全林国际广场策划书bgws.docx

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1、目录一、贵阳房地产宏观市场分析：1(一) 220000年贵阳阳房地产产发展分分析：1(二) 220000年贵阳阳市房地地产发展展趋势1(三) 贵贵州将推推进住宅宅产业化化2(四) 贵贵州省220000年居民民住房消消费状况况3(五) 贵贵阳房地地产郊区区化发展展成为趋趋势4(六) 贵贵阳市220000年1-33月批准准商品房房预售5二、贵阳市市房地产产微观市市场分析析：71从市场场板块角角度分析析72从房地地产实体体分析83从项目目包装推推广手法法分析84从房地地产发展展的成熟熟度上分分析95从价格格定位上上分析96从消费费群体上上分析10三、贵阳市市楼盘广广告分析析11四、项目竞竞争对手手个

2、案分分析：18 中中天广场场案例：181. 中天天广场推推出市场场的形象象是：192. 中天天广场目目标客户户群223. 推广广策略22总结语223 钻钻石广场场案例：241钻石广广场推出出市场的的形象252. 目标标客户群群263推广策策略26 中中天星园园案例：271中天星星园推出出市场的的形象是是：272. 物业业管理293. 中天天星综合合素质体体现：294. 目标标客户群群315. 推广广策略32 新新大陆广广场321. 新大大陆广场场在推出出市场时时的形象象是：33 时时代名仕仕案例351. 时代代名仕楼楼在推出出市场时时的形象象是：362. 目标标客户群群373. 推广广策略37

3、五、项目分分析39(一) 项项目概况况391. 智能能化管理理系统402. 户内内配套403. 物业业管理404. 总体体规划41(二) 项项目机会会点411. 市场场有空间间412. 区域域有优势势423. 发展展商有实实力424. 自身身规划设设计及概概念超前前425. 有策策划前置置观念43(三) 项项目问题题点431. 发展展商尚未未有较高高知名度度432. 项目目前期形形象口碑碑不好443. 项目目目标客客户层面面较窄44六、全林国国际广场场项目包包装、项项目定位位策略46(一) 全全林国际际广场形形象定位位46(二) 项项目的市市场推广广定位47(三) 目目标客户户群定位位481.

4、 CEEO（老老板阶层层或首席席执行官官）482. 二次次或以上上的置业业人士493. 投资资买家504. 长期期驻贵阳阳的外来来商人505. 私营营经济中中成长的的“新贵”516. 原住住这一带带的“老市民民”517. 在中中华路一一带的中中小型公公司单位位51(四) 项项目包装装521. 宗旨旨、思路路、策略略522. 项目目包装系系列53(五) 项项目自身身素质提提升策略略581. 户型型设计方方面582. 外立立面更改改建议（看看附件）583. 园林林概念设设计594. 物业业管理及及功能配配套建议议59(六) 会会所配套套建议59(七) 物物业管理理建议：621. 建立立网络平平台6

5、32. 物业业管理方方面，可可以实现现：633. 安全全管理采采用集中中监控手手段。在在安全防防护方面面，配备备有：64(八) 项项目有关关提高附附加值的的建议651. 直饮饮净水系系统652. 提供供高气纯纯净水653. 节能能设备与与节材的的建议654. 环保保设计66七、全林国国际广场场市场推推广策略略67(一) 市市场推广广策略台台阶67(二) 地地标性物物业的塑塑造68(二) 项项目市场场推广步步骤71（三）项 目 推 广 活 动761、筹备CCEO精精英会招募募CEOO精英会会会员762、连环奖奖上奖（消消费越多多，享受受越高）773、“全林林杯”高尔夫夫球邀请请赛794、公关活活

6、动：贵贵阳市首首个CEEO沙龙龙成立仪仪式品酒酒美食会会825、公关活活动：最最新德国国奔驰SS系列名名车展及及拍卖会会82八、项目的的全局统统筹84(一)概念念84(二) 内内容841. 人员员素质的的训练和和控制842. 计划划清晰详详尽853. 人员员安排和和分配854. 控制制855. 信息息反馈856. 策略略调整86一、贵阳房房地产宏宏观市场场分析：(一) 220000年贵阳阳房地产产发展分分析：2000年年贵阳房房地产将将面临前前所未有有的发展展良机，与与全国许许多城市市相比，贵贵阳房地地产业形形势一直直较好，前前几年空空置房比比例在115%左左右，近近几年空空置年率率一直较较低

