房地产开发类贷款概述cdcr.docx

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1、第六章 房地地产开发发类贷款款6.1 概述述6.1.1 定义房地产开开发类贷贷款是指指用于土土地一级级开发、房房屋建造造过程中中所需建建设资金金的贷款款，包括括土地储储备贷款款、房地地产开发发贷款。房地产开开发贷款款按贷款款用途分分为住房房开发贷贷款、经经济适用用住房（安安居工程程）开发发贷款（含含科教文文卫单位位经济适适用住房房建设贷贷款）、商商业用房房开发贷贷款、高高等院校校学生公公寓建设设贷款及及其他房房地产开开发贷款款等。6.1.2 对象房地产开开发贷款款的对象象为经工工商行政政管理机机关（或或主管机机关）核核准登记记的房地地产开发发企业和和利用单单位自有有土地建建设经济济适用住住房的

2、企企（事）业业法人。土地储备备贷款的的对象为为政府土土地储备备机构，即即经县级级及县级级以上人人民政府府批准成成立的，受受政府委委托代表表政府实实施土地地收购、储储备和出出让前期期工作的的法人机机构，包包括政府府土地储储备中心心和承担担政府土土地储备备职能的的企（事事）业。6.1.3 条件6.1.3.11 借借款人条条件借款人除除符合本本手册第第一篇第第二章信信贷业务务基本操操作流程程2.1.11.2我我行公司司类客户户的基本本条件外外，还应应具备下下列条件件：1.借款款人为房房地产开开发企业业或具有有房地产产经营开开发资格格的企业业的：（1）应应具有建建设行政政主管部部门核准准的房地地产开发

3、发企业资资质证书书或具有有承担贷贷款项目目开发建建设的资资格；（2）如如接受其其他单位位委托进进行房地地产开发发建设，还还要求与与业主单单位正式式签订房房地产开开发建设设工程合合同。2.借款款人为事事业单位位的：（1）经经主管机机关核准准登记，具具有事业业法人资资格，取取得事业业法人登登记证；（2）实实行独立立核算，有有健全的的管理机机构；（3）按按规定办办理年检检手续，年年检合格格。3.土地地储备机机构还需需要具备备以下条条件：（1）所所在城市市经济稳稳定发展展，财政政状况良良好，具具有良好好的政府府信誉。房房地产市市场化程程度高，房房地产经经营机制制较健全全，财产产抵（质质）押、招招标、拍

4、拍卖、挂挂牌出售售、权属属登记等等行为规规范。房房地产市市场容量量大，具具有良好好的发展展前景，土土地有一一定的升升值潜力力；（2）对对所辖城城区土地地一级市市场具有有较高的的垄断经经营地位位，所经经营土地地纳入近近期开发发建设规规划，列列入政府府土地储储备决策策机构制制定的年年度计划划，并持持有相应应地块的的收购、储储备和出出让前期期工作的的批文，具具有土地地储备机机构自身身资金总总体安排排计划；所收购购、储备备和拟出出让的土土地主要要用于经经营性设设施建设设，地段段区位较较好；所所从事土土地收购购、储备备和出让让前期工工作等经经营活动动符合国国家和地地方有关关法律法法规和政政策；（3）具具

5、有与所所经营的的土地收收购、储储备和出出让前期期工作业业务量相相匹配的的资本金金或专用用基金，实实行统收收统支的的政府土土地储备备中心应应经当地地政府同同意，能能够根据据土地储储备量的的增加从从土地收收益中提提取一定定比例的的留存收收益，逐逐步增加加资本金金或专用用基金。（4）能能提供合合法、足足值的抵抵押物。6.1.3.22 贷贷款项目目条件1.贷款款项目经经可行性性研究论论证，能能够有效效满足当当地住房房开发市市场的需需求，市市场前景景较好；2.贷款款项目已已经纳入入国家或或地方房房地产开开发建设设计划，其其立项文文件完整整、真实实、有效效，能够够进行实实质性开开发；3.贷款款项目工工程预

6、算算和施工工计划符符合国家家和当地地政府的的有关规规定；4.贷款款项目的的工程预预算投资资总额能能够满足足项目完完工前由由于通货货膨胀和和不可预预见等原原因追加加预算的的需要；5.贷款款项目的的基础设设施、公公共设施施建设配配套，项项目建成成后，能能及时投投入正常常使用；6.贷款款项目的的自有资资金投入入不少于于总投资资的355%；单单位职工工集资建建房，集集资额达达到项目目总投资资的300%以上上并存入入贷款行行专户；如集资资所建住住房被本本单位职职工预订订，预付付购房款款须达到到20%，并已已存入贷贷款行专专户；对对单幅土土地的土土地储备备贷款金金额最高高不超过过该幅土土地的收收购、储储备

