青城山某别墅项目策划案(doc14)(1)17979.docx

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1、青城山某别墅项目策划案别墅：在郊郊区或风风景区建建造的供供休养用用的园林林住宅。 引引自（现现代汉语语词典） 目 录录前言市场分析一、 大市场场环境二、 成都别别墅及小小型住宅宅市场特特性三、 青城山山区域市市场特性性产品分析一、 本项目目概况二、 本项目目关键制制胜点三、 本项目目优劣势势分析投资回报分分析一、 建筑成成本二、 销售成成本三、 市场价价格预测测四、 投资回回报计算算策划销售一、 本项目目策划重重点二、 销售准准备工作作重点三、 推盘时时机四、 造势运运动 市场分析析一、 大大市场环环境1、利多因因素a、 政府府坚持以以扩大内内需牵动动经济，采采取各种种措施鼓鼓励消费费者购房房

2、、购车车，并且且伴随基基建的规规模化发发展，一一轮又一一轮的富富有阶层层将源源源不断地地产生。b、美国自自9.111事件件后，经经济复苏苏可望于于今年33月份开开始，这这有利于于全球经经济稳定定，鼓舞舞消费信信心。2、 利利少因素素a、 WTTO的加加入反而而在近期期造成消消费真空空，持币币人群增增多，购购房、购购车等观观望心态态严重，近近期房市市低迷直直接体现现出这一一点。b、股市动动荡，虽虽然有转转好迹象象，但股股民信心心不足，广广大市民民也感到到了经济济不稳定定所带来来的风险险。 二、 成都别别墅及小小型住宅宅市场特特性1、 二二环路以以内小型型住宅以浣花风景景区为代代表的市市中心小小型

3、住宅宅，体现现出黄金金位置的的全部优优势，“稀有”往往是是这些楼楼盘宣传传广告语语中常见见的一个个词，它它正确反反映了这这批 楼盘的的所有内内涵。但但除此之之外，这这类住宅宅的别墅墅特征非非常牵强强。2、 二二环路与与三环路路之间的的小型住住宅锦绣花园、锦锦官新城城、中华华园等等等，宣扬扬高贵的的生活品品质，利利用地理理位置特特点把外外国别墅墅豪华生生活与内内地居家家现实生生活巧妙妙结合，满满足消 费费者一种种折中的的高品质质居家生生活梦想想。不足足之处在在于，它它们依然然不能宁宁 静致致远，过过于喧嚣嚣，并且且容积率率偏高。3、 成成都近郊郊的小型型住宅从青城山、龙龙泉、文文家场到到华阳，小

4、小型住宅宅都拥有有一定的的市场，它它们宣扬扬的最大大卖点是是环境，只只有好的的环境才才能实现现真正的的豪华别别墅生活活方式。但但到目前前为止，该该类型住住宅还被被人定义义为休闲闲产业，市市场极不不稳定。而而且这类类住宅环环境的人人工痕迹迹仍显太太重。如如青城白白鹭洲的的人工湖湖，青城城高尔夫夫山庄的的人造高高尔夫球球场。其其中较成成功的“芙蓉古古城”，以成成都本土土休闲文文化为基基础，精精心打造造老四合合院居家家方式，获获得了大大众的青青睐。即即便如此此，它的的过多的的人造景景观和大大杂烩式式的排布布与高级级住宅的的风范相相去甚远远，更谈谈不上豪豪华享受受。与本本案的国国际性、豪豪华性、实实用

5、性、珍珍藏性不不可并论论。 三、青城城山区域域市场特特性1、 客客户群体体a、 企事事业机关关单位灰灰色收入入人群b、中产阶阶级c、 企业业、公司司等单位位自用d、文化、艺艺术、体体育圈人人士2、 产产品特点点a、 别墅墅与联排排、公寓寓相结合合，套型型从600m23000m2丰丰富多彩彩b、主推环环境优势势c、 强调调休闲生生活方式式的重要要性d、在宣传传中把渡渡假与投投资结合合e、 均居居于青城城山脚下下，借势势发挥有有近山楼楼台之优优势3、青城白白鹭洲，中中国青城城，高尔尔夫山庄庄比较占 地430亩单价（元/ m22）物管（元/ m22）付款方式公 寓601006m22160018000