7、，这这与国家家支持房房地产业业发展的的政策逐逐步完善善有关，也也与百姓姓住房消消费观念念的加强强和房改改的深入入，住房房信贷投投入增加加，开放放住房二二级市场场，减免免部分税税费等有有很大关关系。贵贵阳市的的房地产产市场价价格近年年来呈稳稳中有升升趋势，尤尤其是中中心区房房价，高高层多层层升幅不不同，多多层升幅幅更大，究究其原因因，由于于市区土土地供应应减少而而使市区区商品房房（尤其其多层）供供应相对对减少，因因而市区区房价上上扬在所所难免。市市民将应应改变过过去那种种不愿离离开中心心区居住住的观念念，目光光朝城郊郊结合部部环境好好配套设设施齐全全的住宅宅小区转转移。马马当、白白云、小小河地区

8、区的房地地产开发发潜力很很大，现现在交通通道路又又有了很很大改观观，老百百姓住房房投资升升值保值值的观念念加强，会会有更多多的市民民将余钱钱投向房房地产，从从这个角角度上看看，20000年年的筑城城楼市将将会出现现新的发发展势头头。(二) 220000年贵阳阳市房地地产发展展趋势1. 房价将适度度上扬；2. 土地交易活活跃，“换手”量增大大；3. 花溪等郊区区置业者者增多；4. 多层住宅精精品楼盘盘将会增增多；5. 高层公寓将将更多采采用新技技术、新新设备；6. 空置积压房房会特价价优惠抛抛售；7. 房屋置换量量大大增增加；8. 中华路住宅宅的交易易将日渐渐火爆，商商业气氛氛日渐复复苏。(三)

9、 贵贵州将推推进住宅宅产业化化贵州属联合合国土地地警戒线线以下的的省份，而而住宅又又多是砖砖混结构构，为什什么？因因为便宜宜，这就就很矛盾盾。按市市场物以以稀为贵贵的原则则，土地地稀缺的的必然结结果是砖砖的价格格应较高高，住宅宅产业化化的推进进就要“纠正”这种错错误。住住宅产业业化的推推进，实实际上是是在告诉诉企业如如何看市市场的问问题。比比如说，出出台以经经济适用用房建设设为重点点的政策策，实际际上是告告诉开发发商目前前市场需需求中，中中低水平平的消费费仍是主主流。住住宅产业业化的推推进涉及及面还很很广，各各地的实实际情况况，也有有差异，但但首先应应该强调调的是观观念更新新。据了了解，许许多

10、省份份在机构构改革中中，已有有意增设设省级中中心。住住宅产业业化的推推进是一一个过程程，也是是一个必必然的发发展趋势势。(四) 贵贵州省220000年居民民住房消消费状况况1. 2000年年贵州省省将重点点启动居居民住房房消费，实实际上是是在去年年居民住住房消费费居领导导地位之之后的延延续和发发展。目目前，据据称房管管部门仍仍有600万M22存量房房。因而而盘活存存量有大大量工作作要做。而而通常手手法是通通过减免免、补贴贴税费降降低交易易门槛，房房改房暂暂缓交土土地收益益金亦可可入市等等办法。存存量房大大多存在在位置、房房型、配配套等不不理想之之外，因因而以合合理价格格出售是是最好的的方法之之

11、一。房房管部门门将会有有更大的的动作，更更优惠的的政策刺刺激，从从而盘活活存量，促促进二、三三级市场场大力发发展。2. 贵州省经济济适用房房投资成成倍增长长，房改改刺激是是主因。贵贵州省经经济适用用房去年年完成投投资200.766亿元，较较上年增增长1008%，并并带动其其它相关关住宅产产业投资资增加一一倍以上上。出台台了以存存量补贴贴为特点点的住房房分配货货币化方方案及主主要立足足于中低低收入家家庭的住住房供应应体系等等措施，有有力带动动了经济济适用房房的建设设。据统统计，去去年贵州州省共完完成住宅宅总投资资37亿亿元，比比上年增增长900%。住住房新开开工面积积4800多万MM2，竣工工面

12、积近近4200万M22，分别别比去年年增长664%和和56%。其中中经济适适用房约约占全省省新开工工面积的的80%，较上上年增长长95%，经济济适用房房竣工面面积占住住房竣工工面积的的75%，是商商品房竣竣工面积积的2.7倍。(五) 贵贵阳房地地产郊区区化发展展成为趋趋势随着贵阳市市两城区区旧城改改造的基基本完成成，市中中心区土土地资源源越来越越稀缺，特特别是今今年市政政府严格格控制市市区土地地的批租租，使市市中心土土地供应应更趋紧紧张。与与此同时时，国家家取消福福利实物物分房，实实行住房房分配货货币化，增增加住房房信贷的的投入，开开放住房房二级市市场，减减免部分分税费等等一系列列措施，极极大

