企划方案--金水湾项目策划文档bczn.docx

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1、秦淮源里金水湾项目企划方案目录：一.前言 二.售楼处处包装 三.SWTTO分析析 四.市场调调研 五.销售策策略 六.建议议提要一.前言：句容市永丰丰置业有有限公司司住宅项项目是一一个占地地363350.4的的纯住宅宅项目，该该项目计计划于220088年五月月份启动动。作为该项目目的开发发商，贵贵公司希希望与一一支具有有战略眼眼光，丰丰富的同同类项目目专业服服务经验验，具备备项目需需求的各各专业力力量的团团队合作作，共同同来做好好该项目目，实现现利润最最大化是是我们共共同的一一致目标标。我们充分理理解贵公公司的战战略意图图，愿意意根据该该项目的的目前状状况，需需要专业业的策划划人员及及团队提提

2、供“高质量量，可操操作，便便领导”的策划划推广和和销售要要求，开开展对项项目的策策划和论论证工作作，我们们愿意集集中力量量高质量量服务该该项目。而而实现目目标成功功是我们们与贵公公司长期期合作的的重要基基石。根据近期，中中期，远远期的策策划思路路，为该该项目建建设提供供参考，避避免决策策失误，减减少项目目投资风风险，提提高项目目投资效效益。该项目前期期的产品品规划已已基本落落实，通通过与贵贵公司的的初步接接触，我我们提出出了合作作建议，敬请参考。二.售楼处处包装： 第一部分：售楼处处的选址址售楼处是本本案形象象的一个个展示场场所，更更是一个个重要的的、独特特广告载载体。因因此做好好接待中中心的

3、包包装，以以给客户户留下深深刻的印印象，是是争取客客户在第第一时间间成交的的重要手段。销售现场是是销售活活动的中中心，未未来的产产品展示示、销售售谈判、成成交签约约等一系系列活动动都集中中在此处处完成。随随着房地地产市场场的发展展，越来来越多的的开发商商已认识识到销售现场的的重要：人性化化的现场场设计包包装影响响着消费费者对开开发商的的信心，同同时也是是促成销销售成交交的重要要手段之之一。上面我们有有提到售售楼处是是广告的的载体，而而这个特特殊的载载体要便便于目标标客户对对此地段段更为认认识和了了解。通通过我们们对当地地的认识识和调查查，我们们认为本本案的售售楼处可可设在汽汽车站附附近。而这一

4、一地段更更能有效效的提高高宣传及及活动半半径，以以达到促进进将来的的销售进进程。一.汽车站站附近的的优点：1.汽车站站附近离离本项目目基地比比较近，很很方便以以后带客客户现场场看房。2.汽车站附近人流集中，此地点有大量的自然人流，无论是自然人流变为目标客户还是宣传传媒体都都是对本本案有百百利而无无一害的的。3.这样一一个众人人皆知的的位置做做售楼处处，就会避免免因客户户找不着着售楼处处，而流失了了诚意客客户。所所以，选选择车站站附近也也就是选选择了句句容的人人群地标标。二.售楼处处建在本本案会所所的缺点点：1.本案的的交通不不够便利利，导致致客户难难以寻找找到售楼楼中心，从从而会流流失或错错过

5、大量量目标客客户。2.本案离离市中心心较远，位位置相对对较偏，以以至于几几乎没有有人流量量。这样样，会造造成信息息散布和和信息流流通有一一定阻碍碍。第三部分：包装主题题构思售楼处这一一窗口是是本案的的品牌形形象，此此窗口是是直接面面对社会会的。因因此本案案的售楼楼处现场包装装应更好好的与本本案的产产品相结结合，要要以构筑一一个绿色色、自然然、健康康、生态态水系为为主题的的环境氛围围，要使客户户在进入入售楼处的第一一时刻就就能深刻刻体会和了了解到本项目的的总体气气质以及及本项目的的独特卖卖点。包装目的：全方位位包装，突突出自身身特色，有有效吸引引客户，促促进最终终成交。包装原则：用现场场传达理理

