关于物业管理纠纷案件的报告ctgo.docx

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1、关于物业业管理纠纠纷案件件的调研研报告双井法庭庭 田田进随着我县县房地产产业的迅迅速发展展，物业业管理服服务成为为新生事事物，在在当前相相关法律律、法规规不健全全，物业业服务市市场不规规范的状状况下，社社会各界界需要不不断对其其探索、完完善。鉴鉴于物业业管理纠纠纷案件件的涉群群体性，处处理不当当不但会会制约物物业管理理行业的的发展，而而且会直直接影响响社会稳稳定。本本文拟从从本院审审理该类类案件的的情况出出发，找找出问题题，分析析成因，提提出对策策，以期期我县物物业管理理市场能能够良性性运作，使使业主、物物业公司司实现双双赢，促促进和谐谐社会的的构建。一、 我我院受理理物业管管理纠纷纷案件的的

2、基本情情况 20022年20033年20044年20055年20066年1至4月月总计收案数134213154129351我院受理理的物业业管理纠纠纷案件件呈现以以下特点点：（一）近近两年来来收案量量激增。 20002至220044年，我我院共受受理物业业管理纠纠纷案件件68件件，20005年年我院共共受理物物业管理理纠纷案案件1554件，而而20006年仅仅前四个个月就受受理1229件，预预计收案案数将超超过去年年。两年年来收案案总数占占近五年年收案总总数的880.77%。（二）业业主多为为被告。在在已收的的3511件案件件中，业业主为原原告的55件，物物业公司司与开发发商间纠纠纷的33件，

3、而而业主为为被告的的3433件，占占收案总总数的997.77%。（三）案案件类型型较为集集中。从从我市兄兄弟法院院受理的的物业管管理纠纷纷案件来来看，案案件类型型有以下下几种：1、物物业管理理企业向向业主追追缴物业业管理费费、水电电、取暖暖费的案案件；22、物业业管理企企业认为为业主私私搭乱建建拆要求求予以拆拆除的案案件；33、业主主认为物物业管理理企业提提供的物物业服务务质量不不合格要要求退还还已交物物业费的的案件；4、业业主要求求物业管管理企业业退还装装修保证证金案件件；5、业业主认为为物业管管理企业业乱收费费要求退退还的案案件；66、业主主认为物物业管理理企业提提供物业业管理服服务有瑕瑕

4、疵造成成财产损损害要求求赔偿损损失的案案件；77、业主主委员会会解聘物物业管理理公司案案件。追缴物业业费、水水电、供供暖费拆除私搭搭乱建退还装修修保证金金物业管理理企业与与开发商商纠纷要求业主主协助维维修要求物业业管理公公司维修修328件件14件4件3件1件1件93.55%4%1.1%0.9%0.255%0.255%由上表可可见，我我院受理理的物业业管理纠纠纷集中中在追缴缴物业管管理费、水水电、供供暖费的的案件，在在全部已已收3551件案案件中，有有3288件属于于此类，占占93.5%。其其余233件中，有有14件件是物业业管理企企业认为为业主私私搭乱建建要求予予以拆除除的案件件，占收收案总数

5、数的4%，其余余的2.5%中中，有业业主要求求物业管管理企业业退还装装修保证证金案件件4件，涉涉及物业业管理企企业与开开发商之之间纠纷纷的有33件，物物业管理理企业要要求业主主协助维维修和业业主要求求物业管管理公司司维修的的各1件件。案件件类型集集中说明明我县物物业管理理行业还还处在发发展初期期，也说说明业主主维权意意识较差差。（四）收收缴物业业费逐渐渐成为主主要诉讼讼请求。在在20004年以以前物业业管理单单位起诉诉业主的的63件件案件中中，要求求业主交交纳水电电费的有有49件件，要求求业主拆拆除私自自搭建设设施的有有12件件，没有有一件收收缴物业业费案件件。而220055至20006年年受

6、理的的2833件案件件中，要要求业主主交纳物物业费的的案件有有2322件，占占收案总总数的881.998%。（五）结结案方式式以调解解、撤诉诉为主，但但判决率率有所上上升。年度结案数调解撤诉判决判决率20066年1至至4月803631417.55%20055年15491271811.669%20044年1381430.777%20033年4223649.522%20022年1321100%总计302242384013.225%五年来在在所有已已结案件件中，以以调解、撤撤诉方式式结案2262件件，占结结案总数数的866.755%，其其中撤诉诉有几种种情况，一一种是原原告起诉诉后被告告自动履履行；

