量量,服务务,中天天企业诚诚挚奉献献;2) 贵州省唯一一的国家家级城市市住宅示示范小区区;3) 省内唯一大大型,高高品质住住宅小区区;4) 建筑面积778万MM2;5) 山,水,建建筑物,绿化景景观构成成山水画画,风景景就在窗窗前.中天花园为为贵阳房房地产

29、向向郊外发发展起了了典范作作用,虽虽然该盘盘销售不不错,但但其品牌牌的延续续不足使使其成为为住宅的的经典,也就是是物业管管理及配配套所带带的生活活方式不不够理想想天恒城市花花园都市里的花花园,花花园里的的家整个广告版版面只有有鲜花和和楼宇,底色用用红黄色色,衬托托其高贵贵.突出主题花园的的家但但缺乏居居住的理理念.阳光都市做阳光下最最快乐的的人1) 入住在即2) 户型设计,内在质质地,外外部色彩彩,到您您心动的的价位3) 广告画面向向日蔡花花中央为为楼盘,与主题题相结合合广告版面抢抢眼,如如果将心心动的价价位打出出来,可可能会吸吸引到更更多的客客源.经协大厦顶尖地段的的高尚物物业1) 座落人民

30、广广场旁,拥7550000M2绿色;2) 商住办办一体的的综合楼楼;3) 省唯一获建建设部建筑工工程安全全奖工工程;4) 3.1米层层高塑造地段优优势的概概念,但但缺乏楼楼盘素质质与地段段相衬.楼盘名称广 告诉求点广告内容要要点评析九龙花园首席度假式式居住特特区1) 绿色特色2) 回归大自然然3) 跃式,复式式,错式式4) 950元/M2作为如此的的低价盘盘,做出出首席席度假式式居住特特区,应该比比较吸引引置业人人士榕筑花园工薪阶层的的高尚住住宅1) 真诚相约榕榕筑花园园小区;2) 实现梦想,只一步步之遥;3) 1138元元/M22起价;4) 面积1066-3000M22,跃层层,错带带跃层;

31、5) 因为我的光光辉也有有你的光光辉(借借教师节节推盘);6) 营造阳光绿绿意的自自然生活活给您-老师;7) 教师购房优优惠122%.广告内容比比较人性性化,能能抓住工工薪阶层层的心理理,但户户型定位位偏大,与其低低价位相相矛盾.鑫海大厦封顶在即1) 4月10日日前优惠惠价27780元元/M22起;2) 机不可失,欲购从从速;3) 四套配屋顶顶花园的的跃层空空中别墅墅.封顶在即以以优惠价价促销倒倒不如在在限期送送礼品等等,因为为买家还还会期望望之后的的价格下下降.冠竹苑环城线内唯唯一大型型的花园园式住宅宅小区1) 世人关注的的居家之之所;2) 花明天的钱钱,圆今今天的梦梦;3) 六个风格各各异

32、的绿绿色庭院院;4) 离尘不离城城的绿色色家园;广告宣传过过于超前前或夸大大其辞,如果能能把握适适当的超超前度将将会更好好,因为为不至于于让买家家到现场场而失望望.楼盘名称广告诉求点点广告内容要要点评析金辉大厦1) 抹不去的都都市情节节2) 成熟稳重,绅士风风度1) 客厅落地大大玻,全全景观式式房间;2) 24小时中中央供热热水系统统;3) 错层,标准准层,跃跃层;4) 多种户型选选择;5) 电子遥控门门锁.都市情节节没有有什么去去体现;绅士风度的的生活品品味没有有塑造.温州公寓1) 首座全欧式式设计2) 首座天文观观景台1) 拥南明甲秀秀之美景景;2) 聚东山仙人人之灵气气;3) 居住不仅是

33、是有屋而而居,而而是美美居;4) 强调人与空空间的亲亲和;5) 借西部开发发将成各各热点衬衬托自身身楼宇,也将成成名热点点.广告策划能能使楼盘盘具有文文化内涵涵,而它它的目标标客户群群又是注注重素质质的,可可以说比比较成功功.逸豪峰黄金宝地,商机无无限1) 住宅全为错错跃式结结构,单单元独立立电梯;2) 楼顶花园,游泳池池;3) 儿童乐园,平台花花园;4) 空中楼阁式式停车场场;5) 各行业自助助模式,用于医医疗,美美容,办办公,饮饮食等.项目引用了了有新意意的概念念如自自助模式式等,但促销销手法欠欠缺.楼盘名称广告诉求点点广告内容要要点评析新大陆广场场1) 贵阳,明天天发现新新大陆!2) 都