6、1七成20年年联体别墅1301160mm226001.2独立别墅3604400mm22700310001.2青城白鹭洲洲中国青城占 地800余亩亩单价（元/ m22）物管（元/ m22）付款方式公 寓30700 m221960元元/ mm21.5元/ m22七成20年年联体别墅1802200 m2未 定独立别墅2003380 m2未 定高尔夫山庄庄占 地400余亩亩单价（元/ m22）物管（元/ m22）付款方式公 寓三期暂未定定未 定23元/ m228成30年年独立别墅2073398 m2702000万/幢注：装修修为全清清水项目分析析一、 本本项目概概况位于距青城城山山门门约100分钟车车

7、程的青青城外山山（后山山）上，住住宅部份份占地8800亩亩，另有有数百亩亩天然公公园相依依。8000亩分分为3个区域域，6000亩一一块，建建造豪华华型别墅墅，每22-3亩亩为一幢幢，容积积率不到到0.22，售价价约800-900万每幢幢；另两两块分别别1000亩左右右，建造造联排住住宅和独独立别墅墅，面积积90-1700m2，容容积率00.255左右，售售价155万35万每每套。 小区区自然条条件得天天独厚，不不仅植物物茂盛，而而且依山山傍水，拥拥有真正正豪宅的的基本特特征，由由于山地地落差，建建筑错落落有致，更更适合于于享受田田园自然然美景，把把别墅的的特征发发挥到极极致。 二、本项项目关

8、键键制胜点点1、 真真正意义义上的别别墅生活活世界上有名名的豪宅宅大都依依山傍水水，自成成一格，而而且刻意意与其它它周边住住宅保持持一定距距离，拥拥有相对对孤立的的“隐”和绝对对自然的的“美”的特征征。而在在成都平平原，要要想实现现真正意意义上的的别墅生生活，可可以说完完全不可可能。成成都现有有的所谓谓别墅，无无论冠以以什么样样的名称称，无论论费多大大力量去去装修，其其实都只只能让住住户过一一种折中中式的别别墅生活活。因为为先天自自然环境境的不足足是它们们的最大大弱点；加上吝吝啬的幢幢间距，毫毫无私密密性可言言；而平平地上一一幢幢呆呆板的排排布更是是让人无无法忍受受。这样样的别墅墅可谓有有形无

9、神神，让人人失望。即即便是现现在青城城山脚下下新开发发的几个个别墅项项目，也也大量依依赖人工工雕凿（如如建造人人工湖）来来弥补外外环境的的缺陷。而本项目大大胆选址址青城山山后山距成成都市区区最近的的世界级级名胜风风景区，以以全新的的概念打打造前所所未有的的山区别别墅，为为渴望过过豪华居居家生活活的人们们找到一一个完美美的归宿宿。由于于地处青青城山山山上，山山水美景景自然天天成，将将人工痕痕迹降至至最低限限度；数数千亩甚甚至数万万亩的原原始森林林就在别别墅周围围，无穷穷无尽地地为你送送上纯新新空气；山与水水相环绕绕，没有有污染，没没有噪音音，更没没有恼人人的灰尘尘；而山山地起起起伏伏，一一幢幢豪

10、豪华别墅墅散落其其间，既既相互辉辉映又相相对孤立立，更不不用提幢幢间距和和别墅的的窗前视视线，223亩亩一幢简直直称得上上完美。至至于夏季季，本项项目堪称称避暑胜胜地，它它的绝对对优势和和价值通通过下表表罗列几几个区域域的温度度指标，可可尽显本本色：区 域成都市区华 阳都江堰市区区青城山下青城山上本项目68月平均气温353432262020因此，纵纵观现有有的成都都休闲小小型住宅宅，无论论是卖得得火爆的的芙蓉古古城，还还是以豪豪华打造造的领袖袖别墅等等等，都都不能与与本项目目相提并并论。本本项目的的环境特特点和适适合别墅墅身份的的地域特特点绝对对是独一一无二的的。 2、 独独特的环环境结合合大

11、师级级的建筑筑设计巧妇难为无无米之炊炊，在川川西平原原，许多多别墅项项目并非非不懂得得追求完完美的建建筑艺术术，然而而平坦的的地势和和周边环环境的纷纷乱，令令许多设设计师都都无可奈奈何，最最终归于于平庸。但本项目得得天独厚厚的环境境与非常常适合建建筑别墅墅的地形形，令设设计师们们兴奋不不已，因因为这样样的地方方才能设设计出理理想的别别墅。而而设计师师们根据据这8000亩中中各处地地势与景景观的不不同，又又将环境境融入别别墅的风风格中，每每幢别墅墅都不尽尽相同但但又具备备统一格格调，目目的是使使之与周周边环境境产生和和谐的共共鸣，令令山水、植植物、生生命、建建筑融为为一体。这这一份天天赐与智智慧