7、二二是经法法院调解解被告履履行；三三是被告告下落不不明，原原告不愿愿公告；四是不不符合法法院管辖辖范围，经经法院劝劝说，当当事人自自行撤诉诉。20003年年、20005年年、20006年年判决率率分别为为9.552%、111.669%、117.55%，呈呈逐年上上升趋势势。（六）收收缴物业业费案件件成为审审理难点点。收缴物业业费收缴水、电电、暖气气费及拆拆除私自自搭建物物总结案183119撤诉14098调解915判决346判决率18.335%5%由上表可可见，收收缴物业业费的案案件判决决率明显显高于其其他物业业管理纠纠纷案件件，这主主要是因因为收缴缴物业费费案件业业主与物物业管理理企业矛矛盾较

8、为为突出，不不易调解解。（七）业业主拖欠欠物业费费的原因因多种多多样，主主要可分分为三类类。第一一，部分分业主无无故拖欠欠；第二二，部分分业主因因没有经经济能力力负担物物业费而而拖欠；第三，业业主反映映物业服服务有不不到位、绿绿化面积积不足、物物业费过过高、丢丢失车辆辆、保安安不尽职职责、没没有签订订协议、收收费项目目不合理理、房屋屋质量等等问题，故故要求减减免物业业费而拖拖欠。（八）被被告的辩辩解意见见多因证证据不足足难以被被法院采采纳。在在全部物物业公司司收缴物物业费以以判决结结案的案案件中（共共计344件），仅仅有6件件案件因因业主辩辩称物业业管理企企业曾暂暂停服务务而减免免了部分分物业

9、费费，其余余28件件案件，尽尽管被告告提出的的辩解理理由多种种多样，但但均因证证据不足足或与案案件无关关未能被被法院采采信，最最终法院院全额支支持了原原告的诉诉讼请求求。（九）大大多形成成群体性性纠纷。由于物业纠纷集团性、区域性的特点，大多数物业纠纷案件形成群体性纠纷。在五年来受理的351件案件中，基本集中在四个物业管理企业与业主之间，北京恒居物业管理中心132件、北京石桥宾阳物业管理服务中心79件、北京百安物业管理有限公司60件、北京千禧太阳物业管理有限公司48件，上述四个物业管理企业作为原告的案件共计319件，占收案总数的90.9%。出现这种现象的原因有几方面：1、上述四个物业管理企业所辖

10、小区人数众多，容易发生纠纷；2、涉及小区均为普通住宅小区，物业管理水平与高档住宅小区有差距，且业主的经济承受能力也有差异。3、涉及小区大多为回迁户与商品房购买者共同居住，采用单一收费标准加大了收费难度。4、上述物业管理企业通过诉讼得到了经济上的回报，起诉数量逐年增加。二、物业业管理纠纠纷的成成因分析析（一）国国家政策策及物业业管理体体制方面面 1、我县县房地产产业的飞飞速发展展。近年年来我县县城区改改造进程程加快，新新建住宅宅小区443个，建建筑面积积5000万平方方米，拆拆迁改造造面积达达2155万平方方米，拆拆除危旧旧房屋1180万万平方米米，近万万户居民民喜迁新新居。许许多物业业管理企企

11、业从220044年起由由原先的的免费服服务逐步步向有偿偿服务过过渡，这这是我院院20005年起起出现大大量物业业费纠纷纷案件的的直接原原因。2、立法法体系尚尚未完善善。现行行的有关关物业管管理方面面的法律律规范，主主要是国国务院制制定的物物业管理理条例、建设部的规章、以及地方性法规、规章，就北京市而言，目前主要依1995年颁布北京市居民小区物业管理办法和1997年颁布的北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法，其次是和北京市房屋土地管理部门的规范性文件。这样的立法体系效力位阶较低，在很多方面规定较为笼统，不具备可操作性，已不适应当前物业管理工作的需要。大多相关法规都规定了业主的一系列权利，但