34、市正中心心,成功功新起点点.3) 聚焦新大陆陆贵阳,今天.4) 涌向新大陆陆贵阳今今天.1) 坐拥中心方方可纵览览全局,领悟先先机;2) 居住中心,事为业业半径定定会宽广广无限;3) 五大全新豪豪宅理念念:全机机关报中中心地位位,全新新欧陆风风格,全全新会所所内涵,全新健健康户型型,全新新智能管管家;4) 为力争超越越一切,追求全全新生活活的您奉奉现.首先给市民民新大大陆的的悬念,而且版版是竖向向半版,比较抢抢眼,色色彩和画画面比较较能突出出主题.中天星园1) 智能化生活活享受,唾手可可得(智智能篇)2) 打开水龙头头,就是是纯净水水(净水水篇)3) 美丽的绝对对(环境境篇)1) 舒适,安全全

35、,实用用,高品品位,超超质;2) 高品质的生生活体现现于高品品质的生生活细节节;3) 中天房产第第四代产产品;4) 360O全全方位的的绿公视视野感受受,国际际文明居居住标准准的数码码房产;5) 公园式的生生活环境境,酒店店式的舒舒适感觉觉;6) ISO90000质质量认证证的物管管.中天星园在在广告推推广中都都是以大大手全版版形式出出现,体体现它的的实力,塑造它它的品牌牌,及高高素质社社区,能能使业主主的身份份有自豪豪感,从从而增加加了附加加值使价价位在同同地段中中远远高高出.五、个案分分析景藤堡地点:大营营坡贵开开路一侧侧,毗邻邻友谊花花园和贵贵开花园园及本项项目规模:占地地20余余亩,建

36、建筑面积积260000平平方米绿化率: 53竣工日期:20000年110月装修特色:外立面面淡黄色色面砖,铝合金金窗框和和淡蓝色色玻璃幕幕墙 配套:考虑虑功能性性和景观观性1、 休闲会所；2、 运动中心；3、 主题园景；4、 住处传输平平台市场形象定定位: 个性性化的现现代数字字家园广告语: 幸福ee时代 与幸幸福联网网相对本楼盘盘优势分分析：1、 建筑风格：打出欧欧式建筑筑和欧式式园林设设计基调调，采用用变维建建筑专利利技术，采采取荷兰兰鹿特丹丹乡间小小镇居民民的风格格；2、 配套设计除除了会所所、运动动中心外外，引入入主题园园景景观观；3、 提出现代家家居数字字生活，营营造因特特网数字字信

37、息传传输平台台。相对本楼盘盘劣势分分析：1、 数字化生活活与目标标客户群群不是很很匹配；2、 没有重点体体现变维维跃式户户型带来来的一种种与众不不同的生生活；3、 户型偏大，使使其的总总价偏高高 华宇世纪花花园案例例：该项目位于于清溪路路段以南南的位置置，距马马路仅11020米米，离花花溪公园园也不过过4000米左右右。总建建筑面积积约5万万平方米米，绿化化率超过过35%，18800平平方米的的停车场场，15500平平方米的的康体中中心，商商务中心心、家政政中心、诊诊所及保保安设施施等。该项目于220000年4月月份开工工，5月月份正式式推出市市场，第第一期推推出西边边的几幢幢楼宇，由由于其地

38、地理优越越，再加加上目前前郊区楼楼盘逐步步走俏的的趋势，因因此其推推盘至今今，销售售业绩比比较好。1华宇世世纪花园园推出市市场的形形象是：浓缩自然生生态平衡衡美的超超前住宅宅小区推广的广告告语：真山真水的的自然家家园生态平衡的的花园小小区起居如度假假的居家家乐园2华宇花花园推广广手法： 借人类发展展到物质质文明高高度发达达的211世纪，生生态遭到到人们的的严重破破坏（贵贵阳如贵贵钢、电电厂等的的污染）。久久居城市市倍受噪噪音喧嚣嚣危害，呼呼唤真山山真水，回回归自然然，成为为人们追追求的梦梦想。与与项目自自然生态态平衡美美的形象象定位相相呼应。 塑造“世外外桃园”，这里里有鸟儿儿的轻鸣鸣，这里里

39、没有拥拥挤狭窄窄的街道道，只有有宽敞，幽幽静“私家马马路”，这里里没有漫漫天的尘尘埃；只只有泥土土和鲜花花的芳香香。极力力打击城城区居住住环境来来衬托自自身楼盘盘的环境境质素。 塑造项目一一年四季季如春的的自然环环境。 借花溪公园园来塑造造项目“起居如如度假”的形象象，再极极力推广广小区设设计的生生态化式式绿化结结构，几几十种奇奇花异草草和珍贵贵树木，营营造出一一个天然然的大空空调，四四季鸟语语花香，推推窗就见见绿色，出出门就是是花园，真真山真水水的大自自然超值值享受。 推广的生活活方式：市区工工作、郊郊区生活活。 产品策略：a) 依山而建的的住宅楼楼呈“步步高高”生态式式立体布布局。每每一幢