6、念、用用设计刻刻画产品品、用气气氛感染染客户，用用行动感动客户，用用产品逼逼定客户户。包装场所：本案接待待中心第四部分：包装细节一.包装表表现部分分： 1. 销控台台：销控控台的位位置布置置，使专专案经理理对销售售现场的的视线无无盲区，能能够密切切注意销销售现场场的情况况变化，及及时作出出反应。 2. 销售桌桌椅：视视售楼处处的大小小决定销销售桌椅椅的多少少，一般般一张桌桌子配四四张椅子子为佳。另可配些中高档沙发茶几等。 3. 电器：包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、电脑、打印机等。 4. 电话：在售楼楼处装修修的同时时，预埋埋电话线线，确保保电话通通畅，如如有问题题，及时修理。

7、 5. 室内绿绿化：通通过绿化化公司租租赁。二、包装效效果通过必要的的包装使使主题突突出：绿绿色、自自然、健健康、生生态自然然水系等等特点，使使之与本本案产品品更好的的融合在在一起，以以增强客客户对本本案的认认同感，体体现产品品的稀缺缺性与不不可复制制性。三、室内包包装说明明售楼部展示示沙盘位位于整个个售楼部部中央，洽洽谈区可可设在沙沙盘四周周，签约约区可在在接待大大厅旁设设置一间间，设置置情景展展示区域域，用于于展示一一些以绿绿色和水水为主题题的工艺艺小品，也也可把户户型展示示设置于于展示区区内，通通过这样样一种手手段来营营造一种种客户未未来可以以在此获获得的生生活感受受。第五部包装装建议（

8、一）、内内部包装装部位：.接待区区.洽谈谈区.展示区区.签约区区接待区区：A：形象墙墙：建议议将形象象墙的颜颜色用浅绿色色，另外外对LOOGO与与案名的的颜色与与材质进进行一下下必要磋磋商，通通过材质质的调整整和颜色色的变化化，达到到突出本本项目主主题的目目的。B：控台：控台两侧侧放置绿绿色植物物盆景，台台面上放放置鲜花花，给予予客户更更舒服的的视觉效效果。洽谈区区：洽谈区要求求其相对对其它区区域较为为封闭，这这样客户户的注意意力更加加容易集集中。 1.沙发发组合：结合本案案产品特特色与目目标客户户群的心心理特点点，设置置一些比比较简约约，而又又不失品品位的中中高档沙沙发，配配合设置置一些与与

9、项目整整体色调调相一致致的茶几几。 2.饮水水机：在在接待区区与洽谈谈区中间间部位的的隐蔽地地方放置置饮水机机，在不不影响布布置整体体效果的的情况下下尽量方方便置业业顾问为为客户提提供服务务。3.资料架架：售楼楼处进门与洽洽谈区相相接的位位置放置置资料架架，可便于客客户向置置业顾索索取。4.墙体：墙体包包括区域域墙面与与玻璃幕幕墙，实实墙体部部分用展展板装饰饰，展板板以效果果图与一一些精美美的图片片为主，营营造一种种与众不不同的高高品位生生活的感感觉。.展示区区（沙盘盘）沙盘可设置置于进门门正中央央位置，这一位置醒目，同时光线良好，将沙盘设置于此，有利于客户对本案产生良好的印象，也方便置业顾问

10、对项目讲解。沙盘：沙盘盘中间应应更多的的体现出出本案的最最大卖点点-自然生生态水系系，使客客户通过过沙盘就就可对本本案的环环境有具具体直观观的认识识。户型模型：设置两到三三个主力力户型的的模型，在在户型模模型的设设计中，以以能更好好的体现现房间，客客厅、厨厨房、卫卫生间等等的各种种配置为为准。签约区区：签约约区布置置可以简单单一些， 只要要能营造造一种舒舒适、艺艺术、温温馨的客客户签约约环境即即可。三SWOOT分析析：第一章 SStreengtths优优势1.中国房房地产行行业已基基本走向向了正规规化，发发展化的的进程。所所以在一一定的市市场下任任何公司司的发展展和前景景都是较较为乐观观的。2

