XXXX年7月四川宜宾市房地产市场分析报告_16222.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年7月宜宾市房地产市场分析报告目录7 月市场综述第一部分 土地市市场第二部分 二级市市场一、 供应应情况v 本月新新增供应应量简述述二、 成交交备案情情况v 成交套套数与成成交均价价分析v 成交面面积与成成交额分分析三、 本月月区域表表现v 本月各各区域成成交套数数与成交交均价分分析v 本月各各区域成成交面积积与成交交额分析析v 本月各各区域成成交套数数与成交交均价比比较（与与上月比比较）四、 部分分楼盘最最新价格格走势（与与上月比比较）五、 各区区

2、域成交交户型平平均面积积比较（与与上月比比较）六、 本周周成交的的户型区区间（与与上月比比较）第三部分 报广投投放第四部分 房地产产信息一、 宏观观信息二、 宜宾宾信息7 月市场场综述n 关键语语：今年年7 月份份，主城城区住宅宅均价334533.422 元/平米，与与20110 年年6 月份份相比，均均价上涨了1124.47 元/，环比比上涨了了4%；n 土地方方面，天天柏组团团柏溪镇镇近期公公告三块块商住用用地。n 供应方方面，本本月市场场新增供供应3227 套套，面积积共3442844.888 ，其其分别是是书香府府第122、7、8 幢，各各1566、1330、441 套套，面积积共34

3、42844.888 。n 成交方方面，77 月份份，宜宾宾市主城城区（不不含柏溪溪镇）成成交3998 套套，环比比下跌448%，成成交面积411119.776 ，环比比下跌443%，成成交额1142000.337 万万元，环环比下跌跌41%，成交交均价334533.422元/平米，环环比上涨涨4%。n 报广方方面，77 月份份广告投投放量较较6 月份份投放量量有所上上涨。目目前宜宾宾各大楼楼盘的投投放频次次已经连续四四个月逐逐月上涨涨，7 月份楼楼盘广告告投放频频次环比比上涨441.993%。楼楼盘商业业项目广广告投放量有有所增加加，临港港区、南南岸的部部分楼盘盘也正在在开盘蓄蓄势。n 市场信

4、信息方面面，政策策仍然主主导目前前的信息息面，住住建部等等中央部部门先后后下发了了一系列列的政策文件，从从租赁住住房、二二三套房房政策入入手加快快了调控控步伐。第一部分 土地市市场第二部分 二级市市场一、 供应应情况n 本月新新增供应应量简述述二、 成交交备案情情况 成交套套数与成成交均价价分析三、 本月月区域表表现 本月各各区域成成交套数数与成交交均价分分析六、 本月月成交的的户型区区间（与与上月比比较）第三部分 报广投投放第四部分 房地产产信息一 宏观观信息2010 年1-6 月月全国住住房用地地供应情情况l 一是住住房用地地供应总总量大幅幅增长。根根据各地地上报数数据，全全国311 个省

5、省（区、市市）和新新疆生产建设设兵团220100 年11-6 月住房房用地实实际供应应量5.6 万万公顷，与与去年同同期实际际供应量量（2.4 万万公顷）相相比增加加约1335%，同同比增幅幅较大的的省份有有贵州、北北京、江江西、黑黑龙江、宁宁夏等；l 二是住住房供应应结构更更趋合理理。保障障性住房房、棚改改房和中中小套型型商品房房（以下下简称三三类住房房）用地地供应量量为4.2 万万公顷，占占1-66 月住住房用地地实际供供应量的的75%；l 三是保保障性住住房用地地增长明明显。11-6 月，全全国保障障性住房房用地实实际供应应量94472 公顷（其其中棚户户区改造造中保障障性住房房用地为为

