泰兴项目投资市场分析报告14164.docx

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1、泰泰兴项目目调研报报告一泰兴兴基本情情况泰兴位于于长江之之滨、地地处苏中中平原，位位于长江江下游北北岸、江江苏沿江江开发的的中心位位置，风风光秀丽丽，人文文郁盛，宛宛如一颗颗璀璨的的明珠镶镶嵌在长长江“金三角角”上。泰泰兴东接接如皋市市，南界界靖江市市，西濒濒长江，与与扬中、武武进两市市隔江相相望；北北邻姜堰堰市，东东北与海海安县接接壤，西西北与泰泰州市高高港区毗毗连。全市总面面积12252.61平平方公里里,总人人口1228万，其其中市区区面积664.008平方方公里，市市区人口口24.49万万。自南南唐升元元元年建建县以来来，迄今今已有110000多年的的历史。泰泰兴是著著名的银银杏之乡乡

2、、教育育之乡、建建筑之乡乡，素以以教育发发达、文文化积淀淀深厚闻闻名于外外，以优优越的区区位、便便捷的交交通、扎扎实的产产业基础础和良好好的社会会治安与与政务环环境深受受中外客客商青睐睐。已连连续6年年进入全全国县域域经济基基本竞争争力百强强县（市市）行列列，20007年年城镇居居民人均均可支配配收入一一三5000元，农农民人均均纯收入入65330元，分分别递增增12.3%和和11.2%。在区域经济快速发展的同时，泰兴市城市建设也取得了可喜成绩。近年来，先后改造旧城区1.2平方公里，建设新城区3.25平方公里。目前，泰兴建成区面积已达25平方公里，总人口26万。今年将加快新区三期工程建设。交通

3、区区位优势势明显 泰泰兴市具具有得天天独厚的的交通区区位优势势。有穿穿越腹地地的宁通通、广靖靖、宁靖靖盐三条条高速公公路，沿沿江高等等级公路路经江阴阴长江大大桥直接接与沪宁宁高速相相通，形形成了发发达的高高速公路路交通网网络，缩缩短了泰泰兴与上上海及苏苏南发达达地区的的时空距距离；铁铁路有连连接陇海海线和京京沪线的的新长铁铁路贯穿穿南北；长江为为泰兴提提供了得得天独厚厚的水运运优势，长长江岸线线达244.8公公里，长长江及如如泰运河河、两泰泰官河等等构成了了发达的的水上运运输网络络；从泰泰兴出发发，两小小时左右右可到达达上海浦浦东国际际机场、虹虹桥机场场及南京京禄口国国际机场场；交通通区位优优

4、势明显显。 城市建建设步伐伐稳健 泰泰兴市区区面积达达64.08平平方公里里（其中中经济开开发区55.666平方公公里），城城区人口口规模达达24.49万万人。220000年以来来，泰兴兴市政府府更加注注重中心心城区的的旧城改改造和新新区建设设，市政政府行政政办公中中心顺利利搬迁。新新区二期期工程完完成拆迁迁一五万万平方米米，三期期工程完完成征地地任务。南南二环东东延和泰泰兴银杏杏公园、城城市购物物广场、新新都双语语学校等等工程顺顺利建成成，文江江路、东东润路、学学院路二二期工程程、曾涛涛路和济济川路南南延工程程相继实实施。姜姜八线泰泰兴段、江江平线城城区段拓拓宽改造造和沿江江高等级级公路泰泰

5、兴段、北北二环西西延等交交通工程程项目有有序推进进。通过过旧城改改造和新新区建设设，加快快了城市市建设步步伐，提提升了城城市品位位。20006年年全社会会固定资资产投资资1111.011亿元， 较上年年增长332.11%。城城市建设设投资223.110亿元元，比上上年增长长19.63%。新区极极具发展展潜力泰兴兴市城市市新区位位于泰兴兴主城区区的东侧侧，毗邻邻京沪（宁宁通）高高速公路路。规划划用地范范围东起起东三环环路，西西至学院院路、济济川路，北北至大庆庆东路、南南至兴南南路，规规划用地地3.228平方方公里，居居住人口口规模近近4万人人。泰兴新区区以“新城区区、新形形象、新新人文”为规划划

6、主题，以以承担行行政职能能为主、创创造新世世纪现代代化城市市居住风风貌，营营造功能能布局合合理、城城市环境境优美、建建筑景观观新颖、配配套设施施齐全、居居住安全全舒适、地地域特色色鲜明为为目标，采采取一次次规划、分分步实施施的运作作方式，通通过三年年多的努努力，“五横五五纵”道路基基础设施施建设，市市政府行行政中心心大楼、法法院大楼楼、商业业街区、22.6万万平方米米的大润润发超市市、洋思思中学、变变电所、泰泰兴国际际英特学学校和一一些新建建住宅等等项目全全部实施施到位。泰泰兴新区区银杏公公园、双双语小学学、新区区综合市市场、新新区四星星级宾馆馆、高层层住宅公公寓和供供电、建建设、规规划、国国

