某房地产项目全案策划doc18(1)erub.docx

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1、某房地产产项目全全案策划划第一部分分项项目开发发第一讲项项目最优优开发策策略大型住宅宅项目的的开发与与营销大有大的的难处。该该讲针对对大的重点点和难点点，进行行了冷静静的思考考。大盘盘竞争将将是未来来几年中中国各地地房地产产的热点点之一，我我们到处处可以听听到谁又又拿到一一块10000亩亩的地。如如何令这这么大的的地盘成成为超级级聚宝盆盆而非被被其套牢牢，操盘盘者必须须是集团团军总指指挥级的的领袖。让让我们一一起来破破解大型型住宅项项目利润润之谜。第11操作环环节：洞洞察大型型项目出出现的深深层原因因洞察察A：界定定大规模模社区何谓谓大规模模社区？根据国国家技术术监督局局和建设设部19993年

2、年7月16日联联合发布布的城城市居住住区规划划设计规规范，按按居住户户数、人人口规模模及占地地面积，将将住宅区区分为居居住区、小小区、组组团三级级居住区区。居住住区规模模为户数数在115万户、人人口约335万人、占占地500-1000万平平方米的的生活区区，居住住区相当当于国外外的“社区”概念。结结合深圳圳的具体体情况，从从狭义的的角度而而言，深深圳那些些居住现现范区在在50000加户户以上、人人口超过过2万人、建建筑面积积在 330万平平方米以以上的商商品房小小区，可可以界定定为“大规模模社区”。洞察察B：楼市市成熟的的标志楼市市涌现“航母”不是偶偶然的现现象，它它是消费费者社区区观念的的增

3、强和和房地产产市场竞竞争的必必然结果果。消费费者重视视社区环环境是大大规模社社区出现现的先决决条件。我国国住宅发发展经历历着以数数量为主主向数量量和质量量并重发发展的阶阶段，住住宅产品品，不仅仅是一套套住房的的概念，而而且已扩扩大到一一个社区区的概念念。在以以前，大大现模社社区似乎乎只是安安居房的的“特权”。前些些年发售售的微利利房小区区，虽然然房子有有居住面面积不大大、采光光通风不不好等缺缺点，但但很快销销售一空空，走俏俏的原因因主要在在于由于于微利房房小区具具有了规规模基础础，所以以产生了了“效益”-配套套设施齐齐备、管管理服务务优良，能能够满足足业主在在居住环环境上的的需求。而而当时许许

4、多冠以以“花园”、“新村”、“广场”的商品品房，规规划面积积仅几万万平方米米，楼房房也不过过几幢，没没有了规规模，便便难以满满足业主主除房子子之外的的需求，反反过来商商品房的的销售便便成了难难题。洞察察C：市场场激烈竞竞争是大大型物业业出现的的直接动动因从卖卖方市场场发展到到买方市市场，标标志着中中国房地地产市场场走向成成熟，住住宅供大大于求的的现象不不可避免免地出现现。在这这种情况况下，房房地产商商具有很很强烈的的危机感感，积极极寻来发发展出路路。信和和公司市市场经营营部的孙孙海经理理介绍说说，信和和公司于于周19996年年买下布布吉那块块不被人人看好的的地后，经经过认真真的市场场调研，并并

5、参照香香港和记记（黄埔埔）将地地产规模模化经营营的做法法，开发发了“丽湖花花园”。他认认为这种种大规模模社区同同时也会会最大限限度的利利用资源源，不会会导致住住宅成本本提高。而而振业集集团的郑郑刚经理理则指出出，大型型楼盘的的出现是是住宅业业发展的的必然趋趋势，是是一个在在更高层层次上的的大飞跃跃。具备备实力的的房地产产商只有有把握住住了这个个方向，才才能在下下个世纪纪更为白白热化的的市场竞竞争中创创出优势势，立于于不败之之地。第22操作环环节：开开发大型型项目常常见战略略难题剖剖析难题题A：规划划难以超超前大的的项目容容易做整整体全盘盘规划没没错。然然而，大大的地产产项目一一般都是是分期开开

