贵阳某大厦策划全案(doc 75)10774.docx

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1、第一部分 市场分析一、 贵阳宏观市市场分析析(一) 220000年贵阳阳房地产产整体分分析： 220000年贵阳阳房地产产面临前前所未有有的发展展良机，与与全国许许多城市市相比，贵贵阳房地地产业形形势较好好，前几几年空置置房比例例在155%左右右，近几几年空置置率一直直较低，这这与国家家支持房房地产业业发展的的政策逐逐步完善善有关，也也与百姓姓住房消消费观念念的加强强和房改改的深入入，住房房信贷投投入增加加，开放放住房二二级市场场，减免免部分税税费等有有很大关关系。贵贵阳市的的房地产产市场价价格近年年来呈稳稳中有升升趋势，尤尤其是中中心区房房价，高高层多层层升幅不不同，多多层升幅幅更大，究究其

2、原因因，由于于市区土土地供应应减少而而使市区区商品房房（尤其其多层）供供应相对对减少，因因而市区区房价上上扬在所所难免。市市民也会会改变过过去那种种不愿离离开中心心区居住住的观念念，目光光朝城郊郊结合部部环境好好配套设设施齐全全的住宅宅小区转转移。乌乌当、白白云、小小河地区区的房地地产开发发潜力很很大，现现在交通通道路又又有了很很大改观观，老百百姓住房房投资升升值保值值的观念念加强，会会有更多多的市民民将余钱钱投向房房地产，这这从20000年年贵阳房房地产商商品房成成交量高高达2000万MM2可以看看出。（二） 2000年年贵阳高高层住宅宅市场分分析贵阳系贵州州省省会会，是全全省政治治、经济济

3、、文化化的中心心，是我我国西南南地区重重要的交交通枢纽纽。新中中国成立立以来，尤尤其是改改革开放放20年年来，贵贵阳市经经济建设设取得了了巨大成成就，人人民的物物质文化化生活水水平得到到了很大大的提高高，同时时也造就就了一大大批个体体经营者者，在物物质上率率先进入入小康。他他们开始始追求较较高的物物质生活活和自身身高贵身身份的象象征。在在有需求求必有供供应的客客观经济济规律条条件下，高高层物业业就成为为了先富富起来的的这部分分人的消消费对象象，高层层住宅市市场从而而产生。2000年年是贵阳阳高层楼楼盘飞速速发展时时期，其其主要特特点是以以人性化化的居住住空间为为主。这这一代高高层楼盘盘在以前前

4、的基础础上得到到更深层层次的发发展，外外立面、规规划、配配套、项项目包装装、智能能化等都都变得更更新、更更完善。990年代代末期高高层住宅宅楼宇呈呈雨后春春笋般，逐逐步走向向规模化化。中天天花园、中中天广场场以浪漫漫的欧陆陆式推出出，成为为欧陆风风潮流行行的最好好说明。欧欧陆风格格高层楼楼盘逐步步走向市市场。但但到了220000年欧陆陆概念的的高层楼楼盘又有有泛滥的的势头，同同时，市市场中又又出现了了多个质质素较好好的高层层楼盘，如如钻石广广场、鸿鸿基都市市花园、天天恒城市市花园、中中天广场场、在水水一方等等。它们们走精品品型的综综合素质质路线，给给高层楼楼盘赋予予了更深深一层的的定义和和内涵

5、，并并注入了了较高的的科技含含量，智智能化高高层住宅宅又成为为一个新新热点，其其概念至至今不断断延续和和创新。高层楼盘发发展到今今天，已已由地段段性，概概念性，个个性化向向综合性性智能化化素质型型高档楼楼盘过渡渡和发展展，消费费者层面面也发生生了变化化，由990年代代的暴发发户“土包子子”转变为为90年年代“绅士”型的富富贵一族族，自然然对高层层楼盘的的要求也也越来越越高。纵观20000年的的高层楼楼盘市场场，多数数以地段段（如中中华路）、建建筑风格格（现代代建筑，欧欧陆式建建筑、港港式建筑筑风格）、社社区文化化等作为为高层品品牌的支支持点，目目前高层层楼盘竞竞争到了了炽热化化程度，大大多数会

6、会所，园园林景观观等硬件件配套设设施档次次越来越越高，而而高层楼楼盘真正正理念是是能体现现生活方方式和社社区文化化的内涵涵。（三）20001年年贵阳高高层市场场综合预预测分析析贵阳市高层层市场在在99年年以后， 竞争愈愈显激烈烈，且供供应量日日渐增大大，高层层市场的的销售已已明显趋趋缓。众众多开发发商对高高层项目目的开发发真是“又爱又又恨”，“爱”的是开开发高层层会有高高额的利利润回报报，“恨”的是高高层的风风险实在在太大。为此，敝司司通过了了几个月月的时间间，对贵贵阳的高高层市场场进行了了仔细的的研究，对对整个市市场的未未来趋势势做了如如下的综综合预测测。（仅仅供参考考）l 高层整体市市场走