6、35226 公公顷），与与去年同同期实际际供应量量（40073 公顷）相比增加约约1333%，同同比增幅幅较大的的省份有有宁夏、海海南、青青海、贵贵州、黑黑龙江等等；l 四是整整体上东东部地区区落实力力度大。从从全国来来看，东东部地区区落实情情况较好好，其中中，天津津、北京京和江苏苏等省（市市）政府府高度重重视，提提前谋划划，及时时组织土土地供应应，优先先安排保保障性住住房用地地，土地地、规划划、资金金三到位位，实现现了时间间过半，任任务完成成过半，目目前计划划落实比例分分别达到到90%、600%、550%以以上。2010 年二季季度我国国商业银银行不良良贷款保保持“双降”l 据中国国银监会会

7、初步统统计，截截至20010 年二季季度末，我我国境内内商业银银行（包包括大型型商业银银行、股股份制商商业银行行、城市市商业银银行、农农村商业业银行和和外资银银行）不不良贷款款余额445499.1 亿元，比比年初减减少4225.22 亿元元；不良良贷款率率1.330%，比比年初下下降0.28 个百分分点。商商业银行行拨备覆覆盖率达达1866.0%，比年年初上升升31.0 个个百分点点。三、 宜宾宾信息翠屏区清理理存量国国有土地地8500 亩l 7 月月28 日，宜宜宾市国国土资源源局翠屏屏区分局局对辖区区内存量量国有土土地进行行拉网式式清查，共共清查出出存量国国有土地地8500 亩。l 近几年

8、年，由于于实施城城市规划划，带状状征地拆拆迁导致致有些土土地已征征而未用用，部分分单位或或个人进进行私自自占用，用用作停车车场、堆堆场等，既既影响了了城市形形象，又又导致了了土地利利用秩序序混乱，造造成国有有资产流流失。通通过此次次清查，翠翠屏区分分局对辖辖区内存存量国有有土地情情况有了了全面掌掌握，并并对私自自占用土土地的业业主下达达了搬迁迁整改通通知，有有效巩固固了我市市城乡环环境整治治成果。l翠屏区分分局还将将对清查查出的土土地进行行了逐一一登记，纳纳入规范范化管理理，待条条件成熟熟时将进进行土地地使用权权处置，让让土地资资源配置置在城市市发展中中得以充充分发挥挥。10 年内内，宜宾宾将

9、提供供保障性性住房3300 万平方方米l10 年年内，宜宜宾将提提供保障障性住房房居住用用地多达达2700 公顷顷，住房房建筑面面积3000 万万平方米米左右。l 宜宾将将加快建建立健全全以廉租租住房制制度为重重点、多多渠道解解决城市市低收入入家庭住住房困难难的政策策体系。经经济适用用住房套套型面积积控制在在65 平方米米/户以以下，廉廉租住房房套型面面积控制制在500 平方方米/户户以下，限限价普通通商品住住房套型型面积控控制在990 平平方米/户左右右。此次规划的的保障性性住房的的特点：l 从区域域分布来来看，保保障住房房的分布布以当前前城区的的外围组组团为主主，核心心组团区区基本无无任何

10、保保障性住住房的规规划；l 从区域域体量来来看，天天柏、白白沙、赵赵场、旧旧州成为为了保障障性住房房的主要要供应区区，且供供应量较较大，大大面积的的保障性性住房的的出现将将会对以以上区域域的整体体认知产产生不利利的影响响；l 从地块块分布来来看，绝绝大部分分的保障障性住房房的分布布已经远远远超出出了当前前的城市市发展区区，以上保障性性住房的的建设目目标短期期内难已已顺利实实现；l 从地块块体量来来看，绝绝大部分分保障住住房以大大面积地地块供应应为主的的局面，且且多集中中在土地地整理较较为集中中的区域域，未来来的保障障性住房房主要以以满足城城市化进进程中修修建的倒倒迁房为为主。宜宾市1-6 月月

11、房地产产开发企企业统计计指标前前10 位宜宾上半年年个人住住房按揭揭贷款339.992 亿亿元l 截至66 月末末，全市市银行业业房地产产业贷款款27.08 亿元，比比年初增增加3.82 亿元，增增长166.433%；个个人住房房按揭贷贷款399.922 亿元元，比去去年增加加11.51 亿元，增增长400.500%。l 宜宾上上半年城城镇居民民可支配配收入同同比增长长11.75%1-6 月月，全市市城镇居居民人均均可支配配收入777411.722 元，比比去年同同期增加加8144.2 元，增增长111.755%。全全市城镇镇居民人人均消费费支出555600.711 元，比比去年同同期增长长4

