某公司办公楼及住宅小区的物业管理方案ethc.docx

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1、联通公司司办公楼楼及住宅宅小区物业管理理方案长沙星邮邮物业管管理有限限公司编编制20066年7月月目 录录前言第一章 提高管理理水平的的设想与与策划第二章 管理机构构和人员员培训管管理第三章 运行机制制流程和和应急处处理流程程 第四章 管理规章章制度第五章 物业管理理的各项项指标以以及措施施第六章 智能化系系统的日日常运做做管理与与维护第七章 日常物业业管理第八章 物质装备备第九章 成本核算算第十章 小区物业业档案的的建立与与管理结束语联通公司司办公楼楼及住宅宅小区物业管理理方案前 言言一、 湖南联通通公司办办公楼及及住宅小小区物业业简介（略略）二、 服务宗旨旨以人为本本、规范范管理、追追求创

2、新新、至诚诚服务三、 追求目标标以公司经经营为主主导、为为业主推推出完善善的管理理服务，为为社会创创造效益益，为企企业打造造品牌。四、 湖南星邮邮物业管管理有限限公司简简介公司成立立于19999年年3月。现现有职工工1277人，大大专以上上文化程程度111人，平平均年龄龄37岁岁。其中中高级工工程师11人，高高级经济济师1人人，助理理工程师师2人。有有7人在在深圳、重重庆、长长沙等地地举办的的全国物物业管理理知识培培训班，通通过考试试都获得得了物业业管理部部门经理理上岗证证。其中中水电机机工266人，泥泥木技工工7人，特特级厨师师2人，一一级厨师师2人，二二级厨师师3人。共共管理住住宅小区区、

3、生产产场地、办办公楼共共计服务务面积226万平平方米。5年来，在在各级领领导的亲亲切关怀怀和鼎立立支持以以及在当当地政府府物业管管理行政政部门的的热情指指导下，比比较圆满满的完成成了所担担负的各各项物业业管理和和服务工工作，为为广大业业主及客客户提供供了全面面的生活活、办公公、休闲闲、娱乐乐、水电电维护、环环境卫生生等服务务工作，我我们的工工作得到到了广大大业主和和上级部部门的一一致肯定定，使我我们的物物业服务务管理工工作更趋趋规范和和向前发发展。同同时在几几年的时时实践工工作中摸摸索总结结出了具具有自身身管理特特色的管管理经验验，将来来的物业业管理之之路打下下了坚实实的基础础。我公司管管理的

4、长长沙金邮邮小区于于20004年评评为长沙沙市花园园式单位位和文明明卫生先先进单位位；20005年年被评为为省级文文明卫生生先进单单位；220066年3月月我物业业公司正正式通过过ISOO90001质量量管理体体系认证证。第一章 提高高管理水水平的设设想与策策划物业管理理作为一一种新兴兴的房屋屋管理模模式,以以其专业业化、规规范化、市市场化的的特征，在在当前的的市场经经济条件件下，呈呈现出欣欣欣向荣荣的景象象。社会会在进步步，人们们的生活活水平在在提高，业业主对物物业管理理服务的的要求也也在不断断的发生生变化，星星邮物业业管理有有限公司司一直在在保证服服务质量量的基础础上不断断的创新新服务项项

5、目，让让业主的的需求永永远能得得到满足足。规范范化的操操作是提提高服务务质量和和效率的的根本保保证。为为此，星星邮物业业将每一一项服务务工作的的程序都都规范化化，工作作流程是是员工的的行动指指南。作作为服务务这种无无形的商商品没有有类似其其他商品品的质量量评价标标准，检检验物业业服务质质量的唯唯一标准准就是业业主的满满意程度度，所以以星邮物物业将服服务过程程中的每每一个动动作，每每一个微微笑，每每一句话话都规范范化，让让业主从从心里觉觉得星邮邮物业的的管理很很规范，星星邮物业业的员工工很有素素质，从从而使业业主认同同星邮物物业所提提供的每每一项服服务，进进而达到到共同管管理好联联通公司司办公楼

6、楼及住宅宅小区的的目的。一、整体体思路对于联通通公司办办公楼及及住宅小小区的物物业管理理将坚持持以人为为本，树树立“业主至至上”的理念念，突出出居住环环境与大大自然的的和谐之之美，想想业主之之所想，随随业主之之所愿。无无论从整整体规划划还是局局部设计计来看，联联通公司司办公楼楼及住宅宅小区都都是起点点高，水水准高，品品位高的的住宅小小区。针对联通通公司办办公楼及及住宅小小区物业业管理的的特点，在在把握其其设计与与开发思思路的基基础上，充充分把握握未来住住户的生生活需求求以及物物业管理理工作所所面临的的难点与与重点。我我们将整整体构想想和管理理策划概概括为：贯彻一一种思路路；树立立两种意意识；得