7、土、人人武等部部门的行行政综合合大楼均均已到位位。近年来，泰泰兴的城城市建设设和房地地产开发发事业稳稳步、快快速发展展，交易易较为活活跃，房房地产市市场供求求旺盛，供供应结构构合理，呈呈现出规规范、健健康、有有序的良良好发展展势头。 二.市场场篇（宏宏观分析析）如果说过过去的十十年是上上海，北北京，深深圳等一一线城市市房地产产开发的的黄金时时代，但但随着这这些城市市拿地标标王的一一个个诞诞生。土土地中标标价的不不断被刷刷新。使使一些地地产开发发商也将将目光投投向了以以前被忽忽略的二二三线城城市。而而这些以以前被市市场所忽忽略的二二三线城城市房地地产市场场随着整整个中国国经济的的高速发发展，城城

8、市化水水平的不不断提高高，居民民收入的的增加，改改善居住住条件的的愿望的的增强。这这些曾经经被市场场遗忘的的角落正正日益成成为被各各“地产大大佬”纷纷驶驶入的“蓝海”目前苏南南地区的的无锡，苏苏州等城城市的房房地产市市场的发发展一些些住宅项项目的价价格已达达六七千千元。一一些高端端住宅产产品的价价格更是是突破万万元大关关。而作作为同处处一省仅仅一江之之隔的苏苏北地区区也紧随随苏南迎迎来了房房地产开开发的一一个新的的高潮。一一大批新新建在建建楼盘项项目的出出现整个个房地产产市场出出现了供供需两旺旺的态势势。他们们在原有有经济发发展基础础上，实实际已具具有和一一线城市市类似的的特征：面向全全国市场

9、场；外来来资金以以消费和和中长期期投资为为主；本本地消费费能力较较强；房房价出现现较高涨涨幅，而而且由于于需求旺旺盛，对对于房价价波动的的承受能能力也较较强。二二、三线线城市已已经处在在房地产产繁荣的的时代近三三年来，泰泰兴城区区历年用用于房地地产开发发土地总总量基本本控制在在每年6600亩亩左右，开开工面积积逐年小小幅上涨涨，土地地市场较较为平稳稳，房屋屋需求量量逐步攀攀升。房房屋销售售价格稳稳中有升升，多层层住宅平平均交易易价格为为33000元/平方米米，小高高层达到到32000元/平方米米，房价价每年增增幅相对对较高。另另外，从从目前在在售楼盘盘情况分分析，泰泰兴楼市市需求旺旺盛，尤尤其

10、是随随着近年年来泰兴兴城建和和新区建建设的加加速，外外地开发发企业的的加入，提提升了泰泰兴城市市投资价价值的同同时也挖挖掘出了了许多居居民本地地置业的的欲求，加加上居民民收入的的逐步提提高，市市场需求求空间较较大。 泰兴的的房地产产市场正正处于快快速发展展的起步步阶段，投投资空间间巨大。随着泰兴兴市人民民政府正正式搬迁迁于泰兴兴市东部部新城区区的新址址使的泰泰兴市政政府所提提出的“重点向向东”的规划划理念更更得以充充分的体体现。也也进一步步提升了了泰兴市市东部新新城区的的发展潜潜能。在在新城主主干道中中兴大道道及市府府新址周周围出现现了一批批较具规规模，功功能齐备备，规划划合理的的购物，酒酒店

11、及休休闲娱乐乐的商业业项目。一一个新兴兴的CBBD区已已初现身身姿。作作为一个个经济高高速发展展城市的的核心价价值区域域，新城城区的道道路交通通，商业业网点及及相关的的市政配配套也将将得到更更进一步步的大发发展。对对于整个个泰兴房房地产市市场来讲讲，在“跟着配配套买房房，跟着着规划买买房”理念的的指导下下东部新新城区的的房地产产项目更更加得到到了市场场和客户户的关注注。三环境境篇（1）道道路状况况分析：本项目位位于泰兴兴市中心心东部的的开发新新区，地地块东面面为东润润路，西西面为学学院路，南南面为南南二环路路，北面面为曾涛涛路。比比邻新城城区的商商业中心心，距离离城市购购物中心心和大润润发买场

