武汉汉正街第一大道商户收租操作执行方案22868.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.汉正街第一大道商户收租操作执行方案（操作版）一、 收租操作步步骤第三阶段：宣传发动期1 全面开展交租的宣传，对收租可能出现的情况进行评估，制定相应应对措施。2 同步推进招商。a0月a0日前第一阶段：筹备期完成所有商铺及客户的分类统计（客户分类建档）、完成政策的制定及确定、完成业态细分的讨论及决策。第二阶段：铺垫期1 完成新招商楼栋业态外部资源的整合及开展；2 发动带头客户、解决问题客户，把捣乱的商户清除。i月c0日前a0月a0日前 第三阶段：收租期1 开始按

2、照收租步骤收取相应各楼座租金；2 同步推进招商，一边收租一边业态调整洗牌，一边增加新的商户。a0月a0日操作要点说说明：1、 以a0月aa0日为为收租开开始节点点。2、 采取分楼层层与客户户分类相相结合的的收租方方式，以以楼层作作为总体体收租推推进划分分标准，金金座、银银座、蓝蓝宝石座座根据泛泛首层、首首层、二二层、三三层、坡坡道商铺铺制定相相应收租租途径次次序，在在各楼层层内容，按按照a类、e类b、c、d类商户户的推进进原则进进行推进进。a0月a00日aa0月c0日首层a0月a00日aa0月aee日冲击波a0月a00日aa0月b0日a、e类商商户a0月b00日aa0月c0日b、c、dd类商户

3、户a0月b00日aaa月a0日二层a0月b00日aa0月bee日冲击波a0月b00日aa0月c0日a、e类商商户aa月a日日aaa月a0日b、c、dd类商户户a0月c00日aaa月b0日泛首层a0月c00日aaa月e日冲击波a0月c00日aaa月a0日a、e类商商户aa月a00日aaa月b0日b、c、dd类商户户aa月a00日aaa月c0日三层、坡道道、临街街aa月a00日aaa月ae日冲击波aa月a00日aaa月b0日a、e类商商户aa月b00日aaa月c0日b、c、dd类商户户3、 收取租金工工作宣传传尽量降降低影响响面，对对外不公公布下阶阶段收取取楼层信信息。4、 租金优惠采采取“da”

4、的形式式。即收收取租金金享有dd个月优优惠，其其中b00g年享受受c个月优优惠，bb00h年享受受a个月优优惠，（同同意）5、 所有四栋截截至到aab月a日，启动动时间从从a0月aee日开始始。6、 金座，a00月aee日开始始abb月a日收取取，逾期期则收铺铺，如果果数量较较少，友友情操作作。7、 银座，aaa月a0号开开始ab月a日收取取，（冲冲击波另另定）8、9、 采取全部同同时开始始收取租租金方式式。整体体先不考考虑设置置冲击波波蓝宝石从上上往下收收，abb月a日之前前收取。在各楼层收收取的首首e天作为为“冲击波波”期，在在此期间间缴纳租租金额外外享受aa个月租租金优惠惠。（待待张总确

5、确定）二、 收租的各项项要素安排排：（一）收租租地点：运营公司在在红宝石石二楼（地地点待定定）确定定总收租租点（提提供各分分收租点点协调工工作）。各栋分别设设置分收收租点，提供咨询服务，选点以不妨碍市场日常经营为原则，其中金座、银座选择临汉水街位置设置，蓝宝石座选择临五彩正巷位置设置。每个收租点分别配置财务人员进行日常现金收取，配备财务人员、银行刷卡等。（二）收租租形式：收租形式采采取现金金收租及及银行转转帐两种种形式，由由商户在在相关分分收租点点进行缴缴纳：（三）收租租程序： a、按照收收租具体体部署有有节奏提提前e天告知相相关收租租商户收收租政策策。 b、根根据合同同，给每每个商户户发最低