7、势势预测任何一个市市场都必必须经过过：萌芽 成长 成成熟 衰落落更新贵阳的高层层市场目目前正处处在成长长阶段，其其未来发发展将呈呈如下势势态：1高层市市场将从从争夺地地段优势势转向环环境性和和景观性性发展。目前的市内内高层主主要以其其地段为为主要优优势。但但我们都都知道，土土地是不不可再生生的。市市区内的的土地随随着开发发量的增增加而逐逐渐减少少，未来来的高层层想以地地段为优优势已不不可能，只只能以提提高自身身综合质质素和利利用环境境因素来来赢得市市场。目目前，“在水一一方”的推出出就拉开开了这种种走势的的帷幕。未未来沿南南明河和和黔灵公公园附近近的地块块将会更更受开发发商青睐睐。2高层住住宅

8、将向向城市副副中心地地带偏移移，市中中心新建建高层将将会逐渐渐以商务务型公寓寓为主。贵阳市一级级地段及及其辐射射的周边边区域，是是市区内内的主要要商业区区，人流流、车流流都非常常大。并并不是居居住的最最佳选择择；而且且市区内内地价高高，可供供开发的的土地又又少。这这必将造造成客户户花高价价而买不不到理想想的居住住区域。商业较为集集中的市市中心，必必然会形形成办公公用房的的大量需需求，住住、办两两用的商商务公寓寓会逐渐渐成为中中小公司司争购的的热点。而而在城市市副中心心地带对对住家而而言，相相对中心心区就较较为理想想。商业业氛围不不那么浓浓厚、较较为安静静、交通通又便利利；且城城市副中中心地带带

9、，环境境、景观观优势较较明显的的地块（如如南明河河沿岸、河河滨公园园附近、黔黔灵公司司附近）同同样具备备开发高高档物业业的条件件。而其其它环境境、景观观不理想想的副中中心地块块也能以以价格优优势抢占占市场。3市场将将呈“细分化化”发展。现在的高层层除了嘉嘉信华庭庭是以纯纯住宅以以外，其其余的大大多是商商、住两两用或商商、住、办办三用。这这大大影影响了高高层居住住的生活活质量，并并且私密密性不强强，相互互干扰性性大，当当然这也也是由于于目前开开发的地地段特性性所造成成的。未来的高层层将会考考虑更为为人性化化的设计计。目标标客户的的划分更更为单一一，象纯纯商务公公寓、纯纯小户型型、纯顶顶级豪宅宅等

10、等这这样的高高层项目目会陆续续涌现筑筑城市场场。4高层楼楼盘的质质量会越越来越高高，物业业向精品品化发展展。在同一区域域内，如如果建筑筑结构、配配套环境境、目标标客户都都大致相相同的楼楼盘，其其最终比比的是物物业的各各项小分分，比质质量、比比服务、比比物业等等，这就就导致了了物业向向精品化化发展，普普通型无无特色高高层住宅宅将会越越来越没没有市场场。5“供大大于求”使今年年下半年年的高层层市场有有可能出出现恶性性竞争。据规划局消消息，现现在报建建的高层层已超过过万平方方米，“供大于于求”是一定定存在的的事实。新新项目的的开发者者在对现现有物业业进行分分析的基基础上，会会发掘许许多新的的卖点，整

11、整体素质质肯定会会比现有有物业高高，这些些项目大大多会在在今年上上半年推推出。这这必将会会造成部部份原有有物业的的滞销。而资金紧缺缺的开发发商为了了使物业业尽快变变现，减减少资金金压力，必必然会以以各种方方式变向向的降价价促销。对对价格较较敏感的的客户自自然会被被诱导。这这必将会会导致整整个市场场价格的的动荡，形形成高层层市场的的恶性竞竞争。今年，市场场郊区化化发展已已呈较明明显趋势势，郊区区的大户户型市场场将会吸吸引部分分喜爱优优质环境境的高层层客户。形形成高层层客户分分流，造造成高层层间更大大的恶性性竞争。（四）贵阳阳房地产产市场利利好政策策和市场场特征分分析市场利好政政策：房改以后，贵贵