12、场仅600米。整整个位置置闹中取取静，属属于泰兴兴市新区区的黄金金地段。基基于以上上所述，为为了更详详细地了了解项目目周边区区域内的的交通、环环境、公公建配套套、人口口分布及及市场状状况，本本次市场场调查范范围为以以中兴大大道路为为轴线，东东至文江江路，西西至济川川路，南南至南二二环，北北至中兴兴大道的的地块为为核心区区域。按按照市场场调查的的“有效，相相关”之重要要原则，对对本区域域进行环环境踏街街，利用用所采集集的环境境信息，分分析本项项目总体体环境方方面的优优势与劣劣势，以以便本项项目在今今后的推推广过程程中扬长长避短。区域道路路状况走向道路名车道状况况东西向中兴大道道双向四车车道曾涛路

13、双向二车车道南二环路路双向二车车道南北向文江路双向二车车道学院路双向二车车道济川路双向二车车道从对泰兴兴市的初初步掌握握的情况况来看，在在本项目目周围所所有道路路都是新新建街道道，以下下分别就就重点路路段进行行说明：中兴大大道：中中兴大道道是泰兴兴新区东东西向商商业干道道，也是是连接新新老城区区横向的的轴心大大道，跨跨越整个个市区，是是市区的的重要干干道。中中兴大道道主要商商业集中中于东润润路以东东路段，人人流量及及车流量量较大。此此段中两两端为泰泰兴市新新旧商业业中心，作作为新区区核心道道路，中中兴大道道目前商商业已初初具规模模，相信信随着一一些商业业项目的的建成将将确立新新区商业业中心乃乃

14、至泰兴兴市新兴兴商业中中心的地地位。商商业发展展前景可可观。曾涛路路：曾涛涛路作为为一条新新建道路路马路两两侧多为为新建的的小区和和政府办办公大楼楼。今后后主要的的商业设设施均为为在建工工程。分分别是曾曾涛路学学院路处处的东方方国际大大厦，本本案在建建的沿曾曾涛路和和东润路路的沿街街商铺。新新能源.新城市市花园项项目规划划的2.3万的商业业项目。可可以预见见今后曾曾涛路是是构成新新区CBBD的一一个重要要组成部部分。南二环环：南二二环路作作为一条条新建成成的道路路南侧是是一些新新建成的的小区，北北侧目前前还是尚尚未开发发的农田田。几乎乎没有任任何商业业配套是是东部新新区的边边缘。220077年

15、南二二环路南南侧有两两块土地地被出让让拍卖。但但道路两两侧景观观要有大大的改观观还要等等待一段段时间。文江路路：文江江路靠近近泰兴市市政府新新址，道道路规划划较为开开阔。道道路东侧侧是新建建小区。与与曾涛路路交界处处有洋思思中学。道道路的东东侧是沿沿河的银银杏公园园景观优优美。济川路路：济川川路是新新区和泰泰兴老城城区连接接的一条条马路在在与中兴兴大道交交接处有有一些酒酒店、银银行、书书店，人人流车流流也较繁繁忙。 总之项项目周遍遍的道路路多为新新建道路路。除在在中兴大大道大润润发附近近初步形形成了一一个初具具规模的的商圈外外其余的的道路无无论是整整洁程度度、两侧侧绿化、商商业设施施、公共共配

16、套均均还有待待发展和和改善。（2）区区域交通通状况由于泰兴兴市区面面积不大大，本项项目位于于泰兴市市东部新新区的距距老城仅仅五分钟钟的车程程。所以以仅在商商业网点点聚集的的中兴大大道处的的有一八八路公交交线路的的一个站站点。该该条公交交线路由由庆云寺寺出发经经西站，济济川中学学，到离离本案最最近的站站点大润润发。一一直向西西至市政政府，永永大翠景景园。始始发车时时间为早早晨6：50，每每隔122分钟一一班车。虽虽然项目目周围只只有一条条公交线线路但是是着条公公交线路路由东向向西贯串串了泰兴兴的新老老城区的的主要的的区域和和道路。而而项目如如 作为为作为新新区的核核心路段段，距离离老城主主要的商

17、商业配套套设施的的距离并并不太远远，基本本控制在在5分钟钟的车程程。所以以自备交交通工具具出行也也很便捷捷。本区区域内公公交线路路的分布布， 公交线路路起始站点点一八路庆云寺西站电视台台华泰新新村大润发发市政府府永大翠翠景园（3）区区域公建建配套分分析：由于本项项目优越越的地理理位置，区区域内公公建配套套设施已已相当成成熟、齐齐全，分分布于各各交通主主干道上上。教育机机构区域内教教育机构构设施完完善，大大中小学学均有设设立。基基本可以以满足区区域内居居民子女女就学读读书、文文化教育育方面的的需求。在在区域内内的几条条主干道道上均有有设立，为为区域人人口积聚聚，日常常消费需需求等创创造了良良好的

