房产抵押贷款可行性报告.doc

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1、房产抵押贷款可行性报告【引言】在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人和受押者都不能随意处理房屋。房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。申请借款金额和借款时间长短确定，一般最高不超过抵押物现行作价的70%。贷款的期限主要有两种：短期建设贷款以建设周期为限，一般3一5年；长期经营贷款15一30年左右。贷款利息实行按季结息的方法，利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。房产抵押贷款是用自己的房产向银行去做贷款，用来装修或者消费类的贷款。 是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷

2、款。与信用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款工程风险程度来决定，整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押，贷方为保证贷款平安而要求取得抵押物的抵押权。【目录】第一局部 房产抵押贷款工程总论总论作为可行性研究报告的首要局部，要综合表达研究报告中各局部的主要问题和研究结论，并对工程的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。一、房产抵押贷款工程背景一工程名称二工程的承办单位三工程的主管部门四工程拟

3、建地区和地点五承当可行性研究工作的单位和法人代表六研究工作依据七研究工作概况1项日建设的必要性2工程开展及可行性研究工作概况二、房产抵押贷款可行性研究结论在可行性研究中，对工程的产品销售、原料供给、生产规模、厂址、技术方案、资金总额及筹措、工程的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性研究结论包括。一原材料、燃料和动力供给二厂址三工程工程技术方案四环境保护五工厂组织及劳动定员六项日建设进度七投资估算和资金筹措八项日财务和经济评价九工程综合评价结论三、主要技术经济指标表在总论局部中，可将研究报告中各局部的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日

4、全貌有一个综合了解。四、存在问题及建议对可行性研究中提出的工程的主要问题进行说明并提出解决的建议。第二局部 工程背景和开展概况这一局部主要应说明项日的发起过程，提出的理由，前期工作的开展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作根底。为此，需将工程的提出背景与开展概况作系统表达，说明工程提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在表达工程开展概况的同时，应能清楚地 提示出本工程可行性研究的重点和问题。一、工程提出的背景一国家或行业开展规划二工程发起人以及发起缘由二、工程开展概况工程的开展概况指工程在可行性研究前所进行的工作情况，包括

5、：一已进行的调查研究工程及其成果二试验试制工作工程情况三厂址初勘和初步测量工作情况四工程建议书初步可行性研究报告的撰写、提出及审批过程三、投资的必要性第三局部 市场分析与建设规模市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个工程，其生产规模确实定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到工程的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。一、房产抵押贷款市场调查一拟建工程产出物用途调查二房产抵押贷款产品现有生产能力调查三房产抵押贷款产品产量及销售量调

6、查四房产抵押贷款替代产品调查五房产抵押贷款专题研究调查六国外房产抵押贷款市场调查二、房产抵押贷款市场预测市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本工程产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定工程建设规模所必须的依据。一国内房产抵押贷款市场需求预测1本产品消耗对象2本产品的消费条件3本产品更新周期的特点4可能出现的替代产品5本产品使用中可能产生的新用途二房产抵押贷款产品出口或进口替代分析1替代出口分析2出口可行性分析三价格预测三、房产抵押贷款市场推销战略在

7、商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场推销战略进行研究。一推销方式1投资者分成2企业自销3国家局部收购4经销人代销及代销人情况分析二推销措施三促销价格制度四产品销售费用预测四、房产抵押贷款产品方案和建设规模一产品方案1列出产品名称2产品规格标准二建设规模五、房产抵押贷款产品销售收入预测根据确定的产品方案和建设方案和建设规模及预测的产品价可以估算产品销售收入。第四局部 建设条件与厂址选择根据前面局部中关于产品方案与建设规模的论证与建议，在这一局部中按建议的产品方案和规模来研究资源、原料、燃料、动力等

8、需求和供给的可靠性，并对可供选择的厂址作进一步技术和经济分析，确定新厂址方案。一、资源和原材料一资源详述二原材料及主要辅助材料供给1原材料、主要辅助材料需要量及供给2燃料动力及其他公用设施的供给3主要原材料、燃料动力费用估算三需要作生产试验的原料二、建设地区的选择选择建厂地区，除须符合行业布局、国土开发整治规划外，还应资源、区域地质、交通运输和环境保护等四要素。一自然条件二根底设施三社会经济条件四其他应考虑的因素三、厂址选择一厂址多方案比拟1地形、地貌、地质的比拟2占用土地情况比拟3拆迁情况的比拟4各项费用的比拟。二厂址推荐方案1绘制推荐厂址的位置图2表达厂址地貌、地理、地形的优缺点和推荐理由