7、得到三个个（业主主、物业业企业、社社会）满满意；优优质服务务；充分分发挥规规范管理理与贴心心服务理理念的完完美结合合。1、贯彻彻一种思思路对于联通通公司办办公楼及及住宅小小区的物物业管理理，我们们将特别别体现人人们居住住的舒适适度，从从而真正正感到家家的温馨馨，为了了达到这这个目标标，我们们将做到到如下几几点：（1）服服务理念念业主是朋朋友、服服务是核核心、安安全是灵灵魂、商商誉是资资产。（2）经经营方针针以业主为为中心，保保证优质质服务。（3）管管理体制制企业化、专专业化、一一体化。（4）质质量方针针服务有序序、安全全舒适、质质优高效效、业主主满意。（5）追追求目标标社会效应应、环境境效应、

8、经经济效应应三者的的有机统统一（6）服服务承诺诺确保通过过ISOO900001的的认证，使使联通公公司办公公楼及住住宅小区区成为绿绿色环保保型物业业。2、树立立两种意意识（1）业业主至上上意识“业主是是我们的的朋友”是我们们公司要要求所有有德望员员工应该该树立的的思想，业业主的需需要，就就是我们们的目标标，为广广大业主主提供优优质的服服务，是是我们应应尽的义义务。在在抓员工工素质培培养上，我我们要求求员工在在面对业业主永远远保持谦谦虚和蔼蔼的态度度，对业业主提出出的各类类正当要要求，不不允许说说“不”字1、业业主永远远是对的的；2、您您认为业业主有什什么不对对，请您您参照第第一条。即即使业主主

9、有违背背物业管管理法规规条例的的，我们们也应该该细心，耐耐心的解解释。在在提高对对业主服服务质量量的基础础上，我我们应千千方百计计，一切切从业主主的利益益出发，积积极为业业主服务务，树立立“业主想想到的，我我们要做做到；业业主没想想到的，我我们也要要做到”的思想想意识。（2）法法律意识识市场经济济是法治治经济,物业管管理是市市场经济济的产物物,因此此在物业业管理活活动中必必须树立立法制意意识,我我们根据据物业管管理的各各项需求求,制定定了各种种完整的的管理制制度,工工作流程程,为了了使广大大员工能能够自觉觉遵守与与运用国国家颁布布的物业业管理条条例和相相关的法法规,我我们加强强培训,除了基基础

10、知识识,基本本技能以以外,还还专门增增设对法法规条例例的专项项培训,典型案案例的分分析,同同时还不不定期的的聘请业业内专家家为员工工授课,使全体体员工在在日常工工作中树树立依法法办事的的法律意意识.(3)三三方面满满意A、合作作方满意意房地产开开发商选选择物业业管理企企业并提提前介入入服务的的目的就就是为了了保证其其开发的的楼盘，在在设计理理念和质质量品牌牌上得到到很好的的落实，小小区的自自然环境境美化管管理得到到保证，最最终实现现房产开开发商的的品牌效效应和社社会效应应，我们们物业公公司长期期与房产产开发商商合作，能能正确理理解他们们的思想想，摆好好自己的的位置，通通过双方方愉快的的合作，使

11、使双方都都得到最最好的社社会效益益和经济济效益，达达到共赢赢的效果果。B、业主主满意广大业主主购买了了联通公公司办公公楼及住住宅小区区就是为为了追求求高档享享受，得得到温馨馨服务，我我们将业业主的需需求，按按照本公公司长期期发展形形成的优优质服务务理念，以以诚信为为根本开开展服务务。C、社会会满意物业管理理的发展展给社会会带来了了活力，带带来了亮亮点。星星邮物业业通过自自己长期期的努力力发展，具具备了丰丰富的物物业管理理经验，不不会辜负负广大业业主的期期望，同同时一定定会回报报社会一一份满意意的答卷卷。4、服务务质量的的四大要要求A、舒适适，B、安安全，CC、尊贵贵；D、优优雅。5、管理理理念

