某房产项目市场定位报告41165.docx

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1、中海房产项项目市场场定位报报告第一部分 宏观观市场篇篇本部分将对对目前苏苏州市房房地产经经济背景景进行研研究分析析，通过过苏州未未来的经经济以及及房地产产市场的的整体运运行情况况作判断断和预测测，了解解开发项项目所处处的环境境。一、苏州市市房地产产经济背背景分析析：1、苏州市市概况11苏州州市地理理位置及及行政区区划分 地理位位置苏州位于中中国经济济最活跃跃的区域域长江江三角洲洲中心地地带，东东临上海海，南连连浙江省省嘉兴、湖湖州两市市，西傍傍太湖与与无锡相相接，北北枕长江江，是距距上海最最近的中中心城市市。苏州位于中中国两大大经济带带沿海海经济带带和长江江经济带带交接处处，是中中国最富富饶地

2、区区之一。 行政区区划分苏州市自119833年3月地市市合并，2001年初吴县撤市建区，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，130个镇。12苏州州市面积积、市区区面积、人人口、市市区人口口； 面积苏州全市总总面积884888.422平方公公里，其其中苏州州市区面面积16650平平方公里里，建成成区1008.66平方公公里，古古城区114平方方公里。苏苏州工业业园区目目前建成成区为金金鸡湖西西岸8平平方公里里。 人口2003年年苏州市市户籍总总人口5590.97万万人,比比上年增增加7.11万万人。其其中市区区总人口口

3、2166.877万人,比上年年增加44.444万人。13苏州州市在全全国和江江苏省的的地位近年来苏州州经济发发展充满满了活力力，综合合经济规规模已经经挤进中中国大中中城市前前列。220022年工业业总产值值已居全国国大中城城市第二二位，仅仅次于上上海。在在合同利利用外资资和实际际利用外外资方面面均居全全国各大大中城市市第二位位，成为中中国经济济发展最最迅速的的现代化化新兴工工业城市市。.苏州州文化的的过去、现现在与将将来：英国的人人类学家家泰勒定定义：文化为包括括知识、信信仰、艺艺术、道道德、法法律、风风俗等的的复合整整体。城市文化化，则带有一一个地方方特定风风采。它延续着一一个城市市发展的的

4、历史文文脉，不不仅是一一个城市市文化的的象征，更更是一个个城市的的宝贵财财富。苏州文化化的过去去时“上有有天堂下下有苏杭杭”苏州物产丰丰富，山山川秀美美，人杰杰地灵。在在25000多年年的历史史长河里里，苏州州形成了了自身独独特文化化，是由由中国的的中原文文化和南南方文化化的共同同产物，创创造了苏苏南文化化，使每每个苏州州人都为为之骄傲傲。苏州文化化的现在在时 仅重重视文化化遗留，继继承与创创新不多多苏州曾经拥拥有深厚厚的文化化不等于于当前也也在重视视文化建建设，而而宣扬文文化的真真正价值值也不同同于时下下为迎合合商机所所制造的的文化泡泡沫。苏苏州很懂懂得去保保护文化化古迹，以以此来保保护文化

5、化。虽然然文化古古城的基基础就是是有文化化遗存，但但城市的的文化不不单是要要保护这这些遗存存，而重重要的是是如何利利用这些些文化、挖挖掘其精精神内涵涵，激励励后人。苏州文化化的将来来时：兴兴起一场场文化复复兴运动动人类正在进进入“以以文化为为轴心的的时代”，文文化的社社会角色色已经从从“跟跑跑”转向向“领跑跑”。对对于一个个文化积积淀深厚厚的城市市来说，必必须在挖挖掘文化化底蕴的的基础上上，提炼炼出更有有吸引力力的精神神形态，不不光是继继承，也也是创新新，使文文化的生生命力更更具穿透透力，从从历史活活到现在在。我们盼望望苏州的的未来将将兴起一一场文化化复兴运运动，不不单单在在城市文文化的硬硬件

6、建设设上，也也在于地方方文化的的软件营营建上，使使古城的的文化将将发挥出出真实作作用，从从而创造造新的更更灿烂的的城市文文化。2、苏州市市宏观经经济运行行状况21苏州州市20000-20003年全全市GDDP及涨涨幅2003年年，苏州州全市国国内生产产总值228022亿元，比比20002年的的20880亿元元增长334.77%，人均国国内生产产总值44.777万元，较220022年增长长33.61%，保持持较高的的增长率率。表1：苏州州20000-220033年国内内生产总总值（单单位：亿亿元）年份2000年年2001年年2002年年2003年年国内生产总总值1541176020802802比

