武汉市物业管理条例20326.docx

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1、武汉市物业管理条例，2011年1月1日起施行（全文） 来源： 作者： 时间：2010/12/22 推荐律师： 武汉市物业管理条例? 自2011年1月1日起施行 第一章 总则 第二章 新建物业与前期物业管理 第一节 物业管理区域 第二节 附属设施设备的配置 第三节 前期物业管理 第四节 新建物业的交付使用 第三章 业主、业主大会及业主委员会 第一节 业主 第二节 业主大会筹备组 第三节 武汉市市物业管管理条例例?自20011年年1月11日起施施行第一章章 总则则第二章章 新建建物业与与前期物物业管理理第一节节 物业业管理区区域第二节节 附属属设施设设备的配配置第三节节 前期期物业管管理第四节节

2、新建建物业的的交付使使用第三章章 业主主、业主主大会及及业主委委员会第一节节 业主主第二节节 业主主大会筹筹备组第三节节 业主主大会第四节节 业主主委员会会第四章章 物业业管理服服务第一节节 一般般规定第二节节 物业业服务合合同第五章章 物业业的使用用与维护护第一节节 物业业的使用用第二节节 车位位的使用用管理第三节节 物业业的维护护第六章章 法律律责任第七章章 附则则第一章章 总则则第一条条 为了了规范物物业管理理活动，维维护业主主、物业业使用人人和物业业服务企企业的合合法权益益，改善善人民群群众的生生活和工工作环境境，根据据中华华人民共共和国物物权法、物物业管理理条例等等法律、法法规，结结

3、合本市市实际，制制定本条条例。第二条条 本条条例适用用于本市市行政区区域内的的物业管管理活动动。第三条条 本条条例所称称物业，是是指房屋屋和与其其相配套套的共用用设施、设设备和场场地。本条例例所称物物业管理理，是指指业主大大会选聘聘物业服服务企业业，由业业主和物物业服务务企业按按照物业业服务合合同约定定，对房房屋及其其配套设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护和管理理，维护护物业管管理区域域内的环环境卫生生和秩序序的活动动。本条例例所称物物业服务务企业，是是指依法法取得法法人资格格，具有有相应资资质，从从事物业业服务的的企业。第四条条 市房房屋主管管部门负负责全市市物业管管理活动动的监督

4、督管理工工作。区房屋屋主管部部门按照照职责负负责本辖辖区内物物业管理理活动的的监督管管理工作作。规划、土土地、建建设、城城管、价价格、民民政、环环保、水水务、工工商行政政管理、园园林等主主管部门门按照各各自职责责协同实实施本条条例。街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府府指导、协协助本辖辖区内业业主大会会成立及及业主委委员会的的选举工工作，指指导、监监督业主主大会和和业主委委员会的的日常活活动，配配合调解解处理物物业管理理中的投投诉，协协调物业业管理与与社区管管理、社社区服务务的关系系。武汉东东湖新技技术开发发区、武武汉经济济技术开开发区、武武汉市东东湖生态态旅游风风景区管管理委员员会按照照本条例

5、例关于区区人民政政府及其其有关部部门管理理职责的的规定，负负责各自自管理范范围内物物业管理理活动的的监督管管理工作作。第二章章 新建建物业与与前期物物业管理理第一节节 物业业管理区区域第五条条 物业业管理区区域的划划分，应应当遵循循相对集集中、便便于管理理的原则则，并考考虑物业业共用设设施设备备、建筑筑物规模模、社区区建设等等因素，按按照下列列标准执执行：（一）以以建设项项目国国有土地地使用证证宗地地图用地地范围线线为准，一一个项目目视为一一个物业业管理区区域；但但规模过过大、划划分为一一个物业业管理区区域不便便于管理理的，或或者已分分割成多多个自然然街坊或或者封闭闭小区的的，可以以分别划划分

6、为独独立的物物业管理理区域；（二）分分期建设设项目或或者两个个以上单单位开发发建设的的项目，其其配套设设施设备备共用的的，划分分为一个个物业管管理区域域；（三）已已建成、共共用设施施设备比比较齐全全、相对对集中的的项目，划划分为一一个物业业管理区区域。第六条条 开发发建设单单位应当当在取得得建设工工程规划划许可证证后三十十日内，按按照本条条例第五五条规定定划分物物业管理理区域，并并将划分分方案报报送区房房屋主管管部门；区房屋屋主管部部门认为为符合第第五条规规定要求求的，予予以备案案并在有有关图纸纸上予以以注记。开发建建设单位位应当在在物业销销售前将将经备案案的物业业管理区区域向物物业买受受人明