12、311.9 元，增增长8.42%。据市市统计局局调查数数据显示示，今年年1-66 月，全全市城镇镇居民八八大消费费性支出出呈六升升二降的态势。其其中人均均食品支支出同比比增长88.499%，衣衣着人均均支出同同比增长长12.97%，居住住人均支支出同比比降低99.088%，家家庭设备备用品及及服务人人均支出出同比增增长0.78%，医疗疗保健人人均支出出同比降降低5.27%，交通通和通信信人均支支出同比比增长117.339%，教教育文化化娱乐服服务人均均支出同同比增长长19.06%，其他他商品和和服务人人均支出出同比增增长199.788%。宜宜宾安阜阜街道清清查出违违法建筑筑145532 平米翠

13、屏区安阜阜街道组组织规划划、国土土、城管管等相关关部门集集中开展展了违法法建筑清清查摸底底工作，共共清查出出违法建建筑1445322 平方方米。这这是昨（112）日日，记者者从安阜阜街道国国土所获获悉的。l 据安阜阜街道国国土所相相关负责责人介绍绍，安阜阜街道地地处城乡乡结合部部，街道道辖区全全部列入入城市建建设规划划用地范范围，有有些单位位及个人人在利益益的驱动动下，选选择修建建违法建建筑来获获得非法法收益，严严重影响响了城市市形象和和城市发发展。通通过此次次清查发发现，三三种类型型的违法法建筑较较为突出，一是是是乱建建乱搭；二是批批少建多多；三是是批甲地地占乙地地。该负负责人表表示，对对于

14、这些些违法建建筑，将将针对具具体情况况予以处处理，符符合城市市规划和和土地利利用审批批规划的的，依法法处理以以后要求求其完善善相关手手续；对对不符合合城市规规划和土土地利用用审批规规划的，坚坚决予以以拆除。宜宾中心城城区建成成区面积积已达555.114 平平方公里里2005 年，我我市中心心城区建建成区面面积为449 平平方公里里，近几几年来，随随着我市市新型城城镇化步步伐的加加快，中中心城区区建成区区面积达达到了555.114 平平方公里里。观点荐读杨红旭：下下半年楼楼市确实实不会大大幅降价价当前，全国国房地产产市场正正处于胶胶着状态态，下半半年房价价到底还还会降多多少，明明年会不不会报复复

15、性反弹弹，成为为民众关关心的问问题。近近日，住住建部政政策研究究中心副副主任王王珏林在在接受媒媒体采访访时表示示：市场暂不具具有大幅幅降价条条件。这对于那些些渴盼房房价来一一次暴跌跌的人来来说，可可能会比比较失望望。实际际上，很很多人存存在两点点误解。一一是误解解政策。今今年四月月份出台台的“国十条条”，提出出“坚决遏遏制部分分城市房房价过快快上涨”，他们误认为为中央要要将这些些城市的的房价狠狠狠的打打下去，其其实中央央只是不不愿看到到房价涨涨的过快快，从中中长期来来看，国国家更希希望房价价保持小小幅上涨涨，毕竟竟人均收收入是快快速增长长的，CCPI 也是保保持上升升的。短短期来看看，房价价只

16、要能能持续半半年或一一年保持持不涨或或小幅下下跌，就就已达到到调控目目标。二是误解市市场规律律。今年年二季度度时，网网上曾流流行一个个中国楼楼市崩盘盘的时间间表，有有好事者者拿中国国和日本本比较，认认为中国国楼市正正在重蹈蹈上世纪纪80 年代后后期和990 年年代初期期日本楼楼市泡沫沫大破灭灭之覆辙辙。其实实当前我我国经济济、工业业化、城城镇化、人人口结构构、楼市市情况与与当年的的日本相相差甚大大，不可可能出现现楼市大大崩盘。我我国一线线城市和和少数二二线城市市房价确确实存在在一定程程度的泡泡沫，但但全国市市场基本本还算健健康，哪哪来全线线崩溃之之虞？笔者曾研究究过发达达国家的的房地产产发展史