7、上年增长长13.4%14.3%18.2%34.7%图1：苏州州20000-220033年国内内生产总总值增长长走势（单单位：亿亿元）苏州GDPP从19995年年到20003年年一直处处于直线线上升趋趋势，从从19999年到到20003年平平均涨幅幅在200.155左右右。可以以看出：苏州随随着长江江三角洲洲整体经经济上升升的带动动而处于于加速发发展的态态势，同同时，其其自身城城区和郊郊区的工工业规划划渐显成成效，因因此其整整体经济济状况长长期看好好。22苏州州市20000-20003年全全市固定定资产投投资及涨涨幅，其其中房地地产开发发所占比比例及涨涨幅表2：苏州州20000-220033年固

8、定定资产投投资涨幅幅及房地地产开发发所占比比例（单单位：亿亿元）年份2000年年2001年年2002年年2003年年固定资产投投资额516.334564.3338101408.93比上年增长长8.7%9.3%43.4%73.3%房地产投资资额59.91166.777107.334177.994房地产所占占比例11.6%11.833%13.255%12.633%房地产投资资涨幅/11.455%60.766%65.8%苏州房地产产投资比比例在固固定资产产投资中中所占比比例一直直处于上上升的发发展态势势，1999920003年平平均增长长12.33。同时时，房地地产投资资额涨幅幅亦在不不断增长长中，

9、虽虽然20003年年增长幅幅度与同同年固定定资产投投资额增增长幅度度相比有有所减少少，但从从20000-220033年房地地产投资资额平均均涨幅446的的长期发发展态势势来看，其其依然大大于固定定资产投投资422的平平均涨幅幅。23苏州州市20000-20003年人人均GDDP及涨涨幅、人人均可支支配收入入及涨幅幅表3：苏州州20000-220033年人均均GDPP及涨幅幅、人均均可支配配收入及及涨幅（单单位：万万元）年份2000年年2001年年2002年年2003年年人均GDPP2.6733.574.77涨幅/12.366%19%33.611%人均可支配配收入9274元元105155元106

10、177元123611元涨幅/13.388%9.7%16.422%苏州人均GGDP220033年达到到4.777万元元，比220022年上涨涨33.61，为历历年来最最高。从从20000220033年平均均人均GGDP涨涨幅来看看，其221.666的的平均涨涨幅意味味着人均均GDPP5年翻翻一番。从人均可支支配收入入来看，220033年达到到123361元元，比220022年上涨涨16.42，从220000-20003年年长期发发展态势势来看，平平均涨幅幅13.17，虽然然20002年涨涨幅在110以以下，但但20003年的的上涨幅幅度高过过15，呈现现加速增增长态势势。24苏州州市20000-

11、20003年社社会消费费品零售售总额及及涨幅表4：苏州州20000-220033年社会会消费品品零售总总额及涨涨幅（单单位：万万元）年份2000年年2001年年2002年年2003年年社会消费品品零售总总额348.117391.554451.66526.11涨幅/12.466%15.344%16.500%苏州社会消消费品零零售总额额20003年达达到5226.11万元，从从20000220033年中稳稳定上升升，平均均每年涨涨幅为114.777，表表现出苏苏州社会会消费品品零售市市场的消消费能力力在逐年年上升。25苏州州市20000-20003年财财政收入入及财政政储蓄总总额表5：苏州州200

12、00-220033年财政政收入及及财政储储蓄总额额（单位位：亿元元）年份2000年年2001年年2002年年2003年年财政收入158.227208.990291.882409.99财政储蓄总总额803.7793711641470从苏州财政政收入来来看，自自20001年起起，平均均每年增增加1000亿元元左右的的财政收收入，意意味着苏苏州财政政收入的的稳步增增加，从从侧面反反映苏州州整体经经济运行行的良好好态势。而在财政储储蓄方面面，在22000020002年年3年中中每年增增长约1100亿亿元，而而在20003年年，这一一增长有有了较大大的变化化，比220022年增长长了3000亿元元，增长