6、发，拉拉长战线线，开发发周期达达5年左右右。5年以后后的住宅宅潮流是是什么样样？这是是一个随随机的话话题、未未来的话话题，而而现今这这个话题题却要预预见性地地提前55年解决决，难度度可想而而知。所所谓“计划赶赶不上变变化”、“船小好好调头”，开发发商如何何解决这这个两难难命题？不能不不引入深深思。难题题B：客户户难以定定位寻找找客户是是任何产产品的关关键环节节，由于于大型地地产项目目同样必必须考虑虑到市场场风险，因因此在户户型定位位上基本本上都会会尽可能能争取更更多的消消费群。但但众口难难调，怎怎样使户户型更有有针对性性？这就就给客户户定位带带来难题题。如果果发展商商比较重重视市场场调研的的投

7、入，客客户定位位的难度度或许会会减轻一一些。难题题C：资金金难以筹筹措由于于地产经经营中的的利润诱诱惑，有有本事拿拿地就有有赚钱的的机会，所所以自己己是否有有实力，有有多少斤斤两，都都需要好好好称称称。否则则规模经经营，最最终变成成发展商商的简单单合作开开发。而而且，如如果出现现合作方方之间的的见地不不同，很很容易把把项目做做成“四不象象”。难题题D：节奏奏难以控控制开发发节奏是是地产经经营的一一门学问问。分两两期还是是分三期期，主要要还不光光是一个个资金问问题，而而是一个个市场预预见问题题，同时时也是一一个项目目内在的的联动问问题。难题题E：价格格难以把把握一个个大型项项目，前前期如何何定价

8、？高了被被动，低低了不赚赚钱。高高了是降降价还是是不降价价？降，对对不超前前面的业业主，也也有伤自自己的品品牌筋骨骨；不降降，房子子卖不出出去，那那怎么行行？必然然会陷入入左右为为难进退退维谷的的尴尬境境地。第33操作环环节：大大型项目目开发优优势致胜胜策略优势势A：大型型项目的的规模优优势楼盘盘规模大大，能够够克服规规模小的的一些缺缺点，其其优点是是显而易易见的：优点点之一：人气旺旺，规模模大，则则人气旺旺盛，居居家氛围围浓厚。优点点之二：配套全全。规模模大，则则配套齐齐全，会会所、泳泳池、球球场、绿绿化、景景观、商商业设施施等一应应俱全，过过起“日子”来十分分舒适、方方便。优点点之三：管理

9、好好。由于于同一发发展商开开发，统统一规划划、统一一管理，提提供的服服务周到到、齐全全。优点点之四：规划好好。在规规划上统统一安排排，组团团、分区区、定位位等十分分明确，不不会出现现那种各各自为阵阵、划地地为牢的的混乱局局面。优点点之五：品牌好好，潜力力大。规规模大，容容易创出出品牌，形形成“马太效效应”。一方方面在销销售上能能克服小小楼盘“势单力力薄”的弱点点，另一一方面较较易培育育升值潜潜力。当当然，规规模太大大，也会会有一定定的销售售压力，但但它对买买家的吸吸引力显显然应该该更大。优点点之六：经营成成本低。规规模大，在在项目开开发、物物业管理理等方面面均可取取得规模模化效益益，从而而降低

10、成成本和业业主的负负担，避避免物业业管理等等费用过过高的弊弊端。优势势B：大型型项目的的市场优优势在二二次置业业者市场场上，除除了少数数有独特特资源可可以利用用的小项项目外，其其它小项项目都是是没有竞竞争力的的，大项项目将占占领这一一细分市市场900以上上的份额额。对定定位为这这一细分分市场的的小项目目而言，唯唯一出路路是降价价，但是是能否奏奏效还很很难说，因因为这些些人更关关注居住住质量。大量量小项目目的市场场应是广广大工薪薪阶层。特特区外的的大项目目，以及及特区内内边缘地地带的大大项目也也面向这这一市场场。与这这些大项项目相比比，小项项目的价价格总体体而言依依然偏高高，而广广大工薪薪阶层是

11、是把价格格放在第第一位的的，位置置偏远一一点、生生活不大大方便都都可以容容忍，小小项目的的价格如如不下调调也将失失去这一一市场。当大大项目挟挟各种优优势横扫扫市场时时，绝大大多数小小项目将将难以争争敌，市市场空间间将被急急剧压缩缩。大多多数小项项目将面面临这样样一种局局面：要要么空置置积压，让让市场一一点一点点地消化化，或者者等待奇奇迹出现现；要么么降价求求售，在在周边大大项目横横空出世世之前早早日出手手。对发发展商而而言，这这两种选选择都是是痛苦的的。长期期来着，后后一种选选择是明明智之举举，只有有实力雄雄厚的发发展商可可以选择择第一种种方式，而而小发展展商将不不堪拖累累。优势势C：大型型项

