房地产开发经营课程设计cdce.docx

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1、目录1项目目用地周周边环境境分析1.1项项目土地地性质调调查1.2项项目用地地周边环环境调查查1.3地地块交通通条件调调查1.4周周边市政政配套设设施调查查2区域域市场现现状及其其趋势判判断2.1宏宏观经济济运行状状况2.1.1国内内生产总总值 22.1.2房地地产开发发景气指指数 22.1.3国家家宏观金金融政策策 22.1.4 固固定资产产投资总总额 22.1.5社会会消费品品零售总总额2.2项项目所在在地房地地产市场场概况及及政府相相关的政政策法规规2.3项项目所在在地房地地产市场场总体供供求现状状2.4项项目所在在地商品品住宅市市场板块块的划分分及其差差异2.5项项目所在在地商品品住宅

2、平平均价格格走势及及市场价价值发现现2.6商商品住宅宅客户构构成及购购买实态态分析3土地地SWOOT（深深层次）分分析3.1项项目地块块的优势势3.2项项目地块块的劣势势3.3项项目地块块的机会会点3.4项项目地块块的威胁胁及困难难点4项目目市场定定位4.1 类比竞竞争楼盘盘调研4.2项项目定位位5 项项目价值值分析5.1商商品住宅宅价值分分析法5.2类类比可实实现价值值决定因因素5.3项项目可提提升价值值判断5.4价价值实现现的经济济因素5.5项项目可实实现价值值分析6项目目定价模模拟分析析6.1均均价的确确定6.2项项目中具具体单位位的定价价模拟7项目目开发周周期的确确定8项目目投资及及成

3、本估估算9项目目风险分分析 10社社会效益益和环境境效益评评价 11结结论及建建议 正文1 项目用地地周边环环境分析析1.1项项目土地地性质调调查宝安璞璞园，由由武汉宝宝安房地地产开发发有限公公司开发发，总建建筑面积积720088平平方米，处南湖新城核心地段，东临武汉理工大学，西临丁字桥南路，南临机场三路，北临机场二路，总开发面积25万方。分三期开发，一期为理工大学定向开发，2007年11月30日交房，二期正在建设当中。预计2007年12月推向市场。二期璞园在建筑设计上的校园文化为背景，并添加入户花园、大飘窗、空中花园、6米挑高奇偶错层阳台等优质元素。1.2项项目用地地周边环环境调查查周边商业

4、业：中商商平价、武武商量贩贩、南湖湖城市广广场、苏苏宁电器器、崇文文广场、中中百仓储储、沃尔尔玛、家家乐福周边银行行:招行行、交行行、中信信、工行行、农行行、建行行周周边公园园：南湖湖水上公公园周边医医院：蓝蓝湖医院院、中建建三局中中心医院院、广州州军区武武汉总院院、武大大口腔医医院周边学学校：南南湖实验验小学、武武珞路小小学金地地分校、实实验中学学南湖分分校、武武汉理工工大学新新校区、华华中师范范大学1.3地地块交通通条件调调查附近公交交有8006路、6625路路、8004路、6613路路、5773路、559路、6609路路、5661路、3320路路、8117路等等公交。附附近车站站有丁家家

5、桥南路路北港村村、建安安街平安安路、雅雅安街松松涛苑南南门、丁丁字桥南南路江南南庭园、瑞瑞安街松松涛苑、丁丁字桥南南路江南南庭院、雅雅安街平平安路、平平安路雅雅安街、文文治街金金地格林林小城、建建安街丁丁字桥南南路、富富安街平平安路、丁丁字桥南南路富安安街、平平安路南南段、丁丁字桥南南路建安安街、丁丁字桥南南路北港港村。1.4周周边市政政配套设设施调查查 在小小区配套套设施方方面，结结合小区区出入周周边沿街街外侧设设置超市市、便利利店、银银行和邮邮政等。在在教育和和医疗方方面分别别设置了了幼儿园园、244小时社社区保健健中心及及中、西西医专家家门诊。社社区内建建有以康康体为主主体的高高端特色色

6、会所、酒酒吧、咖咖啡吧、网网吧、视视听中心心、图书书阅览、棋棋牌室、私私人会客客室等一一应俱全全。2 区域市场场现状及及其趋势势判断2 .11 宏观观经济运运行状况况2.1.1 国国内生产产总值国家统计计局20012年年1月117日上上午公布布20111年重重要经济济数据。数数据显示示，经初初步测算算，20011年年全国国国内生产产总值44715564亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长9.22%。四四季度增增长8.9%。此前前，专家家普遍预预测20011年年GDPP增速或或降至99%左右右，上述述已公布布的数据据基本符符合预期期。此外，统统计局公公布的数数据显示示，20011年年全年

7、居居民消费费价格比比上年上上涨5.4%。其其中，112月份份CPII同比上上涨4.1%。全全年工业业生产者者购进价价格比上上年上涨涨9.11%,112月份份PPII同比上上涨3.5%。20011年年全年全全国规模模以上工工业增加加值按可可比价格格计算比比上年增增长133.9%。122月份工工业增加加值同比比增长112.88%，环环比增长长1.11%。20011年年全年全全国房地地产开发发投资6617440亿元元，比上上年增长长27.9%，扣扣除价格格因素实实际增长长20.0%。20011年年全年社社会消费费品零售售总额11812226亿亿元，比比20110年名名义增长长17.1%，扣扣除价格格