7、及出出让前期期工作成成本的880%或或者土地地评估价价值的770%（以以两者较较低额为为准）。6.1.4 期限及及利率房地产开开发贷款款期限一一般为113年（含含），土土地储备备贷款最最长为22年，高高等院校校学生公公寓建设设贷款最最长为110年。贷款利率率及计结结息方式式：应根根据中国国人民银银行和中中国建设设银行的的有关定定价政策策确定，并并在借款款合同和和贷转存存凭证中中载明。6.2 操作程程序房地产开开发类贷贷款操作作程序可可分为受受理、调调查评价价、审批批、发放放、贷后后管理五五个环节节。6.2.1 受理6.2.1.11 提提交材料料借款人除除提交第第一篇第第二章信信贷业务务基本操操

8、作流程程2.1.11.3规规定的公公司类客客户基本本材料外外，还应应提交下下列材料料：1.建设设行政主主管部门门核准的的房地产产开发企企业资质质证书或或承担贷贷款项目目开发建建设的批批准文件件；2.申请请贷款项项目的有有关材料料，主要要包括项项目建议议书、可可行性研研究报告告及批准准文件、项项目年度度投资计计划、扩扩初设计计以及批批准文件件、项目目建设设用地规规划许可可证、建建设工程程规划许许可证、国国有土地地使用证证、建建设工程程开工许许可证。如如已获得得商品品房屋销销（预）售售许可证证等文文件，也也应同时时提供；3.项目目开发建建设自有有资金落落实的证证明文件件、资料料；4.项目目租售方方

9、案及有有效的收收益分配配协议；5.如贷贷款项目目收益不不足以偿偿还银行行贷款本本息，还还应提供供经有权权部门批批准的可可用于还还款的其其他资金金来源证证明。6.如借借款人接接受其他他单位委委托进行行房地产产开发建建设，还还应提供供与业主主单位正正式签订订的房地地产开发发建设工工程合同同；7.申请请政策性性房地产产开发类类贷款的的借款人人，还应应提供住住房资金金管理中中心出具具给贷款款行的委委托贷款款通知书书。8.申请请土地储储备贷款款的借款款人，应应提供机机构县级级及县级级以上人人民政府府批准成成立的，受受政府委委托代表表政府实实施土地地收购、储储备和出出让前期期工作的的有关文文件。6.2.1

10、.22 初初步审查查 参照第一一篇第二二章信信贷业务务基本操操作流程程2.1.11.4的的要求进进行初步步审查，并并重点审审查以下下几项内内容： 1.借款款人是否否具有进进行房地地产开发发建设的的资格；2.借款款人开发发建设资资格批准准文件是是否在有有效期内内；3.贷款款项目是是否经有有权机关关批准。项项目建议议书、可可行性研研究报告告及批准准文件、项项目年度度投资计计划、扩扩初设计计以及批批准文件件等是否否完备、有有效；4.项目目建设条条件是否否落实（1）贷贷款项目目是否列列入国家家或地方方政府的的建设计计划；（2）经经济适用用住房是是否列入入国家经经济适用用住房（安安居工程程）建设设计划；

11、（3）有有无建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、土土地使用用权证、建建设工程程开工许许可证；（4）土土地出让让、转让让手续是是否办妥妥，科研研机构、大大专院校校、文化化团体和和卫生医医疗单位位利用自自有土地地自建经经济适用用房的，是是否拥有有划拨土土地的国国有土地地使用证证；（5）开开发项目目的文件件是否完完整、真真实、有有效，是是否能进进行实质质性开发发建设；（6）贷贷款项目目有无商商品房屋屋销（预预）售许许可证；借款开开发的项项目是否否具备房房屋预（销销）售条条件，其其预（销销）售前前景是否否良好；（7）自自有资金金投入是是否已经经达到贷贷款项目目总投资资35%以上；科研院

12、院所、大大专院校校、文化化团体和和卫生机机构用自自有土地地自建经经济适用用住房的的，是否否拥有项项目总投投资200%以上上的自筹筹资金；（8）贷贷款项目目承建人人与借款款申请人人是否相相符；（9）贷贷款项目目与中中国建设设银行信信贷业务务申请书书中的的用途是是否一致致；（10）申请政策性房地产开发类贷款的借款人是否提供了住房资金管理中心出具的委托我行贷款的文件。（11）申申请土地地储备贷贷款的借借款人，是是否提供供机构县县级及县县级以上上人民政政府批准准成立的的，受政政府委托托代表政政府实施施土地收收购、储储备和出出让前期期工作的的有关文文件。（12）对对单幅土土地的土土地储备备贷款金金额是否