12、团队意识识和奉献献精神+个性张张扬与竞竞争机制制+先进进模式与与一体化化管理。二、我们们的工作作重点1、联通通公司办办公楼及及住宅小小区的智智能化设设施提高高了住户户的生活活质量，改改变了住住户的生生活方式式，因此此物业管管理的观观念、方方式必须须现代化化。通过过制定科科学合理理，切合合实际的的智能化化设计运运行计划划、设备备设施与与维修计计划以及及智能化化开发规规划，保保证智能能化设施施的有效效运行。2、根据据智能安安全防卫卫条件，从从实际情情况出发发，确定定以人为为本，技技术防御御为辅，物物防结合合的方针针，运用用现代科科技手段段，确保保小区安安全。3、装修修管理上上情理手手段、经经济手段

13、段、行政政手段、法法律手段段相结合合，制定定合理合合法的装装修管理理规定，以以预防为为主，把把违章装装修制止止在萌芽芽状态，保保护小区区的优美美环境。三、我们们的工作作措施1、编制制联通通公司办办公楼及及住宅小小区物业业管理方方案。2、确保保人防与与技术防防范相结结合，由由管理处处统一调调度，强强调多重重结合，全全面防范范，做到到外松内内紧，保保证安全全防范、万万无一失失。3、为确确保联通通公司办办公楼及及住宅小小区的幽幽雅环境境，杜绝绝违章装装修，并并向广大大业主作作好物业业管理知知识宣传传。4、精心心养护小小区绿化化，加强强精神文文明建设设和环境境建设。对对小区内内噪音、水水质、空空气等环

14、环保要素素进行检检修，全全面加强强小区里里的环境境管理。5、根据据小区不不同的物物业特点点，制定定有针对对性的保保安、清清洁、绿绿化、社社区文化化等管理理措施。6、充分分借鉴其其他先进进物业的的成功经经验，开开展卓有有成效的的社区文文化活动动，提高高物业管管理的社社会效益益、环境境效益和和经济效效益。第二章 管理理机构和和人员培培训管理理一、联通通公司办办公楼及及住宅小小区人员员配备1、人员员配备图图：湖南星邮邮物业管管理有限限公司联联通湖南南分公司司后勤管管理部管理处主主任1人主任助理理1人综合部11人客户中中心2人工程部部9人保安部部40人环卫部部12人财务部部1人2、整体体运做流流程：运

15、作流程程的设计计原则是是全面合合理高效效，环环环相扣，相相互制约约，保证证各种环环节精密密衔接。整整体运作作的各个个环节的的详细工工作分解解流程严严格按照照我公司司ISOO90001质量量保证体体系进行行运做，以以充分体体现管理理效率，整整体运做做流程如如图：业主大会会（业主主委员会会）和行行政主管管部门总总经理指示 指示示 物 业 管 理 处 主 任 指示 指示示 中央值值班调度度室（办办公室负负责） 住住户服务地点点 反馈馈 任务务A 任务BB 反馈馈 服务务地点班长员工工主管命令令 命令令主管班长长员工3、内部部运作流流程图：管理层 反馈 操作作层 管管理中心心 监督 各部部门员工工指挥

16、二、激励励机制三、管理理人员培培训1、培训训系统图图2、培训训内容3、培训训目标4、培训训方式5、培训训计划四、员工工的管理理1、人才才的需求求与录用用2、人才才考核五、工作作计划主要包括括前期介介入、公公司接管管前的队队伍培训训、业主主入住、服服务管理理、三年年创优等等方面工工作。第三章 应急处理理流程 一、电梯梯困人救救援流程程：凡是遇见见故障时时候，应应该首先先通知电电梯工。如如电梯工工超过55分钟仍仍未到达达，经过过训练的的工程部部或保安安部救援援人员可可根据不不同情况况，依下下列步骤骤对被困困人员进进行救援援：第一条 轿箱停于于接近于于电梯口口的位置置1、 确定轿箱箱所在位位置2、

17、关闭机房房电源开开关3、 用专用外外门钥匙匙开启外外门4、 用人力开开启轿箱箱门5、 协助乘客客离开电电梯6、 重新将电电梯门关关好第二条 轿箱听于于远离电电梯口位位置时1、 利用电话话或其他他方式，通通知轿箱箱内乘客客保持冷冷静，并并说明轿轿箱可能能随时移移动，不不必惊慌慌，同时时如果轿轿箱门处处于半关关闭状态态，则应应先行将将其完全全关闭2、 进入机房房，关闭闭该故障障电梯的的电源开开关3、 拆除电机机的轴端端盖，安安上旋柄柄座以及及旋柄4、 救援人员员用力把把持住旋旋柄，则则需要另另一救援援人员，手手持制动动释放杆杆，轻轻轻的撬开开制动，注注意观察察平层标标志，使使轿箱逐逐步移动动到接近