12、阳市的的房地产产政策的的落实在在全国都都是较快快较好的的，这也也是贵阳阳市地产产市场空空前良好好的重要要因素。目目前市内内房改政政策主要要有：l 住房公积金金贷款l 住房公积金金的实施施l 存量补贴的的发放l 按揭贷款（可可贷至88成300年，利利率调低低）l 个人住房贷贷款这些政策的的实施，加加大了人人们购房房的积极极性，促促成了商商品房的的需求热热潮。另另外公房房上市、房房屋置换换这两项项政策大大大提高高了换房房率，增增加了大大量的二二次置业业者，使使得市场场需求量量快速上上升。从从去年的的市场消消化量来来看，去去年的市市场消化化量超过过2000万，上上升幅度度很大，预预计今年年的市场场需

13、求量量基本与与去年持持平或略略有下降降，除非非有特别别利好消消息，否否则超过过去年成成交量2200万万M2的可能能性几乎乎没有。此外，从今今年1月月1日起起，职工工增量补补贴标准准由工资资总额的的10%增加到到20%，离退退休职工工按在职职职工同同样比例例计算增增量补贴贴。增量量补贴的的发放，由由住房资资金管理理中心为为职工建建立个人人帐户，逐逐月兑现现给职工工个人。其其中，参参加房改改购买了了原公有有住房的的职工，在在未交清清土地收收益金前前，增量量补贴将将逐月抵抵扣土地地收益金金至补清清为止，在在其交清清土地收收益金后后（包括括增量补补贴抵扣扣土地收收益金），增增量补贴贴再逐月月兑现给给职

14、工个个人；已已有房房屋产权权所有证证及贵贵阳市房房地产交交易市场场准入证证的职职工、未未购公有有住房的的职工，由由各单位位集中报报省房改改办审核核批准后后，到开开户银行行办理增增量补贴贴储蓄卡卡手续。职职工持增增量补贴贴储蓄卡卡可到开开户银行行逐月支支取现金金；租住住公房的的职工要要逐月交交清或扣扣除租金金后才能能支取现现金。(五) 220011年贵阳阳市房地地产发展展趋势1. 房价将保持持平稳或或略有下下降；2. 延续20000年态态势，土土地交易易活跃，“换手”量增大；3. 花溪等郊区区置业者者增多；4. 多层住宅精精品楼盘盘将会增增多；5. 高层公寓将将更多采采用新技技术、新新设备；6.

15、 空置积压房房会特价价优惠抛抛售；7. 中华路住宅宅的交易易将日渐渐火爆，竞竞争也将将更加激激烈。二、区域市市场分析析（一）区域域市场地地段的特特性1从市场场板块角角度分析析贵阳市的房房地产市市场从价价位等不不同层次次进行分分类,可分三三种不同同的区域域板块：中华路路板块、环环市路内内(除中华华路)板块、环环市路外外围板块块。中华路板块块(均价36600元元/M2左右)作为本项目目区域所所在地中中华路板板块，是是贵阳市市的商业业中心,也是贵贵阳市房房地产开开发的重重点区域域,近两来来一直是是房地产产的热点点市场,房地产产业在本本区域得得到了飞飞速发展展,同时引引进了先先进、超超前的开开发理念念

16、,对推动动贵阳房房地产业业起了巨巨大的作作用,因此本本区域的的物业较较被消费费者所接接受,成为贵贵阳市民民众望所所归的置置业地带带,置业区区域物业业价位不不断上升升,由于开开发相对对过量,处于供供过于求求的状态态,加上价价格提高高增加了了置业的的门槛,因此现现阶段该该区域处处于竞争争的炽热热化状态态，该板板块销售售均价为为36000元/M2左右。（二） 区域内高层层竞争程程度的分分析去年的高层层市场是是有目共共睹的，市市中心的的竞争尤尤显激烈烈。地块块早已被被开发商商瓜分，中中华路上上可建用用地已近近没有，令令年的高高层市场场会在中中心区无无地的情情况下向向中心区区辐射地地带偏移移和环境境、景

17、观观优势较较强的副副中心地地带发展展。主要要集中在在富水路路、北京京路和枣枣山路地地段。富富水路受受到中华华路的商商业辐射射，商业业氛围会会越来越越成熟。北北京路地地段由于于交通方方便，可可建地块块多，商商业价值值大，其其开发的的温度也也会逐渐渐升高。枣枣山路由由于鸿基基馨苑、景景苑、金金色家园园、铁五五局大厦厦、天华华大厦等等物业的的牵动，地地块已相相对成熟熟，再加加上邻近近黔灵公公园的绝绝好优势势，必然然会成为为客户争争购的优优质居住住地。今年的贵阳阳地产高高层市场场的竞争争依然激激烈，竞竞争主要要缘于以以下几方方面的原原因：首先，买家家市场空空间不大大是最主主要的原原因。有有限的购购买力