6、低缴纳租租金金额额的确认认单，并并同步提提供其他他优惠政政策的测测算单（模模拟）。 c、告告知商户户收租地地点及收收租方式式（指定定帐号、咨咨询方式式、相关关资料等等）。 d、根根据不同同客户通通知具体体交租时时间，收收租执行行。a0月a00日aa0月c0日首层a0月a00日aa0月aee日冲击波a0月a00日aa0月b0日a、e类商商户a0月b00日aa0月c0日b、c、dd类商户户a0月b00日aaa月a0日二层a0月b00日aa0月bee日冲击波a0月b00日aa0月c0日a、e类商商户aa月a日日aaa月a0日b、c、dd类商户户a0月c00日aaa月b0日泛首层a0月c00日aaa月

7、e日冲击波a0月c00日aaa月a0日a、e类商商户aa月a00日aaa月b0日b、c、dd类商户户aa月a00日aaa月c0日三层、坡道道、临街街aa月a00日aaa月ae日冲击波aa月a00日aaa月b0日a、e类商商户aa月b00日aaa月c0日b、c、dd类商户户（四）收租租管理： a、成成立收租租专项小小组/指指挥部：（由运运营公司司具体落落实人员员及分工工安排） 有总总指挥、有有专项事事务负责责人（如如财务、物物管等），根根据分栋栋进行专专人负责责。 b、其他分分项问题题的解决及化解问题题：（1） 租赁面积变变化，合合同采取取补签的的方式，具具体的内内容为因因面积差差异产生生的租金

8、金变化进进行确认认。（2） 确认商户ff0000元经营营奖励可可享受总总额，在在此次收收租过程程中一次次性抵扣扣。（3） 租户如拒交交。则需要要有清退退的手段段和决心心，如在在半个月月内不交交，则没没收履约约保证金金并锁门门、停水水停电、并并通过法法律手段段强行清清退，该该信息须须同样与与收租政政策同步步明示。（4） 租户如退铺铺。则从法法律关系系上看，需需没收履履约保证证金（具具体情况况待议：是否没没收及何何种情况况下退装装修金）（5） 为避免出现现大面积积客户抱抱团抗租租（该情情况最有有可能发发生）则之之前需要要做大量量的解释释工作及及内部疏疏通，包包括发动动铁杆客客户带头头、攻克克清退问

9、问题客户户、全面面带动宣宣传，并并进行商商户分类类处理等等。（五）收租租宣传手手段：1、 进行测算模模拟，即即以某大大户的收收租做一一次案例例：现有有大部分分商户履履约保证证金为bb万，目目前合同同约定首首年租金金收取大大多数为为先交半半年。首首年暂不不退履约约保证金金，水电电押金可可能退回回，按首首年商铺铺平均年年租金ee万计，半半年为bb万e，扣除除一到两两个月免免租期，加加上采取取奖励的的方式，实际商户缴纳的金额并不多。做成表格。2、 逐步推进，收取租金时只发内部公函，不对外发布，尽量减小影响涉及面；3、 收租需进行行内部强强化，充充分利用用内部广广播进行行反复政政策宣传传及解读读，并需

10、需要做两两轮收租租单张，结结合一次次内部商商情进行行，提前前设计，把把相关政政策都融融到里面面。三、 收租的重要要手段：a、与招商商同步结结合：静态收租与与动态招招商同步步进行，即即在通过过多种手手段收租租的同时时，积极极地推动动招商，所所有新招招商进场场的商户户均要求求收取租租金，进进行客户户锁定，以以此增加加a级铁杆杆商户的的数量和和所占比比重，逐逐步将收收租形成成惯性。b、对现有有的商户户进行分分类登记记评估：本次收租必必须是重重点突围围、单个个击破的的策略，为为此，必必须对现现有已租租赁商铺铺的分类类统计，按按照各楼楼栋、各各楼层进进行分类类，按照照租赁商商户、空空铺商户户、装修修商户

11、、铺铺货商户户、正式式经营商商户等进进行分类类，同时时再根据据客户的的信心及及归属感感分为客客户分为为五级（a级铁杆客户；b级稳定商户；c级摇摆客户；d级问题商户；e级捣乱商户等），分类完以后，进行专项建档。c、完成对对六栋楼楼的业态态细化调调整：汉正街第一一大道的的成功，将将取决于于业态定定位的成成功，我我们认为为：现有有的业态态必须进进行细化化和调整整，通过过对业态态的进一一步细分分和优化化，发展展成为汉汉正街唯唯一或者者第一的的业态。（a）既有有的业态态（金、银银、红、蓝蓝）四座座楼的洗洗牌和调调整，在在公司决决策后，借借助收租租进行洗洗牌，彻彻底将不不符合需需要的劣劣势业态态进行驱驱逐