18、近电梯口口的位置置5、 确认刹车车制动无无误，放放开盘车车手轮6、 然后按照照上述第第一条中中所列步步骤救出出乘客第三条 遇见其他他复杂的的情况时时候，应应及时报报告电梯梯维修单单位进行行处理二、常见见的几种种可疑情情况以及及处理措措施：加强巡逻逻检查是是治安防防范工作作中预防防，发现现和打击击违法犯犯罪分子子的一项项行之有有效的措措施，而而对可疑疑情况视视级别采采取相应应的处理理措施是是巡逻工工作中的的重点，以以下是三三、几种种常见可可以情况况及其处处理方法法：1、 在小区内内游荡或或借口找找人却说说不出被被访人的的姓名和和详细住住址的，接接二连仨仨一家家家敲住户户门或一一个个按按住户门门对

19、讲门门的，要要密切注注意其动动向，必必要时劝劝其离开开。2、 携带物品品很多，如如电视，音音响等贵贵重物品品有无相相关证明明的，暂暂时放人人，将物物品扣留留，待其其出示可可靠证明明后方可可放行3、 发现其身身上带有有管制刀刀具，工工具的，查查明其携携带工具具的用途途，如用用途不明明的，先先管束起起来，并并通知派派出所或或治安联联防单位位4、 在偏僻，隐隐蔽地方方处理皮皮包钱包包的，立立即拦截截，查验验，如属属盗窃，抢抢劫财物物的立即即送到公公安机关关处理五、 车辆被盗盗处理规规程：第一条 目的及时发现现和处理理车辆被被盗或被被损坏的的事故，减减少单位位或业主主的财产产损失第二条 范围综合楼以以

20、及小区区所有停停车场第三条 作业程序序1、 当车管员员发现停停车场的的车辆被被盗或者者被损坏坏时候，车车管员应应立即通通知车主主并报告告班组长长2、 属于撞车车事故的的车辆，车车管员不不得放行行，并保保护好现现场3、 属于楼上上高空抛抛物砸车车事故，车车管员应应立即制制止，并并通知肇肇事者对对造成的的事故进进行确认认和赔偿偿4、 车管员认认真填写写交接班班记录，如如实填写写车辆进进场时间间，停放放地点，发发生事故故的时间间以及发发现后报报告有关关人员的的情况5、 车辆在停停车场被被盗后，由由管理处处确认后后协同车车主向当当地公安安机关报报案6、 发生事故故后，被被保险人人（车主主，停车车场）双

21、双方应立立即通知知保险公公司7、 车管人员员，管理理处，车车主应配配合公安安机关和和保险公公司的调调查工作作六、 消防灭火火流程：第一条 发生生火灾：物业辖辖区内任任何责任任人均有有责任向向管理处处报告。沉沉着冷静静，尽快快组织人人力，物物力进行行抢救，一一旦发现现火势失失控，立立即拨打打1199电话，并并详细告告之地点点火情，并并进行现现场消防防引导第二条 保安安得知火火警后应应立即赶赶往现场场查看，迅迅速制定定灭火方方案进行行自救第三条 救火火原则：先救人人后救火火，隔离离火源后后灭火；组织疏疏散，作作好救援援工作，防防止不法法分子浑浑水摸鱼鱼，减少少伤亡事事故。 最快快方式通通知公司司高

22、级领领导或防防火安全全小组，多多方努力力灭火后后，认真真吸取火火灾教训训1、 查明火灾灾发生原原因2、 查明火灾灾事故责责任人，责责任人写写出书面面检查，等等待处理理3、 制订相应应的整改改预防措措施对于以上上几点不不查清楚楚决不收收场专职消防防员填写写火灾灾事故报报告单报报领导审审批处理理七、 灾害险情情应急处处理规程程：在气象台台发布台台风警报报，火灾灾，水灾灾地震以以及其他他可能在在辖区内内有可能能造成人人民生命命财产安安全的重重大情况况期间，物物业管理理部门应应全体处处于警戒戒状态，执执行下列列规定：1、 领导下达达警戒命命令后，应应立即召召集中层层干部及及相关人人员举行行紧急会会议，

23、成成立临时时指挥小小组，根根据灾情情的性质质发展趋趋势制订订出防范范措施，启启动防范范设施2、 警戒期间间，指挥挥人员，各各管理人人员必须须24小小时值班班，不得得擅自离离开岗位位3、 警戒期间间，各部部门要密密切配合合，主动动参与，办办公室要要保持通通讯畅通通，及时时与政府府相关部部门保持持联系4、 警戒期间间，要利利用宣传传工具，必必要时启启动消防防广播，及及时通知知业主保保持警惕惕，积极极配合，避避免惊慌慌失措，引引起混乱乱。八、醉汉汉，精神神病人处处理流程程：开始 与小区区业主联联系，调调查此人人是否损损坏财物物 无 有稳定起情情绪，劝劝其离开开将其暂暂流，拍拍照取证证，联络络其家属属