7、示示。老旧城城区没有有实施物物业管理理的建成成居住区区需要实实施物业业管理的的，由街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府、社区区居民委委员会征征求业主主意见后后，确定定物业管管理区域域，并报报区房屋屋主管部部门备案案。第二节节 附属属设施设设备的配配置第七条条 新建建物业，开开发建设设单位应应当按照照规定无无偿配置置物业服服务用房房，物业业服务用用房包括括物业服服务企业业办公用用房和业业主委员员会议事事活动用用房。配配置物业业服务用用房按照照国家有有关居住住区规划划设计规规范的要要求执行行；没有有规定的的，配置置物业服服务用房房的建筑筑面积不不低于建建设工程程规划许许可证载载明的房房屋总建建筑

8、面积积的千分分之二，并并不少于于八十平平方米，其其中业主主委员会会议事活活动用房房建筑面面积不少少于十五五平方米米。物业服服务用房房应当具具备水、电电等基本本使用功功能，有有明确的的坐落、房房号，并并且具备备办理房房地产权权属登记记的条件件。开发建建设单位位在申请请办理建建设工程程规划许许可证时时，其提提交的规规划设计计方案中中应当注注明物业业服务用用房的具具体位置置。物业服服务用房房属于全全体业主主共有，专专用于物物业管理理服务工工作。第八条条 新建建物业内内的供水水、供电电、供气气等计量量装置应应当实行行专有部部分一户户门号一一结算表表，共有有部分独独立计量量表；安安全防范范、消防防、环卫

9、卫、邮政政、通信信等设施施设备的的配置应应当符合合物业使使用的基基本条件件。第九条条 新建建物业内内规划用用于停放放汽车的的车位、车车库与房房屋套数数的最低低比例标标准，按按照市人人民政府府制定的的有关技技术规范范的规定定核定。第三节节 前期期物业管管理第十条条 住宅宅及同一一物业管管理区域域内非住住宅的开开发建设设单位，应应当按照照国家及及本市相相关规定定，通过过招投标标方式选选聘具有有相应资资质的物物业服务务企业，并并与之签签订前期期物业服服务合同同。有下列列情形之之一的，经经物业所所在地区区房屋主主管部门门批准，可可以采取取协议方方式选聘聘物业服服务企业业：（一）投投标人少少于三人人；（

10、二）多多层物业业总建筑筑面积少少于五万万平方米米，或者者单栋高高层（含含小高层层）物业业总建筑筑面积少少于三万万平方米米，或者者多层、高高层混合合物业总总建筑面面积少于于四万平平方米。招标人人应当在在发布招招标公告告或者发发出投标标邀请书书十日前前，持招招标公告告或者投投标邀请请书、招招标文件件等有关关资料，向向物业所所在地区区房屋主主管部门门备案。第十一一条 开开发建设设单位与与物业买买受人签签订的房房屋买卖卖合同，应应当包括括前期物物业服务务合同约约定的内内容，并并明确物物业管理理区域内内属于全全体业主主共有共共用的配配套设施施设备。前期物物业服务务合同应应当对物物业服务务内容、服服务标准

11、准、收费费标准、收收费方式式及收费费起始时时间、合合同终止止情形等等内容进进行约定定；涉及及物业买买受人共共同利益益的，其其约定应应当一致致。第十二二条 房房屋交付付使用前前（含当当月）所所发生的的物业服服务费用用,由开开发建设设单位承承担。房房屋交付付使用后后所发生生的物业业服务费费用,由由业主承承担，但但房屋交交付后一一年内无无人入住住的，空空置期间间由业主主按百分分之七十十的比例例承担物物业服务务费用。房屋通过过竣工验验收达到到交付条条件，业业主收到到书面交交付通知知并办理理完相应应手续的的，即为为交付；业主收收到书面面交付通通知后一一个月内内无正当当理由不不办理相相应手续续的，视视为交