8、因素实实际增长长11.6%。其其中，112月份份社会消消费品零零售总额额名义增增长188.1%，环比比增长11.411%。20010年年全年进进出口总总额3664211亿美元元，比220099年增长长22.5%；出口1189886亿美美元，增增长200.3%；进口口174435亿亿美元，增增长244.9%。进出出口相抵抵，顺差差15551亿美美元，比比上年减减少2664亿美美元。2.1.2 房房地产开开发景气气指数5月份，房房地产开开发景气气指数（简简称“国国房景气气指数”）为为94.90，比比上月回回落0.72点点。表 1 20112 年年 1-5 月月份全国国房地产产开发和和销售情情况指标

9、绝对量同比增长长（%）房地产开开发投资资（亿元元）22211318.55其中：住住宅15099813.66办公楼1082244.77商业营业业用房2887731.66房屋施工工面积（万万平方米米）451336419.66其中：住住宅339003617.33办公楼15377727.66商业营业业用房50788821.22房屋新开开工面积积（万平平方米）728559-4.33其中：住住宅538882-8.22办公楼2362212.44商业营业业用房898999.7土地购置置面积（万万平方米米）135332-18.7土地成交交价款（亿亿元）26200-10.0房屋竣工工面积（万万平方米米）27300

10、626.33其中：住住宅21811526.55办公楼598-2.77商业营业业用房2931130.77商品房销销售面积积（万平平方米）288552-12.4其中：住住宅255558-13.5办公楼6413.6商业营业业用房19966-1.44商品房销销售额（亿亿元）169332-9.11其中：住住宅140110-10.6办公楼772-8.77商业营业业用房186333.9商品房待待售面积积（万平平方米）30744033.66其中：住住宅19722143.77办公楼1304416.66商业营业业用房6213316.99房地产开开发企业业本年资资金来源源（亿元元）3417715.7其中：国国内贷款

11、款629668.5利用外资资168-36.8自筹资金金14511816.33其他资金金131888-4.33其中：定定金及预预收款79266-4.00个人按揭揭贷款33433-2.99表 2 20112 年年 1-5 月月份东中中西部地地区房地地产开发发投资情情况地区投资额（亿元）同比增长长（%）住宅住宅全国总计计22211315099818.5513.66东部地区区1303368803316.0011.44中部地区区447223086622.3315.99西部地区区470553208822.5517.77表 3 20112 年年 1-5 月月份东中中西部地地区房地地产销售售情况地区商品房销销

12、售面积积商品房销销售额绝对数（万平方方米）同比增长长（%）绝对数（亿元）同比增长长（%）全国总计计288552-12.4169332-9.11东部地区区140998-14.1102559-12.1中部地区区69622-10.230722-2.99西部地区区77922-11.136011-5.002.1.3国家家宏观金金融政策策促进经济济持续增增长、充充分就业业、稳定定物价、维维持国际际收支平平衡2.1.4固定定资产投投资总额额2.1.5中国国15月份份社会消消费品零零售总额额816637亿亿元武汉房地地产供需需情况调调查：目目前武汉汉市房地地产需求求情况还还是相当当可观、武武汉市目目前有许许多

13、工程程正在兴兴建之中中，有充充足的市市场供给给。目前前依然有有许多市市民成观观望态度度，希望望有所下下价，但但近来国国家宏观观经济政政策银行行存款准准备金下下调，市市民对此此并不看看好。房房价依然然有上涨涨风险。据调查显显示目前前邯郸市市买房人人群主要要是二三三十岁的的中青年年人较多多，有少少部分人人买房投投资。从从事居住住为主的的占绝大大多数。2.2.1武汉汉房地产产市场概概况：据市统计计局最新新数字显显示，今今年我市市房地产产市场运运行良好好，有开开发项目目的房地地产公司司数量增增多，市市场销售售节节攀攀升、资资金状况况不断好好转，房房地产市市场最艰艰难的困困窘时期期基本度度过。房地产开开

14、发业队队伍不断断壮大。上上半年，全全市入统统房地产产开发企企业2005家，比比上年同同期增加加48家家。目前前有开发发经营的的企业1138家家，比上上年同期期增加339家，占占入统企企业总量量的677.3%。全市市在建的的开发项项目达到到1999个，比比上年同同期增多多42个个。房地产开开发投资资持续快快速增长长。受廊廊坊荣盛盛房地产产公司和和北京城城建集团团开发公公司的带带动影响响，上半半年全市市房地产产开发投投资实现现快速增增长。116月月全市房房地产业业完成开开发投资资1055.0亿亿元，比比上年增增长911.2%，其增增长速度度在全省省居第三三位，仅仅次于承承德和衡衡水两个个开发规规模