24、同事到到小区赔赔偿不听劝告告设法联络络家属同同事 无法联联络交派出所所结束第四章 管理理规章制制度湖南星邮邮物业管管理公司司积累了了多年物物业管理理工作的的丰富经经验，建建立有整整套富有有操作性性的规章章制度，使使各管理理项目有有章可循循，有条条不紊。对于联通通小区管管理处将将引用公公司已有有的制度度如下：序号制度类型型制度目录录1岗位职责责值班、接接待工作作规定首问责任任制挂牌上岗岗制度服务行为为、文明明用语规规范接待来访访投诉定定期回访访制度2劳动制度度星邮物业业公司劳劳动纪律律及奖惩惩管理暂暂行规定定公司员工工守则工作考核核细则3财务管理理星邮物业业公司财财务收支支规定 财务工作作规则4

25、管理制度度星邮物业业管理工工作范围围业主公约约住宅小区区管理规规定车辆管理理规定环卫绿化化管理规规定安全保卫卫管理规规定防火管理理制度公共设施施管理制制度房屋装修修管理规规定社区文化化活动规规定验房交接接制度第五章 物业业管理的的各项指指标以及及措施一、物业业管理各各项指标标及措施施：（1）值值守有完善的的值班制制度和交交接班制制度；工工作有记记录。（2）服服务时限限急修服务务15分分钟内到到位，在在材料等等情况正正常的情情况下，要要求当日日班次内内完成任任务，如如若不能能，要有有紧急处处理措施施，并对对业主（房房屋使用用人）作作出合理理解释，并并作出修修缮承诺诺。服务务时限不不得以节节假日和

26、和休息时时间为借借口顺延延（预约约、天气气或其他他因数可可不受22日限制制）（3）房房屋、公公共设施施设备的的管理与与维护每年年底底或年初初对房屋屋公用部部位、设设施设备备、道路路、绿化化等进行行全面检检查一次次,掌握握房屋设设备的完完好情况况，对完完好程度度作出评评价，每每半年检检查巡视视房屋主主体结构构1次，发发现问题题及时向向业主或或业主委委员会报报告和提提出合理理化建议议，根据据业主和和业主委委员会的的委托，组组织维修修工程工工作，在在冬季雨雨季和天天气异常常时安排排组织房房屋设施施设备巡巡视，对对质量较较差，容容易出现现问题的的部位重重点巡视视检查；半年检检查1次次屋面，檐檐沟内落落

27、叶杂物物等，疏疏通雨水水口，落落水管等等，每日日巡视11次辖区区内房屋屋单元门门，楼梯梯间通道道部位以以及其他他公用部部位的门门窗、玻玻璃、路路灯等；每年秋秋季对公公共部位位门窗做做专门检检修1次次；业主主委托管管理的空空房，每每周户外外巡视11次，发发现门窗窗损坏，锁锁具被撬撬，异味味等情况况及时统统治业主主，并采采取必要要的紧急急处理措措施；巡巡查工作作有记录录。二、我们们总的目目标要求求有完善的的物业管管理方案案，质量量管理，财财务管理理，档案案管理等等制度健健全。管管理服务务人员统统一着装装，佩带带标志，行行为规范范，服务务主动热热情。服服务接待待中心公公示244小时服服务电话话。根据

28、据业主需需求，提提供物业业服务之之外的特特约服务务和代办办服务，公公示服务务项目与与收费价价目。按按有关规规定和合合同约定定公布物物业服务务的财务务收支情情况。1、业主主对物业业管理服服务满意意率855%以上上；2、业主主有效投投诉处理理率1000%；3、在乙乙方管理理期间业业主维护护服务及及时率在在95%以上；4、员工工培训合合格率1100%；各项管理理指标：指标名称称指标系数数指标依据据房屋以及及配套设设施完好好率99%长沙市市物业管管理考核核评比标标准全全国城市市物业管管理优秀秀住宅达达标细则则房屋零修修、急修修及时率率95%长沙市市物业管管理考核核评比标标准全全国城市市物业管管理优秀秀