13、否超过该该幅土地地的收购购、储备备及出让让前期工工作成本本的800%或者者土地评评估价值值的700%（以以两者较较低额为为准）。6.2.2贷贷前调查查房地产开开发类贷贷款的调调查评价价包括客客户信用用评级、项项目评价价、担保保评价三三部分内内容。6.2.2.11 客客户信用用评级在充分考考虑房地地产开发发类贷款款客户特特点的基基础上，参参照本手手册第三三篇第一一章客客户信用用评级的的相关规规定办理理。6.2.2.22 业业务评价价对房地产产开发类类贷款项项目应进进行评估估，对已已授予一一般授信信额度的的客户或或贷款期期限在三三年（含含）以下下、贷款款额占项项目总投投资500%以下下的房地地产贷

14、款款项目，可可进行简简要项目目评估。6.2.2.22.1 房地产产开发类类贷款项项目评估估在评估过过程中，应应根据房房地产开开发贷款款的特点点，评估估以下几几个方面面的内容容：1.项目目主要关关系人资资信评估估（1）借借款人及及项目主主要关系系人资信信评估要要通过对对借款人人及项目目主要关关系人（如如其母公公司、主主要投资资人）的的经营情情况、财财务状况况、信用用情况的的考察，对对其资信信状况进进行综合合分析。应应评价借借款人主主营业务务开展情情况，近近三年开开发量、竣竣工量、销销售量、竣竣工产品品合格率率、优良良率、销销售率；目前企企业的规规划项目目、在建建项目的的开发规规模、开开发进度度；

15、企业业近三年年的销售售业绩，在在同行业业中所处处的竞争争地位及及竞争能能力。（2）对对借款人人及项目目主要关关系人的的资信评评估，应应按照客客户信用用评级有有关要求求，在对对借款人人、项目目主要关关系人进进行客户户评价的的基础上上，从客客户信用用评级报报告中摘摘录有关关内容，列列表综合合反映企企业名称称、企业业经营情情况、财财务情况况、评信信状况等等。（3）对对所评估估的贷款款项目，须须针对项项目各关关系人之之间的产产权及其其他控制制关系，绘绘制项目目有关各各方关系系树形图图，并作作文字说说明。2. 项项目概况况和建设设情况评评估（1）项项目概况况和建设设情况评评估要对对项目建建设的基基本情况

16、况、建设设条件、实实施进程程、设计计施工监监理情况况、环境境保护条条件等进进行综合合论证分分析。（2）项项目建设设的基本本情况评评估。要要调查项项目的地地理位置置、四至至、用途途、主要要建设指指标（占占地面积积、建筑筑总面积积、建筑筑密度、建建筑高度度、容积积率、物物业类型型、绿化化率、土土地使用用年限等等）、总总投资和和资金来来源、计计划开工工和竣工工时间、开开发期限限以及项项目所在在地区有有关房地地产开发发的政策策环境、发发展规划划、发展展状况和和环保政政策等，并并分析投投资该项项目是否否符合国国家产业业政策、区区域发展展战略及及建行信信贷投向向政策等等。（3）项项目建设设条件评评估。要要

17、调查项项目是否否得到政政府有关关部门的的立项批批复，明明确土地地使用权权获取的的方式、使使用年限限，核查查房地产产开发相相关证件件：包括括国有有土地使使用证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程开工许许可证等等。审核核企业自自有资金金是否达达到项目目总投资资的355%，考考察项目目的动迁迁安置计计划，施施工期间间原材料料、动力力、水等等条件的的保障程程度，项项目建设设及投入入使用后后所需的的水、电电、燃气气、供热热等条件件是否落落实，是是否享有有政府有有关优惠惠政策。如如果是经经济适用用住房项项目，还还要审核核项目是是否列入入国家建建设计划划和信贷贷指导计计划。（4

18、）项项目建设设实施进进程评估估。要对对申请贷贷款项目目从立项项、可行行性研究究报告及及批复、下下达规划划任务、征征地拆迁迁、规划划设计及及批复、取取得建建设工程程开工许许可证直直至开工工、竣工工、销售售的进展展情况评评估。对对未开工工项目要要掌握其其开、竣竣工时间间及进度度安排；对已开开工项目目要说明明工程建建设的形形象进度度、投资资完成情情况、各各项资金金到位情情况，未未到位资资金及原原因，项项目预计计竣工时时间，取取得商商品房预预（销）售售许可证证的要要说明预预（销）售售情况；对调整整投资的的项目要要着重说说明设计计变更、概概预算调调整等文文件的批批复情况况，调整整概预算算后资金金缺口和和