12、。（b）未招招商的两两栋（翡翡翠、钻钻石），则则在公司司决定业业态定位位后，进进行新业业态的整整合或原原有业态态的扩展展，主要要通过市市场上成成熟的外外部资源源进行整整合，在在时间上上更为有有利，在在成功性性方面更更有保障障。（c）为此此，在分分析确定定好相关关的业态态定位后后，对原原有商户户还需要要进一轮轮的分类类，主要要是指优优势业态态和劣势势业态的的分类上上。可在在其中再再划分出出一部分分中间业业态，好好拉开洗洗牌节奏奏。d、针对五五种不同同分类采采取的不不同对策策： （a）根根据开铺铺情况分分的对策策态度：租赁商户、空空铺商户户、装修修商户、铺铺货商户户、正式式经营商商户这几几项中，对

13、对空铺商商户要重重点盯防防，装修修商户及及铺货商商户要分分类对待待，正式式经营商商户要重重点扶持持。（b）根据据客户忠忠诚度划划分的对对策态度度：a级铁铁杆客户户和b级稳定定商户；该两类类要进行行扶持c级摇摇摆客户户，尽最最大可能能的争取取d级问问题商户户和e级捣乱乱商户，进进行争取取，不能能争取的的坚决打打击。 （c）根据据业态类类型进行行分类的的对策态态度： 劣势业态态的商户户，原则则上采取取排除的的策略，如如该客户户的拥护护类别较较高，则则先列入入中间业业态，延延后处理理；如对对优势业业态的商商户，则则原则上上采取扶扶持的态态度，但但如属捣捣乱商户户则一律律清退。商铺等级统统计表制表时间

14、：b00f-i-bf资料收集：楼面经经理制表人：齐齐俊楼层金座等级aBSaFbFcFdF小计a00ai00aibibde0geaibcacbcaidg0dabbid00cdhcii0e0000bbega银座a0cihibibabibbcbdgicd0afahdgcfaegdaa0cadaidge000000cab红宝石座aa0ba0acbbh0cdcecaafbbaeedde0cgchaec00dgaeai0蓝宝石座aa0eiaec0bgidaibhfgcbgbbgidhcab0gdcadf0ade00ea0fcbd总计aa0fbiacahaeiabacbfacdaaedbbhdabcgde0

15、aefbaaabecafdgdafca0acifd0bcbec00ic0ae备注：acig等级a：铁杆商户，已已放弃其其他市场场铺面，上上货好，装装修好，配配合各项项工作。等级b：信用商户，上上货较好好，装修修好，工工作较配配合。等级c：观望商户，装装修好，上上货一般般，但持持观望态态度。等级d：问题商户，装装修较差差，上货货较差，随随时可能能流失。等级e：捣乱商户，装装修差，上上货差，不不配合工工作，不不利于市市场稳定定。重点提示：上述四四种手段段中，第第二项“对现有有的商户户进行分分类登记记评估”、第三三项“完成对对六栋楼楼的业态态细化调调整”是所有有工作中中的两大大基础工工作。整整个收租

16、租的工作作展开，必必须以这这两项工工作的完完成为依依托，同同时有步步骤、有有策略地地开展整整体招租租工作。结论：从目目前的市市场摸底底看，总总商户aacigg户中，一一类客户户ia个，是是要第一一轮启动动的，二二类商户户dabb个，达到到c0，该该部分具具有积极极的意义义；三类类商户ffdg家家，达到到df，该部部分占到到最大比比重，体体现出整整体市场场的不稳稳定性，需要重点分类筛选及有针对地进行区别对待。四、 收租分层次次的操作作思考：（一） 收租顺序及及节奏的的控制： a、从客客户等级级看，一一类商户将将作为市市场收租租的突破破口，公公司给予予一定倾倾斜，重重点突破破。并同同步将第第五级商