12、目的的开发优优势在大大量小项项目存在在的情况况下，房房地产开开发的整整体水平平难以提提高。无无论什么么企业，也也不论是是否有房房地产开开发资质质和专业业水平，只只要有地地或有钱钱都可以以介入房房地产开开发。于于是市场场上频频频出现定定位失误误的无效效供给。或或者工程程质量不不过关，入入住以后后不是这这里出问问题，就就是那里里出毛病病，甚至至有发展展商恶意意欺骗购购房者，令令小业主主苦不堪堪言，扰扰乱了整整个房地地产市场场。发展商商，尤其其是有实实力的发发展商都都希望做做大项目目。大项项目限制制少，发发展商可可以充分分发挥其其聪明才才智，在在规划设设计、园园林景观观、配置置设施、物物业管理理等方

13、面面达到或或超过同同行的先先进水平平，创出出物业品品牌，打打响发展展商的名名声。大大项目易易于创出出品牌，零零敲碎打打的小项项目，另另一方面面又得忙忙于找地地。一个个项目做做完后不不知道什什么时候候才能做做下一个个项目，企企业发展展不均衡衡、不平稳，而而有开发发周期长长的大项项目做，发发展商就就可以一一心一意意做项目目，企业业也能够够持续稳稳定发展。 第44操作环环节：大大型项目目开发的的基本流流程万科科四季花花简介万科科四季花花城总占占地面积积2174498.1平方方米,总建筑筑面积44074479平平方米,规划设设计在万万科城市市花园的的基础上上加以发发展和延伸。整整个社区区由多个个围合式

14、式布局的的小组团团构成，每每个组团团内是绿绿化庭园园，组团团间是道道路和绿化带。在在其它楼楼盘依然然停留于于建筑设设计上采采用欧陆陆风格时时，四季季花城已已更进一一步，将将欧洲小城镇的的规划布布局方式式引入住住宅小区区，使中中国人的的习和奥奥地利风风格融合合在一起起。一眼眼望去，四季花城城酷似奥奥地利的的小城镇镇。步骤骤A：规划划设计规划划设计是是大项目目开发过过程中必必不可少少的重要要一环。建建筑物的的分布与与排列方方式、路路网设置、绿化化空间的的穿插等等都需要要精心规规划，营营造舒适适宜人的的居住环环境。大大项目占占地面积积大、建建筑覆盖率率较低，尽尽管也受受到规划划指标和和地形地地势的限

15、限制，但但这是对对项目整整体而言言，不涉涉及到具体的建建筑物和和绿地，因因而规划划设计师师和发展展商可以以充分施施展其聪聪明才智智。一个个小项目目至多有几种规规划设计计方案，而而一个大大项目则则可有几几十上百百种规划划设计方方案。规规划设计计的优劣劣对小区的整体体形象、居居住环境境和生活活质量影影响很大大，现在在越来越越受发展展商重视视。规划划布局方方式也不断创创新，行行列式布布局过于于呆板、单单调，现现在很少少采用。围围合式、自自由式布布局越来来越多。步骤骤B：建筑筑设计大项项目同样样可以在在建筑设设计上下下功夫。小小项目能能做到的的，大项项目也可可以做到到。大项项目还可以在规规划设计计及其

16、它它方面突突出特色色，不需需要过份份突出自自身建筑筑形象，不不会象小小项目那那样走极端，为为突出自自身面周周围环境境不协调调。大项项目可能能是多层层、小高高层或高高层。平平面布局局有一层层2户、44户、6户，至至多一层层8户，每每层户数数少，就就容易解解决采光光、通风风及朝向向问题，减减少户与户之之间的干干扰。步骤骤C：营销销手段大型项项目营销销手法大项项目的一一期工程程可以以以成本或或微利价发售，低低价入市市，吸引引买家，聚聚集人气气，打响响品牌。以以后，随随着住宅宅小区日日益成熟熟，配套套设施逐步步完善，小小区知名名度提高高，在后后面几期期工程发发售时可可以不打打或少打打广告，提提高价格格