12、付付。第十三三条 开开发建设设单位在在出售物物业前，应应当制定定临时管管理规约约并到区区房屋主主管部门门备案。物物业买受受人在与与开发建建设单位位签订房房屋买卖卖合同时时，应当当对遵守守临时管管理规约约予以书书面承诺诺。第四节节 新建建物业的的交付使使用第十四四条 新新建物业业交付使使用前，开开发建设设单位应应当向房房屋主管管部门办办理竣工工交付使使用备案案手续，并并提供建建设项目目竣工验验收文件件以及符符合法律律、法规规、规章章规定和和房屋买买卖合同同约定的的交付使使用条件件的相关关文件、资资料。第十五五条 开开发建设设单位在在与前期期物业服服务企业业办理物物业承接接验收手手续时，应应当向区

13、区房屋主主管部门门和前期期物业服服务企业业移交下下列资料料：（一）竣竣工总平平面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料；（二）设设施设备备的安装装、使用用和维护护保养等等技术资资料；（三）物物业质量量保修文文件和物物业使用用说明文文件；（四）业业主名册册；（五）物物业管理理必需的的其他资资料。区房屋屋主管部部门、前前期物业业服务企企业应当当接受前前款规定定的资料料，并妥妥善保管管。前期期物业服服务合同同终止时时,前期期物业服服务企业业应当将将上述资资料移交交给业主主委员会会。业主有有权查阅阅开发建建设单位位向区房房屋主管管部门、物物业

14、服务务企业移移交的资资料。第三章章 业主主、业主主大会及及业主委委员会第一节节 业主主第十六六条 本本条例所所称业主主，是指指物业的的所有权权人。尚未登登记取得得所有权权，但基基于买卖卖、赠与与、拆迁迁补偿等等法律行行为已经经合法占占有该房房屋的人人，在物物业管理理活动中中享有法法律法规规规定的的业主的的权利，并并承担相相应的义义务。业主可可以依法法委托物物业使用用人行使使业主权权利，履履行业主主义务。第十七七条 业业主在物物业管理理活动中中，享有有下列权权利：（一）按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业服务企企业提供供的服务务；（二）提提议召开开业主大大会会议议，并就就物业管管理的有有

15、关事项项提出建建议；（三）提提出制定定和修改改管理规规约、业业主大会会议事规规则的建建议；（四）参参加业主主大会会会议，行行使投票票权；（五）选选举业主主委员会会成员，并并享有被被选举权权；（六）监监督业主主委员会会的工作作；（七）监监督物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；（八）对对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权；（九）监监督物业业共用部部位、共共用设施施设备专专项维修修资金（以以下简称称专项维维修资金金）的管管理和使使用；（十）法法律、法法规规定定的其他他权利。第十八八条 业业主在物物业管理理活动中中，履行行下列义义务：（一）遵遵守管理

16、理规约、业业主大会会议事规规则；（二）遵遵守物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度；（三）执执行业主主大会的的决定和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定；（四）按按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金；（五）按按时交纳纳物业服服务费用用；（六）法法律、法法规规定定的其他他义务。第二节节 业主主大会筹筹备组第十九九条 一一个物业业管理区区域成立立一个业业主大会会。符合合下列条条件之一一的，应应当召开开首次业业主大会会会议，成成立业主主大会：（一）专专有部分分交付使使用的建建筑面积积达到建建筑物总总面积百百

17、分之五五十以上上；（二）首首次交付付使用专专有部分分之日起起满两年年且交付付使用的的专有部部分建筑筑面积达达到建筑筑物总面面积百分分之二十十以上。业主总总人数在在二十人人以内且且经全体体业主一一致同意意，决定定不设立立业主大大会的，由由全体业业主共同同履行业业主大会会和业主主委员会会的职责责。第二十十条 专专有部分分面积和和业主人人数按照照下列方方式确定定：（一）专专有部分分面积，按按照不动动产登记记簿记载载的面积积计算；尚未进进行物权权登记的的，暂按按测绘机机构的实实测面积积计算；尚未进进行实测测的，暂暂按房屋屋买卖合合同记载载的面积积计算；建筑物物总面积积，按照照上述面面积的统统计总和和计

18、算；（二）业业主人数数，按照照专有部部分的数数量计算算，一个个专有部部分按一一人计算算，但建建设单位位尚未出出售和虽虽已出售售但尚未未交付的的部分，以以及同一一买受人人拥有一一个以上上专有部部分的，按按一人计计算；总总人数，按按照上述述人数的的统计总总和计算算。业主身身份的确确定，以以不动产产登记簿簿或者其其他能够够证明其其权属的的合法有有效文件件为依据据。第二十十一条 物业管管理区域域符合本本条例第第十九条条第一款款规定条条件，开开发建设设单位或或者前期期物业服服务企业业应当书书面报告告区房屋屋主管部部门和街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府。开发建建设单位位或者前前期物业业服务企企业未及

