交纳物业费(DOC8)(1)drgo.docx

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1、交纳物业业费一年物业业管理费、物业业管理费和和水电保保证金北京京市房地地局小区区办曾发发布过关关于禁止止收取多多年物业业管理费的的通知。其其中规定定，禁止止收取一一年以上上物业管理理费。也也就是说说，只要要收到一一年以下下，就不不违反规规定。而而且考虑虑到频繁繁收取物物业管理理费一是是部分业业主经常常不在家家，二是是会浪费费人力物物力。从从这个角角度讲，提提前收取取物业管理理费有其其合理性性。物业管理理费保证证金一般般发生在在高档住住宅，因因其高档档住宅行行业一般般习惯一一个月或或三个月月一交，而而高档住住宅住户户又经常常不在国国内或本本地，故故采用33个月保保证金方方式。要要强调的的是，物物

2、业管理理保证金金也好、水水电保证证金也好好，如何何运作应应该看购购房时所所签住住宅使用用管理维修修公约(以下简简称公公约)中如何何约定，只只是现在在开发商商一般都都在办理理入住时时才让业业主签署署公约约，业业主并没没有选择择权。建议议：普通小小区交一一年以下下物业费并并不违规规；保证金金要看公公约约约定，如如无约定定，收取取还应征征得业主主同意。北京市市住宅物物业管理理服务标标准有有关问题题的说明明 一、制定定本标准准的目的的：促进进物业管理理企业服服务行为为的规范范化、标标准化，为为业主和和物业管理理企业双双方签订订物业服务务合同提提供依据据，为政政府主管管部门和和业主委委员会监监督物业业管

3、理企业业的服务务质量提提供依据据。 二、本标标准是物物业管理理企业提提供物业业管理服务务的指导导性标准准，也是是物业管理理企业申申请资质质等级和和资质年年审的考考核标准准。 三、标准准分为两两类：一一适用于于普通商商品住宅宅物业管理理；二适适用于经经济适用用房、直直管和自自管公房房、危旧旧房改造造回迁房房的物业业管理。 四、本标标准服务务项目分分为综合合管理、房房屋及小小区共用用部位共共用设施施设备日日常维护护、绿化化、保洁洁、公共共秩序维维护、停停车管理理、消防防管理、高高压供水水、电梯梯、装修修管理服务务等十项项，每项项又分为为服务范范围、工工作内容容及要求求两个方方面。其其中，房房屋及小

4、小区共用用部位共共用设施施设备由由专业服服务单位位负责管管理的除除外。 本标准与与原北北京市居居住小区区物业管理理服务标标准相相比，增增加的主主要内容容是：要要求物业业管理企业业建立起起各种突突发公共共事件的的处理机机制、处处理预案案和具体体处理措措施，一一旦发生生公共突突发事件件，能够够从容应应对；在在平时，要要求物业业管理企业业做好各各项预防防工作，并并加强对对员工的的培训和和业主的的宣传，防防患于未未然。 五、标准准中未涉涉及的服服务内容容及标准准，有法法律法规规及政策策规定的的，按相相应法规规及政策策执行；没有规规定的，由由物业管理理委托双双方协商商议定。 六、公寓寓、别墅墅等住宅宅及

5、非住住宅的物物业管理理服务超超出本服服务标准准的，可可以自行行确定服服务的深深度和广广度，由由物业管理理委托双双方结合合实际情情况自行行确定。 附件：北北京市住住宅物业业管理服务务标准 北京市国国土资源源和房屋屋管理局 北京市住住宅物业业管理服务务标准 一、普普通商品品住宅物物业管理理服务标标准 （一一）综合合管理小区区规划红红线范围围内，涉涉及共用用财产和和公共事事务的管管理（11) 负负责制定定物业管理理服务工工作计划划，并组组织实施施； （22) 每每年一次次对房屋屋及设施施设备进进行安全全普查，根根据普查查结果制制定维修修计划,组织实实施； （3) 白天天有专职职管理员接接待住户户，处

6、理理服务范范围内的的公共性性事务，受受理住户户的咨询询和投诉诉；夜间间有人值值班，处处理急迫迫性报修修，水、电电等急迫迫性报修修半小时时内到现现场；（44) 协协助召开开业主大大会并配配合其运运作； （5) 管理理规章制制度健全全，服务务质量标标准完善善，物业业管理档案案资料齐齐全；（66) 与与业主签签定物业业服务合合同等手手续；公公开服务务标准、收收费依据据及标准准; （77) 应应用计算算机系统统对业主主及房产产档案、物物业管理理服务及及收费情情况进行行管理；（8) 全体体员工统统一着装装，佩带带有相片片胸卡，持持证上岗岗；（99) 每每年进行行一次物物业管理理服务满满意率调调查，促促进