17、，获取越来来越高的的投资回回报。小小项目就就做不到到这一点点，至多多能拿了了十几套套房以成成本或微微利价发发售，由于于数量太太少，难难以聚集集人气，更更难打响响品牌，余余下的房房屋销售售依然困困难。其其次，大大项目的广告告投入比比小项目目大，小小项目本本身投资资小，利利润少，不不可能拿拿出很多多钱来做做广告，花花几百万元广广告费发发展商就就很心疼疼，物业业品牌和和开发商商名声都都难打响响。大项项目则不不同，由由于投资资额大，广广告预算算几百万万、上千千万都是是正常，还还可以在在一期发发售时透透支二期期、三期期工程的的广告费，打响响物业品品牌和发发展商名名声，以以后广告告的地方方，都可可以见到到

18、四季花花城的广广告。百百仕达花花园一期发发售时，广广告手法法也是如如此，现现在二期期发售，广广告就少少了。小小项目由由于资金金限制，不不可能采取取这种全全方位的的广告攻攻势，而而必须精精打细算算，尽量量少做广广告。小项目目采用的的营销手段，大大项目也也可以采采用，而而且可以以把声势势做得更更大。步骤骤D：物业业管理项目目达到一一定规模模，就可可以有效效地降低低物业管管理成本本，从而而降低物物业管理理费。项项目无论论大小，都都必须配配备各类类物业管管理人员员，如保保安员、清清洁工、水水电维修修工等。如如果项目目规模小小，物业管理理人员在在大部分分时间往往往无事事可干，配配备的人人力往往往不能被被

19、充分利利用，住住户照样样要交高昂的物物业管理理费来“供养”这些人人。大项项目物业业管理公公司可以以采用增增加物业业管理人人员工作作量，而不不增加或或少增加加物业管管理人员员的方式式，降低低物业管管理公司司最大的的支出项项目人力力成本，从而降低低物业管管理收费费，也使使配备的的人员得得以被充充分利用用。现在在很多小小发展商商往往成成立物业业管理公公司来管管理自己己开发的的项目，这这些项目目规模小小，物业管理费费高，还还发生物物业管理理服务不不到位的的惰况，导导致很多多住户投投诉甚至至拒交物物业管理理费。物业管理理公司收收不到物物业管理理兼，又又会进一一步降低低质量，引引发恶性性循环。第55操作环

20、环节：经经典大型型项目规规划设计计示范A部部分 1、新规规划的居居住区地地处广州州南村。该该村位于于广州市市之东南南、番禺禺市之北北。由于于华南快快速干线之之华南大大桥已通通车，加加上原有有珠江三三角洲四四通八达达的高速速路网，因因此该居居住区交交通十分方便、畅畅顺。2、从高高速公路路人迎宾宾路5加米左左右，到到达新规规划居住住区地域域的人口口处，迎迎宾路以以西为有名的番番禺市梦梦幻影城城。东长长 14450米米、宽约约5000米的范范围为新新规划居居住区的的地域。根根据当地规划部部门划拨拨的用地地红线计计算，其其用地规规模为 67 288 公顷顷。3、新规规划的居居住区地地域西临临迎宾路路，

21、南临临小片自自然村（局局部尚单单层的鞋鞋厂），东东南临兴兴业大道，东东北角为为有一定定高差的的小山岗岗（可利利用的山山岗地约约1000亩左右右，不计计入规划划红线用用地范围内内），其其东面为为较平坦坦的耕地地与自然然村，可可作为居居住区今今后持续续发展的的用地（未未征用）。4、居住住区北面面靠青绿绿色的山山坡、南南面为高高差不大大且较开开阔的向向阳玻，规规划设计计依山势势按地形分分级处理理，一些些小土坡坡尽量保保留，顺顺其等高高线布置置道路与与居住区区。其目目的是减减少土石石方量，尽尽量保留留的雅的的自然环环境，因因此该地地域是较较理想的的居住区区环境。5、地形形现状：从迎宾宾路入内内约伤44

22、50米米有一条条平衡于于迎宾路路属于人人为形成成的土坡坡（高差约100米）。其其上坡之之西为现现有的广广州番禺禺大新玻玻璃钢厂厂，地形形较平坦坦；地块块之东是是一个高高差不大的的小土坡坡。整个个地域之之东，兴兴业大道道之北有有两个高高差不大大的土坡坡；地域域之东北北部为一一大片较完完整的山山坡地。由由于有利利的自然然环境的的生成，居居住区地地域位于于迎宾路路与兴业业大道之之夹角自成一一隅，因因此围闭闭管理方方便，是是较理想想的安全全、经济济、舒适适型居住住区规划划用地。6、指导导思想：本居住住区规划划始终贯贯彻“适用、经经济、安安全、美美观”的建设设方针，努努力追来以人为为本、回回归自然然。精