13、地提提高了群群众改善善和购买买住房的的积极性性，住房房开始成成为人们们最大消消费。面面对这一一市场局局面，开开发商们们跃跃欲欲试。据据悉，贵贵阳这样样一个不不大的城城市，现现已注册册4000多家房房开企业业，仍有有不少从从事其它它行业的的企业家家，准备备进军房房地产，贵贵阳近年年来的房房地产发发展势头头使深圳圳、广州州等地的的诸多房房地产商商“抢摊贵贵阳”已成为为共识。在在目前市市中心地地带土地地供应十十分紧缺缺的情况况下，开开发商们们开始把把目光投投向郊区区地带，河河冲路至至小河一一线及小小河一带带，花溪溪一带，贵贵钢至二二戈寨沿沿线，省省政府背背后小关关一带，二二桥至贵贵工一带带，这些些昔

14、日不不被看好好的土地地资源纷纷纷升值值，一块块土地，好好几家房房开公司司“较劲”，市郊郊房地产产开发“行情”看涨已已成为不不争的事事实。以以中天花花园、榕榕筑花园园等为代代表的城城郊物业业，代表表着一种种以城郊郊结合部部绿色和和环境文文化为主主要特征征，倡导导回归自自然，脱脱离城市市喧嚣，通通过绿色色环境和和整体平平面规划划的主要要内容及及人性化化“以人为为本”为卖点点的突出出特点，从从内涵、价价值上更更加符合合广大中中低收入入消费群群需求，故故销售都都比较红红火，同同时，筑筑城郊区区住宅的的文化板板块正在在形成，市市民居住住城市中中心的传传统观念念正在发发生变化化，投资资者越来来越重视视物业

15、的的环境，配配套设施施和物业业管理，郊郊区地块块大有可可为，关关键是你你怎样去去做。(六) 贵贵阳市220000年1-3月批批准商品品房预售售栋数：311 建建筑面积积：177879942.87MM2其中批准预预售非住宅申报预售价价7811227.66M23100-150000 元/MM2住 宅申 报10068815.3M21500-30000元/M2抵押登记信信息在建工程项项目16宗145288.7MM23110万万元个人房产抵抵押122132922.5MM22188.8万元元个 人 按按 揭741753811.1MM2106444.6万元元二、贵阳市市房地产产微观市市场分析析：1从市场场板

16、块角角度分析析贵阳市的房房地产市市场从价价位等不不同层次次进行分分类,可分三三种不同同的区域域板块：中华路路板块、环环市路内内(除中华华路)板块、环环市路外外围板块块。1) 中华华路板块块(均价36600元元/M2左右)作为贵阳的的商业中中心,也是贵贵阳市房房地产开开发的重重点区域域,近两来来一直是是房地产产的热点点市场,房地产产业在本本区域得得到了飞飞速发展展,同时引引进了先先进、超超前的开开发理念念,对推动动贵阳房房地产业业起了巨巨大的作作用,因此本本区域的的物业较较被消费费者所接接受,成为贵贵阳市民民众望所所归的置置业地带带,置业区区域物业业价位不不断上升升,由于开开发相对对过量,处于供

17、供过于求求的状态态,加上价价格提高高增加了了置业的的门槛,因此现现阶段该该区域处处于竞争争的炽热热化状态态。2) 环市市路内(除中华华路)板块(均价24480元元/ MM2左右)此区域有强强烈的市市区概念念,据敞司司的了解解,贵阳市市民多数数喜欢居居住在市市中心或或副中心心地段。由由于市中中心的房房价高企企,该区域域成为众众多贵阳阳市民首首选的位位置,因此它它的房地地产市场场还存在在极大的的发展空空间。3) 环市市路外围围板块(均价17750元元/ MM2左右)环市路外围围的部分分地区给给人一种种郊区的的感觉,物业普普遍处于于中、低低档水平平,由于价价格低,为中低低薪阶层层所接受受;特别贵贵阳