13、长量相当当于前33年增长长的总和和。3、苏州市市房地产产政策概概况 为了保保护苏州州市区内内园林景景观和整整体规划划，市区区内禁止止建造高高层建筑筑（十层层以上） 各区内内楼盘多多层结构构封顶、小小高层完完成400%50%后，房房地产开开发商才才能得到到预售证证。而新新区，、园园区和吴吴中区内内的高层层标准由由各地政政府机构构制定。 园区内内将职工工原来按按月发放放的购房房补贴改改为增加加单位缴缴存住房房公积金金的形式式来落实实，园区区内职工工住房补补贴到位位率大幅幅度提高高，（基基本为月月工资的的30%）同时时园区内内公积金金只能在在园区使使用，这这样大大大推动了了园区的的房产市市场发展展。

14、 20002年苏苏州城建建投入达达80亿亿元左右右，创历历史新高高。针对对苏州大大规模的的城市规规划，随随着大量量拆迁户户的进入入，使当当地的人人群构成成以及城城市规划划从乡镇镇向都市市居住区区转换。 在进行行商品房房买卖的的同时，买买方须按按购房款款的2%交纳契契税，买买卖双方方都须交交纳0.5的印花花税和房房地产交交易综合合服务等等费用4400元元。20033年末苏州州政府开开始酝酿酿“期房房限转”政政策至今今，一直直没有明明确规定定出台。二、苏州市市房地产产市场情情况1、 苏州市土地地市场概概况及分分析苏州市政府府实施第一一次土地地使用制制度改革革是在119944年，国有土土地从无无偿划

15、拨拨转为有有偿使用用，20001年年苏州市的的土地使使用制度度进行第第二次重重大改革革，从协议议出让到到招标拍拍卖，相相继出台台了关关于深化化土地使使用制度度改革促促进城市市化进程程的意见见、苏苏州市土土地储备备实施方方法、苏苏州市城城镇国有有土地使使用权招招标拍卖卖暂行办办法等等一系列列配套文文件，并并迅速组组建了“苏苏州市土土地储备备中心”，使使土地储储备和招招标拍卖卖成为我我市土地地管理中中的新制制度，目目前对除除工业项项目以外外的经营营性用地地一律实实行以拍拍卖、招招标和挂挂牌出让让方式供供地。220033年全市市拍卖、招招标和挂挂牌交易易经营性性用地5596宗宗（工业业用地除除外），

16、共共计16651万万平方米米。据测算，220033-20004年拍得得的房地地产项目目的地价价成本和和建筑成成本等在在45000元平方米米左右。2004年以来园区地价依然呈上涨势头，4月雅戈尔等企业拍得的6块地块，最高楼面地价达3438元平方米，最低也有2548元平方米，平均楼面地价2979元平方米，同比去年上涨了60以上。由于土地价格的比价效应，2002-2003年拍得的土地今明两年上市的房屋的均价将有所上升。苏州市20004年年第二次次土地拍拍卖会上上，188宗地块块中两块块土地因因无人问问津而流流拍。这这种情况况主要因因为国家家金融紧紧缩政策策正在产产生影响响，项目目开发贷贷款的自自有资

17、金金最近刚刚刚提高高至，使使地产商商在举牌牌竞拍地地块时更更谨慎。苏州国有土地储备中心有关负责人表示，苏州市政府表示2004年将房价增长控制在10，市土地储备中心要通过提高土地供应量进行房价调控。同时，最近银行出台的贷款限制规定，一定程度上控制了投资性买房，房产商买地建房将面临更大的风险，使得开发商购地趋于理性。2、苏州市市商品房房市场概概况及分分析种种迹象表表明，苏苏州目前前的房地地产市场场已从220022年的供供不应求求向供求求平衡甚甚至供过过于求急急速转变变。随着着国家宏宏观调控控政策的的施行，房房地产企企业购买买土地，开开发房产产将面临临着更高高的风险险。(1) 供应量图2-4：苏州市

18、自119988年以来来整个房房地产市市场呈稳稳步增长长趋势：1. 20003年年，苏州州市房地地产市场场依然保保持强劲劲增长势势头。其其开发投投资完成成1777.944亿元，比比上年增增长655.777，施施工面积积达到225766万平方方米，同同比增长长76.7，竣竣工面积积达到7779.2万平平方米，同同比增长长39.82。2. 20001年年至20002年年，苏州州市的新新开工面面积由4496.7万平平方米猛猛增到9986.44万万平方米米，20003年年仅上半半年就达达到5227.004万平平方米，其其上涨趋趋势不断断。当前前新开工工面积也也就是未未来的潜潜在供应应，以此此趋势判判断，