17、史，在经经济高速速增长和和城镇化化快速推推进的过过程中，房房地产业业一般会会出现220 年年左右的的繁荣期期，虽然然中间也也会有些些调整，但但一般下下跌幅度度不大，比比如600-700 年代代，日本本楼市也也曾出现现过两次次调整，并并未影响响市场整整体发展展。19998 年房改改之后，我我国楼市市出现了了所谓的的“黄金十十年”，经过过这轮调调整之后后，应该该还会有有另一个个“白银十十年”。2008 年下半半年开始始的楼市市调整，如如果能持持续到今今年，那那么将会会步入另另一个十十年的良良性发展展期。遗遗撼的是是，在大大力度的的经济刺刺激计划划和楼市市优惠政政策驱动动下，220099 年市市场过

18、于于火爆，中中央不得得不进行行紧缩式式的调控控，而且且矛头直直指部分分城市的的高房价价，这就就使本轮轮楼市调调整由“V”形转变变成了“W”形，当当前正处处于第二二个下行行通道中中。眼下，全国国房价刚刚刚出现现松动，66 月份份全国770 个个大中城城市房价价指数116 个个月来首首次出现现环比下下跌，但但跌幅只只有0.1%，77 月至至年底，预预计还会会继续下下跌或盘盘整。然然而，我我们不能能奢望跌跌幅有多多大。上上一轮下下跌周期期中，从从20008 年年8 月月至20009 年2 月，累累计环比比跌幅只只有1.8%，估估计本轮轮也不会会超过33%。当当然，这这只是一一个价格格指数，若若论同质

19、质房源价价格，则则京沪等等一线城城市的某某些楼盘盘可能会会出现220-330%的的跌幅，与与此同时时，部分分高端楼楼盘价格格可能会会是波澜澜不惊。现现阶段，表表面看房房地产政政策并未未放松，住住建部、国国土部、银银监会不不断重申申，要严严格落实实调控政政策，但但事实上上，在很很多城市市的市场场中，政政策松动动已隐隐隐出现，部部分城市市甚至是是暗流涌涌动。比比如对于于市场影影响最大大的“二套房房贷”、“三套房房贷”政策，在在部分商商业银中中，依然然可以获获得程度度不同的的政策优优惠。房房价能否否大跌，最最终取决决于买卖卖双方的的博弈结结果。目目前二手手房市场场普遍比比较冷淡淡，当然然也有传传统淡

20、季季的因素素，很多多城市近近一个月月二手中中介的带带看房数数量已经经开始明明显增多多。一手手房市场场也没有有大的起起色，值值得关注注的是，市市场中频频频出现现热销楼楼盘。尤尤其是随随着恒大大、万科科、保利利、绿地地等优质质开发商商的打折折促销，很很多城市市都重新新出现了了排除购购房的现现象，反反映出我我国刚性性购房需需求规模模依然庞庞大。最最让人称称奇的是是，个别别豪宅项项目也卖卖得不错错。按理理说，豪豪宅项目目的购房房者多属属投资投投机性需需求，在在严苛的的政策打打压下，早早该逃之之夭夭了了。可是是，国内内著名的的豪宅品品牌星河河湾，其其太原项项目于77 月331 日日开盘当当天，来来自全国国的近万万有钱人人抢购房房源，预预计销售售金额将将超过220088 年88 月浦浦东星河河湾开盘盘当天销销售400 亿元元的全国国、甚至至是世界界纪录。人们可以盼盼望房价价大跌，可可是现阶阶段我国国房价确确实不存存在大跌跌的条件件，善良良的购房房人别被被一些人人士夸张张的观点点所忽悠悠。当然然，真正正买不起起房的中中低收入入群体，有有待政府府完善住住房保障障体系，以以政府之之力帮忙忙他们解解决住房房问题。