18、的西西部准备备开发一一个金羊羊小区,因此郊郊区的房房地产市市场商机机无限,但要把把握好时时机。2从房地地产实体体分析贵阳的房地地产实体体如建筑筑物、园园林、道道路等硬硬件设施施都处于于一种初初级阶段段,与西部部大开发发的贵阳阳城市不不是很匹匹配,部分小小区虽然然借鉴选选进的建建筑理念念,但实操操能力还还有一段段距离,也只能能处于表表的模仿仿阶段,精品物物业在贵贵阳市存存在很大大的市场场空间。3从项目目包装推推广手法法分析1) 策划及项目目包装理理念有超超前意识识,但建筑筑商对精精品的筑筑造不能能匹配社社区的概概念,因此整整体性的的效果不不明显;2) 部分分项目的的前期策策划水平平比较高高,但营

19、销销阶段专专业人士士往往没没有介入入,或者介介入不深深,因此好好的策划划方案得得不到实实操的验验证,这是造造成个别别楼盘销销售不力力的原因因;3) 项目目的全程程营销缺缺管乏系系统性,连贯性性等,停留在在某个阶阶段的促促销,对品牌牌的塑造造带来很很多不利利因素,同时也也没有达达到整合合营销的的效果。4从房地地产发展展的成熟熟度上分分析贵阳市房地地产业处处于成熟熟的阶段段,开发意意识,建筑水水平、物物业管理理等落后后沿海发发达地区区5-110年,但也有有个别楼楼盘开发发理念比比较前卫卫,造成市市场参差差不齐。从从一个城城市经济济发展角角度来看看,每个行行业的发发展都有有一定的的阶段性性,消费者者

20、对新事事物的了了解,接受也也有一过过程。因因此超前前的物业业开发具具一定的的风险性性,同时也也具超额额利润回回报的可可行性,这就要要对物业业作前期期适度超超前的开开发研究究与本地地市场作作恰到好好处才是是成功的的关键,否则项项目会出出现虎头头蛇尾的的现象,以至于于造成后后期烂尾尾。这一一点对本本项目有有很大的的借鉴意意义。5从价格格定位上上分析贵阳市楼盘盘项目的的价格基基本上顺顺应市场场价格进进行定位位,即在一一个区域域市场价价格范围围内定价价,这反映映了市场场处于成成熟的发发展中阶阶段,同时给给本项目目的价格格浮动预预留一定定的空间间,因此发发掘区域域经济文文化和建建造精品品成为项项目高档档

21、物业定定位的关关键。6从消费费群体上上分析不成熟的市市场,消费者者的置业业观念必必然滞后后,处于感感性阶段段,还没有有形成理理性置业业观念,因此,本项目目在推广广时应认认引导置置业者的的消费观观念成为为主导思思想。三、贵阳市市楼盘广广告分析析楼盘名称广告诉求点点广告内容要要点评析银通山庄入主银通,财福享享通1) 千禧园概念念2) 即将现楼的的优势3) 体现其综合合素质的的品牌如如:服务务,环境境,配套套,交通通,设计计,位置置.4) 小区规划图图,体现现社区概概念此楼盘诉求求点过多多,又没没有可支支撑的要要素,因因此体现现不了它它的楼盘盘独特性性友谊花园梦中家园就就在这里里1) 展示会地点点贵

22、阳友友谊集团团2) 顺在时代广广场做SHOOW之之势再推推出精品品楼.3) 借迎国庆,贺中秋秋时机推推盘.该盘能抓住住时机推推盘,但但推盘的的连续性性不够强强,浪费费之前宣宣传之势势.立云大厦酒店式小型型公寓1) 可自住出租租参与酒酒店经营营2) 一年后三年年内可原原价回购购3) 10月8日日后部分分房价上上调100%4) 星级标准的的居室5) 一份自尊一一种骄傲傲6) 三万万元作酒酒店业主主开发商有比比较前卫卫的经营营理念免费住住三年,但没没有金融融机构支支持作保保障,因因此不能能给到置置业者信信心中天宅吉大大厦让你免费费住三三年1) 开全国先河河的高层层全包式式住宅2) 现金概念3) 小区

23、配套贵贵阳第一一4) 立体绿化,叠泉水水景在户型设计计上比较较超前,对市场场有引导导的作用用;但过过多宣传传其它方方面因素素,而应应该侧重重体现跃跃式户型型带来的的一种与与众不同同的生活活空间.银海大厦千呼万唤大大公开,发售价价28880元/m2起1) 中华北路与与黔灵东东路交汇汇黄金地地段2) 平层,错层层,跃层层的户型型3) 赠送电话,有线电电视, 对讲门门铃,煤煤气入户户,互联联网络入入户等 该项目以228800元/MM2的低价价入市造造势,而而且又赠赠送多件件物品作作优惠措措施,本本来可以以促销,但没有有限定时时间,因因此目标标客户群群多数会会处于观观望状态态.楼盘名称广告诉求点点广告