18、，旧旧盘还没没有彻底底消化完完，新盘盘又陆续续推出，总总供给大大于总需需求，选选房的机机会多了了，且楼楼盘个性性少，缺缺少差异异化卖点点，是楼楼盘竞争争的又一一大原因因。其次，虽然然品牌的的概念已已深入人人心，但但品牌的的概念并并不是影影响客户户买楼的的主要因因素，据据我公司司调研分分析表明明发展商商的品牌牌在居民民购买意意向中所所占比重重份额只只占到第第六位，列列在前五五位的分分别是：地段、价价格、小小区环境境、户型型和物业业景观，这这就表明明未来的的房地产产营销虽虽是品牌牌营销的的时代，但但品牌好好的发展展商的房房子仅仅仅是比较较好卖而而已，这这就意味味着大家家一起来来分蛋糕糕。最后，营销

19、销手段平平平，缺缺少有创创意的销销售手法法，现在在人们购购房越来来越理性性，看房房子至少少要看五五六家，既既然大家家都这么么平平地地卖，除除了品牌牌物业和和地段好好房子热热销外，更更多的楼楼盘就只只可能挤挤到降价价的泥潭潭中去。市市场经济济中，价价格是受受供求关关系影响响的，需需求大于于供给价价格就会会上扬，供供给大于于需求价价格就会会下降，直直到一个个平衡，这这是客观观存在的的经济规规律。贵阳市今年年的高层层报建量量超过1100万万平方米米，加上上空置积积压，可可见高层层供给已已经过量量。按照照经济规规律，市市场会以以价格的的变动来来调节供供需关系系。今年年上半年年，市场场推出的的新盘，价价

20、格会在在现有基基础上保保持平稳稳。到下下半年，供供给继续续增大时时，价格格会随着着竞争的的加剧而而出现波波动。部部分急需需资金的的开发商商会想方方设法变变向降价价使物业业套现，这这种变动动会牵动动一些正正在犹豫豫的开发发商把价价格往下下拉，继继而形成成整个市市场的价价格下滑滑。通过以上的的分析和和预测，我我们知道道未来的的高层再再不可能能存在机机会市场场，高层层客户会会越来越越理性。今今后将是是开发商商实力与与品牌的的竞争，是是新一代代开发者者与策划划人尽显显本色的的舞台；完善的的开发理理念与精精妙的策策划思路路将会同同时得以以展现。高高层的发发展与演演变将走走向更为为成熟的的一面，价价格会在

21、在残酷的的竞争中中趋于平平衡。（三） 区域内营销销环境的的分析本项目周边边开发项项目较多多，但有有些物业业与本项项目不是是处于同同一时间间开发和和销售，因因此针对对本项目目真正具具有竞争争性的却却较少。物业名称位置规模起价均价建筑风格目标客户定定位天恒城市花园富水北路与与延安东东路交汇汇处占地1万平平方米3100元元/M223208元元/ MM2欧式风格高收入人群群鸿基都市花园枣山路和延延安西路路交汇处处总建面3万万M2馨苑：24488元元/ MM22650元元/ MM2地中海式风风情花园园中高收入人人群新进贵山苑民生路贵山山街3幢高层，11幢多层层组成2680元元/ MM22910元元/ M

22、M2现代建筑风风格高收入人群群海恒贵山苑富水路与省省府路交交界处占地：1.8 MM2 总建面：88.9万万M22830元元/ MM23030元元/ MM2欧式风格高收入人群群新大陆广场中华南路总建面：33.1万万M22980元元/ MM23250元元/ MM2现代建筑风风格高收入人群群龙港国际中心中华南路25层的跃跃层商住住楼，229层的的平层组组成3570元元/ MM23780元元/ MM2港式风格高收入人群群时代名仕楼中华中路总建面：22.4万万M23270元元/ MM2现代风格高收入人群群天恒城市花花园、鸿鸿基都市市花园开开发体量量较大，龙龙港国际际中心、时时代名仕仕楼由于于入市较较早，

23、在在开发和和销售上上快本项项一步，因因此在时时间上与与本项目目不具可可比性。我我们的主主要竞争争对手是是同内区区的海恒恒贵山苑苑、新进进贵山苑苑、新大大陆广场场等和其其余路段段质素和和价格相相符的同同质楼盘盘。竞争对手推推广手法法：新大陆广场场：新大陆广场场位于中中华南路路与醒狮狮路交界界处，周周边金融融商贸繁繁盛，信信息资讯讯业聚集集，时代代广场，新新老百货货等大厦厦相领。人人民广场场近在咫咫尺。文文教市政政配套俱俱全，一一中、三三中、达达德小学学、市府府路小学学等，交交通便捷捷。距贵贵阳火车车站5分分钟，机机场155分钟车车程，是是作为都都市中心心的城市市前沿，此此地段的的商业价价值相当当