11、.句容的的房地产产业是整整个沪宁宁沿线上上是相对对落后的的发展中中城市。在在某种程程度上讲讲这座城城市有更更大的开开发空间间和塑造造空间。3.本案的的项目地地址两面面环水，自自然景观观和生态态环境极极为有利利。第二章Weeaknnesss劣势1.在20007年年下半年年的宏观观调控政政策的影影响下中中国房地地产行业业逐渐走走向了低低谷，这这一现象象导致了了市场观观望及等等待态度度。2.句容市市房地产产行业从从20007年的的10月月份以后后就开始始走向疲疲软，至至今然未未复苏。3.本案地地段离金金融区及及行政区区较远，周周围没有有任何相相应的生生活设施施配套。4.产品较较为单调调，内部部设施及

12、及配套较较为一般般。第三章Oppporrtunnitiies机机会1.在相关关同行的的参与下下，本项项目的地地段已成成为目前前本地最大大的生活活居住区区。而本本地段的的规模和和气候是是决定项项目成功功的前提提之一。2.通过准准确的产产品规划划和产品品定位抓抓住和发发掘定有有的市场场份额是是行之有有效的方方针。3.开发特特色产品品，是赢赢得市场场需求总总要途径径。第四章Thhreaats威威胁1.本地段段及整个个市场的的竞争个个案非常常之多，整整个市场场的体量量之大是是直接影影响市场场占有份额的的关键因因素。2.大气候候的疲软软导致消消化周期期拉长，资资金回笼笼缓慢，利利润空间间缩水。3.缺少核

13、核心竞争争力，没没有不可可复制的的卖点。在在此条件件下地段段就成了了最大的的抗性。四.市场调调研及分分析：第一章竞争争个案分分析句容调资料料（20008-5-228）案名位置开发商均价(元/)在售期别规划户数汽车库自行车库销售率都市晴园华阳东路延延伸段华阳房产3280三期1472800元元/1800元元/90%哈佛星城东昌路与崇崇明路交交汇处苏州建兴置置业3200三期260约2万元/个约7.8万万元/个90%润景美邻苑苑东昌南路新广房产2950二期5122000元元/1500元元/60%美家府邸河滨东路联城房产2600一期 未开开 226地上8万元元/个 地下4.5万元/个 1500元元/15

14、户左右右明豪华庭华阳南路延延伸段明豪房地产产2700一期328地下车位出出租700元/月原14000元/现在在买房送送95%太阳星城洪武路万邦房地产产3000二期350未定未定40%国际花园华阳北路与与北环路路交汇处处国际曙光3050四期160约8万元/个约1.5万万/个55%东方华城东昌路1号号振华置业3150四期346约8万元/个1500元元/92%以上楼盘为为本案的的直接竞竞争项目目，针对对以上该该楼盘我我们做如如下分析析：一都市晴园园位置分析：1.此项目目位于句句容市的的东面。 2.此地段段位于华华阳东路路延伸段段与东昌昌路交汇汇处，交交通很便便利，离离本楼盘盘地段较较近。 3.周围生

15、生活配套套设施比比较齐全全，离市市中心也也较近。价格分析1.它们的的价格从从目前整整个市场场分析是是属于高高价位行行情，与与本楼盘盘价格相相比略1550元/左右。 2.此楼盘盘价位一一直在市市场位居居榜首，因因为地段段和产品品深得置置业者欢欢迎，以以至于销销售情况况一直很很好。 备注 1.此楼楼盘无论论是从产产品上还还是从地地段上分分析都是是典型的的针对性性的竞争争个案。 22.此楼楼盘在今今年七月月即将开开第四期期，据内内部业务务员介绍绍四期产产品最低低定价可可能在331500元/左右。而而最高单单价可能能将达到到36000元/。 二.哈佛星星城位置分析：1. 该项目位于于句容市市城东偏偏北