19、相应的的资金落落实方案案以及调调整可能能对施工工进度、成成本、销销售情况况的影响响。（5）项项目建设设的设计计、施工工、监理理情况评评估。要要调查项项目工程程建设的的招投标标方式是是否符合合有关部部门的规规定；调调查分析析设计、施施工企业业和建设设监理企企业的资资质等级级、资信信业绩。（6）项项目建设设的环境境保护条条件评估估：要调调查项目目建设地地区的环环境状况况，分析析项目是是否可能能引起周周边生态态环境的的变化，审审查项目目为环保保所采取取的措施施、环境境影响评评价报告告的批复复情况及及当地环环保主管管部门对对该项目目的环保保要求。3. 项项目市场场情况评评估项目市场场情况评评估要求求贷

20、款调调查评估估人员通通过对房房地产投投资环境境、项目目市场定定位、房房地产经经营方式式的分析析，通过过市场调调查与预预测，对对房地产产贷款项项目的市市场竞争争能力、销销售前景景作出判判断。（1）房房地产投投资环境境评估。要要了解项项目所在在地区政政治、经经济、文文化、自自然资源源等方面面的情况况，调查查项目所所在区域域的自然然条件、城城市规划划、基础础设施、交交通便利利程度、文文化教育育条件、医医疗卫生生条件、金金融保险险条件、民民风民俗俗条件及及社区服服务条件件等方面面情况；预测国国家及地地方的经经济政策策和产业业政策、已已经发生生或将要要发生的的重大事事件及当当地地质质、水文文、噪声声、空

21、气气污染等等因素对对房地产产开发项项目的影影响程度度以及本本项目对对周边环环境的影影响。（2）项项目市场场定位评评估。要要根据房房地产项项目的用用途、未未来获取取收益的的方式及及所在地地区的具具体情况况评价项项目的市市场定位位的准确确性；针针对项目目物业类类型（如如居住、商商业、办办公和其其他等物物业类型型）及其其特点进进行分析析，以判判断评估估项目所所具有的的档次及及其面向向的主要要消费群群体。（3）房房地产产产品经营营方式评评估：要要通过对对开发项项目的资资金压力力、开发发商自身身的经营营能力以以及房地地产产品品的市场场接受程程度等内内容的了了解，分分析房地地产项目目采取出出售(包包括预售

22、售)、出出租(包包括预租租、短租租或长租租)、自自营（指指出售、出出租以外外的经营营方式）等等不同的的经营方方式的市市场情况况。（4）房房地产市市场状况况评估，应应在房地地产投资资环境调调查与预预测的基基础上进进行，具具体内容容包括：供求状状况分析析。要分分析项目目所在地地的社会会经济发发展水平平和房地地产市场场发育程程度，项项目主要要消费或或使用群群体的收收入水平平、居住住水平以以及对同同类项目目的需求求情况及及变化趋趋势；周周边地段段具有相相似用途途、规模模、档次次、价格格、设计计的房地地产项目目（包括括已完成成的项目目、在建建的项目目、已审审批立项项的项目目、潜在在的竞争争项目）的的供给

23、状状况，如如供给量量、有效效需求量量、空置置量和空空置率等等。价格分分析。要要对周边边地段同同类房地地产商品品的售价价、租金金和租售售情况进进行分析析。成本分分析。要要分析同同类房地地产开发发和经营营的成本本、费用用、税金金的种类类及其支支付的标标准和时时间等。项目竞竞争能力力分析。要要分析和和评价项项目在地地段、设设计、质质量、环环境、配配套设施施、建设设进度、营营销策略略、物业业管理、企企业品牌牌等方面面与周边边区域同同类项目目的比较较优势，综综合得出出项目在在市场上上的竞争争能力。项目销销售前景景分析。要要调查项项目的销销售策略略、销售售方案、销销售渠道道等销售售措施的的制定和和落实情情

24、况，分分析和评评价其可可行性，估估算出项项目未来来各时段段内的租租售进度度安排、租租售面积积及租售售价格水水平。4. 项项目投资资估算与与融资方方案评估估房地产项项目总投投资主要要包括开开发建设设投资，出出租、自自营的房房地产项项目还要要包括经经营资金金。开发发建设投投资是指指在开发发期内完完成房地地产产品品开发建建设所需需投入的的各项费费用，主主要包括括：土地地费用、前前期工程程费用、基基础设施施建设费费、建筑筑安装工工程费用用、公共共配套设设施建设设费、开开发间接接费用、管管理费用用、财务务费用、销销售费用用、开发发期税费费、其他他费用以以及不可可预见费费等。经经营资金金是指开开发企业业用