12、如何保障这些权利，义务相对人不履行相应义务又应承担何种责任，却缺乏具有可操作性的详细规定。例如，几乎所有相关法规都规定居住小区具备一定条件应成立业主委员会，并规定了登记部门，但却没有详细规定业主委员会成立的程序，导致实践中很多小区业主委员会难以成立。3、物业管理行业市场化程度低。目前我县共有45个居民住宅小区，分别由21家物业管理企业提供物业管理服务，由于行业市场化程度不够，没有形成一种市场化的竞争格局，更谈不上优胜劣汰。 我县物业管理企业大都直接从开发商分立出来，成为独立法人实体。开发商在初期选用自己分立出来的物业管理企业，从而剥夺了处于弱势地位的业主选择、更换物业管理企业的权利。开发商的这

13、种行为导致：（1）有的业主与开发商之间有一定的矛盾，如房屋有质量问题，开发商未能履行对业主承诺等等，业主即以拒交物业费对物业管理企业进行抗辩；（2）物业管理企业缺乏服务意识、服务水平难以提高，从而造成物业管理企业与业主之间的矛盾。4、物业管理企业缺乏第三方的有效监测和评估。物业管理企业资质管理办法中虽然规定了物业管理企业的资质分级和年检制度，但并未将资质等级与服务等级、收费等级挂钩。目前也没有对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取进行动态评估、监测的部门，不利于物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，业主难免怀疑物业管理企业实际提供的服务是否与服务标准相符、是否与交纳的

14、物业费相适，物业管理企业的服务质量也难以得到保障。5、业主委员会不健全，不能发挥其应有的作用。我县绝大多数小区没有业主委员会，即便设立了业主委员会，因业主委员会的权利行使的途径尚无具有可操作性的规定，业主委员会不能发挥其应有的作用。这就直接导致缺乏对物业管理企业的监督和制约，业主的合法权益受到不同程度的侵害，既不利于维护业主权利，也不利于物业管理市场有序竞争。（二）物业管理企业管理和服务方面 1、缺乏详细的服务标准、服务价格。一些物业管理企业没有将详细的服务价格、服务标准向广大业主公示，业主难以对物业管理的质量进行有效监督，一旦对簿公堂也难以证明物业服务不符合标准。比如保安的24小时巡逻，是2

15、0分钟巡逻一次叫到位还是3个小时巡逻一次叫到位？因为服务标准的模糊，常常导致业主在和物业公司对簿公堂时各执一辞，由于业主要承担举证责任，败诉几乎就是不可避免的。有的物业管理企业私自制定收费名目，如出租车驶入费、上楼顶费等，引发了业主的强烈不满。2、物业业管理企企业管理理人员素素质有待待提高。由由于物业业管理行行业处于于发展的的初期，物物业管理理从业人人员没有有完善的的资质认认定体系系，物业业管理企企业出于于成本的的考虑，对对其人员员缺乏系系统的岗岗前培训训，这导导致物业业管理人人员工作作能力、精精神面貌貌、工作作责任心心都难以以满足业业主的需需要。3、部分分物业管管理企业业缺乏管管理经验验，工

16、作作不规范范，管理理水平低低，服务务质量差差。相当多多的业主主认为物物业管理理企业服服务不到到位，普普遍反映映社区卫卫生环境境差、公公共设施施维修不不及时、保保安不负负责任等等等，这这也成为为业主拒拒交物业业费的最最主要理理由。4、财务务收支透透明度较较低，业业主的知知情权得得不到保保障。与与物业管管理机构构相比,业主是是获取信信息的弱弱势群体体,目前前物业管管理服务务收费缺缺乏透明明度，一一些物业业管理机机构并没没有依照照有关法法规规定定将有关关财政收收支进行行公示，业业主不知知道其所所交纳的的物业费费都用在在何处。由由于物业业管理机机构在财财务运作作、日常常管理、收收费项目目制定等等方面采

17、采取对业业主保密密的方式式，经常常造成不不必要的的误会，以以致引起起各种本本该避免免的纠纷纷。5、物业业管理合合同的单单方性。目目前我县县物业管管理合同同的签订订有以下下几种模模式：（11）在入入住的同同时强制制业主签签订，不不签合同同就不办办理入住住手续；（2）入入住后与与业主个个别签订订，有相相当多的的业主担担心今后后受物业业合同制制约，不不愿签订订合同；（3）虽虽没有签签订书面面物业管管理合同同，但按按照相关关规定，因因其实际际上接受受了物业业服务，也也应当交交纳物业业费。上上述三种种模式都都暴露出出当前物物业管理理合同的的单方性性。强制制签订合合同的物物业管理理企业利利用自己己的强势势