17、商户尽快快剔除，主动洗牌。b、从楼栋栋看，目目前第一一、二类类商户比比例最大大的是金金座，达达到ddd，为为此该楼楼栋可考考虑作为为会是整整个市场场收租的的启动楼楼栋。目目前第四四类商户户比例最最大的是是红宝石石座，达达到dcc，可可见，该该楼栋会会是难度度最大，波波动最大大的一栋栋楼。第第三类摇摇摆商户户比例最最大的是是蓝宝石石座，达达到fdd，同同时从童童装市场场形成来来看，该该业态容容易形成成优势业业态。该该楼座是是最值得得争取的的一栋。银银座的比比例相对对均衡。从从楼层的的分类看看，首层层的稳定定性高于于二、三三层及泛泛首层。（二）红宝宝石的稳稳场预案案思考： a、红宝宝石的客客户结构

18、构看，泛泛首层（内内衣市场场）的稳稳定性是是最高的的，可作为保护护市场收收租稳定定的切入点。b、二层的的稳定性性最差，为为此，在在招商上上必须有有一定的的扩展，从从周边市市场如中中心等市市场进行行分流，做好新增增商户的的储备工工作，不不至于在在收租过过程中因因过度流流失客户户而导致致项目人人气进一一步下滑滑。c、红宝石石的总体体定位考考虑以汉汉派为主主，内衣衣市场作作为有效效补充，提提升品牌牌度。对对现有商商户进行行分类，有有选择有有步骤地地进行扶扶持及洗洗牌，优优化业态态。五、 政策配套细细化操作作：(一) 历史优惠兑兑现对d月bhh日h月bh日开开业奖励励金f0000元优惠惠政策，根根据f

19、0000/abbbdi元/天计算算各商户户可享有有的经营营奖励，在在此次收收租过程程中一次次性抵扣扣租金，现已发放d0e万元，由于部分商户开业未满勤，则兑现金额预估在c00万左右。（同意）临街商铺，公公司还具具有，则则享受相相应优惠惠。业主自营，享享受c万，自自行出租租的，不不享受hh月bha0月bhh日享受受d0000元的优优惠(二) 多开多旺：a、政策内内容：从h月bhh日开始始至a0月b0日，将将对商户户进行重重新核定定，对于于开业达达到一定定天数的的客户予予以奖励励，满勤勤的一次次性奖励励d0000元现金金抵用券券。b、操作步步骤： 通过过内部广广播系统统及号外外，将该该政策进进行公布

20、布，并通通过楼层层管家对对该政策策进行解解说，促促进客户户交租热热情。该该操作跟跟随整体体收租政政策全面面推出，先进行分层分间客户开业时间确认，确认同时核发现金抵用券，该券注明仅可做为抵用租金使用，且使用期限为a0月c0日前。该抵用券在实际收取租金时收回。c、费用测测算及说说明： 根据据现有市市场开业业情况预预估，达达到开业业满勤条条件的客客户d00家家，其他他达到奖奖励条件件的商家家为c00家家，总体体费用（预预估）为为bb0万万，该费费用如分分两次抵抵用，每每次抵用用金额为为aa0万万，该费费用不需需要现金金支出。（二） 多交多送：促进性收租租政策，所所有缴纳纳租金的的商户，凡凡一次性性缴

21、纳一一年租金金，即可可获得一一次性赠赠送b个月免免租期，在在总租金金内抵扣扣。根据据协议最最长可交交e年，如如交满五五年，可可一次性性免一年年租金。（三） 免租优惠规定时间交交租可免免租d个月，首首年抵扣扣b个月，次次年抵扣扣b个月。（同同意）（四） 早交有奖（冲冲击波）如在收租工工作开始始的前ee天来交交租的，再再给予一一个月免免租期奖奖励。奖奖励手段段有助于于加强客客户积极极性。如如果两种种手段结结合，即即实际免免租期ee个月，那那么整体体贴补为为b0000万。（同同意）操作步骤： 通过过内部广广播系统统及号外外，将该该政策进进行公布布，并通通过楼层层管家对对该政策策进行解解说，促促进客户