7、管理理服务工工作的改改进和提提高，征征求意见见用户不不低于总总户数880。（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。 （二）房房屋及小小区共用用部位共共用设施施设备日日常维护护按北北京市住住宅公共共维修基基金使用用管理办法法中附附件：共用部部位共用用设施设设备一般般应包括括的范围围的内容容为准；不包括括另行收收费的设设备设施施，如电电梯、水水泵、暖暖气等设设备 确保居住住小区内内楼房共共用部位位共用设设施设备备、基本本市政设设施的正正常使用用运行和和小修养养护，包包括：（11）楼房房及小区区内共用用部位共共用设施施设备的的日常

8、养养护和小小修，执执行房房屋及其其设备小小修服务务标准；（2）保保证护栏栏、围墙墙、小品品、桌、椅椅、楼道道灯、绿绿化设施施等公共共设施、设设备正常常使用； 道路路、甬路路、步道道、活动动场地达达到基本本平整，边边沟涵洞洞通畅；（3）确确保雨水水、污水水管道保保持通畅畅，定期期清淘化化粪池、雨雨水井，相相关设施施无破损损；（44）负责责小区智智能化设设施的日日常运行行维护；（5）定定期清洗洗外墙。 （三）绿绿化 小小区规划划红线范范围内的的中心绿绿地和房房前、屋屋后，道道路两侧侧区间绿绿地按市市园林局局规定的的二级级养护标标准养养护。 （四）保保洁 小小区规划划红线以以内，业业主户门门以外维维

9、护和保保持服务务范围内内的清洁洁卫生,包括：（1) 有健健全的保保洁制度度，清洁洁卫生实实行责任任制，有有明确的的分工和和责任范范围；（22) 设设定垃圾圾集纳地地点，并并每日将将服务范范围内的的垃圾归归集到垃垃圾楼、站站，对垃垃圾（专专用）楼楼、站、箱箱、道、桶桶及垃圾圾进行管管理；（3) 每日日对保洁洁服务范范围内的的区域进进行一次次清扫，做做到服务务范围内内无废弃弃杂物；（4) 对楼楼梯间、门门厅、电电梯间、走走廊等的的门、窗窗、楼梯梯扶手、栏栏杆、墙墙壁等，进进行一周周一次清清扫;（55) 按按政府有有关规定定向服务务范围内内喷洒、投投放灭鼠鼠药、消消毒剂、除除虫剂；（6) 在雨雨、雪

10、天天气应及及时对区区内主路路、干路路积水、积积雪进行行清扫。（7) 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。 （五）公公共秩序序维护 小区规规划红线线以内，业业主户门门以外公公共区域域的秩序序维护和和公共财财产的看看管，包包括：（11）相对对封闭：做到小小区主要要出入口口昼夜有有专人值值守，危危及人身身安全处处有明显显标志和和防范措措施；（22）维护护交通秩秩序：包包括对机机动车辆辆和非机机动车辆辆的行驶驶方向、速速度、临临时停放放位置进进行管理理，保持持车辆行行驶通畅畅；（33）看管管公共财财产：包包括楼内

11、内的门、窗窗、消防防器材及及小区的的表井盖盖、雨箅箅子、小小品、花花、草、树树木、果果实等；（4）夜夜间对服服务范围围内重点点部位、道道路进行行不少于于一次的的防范检检查和巡巡逻，巡巡逻不少少于2人人，做到到有计划划、有记记录；（55）有发发生治安安案件、刑刑事案件件、交通通事故的的处置预预案；发发生时，应应立即采采取措施施，并及及时报警警和配合合公安部部门进行行处理。 （六）停停车管理理 机动车车辆、非非机动车车辆在停停车场（存存车处）、位位的管理理（1）有有健全的的机动车车、非机机动车存存车管理理制度和和管理方案案；（22）对进进入小区区的机动动车辆进进行登记记发放凭凭证，出出门凭证证放行