18、条条件。中兴大道道扬州大学学曾涛路洋思中学学、学院路北京新东东方泰兴兴外国语语学校、南京师范范大学泰泰兴实验验幼儿院院济川路济川小学学、伟才才幼儿园园星火路新都双语语幼儿园园休闲娱娱乐设施施、该区域娱娱乐休闲闲设施较较多，特特别在中中兴大道道上有一一个目前前泰兴最最大的SSHOPPPINNGMOORE 项目大大润发。以以他为中中心附近近休闲娱娱乐设施施较为集集中。而而且泰兴兴市对中中兴大道道的绿化化进行了了精心的的维护，是是一条景景观道路路。马路路两旁的的房屋也也大多是是新建小小区，沿沿街一层层为店铺铺，外立立面统一一，沿街街的商铺铺也干净净整洁。中兴大道道肯德鸡、寻寻味坊、永永和豆浆浆、流行

19、行百货、东东洋大酒酒店、上上城大酒酒店、城城市购物物广场济川路银光大酒酒店、国国安商务务大厦、新新华书店店东润路金帝KTTV、蓝蓝坊娱乐乐城、996餐饮饮会所、美美泰茶楼楼金融设设施区域内金金融设施施配套齐齐全，特特别是中中兴大道道尤为集集中。这这些金融融机构能能满足区区域内金金融、储储蓄、经经营往来来的需要要。中兴大道道中国工商商银行、中中国银行行济川路中国建设设银行、中中国工商商银行医疗机机构区域内的的医疗机机构主要要还是依依赖西部部老城区区的几家家医院，但但距离本本案均在在2公里里范围内内。故居居民看病病就医还还是较为为便捷。具具体如下下：国庆西路路泰兴市人人民医院院国庆路（鼓鼓楼北路路

20、）泰兴市第第四人民民医院大庆东路路（济川川北路）泰兴市中中医院济川路振泰药房房、振泰泰卫生院院商业设设施本项目所所处区域域内基础础商业设设施较多多，基本本上每条条道路上上都有商商店和超超市，但但规模都都比较小小，经营营业态也也比较杂杂乱，规规模较大大的只有有中兴大大道上的的大卖场场大润发发。其他他道路上上没有现现存的大大型的商商场和购购物中心心。但在在本案附附近的几几个在售售楼盘均均有商业业设施的的规划，在在曾涛路路上有一一个规模模较大的的在建商商办项目目，曾涛涛路的东东润路口口处也有有一个达达3.55万的的商业广广场。并并且在文文江路中中兴大道道处在建建的毫庭庭名品广广场项目目由211层的酒

21、酒店项目目和四层层裙房组组成的名名品广场场组成。其其中商业业项目面面积在11万以以上。可可以预见见在不久久的将来来随着这这些商业业项目的的逐步建建成这里里将成为为泰兴一一个新兴兴的集餐餐饮休闲闲娱乐购购物于一一体的商商业中心心。极大大满足了了附近居居民的购购物需求求。绿化该地区中中目前最最大的绿绿化地是是位于文文江路西西侧的银银杏公园园。区域域内其他他位置的的绿化很很少，即即使有也也仅限于于一些新新建成小小区内的的集中绿绿地。因因此现在在该地区区的绿化化环境有有待改进进。政府机机构 该区域域的政府府机构较较多且均均集中在在中兴大大道及曾曾涛路附附近。包包括泰兴兴市市政政府、泰泰兴市法法院、规规

22、划局、建建设局、人人防办等等均为新新搬迁至至东部新新区的。总之，本本项目位位于泰兴兴市东部部新区的的核心位位置，周周遍的在在建的住住宅和商商业项目目必将大大大优化化这里的的环境。因此，静静态分析析，本项项目所处处区域为为新城的的行政中中心和商商业中心心。目前前以大润润发为核核心中兴兴大道上上的商业业已较繁繁荣，附附近并有有多个在在建的大大型的商商业项目目。道路路规划整整齐。完完全是新新城区的的形象。动动态分析析则本区区域被列列为泰兴兴市重点点发展的的区域，发发展前景景可观，如如果正常常，这里里将成为为泰兴市市房地产产最具发发展潜力力的区域域。四.产品品篇（1）开开发商简简介：（略略）（2）产产

23、品基本本资料；开发商：泰兴中中船久华华房地产产有限公公司设计单位位：扬州州建筑设设计园施工单位位：项目位置置：东润润路1一一八号项目均价价：33300元元/基地面积积：9.1万建筑面积积：122万容积率：1.44得房率：85%绿化率：45%建筑形形态：多多层、小小高层、联联体叠加加别墅房型面积积范围：921422（多多层、小小高层）主力房型型：三房房二厅一一卫、三三房二厅厅二卫（1119-1277）单价范围围：2990036000元/总价范围围：355万45万万（3）项项目SWWOT分分析：优势分分析：（sstrnngthh）地段位置置：项目目位于新新区中心心地段。目目前周遍遍已形成成了一定定