19、未未来一两两年内苏苏州房地地产市场场的供应应量将趋趋于逐渐渐放大的的发展态态势。 3.20004年一一季度苏苏州市施施工面积积24004.447万平平方米，新新开工面面积5110.553万平平方米，分分别较去去年同期期增长1114.9、1117.4，竣竣工面积积则达到到1211.055万平方方米，同同比增长长2300.6，商品品房预售售面积为为4999.788万平方方米。如如果以220033年苏州州年销售售商品房房面积计计，将要要消化至至少年年以上，供供应增长长幅度超超过需求求增长幅幅度，苏苏州未来来房地产产市场的的销售去去化将面面临一定定的的压压力。(2) 需需求量图5：1998年年以来，苏

20、苏州市房房地产业业全市销销售面积积每年以以平均114.77%的速速度增长长，由119988年的2297.26万万平方米米增长到到20003年的的5755.444万平方方米，达达到历史史最高水水平。其其中20003年年住宅销销售面积积4988.999万平方方米，同同比20002年年增长77%，需需求稳步步增长，逐逐步攀升升。(3) 成成交价格格图6-71. 19998年年以来，苏苏州市商商品房平平均销售售单价一一直保持持稳步增增长。2. 到220022年，商商品房现现房的销销售价格格更是有有一个跨跨越式的的增长，增增幅达到到34，到220033年依然然保持强强劲增长长势头，已已达到225533.

21、177元/平平方米的的历史新新高。3. 到220033年，苏苏州市中中心区域域的预售售单价已已经超过过35000元/平方米米，同比比增长99.7。4、目前苏苏州每年年有近110亿外外资进入入，加上上近年来来旧城改改造力度度的加强强，市场场需求持持续上涨涨，最直直接的表表现是房房价的飞飞速上涨涨。苏州州商品房房的销售售价格一一路走高高，主要要归功于于长三角角经济的的高速发发展、苏苏州市民民收入的的增加以以及江浙浙热钱的的涌入。一一方面绝绝大多数数市民认认为苏州州目前的的房价偏偏高，特特别是220000年后增增长过快快，其增增长率明明显高于于苏州市市民收入入水平的的增长率率；另一一方面，苏苏州较为

22、为宽松的的房贷政政策，特特别是苏苏州工业业园区内内，其实实际购买买价格可可以高于于其心理理价位。问题1：苏苏州的房房地产未未来是否否能持续续高速发发展下去去？价格格还有多多少的上上涨空间间？解答：市场场规律表表明：任任何商品品的市场场价格是是由供求求情况决决定的。因因此苏州州房价的的走势也也必然取取决于苏苏州房产产市场的的供求。按按理说比比较的东东西要有有可比性性，同样样地段、同同样性质质的房子子比较才才有意义义。但随随着房产产开发区区域和性性质的变变化，简简单地按按新开楼楼盘的平平均价来来分析判判断房价价的涨跌跌是没有有意义的的。从供给方面面来分析析，可归归纳为以以下几点点：1. 政府为了稳

23、稳定房价价，也为为了其土土地批租租收益，加加大土地地供应量量是在情情理之中中的；2. 前几年苏州州房价的的飙生吸吸引了大大量的开开发商来来苏州淘淘金，大大量新楼楼盘（例例如湖东东、相城城等地）同同时面市市也是在在所难免免；3. 受房产市场场行情和和银行贷贷款政策策变化影影响，一一些房产产投机者者纷纷抛抛售存货货；4. 大批定销房房的上市市；5. 二手房拍卖卖的兴起起，消除除了房产产买卖过过程中的的信息不不对称和和一些不不法房产产中介的的暴利，无无形中提提高了二二手房的的成交数数量。这这些因素素意味着着短期内内房产供供给将有有大幅增增加，房房价下降降的压力力是客观观存在的的。房产不是普普通的商商

24、品。房房产随着着时间的的流逝，可可能会变变旧，但但由于土土地的稀稀缺性和和周边环环境的改改善，增增值是必必然的。何何况房价价的下降降并不会会马上引引来顾客客，甚至至还可能能引发会会进一步步跌价的的心理期期望，使使潜在的的购买者者持币待待购，反反而使得得销售更更困难。高高档房下下降并不不会引来来低收入入顾客。更更重要的的是开发发商可以以通过减减慢售房房和开发发速度来来待价而而沽，损损失的只只是利息息，但赢赢取的可可能是更更多的土土地增值值收益。因因为从长长远来看看，苏州州房价的的上涨是是在所难难免的：1. 随着经济的的发展，人人们收入入的上升升，对住住房消费费的需求求会不断断提高；2. 随着中国