24、内容要要点评析时代名仕楼楼1) 享不尽的都都市风情情2) 高贵典雅,婷婷玉玉立1) 精美样板房房敬请参参观2) 1600MM2的高级级观光会会所3) 24小时中中央供热热水系统统4) 居都市之巅巅,全景景观落地地大玻5) 电子遥控门门锁在广告画面面上可以以看到一一个婷婷婷玉立的的女士与与项目外外观的相相对比，一一语双关关，衬手手钻石广场1) 南明河畔,贵阳外外滩2) 钻石广场,甲秀天天下3) 龙腾盛世,惟我独独尊1) 选择的七大大理由:地段,自在,轻松,便利,星级,享受,实力2) 大南广场的的标志性性建筑3) 七成三十年年按揭4) 成就一生的的荣华与与富贵能尽量借周周边的配配套优势势进行推推盘

25、,塑塑造大南南，广场场的标志志性建筑筑,但作作为标志志性建筑筑要具备备什么?为什么么?没有有将支持持点宣传传出去.中天广场1) 欧陆风情,典雅气气派2) 登峰造极3) 缔造经典的的欧式高高层建筑筑群1) 最有价值的的文化配配套2) 最具完美的的生活配配套3) 最大规模的的休闲配配套4) 最高档次的的物业配配套5) 购买中天广广场房产产可采用用旧房置置换新房房的办法法中天广场由由于规模模大,又又具中天天集团的的品牌,地理位位置相对对优越,因此极极度塑造造经典高高尚社区区;但广广告推广广手法没没能将气气派和身身份尊贵贵一面体体现出来来千禧苑千禧经典,尊贵华华庭1) 城市中心唯唯一拥有有花园广广场的

26、高高尚住宅宅2) 今日集团(香港)有限公公司特别别恭贺55月1日日开盘没有塑造其其内涵,素质和和宣传一一种尊贵贵华庭的的品味,但现场场布置相相当不错错楼盘名称广告诉求点点广告内容要要点评析龙港国际中中心1) 投资回报的的最佳捷捷径2) 帮您抓住成成功1) 成立商场经经理部为为业主服服务,打打破传统统的既经经营又投投资2) 引进国内外外名店3) 替业主商铺铺组织竞竞租或拍拍卖会4) 中华中路将将成为步步行街,机会将将越来越越少5) 投资龙港国国际中心心等于购购置一台台印钞机机如果广告中中能宣传传有实力力的业主主进驻,更能具具说服力力,以及及提高市市民投资资的信心心,否则则说再多多也没用用嘉信华庭

27、都市里的校校园,校校园里的的家1) 敬请光临999贵阳阳房地产产交易展展示会CC展区2) 选择家就是是选择一一种生活活方式3) 生活是恬静静开扬,优越尊尊贵,充充满爱,浇灌希希望主题鲜明,但宣传传比较文文字化,缺图像像视觉效效果月亮岩商住住楼您实实在在在的选择择1) 2000年年三月入入住2) 房地产交易易中心22-155室3) 跃式住宅作为这种没没有什么么优势的的楼盘,集中宣宣传力度度 推广广价格,或许效效果能更更好.港天大厦实现梦想只只一步之之遥!1) 净使用面积积比一般般的高44-8%2) 毗邻黔灵公公园3) 感烟自动报报警消防防系统4) 一次性付款款优惠33%作为26880元/M2楼盘

28、做做此种广广告可以以说在市市场上竞竞争力不不强,因因为没有有任何的的生活品品味.楼盘名称广告诉求点点广告内容要要点评析中天花园把风景挂在在窗前的的住居1) 品牌,质量量,服务务,中天天企业诚诚挚奉献献;2) 贵州省唯一一的国家家级城市市住宅示示范小区区;3) 省内唯一大大型,高高品质住住宅小区区;4) 建筑面积778万MM2;5) 山,水,建建筑物,绿化景景观构成成山水画画,风景景就在窗窗前.中天花园为为贵阳房房地产向向郊外发发展起了了典范作作用,虽虽然该盘盘销售不不错,但但其品牌牌的延续续不足使使其成为为住宅的的经典,也就是是物业管管理及配配套所带带的生活活方式不不够理想想天恒城市花花园都市