12、；（3）保保证停车车有序，224小时时设专人人看管；有发生生紧急情情况预案案；（44）长期期存放的的，应签签订停车车管理服务务协议，明明确双方方的权利利义务等等。 （七）消消防管理理 公共区区域消防防设施的的维护及及消防管管理（11）有健健全的消消防管理理制度，建建立消防防责任制制及火灾灾消防预预案；（22）消防防设施有有明显标标志，定定期对消消防设施施进行巡巡视、检检查和维维护；（33）定期期进行消消防训练练，保证证有关人人员掌握握消防基基本技能能。（44）发生生火灾，及及时报警警，协助助消防人人员疏散散、救助助人员等等。 （八）高高压供水水 养护护、运行行、维修修（1）保保证居民民正常生生

13、活用水水；有停停水处置置预案；（2）水水箱盖上上锁并定定期清洗洗消毒，确确保水质质合格；（3）维维修服务务标准执执行京房房地修字字19998第7999号文文件规定定。（44）发生生突发公公共卫生生事件时时，要加加强对供供水系统统的消毒毒，禁止止无关人人员进入入高压水水泵机房房，接近近高位水水箱。 （九）电电梯 养养护、运运行、维维护（11) 主主梯6：0024：00不不间断运运行，00：0006：00呼呼叫运行行，电梯梯工夜间间值班，并并在候梯梯厅公布布呼叫电电话或房房号。凡凡是楼层层中设有有电梯门门的，均均须开启启载客；（2) 凡有有高峰梯梯的，在在高峰期期6点8点、117点19点点与主梯梯

14、同时运运行；（33) 主主梯维修修时，有有备用梯梯的，用用备用梯梯运行，无无备用梯梯的，属属急迫性性维修的的，应在在30分分钟内抢抢修完工工，其它它维修应应于233点至次次日5点点以内完完工；有有发生紧紧急情况况时的处处置预案案；维修修服务标标准执行行京房地地修字19998第第7999号文件件规定。（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。 （十）装装修管理理服务 房屋装装饰装修修管理（11） 有有健全的的装修管管理服务务制度；（2） 查验业业主装修修方案，与与业主、施施工单位位签定装装修管理理协议，告告知业主主装修注注意事项项； （33） 装装修期间间，对装装修现场场进行

15、巡巡视与检检查，严严格治安安、消防防和房屋屋安全管管理；对对进出小小区的装装修车辆辆、装修修人员实实行出入入证管理理，调解解因装修修引发的的邻里纠纠纷；（44） 业业主装修修结束后后，应进进行检查查。对违违反装修修协议的的要进行行处理，问问题严重重的报行行政管理理部门；（5）及及时清运运装修垃垃圾，集集中堆放放时间不不得超过过三天。 二、经济济适用房房、直管管和自管管公房、危危旧房改改造回迁迁房管理理服务标标准 （一一）综合合管理 小区规规划红线线范围内内，涉及及共用财财产和公公共事务务的管理理（1） 负责制制定物业业管理服务务工作计计划，并并组织实实施；（22） 每每年一次次对房屋屋及设施施

16、设备进进行安全全普查，根根据普查查结果制制定维修修计划,组织实实施；（33） 白白天有专专职管理理员接待待住户,处理服服务范围围内的公公共性事事务，受受理住户户的咨询询和投诉诉；夜间间有人值值班，处处理急迫迫性报修修，水、电电等急迫迫性报修修半小时时内到现现场；（44） 协协助召开开业主大大会并配配合其运运作；（55） 管管理规章章制度健健全，服服务质量量标准完完善，物物业管理理档案资资料基本本齐全；（6） 与业主主签定物物业服务务合同等等手续；公开服服务标准准、收费费依据及及标准；（7） 全体员员工统一一佩带有有相片胸胸卡，持持证上岗岗；（88） 每每年进行行一次物物业管理理服务满满意率调调

17、查，促促进管理理服务工工作的改改进和提提高，征征求意见见户数不不低于总总户数660。（9） 建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。 （二）房房屋及小小区共用用部位共共用设施施设备日日常维护护 按北北京市住住宅公共共维修基基金使用用管理办法法中附附件：共用部部位共用用设施设设备一般般应包括括的范围围的内容容为准；不包括括另行收收费的设设备设施施，如电电梯、水水泵、供供暖等设设备 （11） 楼楼房及小小区内共共用部位位共用设设施设备备的日常常养护和和小修，执执行房房屋及其其设备小小修服务务标准；（2） 保证护护栏、围围墙、楼楼道灯、绿