23、心心处理好好人、建建筑、环环境三者者的关系系。困地地制宜，创创造一个个优美的居住环环境，力力争成为为 211世纪初初居住生生活水准准的文明明居住小小区。7、居住住区的规规划设计计本着以以入为本本的原则则，创造造一个以以高质量量的“文明居居住环境境”为中心，贯彻彻可持续续发展的的方针，成成为具有有规划合合理、建建筑创新新、意念念超前、功功能齐全全、环境境优美、配套套完善和和高科技技含量较较高的现现代化住住宅小区区。8、本居居住规划划设计的的构思是是充分利利用原有有山地的的自然环环境作为为依托，以以居住区区的公共共建筑（五五星级酒酒店、康康乐中心心、来华华会所、会会议中心心等）及及山顶公公园与娱娱

24、乐中心心，借助助附近的梦幻影影城等娱娱乐项目目，使之之成为一一个开放放式的且且具有相相当规模模的游览览与娱乐乐新天地地，吸引引省内外游游客提高高地盘的的知名度度；另一一方面，由由于小区区的地理理环境能能自成一一偶，管管理方便便，采用新的智智能型的的小区物物业管理理，因此此小区管管理是封封闭的、安安全的。为为达到上上述两个个目的，在在居住区规规划路网网时就充充分考虑虑上述因因素，使使整个居居住区的的规划设设计成为为一个半半开放、半半封闭的居住区区管理模模式，具具有集居居住、休休息、娱娱乐、购购物、游游览、观观赏于一一体的高高品位的的新环境境、新概念。 9、本居居住区规规划的定定位档次次是中高高级

25、豪华华住宅，消消费对象象瞄准广广州市及及外资、合合资企业的白领领阶层、中中档以上上收入的的人群和和为提高高生活环环境质素素的二次次以上置置业人士士，因此此居住区规划由由始至终终都围绕绕人们居居住的舒舒适性、安安全性、环环境优美美等因素素来考虑虑，无论论建筑单单体、居住环境境、物业业管理均均按高标标准的生生活和环环境素质质来进行行设计，以以满足孩孩层次消消费者的的各项功能配套套需要，同同时要体体现住户户的高尚尚、尊贵贵的定位位形象。10、本本居住区区规划分分为五个个居住小小区，其其中暂定定三个为为多层的的公寓式式居住小小区，二二个为别墅式居居住小区区。由于于该居住住区分期期建设与与施工，因因此可

26、视视将来房房地产市市场销售售的定位位需求来确定后后期建设设的居住住。由于于建筑单单体户型型类别多多姿多彩彩，可随随市场的的来求定定位来建建设。本本居住区规规划设计计给兴建建单位提提供了较较大的灵灵活性和和可操作作性，容容易实施施。B部部分 根据据用地规规模，小小区拟采采用居住住区、居居住小区区居住组组团等一一个较完完整且清清晰的三三级管理理模式。结结合地形形及道路路网骨架架，分为为五个居居住小区区，三个个公寓式式居住小小区共分分为188个居住住组团，两两个别墅墅式的居居住小区区则Ljj3500m25000m2来来划分每每住户用用地。以以上的居居住区划划分模式使每个个居住组组团的用用地面积积控制

27、在在7-110公顷顷左右。300-500户为一个组团，便于管理。配套的公建建分别布布置在：（1）沿两两个主人人口（迎迎宾路及及兴业大大道）布布置；（2）沿第一、第二小区之间的的步行街街两恻布布置Z（3）沿山山脚下不不规则的的地形布布置；（ 4）沿主要的环行路边布置。其基本原原则是尽尽量不占占用居住住小区的的用地，方方使封闭闭小区的的管理，使使居民的的生活方方便。其其服务半径一一般控制制在5000米左左右。上上述的小小区结构构和功能分分区也便便于兴建建单位分分期建设设施工。C部部分 1、根据据居住区区的规模模、小区区功能结结构，结结合地形形的特点点，居住住区道路路系统的的设置原原则是尽量做做到短

28、、捷捷、顺，且且与各小小区交通通联系方方便，其其基本做做法也按按三级道道路管理理。A、居住住区主干干道设 12米米宽的全全区环行行路网。B、居住住小区内内的通道道设6米宽的的半环形形双车道道。C、居住住小区组组团内的的宅前小小路设225米宽的的单行道道。（在在组团内内不穿行行，仅局局部有小小场地）通过过以上道道路分级级规范化化，可满满足居住住区内部部的交通通联系（通通过居住住区的“穿梭巴巴”接送住户出入入与城市市路网相相通）。这这样的路路网设计计一般至至居住组组团距离离不超过过1000米，交交通方便便、满足消防防、疏散散、地下下管网埋埋设、道道路绿化化及居住住小区的的排水等等综合考考虑，有有一