25、经经济的发发展，城城市化进进程在加加快，大大量进城城的农民民需要住住房；3. 随着中国东东西部地地区发展展差异的的扩大，户户口制约约的逐步步弱化，西西部人口口向东部部沿海地地区移民民是不可可避免的的，苏州州及长江江三角洲洲作为中中国最富富裕、最最适宜居居住的地地区将吸吸引越来来越多的的外地人人来生活活工作，当当然还要要购房置置业。由此可见，从从长远来来看房价价下跌的的可能性性几乎是是微乎其其微。从需求方面面来分析析：买房房者可分分为两类类。一是购房自自住的消消费者，一一是为保保值增值值或投机机获利而而购房的的投资者者。对于消费者者，考虑虑的主要要因素有有以下几几点：1. 房产总价。其其经济收收

26、入（购购买力）决决定了其其能承受受的房产产总价，1100平平米还是是1400平米从从居住功功能方面面而言也也许只差差一个房房间，但但房价却却相差440。因因此1000平米米左右或或更小的的房子依依然紧缺缺，但1140平平米以上上的房子子可能销销售速度度明显缓缓慢。2. 地段的成熟熟度。对对于购房房自住者者而言，住住房所在在地段的的人气、商商业设施施、交通通便利、学学校、医医院条件件越好，越越吸引购购买者。值得一提的的是，在在中国，政政府的作作用是至至关重要要的。一一个地方方住房价价格的明明显下降降不仅影影响其经经济的健健康发展展，而且且会引发发拥有房房产的绝绝大多数数民众的的不满情情绪，因因此

27、政府府一定会会支持房房地产的的健康发发展，消消除部分分地区、部部分楼盘盘的房产产泡沫并并不会影影响整个个房产价价格的稳稳步上升升，更何何况政府府近几年年大量基基础设施施的建设设不仅支支持了房房地产的的发展，还还指望房房地产价价格的提提高拉动动土地出出让金的的提高以以偿还前前期基础础设施投投资的债债务。因因此政府府是决不不愿看到到房产价价格的下下跌的。苏州房地产产经过近近年来的的强劲上上涨，需需要消化化、需要要盘整，是是泡沫必必然会破破灭，但但从长远远来看，房房地产的的健康发发展和房房价的稳稳步上升升是必然然趋势。3、苏州市市二手房房市场概概况及分分析图8：自19999年苏州州市房地地产二级级市

28、场的的开放和和房改房房上市办办法的实实施以来来，苏州州市二手手房的年年成交面面积每年年以30005000的速速度大幅幅度提升升。由119999年的55.233万平米米发展到到20003年的的3044.499万平米米，20003全全年成交交额411.277亿元，其其增长势势头不断断。4、苏州城城市规划划与城市市发展进进程问题2：未未来居住住在园区区二区与与居住在在老城区区、园区区一期（湖湖西）有有何本质质变化，湖湖东的造造城运动动诞生的的新城将将如何影影响人们们的生活活方式？解答：从苏苏州城市市的发展展进程，我我们看到到城市居居住文化化的升级级与更新新将是：苏州古城区区 苏州工工业园区区一区（湖

29、湖西） 园区（二二区、湖湖东）园区（三三区）苏州古城区区：已形成古色色古香，江江南风情情的宜居居氛围苏州古城区区以古城城为中心心发展起起来，古古城区有有25000年的的历史，城城区内园园林古迹迹遍布，以江南风情为建筑特色，作为世界文化遗产的一部分。苏州市政府大力保护古建筑设施，同时在新的建设项目中均有所限制。古城区以文文化旅游游、商业业贸易为为主体功功能的发发展格局局，围绕其其产业定定位，在在整体规规划中，新新建筑与与原有建建筑物形形成统一一的建筑筑风格，商商品房外外立面基基本为粉粉墙黛瓦瓦这种较较为单一一古典的的建筑风风格。古古城区虽虽然商业业繁荣，配配套设施施齐全，但但由于保保护历史史建筑

30、及及开发限限制，决决定了老老城区不不可能有有大规模模的城市市改造，未未来住宅宅供应也也不会很很多，且且古城区区楼盘多多为多层层住宅小小区，其其建筑楼楼层多在在3.556层层的范围围之内，其其中，底底层大多多作为车车库，顶顶层为阁阁楼。未来居民也也以苏州州原籍居居民为主主，因为为古城区区暂不具具备居住住品质整整体抬高高一个水水准的可可能目前老城区区的商业业及生活活配套设设施档次次均不高高，仅以以商业为为例，目目前主要要以沿街街底商为为主，其其中旅游游纪念品品与小商商品占了了很大份份额，因因此老城城区暂不不具备居居住品质质整体抬抬高一个个水准的的可能。老老城区的的苏州人人口住宅宅的升级级换代只只能