16、，交交通还算算便利。 22.周边边生活配配套设施施目前还还不够完完善，周周边及内内部环境境相对较较好。价格分析： 1.价位位比市场场上同类类产品高高3000-6000（元元/平米米）不等等。 2.属于于高价位位楼盘，不不过有一一定的品品牌知名名度。备注：该楼盘别墅墅产品于于5月226日开开盘，因因多层产产品剩余余量较少少，故目目前与本本案竞争争不会太太明显。三.润景美美邻苑地段分析：1. 该项目位于于句容市市区东南南角。 22.交通通很便利利，离本本楼盘地地段较近近。 33.周围围生活配配套设施施基本符符合置业业要求，离离市中心心也相对对较近。价格分析：1. 价格属于中中等价位位，性价价比较高

17、高，占一一定的价价格优势势。备注：1. 无论是产品品、地段段、价格格等因素素，该项项目都是是本案最最直接的的竞争个个案之一一。四.美家福福邸位置分析：1. 该项目位于于句容市市区东南南角。 2.位于东东昌南路路和河滨滨东路之之间，主主入口设设在河滨滨东路。 33.目前前河滨东东路还未未动工，交交通不便便。 价格分析：1.由于地地段、产产品和规规模的局局限性，该该项目是是市场房价价最低的的楼盘之之一。 备注：1. 该项目共分分两期，一一期推2226套套二期推推1800套，共共4066套。 2.一期开开盘时间间可能定定在6月月中旬。 33.目前前已开始始收取定定金，内内部认购购目前为为止才达达到1

18、55户左右右。4.该案和和本案是是直接竞竞争对手手，相同同地段两两者之间间就一墙墙之隔。 五.明豪华华庭地段分析：1.该项目目位于城城南，离离市中心心繁华地地段较近近。 2.这一地地段目前前配套缺缺乏，居居住环境境较佳。 3.因为华华阳南路路的向南南延伸，大大桥通车车，给交交通带来来了明显显优势。 4.不足之之处是靠靠近赵文文山烈士士陵园。价格分析：1.因为地地段及产产品本身身的等等等情况，以以至于价价格定位位较市场场上中高高档楼盘盘价位略略低一点。 2.根据此此楼盘销销售请况况来看，它它们价格格定位比比较接近近购房者者心理价价位。 33.此楼楼盘六楼楼顶楼加加阁楼价价格为220000元/-2

19、1100元元/，阁楼2.2米以以上算积积。 备注：1.该项目目计划66月份推推出二期期产品，二二期共2252户户。 22.一期期销售情情况良好好，周边边交通和和环境已已基本改改善。 33.二期期均价大大概定在在30000元左左右。（据据业务员员预估价价格） 六.太阳星星城地段分析：1.该项目目位于句句容市城城西。 2.临近洪洪武路，车车流量大大，大型型车辆多多。 3.周周围生活活配套设设施不齐齐全，离离市中心心较远。价格分析：1. 相对该地段段而言定定价较高高，优惠惠幅度大大，性价价比较高高。 2.不不同位置置价格差差距较大大。备注：1. 二期20008.55.4开开盘，销销售情况况良好，现现

20、正处于于强销期期。 2.开盘优优惠政策策很多，如如：太阳阳卡优惠惠28888元，交交50000元定定金优惠惠99999元，一一次性付付款再打打9.77折。七.国际花花园地段分析：1. 该项目位于于句容市市城北，交交通便利利，但临临近车流流量较大大的北环环路。 2.周围生生活配套套设施目目前还不不够完善善，离市市中心也也相对较较远。价格分析：1.该楼盘盘价差达达10000元/，六楼楼25550元/送阁楼楼，三楼楼景观楼楼36000元/。备注：1.该楼盘盘于今年年4月116日开开盘，产产品户型型及面积积比较适适应当地地需求。 22.平均均价位和和市场均均价基本本平齐，与与本案存存在着一一定竞争争。