18、绿化设施施等公共共设施、设设备正常常使用；（3） 确保雨雨水、污污水管道道保持通通畅，定定期清淘淘化粪池池、雨水水井，相相关设施施无破损损。 （三）绿绿化 小小区规划划红线范范围内的的中心绿绿地和房房前、屋屋后，道道路两侧侧区间绿绿地按市市园林局局规定的的三级级养护标标准养养护。 （四）保保洁 小小区规划划红线以以内，业业主户门门以外（11） 设设定垃圾圾集纳地地点，并并每日将将服务范范围内的的垃圾归归集到垃垃圾楼、站站，对垃垃圾（专专用）楼楼、站、箱箱、道、桶桶及垃圾圾进行管管理；（2） 每日对对保洁服服务范围围内的区区域进行行一次清清扫，做做到服务务范围内内基本无无废弃杂杂物；（33） 按

19、按规定进进行消毒毒、灭鼠鼠等活动动；（44） 在在雨、雪雪天气应应及时对对区内主主路、干干路积水水、积雪雪进行清清扫。（55） 发发生突发发公共卫卫生事件件时，应应迅速组组织人员员对物业业的共用用部位共共用设施施设备进进行通风风、清洗洗和消毒毒，加强强对业主主的宣传传，维持持正常的的生活秩秩序。 （五）公公共秩序序维护 小区规规划红线线以内，业业主户门门以外（11） 相相对封闭闭：做到到小区主主要出入入口全天天有专人人值守，危危及人身身安全处处有明显显标志和和防范措措施；（22） 维维护交通通秩序：包括对对机动车车辆和非非机动车车辆的行行驶方向向、速度度进行管管理，保保持车辆辆行驶通通畅；（3

20、3） 发发生治安安案件、刑刑事案件件、交通通事故时时，应及及时报警警，并配配合公安安部门进进行处理理。 （六）存存车管理理 机动车车辆、非非机动车车辆在停停车场（存存车处）、位位的看管管（1） 有机动动车、非非机动车车存车管管理制度度和管理理方案；（2） 对进入入小区的的机动车车辆进行行登记发发放凭证证，出门门凭证放放行；（33） 保保证停车车有序，224小时时设专人人看管；（4）长长期存放放的，应应签订存存车协议议，明确确双方的的权利义义务等。 （七）消消防管理理 公共区区域消防防设施的的维护及及消防管管理（11） 有有消防管管理制度度，建立立消防责责任制；（2） 消防设设施有明明显标志志，

21、定期期对消防防设施进进行巡视视、检查查和维护护；（33） 定定期进行行消防训训练，保保证有关关人员掌掌握消防防基本技技能。（44） 发发生火灾灾，及时时报警，协协助消防防人员疏疏散、救救助人员员等。 （八）高高压供水水 养护护、运行行、维修修（1） 保证居居民正常常生活用用水；有有停水处处置预案案；（22） 水水箱盖上上锁并定定期清洗洗消毒，确确保水质质合格；（3） 维修服服务执行行京房地地修字19998第第7999号文件件规定。（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。 （九）电电梯 养养护、运运行、维维护（11） 主主梯6：0024：

22、00不不间断运运行，00：0006：00呼呼叫运行行，电梯梯工夜间间值班，候候梯厅公公布呼叫叫电话或或房号，凡凡是楼层层设有电电梯门的的，均须须开启载载客；（22） 凡凡有高峰峰梯的，在在高峰期期6点8点、117点19点点与主梯梯同时运运行；（33） 主主梯维修修时，用用备用梯梯运行；无备用用梯的，属属急迫性性维修的的，应在在30分分钟内抢抢修完工工，其它它维修应应于233点至次次日5点点以内完完工；有有发生紧紧急情况况时的处处置预案案；（44） 维维修服务务标准执执行京房房地修字字19998第7999号文文件规定定。（55） 一一旦发生生电梯停停电关人人、夹人人等危险险情况时时，应迅迅速组织织救助。 （十）装装修管理理服务 房屋装装饰装修修管理 （1) 有健健全的装装修管理理服务制制度；（22) 查查验业主主装修方方案，与与业主、施施工单位位签定装装修管理理协议，告告知业主主装修注注意事项项；（33) 装装修期间间，对装装修现场场进行巡巡视与检检查，严严格治安安、消防防和房屋屋安全管管理；对对进出小小区的装装修车辆辆、装修修人员实实行出入入证管理理，调解解因装修修引发的的邻里纠纠纷；（44) 业业主装修修结束后后，应进进行检查查。对违违反装修修协议的的要进行行处理，问问题严重重的报行行政管理理部门；（5） 及时时清运装装修垃圾圾，集中中堆放时时间不得得超过三三天。