25、于该该项目日日常经营营的周转转资金，是是企业流流动资产产和流动动负债的的差额分分摊到该该项目的的部分。进进行项目目投资估估算分析析和审查查，要分分析各项项项目工工程内容容和成本本费用是是否齐全全，有无无任意扩扩大取费费范围和和提高标标准，扩扩大投资资规模；分析投投资估算算中有无无漏项、少少算或人人为压低低造价等等情况；分析投投资构成成比例合合理与否否。在此此基础上上，调整整项目成成本费用用，填列列项目目总投资资估算表表和开开发产品品成本估估算归集集表。（1）房房地产项项目土地地费用应应该包括括为取得得房地产产项目用用地而发发生的费费用，主主要有下下列几种种：划拨拨或征用用土地的的土地征征用拆迁

26、迁费、出出让土地地的土地地出让地地价款、转转让土地地的土地地转让费费、租用用土地的的土地租租用费、股股东投资资入股土土地的投投资折价价。（2）房房地产项项目前期期工程费费用应包包括项目目前期规规划、设设计、可可行性研研究、水水文、地地质勘测测，以及及“三通一一平”等阶段段的费用用支出。（3）基基础设施施建设费费应包括括进行项项目基础础设施建建设所发发生的费费用，具具体包括括建筑物物2米以以外和项项目用地地规划红红线以内内的各种种管线和和道路工工程、供供水、供供电、通通讯、供供气、供供暖、排排污、绿绿化、道道路、路路灯、环环卫设施施等建设设费用，以以及各项项设施与与市政设设施干线线、干管管、干道

27、道的接口口费用。（4）建建筑安装装工程费费应包括括建造房房屋建筑筑物所发发生的建建筑工程程费用、设设备采购购费用和和安装工工程费用用等。在在项目评评估阶段段，建筑筑安装工工程费用用估算可可以采用用单元估估算法、单单位指标标估算法法、工程程量近似似框算法法、概算算指标估估算法、概概预算定定额法，也也可以根根据类似似工程经经验进行行估算。（5）公公共配套套设施建建设费应应包括居居住小区区内为居居民服务务配套建建设的各各种非盈盈利性的的公共配配套设施施(又称称公建设设施) 的建设设费用，主主要包括括：居委委会、派派出所、托托儿所、幼幼儿园、公公共厕所所、停车车场等。（6）开开发间接接费用应应包括房房

28、地产开开发企业业所属独独立核算算单位在在开发现现场组织织管理所所发生的的各项费费用。（7）管管理费用用应包括括房地产产开发企企业的管管理部门门为组织织和管理理房地产产项目的的开发经经营活动动而发生生的各项项费用。（8）财财务费用用应包括括房地产产开发企企业为筹筹集资金金而发生生的各项项费用。主主要包括括借款和和债券的的利息、金金融机构构手续费费、代理理费、外外汇汇兑兑净损失失以及其其他财务务费用。（9）销销售费用用应包括括房地产产开发企企业在销销售房地地产产品品过程中中发生的的各项费费用，以以及专设设销售机机构的各各项费用用。主要要包括销销售人员员工资、奖奖金、福福利费、差差旅费、销销售机构构

29、的折旧旧费、修修理费、物物料消耗耗、广告告费、宣宣传费、代代销手续续费、销销售服务务费及预预售许可可证申领领费等。（10）开开发期税税费应包包括项目目所负担担的与房房地产投投资有关关的各种种税金和和地方政政府或有有关部门门征收的的费用，主主要包括括：土地地使用税税、市政政支管线线分摊费费、供电电贴费、用用电权费费、绿化化建设费费、电话话初装费费、分散散建设市市政公用用设施建建设费等等。各项项税费应应根据当当地有关关法规标标准估算算。（11）其其他费用用应包括括：临时时用地费费和临时时建设费费、工程程造价咨咨询费、总总承包管管理费、合合同公证证费、施施工执照照费、工工程质量量监督费费、工程程监理

30、费费、竣工工图编制制费、工工程保险险费等。（12）不不可预见见费应根根据项目目的复杂杂程度和和前述各各项费用用估算的的准确程程度，以以上述各各项费用用的3一7估算。对项目资资金来源源的评估估，应对对项目资资金来源源的合理理性、可可靠性进进行分析析论证。房房地产项项目的资资金来源源通常包包括自有有资金、预预租售收收入及银银行贷款款和其他他资金来来源四种种渠道。对对开发项项目资金金来源的的评估主主要侧重重于对我我行贷款款以外的的其他资资金来源源的合理理性、可可靠性进进行评估估。（1）项项目自有有资金为为借款人人/项目目发起人人、其他他关系人人对项目目投入的的资本金金。评估估自有资资金，对对已到位位