19、及时予以以书面报报告的，百百分之二二十以上上的业主主可以联联名向区区房屋主主管部门门和街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府提提出设立立业主大大会的书书面要求求。街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府府应当在在收到报报告或者者要求之之日起六六十日内内会同区区房屋主主管部门门组织业业主成立立业主大大会筹备备组（以以下简称称筹备组组），筹筹备召开开首次业业主大会会会议。第二十十二条 筹备组组由业主主和街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府、开开发建设设单位派派员组成成，其中中业主所所占比例例不得低低于筹备备组总人人数的三三分之二二。筹备备组组长长由街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府派派员担任任。筹备组组

20、应当自自成立之之日起七七日内在在物业管管理区域域内书面面公告其其成员名名单和工工作职责责，并有有权要求求开发建建设单位位提供下下列文件件资料：（一）物物业管理理区域划划分证明明；（二）业业主名册册；（三）建建筑规划划总平面面图；（四）附附属设施施设备交交付使用用备案证证明；（五）绿绿化竣工工总平面面图；（六）物物业服务务用房配配置证明明；（七）专专项维修修资金交交存证明明；（八）成成立业主主大会必必需的其其他文件件资料。第二十十三条 筹备组组履行下下列职责责：（一）确确定召开开首次业业主大会会会议的的时间、地地点、形形式和内内容；（二）草草拟管理理规约、业业主大会会议事规规则、业业主委员员会工

21、作作规则；（三）确确认业主主身份、核核实业主主人数和和专有部部分面积积；（四）确确定业主主委员会会委员候候选人产产生方案案和名单单，并公公开征询询意见；（五）完成成召开首首次业主主大会会会议的其其他准备备工作。前款所所列内容容，筹备备组应当当在召开开首次业业主大会会会议十十五日前前以书面面形式在在物业管管理区域域内予以以公示。第二十十四条 筹备组组应当自自成立之之日起九九十日内内组织召召开首次次业主大大会会议议。自业业主大会会依法成成立之日日起，筹筹备组职职责自行行终止。召开首首次业主主大会会会议所必必需的宣宣传、文文印资料料等经费费由开发发建设单单位承担担。第三节节 业主主大会第二十十五条

22、业主大大会自首首次业主主大会会会议表决决通过管管理规约约、业主主大会议议事规则则并选举举产生业业主委员员会之日日起成立立。业主大大会依法法成立后后三十日日内，业业主委员员会应当当就业主主大会成成立事项项向区房房屋主管管部门和和街道办办事处、乡乡镇人民民政府备备案，并并依法刻刻制和使使用业主主大会（业业主委员员会）印印章。第二十十六条 业主大大会履行行下列职职责：（一）制制定和修修改业主主大会议议事规则则、管理理规约、业业主委员员会工作作规则；（二）选选举业主主委员会会、更换换业主委委员会委委员，决决定业主主委员会会任期；（三）监监督业主主委员会会工作，听听取业主主委员会会的工作作报告，改改变或

23、者者撤销业业主委员员会不适适当的决决定；（四）决决定选聘聘、解聘聘物业服服务企业业;（五）依依法决定定专项维维修资金金筹集、使使用、管管理事项项；（六）根根据管理理规约的的约定，对对违反管管理规约约的业主主进行告告诫；（七）决决定业主主委员会会工作经经费的筹筹措方式式；（八）决决定物业业管理区区域内涉涉及业主主利益的的其他物物业管理理事项。第二十十七条 业主大大会会议议分为定定期会议议和临时时会议，由由业主委委员会组组织召开开。业主主大会定定期会议议按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开。有下下列情形形之一的的，业主主委员会会应当及及时组织织召开业业主大会会临时会会议：（一）经经专有部部分占