29、里的花花园,花花园里的的家整个广告版版面只有有鲜花和和楼宇,底色用用红黄色色,衬托托其高贵贵.突出主题花园的的家但但缺乏居居住的理理念.阳光都市做阳光下最最快乐的的人1) 入住在即2) 户型设计,内在质质地,外外部色彩彩,到您您心动的的价位3) 广告画面向向日蔡花花中央为为楼盘,与主题题相结合合广告版面抢抢眼,如如果将心心动的价价位打出出来,可可能会吸吸引到更更多的客客源.经协大厦顶尖地段的的高尚物物业1) 座落人民广广场旁,拥7550000M2绿色;2) 商住办办一体的的综合楼楼;3) 省唯一获建建设部建筑工工程安全全奖工工程;4) 3.1米层层高塑造地段优优势的概概念,但但缺乏楼楼盘素质质

30、与地段段相衬.楼盘名称广告诉求点点广告内容要要点评析九龙花园首席度假式式居住特特区1) 绿色特色2) 回归大自然然3) 跃式,复式式,错式式4) 950元/M2作为如此的的低价盘盘,做出出首席席度假式式居住特特区,应该比比较吸引引置业人人士榕筑花园工薪阶层的的高尚住住宅1) 真诚相约榕榕筑花园园小区;2) 实现梦想,只一步步之遥;3) 1138元元/M22起价;4) 面积1066-3000M22,跃层层,错带带跃层;5) 因为我的光光辉也有有你的光光辉(借借教师节节推盘);6) 营造阳光绿绿意的自自然生活活给您-老师;7) 教师购房优优惠122%.广告内容比比较人性性化,能能抓住工工薪阶层层的

31、心理理,但户户型定位位偏大,与其低低价位相相矛盾.鑫海大厦封顶在即1) 4月10日日前优惠惠价27780元元/M22起;2) 机不可失,欲购从从速;3) 四套配屋顶顶花园的的跃层空空中别墅墅.封顶在即以以优惠价价促销倒倒不如在在限期送送礼品等等,因为为买家还还会期望望之后的的价格下下降.冠竹苑环城线内唯唯一大型型的花园园式住宅宅小区1) 世人关注的的居家之之所;2) 花明天的钱钱,圆今今天的梦梦;3) 六个风格各各异的绿绿色庭院院;4) 离尘不离城城的绿色色家园;广告宣传过过于超前前或夸大大其辞,如果能能把握适适当的超超前度将将会更好好,因为为不至于于让买家家到现场场而失望望.楼盘名称广告诉求

32、点点广告内容要要点评析金辉大厦1) 抹不去的都都市情节节2) 成熟稳重,绅士风风度1) 客厅落地大大玻,全全景观式式房间;2) 24小时中中央供热热水系统统;3) 错层,标准准层,跃跃层;4) 多种户型选选择;5) 电子遥控门门锁.都市情节节没有有什么去去体现;绅士风度的的生活品品味没有有塑造.温州公寓1) 首座全欧式式设计2) 首座天文观观景台1) 拥南明甲秀秀之美景景;2) 聚东山仙人人之灵气气;3) 居住不仅是是有屋而而居,而而是美美居;4) 强调人与空空间的亲亲和;5) 借西部开发发将成各各热点衬衬托自身身楼宇,也将成成名热点点.广告策划能能使楼盘盘具有文文化内涵涵,而它它的目标标客户

33、群群又是注注重素质质的,可可以说比比较成功功.逸豪峰黄金宝地,商机无无限1) 住宅全为错错跃式结结构,单单元独立立电梯;2) 楼顶花园,游泳池池;3) 儿童乐园,平台花花园;4) 空中楼阁式式停车场场;5) 各行业自助助模式,用于医医疗,美美容,办办公,饮饮食等.项目引用了了有新意意的概念念如自自助模式式等,但促销销手法欠欠缺.楼盘名称广告诉求点点广告内容要要点评析新大陆广场场1) 贵阳,明天天发现新新大陆!2) 都市正中心心,成功功新起点点.3) 聚焦新大陆陆贵阳,今天.4) 涌向新大陆陆贵阳今今天.1) 坐拥中心方方可纵览览全局,领悟先先机;2) 居住中心,事为业业半径定定会宽广广无限;3

34、) 五大全新豪豪宅理念念:全机机关报中中心地位位,全新新欧陆风风格,全全新会所所内涵,全新健健康户型型,全新新智能管管家;4) 为力争超越越一切,追求全全新生活活的您奉奉现.首先给市民民新大大陆的的悬念,而且版版是竖向向半版,比较抢抢眼,色色彩和画画面比较较能突出出主题.中天星园1) 智能化生活活享受,唾手可可得(智智能篇)2) 打开水龙头头,就是是纯净水水(净水水篇)3) 美丽的绝对对(环境境篇)1) 舒适,安全全,实用用,高品品位,超超质;2) 高品质的生生活体现现于高品品质的生生活细节节;3) 中天房产第第四代产产品;4) 360O全全方位的的绿公视视野感受受,国际际文明居居住标准准的数