31、资金，须须审查验验资情况况；对未未到位资资金，结结合各投投资者提提供的财财务报表表和分年年度资金金安排承承诺函，分分析近三三年财务务变动，了了解投资资者债务务及其在在建或拟拟建项目目资金运运用，确确定投资资者可用用于本项项目的资资金数额额及分年年度计划划。对以以实物、工工业产权权、非专专利技术术或土地地使用权权作价出出资的非非债务类类资金进进行评估估，主要要审查是是否经过过有资格格的资产产评估机机构进行行评估，估估价方法法是否符符合法律律、法规规的要求求，所占占比例是是否符合合有关规规定。（2）预预租售收收入应包包括房地地产产品品的预期期销售收收入、租租金收入入和土地地转让收收入等。评评估预租

32、租售收入入，要根根据项目目的工程程进度计计划以及及项目租租售计划划，在对对附近区区域同物物业类型型的租售售情况（包包括价格格、租售售率）进进行调查查的基础础上进行行。（3）银银行贷款款是指借借款人/项目发发起人的的银行贷贷款和发发行债券券、融资资租赁及及其他需需要付息息还本的的资金。评评估银行行贷款，重重点考察察借款人人获得除除我行贷贷款以外外的其他他金融机机构贷款款的数额额、融资资条件及及资金到到位安排排，分析析结构比比例是否否符合国国家和我我行有关关规定。（4）在在对项目目各项资资金来源源进行调调查分析析的基础础上，确确定项目目切实可可行的融融资计划划，填列列投资资计划与与资金筹筹措表。5

33、. 财财务效益益评估财务效益益评估应应在进行行基础财财务数据据测算与与分析的的基础上上，根据据国家现现行财税税制度及及有关规规定，测测算财务务效益评评估指标标，考核核项目的的盈利能能力。（1）基基础财务务数据包包括项目目总投资资、计算算期、成成本与费费用、租租售价格格、租售售率、经经营收入入、经营营税金及及附加、利利润总额额与利润润分配等等。项目目评估时时应对房房地产项项目经营营方案、各各项基础础财务数数据的确确定进行行认真、细细致、科科学的预预测和审审查，并并说明确确定的理理由和依依据。（2）房房地产项项目经营营方案的的审查，审审查的内内容应包包括：借借款人的的出售、出出租、自自营等计计划(

34、以以下简称称经营计计划)是是否符合合政府有有关房地地产租售售和经营营的规定定，并与与开发商商的投资资策略相相结合；房地产产项目经经营计划划中是否否包括拟拟租售的的房地产产类型、时时间和相相应的数数量、租租售价格格、租售售收入及及收款方方式等内内容；经经营房地地产的类类型和相相应的数数量，是是否在房房地产项项目可供供经营的的房地产产类型、数数量的基基础上确确定，并并考虑了了经营期期内房地地产市场场可能发发生的变变化对租租售数量量的影响响；租售售价格的的测算是是否考虑虑了政治治、经济济、社会会等宏观观环境、市市场供求求状况，以以及已建建成的、正正在建设设的和潜潜在的竞竞争项目目对房地地产项目目租售

35、价价格的影影响，并并与位置置、规模模、功能能和档次次等方面面可比的的交易实实例相比比较。通通过对租租售方案案的审查查，确定定其是否否客观合合理，并并进一步步对其进进行修正正。（3）项项目计算算期包括括项目建建设期和和经营期期，确定定项目计计算期应应充分考考虑开发发商的经经营业绩绩和实力力，考核核承担项项目策划划、设计计、施工工企业的的实力，考考虑市场场供求状状况、资资金供应应以及项项目的房房屋、土土地使用用权年限限等因素素。（4）经经营成本本与费用用估算。应应在对经经营成本本与费用用各细项项进行调调查分析析的基础础上，确确定合理理的项目目经营成成本与经经营费用用，并填填列经经营成本本与费用用估

36、算表表。（5）开开发产品品成本是是指房地地产项目目产品建建成时，投投放于某某项房地地产产品品的开发发建设投投资。当当房地产产项目有有多种产产品时，可可分别估估算每种种产品的的成本费费用，但但应注意意开发建建设投资资在不同同开发产产品之间间的合理理分摊。（6）经经营成本本是指经经营（包包括出售售、出租租、自营营）房地地产产品品时，由由开发产产品成本本分摊至至当期的的开发产产品成本本及当期期经营所所需的运运营费、管管理费等等。对于于分期收收款的房房地产项项目，房房地产销销售成本本和出租租经营成成本可按按其当期期收入占占全部销销售收入入和租金金收入的的比率，计计算本期期应结转转的经营营成本。（7）运