24、高，而而作为居居住来说说，是都都市中心心的首选选物业，宜宜商宜住住，是城城市居住住的一种种典范，升升值潜力力较大。 该项目以以新大陆陆广场命命名，它它的策划划重点放放在了一一个“新”字上面面，围绕绕着这一一主题精精神作一一系列的的工作。1. 新大大陆广场场在推出出市场时时的形象象是：全新城市居居住地理理观念全新健康舒舒畅居住住空间全新演绎欧欧陆建筑筑风格全新园林会会所文化化内涵全新智能化化物管模模式1) 全新城市居居住地理理概念a. 住宅区域与与城市信信息资源源的共同同联网，实实现智能能化居住住的全新新构想。b. 裙楼1-55层设商商业空间间，营造造了更为为浓郁的的商业氛氛围。c. 交通便捷，

25、距距贵阳火火车站55分钟，机机场155分钟。2) 全新健康舒舒畅居住住空间a. 3.3米层层高。b. 全景落地窗窗与大凸凸窗。c. 观景阳台与与生活融融合。d. 带独立卫生生间的工工人房。3) 全新演绎欧欧陆建筑筑风格a. 三重立体式式空中花花园（即即楼房地地面，裙裙楼顶层层与高层层私家花花园）。b. 欧陆建筑符符号点缀缀。c. 全新三段式式立面格格局（即即转换层层部分架架空，形形成半围围合半室室外多层层次园林林绿化休休闲空间间。4) 全新园林会会所文化化内涵a. 中西园林艺艺术品味味优雅人人生；b. 裙楼顶层的的立体式式园林会会所；c. 实行会员制制，豪贵贵生活尽尽彰示。5) 全新智能化化物

26、管模模式a. 楼宇管理执执行严密密的ISSO90002国国际物业业管理体体系；b. 计算机管理理中心及及监控中中心；c. 新加坡狮岛岛全自动动消防预预警，广广播及灭灭火系统统。时代名仕楼楼： 时代代名仕楼楼位于贵贵阳市“铂金地地段”大十十字，中中华路与与中山路路交汇处处，楼宇宇地处成成熟社区区，学校校、医院院、菜场场、邮局局、购物物中心方方集四周周，四通通八达的的交通网网络为家家居办公公提供便便利。 本大厦厦高1440多米米，共335层，凌凌于时代代广场之之上，集集住宅、写写字楼、停停车场、会会所于一一体，总总面积22万多平平方米。所所处地段段之显耀耀，交通通之便利利，商业业价值之之巨大，因因

27、此该盘盘销售非非常好，到到目前为为止已售售出855%以上上。1. 时代代名仕楼楼在推出出市场时时的形象象是：享不尽的都都市风情情1） 总体规划 规划设设计首先先体现于于楼层高高度，共共35层层，建筑筑雄伟，巍巍峨耸立立，豪气气凌云。采采用超大大户型1165-2055m2，且880M22的大客客厅尽显显尊耀。2） 小区功能配配套a. 康体中心；b. 儿童游乐园园；c. 1600MM2的高级级观光会会所；d. 24小时中中央供热热水系统统；e. 4000多多M2大型地地下停车车场。3） 物业管理a. 安全服务 保安安24小小时巡逻逻，负责责应接车车库泊车车，交通通疏导，消消防及闭闭路监控控。b.

28、商务服务 邮件件寄送，报报刊收发发，文件件电讯，打打字复印印等。c. 维护服务；d. 清洁服务；e. 当用户需要要时，可可与用户户签订服服务合同同；满足足用户诸诸如接送送小孩，看看护老人人，购物物等方面面的服务务。2. 目标标客户群群1) 在中华路做做生意的的大商家家；2) 追捧在闹市市中生活活的高级级人仕；3) 用于办公的的企业或或单位；4) 事业较成功功且追求求身份象象征的人人士；3. 推广广策略项目处于十十分繁华华的中华华中路段段，因此此它不断断宣传推推广它的的都市风风情的社社区概念念，这与与自身的的优势相相结合。而而它的户户型设计计不理想想，加上上作为居居住环境境来讲过过多的嘈嘈杂，但

29、但它推盘盘的时间间比较早早，大部部分优秀秀竞争楼楼盘都是是近段时时间推出出，因此此它抓住住了推盘盘的先机机。相对对来说它它的推广广比较成成功的。新进贵山苑苑： 此此项目是是与本项项目靠得得最近的的地段可可比楼盘盘，由三三幢多层层一幢高高层组成成，曾于于去年房房交会上上亮相，现现在价位位暂定为为起价226800元/ M2 ，均均价大约约在29910元元/ MM2左右；以地段段和周边边配套成成熟来吸吸引买家家。强调调在现代代繁华都都市中营营造出宁宁静温馨馨的居住住氛围，是是以一种种中高档档物业的的形象公公众于世世。目前前已经处处于发售售阶段，采采用报纸纸广告、派派发楼书书和售楼楼处直销销等手法法，