24、建建筑物总总面积百百分之二二十以上上且占总总人数百百分之二二十以上上业主提提议的；（二）发发生重大大事故或或者紧急急事件需需要及时时处理的的；（三）业业主大会会议事规规则或者者管理规规约规定定的其他他情况。业主委委员会不不依法或或者不依依约履行行召开业业主大会会会议职职责的，区区房屋主主管部门门应当责责令其在在三十日日内召开开；逾期期不改正正的，街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府应当会会同区房房屋主管管部门在在三十日日内组织织业主召召开业主主大会会会议。除前两两款规定定外，任任何单位位和个人人不得组组织召开开业主大大会会议议。第二十十八条 业主大大会会议议以采用用集体讨讨论的形形式为主主，

25、也可可以采用用书面征征求意见见的形式式。采用用书面征征求意见见的形式式时，应应当将征征求意见见书送达达每一位位业主；无法送送达的，应应当在物物业管理理区域内内公告；业主在在规定期期限内未未反馈意意见的，视视为弃权权。第二十十九条 业主可可以幢、单单元或者者楼层为为单位，推推选业主主代表参参加业主主大会会会议。业主代代表参加加业主大大会会议议的，业业主代表表应当在在参加业业主大会会会议三三日前，就就业主大大会会议议拟讨论论的事项项书面征征求其所所代表的的业主意意见；需需要投票票表决的的，业主主的赞同同、反对对及弃权权的具体体票数经经本人签签字后，由由业主代代表在业业主大会会投票时时如实反反映。第

26、三十十条 业业主大会会对业主主投票权权的计算算，按照照下列规规定确定定：（一）按按照业主主人数计计算的，一一人计算算为一票票；建设设单位未未售出的的专有部部分，计计算为一一票；（二）按按照建筑筑面积计计算的，每每一平方方米建筑筑面积计计算为一一票；建建筑面积积不足一一平方米米的按一一票计算算。第三十十一条 业主大大会会议议应当有有物业管管理区域域内专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主参参加方可可举行。第三十十二条 业主大大会决定定筹集和和使用专专项维修修资金、改改建或者者重建建建筑物及及其附属属设施的的，应当当经专有有部分占占建筑物物总面积积三分之之二以上

27、上的业主主且占总总人数三三分之二二以上的的业主同同意；决决定其他他有关共共有和共共同管理理权利重重大事项项的，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意。第三十十三条 管理规规约应当当对下列列事项作作出约定定：（一）建建筑物及及其附属属设施设设备的使使用、维维护、管管理；（二）专专项维修修资金的的筹集、使使用方案案；（三）共共有部分分的经营营与收益益分配、使使用；（四）物物业管理理区域内内有关环环境卫生生、噪声声、宠物物饲养、安安全管理理等业主主的权利利与义务务；（五）违违反管理理规约应应当承担担的责任任。管理规规约自业业主大会会表决通通过之日日起

28、生效效，对全全体业主主及使用用人均具具有约束束力。第四节节 业主主委员会会第三十十四条 业主委委员会是是业主大大会的执执行机构构，由业业主大会会会议选选举产生生，向业业主大会会负责并并报告工工作，受受业主、业业主大会会监督。业主委委员会实实行任期期制，每每届任期期不超过过五年，可可连选连连任，业业主大会会议事规规则另有有规定的的从其规规定。业业主委员员会委员员具有同同等表决决权。业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起七日内内召开首首次会议议，推选选业主委委员会主主任和副副主任。业主委委员会会会议由主主任召集集和主持持，主任任因故不不能履行行职责，可可以委托托副主任任召集。第三十十五条 业主委

29、委员会讨讨论、决决定物业业管理公公共事项项，应当当召开委委员会会会议，并并于会议议召开三三日前在在物业管管理区域域内以书书面形式式公告会会议议程程，听取取业主的的意见和和建议。业主委委员会决决定事项项，应当当经全体体委员半半数以上上签字同同意通过过。业主委委员会应应当将业业主大会会、业主主委员会会的决定定在作出出之日起起三日内内以书面面形式在在物业管管理区域域内予以以公告。第三十十六条 业主委委员会委委员应当当忠实履履行职责责，接受受街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府府以及房房屋主管管部门的的指导与与监督，房房屋主管管部门应应当加强强对业主主委员会会委员的的培训。业主委委员会委委员不得得在为本