21、 八.东方华华城地段分析：1. 该项目位于于东昌路路中段，交交通便利利，配套套相对齐齐全。2. 离市中心约约5分钟钟车程，方方便快捷捷。3. 此项目北侧侧将建造造大规模模高标准准的生态态公园，大大环境十十分优越越。价格分析：1. 此楼盘价位位在市场场上同类类产品价价位中等等偏上。2. 由于此项目目的地段段逐渐被被市场认认可，以以至于价价格一度度稳步上上扬。备注：1.此项目目于20008年年6月份份五期开开盘，五五期是此此项目的的最后一一期。结论：通过以上各各竞争个个案地段段，价格格，成交交情况分分析，本本地客户户对地段段和价格格已经有有了一个个较为理理智的理理解。在在一定条条件下，本本案在将将

22、来的价价格定位位上要经经过细致致的市场场调研，配配以自身身产品的的档次。根据我们以往的经验，我们认为本案应当采取低开高走的策略，入市定价应当较具弹性空间，入市时富有较强的市场竞争力，能让先购先住者的物业升值，同时要使投资者的投资具有炒作空间。二.竞争个个案产品品规划表表：句容调资料料（20008-5-228）案名位置开发商规划产品在售期别规划户数户型面积都市晴园华阳东路延延伸段华阳房产多层 别墅墅 跃层层三期14790.1107.1116.1488哈佛星城东昌路与崇崇明路交交汇处苏州建兴置置业多层 别墅墅 跃层层三期26077.1105.1220润景美邻苑苑东昌南路新广房产多层 别墅墅 小高高

23、层二期51281.991.1122.1127.1440美家府邸河滨东路联城房产多层一期 未开开22696.1102.1224明豪华庭华阳南路延延伸段明豪房地产产多层一期32890.1103.1110.1366太阳星城洪武路万邦房地产产多层 小高高层二期35077.882.89.922.999.1166国际花园华阳北路与与北环路路交汇处处国际曙光多层 别墅墅 小高高层四期16074.990.1088.1128.1335东方华城东昌路1号号振华置业多层四期34659.667.81.844.993.97.1002.1144.1136结论：通过过以上表表格我们们不难看看出，目目前市场场上几乎乎以多层层

24、产品为主主导，别墅，跃层，小高层层等产品品为补充充的规划划结构。根据据我们对对本身地地块及本本地市场场的了解解和研究究，我们们认为在在产品规规划和设设计上要要有建设设性的创创新，在在保持控控制成本本的情况况下挖掘掘一批鲜鲜明的特特殊卖点点以抵挡挡竞争个个案的地地段及价价格等核核心竞争争力。 第三章章 本案项目目优劣势势分析区位及地段段分析劣势：1.本案处处于句容容市的最东东南面，此此地和市市中心相相隔较远远，交通通很不便便利。2.目前本本案周边边的规划划还处于于一个盲盲区，整整个地段段的经济济纽带及及人口密密度都较较为疏散散。3.本案周周边没有有任何成成熟的生生活配套套设施，给给生活带带来了不

25、不便。优势：1. 句容离南京京较近，且且是沪宁宁经济纽纽带的一一个支点点，而目目前句容容的房地地产业刚刚刚成长长，所以以未来的的发展空空间很大大。2. 城市需要发发展的同同时必然然要拉开开城市框框架，本本地块在在城市规划划范围之之内，所所以本案案的前景景还是较较为乐观观的。3. 本案地处句句容唯一一的景观观大道东东昌路边边，目前东东昌路两两边已经经逐渐形形成了人人口密集集的大型型生活区区域。本本项目有有望在大大环境的的带动下下成功开开发。 产品分分析：1. 户型设计中中暗卫较较多：现现代人对对生活品品质的要要求不断断提高，暗暗卫会给给室内造造成通风风效果差差及气味味难以排排出等问问题。所所以，