24、规模的的商业配配套设施施。而且且位置与与新区的的商业中中心距离离适中。既既可享有有购物休休闲的便便捷又可可以避免免人流车车流的吵吵杂。配套：周周遍的配配套较为为齐全。可可以满足足本小区区业主的的生活配配套需求求。而且且随着包包括市政政府等政政府机关关搬迁至至新区，项项目周遍遍的公共共配套还还将得到到进一步步改善。工程形象象：本项项目的开开发商和和销售团团队是上上海企业业。较易易在当地地客户中中形成高高品质，高高质量的的印象。有有利于争争取客源源推动销销售。户型：无无论是多多层还是是小高层层面积控控制较好好。主力力房型的的面积在在1200左右右，房型型紧凑、舒舒适、合合理。主主力户型型以小三三房

25、为主主较好的的符合了了当地市市场需求求。产品：建建筑外立立面选用用目前较较为流行行的三段段式。色色调明快快，线条条流畅。层层高达22.9MM并且使使用了保保温隔热热的双热热的双层层玻璃、2270飘窗、太太阳能热热水器和和变频供供水系统统。小高高层选用用了东芝芝电梯。小小区内规规划了天天然河道道和集中中式绿化化，做到到了户户户有景，窗窗窗见绿绿。劣势分分析：（wweakknesss）规模：项项目的体体量虽然然达到112万,小区区内包含含了商铺铺、多层层、小高高层、联联体叠加加别墅等等产品形形态。规规模比直直接竞争争对手新新城市花花园小。产产品同质质，竞争争激烈。片区：虽虽然处于于新区的的中心地地

26、块但周周遍的商商业配套套还不成成熟。一一些商业业项目还还是在建建项目即即使建成成开业也也需要一一段时间间进行业业态调整整和人气气的积聚聚。最重重要的是是泰兴市市民对新新区的接接受和认认可。这这不仅需需要商业业设施和和公建配配套的不不断完善善而且更更需要人人流的良良性导入入以及人人气的逐逐步培养养。而这这恰恰是是当前该该区域短短时间所所无法解解决的，因因为新区区除了永永大新都都花城较较早几期期有业主主入住。区区域中几几大供应应楼盘的的交房时时间大多多集中在在08年年的下半半年。机会分分析：（ooorttuniity）商业配套套：区域域内不仅仅有大润润发商圈圈而且在在建的豪豪庭（国国际）名名品广场

27、场、东方方国际商商厦及规规划中的的新城市市花园商商业配套套项目的的营业面面积均达达到数万万平米。这这些商业业项目的的规划建建成将大大大完善善和丰富富新区的的商业形形态，在在满足新新区居民民的商业业需求的的同时也也吸引老老城的客客流与人人气从而而推动新新区的房房地产市市场进一一步发展展，形成成良性循循环。公建配套套：泰兴兴市政府府所提出出的“重点向向东”的规划划理念并并且将包包括市政政府、法法院、规规划局等等政府机机构搬迁迁到新区区、加大大了教育育、道路路、绿化化市政配配套的力力度。而而且去年年出让的的几块开开发块也也在新区区范围。威胁分分析：（tthreeateen）区外竞争争：目前前新区的的

28、房屋均均价已达达33000元以以上，个个别位置置好的房房屋单价价甚至达达到了440000元/价格已已和泰兴兴老城区区的楼盘盘价格相相当接近近。而目目前本地地客户显显然由于于老城区区的成熟熟的商业业市政配配套在现现阶段的的相对成成熟更倾倾向购买买老城区区的楼盘盘项目。区内竞争争：目前前新区内内在本案案附近竞竞争楼盘盘较多。特特别是本本案东面面的的新新能源.新城市市花园无无论在小小区规模模、产品品形态、价价格制定定都与本本案构成成了直接接的竞争争。而且且随着南南二环路路的两块块土地的的拍卖出出让今后后区域内内的竞争争将更加加激烈。销售时机机：随着着去年全全国房价价的新一一轮启动动，国家家出台了了一

29、系列列宏观调调控政策策。目前前市场出出现了持持币观望望的态势势。088年房地地产市场场会不会会出现“拐点”成为最最近市场场议论的的热点。008年的的销售态态势不容容乐观。在在资金、产产品、营营销上对对开发商商提出了了更高的的要求。综上所述述在088年应当当加快销销售速度度。相对对市场及及周遍竞竞争楼盘盘本案定定价应采采用价格格稳中有有升的定定价方案案，并辅辅之多种种促销政政策和优优惠措施施加快资资金回笼笼。根据据工程进进度可以以在小区区内设置置样板段段和样板板房。样样板房的的装修风风格以简简洁大方方，温馨馨典雅为为主。这这样既可可弥补房房型上的的缺点也也可突出出设计上上独特之之处，营营造家的的