40、楼楼，每一一间住房房都能充充分享受受阳光、雨雨露和风风。开放放型的落落地大窗窗户，四四面来风风。b) 采用欧式经经典设计计与浮雕雕、喷泉泉、空中中花园，“主题式花园屋苑”，追求人与自然的和谐交流。 户型定位“标准户户型、复复式跃层层到变维维式住宅宅”，从662到2200平平方米的的户型面面积。3项目评评述 项目的的规划为为后落的的兵营式式设计，推推广的主主题不够够准确，而而且支持持点不足足，由于于其地理理位置的的优越等等因素使使其业绩绩不错，一一旦同区区域有规规划设计计比其优优势的楼楼盘，将将对其后后期销售售造成极极大的威威胁。银通山庄案案例：银通山庄位位于宅吉吉路段，在在省老干干部活动动中心

41、旁旁，小区区规模119幢多多层建筑筑。青山山环抱，位位置得天天独厚，是是此区域域楼盘中中较具规规模的楼楼盘，由由于其规规划设计计相对适适合市场场，因此此销售业业绩比较较理想。1银通山山庄推出出市场的的形象是是：以“入主银银通、财财福亨通通”与“千禧园园”形象定定位推出出市场2推广策策略1) 产品策略采用欧陆风风格的建建筑设计计，色彩彩上比较较清朗，具具高雅的的品味，比比较适合合市场。2) 价格策略以18000元/MM2的低价价进入市市场，由由于其整整体规划划上比较较前卫，又又以低价价入市，因因此市场场反应热热烈。3) 推广手法a. 借千禧年时时机以“千禧园园”主题推推出市场场，比较较吸引置置业

42、者的的注意力力。b. 以后下几大大优势推推向市场场位置：得天独独厚，龙龙脉宝地地设计：欧陆风风格，以以人为本本交通：紧连闹闹市，交交通便捷捷配套：配套齐齐全，生生活方便便环境：青山环环抱，高高层视野野服务：服务到到位，居居者舒心心c. 银通山庄在在报纸广广告推广广中，以以规 划 设计为为表达方方式，较较具优势势，但主主题不够够明确，不不能形成成概念，因因此其品品牌难以以塑造，其其价格的的升值空空间也不不大。长冲小区案案例： 长冲冲小区（沙沙河花园园）位于于贵阳市市北郊沙沙河，是是贵阳市市具有一一定规模模的经济济适用住住宅小区区之一。小小区北靠靠茶店中中天花园园，西靠靠贵州省省植物园园，东靠靠大

43、营坡坡，南靠靠贵阳林林汽宿舍舍。占地地面积330公顷顷，总建建筑面积积36万万M2，可容容纳45560户户居民，小小区分四四期开发发，绿化化率达331%。第一期， 沙河花园占占地477亩，建建筑面积积6.33万M2，住宅宅8200套，九九五年底底竣工，九九七年底底售完。第二期， 占地1800亩，建建筑面积积12万万M2，可容容纳15527套套。九七七年八月月竣工，九九八年底底售完。第三期， 占地1955亩，建建筑面积积13万万M2，住宅宅16225套，已已售100万M22。第四期， 占地63亩亩，住宅宅5888套，计计划20000年年7月开开工。 整个个小区配配有小学学、中学学、托幼幼、商业业

44、服务，物物业管理理，水、电电、气配配已逐渐渐完善。有有公汽220、111、667、770等车车直达小小区，交交通便利利，生活活方便，子子女上学学在小区区内一应应得到解解决。小小区销售售提供银银行按揭揭服务。成成为贵阳阳市住宅宅一个热热点。此项目属经经济适用用房，均均价在11200012880元/M2，将对对商品房房市场形形成一个个极大的的冲击，同同时也将将分流部部分本项项目的目目标客户户群。世纪园案例例： 世纪纪园属经经济适用用住宅小小区，位位于贵阳阳市北郊郊蛮坡，是是目前贵贵阳市最最有规模模的经济济适用小小区，规规划总占占地377公顷，总总建面积积40万万M2，可容容纳50000户户居民。小小区绿化化率高达达32%，区内内中小学学、幼儿儿园、体体育娱乐乐设施、水水、电、气气配套，商商业服务务，文化化艺术等等配套齐齐全。整整个小区区分为三三期开发发：第一一期100万M22，于220011年底全全部建成成。1自然环环境 各组组团形成成独立的的庭院，以以春、夏夏、秋、冬冬的花卉卉命名并并进行营营造。整整个小居居都洋溢溢在如诗诗如画的的景致之之中，小小区绿化化和后山山翠绿的的环境相相协调，揉揉合都市市便利与与郊区自自然气息息。2设计 户型型452