30、此楼楼盘采用用松之广广告替其其创意策策划，但但在推广广过程中中没有什什么新意意，估计计会在四四月份有有较大的的推广动动作。此此外，楼楼盘的多多层也以以25338元/ M22的起价价开始发发售，多多层部分分正处于于施工阶阶段，在在内部规规划上强强调小区区的以道道路为绿绿化的点点面，将将小型的的凉亭小小品延伸伸到小区区的裙楼楼和住宅宅部分，另另外还在在小区的的边缘设设置一些些观赏性性的小池池塘和石石砌小桥桥，给本本是平淡淡的小区区注入了了一些动动景。在在户型的的设计上上，聘请请深圳的的设计师师为其设设计，以以大客厅厅、大卧卧室来体体现尊崇崇；在33米的层层高空间间里可尽尽情的装装饰，标标准层、错错

31、层、复复式三种种户型比比例相当当，突出出住宅的的观景阳阳台和外外挑的飘飘窗，最最小的面面积在998平方方米左右右。在物业管理理上设置置了安防防系统，物物管部门门开通服服务热线线，在市市区高层层中物业业管理费费的收费费较低，只只有0.6元/ M22左右；每户均均设有可可视对讲讲系统，地地下停车车场方面面设置有有自动喷喷淋系统统、自动动温感、烟烟感报警警系统和和交通指指示系统统。在楼盘装修修方面，外外墙用进进口涂料料和墙砖砖相结合合；多层层楼梯配配榉木铁铁花扶手手；高层层配两台台高速电电梯。第二部分 项目目分析一、 项目概况1. 位置：项目目地处贵贵阳市的的中心地地段，正正新街与与富水中中路交汇汇

32、处。2. 周边设施： 学学校：十十二幼、省省府路小小学、育育英小学学、二中中、十九九中、幼幼师 医医院：省省医 银银行：人人民银行行、交通通银行、工工商银行行 购购物：时时代广场场、百货货大楼、百百盛、华华联、金金凤凰 酒酒店：柏柏顿酒店店、百诚诚酒店、鲜鲜花大厦厦、盛安安酒店交通：由于于地处市市中心，所所以交通通四通八八达。3. 项目主要经经济技术术指标 占地面面积：330622.5MM2 总建筑筑面积：362287 M2 住宅建建筑面积积：2446766 M22 裙楼商商场面积积：76605 M2 电梯大大堂：1127 M2 总层数数：300层 建筑高高度：999.99M4. 项目配套套设

33、施： 高级会会所、棋棋牌室、桌桌球室、乒乒乓球市市、健身身中心二、 项目机会点点1 地理位置优优越 恒恒生大厦厦位于贵贵阳市的的中心地地段，正正新街与与富水中中路交汇汇处。周周边拥有有全市最最成熟的的社区环环境，各各种配套套设施一一应俱全全。学校校、医院院、银行行、菜场场、邮局局、购物物商厦云云集，交交通更是是四通八八达，为为居家、办办公提供供了非常常便利的的条件。中华中路版版块是贵贵阳市最最为繁华华的版块块，在市市民的传传统观念念中是份份量最重重的一个个区域，而而本项目目正好地地处这个个最为尊尊崇的区区域，在在市中心心可用于于开发的的土地日日益匮乏乏的情况况下，其其地段之之显要，价价值之巨巨

34、大，地地理位置置之优越越，无疑疑将成为为本项目目的优势势之一。2 入市时机较较好 在在中华中中路版块块上，主主要竞争争对手“龙港国国际中心心”、“时代名名仕楼”、“富水花花园”的销售售已基本本结束，严严格的来来说，在在中华中中路版块块上本项项目已无无竞争对对手（不不包括即即将推出出的康泰泰大厦和和华城凯凯旋门）。就邻近的项项目来说说，“天恒城城市花园园”的销售售率已达达80%以上，“新大陆广场”的销售率已达95%以上，对本项目已构不成威胁，“新进贵山苑”和“海恒贵山园”大户型所占比例都很少，与本项目的目标客户群有所不同，因此本项目的入市时机较好，应该说是切入了本区域的市场空白点。3 建筑设计具