29、住宅达达标细则则长长沙市物物业管理理优秀住住宅达标标评分细细则维修工程程质量合合格率100%维修工程程回访率率100%清洁保洁洁率98%道路完好好率96%长沙市市物业管管理考核核评比标标准全全国城市市物业管管理优秀秀住宅达达标细则则车场完好好率96%路灯完好好率96%辖区治安安案件发发生率1%长沙市市物业管管理考核核评比标标准全全国城市市物业管管理优秀秀住宅达达标细则则长长沙市物物业管理理优秀住住宅达标标评分细细则车辆被盗盗率1%火灾发生生率1%违章发生生率0.5%参照国家家建设部部物业管管理企业业标准住户有效效投诉率率2%长沙市市物业管管理考核核评比标标准全全国城市市物业管管理优秀秀住宅达达

30、标细则则住户有效效投诉处处理率100%投诉回访访率100%业主对物物业管理理的满意意率85%绿化完好好率98%机电完好好率99%应急反应应速度接到信息息后3-5分钟钟大型及重重要设施施设备完完好率100%全国城城市物业业管理达达标评分分细则三、为完完成各项项承诺指指标采取取的措施施（1）公公共楼道道保洁：每周打扫扫2次各各楼层和和楼梯台台阶，拖拖洗1次次；每周周清洁11次楼梯梯扶手，各各层个通通道的防防火门、消消防栓；每月清清抹1次次公共窗窗户，清清扫楼顶顶，清理理地沟。要要求地面面、楼梯梯间基本本无垃圾圾，浮尘尘，杂物物，污水水，无乱乱贴乱画画，无擅擅自占用用，无乱乱堆乱放放现象。（2）电电

31、梯以及及电梯厅厅的保洁洁：每日清洁洁2次；每周对对电梯轿轿厢内全全面擦拭拭清洗11次，每每月对内内打蜡上上光1次次。（3）公公共卫生生间保洁洁：每日早晚晚对公共共卫生间间清洁22次，保保洁时悬悬挂醒目目标示牌牌（清洁洁内容包包括：通通风换气气，冲洗洗烟灰缸缸，洁具具；清扫扫地面垃垃圾；用用清洁大大小便器器；放药药丸，喷喷洒空气气清新剂剂或香水水等等工工作）。（4）道道路、停停车场、广广场保洁洁：每日清扫扫2次，循循环保洁洁，目视视道路无无垃圾，杂杂物，无无直径33CM以以上的石石头，地地面垃圾圾停留时时间不超超过1小小时；目目视公共共灯具，灯灯座，灯灯盖，灯灯罩无积积尘并每每季度清清抹一次次。

32、（5）绿绿化保洁洁：每日清扫扫2次绿绿化带、草草地上边边的垃圾圾，烟头头，棉签签，纸张张等杂物物，花坛坛表面无无污迹。（6）门门卫：各出入口口24小小时值班班并要求求对进出出车辆进进行管理理，访客客登记，对对于未经经业主委委员会同同意批准准的商贩贩入内，大大件物品品搬出实实行登记记并经过过业主以以及管理理处领导导同意才才能放行行等工作作。（7）人人员组织织：专职安全全护卫人人员必须须身体健健康、责责任心强强、工作作认真负负责无犯犯罪记录录并接受受过相关关的安全全护卫知知识与技技能的岗岗位培训训，能胜胜任小区区的安全全管理工工作，对对小区日日常护卫卫事项作作出正确确反应，并并定期进进行学习习培训

33、，增增强安全全防范能能力；当当班时佩佩带工号号牌，穿穿统一制制服，配配备对讲讲机和其其他安全全护卫用用具，交交接班制制度完善善并有详详细的工工作交接接班记录录。（8）巡巡逻：白天巡逻逻次数不不少于44次，夜夜间巡逻逻次数不不少于66次，重重点部位位，重点点时间以以及特殊殊情况加加强巡逻逻；及时时发现和和处理不不安全隐隐患；接接受业主主投诉和和求助；回答住住户的询询问；在在遇到突突发事件件时，及及时报告告管理处处和公安安部门，必必要时采采取正当当防卫措措施，防防止事态态扩大，协协助并保保全现场场和证据据；安全全巡逻有有记录可可查。（9）车车辆管理理：对进出小小区的车车辆实施施证，卡卡管理；引导车

34、车辆有序序通行，停停放。（10）花花坛：花卉长势势良好，在在花坛开开花期间间，每周周修剪残残枝、花花一次，保保持清晰晰的图案案和适宜宜的高度度，草本本花卉生生长正常常，缺株株率在115%以以下；定定期防止止病虫害害，在发发生病虫虫害以及及认为损损害要及及时防治治，泥面面不开裂裂，花木木无缺水水枯萎现现象；叶叶色、大大小一般般，有黄黄叶、落落叶的株株数在110%以以下。（11）草草坪：成活率在在90%以上，生生长正常常；整块块草地没没有已经经开花的的杂草，整整块草地地没有明明显的阔阔叶杂草草；基本本无病虫虫害；绿绿期一年年达2550天以以上，草草坪平整整，高度度控制在在60MMM以下下，绿化化整