12、结合合的精美美是成都都现有其其它别墅墅所无法法相比的的。 3、 聆聆赏绿荫荫，不离离红尘的的智慧之之举本项目距离离青城山山山门仅仅10分钟钟车程，距距都江堰堰市区220分钟钟车程，成成都市区区60分钟钟车程。这这样的距距离恰恰恰是豪华华住宅所所适合的的距离。它它既有效效避免了了都市的的喧嚣，同同时又能能享受都都市带来来的一切切方便。羊羊西线黄黄金旅游游通道的的开劈让让交通变变得极为为通畅，山山上的配配套如天天然气、自自来水等等一步到到位，社社区完美美的公共共配套更更令客户户得到有有效的保保障。因因为规模模庞大，医医疗、日日常购物物、健身身、餐饮饮、康乐乐等服务务体系都都能持续续完善的的发展。所

13、以，在亲亲近大自自然的同同时，也也能享受受到一切切应有的的方便。 4、 普普通别墅墅极易过过时，而而本项目目能世袭袭相传在群山环抱抱之中，上上千亩的的社区气气势如虹虹，足以以令人惊惊叹，何何况本项项目所在在地是受受世界遗遗产保护护的名胜胜景区青青城山，更更何况还还是在青青城山山山上。由由于受政政府严格格控制，山山上的规规模在社社区绝无无仅有，以以后也难难以再版版，在这这样的地地方占据据一席之之地，具具有相当当高的典典藏价值值，就像像地中海海某些小小岛上的的别墅一一样，是是许多西西方名流流竞相争争夺的地地方，更更像欧洲洲的一些些著名城城堡，显显赫的贵贵族将之之永世相相传，引引以为荣荣。而本本项目

14、虽虽然是第第一次推推出这样样的理念念，但却却具备世世袭的基基础，因因为具有有国际知知名度的的青城山山本身就就是价值值的体现现。 5、 高高价值的的生活体体现，低低价值的的付出以25000元/m22的价格格成全豪豪华居家家生活的的理想绝绝不是天天方夜谭谭。本项项目高超超的成本本控制将将实现成成都地区区别墅类类罕见的的性价比比。而且且，项目目中18800元元/m22的联排排别墅也也是无懈懈可击，这这样的价价位无论论是青城城山下的的别墅，还还是华阳阳的别墅墅都无法法做到。因因此，超超凡的品品质之下下以实惠惠到极限限的价格格支撑是是本项目目致胜的的一大关关键。然然而价格格实惠并并不代表表品质低低下，这

15、这也是本本项目区区别于其其它的最最大特点点。也正正因如此此，作为为可以留留传的一一件产业业，本项项目更具具有保值值增值的的潜力，令令购房者者信心大大增。 三、本项目目优劣势势分析优势1、位置独独特位于青城山山山上，而而其它项项目大都都位于山山脚。2、规模庞庞大800亩住住宅之外外，还有有数百亩亩公园，自自成一体体，气势势不凡，相相对配套套更易完完整。3、产品形形态高级级全部小型住住宅，象象征纯正正的高尚尚社区生生活方式式。4、人工痕痕迹少相比其它楼楼盘而言言，本项项目的自自然条件件优越，所所以不需需人工造造湖等，而而是美景景天成，。5、性价比比高由于开发商商实力，将将使产品品在不降降低品质质的

16、前提提下，获获得较低低价格，压压倒同区区域所有有楼盘。6、环境怡怡人山上的自然然环境肯肯定优于于山脚，而而0.22的容积积率更是是锦上添添花7、硬件配配套不惜惜成本天然气引入入住宅，配配备几百百亩的公公园等设设施可让让客户折折服。8、服务管管理有保保障 由于社社区规模模庞大，物物管体系系更趋于于完善，生生活、交交通、餐餐饮等将将有充分分保障劣势1、距离较较远由于客户观观念，山山脚下楼楼盘令客客户产生生较方便便的心理理，因而而抵消本本案的部部份优势势。2、较为孤孤立人以群居，本本案处于于新开辟辟区域，周周边环境境有特提提升且略略显人气气不旺。3、目前道道路环境境不成熟熟尽管将来的的路况不不成问题