35、码码房产;5) 公园式的生生活环境境,酒店店式的舒舒适感觉觉;6) ISO90000质质量认证证的物管管.中天星园在在广告推推广中都都是以大大手全版版形式出出现,体体现它的的实力,塑造它它的品牌牌,及高高素质社社区,能能使业主主的身份份有自豪豪感,从从而增加加了附加加值使价价位在同同地段中中远远高高出.四、项目竞竞争对手手个案分分析： 中中天广场场案例：该项目位于于都司路路中段以以北的位位置，东东距中华华南路约约5000米，西西紧靠南南明河一一支流，北北依市青青少年宫宫，南傍傍都司路路。总建建筑面积积为18800000M22，其中中住宅面面积13300000M22，居住住户数110000户，户

36、户型188种，大大型康体体会所2200000M22，停车车位3550个，欧欧式园林林广场1120000M22。由三三个组团团六幢高高层从西西向东排排列而成成，其气气势轩昂昂，规模模宏大。由于项目所所处相对对优越的的地理位位置，是是目前贵贵阳市同同档次物物业至大大规模的的高档盘盘，具有有规模效效应的优优势，同同时借中中天集团团的公司司品牌在在整个市市场都是是举足轻轻重的地地位，还还借用了了一些沿沿海比较较前卫的的物业概概念。因因此，中中天广场场可以说说是贵阳阳新一代代建筑设设计精品品楼盘。1. 中天天广场推推出市场场的形象象是： 欧陆风风情，典典雅气派派，体验验完美人人生感觉觉。 为了使使项目市

37、市场形象象充分体体现，中中天广场场通过几几个方面面做了充充分的准准备工作作：（1） 建筑设计a 建筑风格中中天广场场主体建建筑以欧欧式建筑筑风格为为主，融融入现代代手法，使使古典的的欧陆风风情与现现代的建建筑韵律律相结合合，勾勒勒出筑城城欧陆风风情之经经典。b 环境绿化中天广场首首家引入入广场环环境设计计理念，1120000M22的广场场环境营营造了一一个居家家体闲的的理想场场所。从从而打破破了筑城城高层建建筑中只只见高楼楼不见环环境的格格局。广广场上拥拥有300米的欧欧工罗马马立柱拱拱门、330000M2的罗马马式中心心广场，高高12米米、宽55.4米米的罗马马连廊，喷喷泉组合合水景、巴巴洛

38、克亭亭等欧式式景观。广广场四周周的大型型花坛、草草坛绿化化与康体体城顶330000M2的休闲闲花园，塔塔楼顶220000M2的私家家花园，构构成中天天广场独独特的立立体绿化化空间。（2） 配套设施a 文化配套 生活活在文化化中心区区，气质质素质高高人一筹筹，这里里与青少少年宫一一墙之隔隔，与市市一中隔隔街相望望。有幼幼儿园、小小学、中中学、大大学，营营造良好好人文环环境孩子的的健康成成长。b 生活配套 处于于最繁华华的两条条商业街街中华路路与瑞金金路之间间，购物物消费，应应有尽有有；市一一医，妇妇幼医院院，文化化路菜市市场和44、144、222路公交交车及88条中巴巴专线构构架的便便捷交通通。

39、c 休闲配套120000平方米米的欧式式经典园园林，完完全属于于业主的的天地；庭院漫漫步，怡怡然自得得，享受受生活的的自由、闲闲适、写写意。邻邻近的人人民广场场、河滨滨公园、青青少年宫宫及社区区配套。（3） 康体会所中天广场2200000M22的大型型康体会会所内有有：588M2的室内内恒温游游泳池，118道保保龄球场场、高尔尔夫球推推杆练习习场、壁壁球、网网球场、室室内攀岩岩、器械械健身房房、大型型组合式式儿童娱娱乐设施施、老年年活动中中心等一一系列配配套设施施。（4） 物业管理a 物业配套 纯纯净水管管道供应应系统、有有线电视视、有线线电话、住住宅电梯梯、煤气气、独立立电表、楼楼宇对讲讲系