35、洁，无无堆物堆堆料，搭搭棚，侵侵占等现现象，设设施基本本完好，无无明显人人为损坏坏，对违违法行为为及时发发现和处处理；绿绿化产生生的垃圾圾及时处处理和清清运，根根据草坪坪的种类类、季节节、生长长、天气气、土质质等情况况实施淋淋水、施施肥、修修剪或灭灭虫。（12）垃垃圾的处处理与收收集：生活垃圾圾由业主主自己送送至固定定的垃圾圾桶内面面，由保保洁员每每日收集集生活垃垃圾2次次；垃圾圾日产日日清；建建筑垃圾圾定点堆堆放，对对有污染染物质特特殊处理理。（13）标标识、宣宣传牌、雕雕塑、信信报箱保保洁：标识、宣宣传牌、信信报箱每每周擦拭拭1次，雕雕塑每月月擦拭11次，清清洁后保保证检查查无污迹迹，无积

36、积尘，不不损伤被被保洁的的物品。（14）休休闲、娱娱乐、健健身器材材的保洁洁：每周擦洗洗2次（擦擦拭表面面灰尘，用用清洁剂剂擦拭污污迹并用用清水冲冲洗干净净；篮球球场，高高尔夫球球场，娱娱乐场没没有果皮皮纸屑等等垃圾，及及时发现现设施设设备脱焊焊，脱漆漆，断裂裂以及其其他安全全隐患并并及时修修理与排排除。第六章 智能化系系统的日日常运做做管理与与维护管理中心心对居民民非法入入侵、煤气泄露露、紧急急求助的的控制并报警室内安防防报警系系统 管理中中心对周周边环境境， 园区入入口，建建筑，停停车室内安防防报警系系统 场所的的监控智能 安全全自动化化室外安安防报警警系统消消防报警警系统 管理中中心对小

37、小区保安安系 进行行监控统消防报警警系统消消防控制制中心对对楼宇的的火灾报报警及灭灭火车辆管理理自动化化车辆出出入管理理系统管管理中心心对车辆辆的防盗盗管理通讯自动动化数据据通讯入入口可供供业主电电脑接入入多媒体体数据系系统有线电视视系统可可为业主主提供完完善的有有线电视视网络服服务第七章 日常常物业管管理日常物业业管理是是物业管管理单位位实施物物业管理理与服务务功能的的重要阶阶段，针针对联通通公司办办公楼及及住宅小小区的特特点，物物业管理理工作将将由前期期介入、入入住期、常常规期三三个部分分组成。介入期：我们深深入了解解建筑设设计思路路和入住住、业主主人群的的需求，从从物业管管理的角角度提出

38、出一系列列合理化化建议并并依据市市场调研研的结果果，提前前准备物物业管理理方案，为为接管打打下坚实实的基础础。入住期：我们将将装修管管理和治治安管理理确立为为这一阶阶段的重重点工作作。在装装修管理理上，实实施装修修“一把手手”负责制制，由物物业管理理公司总总经理亲亲自挂帅帅，主抓抓联通公公司办公公楼及住住宅小区区的装修修管理，对对开发商商、业主主委员会会以及全全体业主主负责。实实施公司司，管理理处层层层责任制制，对装装修工程程实施严严密的追追踪监管管，确保保装修管管理总体体目标的的实现。治治安管理理上，我我们依据据入住期期的治安安形势和和住户的的需求，实实施“人防为为主，技技防、物物防为辅辅”

39、的治安安管理方方式，加加强对装装修队伍伍、外来来人员、搬搬运人员员等流动动因数的的监管，确确保“管理无无盲点，治治安无事事件”。一、 前期介入入阶段针对小区区的实际际情况，提提前准备备物业管管理方案案。在前期介介入工作作中，一一方面参参与小区区规划建建设，另另一方面面，紧密密结合联联通公司司办公楼楼及住宅宅小区的的实际情情况，提提前准备备物业管管理方案案。2、作好好验收、接接管工作作。二、 入住期管管理1、 举办隆重重而简朴朴的入住住仪式业主对新新家联通公公司办公公楼及住住宅小区区，有一一个了解解、熟悉悉、认同同的过程程，为了了缩短这这一心理理过程，展展现未来来物业管管理人员员的良好好形象与与