18、地位，制制定一些些对业主主不公平平的条款款，单方方确定、调调整收费费标准或或强制提提供服务务，严重重违背合合同自由由、意思思自治原原则。而而没有签签订书面面合同的的业主与与管理者者之间的的权利义义务没有有具体确确定的内内容，极极易引发发纠纷。（三三）业主主方面 1、回回迁户等等低收入入人群经经济能力力差。近近年来，由由于我县县城区改改造速度度加快，大大量房屋屋拆迁，出出现了很很多回迁迁户，同同时由于于收入水水平的不不平衡，出出现了诸诸如下岗岗职工等等低收入入人群。虽虽然相关关政策对对这类群群体给予予了照顾顾，如减减免供暖暖费等，但但总体来来说他们们仍难以以负担高高额的物物业费。当当前这一一人群

19、与与商品房房业主居居住在同同一小区区，物业业管理企企业对待待这一人人群与其其他业主主采用相相同的服服务标准准和收费费标准，造造成了收收费难度度的增加加。2、业主主维权意意识薄弱弱。如前前所述，大大部份案案件起因因是业主主拖欠物物业管理理费，而而几乎所所有业主主拖欠管管理费的的原因都都是业主主认为物物业一方方未尽服服务义务务：如未未及时修修缮损坏坏的设备备，垃圾圾未及时时清运等等。当物物业管理理一方不不能提供供适当的的服务时时，作为为业主应应积极与与物业管管理公司司或其上上级主管管单位沟沟通，通通过反映映意见或或采取法法律规定定的方式式维护自自己的权权益。但但现实生生活中，一一些业主主找不到到解

20、决争争议的正正当途径径，在诉诉讼过程程中，业业主也不不知道如如何通过过举证维维护自己己的合法法权益。在在我院受受理的物物业管理理纠纷案案件中，相相当多作作为被告告的业主主对物业业服务都都有一肚肚子的抱抱怨，但但真正走走上法庭庭维护自自己权益益，作为为原告起起诉物业业管理部部门的案案件只有有5件。3、个别别业主素素质较低低。由于业业主个人人素质参参差不齐齐，个别别业主有有一些不不文明的的行为，如如私搭乱乱盖、随随意丢弃弃垃圾、任任由宠物物随地便便溺等，破破坏了社社区整体体的和谐谐，给其其他业主主造成不不便，也也给物业业管理服服务增加加了难度度。同时时个别业业主对物物业服务务这一新新生事物物不理解

21、解，认为为以前没没有物业业也可以以正常生生活，现现在却要要负担一一笔数额额不小的的物业费费，从心心理上和和经济上上都无法法接受。三、案件件审理难难点及对对策由于我院院目前审审理的物物业管理理纠纷大大都是追追缴物业业费、水水电费的的案件，业业主通常常会以物物业管理理企业未未履行物物业服务务义务或或履行义义务不符符合要求求等违约约事实进进行抗辩辩，而如如何认定定物业管管理企业业是否构构成违约约，成为为审理中中的难点点。市高高院意意见第第22条条规定：“有下列列情形之之一的，业业主可以以要求减减收物业业服务费费用或要要求返还还多交的的物业服服务费用用：（11）物业业管理企企业提供供的服务务项目和和质

22、量与与合同约约定标准准差距明明显的；（2）物物业管理理企业擅擅自扩大大收费范范围、提提高收费费标准、重重复收费费的。”由此可可见，“服务项项目和质质量与合合同约定定标准差差距明显显的”可以认认定有违违约事实实存在。究究竟何为为“差距明明显”，并没没有相关关规定，应应属于法法官自由由裁量范范畴。从从拖欠物物业费人人数日益益增多、业业主普遍遍反映服服务不到到位的现现实情况况来看，物物业服务务是存在在一定问问题的，这这些问题题也造成成了业主主与物业业管理企企业之间间的矛盾盾。但如如前所述述，在我我院的审审判实践践中，没没有一件件案件因因为“服务项项目和质质量与合合同约定定标准差差距明显显”而判决决减