30、氛围激激发客户户的购买买欲望。对对于推动动销售上上难度较较大的户户型产品品具有较较大的帮帮助。五周边边竞争个个案情况况新能源新城市市花园市市调情况况项目名称称：新城城市花园园项目位置置：泰兴兴市东润润路东侧侧，文江江路西侧侧，曾涛涛路南侧侧，南二二环路北北侧。开发商：江苏新新能源置置业集团团有限公公司项目形态态：多层层（5FF）小高高层（111F）总建筑面面积：约约26万万 (住宅宅22.5商商业3.6)占地面积积：199.077万均价：333000元/绿化率：45.2%总户数：17444户容积率：1.334销售方式式：因为楼盘盘体量较较大，经经管二期期开盘销销售价格格比一期期价格略略有提高高

31、但是为为了加快快销售采采用了多多种促销销策略：1. 购买指定定房源，凡凡购房者者具有高高级职称称的享受受30元元/的的优惠，具有中级职称的享受20元/的优惠。2. 在开盘后后十天内内签定购购房合同同并付足足首付款款的可享享受100元/的优惠惠。3. 签定购房房合同后后在一个个月内付付清全部部房款的的可享受受30元/的优优惠。4. 二期小高高层开始始预定，但但价格尚尚未最终终确定。价价格比一一期均价价33000元/略有有提高。预预定方法法为在开开发商指指定的银银行用自自己的身身份证开开户并存存入2万万元意向向金即可可保留该该套房屋屋。如开开盘后对对小高层层的价格格不能接接受可以以将2万万元取回回

32、。5，为了了推动小小高层的的销售开开发商将将小高层层的物管管费定为为0.885元/比本本案和周周遍竞争争楼盘低低。6，针对对电梯的的维护保保养费用用和使用用若干年年后更换换的问题题推出了了开发商商用小区区商铺的的收益和和出让费费用来抵抵冲这笔笔支出项目基本本情况：该项目一一期推出出的房源源销售情情况较好好。其中中8栋55层楼的的多层已已基本售售完。从从07年年年中开开始销售售的一八八0套房房源目前前以销售售了966共计计1733套。还还剩余77套房源源。这批批推出的的5栋高高层销售售情况也也较为理理想。位位置相对对较好的的11，112，一一三号楼楼的销售售情况要要比北面面靠近曾曾涛路的的5号1

33、10号楼楼好。其其中111号楼已已全部售售完。112，一一三号楼楼还剩余余10套套可售房房源。还还有255套可售售房源集集中在55号和110号楼楼的中区区位楼层层（这批批高层的的顶层复复式全部部售罄）。目目前这部部分房源源正在进进行绿化化施工。008年55月份即即可完工工交付适适用。该项目目目前主推推的是二二期的多多层。共共计七栋栋五层多多层，其其中两栋栋南向景景观河道道，两栋栋北临景景观河道道。总体体位置处处于小区区的东部部。外立立面设计计线条流流畅，色色调明快快。一楼楼车库的的外墙采采用大理理石贴面面，二楼楼以上采采用面砖砖贴面。房房型设计计较为方方正。但但房型设设计普遍遍偏大，主主力三房

34、房的面积积在一三三0平米米以上。基基本房型型布局采采用两段段式布置置。餐厅厅客厅南南北布置置，两间间卧室的的南北布布置，三三间卧室室的两间间向南一一间朝北北。做到到了南北北通透，兼兼顾了采采光通风风。提高高了居住住的舒适适度。 绿化化景观设设计较出出色。一一期的绿绿化已基基本建好好，引入入了人工工水景，小小桥亭榭榭，种植植的绿化化苗木较较高大，品品种也较较多。景景观河道道目前正正在施工工中。今今年的111月份份这批房房源也将将交付使使用。项目销售售情况：这批房源源的均价价比上一一批房源源33000元的的均价上上涨了22003000元。其其中多层层的水景景房3楼楼大面积积1200平米三三房的房房

35、价已达达到41100-42000元/。南南面临河河的5号号12号号楼的房房型面积积设计较较大。在在1号楼楼和2号号楼的三三楼及四四楼设计计了2003平米米的复式式5房大大面积房房型。单单价总价价均相对对较高。因因此这批批房源中中5，112号销销售情况况没有其其余几栋栋好。44号111号因北北面临河河且单价价较高销销售不如如不临河河道的几几栋楼。销销售较好好的是面面积在9991110左右总总价在335万40万万的小三三房房型型。其中中不临景景观河道道位置靠靠中的小小三房的的价格参参见下表表：面积为1103的多层层价格（元元/）楼层12345价格3562236655373443492228355另