30、本物业管管理区域域提供物物业服务务的物业业服务企企业中任任职，其其近亲属属在为本本物业管管理区域域提供物物业服务务的物业业服务企企业中任任职的，应应当在本本物业管管理区域域内显著著位置予予以公告告说明。第三十十七条 业主委委员会委委员有下下列情形形之一的的，其委委员资格格自行终终止：（一）不不再是该该物业管管理区域域内的业业主；（二）丧丧失民事事行为能能力，不不能履行行委员职职责；（三）被被依法限限制人身身自由半半年以上上；（四）以以书面方方式向业业主大会会提出辞辞职请求求；（五）法法律、法法规以及及管理规规约规定定的其他他情形。第三十十八条 业主委委员会委委员有下下列情形形之一的的，由业业主

31、大会会决定是是否终止止其委员员资格：（一）拒不不履行委委员职责责；（二）业业主委员员会半数数以上委委员或者者百分之之二十以以上业主主提议撤撤销其委委员资格格；（三）在在本物业业管理区区域内违违章搭建建、拒付付物业服服务费等等侵害他他人合法法权益；（四）因因其他原原因不适适合继续续担任委委员的。第三十十九条 业主委委员会任任期届满满三个月月前，应应当召开开业主大大会会议议进行换换届选举举。业主委委员会任任期届满满仍未进进行换届届选举的的，区房房屋主管管部门应应当责令令其在三三十日内内改正；逾期不不改正的的，街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府应应当会同同区房屋屋主管部部门、社社区居民民委员会会在

32、三十十日内组组织召开开业主大大会会议议进行换换届选举举。第四十十条 业业主大会会会议选选举产生生出新一一届业主主委员会会之日起起十日内内，前业业主委员员会委员员应当在在街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府府监督下下，将其其保管的的有关凭凭证、档档案等文文件资料料、印章章以及其其他属于于全体业业主共有有的财物物，移交交给新一一届业主主委员会会，并完完成交接接工作。业主委委员会委委员资格格届内终终止的，应应当在终终止之日日起三日日内向本本届业主主委员会会移交由由其保管管的前款款所列文文件资料料及财物物。第四十十一条 业主委委员会不不得从事事物业服服务经营营活动。业主委委员会的的工作经经费和利利用业主

33、主共有部部分经营营的收益益属于全全体业主主所有，具具体使用用办法由由业主大大会决定定，其收收支情况况业主委委员会应应当定期期书面公公告，并并接受业业主大会会、业主主的监督督。第四十十二条 两个以以上物业业管理区区域共用用附属设设施设备备的，应应当建立立业主委委员会联联席会议议制度。业主委委员会联联席会议议由街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府、社社区居民民委员会会和区房房屋主管管部门、相相关物业业管理区区域的业业主委员员会、物物业服务务企业组组成。联联席会议议由街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府负负责召集集。第四章章 物业业管理服服务第一节节 一般般规定第四十十三条 业主大大会可以以根据所所

34、在物业业管理区区域的实实际情况况，通过过公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制，依依法选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业提供供物业服服务。第四十十四条 物业服服务企业业应当在在其资质质等级许许可范围围内提供供物业管管理服务务。从事物物业服务务咨询、顾顾问、代代理、认认证等经经营活动动的机构构和在本本市行政政区域内内从事物物业服务务活动的的外地企企业，应应当向市市房屋主主管部门门备案。第四十十五条 本市实实行物业业服务项项目经理理责任制制，物业业管理区区域的物物业服务务负责人人应当由由有资质质的物业业服务项项目经理理担任。物业服服务企业业应当按按规定聘聘请相应应专业服服务人员员从事相相关专

35、业业服务工工作。第四十十六条 本市实实行物业业服务重重大事件件报告制制度。物物业管理理区域内内发生下下列情形形之一的的，物业业服务企企业应当当按照有有关规定定及时向向相关主主管部门门、专业业经营单单位报告告：（一）发发生火灾灾、水患患、爆炸炸或者自自然灾害害等造成成人身伤伤亡或者者危及建建筑物安安全；（二）建建筑物及及其附属属设施设设备发生生安全隐隐患，且且在八小小时内难难以排除除，严重重危及业业主、物物业使用用人及建建筑物安安全；（三）物物业服务务人员撤撤离物业业管理区区域，造造成物业业服务中中断，严严重影响响业主和和物业使使用人正正常生活活；（四）发发生群体体性事件件；（五）发发生业主主、