29、定的的经济效效益，方便便生活、 方便管理理，符合合以人为为本的设设计指导导思想。2、为贯贯彻“适用、经经济、安安全、美美观”的建设设方针，结结合已有有的地形形地貌，为为使居住住区联系便捷捷，因此此规划的的内环路路西起三三人口的的迎宾路路，位于于第一、二二居住小小区之间间往东行行，途经五星级级酒店之之南侧绕绕山脚走走，与山山脚下的的康乐中中心及第第三、四四、五居居住小区区联系。其其一端接东南角角的兴业业大道，作作为整个个居住区区的消防防、安全全、辅助助出口；另一端端留一出出口与将将来的可持续发发展用地地接通，为为方便串串通各居居住小区区，从主主干道往往南下移移3000-2550米，在在两个大大土

30、坡之间穿穿行一条条环行道道，其尾尾端与步步行街接接通，头头部与兴兴业大道道伸入的的环行道道接通。申申于该内环路的的首尾均均与原有有的两条条已建道道路（迎迎宾路、兴兴业大道道）相接接，所以以居住区区的三干干道较经济、便便捷。3、为实实施上述述居住区区内环路路的交通通便捷、平平顺，规规划设计计路网时时将原有有地形中中人为开开发的土坎坎后的小小山坡削削平，而而将控方方填至居居住区西西北角的的低洼地地。这样样的处理理除了使使内环路路畅顺外，也也解决了了从居住住区人口口的视线线遮挡问问题。第66操作环环节：大大型项目目规模化化开发的的五大支支柱支柱柱A：发展展商的开开发能力力包括括资金实实力、开开发经验

31、验、显然然，那些些实力不不够的中中小开发发商是无无力拿下下大型开开发项目目的，仅地地价一项项就可将将他们拒拒之于市市场门外外，因此此土地将将向实力力雄厚的的大地产产商集中中。当然然，这并不是是说那些些中小开开发商在在这种格格局下无无所作为为了，它它们可以以通过合合并、合合伙、合合作的形形式联合起起来共同同开发。不不过，这这在现时时情况下下也并非非易事。支柱柱B：土地地供应制制度发展展商土地地的取得得和现实实占有情情况显得得颇为复复杂，例例如，一一些单位位特别是是国企在在历史上上吃进了大大量土地地，现在在它可以以通过卖卖地来获获利，这这就致使使一些土土地流入入市场。比如如一些并并没有开开发经验验

32、的实业业公司，手手头有了了钱，想想“进军”房地产产来赚钱钱，于是是它可以参与拍拍卖、招招标，获获得单项项开发资资格。对对于这些些实业公公司或投投资公司司来说，进进入房地地产市场的唯一一“门槛”就是资资金多寡寡。只要要它有足足够的钱钱，又有有足够的的兴趣和和信心，那那么它大大可进军房地产产领域，所所以说市市场进入入门槛是是不高。支柱柱C：市场场制度这一一问题要要说明的的是，如如果深圳圳楼市要要走规模模化道路路，应具具备一种种什么样样的外部部调拨条条件？如何何促进楼楼盘规模模化开发发？其实实主要就就是两个个问题一一是大的的发展商商如何购购并小开开发商，从而不断断发展壮壮大；二二是小的的一开发发商之

33、间间如何联联合。这两两个问题题都不容容易解决决，为什什么？最最重要的的一点就就在于企企业的市市场化程程度不高高，目前前真正上市市的房地地产公司司不多，公公司的购购并、联联合缺乏乏一种有有效的途途径。而而诸多中中小开发发商，在购并一一事上支支持的少少、反对对的多，他他们不想想受制于于人，只只想自己己干，在在土地里里刨出一一个“金娃娃”。 支柱柱D：房地地产产品品特点这种种产品不不像普通通的非耐耐用消费费品，它它不可移移动，“一锤定定音”后再难难改变。所所以即使使公司合并成成功，也也不可能能把土地地搬到一一块去开开发。支柱柱E：消费费空间的的制约房地地产开发发和楼盘盘规模不不可能无无限制地地扩张，