37、运营费用用应包括括以出租租或自营营方式获获得收益益的房地地产项目目在项目目经营期期间发生生的各种种运营费费用。主主要包括括：管理理费用、销销售费用用等。（8）修修理费用用应包括括以出租租或自营营方式获获得收益益的房地地产项目目在项目目经营期期间发生生的物料料消耗和和维修费费等。 （9）房房地产项项目收入入估算。房房地产项项目的收收入应包包括房地地产产品品的销售售收入、租租金收入入和自营营收入。在在对房地地产项目目各项收收入进行行审查、调调整的基基础上，填填列经经营收入入与经营营税金及及附加估估算表。租售收收入等于于可供租租售的房房地产数数量乘以以单位租租售价格格。应注注意可租租售面积积比例的的

38、变化对对租售收收入的影影响；空空置期(项目竣竣工后暂暂时找不不到客户户的时间间)和租租售率对对租售收收入的影影响；规规划设计计的原因因导致不不能租售售面积比比例增大大对租售售收入的的影响。自营收收入是指指开发企企业以开开发完成成后的房房地产为为其进行行商业和和服务业业等经营营活动的的载体，通通过综合合性的自自营方式式得到的的收入。在在进行自自营收入入估算审审查时，应应充分考考虑目前前已有的的商业和和服务业业设施对对房地产产项目建建成后产产生的影影响，以以及未来来商业、服服务业市市场可能能发生的的变化对对房地产产项目产产生的影影响。分分析审查查确定收收款方式式是否应应考虑了了房地产产交易的的付款

39、习习惯和惯惯例，以以及分期期付款的的期数和和各期付付款的比比例。（10）应应根据项项目投资资计划、资资金筹措措计划及及经营收收入与支支出计划划，编制制全部部投资现现金流量量表和和损益益表。（11）项项目全部部投资现现金流量量表应应反映房房地产项项目开发发经营期期的现金金流入和和现金流流出，按按期编制制，用以以计算各各项评价价指标，进进行房地地产项目目财务盈盈利能力力分析。该该表不分分投资资资金来源源，以全全部投资资作为计计算基础础，用以以计算全全部投资资财务内内部收益益率、财财务净现现值及投投资回收收期等评评价指标标，考察察房地产产项目全全部投资资的盈利利能力。（12）损损益表应应反映房房地产

40、项项目开发发经营期期内各期期的利润润总额、所所得税及及各期税税后利润润的分配配情况，用用以计算算投资利利润率等等评价指指标。利利润总额额的计算算公式如如下：利润总额额经营营收入一一经营成成本一管管理费用用一销售售费用一一财务费费用一经经营税金金及附加加一土地地增值税税 经营收入入销售售收入+租金收收入+自自营收入入销售收入入土地地转让收收入+商商品房销销售收入入+配套套设施销销售收入入租金收入入出租租房租金金收入+出租土土地租金金收入经营税金金及附加加营业业税+城城市维护护建设税税+教育育费附加加经营成本本土地地转让成成本+商商品房销销售成本本+配套套设施销销售成本本+出租租房经营营成本（13

41、）盈盈利能力力分析，应应计算投投资利润润率、财财务净现现值及财财务内部部收益率率等指标标，并与与行业的的基准水水平相比比较，分分析判断断项目的的盈利能能力。投资利利润率，是是指项目目年平均均利润总总额与项项目总投投资的比比率，计计算公式式为：投资利润润率建建设经营营期年平平均利润润总额/项目总总投资1000销售利利润率，是是指项目目年平均均利润总总额与项项目年均均销售收收入的比比率，计计算公式式为：销售利润润率建建设经营营期年平平均利润润总额/建设经经营期年年平均销销售收入入1000财务净净现值，指指将项目目方案各各年净现现金流量量折现到到同一时时点的净净效益累累加现值值。计算算公式为为： 计

42、算期期；r折折现率，取取建设银银行规定定的五年年期贷款款利率加加一个百百分点； 第第年的的净现金金流量；CI指现现金流入入量，包包括：项项目经营营（包括括租售和和自营）收收入、回回收固定定资产余余值、回回收流动动资金等等部分；CO指现现金流出出量，包包括固定定资产投投资、流流动资金金投入、经经营成本本、销售售税金及及附加、所所得税等等部分；根据需要要可在现现金流入入和现金金流出两两类中增增减内容容。财务内内部收益益率是指指项目在在计算期期内各年年净现金金流量差差额现值值累计等等于零的的折现率率，它反反映项目目所占用用资金的的盈利水水平，计计算公式式为：IRR- 财务务内部收收益率（14）贷贷款