26、我我们认为为户型的的适当调调整是增增加产品品卖点的的举措之之一。2. 单个户型面面积大功功能少：随着置置业者对对产品的的认知度度不断提提高，对对产品的的功能也也提出了了更高的的要求，在在同等功功能不影影响居住住效果的的前提下下，置业业者往往往会考虑虑面积小小总价低低的产品品。3. 房型配比：根据细细致的市市场调研研及理性性的研究究分析，我我们认为为市场上上对多功功能小面面积的需需求较大大。因为为本地人人均收入入在1000000元左右右，导致致了绝大大多职业业者对大大户型的的渴望而而不可求求的无奈奈。所以以我们建建议755-855占一一期体量量的355%，995-1155占445%，1120-1

27、440占占20%。4. 产品硬件配配套：在在本案价价格和地地段上占占不到任任何优势势的前提提下，产产品本身身的魅力力就显得得尤为重重要，我我们可以以在不违违背控制制成本的的条件下增增加一些些特殊的的辅助配配件来包包装产品品提高与与众不同同的核心心竞争力力。5. 项目规模的的局限性性：本案案建筑面面积为4474338.33，这种种体量给给楼盘形形象和开开发商形形象的建建立造成成了一定定的抗性性，加上上地段及及价格等等因素就就更加要要求我们们要在6. 开发产品特特色时做到越越发严谨谨，只有有做出特特色的精精品才能能赢得更更多的市市场份额额。所以以在整个个项目上上要考虑虑更多的的细节和和设施来来满足

28、置置业者的的真正需需求。环境分析：1. 大环境资源源短缺：通过我我们对本本案地段段及地形形的了解解，该地地块周边边缺少人人文环境境，商业业环境，景景观环境境等。在在这种大大环境条条件匮乏乏的形势势下，我我们要找找到新的的突破口口对本案案进行品品牌塑造造和包装装。2. 景观设计单单调缺少少鲜明特特点：通通过本案案的总平平图可以以看出景景观设计计较为粗粗糙，缺缺少细节节。怎样样建立楼楼盘形象象是和小小区环境境切切相相关的。3. 环境的资源源整合：从本案案的边界界资源分分析，句句容河的的整治会会给本案案增添自自然景观观，加大大对土地地的利用用率提高高绿化面面积和绿绿化品质质。 五.销售售策略：1.项

29、目定定位：项目总体定定位概况况：本项项目总占占地面积积为3663500.4，总建建筑面积积：4774388.3，总体体量为：4088户。依依照以上上数据我我们不难难看出本本项目的的规模较较小，因因此，我们在项目目的形象象包装上上存在一一定阻力力，并且且，本项项目的目目前地理理位置占占不到任任何优势势，所以以，我们们认为本本项目要要以小而而精的形形式出现现在市场场上为最最佳着落落点。我我们可以以通过内内部环境境和硬件件设施来来强化和和增加项项目卖点点。2.产品定定位：建筑形式建筑风格建筑结构建筑外立面面户型定位户型设计户型面积园林景观设设计配套功能设设计3.客户定定位：居住区域职业类别收入情况年

30、龄构成家庭结构4.价格定定位： 土地地成本运营成本建筑成本它项杂费5.广告全全案：项目LOGGO广告阶段性性划分阶段性广告告主题广告创意广告效果监监控媒介组合软性新闻主主题印刷品（楼楼书，海海报等）六.建议提提要：建议：品牌建立1. 本案名称：名称一一个项目目的品牌牌形象，同同时也是是能够表表达一个个公司文文化内涵涵的方式式。因此此在定项项目名称称时要体体现出品品牌形象象及品牌牌魅力。一一般情况况下项目目名称要要能给人人们留下下印象及及遐想的的空间。读起来听起来要顺口顺耳，言简意赅。（具体项目名称可以和甲方磋商定夺） 案名建建议：聚聚贤湾 望水水阁 沁园园香岛 丽江华华邸 传传奇世家家 流流水