23、免业业主应缴缴纳的物物业费，这这是一个个值得深深思的现现象。如如果业主主反映的的问题不不能得到到法院的的支持，而而物业管管理企业业又不能能妥善解解决，必必将造成成业主与与物业管管理企业业之间矛矛盾的激激化，甚甚至可能能造成业业主对法法院的公公正性的的怀疑，从从而加大大了执行行的难度度。笔者者认为，出出现这一一现象原原因有：1、没没有物业业管理合合同或合合同中服服务标准准不明确确，法院院无从判判别差距距是否明明显；22、业主主举证能能力较弱弱；3、法法官考虑虑到法律律效果与与社会效效果的统统一。由由于物业业服务具具有特殊殊性，其其服务通通常情况况是针对对一定范范围内的的多数业业主，不不同业主主之

24、间接接受的服服务质量量是相同同的。部部分法官官担心判判决减免免物业费费，其他他已经全全额缴纳纳物业费费的业主主要求物物业管理理企业返返还物业业费，给给社会制制造更多多的不稳稳定因素素；如果果此案之之前还有有同一住住宅小区区业主被被诉，在在提供证证据基本本相同的的情况下下，法官官自由裁裁量没有有违约事事实的存存在，还还会造成成同案不不同判的的局面，影影响法院院判决的的公信力力。在此种情情况下，笔笔者认为为，法院院在审理理物业管管理纠纷纷时应注注意以下下几点：1、正确确认识法法律效果果与社会会效果的的统一。有有人认为为，认定定物业管管理企业业有违约约事实，判判决减免免诉讼费费会造成成大多数数已经交

25、交纳物业业费的业业主要求求返还物物业费，不不利于社社会的稳稳定，因因此这种种情况下下应该牺牺牲少数数人的利利益，维维护社会会的和谐谐。这种种认识是是值得商商榷的，法法律不能能因为主主张权利利的人是是少数就就否认其其权利的的正当性性，若长长期如此此，物业业管理企企业可能能会倚仗仗自己的的强势地地位，肆肆意侵害害业主的的合法权权益；而而业主必必将产生生抵触情情绪，其其与物业业管理企企业之间间的矛盾盾势必会会不断升升级，从从而影响响社会的的和谐。由由此可见见，在物物业管理理纠纷中中出现了了法律效效果与社社会效果果难以统统一的悖悖论，无无论法院院如何判判决，都都会给社社会造成成消极影影响。在在这种情情

26、况下，法法院应该该衡量何何种决策策给社会会的消极极影响更更小，正正所谓“两害相相权取其其轻”。在现现阶段物物业管理理市场机机制不完完善，物物业管理理水平普普遍较低低的情况况下，如如果法院院对物业业管理企企业严格格要求、敢敢于认定定违约事事实，有有利于市市场的规规范，有有利于物物业管理理企业服服务质量量的提高高，而对对交纳物物业费的的业主要要求返还还物业费费的疑虑虑，可以以通过物物业管理理企业统统一减少少下年度度收费的的方法来来解决，从从而把不不稳定因因素化解解到最小小。相反反，如果果法院认认定是否否违约时时对业主主要求过过苛，虽虽然维护护了短期期内的社社会效果果，但却却不利于于物业管管理市场场

27、的发展展，业主主与物业业管理企企业的矛矛盾也没没有真正正解决，给给社会留留下了不不安定的的隐患。综综上所述述，法官官应该正正确认识识法律效效果与社社会效果果的统一一，消除除不应有有的顾虑虑，在证证据充分分的情况况下，敢敢于认定定物业管管理企业业的违约约事实。2、对弱弱势群体体适当倾倾斜。由由于物业业管理合合同的单单方性，以以及物业业管理企企业与业业主在经经济实力力、举证证能力等等方面的的悬殊性性，物业业管理纠纠纷中，业业主处于于明显的的弱势地地位，因因此在审审理此类类案件时时，笔者者认为有有必要对对业主做做出适当当倾斜。这这样不但但可以保保护弱势势群体的的正当利利益，也也可以使使物业管管理企业