31、选择择西部的的苏州新新区与东东部的苏苏州工业业园区。从从城市的的发展轨轨迹来看看，城中中心人口口向外围围地区转转移也是是苏州城城市发展展的必然然趋势。苏州新区：起步较早，但但发展上上却落后后于后来来居上的的园区新区位于古古城区的的西边，于于19990年开开始开发发建设，虽虽然开发发起步较较早，但但发展速速度却始始终落后后于园区区。其发发展得益益于大量量国内外外制造加加工类企企业的入入驻，一一方面带带动了区区域附属属产业的的发展，另另一方面面也为本本区域带带来了相相当数量量有较高高购买能能力的客客源。房产开发档档次不高高，大盘盘少，布布局散乱乱，不够够集中新区的产业业定位以以传统的的制造业业为主

32、，其其产业人人群为该该产业的的从业人人员，因因此，其其住宅主主要分布布在工业业厂区的的周边，物物业外立立面现代代感较强强，产品品种类兼兼顾到不不同社会会等级人人群的需需要而有有所变化化。由于于其档次次不是非非常高，整整个物业业分布较较为零散散，缺乏乏统一集集中的开开发；目目前高新新区内常常住人口口2300,0000，居民住住宅小区区有200余个。苏州工业园园区（湖湖西、一一区）： 园区规划、建建造融合合新加坡坡国际化化理念与与苏州文文化底蕴蕴于一体体工业园区行行政辖区区面积2260平平方公里里，其中中新新合作区区规划面面积700平方公公里（含含6平方方公里金金鸡湖），规划居住人口60万，位于古

33、城区的东边，美丽的金鸡湖畔，地理位置上更邻近上海，是苏州和新加坡共同合作开发的高新技术园区，其融新加坡国际化理念和苏州文化底蕴于一体。工业园区以新加坡式规划为蓝图共分为3个区域开发，金鸡湖以西（简称湖西）为第一区，面积为11.6平方公里，金鸡湖以东（简称湖东）为二三区，共52.65平方公里。其特色为整整体规划划较为合合理，在在绿化，道道路方面面较城区区完善，其其建筑特特色以现现代为主主。其崭崭新的居居住环境境与现代代化的配配套，翻翻开了苏苏州城市市进程的的新一页页。一区（湖西西）居住住环境和和城市功功能都较较古城更更完善，居居住人口口以高新新科技产产业人员员为主。园区一期的的开发已已成熟，配配

34、套设施施逐步完完善，目目前房地地产增值值效应十十分明显显，园区区板块已已经成为为苏州乃乃至周边边地区房房地产发发展的风风向标和和当之无无愧的领领头羊。工业园区的的产业定定位以高高新科技技类产业业为主，其其对应的的产业人人群主要要是该产产业从业业人员，其其中以中中高级白白领和专专业人士士为主。但从规划用用地上看看出，一一区工业业、居住住、CBBD商业业区三分分天下湖西（一区区）是园园区房地地产最早早开发的的区域，湖湖西，其其工业、居居住、CCBD商商业区三三分天下下，虽有有工业企企业带动动人气，然然而就居居住品质质而言，与与多种性性质的物物业混杂杂并非最最理想的的居住环环境。苏州工业园园区（湖湖

35、东、二二区）：湖西之后，城城市崛起起的下一一个新板板块。湖湖东地区区是园区区未来规规划的政政治、经经济、文文化中心心。二区，该区区域位于于湖东到到横泾为为止，目目前正处处于建设设阶段。该该区域以以居住为为主，工工业为辅辅，配以以商业中中心和零零星商业业点，另另一特色色为金鸡鸡湖东的的旅游生生活氛围围。该区区域道路路和商业业中心正正在起建建，园区区政府性性设施亦亦同期同同步建设设，届时时政府机机构将迁迁入该二二区。今今后该区区主要以以居住为为主，是是园区居居住中心心地带，连连通一、三三区的工工业设施施。打造新城市市生活湖东二区的的发展相相对湖西西来说，具具更广阔阔的空间间性和时时间性，无无论从发