35、具有唯一一性本项目的建建筑设计计是采用用当今较较为推崇崇的“蝶型”住宅平平面，客客厅、卧卧室、书书房及主主要功能能用房采采光、视视线条件件优越，杜杜绝对视视干扰，保保护了业业主的私私密，使使生活更更加轻松松自如。各各户型厨厨房、卫卫生间皆皆能自然然通风、采采光。就就建筑设设计而言言，使以以人为本本，尊重重人居得得到了真真正的体体现。摈摈弃了传传统的建建筑设计计模式，赋赋予了大大厦以崭崭新的生生态理念念，属于于贵阳之之首例成成熟“蝶变.空间”。4 本项目具备备塑造高高档高层层住宅的的先天条条件由于本项目目体量较较小，为为一栋单单体高层层住宅，总总户数不不多，加加之处于于市中心心一级地地段，建建筑

36、设计计具有唯唯一性，户户型设计计具有超超前性，外外立面具具有独特特性和排排他性，因因此具备备塑造市市区高档档高层住住宅的基基本条件件。5 市场有空间间在贵阳成为为大西南南的政策策利好前前提下，市市场对具具有特色色、综合合素质高高的高档档且地处处市中心心的高层层住宅有有较强的的承接力力。随着着外来和和本地经经营的成成功人士士和高级级金领阶阶层队伍伍的不断断壮大，面面向他们们而建的的讲求整整体规划划，理念念设计，功功能配套套先进，地地处市中中心的高高档高层层建筑将将有一个个持续成成长的市市场空间间。6 开发商有较较前置的的开发理理念经过发展商商与代理理商的资资源整合合，强强强联手，融融合发展展商的

37、开开发理念念和代理理商的项项目操作作手法，竭竭诚合作作必能创创出品牌牌，使项项目成为为贵阳楼楼市一道道亮丽的的风景线线。7 价格有一定定优势 本项项目开盘盘时的均均价预计计为29900元元/M22 ，起起价26680元元/M22 ，就就价格而而言，在在同类同同档次的的楼盘中中具有一一定的优优势。8品质较较高 本本项目产产品设计计和部分分建材具具备一定定档次和和品质，像像弧型落落地窗，配配钢化隔隔音玻璃璃，转角角窗和飘飘窗飘出出80ccm，中中空复式式楼设计计，地下下室停车车场，五五楼空中中花园，四四楼私家家会所，三三梯六户户设计，户户均电梯梯使用率率较高，在在同类项项目中这这些数据据均处于于领

38、先地地位。三、 项目问题点点1 开发商未有有较高知知名度 现现时贵阳阳房地产产业已开开始逐步步进入规规模和品品牌的竞竞争阶段段。而将将来的房房地产市市场必将将是比品品牌，比比规划，比比实力时时代。就就目前的的情况来来看，贵贵司尚未未有较高高知名度度。建议：需要要和较专专业的房房地产代代理公司司、物业业管理公公司合作作，共同同创立出出高档明明星楼盘盘，在项项目的推推广中逐逐步营造造和树立立发展商商和本项项目的品品牌形象象。2 项目目标客客户层面面较窄虽说区域内内竞争对对手较少少，入市市环境相相对较好好，但项项目立项项为高档档住宅小小区，以以大面积积为主力力户型，针针对的目目标客户户群为少少数经济

39、济实力雄雄厚的成成功人士士，客户户层面较较窄。且且贵阳市市的其他他一些高高层，如如“全林国国际广场场”、“中天星星园”、“龙港国国际中心心”、“时代名名仕楼”等已经经且还会会消耗和和分流相相当一部部分客户户，因此此本项目目的目标标客户层层面将会会比较窄窄。3 项目为单体体楼虽说本项目目较易塑塑造为单单纯的高高档高层层住宅楼楼盘，但但由于其其面积小小，为一一栋单体体不像小小区那样样容易形形成社区区氛围和和有较大大的绿化化休闲空空间。因因此，将将失去一一部分热热衷居住住高档小小区（包包括高层层小区盘盘）的客客户。4 户型设计尚尚有不足足之处本项目在通通风采光光隐私方方面不存存在任何何问题，但但套内

40、功功能设置置与面积积比不太太合理。像像1600M2设计成成三房明明显有浪浪费面积积之嫌，而而且没有有诸如家家庭厅、功功能房、工工人房、衣衣帽间、书书房的设设置或称称谓，与与高档住住宅户内内功能设设置不太太吻合，建建议稍作作修改。5 销售面临整整个大市市价格下下跌压力力 由 这这两年贵贵阳市住住宅发展展过快过过猛，尤尤其是市市中心高高层住宅宅，尽管管这两年年市民购购买力也也较强，但但由于此此举刺激激了房开开商的开开发欲望望。因此此空置率率提高，应应该说从从今年下下半年底底或明年年开始，贵贵阳房地地产价格格有下跌跌的可能能。据我我司销售售反映现现在就有有少部分分客户有有持币观观望心态态，虽不不占主