34、它它必然受受消费总总量的制制约。第77操作环环节大型型项目开开发竞争争手法示示范手法法A：提炼炼项目销销售的独独特卖点点楼盘名称称卖点奥林匹克克花园运运动就在在家门点点丽江花园园星海洲洲 E-生活光大花园园大榕树树下，健健康人家家碧桂园给给您一个个五星级级的家奥林匹克克花园“运运动就在在家门口口”该该项目位位于番禺禺，离丽丽江花园园很近，由由广东金金业集团有限限公司和和中体产产业股份份有限公公司联合合开发。其其开发主主题正如如其名称称所显示示时是体体育运动。但但这次并并不是一一个噱头头，而是是动了真真格的。现现在楼还还在盖和和卖，但但一个巨巨大的运运动会所已经经建起来来了，并并已部分分投入使使

35、用。运运动会所所里面几几乎包含含了所有有主要的的运动项项目，经常举办办培训班班，并聘聘请国内内著名教教练执教教。丽江花园园星海洲洲E生活星海洲洲的3栋高层层楼宇即即粤风阁阁、粤雅雅阁、粤粤颂阁引引入了“E一一生活”概念，即即电子化化（ EELECCTROONICC LIIFE）生生活。它它是以丽丽江花园园的成熟熟社区为基础，由由强大的的2兆宽频频光纤内内部网络络为技术术支撑，通通过具有有安全防防卫、管管理服务务、购物物娱乐、电电子商务务、低费费用的无无限次高高速上网网等智能能系统和和技术的的应用，将将家居生生活变得得更方便、更更自由自自在、更更人性化化，充满满智慧。除丽江花园星海洲外，广州碧桂

36、国也引入了智能住宅概概念，主主要包括括两个方方面：a、具有有一卡通通功能的的碧桂国国金穗卡卡bb、社区区生活困困电子系系统化光光大花园园-“大榕榕树下，健健康人家家”光大花花园的规规模很大大，但这这还不是是它的主主要卖点点，它的的最重要要卖点是是小区内内的大榕榕树（地地块原来来就固有有的），因因此策划划代理单单位上给给它提炼炼的主题题广告诉诉求语是是“大榕树树下，健健康人家家”。观诸诸广州楼楼市，可可以发现现开发和和销售题题材也是是相当多多。当然然，有的的做得相相当精彩彩，有的的做的差强强人意。上所所述的几几个大盘盘，如丽丽江花园园、祈福福新村、碧碧桂园，是是在做大大规模题题材、郊郊居化题题材

37、、度度假休闲闲题材、外外销题材材等。手法法B ：完完善项目目开发的的设施配配套齐全全的配套套，解决决了客户户生活的的后顾之之忧。楼盘盘规模如如此之大大，而且且又离广广州城区区有一定定距离，因此一定要有十分齐全的配套。差不多每每一个楼楼盘都做做得十分分到位，营营造出了了一种企企业独立立开发大大型屋村村的生活活模式。以广广州碧桂桂园为例例，其生生活配套套一广州州碧枝园园俱乐部部亦可称称得上是是“会所巨巨无霸了了。其中会所所建筑面面积达44万平方方米，欧欧式风格格。置身身其中，犹犹如到了了一个有有很多房房间的宫宫殿，或或者象一一个巨型型的超级级市场。等等挂国的的生活配配套如下下：据称称，广州州碧枝园

38、园的会所所规模比比顺德碧碧桂园33间会所所面积之之和还要要大。真真可谓内内容无所所不包，服服务无微微不至。足足不出户户，吃喝喝玩乐全全搞掂。广广州碧枝枝园亦以以其高素素质的硬硬件和软软件，实现“给给你一个个五星级级的家”的承诺诺。再以以祈福新新村为例例，由于于开发较较早，规规模更大大，因此此配套更更为齐全全、完备备。其会会所名为为“祈福新新村度假假俱乐部部”，建筑筑规模88万平方方米，服服务设施施达别多多项。其其4层高的的白色外外墙，典典雅华贵贵，令业业主备增增身份。广州碧桂桂圆的生生活配套套会场内容容会所（44万平方方米）商铺铺、自选选商场、肉肉菜市场场、家私私广场、西西餐厅、茶茶艺馆、鲍鲍