36、发展规划划还是现现已成型型的建设设，都已已证明其其发展前前景。其其居住用用地面积积之大，完完全可塑塑造纯居居住板块块，打造造出比湖湖西更优优越更纯纯粹的新新城市生生活，而而且也将将拥有更更完善的的国际性性行政设设施、生生活娱乐乐设施、教教育配套套、一流流的居住住环境，可可体现出出今后五五至十年年的未来来居住水水准。苏州工业园园区（三三区）三区，该区区域在二二区以东东，目前前还未开开发，今今后以工工业设施施为主，部部分为居居住区域域，居住住区域与与二区联联成一片片，三区区工业土土地的比比重有上上升。表5：古城区新区园区一期园区二期园区三期规划思路发发展特点点展现古城风风貌，是是旅游、政政治、商商

37、业、金金融中心心现代工业、旅旅游为特特征工业、居住住、CBBD商业业区三分分天下以居住为主主，工业业为辅，配配以商业业中心和和零星商商业点以工业设施施为主，部部分为居居住区域域面积（公顷顷）14.225811.616.136.555人口76.9万万25.8万万10万（规规划）20万（规规划）30万（规规划）劳工（约占占人口660%）46.144万15.488万6万12万18万自然风貌以古城为主主以山景为主主以金鸡湖西西、绿化化为主以金鸡湖东东岸休闲闲、绿化化为主居住环境特特征古色古香，园林精粹吴文化，配以成熟生活配套，但档次不高现代为主新加坡风格格新加坡风格格新加坡风格格商业配套丰富较丰富，以

38、以狮山路路、何山山路两条条商业街街为中心心，各小小区沿街街商铺为为辅。少，以邻里里中心为为主较少，以FF城为中中心，以以邻里中中心为节节点。今今后在湖湖东南的的联丰广广场也会会成为一一个副商商业中心心。较少交通配套道路拥挤，但但交通便便利道路规划较较好，较较为便利利道路规划很很好，交交通目前前不便利利道路规划很很好，公公共交通通目前很很不便利利道路规划很很好但目目前未建建居住人口特特质以原地居民民为主以原地居民民和工业业区内人人员为主主以原地居民民和工业业区内人人员为主主以原地居民民和工业业区内人人员为主主以原地居民民和工业业区内人人员为主主居住性评价价图9：园区区二、三三区景观观规划示示意图

39、图10：园园区总体体规划问题3：金金鸡湖于于苏州市市究竟处处在什么么地位？解答：金鸡鸡湖对于于苏州的的意义：它不仅仅是苏州州工业园园区的原原点，也也将是苏苏州城市市发展战战略中的的重点。图11：金金鸡湖景景观规划划金鸡湖位于于工业园园区的中中心地带带，环湖湖区域770平方方公里，119944年中国国政府与与新加坡坡政府签签订了一一个合资资协议，正正式启动动对这片片2.33平方公公里滨水水社区的的开发，旨旨在建造造一个符符合国际际标准、具具备环保保功能的的混合型型滨水新新社区。根根据未来来规划我我们发现现，金鸡鸡湖及环环湖区域域不仅是是苏州工工业园区区的原点点，而且且也将是是苏州城城市发展展战略

40、中中的重点点。金鸡湖将成成为中国国最大的的具有国国际水准准的现代代城市湖湖泊公园园金鸡湖及环环湖地区区将成为为中国最最大的具具有国际际水准的的现代城城市湖泊泊公园。金金鸡湖的存在并没有有影响交交通以及及规划，正因为它是未来的城中湖，规划师才有了用武之地，打造模范城的雏形。景观设计内内涵二元元性概念念：一方方面，体体现了苏苏州古城城的历史史文化内内涵；另另一方面面，帮助助其实现现建设一一个现代代化国际际都市的的目标。金鸡湖区的的总体规规划，包包括滨湖湖区的多多用途开开发区以以及开放放空间的的规划聘聘请了香香港泛亚亚易道公公司。香香港泛亚亚易道公公司所提提供的规规划方案案将金鸡鸡湖沿岸岸地区分分成

41、了88个鲜明明的片区区，由一一条连续续性的开开放空间间系统将将其串连连起来，22个片区区城市市广场与与湖滨大大道的建建设已经经顺利完完成。金鸡湖景观观设计的的核心在在于其内内涵的二二元性概概念：一一方面，表表现苏州州古城的的历史文文化内涵涵；另一一方面，帮帮助其实实现建设设一个现现代化国国际都市市的目标标。金鸡湖是苏苏州市的的“城中湖湖”、“城市肺肺”，园区区将打造造长三角角规模最最大、现现代化程程度较高高的“城城市休闲闲胜地”。园区将打造造成长三三角规模模最大、现现代化程程度较高高的“城城市休闲闲胜地”。金鸡湖湖是小家家碧玉的的苏州人人大气的的一面。西西湖的美美在于不不变，金金鸡湖的的美在于