40、统、闭闭路监控控系统、220000平方米米康体运运动中心心等近550项配配套的高高科技设设施。b 物业管理模模式中天广场将将由西南南首家获获得ISSO90000质质量认证证的中天天物业公公司按国国际标准准实施224小时时全方位位的物业业管理。2. 中天天广场目目标客户户群（1） 对居住环境境要求较较高的工工商界人人士；（2） 崇尚欧陆风风格的建建筑的新新生活气气息，追追求生活活优越的的人士；（3） 对中天集团团及项目目较具信信心的投投资者。3. 推广广策略（1） 产品策略采取一种多多户型产产品策略略，从667M22-2771M22的开间间，而且且大户型型采用一一种比较较流行的的跃式概概念设计计

41、，充分分显示生生活对目目标客户户群的细细分程度度的同时时，又充充分体现现其大气气风范的的优越的的生活方方式。 （2） 价格策略塑造楼盘高高质素，以以中高档档次的豪豪宅价位位推盘，配配以一种种相对豪豪华的室室内装修修，令物物业具豪豪宅的档档次，这这是中天天广场受受大众欢欢迎的一一种原因因这一。（3） 推广手法a 借中天集团团的企业业品牌去去塑造楼楼盘的形形象；b 以电视、报报纸等媒媒体高密密度传播播信息，提提高楼盘盘知名度度；c 聘请全国唯唯一获“鲁班奖奖”之北京京六建作作为承建建商，塑塑造楼盘盘高质量量的形象象。d 借周边的配配套设施施及自身身的配套套来塑造造自身楼楼盘综合合素质高高的社区区形

42、象。e 强势推广其其市中心心首屈一一指的欧欧式高层层建筑群群，与其其“欧陆风风情，典典雅气派派”的定位位相配合合。总结语 中天广广场紧扣扣住“欧陆风风情，典典雅气派派”的项目目形象定定位作为为宣传的的中心，不不断提练练出新优优势，加加强人们们对中天天广场的的印象和和了解， 通过优优质的产产品及环环境的配配合达到到成功销销售的目目标。其其成功之之处归结结为：（1） 项目在定位位上具独独特性，以以其本身身各方面面的优越越条件来来支 持该定定位；（2） 发掘项目本本身的优优势，并并对其大大肆宣传传其优越越性，使使项目在在市场上上被接受受程度加加强，吸吸引买家家视线，极极大地调调动了市市场人气气；（3

43、） 价格策略的的相对合合理原因因；使项项目的价价位与买买家的心心理价位位相接近近，形成成巨大的的销售能能力。 综综合地说说，中天天广场的的策划者者成功地地利用了了项目本本身和周周边的优优势条件件，提出出“市中心心首屈一一指的欧欧式高层层建筑群群”概念。 钻钻石广场场案例： 该项项目地处处贵阳市市繁华中中心华南南路大南南广场位位置，六六条道路路在此交交汇，交交通便利利。毗邻邻甲秀楼楼，人民民广场，紧紧邻花鸟鸟市场，南南明河。与与南明河河畔酒文文化一条条街隔河河相望。放放眼远眺眺，南岳岳山脉，观观风台风风景线，古古建筑甲甲秀楼楼楼群，黔黔明寺等等美景尽尽收眼底底。钻石场总建建筑面积积6万平平方米，

44、总总投资近近2亿，由由贵州金金鹰物业业有限公公司独资资开发，国国内外名名师携手手设计，外外观宏伟伟气派，内内部精致致实用。采采用美国国喜莱登登酒店先先进的物物业管理理模式，让让您享受受犹如贵贵宾般的的居家生生活。同同进，钻钻石广场场也是贵贵阳市临临街面最最宽之商商场，地地处市商商业中心心南延的的交接点点，极具具升值潜潜力。作作为大南南广场的的标志性性建筑，“钻石广场”隽山水之灵气，享地利之优势，置业其中，实为地位与成就的体现。1钻石广广场推出出市场的的形象 南明河河畔，贵贵阳外滩滩。 为了了配合这这个市场场形象，钻钻石广场场做了以以下准备备工作：1） 总体规划设设计 一一幢322层的景景观住宅宅，一幢幢16层层景观写写字楼，55层的裙裙楼商铺铺，是集集商、住住、娱为为一体的的多功能能大厦，设设计错落落有致，显显出高雅雅气派。 2） 小区功能配配套 在在裙楼上上方设计计了三层层的多功功能会所所。3） 物业管理 采采用美国国喜莱登登酒店先先进的物物业管理理模式。2. 目标标客户群群1） 商界中的成成