36、有两栋栋北临小小区商业业用地的的小高层层正在预预订中。预预定金22万，届届时不买买可退还还。目前前售价未未定。据据售楼处处称售价价将比一一期的小小高层售售价高。一一期小高高层的定定价上最最高价不不高于336000元/。详见见下表：面积为1128.38的小高高层价格格（元/）楼层1234567891011价格3233332166326663299934299349553560035600359333593334299目前小高高层的预预定情况况是1、22层的小小三房及及楼层适适中（价价格适中中），景景观较好好，楼间间距较大大的单元元预定情情况较好好。项目评价价：该楼盘与与我公司司项目仅仅一街之之隔

37、，规规模比我我项目略略大。周周边的基基本配套套，道路路，商业业生活设设施基本本相同。从从项目位位置，小小区布局局，产品品定位及及销售价价格与我我公司项项目均有有相似之之处。房房型设计计，小区区总体布布局和景景观绿化化在东部部新区中中均算较较好。是是与我项项目竞争争最激烈烈的楼盘盘。目前前主推的的靠近河河道的二二期组团团因售价价较高去去化速度度比起前前一批房房源慢。一一期的房房源因价价格低开开策略以以及新能能源实行行分批交交房该批批房源55月份即即可交房房入住。小小高层和和多层的的销售情情况均很很好。二期房源源目前因因价格较较高的因因素以及及一期交交房在即即，绿化化工程已已初显雏雏形。使使许多客

38、客户分流流更倾向向于购买买一期推推出的房房源。但但是随着着一期房房源的基基本售完完，以及及二期房房源的河河道景观观的初步步呈现，销销售速度度会随着着整个工工程进度度的推进进而好转转。一期期已建成成的小区区绿化景景观环境境起到了了一个示示范样板板区的作作用也会会推动二二期的销销售。目前二期期高层从从去年112月份份至今已已预订了了3个多多月。因因目前二二期多层层出现的的价格上上涨而较较大的影影响销售售速度的的情况以以及预订订的情况况可能并并不理想想至今价价格未定定。考虑虑到周边边几个竞竞争楼盘盘目前的的售价，估估计不太太可能出出现像二二期多层层上涨两两三百元元售价的的情况。即即使价格格上涨也也会

39、充分分考虑周周边竞争争楼盘的的推盘量量和售价价，采用用略涨售售价而大大搞优惠惠的销售售策略。这这不仅符符合该公公司的以以往销售售策略，而而且也更更符合目目前的市市场现状状。后期期的销售售情况可可能更依依赖泰兴兴房地产产市场的的总体状状况乃至至整个房房地产市市场的走走势。项目基本本情况：目前逸景景园主要要在售房房源是位位于整个个小区最最北面的的两栋高高层和前前期推出出一三栋栋5层楼楼的多层层中剩余余的少量量房源。这部分房房源位于于大庆东东路的南南侧，貽貽芳路西西侧。是是整个项项目的最最北面也也是整个个东部新新区的北北部边缘缘的地块块了。一一些主要要的市政政配套和和商业设设施都位位于南面面。特别别

40、是中兴兴大道两两侧以大大润发为为中心的的一批商商业设施施。因此此该区块块的主要要的出行行交通动动线是向向南向西西。而北北面和东东面则基基本还未未形成成成形的商商业和市市政配套套设施。特特别是最最北面的的两栋高高层东侧侧设有一一个加油油站。尽尽管与这这几栋楼楼中间隔隔着貽芳芳路但或或多或少少还是对对临近的的几栋楼楼产生了了一定的的不利影影响。两栋高层层中西侧侧一栋高高层设置置了四个个单元，中中间两个个单元为为16层层，两侧侧的两个个单元为为14层层。东侧侧的一栋栋高层设设置了三三个单元元中间一一个为116层两两侧为114层。采采用两梯梯两户的的配置。纵纵观新区区的几大大在售楼楼盘中小小高层这这样

41、的配配置标准准应该算算是高的的。高层层的房型型均是一一三0平平米至1141平平米的三三房，其其中以一一三4平平米的三三房房型型居多。该该种房型型的设计计较为方方正，三三间卧室室中的两两间朝南南。客厅厅在两间间朝南的的卧室中中间。客客厅餐厅厅南北通通透，厨厨卫全明明。但在在房型设设计上并并没有太太多的亮亮点。因因考虑卫卫生间的的通风采采光从而而控制减减少了北北侧开间间，将厨厨房设计计在餐厅厅的北侧侧。从而而造成了了餐厅北北侧的采采光通风风只能依依赖北面面厨房的的间接采采光。而而且全套套一三44平米的的三房只只设计了了一间卫卫生间，三三代人居居住可能能会带来来不便。总总体房型型设计只只能称为为中规