36、物业业使用人人重大伤伤亡事件件；（六）其其他严重重影响业业主、物物业使用用人正常常生活的的隐患或或者事件件。第四十十七条 业主委委员会、物物业服务务企业应应当分别别建立并并妥善保保管业主主大会与与业主委委员会档档案以及及物业服服务档案案，按照照有关规规定向房房屋主管管部门报报送统计计报表。第四十十八条 市房屋屋主管部部门应当当加强对对物业服服务质量量的监督督检查，组组织开展展物业服服务质量量等级考考核，并并将考核核结果向向社会公公布。业业主对物物业服务务质量的的评价是是物业服服务质量量等级考考核的主主要依据据。业主主对物业业服务质质量的评评价办法法，由市市房屋主主管部门门制定。区房屋屋主管部部

37、门应当当会同街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府建立物物业服务务企业信信用档案案，并向向公众提提供查询询服务。第二节节 物业业服务合合同第四十十九条 物业服服务合同同由业主主委员会会与业主主大会选选聘的物物业服务务企业签签订。合合同中的的下列内内容应当当事先提提交业主主大会会会议表决决通过，但但业主大大会已授授权业主主委员会会决定的的除外：（一）物物业服务务事项；（二）物物业服务务质量及及服务费费用；（三）物物业管理理区域内内安全保保障事项项；（四）合合同期限限；（五）违违约责任任。第五十十条 物物业服务务企业应应当按照照合同约约定履行行下列物物业公共共服务事事项：（一）物物业管理理区域内内

38、共用部部位及共共用设施施设备的的使用、管管理和维维护；（二）公公共绿化化的维护护；（三）公公共区域域环境卫卫生的维维护；（四）公公共区域域的秩序序维护和和安全协协防；（五）物物业使用用中对禁禁止行为为的告知知、劝阻阻、报告告等义务务；（六）物物业维修修、更新新、改造造费用的的账务管管理；（七）物物业服务务档案和和物业档档案的保保管；（八）其其他物业业公共服服务事项项。第五十十一条 普通住住宅、经经济适用用房和廉廉租房物物业服务务费、车车辆停泊泊服务费费实行政政府指导导价，其其他物业业的物业业服务费费、车辆辆停泊服服务费实实行市场场调节价价。确定定和调整整物业服服务费、车车辆停泊泊服务费费政府指

39、指导价时时，应当当采取座座谈会、论论证会、听听证会等等形式，广广泛听取取意见。实行政政府指导导价的，市市物价主主管部门门应当会会同市房房屋主管管部门，根根据物业业种类、服服务内容容、服务务质量等等级和物物价指数数变动情情况，制制定相应应的基准准价，确确定不超超过基准准价百分分之二十十的上浮浮幅度，并并向社会会公布。具具体收费费标准由由业主与与物业服服务企业业根据基基准价和和浮动幅幅度在物物业服务务合同中中约定。第五十十二条 物业服服务企业业应当对对物业服服务事项项、内容容、标准准和相应应的收费费项目、标标准在物物业管理理区域内内的显著著位置予予以书面面公布。第五十十三条 业主应应当按照照物业服

40、服务合同同的约定定，按时时交纳物物业服务务费用。违反物物业服务务合同约约定，业业主逾期期不交纳纳物业服服务费用用的，业业主委员员会应当当督促其其限期交交纳；物物业服务务企业也也可以依依法向人人民法院院起诉或或者依法法申请仲仲裁。第五十十四条 物业服服务企业业应当按按照有关关规定与与开发建建设单位位或者业业主委员员会办理理物业档档案和物物业服务务档案、业业主名册册等资料料的移交交手续。物业服服务企业业应当自自办理移移交手续续之日起起三十日日内，持持相关资资料向区区房屋主主管部门门备案。第五十十五条 业主委委员会应应在物业业服务合合同期限限届满六六十日前前组织召召开业主主大会会会议，对对是否续续聘

41、物业业服务企企业进行行表决。双双方续约约的，应应当重新新签订物物业服务务合同；不再续续约且需需以委托托方式管管理的，业业主大会会应当及及时依法法选聘其其他物业业服务企企业或者者其他管管理人。相关文章业主大会选选聘物业业服务企企业前，应应当召开开业主大大会会议议，对选选聘方式式、具体体实施者者、物业业服务合合同的主主要内容容等进行行表决。物业服服务合同同期限届届满，业业主大会会没有作作出选聘聘或者续续聘决定定，原物物业服务务企业可可以按照照原合同同约定继继续提供供服务，物物业服务务合同自自动延续续至业主主大会作作出选聘聘或者续续聘决定定为止。第五十十六条 有下列列情形之之一的，物物业服务务企业应