22、户交租热热情，该该政策可可在第一一轮示范范性收租租商户中中先实行行。该操操作跟随随整体收收租政策策全面推推出。根据客客户现场场交租的的年限进进行抵扣扣，收据据中标示示证明。费用测算及及说明： 根据据常规及及现有市市场商户户心理预预估，原有大大量客户户首次缴缴纳租金金为半年年，如成成功采取取该政策策，则可可能缴纳纳一年租租金的商商户会达达到i0以以上，缴缴纳e年租金金的商户户不会超超过e（因为为大部分分合同最最长租金金年限为为c年），但缴纳b年和c年租金金的可能能性也不不会太大大。如现现有租户户h00户户（乐观观情况）采采取一次次性缴纳纳一年租租金，则则免租bb个月，平平均b个月租租金按aa万元

23、计计，总体体贴补租租金为hh00万万，如现现有租户户e00户户（中观观情况）采采取一次次性缴纳纳一年租租金，则则总体贴贴补租金金为e00万万；如现现有租户户b00户户（悲观观情况）采采取一次次性缴纳纳一年租租金，则则总体贴贴补租金金为b00万万。上述述此项费费用均为为租金抵抵扣费用用，不需需要现金金支出。 （三三）以租租代售：a、政策内内容：现有经营商商户具有有购铺优优先权（如如该铺位位未出售售），可可随时购购买，并并享受公公司给予予的特别别优惠，同同时所有有已缴纳纳租金均均可冲抵抵房款（该该政策长长期有效效）。二二、三楼楼商户一一次性购购买可获获得内部部商户ii折的特特殊优惠惠，按揭揭ib折

24、优优惠（该该折扣仅仅在a0月c0日前前有效）。首层及泛首层商户一次性购买可获得内部商户ig折的特殊优惠，按揭ih折优惠。（该折扣仅在a0月c0日前有效）b、操作步步骤： 通过过内部广广播系统统及号外外，将该该政策进进行公布布，并通通过楼层层管家对对该政策策进行解解说，促促进客户户交租热热情，该该操作跟跟随整体体收租政政策全面面推出。重重点安排排二、三三楼的商商户进行行推广及及鼓动。c、费用测测算及说说明： 该政政策原则则上对所所有租赁赁商户均均可适用用，但考考虑到首首层及泛泛首层的的价格及及折扣公公开性原原则，过过低折扣扣担心对对原有商商家产生生影响，则则对外的的统一口口径上仅仅比其他他正常购

25、购买渠道道获得的的折扣低低一个点点。二、三三层价格格均未对对市场公公开过，为为此折扣扣可空间间更大，同同时考虑虑到未来来的可调调节空间间，对折折扣使用用期限做做了一次次限制。测算说明：拿一间间二楼商商铺举例例：面积积e0平方方米，月月租金aa00元元/月，年年租金为为f万元，一一次性缴缴纳b年租金金免d个月，则则为abb万b万a0万租金金。交租租之后该该商户考考虑购买买，如单单价原为为a .e万元(总价为为ge万)，采取取一次性性购买，则则折后单单价为aa.ce万元元（总价价为fgg.e万）,原已缴缴纳的aa0万元租租金可一一次性抵抵减总价价，实际际缴纳房房款为eeg.e万元。六、 收租专项组

26、组织架构构采取以运营营公司为为主，整整合置业业公司、各各招商团团队、物物业公司司、联合合公司等等资源，群群策群力力，共同同执行制制定相关关组织架架构。总指挥（王总、刘总、任总、朱总）前线指挥（吴亚平、张松、王怡云、肖家润、林龙）物业公司招商部法律部收租部特殊问题处理部金座招商部银座招商部红宝石招商部蓝宝石招商部财务部区域设置：全部设设置在翡翡翠座、（a、b、c楼）。蓝宝石石座后半半段红宝石座收收租部：翡翠座座三楼银座：翡翠翠座二楼楼金座收租部部：翡翠翠座首层层蓝宝石座收收租部：蓝宝石石座后半半部分a缴纳租租金区域域：a个区域域，封闭闭b签约室室，设置置各个单单独的签签约室，每每个签约约室设置置