28、业慎重选选择诉讼讼，把矛矛盾消除除于法庭庭之外。具具体说来来可以从从以下方方面对业业主做出出倾斜：（1）充充分行使使释明权权，指导导业主的的诉讼。由由于业主主对诉讼讼程序比比较生疏疏，往往往不知道道法律的的相关规规定、不不知道如如何举证证支持自自己的观观点、不不知道如如何维护护自己的的合法权权益，审审判人员员有必要要充分行行使释明明权，为为其讲解解相关规规定、指指导其举举证和参参加诉讼讼。（22）确定定举证责责任和证证明标准准时，应应考虑双双方的举举证能力力，不宜宜对业主主要求过过于苛刻刻，另外外可以根根据实际际需要，对对争议较较大的案案件进行行现场勘勘查、调调查证据据。应当当指出，对对业主做

29、做出倾斜斜应有必必要限度度，如果果过于倾倾斜，则则不利于于物业管管理企业业的发展展，甚至至有可能能助长部部分业主主无理拒拒交物业业费的不不良心态态。3、认定定是否构构成违约约时应按按服务项项目具体体确定。物物业管理理合同是是一个合合同群，依依据具体体服务项项目的不不同，通通常包括括若干个个具体服服务合同同，比如如清运垃垃圾的合合同、修修理公共共设施的的合同等等等。每每个具体体合同的的服务内内容、服服务标准准、收费费标准均均不相同同，因此此在审理理过程中中，应该该区分业业主提出出的抗辩辩理由是是针对哪哪个合同同，如果果抗辩成成立应在在该合同同项下对对该项收收费进行行减免，而而不能笼笼统地减减免物

30、业业费。4、统一一裁判尺尺度。物物业管理理纠纷案案件涉及及当事人人众多，一一个物业业管理企企业往往往同时起起诉数十十名业主主，法院院在裁判判同一物物业管理理企业同同一住宅宅小区的的案件时时，有必必要根据据其服务务质量，统统一裁判判尺度，确确定是否否减免和和减免幅幅度，避避免同案案不同判判情况的的发生。5、加大大调解力力度。调调解制度度作为享享誉世界界的东方方经验，能能够彻底底解决社社会冲突突和纠纷纷，降低低诉讼成成本，提提高诉讼讼效益，有有利于当当事人的的和睦相相处，有有利于维维护社会会稳定。物物业管理理纠纷是是涉群体体性纠纷纷，一味味以判决决方式结结案极易易引起业业主与物物业管理理企业矛矛盾

31、的激激化，成成为构建建和谐社社会的不不安定因因素。因因此，法法院应该该尽量化化解双方方的对立立情绪，审审判人员员应该投投入更多多的精力力，加大大调解力力度，尽尽可能把把矛盾消消除于法法庭之内内。6、及时时发出司司法建议议。法院院是社会会矛盾的的直接见见证者，其其独特的的视角经经常能发发现一些些政府职职能部门门难以察察觉的社社会矛盾盾。因此此，法院院应该充充分运用用司法建建议这一一职能，及及时将发发现的问问题向有有关单位位反映，全全社会通通力合作作，化解解矛盾。审审理物业业管理纠纠纷案件件时，法法院应当当将发现现的问题题归纳、总总结，及及时从司司法的角角度对物物业管理理企业或或有关部部门发出出司

32、法建建议。比比如对业业主集中中反映服服务不到到位的物物业管理理企业，可可以发出出司法建建议，促促使其提提高服务务质量；对行业业管理制制度的缺缺陷则可可向政府府有关部部门发出出司法建建议，以以期制度度的进一一步完善善。四、化解解物业管管理纠纷纷的相关关对策法院是化化解社会会矛盾的的最后一一道防线线，但在在相关体体制和制制度不健健全的情情况下，法法院并不不是万能能的，诉诉讼也未未必是化化解矛盾盾的最佳佳途径。单单凭法院院的一己己之力难难以化解解的物业业管理纠纠纷，需需要全社社会的共共同努力力，用诉诉讼以外外的方式式化解争争端。（一）立立法机关关及政府府有关部部门方面面1、制定定适合实实际情况况的物