39、翅海洋洋酒家、夜夜总会、壁壁球室、桑桑拿室、保保龄球馆馆,乒乓球球室、桌桌球室、游游戏机室室、夜总总会、恒温泳池池、电影影院、阅阅览室等等等花园广场场（7万平方方米）医务务所、欧欧式喷水水池、大大型停车车场、水水上乐园园、篮球球场、网网球场、羽羽毛球场场、烧烤烤场、溜溜冰场、农农机园、大大型观赏赏景区等等管理处处的服务务内容客户户服务、家家政服务务、送餐餐服务、商商务服务务、医疗疗服务、保安服务、工程管理理服务、房房屋管理理服务、装装修服务务、绿化化服务、交交通服务务等祈福福新村度度假俱乐乐部的设设施项目内容容举例孩童类夏夏威夷水水上乐园园、宝宝宝天地、电电子游乐乐城、开开心乐园园文化类雪雪茄

40、屋、红红酒坊、茶茶艺馆、阅阅览室商务类会会议大厅厅、小会会议室、秘秘书服务务、多媒媒体应用用设备餐饮类越越南餐厅厅、意大大利餐厅厅、日本本餐厅、台台湾餐厅厅、韩国国餐厅、东东南亚餐餐厅、中中餐厅、粥粉面馆馆休闲类类知己吧吧（上网网酒吧）、奥奥斯卡影影院运动动类潜水水馆、室室内攀岩岩、射箭箭、高尔尔夫、壁壁球场、网网球、高高卡车、羽羽毛球馆馆、乒乓乓球厅、桌桌球厅、保保龄球馆馆健康类类室内恒恒温罗马马泳池、中中药浸浴浴、健身身室、健健康吧、健健康中心心、香薰薰阁 .除了了集中于于俱乐部部的服务务设施外外，祈福福新村还还有很多多生活配配套服务务，例如如： -教教育设施施：包括括祈福学学校、祈祈福学

41、校校第一分分校、祈祈福英语语实验学学校、广广东工业业大学祈祈福分院院（大专专制）等等，都是是高规格格、高质质量的标标准。 -祈祈福农庄庄：包括括各种各各样以“农业、田田园”为主题题的设施施和活动动，如自自耕种区区、磨豆豆坊、陶陶艺窖、创创作工艺艺坊、牛牛栏、鸡鸡舍等，约约达266项之多多。 -长长者同乐乐会：为为屋村内内60周岁岁以上的的老人开开辟的活活动组织织和场所所。 -祈祈福车站站：几十十辆大中中巴每天天往返广广州、深深圳、香香港等地地。-其它它设施，如如祈福超超市、家家私中心心、换气气站、肉肉菜市场场等等，凡凡住户生生活上所所需皆一一应俱全全。此外，祈祈福新村村还充分分利用周周边市、镇

42、镇的社会会配套设设施。由由于珠三三角一带带经济发发达，第第三产业业兴旺，所所以祈福福的住户户完全不不必局限限在屋村村范围内内消费。祈祈福新村村在推卖卖翠怡居居小洋房房和C88、C9等类类型别墅墅时，就就派发有有番禺禺市桥（镇镇）吃喝喝玩乐指指南广广告单张张，以此此引导消消费。手法法C：构建建大项目目成熟的的社区文文化深圳圳各住宅宅小区或或多或少少开展了了一些社社区文化化娱乐活活动，但但较少形形成自己己的风格格与体系系，而社社区会所所在住宅宅小区中中的角色色定位，也也都在不不断探索索之中。所所以至今今提及有有典型社社区,仍只有有对社区区规模、建建筑风格格等方面面的印象象，而无无包合鲜鲜明特征征的

43、社区区文化建建筑风格格等方面面的印象象。全地地海景会会所试业业于今年年5月底，一一开始即即以一流流的设施施、完善善的服务务，赢导导了海景景住户的的赞许，为为环境优优美、建建筑风格格独特的的海景住住宅小区区注入了了新的活活力。会会所各种种社区文文化娱乐乐活动不不断，正正逐步向向系统性性、计外外性、特特色性过过渡，营营造了海海景花国国特有的的文化娱娱乐氛围围。为金金地地产产品牌提提升起了了一定的的作用。会所在试业后的短短3个月内，各种社区活动不断。今后将针对少年、儿童、清年、老年四类人群开展一系列活动，逐步形成一些有特色的项目（如桌球人、老年太极拳等），营造独特的社区文化娱乐气氛。会所拟以金地海景为发，带动金地花园、金海湾花园、金地翠国、金地工业区（未来金地商业区），形成有特色的“大金地社区”文化娱乐氛围，实现金地产品牌的全面提升。