17、题，但在在开盘期期间可能能成为不不利因素素。4、过青城城山山门门有客户把青青城山正正门处作作为最远远心理距距离，而而且将之之视为青青城山文文化势力力范围的的最佳位位置。投资回报分分析一、 建建筑成本本1、建筑面面积初算算 占地（亩）容积率建筑面积豪华别墅区区6000.18720000独立别墅区区900.25150000联排别墅区区1100.4290000共计8000.2211600002、 各各项费用用标准土地费：44.5万万/亩建安费：111000元/mm2配套费：2200元元/23、 项项目总费费用土地费：44.58000=36600万万建安费：11100011160000=1127660

18、万配套费：220011660000=23320万万共计： 1186880万二、 销销售成本本1、 广广告费报纸广告：4000万电视广告：1000万印刷品：220万户外看板：40万万3D动画：10万万样板间：1100万万2、 现现场包装装售楼处：660万道具如模型型等：220万3、 促促销活动动会展类：330万赠品促销：1000万造势活动；20万万4、销售管管理：3300万万5、内部管管理：1100万万共计：13300万万三、 市市场价格格预测（保保守评估估）1、 各各类型房房屋市场场销售价价豪华别墅：25000元/m2独立别墅：20000元/ m22联排别墅：18000元/ m222、 总总价

19、价值值计算豪华别墅：250007720000=1180000万独立别墅：20000 150000=30000万联排别墅：180002290000=552200万共计:2662200万四、 投投资回报报计算税前利润=市场销销售总价价建筑筑成本销售成成本 =2662200-1886800-13300 =62240万万策划销售一、 本本项目策策划重点点1、 独一一无二的的山间别别墅除本项目外外，中国国青城，青青城白鹭鹭州等项项目均处处于山脚脚，它们们往往采采用大量量人工手手段来弥弥补自然然环境的的不足，而而山上的的别墅则则大不相相同，除除了自然然环境远远远超过过山脚，更更因世界界遗产保保护所带带来的

20、限限制开发发令本案案显出罕罕有的稀稀贵特性性。2、 可世世代相传传的经典典物业正是因为青青城山的的不可再再生资源源以及闻闻名世界界的国际际性，令令山上的的物业具具备与青青城山同同等特有有的价值值潜力，好好比世界界名胜奥奥地利萨萨尔斯堡堡的山间间别墅，永永远是上上流社会会苦苦追追寻的典典藏尤物物，谁能能世代拥拥有，谁谁的家族族便拥有有世代显显赫的荣荣耀。3、 彰显显价值的的高级居居住形态态2-3亩才才建造一一幢别墅墅，上千千亩的范范围内容容积率低低至0.2以下下，有清清溪流淌淌，数百百亩公园园专为你你而设这一一切都只只为了改改变你以以往的居居家观念念，实现现你真正正的豪宅宅居家梦梦。4、 意想想

21、不到的的超级性性价比在想象中，上上述的物物业可能能是个天天价，然然而它却却比其它它的“折中型型”别墅还还要便宜宜，千万万不用怀怀疑，因因为这是是一个创创举，无无论过去去还是将将来，这这样的创创举都将将难以模模仿。5、 超级级规模带带来百分分百的保保障800亩的的居住用用地外加加数百亩亩的社区区公园，数数百户有有实力的的尊贵业业主长期期守望。这这样的物物业足以以吸引世世界上最最好的物物业管理理公司。而而且，大大型的会会所，完完善的医医疗体系系，购物物中心，并并得到良良性循环环地持续续发展。6、 美景景天成非非人工能能及都市别墅其其实就不不能算真真正的别别墅，再再多打造造的人造造景观也也只是对对大

22、自然然的模仿仿！7、 同同青城山山一样不不可再生生世界上只有有一座青青城山，而而山上的的人工开开发只会会越来越越受限制制，好在在你今天天可以选选择这里里，也许许只有这这一次机机会。8、 让平平地上住住久了的的人们走走进山间间豪宅生生活如果从你现现在住的的别墅看看出去只只能看到到邻家的的别墅，那那么，这这里可以以重拾别别墅的真真正意义义。山间间别墅，大大开眼界界的地方方。9、 不同同的温度度说明不不同的价价值夏天把成都都市，都都江堰市市区，青青城山脚脚下和这这里青城山山上的温温度表对对比一下下，那么么，选择择去哪儿儿避暑，决决定起来来将毫不不费力。10、只有有居山水水才能真真正亲山山水没有居在山