42、中中矩。没没有明显显的缺陷陷但也无无太多的的亮点。但但东西两两侧单元元的房型型将客厅厅设计在在南北卧卧室的中中间而采采用东西西两侧采采光。而而且在朝朝东的客客厅处设设计了南南向转角角阳台。使使客厅的的的采光光通风更更加良好好。同时时也增加加了立面面的丰富富性和层层次感。项目销售售情况：目前高层层在售均均价为225400元。一一层为商商铺，售售价在55000060000元元之间现现已全部部售罄。二二楼22200元元起售。88楼以下下每高一一层单价价增加550元， 8楼以以上每高高一层单单价增加加30元元。总价价在311万元至至39万万元之间间。目前前电梯的的品牌未未定，高高层物业业管理费费为每平

43、平米0.8元是是新区中中最低的的了。多多层均价价为27700元元。以226922元为基基价定价价策略如如下表;1F售价基基价02F 售价基价+63F 售价基价+74F售价基基价05F 售售价基基价一三三从网上房房地产的的销售情情况表来来看该楼楼盘前期期推出的的多层房房源销售售情况较较好。房房型均为为三房设设计。因因为区位位因素价价格较周周边的楼楼盘低许许多，而而且房型型设计合合理，面面积控制制适中。三三房的面面积有9991140平平米的多多种户型型可供客客户选择择，小面面积的三三房北面面房间如如不需要要可以改改做餐厅厅使用。房房型布局局较为灵灵活，客客户的选选择余地地较大。可可以同时时满足购购

44、买两房房和三房房的客户户需求。现现在只剩剩下少量量（约224套）的的多层房房源。从去年年年中就推推出的高高层的销销售情况况则不理理想。2200套套可售房房源中至至08年年2月226日只只销售了了34共计669套。因因客户购购买该楼楼盘时很很大部分分因素是是从价格格方面考考虑，在在两栋高高层中已已售的房房源基本本位于33至100楼的中中低楼层层。一三三层以上上的几乎乎没人购购买。项目评价价：该项目是是目前泰泰兴东部部新区体体量最大大的一个个小区。整整体项目目在区域域中的位位置较好好。紧邻邻中兴大大道商业业街。比比邻新市市政府。周周边的市市政配套套和商业业设施正正在发展展成熟中中。小区区的面积积较

45、大可可以有足足够的空空间设计计布置绿绿化景观观和小品品水景等等设施。虽虽然售价价较低但但小区的的品位不不低，建建筑外墙墙采用了了外墙保保温配备备了中空空玻璃，彩彩铝窗。小小区内设设置了55重智能能报警系系统和楼楼宇可视视对讲系系统。因因永大的的开发商商取得土土地的时时间早，土土地成本本低。有有足够的的价格调调整空间间。目前前三千不不到的价价格其利利润空间间并不比比其他开开发商小小。其下一批批开发房房源紧邻邻目前销销售房源源的南面面。位于于貽芳路路和星火火路的交交界处。该该批房屋屋的建成成则将整整个逸景景园小区区连为一一体，改改变目前前的在售售房源独独处一隅隅的格局局，淡化化其区位位较偏的的劣势

46、。我我认为该该楼盘本本身的品品质较好好，随着着新区商商业配套套设施的的建成跟跟上，以以及当地地消费者者对新区区的经一一步的接接受认可可。其后后期将逐逐步加快快去化速速度，打打破目前前销售缓缓慢的僵僵局。隆兴花园园市调情情况项目名称称: 隆隆兴花园园项目位置置:济川川路近南南二环路路开发商：泰兴市市兴隆房房地产开开发有限限公司总建筑面面积:66.5万万平米 容积率:1.66建筑密度度:288%项目基本本情况项目西临临济川路路,南靠靠泰兴市市有线电电视台和和泰兴市市国土资资源局。东东面和北北面临河河.整个个项目地地块呈东东西狭长长的矩形形。该项项目总体体的布局局规划较较为单调调.按照地地块的形形状沿东东西方向向布置了了三排房房屋共十十栋六层层楼的多多层,靠靠近济川川路东侧侧布置了了三栋九九层楼的的小高层层.沿济济川路一一侧是两两层的沿沿街商铺铺。目前济川川路两侧侧都是旧旧式新村村，外立立面显得得非常陈陈旧。沿沿街的商商铺门面面非常破破旧.经经营业态态也是五五花八门门缺少规规划。道道路状况况较差，马马路两侧侧的绿化化基本没没有。靠靠近隆兴兴花园小小区正门门处有好好几家洗洗车店和和汽车美美容店,生意繁繁忙。马马路边的的人行道道和非机机动车道道全是积积水。而而且近阶阶段也没没有改造造的规划划和改善善迹象。小区南面面是有线线电视台台和土地地资源管管理局,在它们们之间是是两栋非非常陈旧旧的多层