31、亲居居 永永丰城市市花园 碧碧海金波波港 一一品清水城城 南南国风景景城2. 项目LOGGO：从从形状颜色色上体现现项目特特点，建建立认知知度制定定LOGGO标志志。3. 推广形象：把握市市场需求求开拓竞竞争优势势，做好好全城广广告铺垫垫。（标标志需和和甲方研研究决定定）环境规划项目环境是是决定一一个项目目成功与与否的关关键。通通过我们们对地块块及大环环境的仔仔细研究究和分析析我们认认为：1. 本案可利用用北面和和西面的的河流进进行美化化和修建建。以增增加自然然景观对对本案环环境品质质的提升升。2. 做一些特色色绿化，比比如增加加一些净净化有害害气体的的，防蚊蚊蝇的，有有清新香香气的树树种等。

32、3. 设计一些具具有特色色的小品品，假山山，人工工水系。从从一些硬硬件设施施上提高高环境档档次。产品规划1. 三米层高：根据我我们对本本地客户户的了解解，我们们发现他他们对层层高的要要求较高高，目前前市场上上还没有有一家竞竞争个案案做的这这一点，所所以我们们可以通通过层高高抬到三三米而增增加产品品本身的的卖点。2. 错层：这是是目前市市场上还还没有出出现的一一种新的的产品，这这种产品品的优势势在于房房屋的层层次感和和立体感感强，并并且整个个空间的的布局安安排上可可以得到到最好的的利用。根根据细致致的市场场调研我我们得出出结论，这这种新的的产品已已经得到到了很多多当地消消费者的的认同。这种新型产

33、品的出现可能会给我们带来意想不到的行业契机。3. 客厅挑高：客厅挑挑高可以以增加客客厅的视视觉效果果并且可可以更好好的利用用空间。这一卖点是提高产品性价比的途径之一。4. 楼梯地砖：楼梯的的地面上上可以做做防滑地地砖，以以提高产产品档次次。5. 外墙墙裙：产品的的外立面面是决定定客户对对产品档档次评判判的重要要标志，所所以，在在外墙11-2楼楼上贴花花岗岩或或些高档档墙面砖砖是提高高卖点的的重要手手段。6. 智能化系统统：做好好做全小小区智能能化系统统是提高高小区档档次和降降低安全全隐患的的重要手手段，现现代人的的安全意意识越来来越强，同同时对居居住地点点的安全全性能的的要求也也更高了了。我们

34、们要通过过超强的的智能化化系统建建立市场场形象。7. 塑钢门窗：现在一一般小区区都是用用的铝合合金门窗窗，而一一般的普普通铝合合金门窗窗的品质质是没有有塑钢门门窗品质质好的，所所以我们们需要做做别人没没有的特特色。8. 名牌防盗门门： 盼盼防盗盗门步步阳防盗盗门王力防盗门门美心防盗门门飞云防防盗门 日日上防盗盗门新多防盗盗门星月神防防盗门群升防防盗门铸诚防盗盗门以上这十种种防盗门门为国家家名牌产产品，同同过强强强联手的的方法增增加产品品卖点及及品质。9. 安装24小小时供热热水系统统，提高高整体品品质。10. 太阳能预留留管道：预留太太阳能管管道，给给客户提提供应有有的方便便，体现现我们的的细

35、节做做得到位位，从而而增加良良好的基基础口碑碑。11. 管道纯净水水：这一一配套是是目前市市场上竞竞争个案案的一个盲盲区，做做别人没没有的做做客户想想要的才才是我们们的优势势。12. 油烟倒回止止逆阀：这是安安装在油油烟机管管道里的的一种防防止油烟烟倒流到到油烟机机内的装装置。据据我们我我实地调调查这个个卖点也也是别的的竞争个个案所没没有的卖卖点。提要：句容人需要要什么样样的房子子？据我们细致致的市场场调研及及分析，我我们认为为市场对对价格的的敏感度度极高，因因此我们们要做的的是怎么么提高本本案的性性价比，在在价格和和地段得得不到优优势的前前提下我我们需要要有市场场上其他他竞争楼楼盘所没没有的

