国家开放大学电大专科《物业管理法规》论述题题库及答案（试卷号：2224）.doc

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1、国家开放大学电大专科物业管理法规阐述题题库及答案试卷号：2224国家开放大学电大专科物业管理法规阐述题题库及答案试卷号：2224 阐述题 1试述物业管理民事责任的免责条件。答：(1)不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能防止也不能克制的客观情况。一般指地震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承当责任的。(2)正当防卫。正当防卫是指当公共利益、别人或本人的权利遭受正在进展的不法损害时，行为人对损害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公

2、司不需承当责任。(3)紧急避险。紧急避险是指为防止较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。(4)受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的根本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承当责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己承当责任。(5)第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。假如第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承当全部责任。假如损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，那么在分清责任的根底上，各自承当自己的过错所造成的损失。2.试述物业效劳合同的内容 答：物业效劳合同的内容一般包括以下

3、条款：(1)业主委员会和物业效劳企业的名称、住所；(2)物业管理区域的范围和管理事项；(3)双方权利义务；(4)物业管理效劳的效劳质量；(5)物业管理费用的收取；(6)物业管理效劳的期限；(7)合同提早终止的条件；(8)违约责任；(9)其他事项。物业效劳合同中约定的管理效劳详细事项一般包括以下几项：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新；(3)市政公用设施的维修、养护和管理；(4)保洁及园林绿化效劳；(5)物业区域秩序的管理效劳；(6)物业档案资料的管理；(7)物业维修、更新费用的帐务管理等。3试述物业效劳合同的内容。答：物业效劳合同的

4、内容一般包括以下条款：(1)业主委员会和物业效劳企业的名称、住所；(2)物业管理区域的范围和管理事项；(3)双方权利义务；(4)物业管理效劳的效劳质量；(5)物业管理费用的收取；(6)物业管理效劳的期限；(7)合同提早终止的条件；(8)违约责任；(9)其他事项。物业效劳合同中约定的管理效劳详细事项一般包括以下几项：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新；(3)市政公用设施的维修、养护和管理；(4)保洁及园林绿化效劳；(5)物业区域秩序的管理效劳；(6)物业档案资料的管理；(7)物业维修、更新费用的帐务管理等。4.结合实际谈谈物业管理活动

5、中行政违法行为的主要表现。答：1非法处置属于业主的物业共有局部及其设施。3分2非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。4分3挪用专项维修资金的行为。3分4违法的转委托行为。3分5阻碍管理行为。3分6物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。4分5.结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。1物业管理纠纷的起因分析p 8分(1)立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。(2)开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾。(3)缺乏完善的市场竞争机制。(4)物业管理的效劳概念没有建立。2物业管理纠纷的防范措施10分(1)完善相关立法工作。

6、(2)加大行业标准化管理力度。(3)培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。(4)业主和物业公司通过签一份详细明确、内容详尽的物业管理合同来标准双方的行为。(5)进一步标准政府行为。6.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。答：(1)房地产开展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。(2)物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供效劳。(3)物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。(4)业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法人读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。(5)业主委员会不按照物业管理委托合同的约定，协助物业管理企业进展物业管理工作。侵权的表现：(1)物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。(2)因物业维修施工而产生的侵权责任。(3)建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成别人损害的，其所有人或管理人也应承当责任，但可以证明自己没有过错的人除外。(4)因阻碍行为而产生的侵权责任。(5)破坏、污染环境的侵权责任。(6)无行为才能人、限制民事行为才能人致人损害的民事责任。(7)因妨害行为而产生的侵权责任。第 4 页 共 4 页