42、应当退出出物业管管理区域域的物业业服务，不不得以物物业服务务中的债债权债务务纠纷未未解决、阶阶段工作作未完成成等为由由拒绝退退出：（一）物物业服务务合同依依法、依依约解除除；（二）除除第五十十五条第第三款规规定的情情形外，物物业服务务合同期期满未续续约；（三）法法律、法法规、规规章规定定物业服服务企业业不得继继续从事事物业服服务活动动的其他他情形。第五十十七条 物业服服务企业业退出物物业管理理区域的的物业服服务，应应当在办办理退出出手续的的同时，履履行下列列义务：（一）移移交保管管的物业业档案、物物业服务务档案等等资料和和物业服服务用房房，实行行酬金制制的，还还应当移移交服务务期间的的财务档档

43、案；（二）撤撤出物业业管理区区域内的的物业服服务人员员；（三）清清退预收收、代收收的有关关费用；（四）法法律、法法规、规规章规定定的其他他义务。第五章章 物业业的使用用与维护护第一节节 物业业的使用用第五十十八条 物业管管理区域域内禁止止下列行行为：（一）损损坏或者者擅自变变动房屋屋承重结结构、主主体结构构；（二）将将不具备备防水条条件的房房间或者者阳台改改为卫生生间、厨厨房，或或者将卫卫生间改改在下层层住户的的卧室、起起居室（厅厅）、书书房或者者厨房的的上方；（三）破破坏或者者擅自改改变房屋屋外观；（四）未未取得建建设工程程规划许许可证或或者未按按照建设设工程规规划许可可证的规规定建设设建筑

44、物物、构筑筑物或者者其他设设施；（五）在在住宅区区堆放易易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性等等危险性性物品，排排放有毒毒、有害害物质；（六）乱乱丢垃圾圾，高空空抛物；（七）饲饲养国家家禁止饲饲养的大大型犬类类等宠物物；（八）发发出超过过规定标标准的噪噪声，影影响邻居居采光、通通风；（九）法法律、法法规、规规章及管管理规约约禁止的的其他行行为。物业管管理区域域内发生生上述行行为时，业业主大会会、业主主委员会会及相关关业主有有权依照照法律、法法规以及及管理规规约，要要求行为为人停止止侵害、消消除危险险、排除除妨害、恢恢复原状状、赔偿偿损失。第五十十九条 物业交交付使用用后，业业主、物物业使用用人应当当

45、按照权权属登记记用途使使用物业业。业主主因特殊殊情况需需要将住住宅改变变为经营营性用房房的，应应当遵守守法律、法法规、规规章以及及管理规规约的规规定，并并经有利利害关系系的业主主书面同同意，必必要时应应当进行行听证。物业管管理区域域内按照照规划建建设的配配套建筑筑及设施施设备，不不得改变变使用性性质，因因特殊情情况需要要改变使使用性质质的，应应当遵守守法律、法法规、规规章以及及管理规规约的规规定，经经业主大大会及有有利害关关系的业业主同意意，并依依法办理理相关手手续。规划用用途为住住宅的住住宅楼底底层和住住宅楼内内不得设设立产生生油烟、噪噪声、异异味污染染以及安安全隐患患的餐饮饮、加工工、娱乐

46、乐、宾馆馆等经营营场所。第六十十条 物物业服务务企业、业业主委员员会发现现有违反反本条例例第五十十八条、第第五十九九条规定定行为之之一的，应应当予以以劝阻；劝阻无无效的，应应当及时时告知有有关主管管部门，有有关主管管部门应应当依法法及时处处理。第六十十一条 业主或或者物业业使用人人装饰装装修房屋屋的，应应当事先先向物业业服务企企业登记记。物业业服务企企业应当当将装饰饰装修的的禁止行行为和注注意事项项告知业业主或者者物业使使用人。物业服服务企业业应当加加强物业业管理区区域装饰饰装修安安全事项项的巡查查，业主主、物业业使用人人应当予予以配合合。第六十十二条 因物业业维修、公公共利益益需要临临时占用用或者挖挖掘物业业管理区区域内道道路、场场地的，施施工单位位应当采采取措施施保障安安全，并并在约定定的期限限内恢复复原状；造成损损失的，应应当予以以赔偿。第二节节 车位位的使