27、专人签签约，c人员配置1 客户接待解解释统一一经营管管理手册册、扶场场协议（e人），2 签订（人数数c）3 付款、开发发票（财财务）bb人4 保安人员（门口设置，签订协议处）根据面积，提提取名单单，进行行筛选，分分析其危危险性，确立事先作工作的力度。相关文件：运营公公司准备备。金座负责人人：王总总红宝石负责责人：肖肖总银座、蓝宝宝石负责责人：张张总肖总负责相相关法律律文本，各部门工作作内容设设置1 总指挥人员设置：王总、刘刘总、任任总、朱朱总负责内容：负责整整体收租租工作，对对重大政政策进行行最终决决策。2 前线指挥人员设置：吴亚平平、张松松、王怡怡云、肖肖家润、林林龙负责内容：n 对总指挥制

28、制定的相相关决策策进行部部署、执执行；n 对下属各部部门具体体工作进进程进行行监督、调调控；n 对具体工作作中相关关部门反反馈普通通情况进进行决策策；n 对重大情况况汇总后后报总指指挥讨论论，提供供决策相相关依据据。3 具体执行部部门（1） 物业公司人员设置：现有物物业公司司负责内容：n 对收租过程程中可能能出现的的群聚鼓鼓噪提供供保安、安安全支持持。（2） 招商部整合现有三三个招商商团队分分楼栋指指定相关关责任人人，为相相关楼栋栋收租洗洗牌储备备后备租租赁客户户。人员设置：现有三三个招商商团队负责内容：n 对各楼层进进行招商商，积累累相关后后备资源源。（3） 法律部由对房地产产专业、商商业地

29、产产专业具具有深厚厚经验的的律师事事务所组组建专门门法律部部，对收收租过程程中相关关法律事事务提供供专业咨咨询。n 制定相关法法律文本本，对已已有法律律文本及及其它文文件法律律风险评评估，提提供补充充修改意意见。n 对招租过程程中出现现的法律律纠纷提提供法律律咨询，提提供相关关处理意意见，对对收租工工作中涉涉及的严严重纠纷纷处置经经济纠纷纷及诉讼讼事务。n 提供公司日日常法律律事务咨咨询服务务，对重重大决策策提供法法律依据据。（4） 收租部整合现有三三个招商商团队，由由各团队队对各自自负责楼楼栋楼层层收租工工作。在金座、银银座、蓝蓝宝石座座设置收收租办公公室，办办理相关关收租每每办公室室配置，

30、b名财务务人员收收取租金金。人员设置：三个招招商团队队、公司司财务人人员。负责内容：n 相关商户租租金收取取，合同同签订。（5） 特殊问题处处理部对其中出现现的工程程、扯皮皮客户进进行专人人接待，降降低负面面影响。人员设置：由陈鼐鼐负责组组建。负责内容：n 对收租过程程中产生生的问题题客户进进行专项项谈判接接待。n 提出问题客客户解决决方案，并并提交前前线指挥挥部门进进行决策策。七、 重点提示：在收租之前前，需要要重点处处理好的的几方面面问题：一是经经营管理理问题；二是物物业管理理问题；三是市市场推广广问题。收收租的难难度主要要取决于于市场旺旺场的程程度，只只有解决决了市场场经营的的各方面面问

31、题，收收租的阻阻力才可可以化解解。同时时市场的的形势将将是决定定收租成成败的关关键；而而旺场措措施的执执行及成成效是影影响客户户信心的的最重要要手段；解决客客户争端端及波动动的要点点是收租租政策的的执行（主主要焦点点会集中中在免租租期上）。一旦现有市市场短期期内信心心难以建建立，则则现有经经营客户户存在大大面积拒拒交租金金（僵持持）及退退铺（决决裂）的的可能性性。这是是项目存存在的最最大显性性风险。从做市场的角度出发，大多数项目都有一个从死到活的过程，一旦出现该状况，从一定程度上说，是一次有利的换血过程，可一次性解决原有的诸多遗留问题，为新一轮的招商及运营奠定基础。留下来的是更为坚定的客户，可在此基础上，加大招商力度，进一步整合优势业态，做好长期运营的打算，通过一到两年的深入运作，把项目带到一个新的高度。b00f年年i月bi日