40、风貌，我我们将在在小区举举办隆重重而简朴朴的入住住仪式，邀邀请有关关领导、住住户代表表参加，为为共同营营造安宁宁、祥和和、积极极向上的的花园物物业所特特有的氛氛围和良良好的环环境，获获得一个个良好的的开端。2、 办理入伙伙手续流流程 交交领入住住资料填写写资料并并输入电电脑。签签订合约约代收收，代缴缴费用发钥钥匙交验房房屋开通水水电气，待待办电话话电视业业务。3，办理理入住手手续采取取的便利利措施 办办理入住住手续，我我们将坚坚持我们们星邮物物业服务务的八字字方针：热情，周周到，高高效，便便利。我我们采取取的 便便利措施施是：（1） 设立办理理入住专专用办公公室，由由专人提提供一条条龙服务务。

41、精心心安排入入住程序序，住户户随到随随办。（2） 提前与有有关供电电公司，自自来水公公司，燃燃气公司司，电信信公司，有有线电视视等部门门签订代代办协议议，以方方便业主主，减少少麻烦。同同时为主主户提供供多项免免费咨询询和维修修项目。三，装修修管理：联通公司司办公楼楼以及住住宅小区区办理入入住手续续以后，广广大业主主的房屋屋同时装装修，装装修队伍伍形式多多样，管管理难度度大。根根据长长沙市住住宅装修修管理规规定违违章装修修项目以以及处罚罚办法并并设计装装修施工工审批表表装装修许可可证装装修施工工出入证证装装修人员员情况登登记表文文明施工工责任书书，还还建立了了装修管管理组织织机构，制制定了管管理

42、服务务程序，以以实施全全天候，全全方位，全全过程的的装修管管理。1， 装修管理理组织运运行机构构：（1） 成立装修修管理办办公室：由综合合部主管管负责，保保安队长长，维修修主管协协助工作作，共同同负责装装修管理理的日常常工作以以及突发发事件的的处理。（2） 成立装修修纠察队队：纠察察队由保保安部和和工程部部人员组组成，在在装修期期间隶受受办公室室管理，其其工作职职责为：A， 维护装修修期间辖辖区物业业的正常常管理秩秩序。B， 查验进出出人员的的出入证证以及施施工队伍伍的装修修许可证证。C， 及时发现现和制止止违章装装修现象象并做好好记录并并向上级级汇报。D， 防止业主主的装修修材料被被盗，确确

43、保业主主的利益益不受损损失。E， 及时发现现，制止止在装修修现场抽抽烟，私私自动火火，乱接接电源等等危险苗苗头，并并记录在在案。F， 严格实行行交接班班制度，认认真填写写本班巡巡视情况况和处理理结果。2， 装修的日日常管理理：（1） 办公室主主任组织织办公室室人员办办理装修修队伍的的培训，验验资，审审批和发发放各类类证件。（2） 跟踪施工工情况，管管理处主主任每日日巡视，了了解各施施工点的的施工情情况，保保安队长长，维修修主管每每天不少少于4次次定时巡巡逻，了了解施工工情况以以及纠察察运行情情况。（3） 门卫244小时值值班，严严格管理理进出人人员，车车辆管理理验证等等手续并并做好相相关记录录

44、。纠察察队员在在各楼层层每2小小时巡查查一次并并做好相相关工作作记录。（4） 管理处主主任每天天早上88：000点布置置当天工工作，说说明装修修队伍当当日进入入开工情情况以及及当天应应注意的的事项；17：00汇汇总一天天的装修修情况，事事故处理理情况并并做好相相关记录录。（5） 装修垃圾圾清运：装修垃垃圾要求求业主和和装修队队伍将其其用编织织戴装好好，然后后堆放在在指定的的专门堆堆放建筑筑垃圾的的地方，以以便于统统一管理理和清运运。日清清日运，不不污染小小区内的的环境。3， 装修垃圾圾清运：（1） 装修管理理办公室室负责装装修安全全工作的的管理，保保安部负负责日常常安全管管理工作作。（2） 与业主和和施工队队负责人人签订装装修安全全责任书书。（3） 装修材料料车辆有有序的定定时进入入，门卫卫进行认认真查验验，发现现有毒，易易燃，未未作处理理的材料料严禁入入内。（4） 需要进行行烧焊等等动火作作业，应应向消防防机关申申请，经经批准后后在管理理处管理理人员监监护下，方方可作业业。（5） 稽查队在在询查时时候，对对装修房房屋的材材料，装装修方式式进行认认真检查查，发现现不安全全隐患，及及时处理理报告。（6） 发生紧急急事故时时，按紧紧急处理理