23、山中，没没有真正正的河流流穿越，如如何谈及及亲山水水？直面面山水，才才显本案案真面目目。11、现在在不贵的的典藏品品它是可能有有时不住住，但都都必须时时刻占有有的典藏藏品。购购买有价价值的珍珍品，就就是一次次成功的的投资，尽尽管有时时把它锁锁起来，但但却私毫毫不影响响随时欣欣赏它的的乐趣，更更不会贬贬低了它它的价值值。12、零公公摊一定定能实现现本案决不会会多卖你你所占据据的空间间以外的的任何东东西，00公摊解解除一切切多余的的顾虑，在在这里一一定能得得以实现现！13、距离离的解决决之道shhutttlebbus从成都到青青城山，60公里的距离和一个小时的车程本身并不算什么。因为它们刚好给你一

24、方新鲜的净土，复杂的是如何安排交通。但在这里，社区专用shuttlebus（穿梭巴士）为你解决一切问题。14、让孩孩子的假假期比别别人更特特别一些些当别的孩子子放假时时只能去去游乐场场一类的的地方时时，你的的孩子却却被大自自然的恩恩赐所包包围着！15、孝敬敬父母的的最佳方方式常回家家看看如果你的父父母就住住在你要要去度假假的地方方，你是是不是有有更多的的机会和和年迈的的他们住住在一起起呢？关关心他们们，给他他们健康康，让他他们得到到更多的的欣慰，就就在青城城山的真真别墅中中！16、为了了健康，做做一个森森林守望望者。没有健康如如何享受受自己的的成功果果实？为为了自己己和家人人的健康康，请住住在

25、这里里，每天天清晨的的第一口口呼吸都都是最甜甜的。 二、销售准准备工作作重点 1、现场场道路状状况 设立路路牌指引引增添彩旗旗与道具具2、市内售售楼处集中一处参参观销售售点，另另设南门门接待处处和市内内商场参参观柜台台。主要要接待处处应具备备模型等等完整的的促销道道具，其其它以形形象提升升和导购购为目的的，可简简化。3、交通工工具安排排选择适当的的带看路路线并由由购房班班车接送送客户到到现场参参观，可可定时接接送。4、广告所有的开盘盘3个月内内，广告告须在正正式开盘盘前完成成设计制制作，保保证开盘盘后广告告的连续续性，系系统性。5、人员培培训掌握精彩说说辞、树树立强势势的信心心是销售售培训的的

26、重点，必必须于首首次亮相相前准备备充分。6、价格、付付款及促促销方式式近期内研究究市场可可承受价价格和开开盘促销销价的合合理性，找找准客户户心理底底线，争争取震撼撼效应。7、在羊西西线寻找找宣传口口岸在羊西线和和成灌高高速口设设立路牌牌，是本本案广告告推广中中重要的的方面，应应从速开开始着手手。8、媒体简简报尽快准备给给媒体可可供报道道的文字字性材料料，以便便造势时时采用。 三、推盘时时机建议3月份份在各大大媒体中中以新闻闻方式淡淡入，引引发社会会的议论论。4月份于于房交会会期间亮亮相，推推出概念念及产品品模式，同同时加大大投放形形象广告告，为正正式开盘盘累积人人气。正正式开盘盘可定于于4月底

27、或或5月1日，利利用“大假”作强势势促销。这这样既符符合季节节的变迁迁带来的的好处，又又能充分分准备、厚厚积薄发发。 四、造势运运动1、半遮半半露，蓄蓄势待发发前期形象推推出后，并并不急于于透露具具体价格格和户型型。可接接受客户户排号选选位定金金，但不不接受签签约。直直至正式式开盘。2、沟通媒媒体，借借势炒作作让新闻报道道在青城城山项目目上倾斜斜，甚至至故意引引发项目目之间的的争论、舌舌战。把把市民的的注意力力在一定定时期内内更多地地集中在在青城山山。而本本案的悬悬念则可可由记者者去帮助助营造。3、集中广广告，强强势推出出4月中旬开开始形象象广告，4月底至5月底强势宣传，约100万左右广告费，力争在一个月时间形成眼球运动，让市场为之一震。4、巧立名名目，现现场造势势销售现场的的人气需需要精心心的安排排才会显显得火爆爆，可通通过集中中邀约，现现场开奖奖等多种种形式营营造氛围围，使之之成为客客户下定定的催化化剂和新新闻素材材。五、特殊造造势手段段1、 首首创直升升机接送送客户看看房目的就是通通过这个个活动，在在成都市市民中形形成轰动动效应，从从让客户户了解和和认知本本楼盘。2、 借借鸡下蛋蛋，借船船出海在前期的新新闻报导导中，可可以有意意流露出出与世界界级建筑筑大师如如贝津铭铭设计所所等合作作，营造造成都真真正的别别墅生活活，吸引引目标客客户的注注意和期期待。