33、业业管理法法律。如如前所述述，目前前物业管管理立法法层次较较低，而而且并不不完善，有有关立法法机关应应该在尽尽快制定定相关法法律、完完善立法法体系，在在充分总总结近年年来物业业管理发发展中正正反两方方面的经经验的基基础上，对对已过时时的规定定应尽快快修改，并对成成功的经经验和可可能实施施的目标标应及时时以法律律形式加加以固定定。2、引入入监督、测测评机构构。在条条件成熟熟时，有有关部门门可以引引入具有有评估、监监测功能能的第三三方机构构，提供供对物业业服务标标准、物物业公司司资质等等级、物物业管理理费分级级收取的的评估、监监测等服服务，通通过第三三方机构构的介入入，可以以保障物物业收费费、资质

34、质管理、服服务标准准等向社社会的公公开、透透明，这这将有利利于物业业管理市市场的良良性运作作，也有有利于社社会和谐谐稳定。3、帮助助成立业业主委员员会。业业主委员员会作为为业主自自治组织织，其价价值在于于监督、制制约物业业管理企企业，为为保障业业主的合合法权益益提供更更为有效效更为专专业的帮帮助，同同时也有有利于物物业管理理企业与与业主签签订物业业管理合合同、互互动交流流等。因因此有关关部门应应当帮助助业主成成立业主主委员会会，如果果成立难难度较大大，可以以考虑将将业主委委员会的的部分权权限交予予居民委委员会代代为行使使。4、推行行物业管管理的市市场化，引入市场竞争机制，是提高物业管理水平的有

35、效途径。住宅小区的物业管理服务应当逐步采取招投标的方式确定服务商，给予广大业主选择权。建议价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。同时在市场化较高的情况下可以逐步由政府指导价向市场调节价格过渡。5、成立立物业管管理纠纷纷调解组组织。当当前社会会各界都都在积极极探索诉诉讼外物物业管理理纠纷解解决机制制，主要要有以下下两种模模式，一一种是由由物业管管理企业业成立调调解组织织，一种种是政府府拨款，聘聘请具有有较高法法律水准准的专业业人员担担任调解解员，专专门针对对物业管管理纠纷纷成立的的民间调调解组织织，如东东城区物物业管理理纠纷调调解委员员

36、会。笔笔者认为为成立民民间调解解组织是是化解业业主与物物业管理理企业之之间矛盾盾的有效效途径，是是多元化化矛盾纠纠纷化解解机制的的一个创创新举措措，设置置民间调调解组织织不仅可可以减轻轻司法部部门的工工作负担担，同时时可以使使纠纷的的化解更更为快捷捷、有效效。（二）物物业管理理企业方方面1、物业业管理因因该加强强岗前培培训，提提高员工工素质和和服务水水平，主主动与业业主进行行互动沟沟通，听听取业主主的意见见、建议议，同时时借鉴其其他物业业管理单单位的成成功经验验，不断断改进工工作方法法，提高高服务质质量。2、对低低收入人人群降低低收费标标准。鉴鉴于我县县的实际际情况，物物业管理理企业应应当对低

37、低收入人人群适当当降低收收费标准准，这样样有利于于物业费费的收缴缴，加快快资本流流转，减减少社会会矛盾，减减少诉累累。同时时，物业业管理企企业可以以针对不不同人群群提供不不同标准准的服务务，以适适应不同同人群的的需要和和支付能能力。3、物业业管理企企业应该该强化合合同意识识，签订订合同时时，应细细化合同同内容，为为以后的的服务提提供可供供判定的的依据。同同时，物物业公司司在收取取物业服服务费后后，应当当严格履履行服务务义务。4、物业业管理企企业应该该加强财财政收支支的透明明度，制制定详细细的物业业管理服服务项目目、服务务标准、收收费细则则、收支支表，并并向广大大业主公公示，接接受业主主监督。（三）业业主方面面业主应当当提高维维权意识识和维权权能力，在在发现物物业服务务问题后后，应当当采取积积极的态态度，通通过与物物业公司司的沟通通和谈判判，指出出物业服服务的不不足，帮帮助物业业公司提提高服务务水平，妥妥善处理理纠纷。在争议难以解决时，应注意收集证据，通过法律手段维护权益，而不应以拒交物业费的形式进行抗辩。同时业主应当自觉爱护社区内公共设施，配合物业管理企业的工作，共同创建良好的居住环境。