41、流流，但也也不能掉掉以轻心心，因此此尽早入入市及以以较低价价格、较较高品质质入市最最为紧要要，尤其其是品质质，任何何地方，任任何时候候，市场场对高品品质楼盘盘始终有有较高的的承接力力。第三部分 竞争争对手项项目分析析一、 竞争对手楼楼盘资料料统计一一览表物业名称海恒贵山园园新进贵山苑苑天恒城市花花园时代名仕楼楼龙港国际中中心新大陆广场场起价2830元元/M22680元元/M23100元元/M23100元元/M23570元元/M23170元元/M2均价3030元元/M22910元元/M23208元元/M23270元元/M23780元元/M23250元元/M2总套数内购期间推推出100余套约100

42、套套280余套套200余套套90余套优惠情况一次性付款款优惠22%-33%一次性付款款98折一次性付款款98折一次性付款款98折一次性付款款98折一次性付款款98折主力户型两房一厅880余M2三房两厅1126MM23房4房房1241158MM23房4房房1201160MM21612205MM21303300MM2平层：12201160MM2跃层：1665M22销售预估还未开盘约25%约80%结束90%以上上90%以上上位置富水路与省省府路交交界处民生路贵山山街富水北路与与延安东东路交汇汇处中华中路88号中华中路喷喷水池旁旁中华南路规模占地：1.8万M2总建面:88.9万万M2由3幢高层层和1幢

43、多层层组成占地：1000000M2由一幢高层层写字楼楼和3幢高层层住宅组组成总建面：22.4万万M2由25层跃跃层299层平层层组成总建面3.1万M2绿化率25%40%容积率约4.9层高3米3米3米3米3.3米售楼部特点点临时售楼部部无特点点整洁、清新新、一般般化比较大气、醒醒目、设设施齐备备一般，无特特色比较大气、醒醒目、设设施齐备备景观配套市政设施市政设施中庭园景，周周边环境境俯瞰突出邻街环环境突出邻街环环境智能化防盗报警系系统,红外线线监控,煤气报报警系统统,网上预预定,视频点点播,一卡通通,停车场场管理系系统监控、对讲讲系统闭路监控系系统，防防盗系统统，消防防系统消防及闭路路监控中央空

44、调系系统，消消防照明明系统，紧紧急照明明系统，门门铃对讲讲计算机管理理及监控控,全自动动消防预预警,广播及及灭火系系统车位布置地下车库地下车库地上和地下下车库4000MM2停车场商场上有44层地上上停车场场80余个车车位,地下车车库配套设计休闲娱乐会会所绿化和亭台台，其余余没有什什么特别别配套综合健身房房，信息息中心，网网球场，儿儿童乐园园康体中心,儿童乐乐园,高级观观光电梯梯会所私人会所，露露台游泳泳池高级会所,建筑风格欧式风格现代建筑风风格，音音乐回廊廊欧式风格现代风格港式风格欧陆建筑风风格整体规划三座高层呈呈品字分分布以道路为价价构，错错落分布布围合式4幢幢高层，平平行排列列单幢35层层

45、,凌于时时代广场场之上2幢高层主主体建筑筑建筑设计一梯六户从排列分离离，体现现庄重典典雅情调调采用流行时时尚的设设计理念念融智能能型综合合商业大大厦二、 竞争对手配配套一览览表物业名称配套备注新进贵山苑绿化和亭台台，其余余没有什什么特别别配套这是由于其其以道路路为记架架构沿街街错落分分布所导导致，售售楼小姐姐更是强强调：“此处寸寸土寸金金，配套套不可能能，且成成本高。”明显说服力不够。海恒贵山园休闲娱乐会会所由于此项目目还在内内部认购购，无售售楼部、楼楼书等，情情况不明明天恒城市花花园近千平方米米的会所所健身房房、阅览览信息中中心、网网球练习习场、老老人憩园园、儿童童乐园由于天恒城城市花园园为大型型封闭小小区，所所以拥有有较大面面积的配配套时代名仕楼康体中心、儿儿童乐园园、16600 M2高级观观光会所所龙港国际中中心豪华私人住住宅会所所，设俱俱乐部会会员制的的健身中中心、中中西餐厅厅、夜总总会、美美容中心心、健身身房、咖咖啡厅、露露台游泳泳池在会所的设设计上颇颇具心思思新大陆广场群楼顶层的的立体式式园林会会所，实实行会员员制提出园林会会所的概概念三、 竞争对手产产品特征征分析物业名称窗阳台主卧是否有有卫生间间（高层层）层高新进贵山苑苑外挑飘窗