36、特特殊性。这些特殊性体现在我们的环境和产品上。（具体如何提高性价比请参考：环境规划及产品规划）句容人为什什么要购购买我们们的房子子？婚房，换房房，迁房房，投资资，等都都需要购购房，我我们的主主要目标标客户是是对生活活品味有有一些要要求的人人群。我我们的地地段升值值前景广广泛，内内部环境境品质优优良，户户型先进进，产品品实用功功能齐全全，安全全性高。区内竞争个个案均好好性：项目名称项目卖点都市晴园1.地段好好2.项项目大33.环境境好4.品牌响响5.智智能化设设施齐全全6配套套全哈佛星城1.项目大大2.景景观好33.智能能化设施施齐全44.品牌牌好润景美邻苑苑1.项目大大2.价价位低33.配套套

37、全美家福邸1.价位低低明豪华庭1.价位低低2.环环境好33.地段段好4.配套全全太阳星城1.坡景洋洋房2.项目大大3.价价位低国际花园1.项目大大2.价价位适中中东方华城1.项目大大2.地地段好33.环境境好4.智能化化设施齐齐全5.配套全全 因为为传统的的代理公公司在几几年前可可能更多多起到的的作用就就是帮助助开发商商卖房子子。但是是现在随随着市场场竞争的的激烈，从从整个房房地产市市场角度度来看需需要更多多的专业业的代理理行来在在项目推推向市场场之前在在初期就就向开发发商提供供一些技技术性的的服务，简简单的说说就是前前期的策策划，这这个前期期的策划划事实上上涉及的的面是比比较广的的，涉及及到

38、市场场，涉及及到规划划条件，涉涉及到竞竞争对手手的状况况。同时时也涉及及到开发发商主观观愿望，他他希望做做什么样样的产品品。综合合这些方方面之后后才能够够通过一一些技术术的整合合才能提提出这个个项目有有效的一一些策划划，这个个策划必必须有这这个市场场的依据据，这样样才能决决定在项项目的前前期阶段段就能够够决定房房地产项项目推向向市场之之后是一一个对路路的产品品。我觉觉得这个个看对谁谁来说，因因为一方方面我们们所谓刚刚才提到到的居间间服务，一一方面我我们是对对开发商商做服务务，一方方面我们们要对购购房客户户做服务务，这样样就需要要两个体体系做服服务，这这些年这这两个体体系也比比较完善善。根据据不

39、同的的销售阶阶段制定定销售计计划，这这些东西西都是非非常成体体系的，而而且在这这些方面面我们瀚瀚潮智业业提出决决胜在前前端，还还有另外外的一个个宗旨，要要做一个个有责任任心的代代理商。在在这个市市场上有有很多代代理商把把开发商商的好卖卖的房子子一下子子短时间间全部卖卖完了，也也挣了代代理费，然然后剩了了一些不不好的房房子放在在那儿，有有可能作作为开发发商会碰碰到一个个没有责责任心的的代理商商，但是是我们不不会这样样做，我我们会想想到怎么么帮助开开发商把把最后一一套房子子都卖掉掉，我们们运作的的项目开开始都是是卖这个个项目性性价比相相对弱一一点的房房子。在在北京经经常在尾尾声阶段段都是打打折，但但是我们们代理的的房子到到最后都都是上涨涨的。前前期策划划的重要要性，这这也是我我们这些些年服务务开发商商的例子子。我们们在北京京的通州州区的一一个项目目，开发发商在拿拿到图纸纸之前，原原本有一一个开发发主体，那那个开发发主体，他他先做了了第一次次设计，做做完了设设计以后后转给了了接手的的开发商商，第二二个开发发商接手手之后按按照他们们的思路路想法委委托设计计院做了了第二个个设计。但但是准备备开工的的时候开开始找代代理公司司卖房了了，然后后选中我我们公司司了，然然后就把把全套的的技术资资料提供供给我们们，我们们回去用用了两周周的时间间把这些些资料汇汇总完之之后做了了一个详详细的分分析，然