9、3环境条件的分析4占用土地种类分析5推荐厂址的主要技术经济数据第五局部 工厂技术方案技术方案是可行性研究的重要组成局部。主要研究工程应采用的生产方法、工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成及建构筑物型式等技术方案。并在此根底上，估算土建工程量和其他工程量。在这一局部中，除文字表达外，还应将一些重要数据和指标列表说明，并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等。一、工程组成凡由本工程投资的厂内、外所有单项工程、配套工程包括生产设施、后勤、运输、生活福利设施等，均属工程组成的范围。二、房产抵押贷款工程生产技术方案生产技术方案系指产品生产所采用的工艺技术、生产方法、主要设备、测量自控装

10、备等技术方案。一房产抵押贷款产品标准表达本工程主要产品和副产品的质量标准。二房产抵押贷款生产方法三技术参数和工艺流程四主要工艺设备选择五主要原材料、燃料、动力消耗指标六主要生产车间布置方案三、房产抵押贷款工程总平面布置和运输一总平面布置原那么总平面布置应根据工程各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存，厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计标准进行安排。二厂内外运输方案三仓贮方案四占地面积及分析四、房产抵押贷款工程土建工程一主要建、构筑物的建筑特征及结构设计二特殊根底工程的设计三建筑材料四土建工程造价估算五、房产抵押贷款工程其他工程一给排

11、水工程二动力及公用工程三地震设防四生活福利设施第六局部 房产抵押贷款工程环境保护与劳动平安在工程建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业平安卫生方面的法规、法律，对工程可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和平安的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最正确方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设工程都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动平安要有专门论述。一、建设地区的环境现状二、房产抵押贷款工程主要污染源和污染物一主要污染源二主要污染物三、房产抵押贷款

12、工程拟采用的环境保护标准四、治理环境的方案五、环境监测制度的建议六、环境保护投资估算七、环境影响评价结论八、劳动保护与平安卫生一生产过程中职业危害因素的分析二职业平安卫生主要设施三劳动平安与职业卫生机构四消防措施和设施方案建议第七局部 企业组织和劳动定员在可行性研究报告中，根据工程规模、工程组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训方案。一、企业组织一企业组织形式二企业工作制度二、劳动定员和人员培训一劳动定员二年总工资和职工年平均工资估算三人员培训及费用估算第八局部 工程实施进度安排工程实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成局部。所谓工程

13、实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设工程到工程到达正常生产这段时间。这一时期包括工程实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将工程实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。一、房产抵押贷款工程实施的各阶段一建立工程实施管理机构二资金筹集安排三技术获得与转让四勘察设计和设备订货五施工准备六施工和生产准备七竣工验收二、房产抵押贷款工程实施进度表一横道图

14、二网络图三、房产抵押贷款工程实施费用一建设单位管理费二生产筹备费三生产职工培训费四办公和生活家具购置费五勘察设计费六其他应支出的费用第九局部 房产抵押贷款工程投资估算与资金筹措建设工程的投资估算和资金筹措分析，是工程可行性研究内容的重要组成局部。每个工程均需计算所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款方案。一、房产抵押贷款工程总投资估算建设工程总投资包括固定资产投资总额和流动资金。一固定资产总额二流动资金估算二、资金筹措一个建设工程所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。工程可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设工程固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措

15、方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对以下内容加以说明：一资金来源二工程筹资方案三、投资使用方案一投资使用方案二借款归还方案第十局部 财务效益、经济和社会效益评价在建设工程的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断工程在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本局部的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设工程进行投资决策的重要依据。本局部就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明一、房产抵押贷款工程生产本钱和销售收入估算一生产总本钱二单位本钱三销

16、售收入估算二、财务评价财务评价是考察工程建成后的获利能力、债务归还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设工程在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的方法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比拟，以判断工程在财务上是否可行。三、国民经济评价国民经济评价是工程经济评价的核心局部，是决策部门考虑工程取舍的重要依据。建设工程国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算工程对国民经济的净奉献，评价工程在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和

17、外汇效果分析，以经济内部收益率EIRR作为主要的评价指标。根据工程的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值ENPV指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值ENPV，经济换汇本钱或经济节汇本钱。四、不确定性分析在对建设工程进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对工程投资决策会带来风险。为防止或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对工程经济评价指标的影响，以确定工程的可靠性，这就是不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分

18、析、敏感性分配和概率分析，可视工程情况而定。五、社会效益和社会影响分析在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对工程的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。第十一局部 可行性研究结论与建议一、结论与建议根据前面各节的研究分析结果，对工程在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：1对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见2对主要的比照方案进行说明3对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决方法和建议4对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见5对不可行的工程，提出不可行的主要问题及处理意见6可行性研究中主要争议问题的结论二、附件凡属于工程可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。1工程建议书初步可行性报告2工程立项批文3厂址选择报告书4资源勘探报告5贷款意向书6环境影响报告7需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告8需要的市场调查报告9引进技术工程的考察报告10引进外资的名类协议文件11其他主要比照方案说明12其他三、附图1厂址地形或位置图设有等高线2总平面布置方案图设有标高3工艺流程图4主要车间布置方案简图5其它