43、偿还还能力分分析，应应计算贷贷款偿还还期、利利息保障障倍数、本本息保障障倍数等等指标，分分析判断断项目的的贷款偿偿还能力力。贷款款偿还期期指从借借款人支支用第一一笔借款款之日起起到还清清全部借借款本息息之日止止的时间间，即：贷款偿还还期（年年）贷贷款偿还还完毕的的年份贷款开开始支用用的年份份当年年偿还贷贷款数额额/当年年可用于于还款的的资金。对于除除本贷款款项目外外无其他他在建项项目的借借款人，单单纯以本本贷款项项目投产产后自身身效益中中的可用用部分用用于还贷贷，填列列项目目贷款偿偿还期计计算表，测测算项目目贷款偿偿还期作作为贷款款偿还期期指标；对新建建项目外外借款人人有在建建项目，除除了测算

44、算项目贷贷款偿还还期外，还还应综合合考察借借款人各各类还贷贷资金来来源和各各类债务务负担，填填列企企业综合合贷款偿偿还期计计算表，计计算企业业综合贷贷款偿还还期，作作为贷款款偿还期期的另外外一个指指标。项目贷贷款偿还还期，应应以新建建项目投投产后自自身效益益中可用用于还贷贷的资金金偿还项项目自身身全部贷贷款本息息所需要要的时间间。亦即即以项目目建成投投产后可可用于还还款的利利润、无无形资产产及递延延资产等等摊销费费及其他他还款资资金偿还还贷款本本金和利利息所需需要的时时间。企业综综合贷款款偿还期期，应以以在测算算贷款偿偿还期时时，将借借款人各各类还贷贷资金和和各类债债务负担担综合考考察，分分析

45、所需需还款时时间。各各类还贷贷资金包包括借款款人已有有现金流流量、未未来可具具备的现现金流量量，及项项目建成成后可新新增的现现金流量量。各类类债务负负担包括括此笔贷贷款本息息、原有有债务本本息或其其他可能能承担的的债务本本息负担担。采用企企业综合合贷款偿偿还期法法测算时时，须关关注借款款人偿还还目前已已有负债债的能力力；充分分考虑信信贷项目目新增效效益是否否可能部部分或全全部用于于偿还借借款人原原有或可可能发生生的其他他负债。分分析在项项目自身身不盈利利或盈利利能力不不足的情情况下，借借款人用用整体效效益偿还还债务的的能力；及在借借款人效效益欠佳佳，但项项目盈利利能力较较好情况况下，项项目效益

46、益用于偿偿还借款款人其他他负债的的能力。（15）利利息保障障倍数，应应作为考考核借款款人偿还还银行贷贷款利息息能力的的重要指指标，通通过逐年年计算借借款人在在项目经经营期的的利息保保障倍数数，对借借款人偿偿还贷款款利息的的能力作作出判断断。利息息保障倍倍数的计计算公式式为：若做了客客户现金金流量预预测，则则，利息保障障倍数=经营活活动现金金流量净净额/（当当年财务务费用+当年未未记入财财务费用用的借款款利息支支出）若没有做做现金流流量预测测，则，利息保障障倍数=净利利润+折折旧+摊摊销+财财务费用用-（应应收及预预付款项项增加+存货增增加-应应付及预预收款项项增加）/（当当年财务务费用+当年未

47、未记入财财务费用用的借款款利息支支出）（16）本本息保障障倍数，应应作为考考核借款款人偿还还银行贷贷款本息息能力的的重要指指标，通通过逐年年计算借借款人在在项目经经营期的的本息保保障倍数数，对借借款人偿偿还贷款款本息的的能力作作出判断断。本息息保障倍倍数的计计算公式式为：若做了客客户现金金流量预预测，则则，本息保障障倍数=经营活活动现金金流量净净额/（当当年到期期的贷款款本金+当年财财务费用用+当年年未记入入财务费费用的借借款利息息支出）若没有做做现金流流量预测测，则，本息保障障倍数=净利利润+折折旧+摊摊销+财财务费用用-（应应收及预预付款项项增加+存货增增加-应应付及预预收款项项增加）/（

48、当当年到期期的贷款款本金+财务费费用+当当年未记记入财务务费用的的借款利利息支出出）6.不确确定性分分析房地产项项目不确确定性分分析应分分析不确确定性因因素对项项目可能能造成的的影响，并并进而分分析可能能对贷款款偿还带带来的风风险。房房地产项项目不确确定性分分析主要要包括盈盈亏平衡衡点分析析、敏感感性分析析。可进进行不确确定性分分析的因因素主要要有：租租售量、租租售价格格、出租租率、开开发周期期、项目目总投资资等。在在对项目目不确定定性进行行分析的的基础上上，须对对项目的的风险点点作出判判断并尽尽可能提提出防范范风险，控控制项目目不确定定性的措措施。（1）盈盈亏平衡衡点分析析。盈亏亏平衡点点（BEEP）是是