42、于它的突突变：于于柔美中中平添了了“大江东东去”的气概概，因此此它成了了古老苏苏州的一一个旅游游新亮点点，越来来越多的的人争相来感受受金鸡湖，其其中既有有本地市市民，也也有来自自上海、杭杭州、无无锡等周周边城市市的游客客，湖东东岸双休休日、节节假日的的游客接接待量屡屡创新高高。金鸡鸡湖不是是哪个特特权阶层层的“后后花园”，而而是所有有人的公公共湖，是是苏州市市的“城中湖湖”、“城市肺肺”；环金金鸡湖222公里里区域几几乎是园园区地价价最高的的区域，不不惜投巨巨资将其其全部建建成为公公共开放放地带足足见中新新双方“还还湖于民民”的发发展理念念。创高科技的的商业与与居住的的混合型型滨水社社区，以以

43、满足国国际化大大企业的的办公与与生活标标准，最最终将容容纳超过过60万万的居民民。苏州工业园园区管理理委员会会负责金金鸡湖770平方方公里环环湖区域域这一园园区中重重点开放放空间的的开发工工程。目目的在于于创一个个高科技技的商业业与居住住的混合合型滨水水社区，以以满足国国际化大大企业的的办公与与生活标标准。这这片地区区最终将将容纳超超过600万的居居民。(远期)环金鸡湖地地区建成成“闹市”，成为为全市市市民消费费社交、休休闲娱乐乐的重要要场所园区将高起起点、高高标准把把环金鸡鸡湖地区区建成全全市市民民消费社社交、休休闲娱乐乐的重要要场所。推推进环湖湖商业、文文化设施施建设把把发展大大商业、推推

44、进大旅旅游作为为今后发发展的重重要的新新增长点点和新亮亮点。加加快国际际博览中中心、科科技文化化艺术中中心等550余项项实事工工程建设设进度，大大力发展展商业、饮饮食业、零零售业、宾宾馆业和和旅游业业，并建建成更多多安全、舒舒适、文文明的生生活小区区，集聚聚人气商商气，扩扩大消费费群体，努努力将环环金鸡湖湖区域建建设成为为“闹市”。第二部分 苏州新新加坡工工业园区区房地产产市场一、园区房房地产发发展及走走势97年开始始，园区区开发量量一路迅迅猛增长长，20004年年预计开开发量2200万万平方米米。1994年年启动的的苏州工工业园区区，遵循循“先工业业、再住住宅、后后商业”的开发发规律，将将建

45、成一一个工业业园区和和住宅相相结合的的高档区区域。园园区房地地产开发发于19997年年启动，园区房地产开发在8年中，一跃成为苏州市区房地产市场的主渠道，中新合作区内开发量迅猛增长。2003年开发量153万平方米，2004年预计开发200万平方米。图12：119988-20004年年园区开开发量变变化走势势（单位位：万平平方米）目前竣工户户数占批批准预售售商品房房套数的的54.29%，目前前实际入入住及装装修完毕毕套数占占竣工户户数的886.664%至今中新合合作区已已批准预预售商品品房面积积3500万平方方米，共共计2559266套，楼楼盘总体体销售形形势看好好。据统统计，目目前中新新合作区区

46、内已竣竣工交付付使用住住宅1440755户，实实际居住住为1113255户，入入住率为为8046；已装装修未入入住的为为8699户，占占总户数数的6.17，其余余未装修修户为118811户，占占总户数数的133.366。分分析表明明，20002年年底以前前交付使使用的住住宅项目目，入住住率已超超过855，220033年后交交付的房房屋因交交房时间间短等因因素入住住率相对对低，园区住住宅总体体入住情情况尚属属正常。2004年年，预计计苏州市市区商住住房实际际上市预预售或销销售量可可达5000万平平方米左左右，其其中园区区为1880万平平方米左左右。据据初步统统计，220044预计园园区商住住房实际际上市预预售或销销售量11.33333万万套。图13：批批准预售售、竣工工交付、入入住套数数比较表表二、园区供供应情况况1、板块划划分格局局苏州工业园园区根据据其市场场特征划划分为两两个板块块,即：湖东和和湖西。下下面对各各个板块块的现状状和特点点以