15、较小小的城市市(承德德39.6亿元元、衡水水38.4亿元元)，在在石家庄庄、唐山山、廊坊坊(下降降13.1%)、保定定几个开开发规模模较大的的城市中中名列榜榜首。房房地产开开发投资资的快速速增长，一一定程度度上对全全市经济济快速增增长起到到积极的的拉动和和保障作作用。商品品房新开开工面积积快速攀攀升。今今年上半半年，全全市商品品房施工工面积规规模达到到12338.99万平方方米，同同比增长长26.2%。其其中，本本年新开开工面积积5433.3万万平方米米，占220099年商品品房新开开工面积积的933.7%，与上上年同期期相比增增长1.2倍，商商品住宅宅新开工工面积4407.4万平平方米，同同

16、比增长长99.7%。商品品房销售售市场比比较活跃跃。16月，全全市商品品房销售售面积为为81.2万平平方米，销销售总量量比上年年增加112.33万平方方米，增增长266.2%。其中中，期房房销售667.00万平方方米，同同比增长长41.2%，占占全部销销售商品品房面积积的822.5%；商品品房销售售额255.7亿亿元，同同比增加加7.11亿元，同同比增长长38.4%。其其中，期期房销售售额211.4亿亿元，同同比增长长62.8%，占占全部商商品房销销售额的的83.3%。居住条件件显著逐逐步改善善。伴随随着住房房改革的的深入和和房地产产市场的的逐步完完善，个个人购买买住房已已成为全全市商品品房销

17、售售对象的的主体，220100年上半半年个人人购房的的比重达达95%以上。个个人购买买力的旺旺盛，带带来的是是居住条条件的显显著改善善，20010年年上半年年全市城城镇人均均居住面面积已达达到277.377平方米米，比上上年增加加2.222平方方米。空置面积积有所下下降。截截止今年年6月底底，全市市商品房房空置面面积133.3万万平方米米，同比比减少116.77万平方方米，同同比下降降55.7%。商商品房空空置面积积的大幅幅下降，一一定程度度上说明明了我市市房地产产市场运运行状况况比较健健康良好好，这也也是外地地房地产产开发商商来我市市进行开开发经营营，看好好我市房房地产市市场的一一个具体体体

18、现。商品品房价格格稍有松松动。随随着国家家一系列列的宏观观调控政政策的实实施，遏遏制房价价过快增增长，调调控效果果已初步步显现。从从今年第第二季度度房地产产销售情情况来看看，房价价与上年年同期相相比仍然然保持了了增长态态势，但但从近三三个月的的环比速速度来看看，却呈呈现了逐逐月下降降的势头头。2.2.2邯郸郸政府相相关政策策法规近年由于于房地产产市场的的日益繁繁荣，邯邯郸政府府对房地地产市场场也加强强了法规规政策上上的建设设与约束束：房地产开开发商有有闲置土土地，将禁止止拿新地地，河北省省明确完完成农村村集体“土土地证”55年内全全发，土地不不再“无无偿划拨拨”， 今后后包括房房地产在在内的七

19、七大类服服务业官官方统计计数据，必必须由统统计部门门统一发发布，服服务业相相关价格格数据也也必须以以市场实实际交易易价格计计算。保障房房参建方方对质量量永久负负责，项目负负责人终终身负责责制逐步步推行，计划为为经适房房改名以以明晰政政策。据新华社社电 国国务院总总理温家家宝199日主持持召开国国务院常常务会议议，研究究部署进进一步做做好保障障性安居居工程建建设和管管理工作作，讨论论并原则则通过中中华人民民共和国国精神卫卫生法（草草案）和和中华华人民共共和国居居民身份份证法修修正案（草草案）。2.3项项目所在在地房地地产市场场总体供供求现状状在需求方方面：随随着近几几年的房房价快速速上涨，房房价

20、已远远远超出出普通百百姓的承承受能力力，高昂昂的房价价必将会会抑制大大量的需需求，所所谓房价价收入比比，即是是家庭年年收入与与住宅价价格的比比例，如如国际上上用来衡衡量房价价是否合合理常用用房价收收入比来来进行考考量，在在国际上上通常认认为房价价收入比比保持在在1：446之之间比较较合理，而而邯郸的的房价收收入比已已远远高高出该水水平，达达到1：1520左左右，这这就意味味着一个个家庭不不吃不喝喝至少115年才才能买到到一套房房，出现现这样的的局面除除与房价价过高外外，还与与邯郸结结构性供供应失衡衡有关系系，在邯邯郸目前前供应的的住宅面面积比较较偏大，动动辄就是是1000平米以以上，990平米

21、米以下的的户型在在市场中中凤毛麟麟角，即即使有小小户型，大大多也是是大面积积户型的的配角，在在设计或或地理位位置上或或多或少少存在一一定的缺缺陷，造造成小面面积户型型有效供供应在市市场中的的缺位，这这也是造造成房价价收入比比较高的的原因之之一。在供应方方面：虽虽然国家家政策对对耕地转转为建设设用地有有着苛刻刻的限制制，但随随着邯郸郸一年一一大步，三三年大变变样的大大拆促大大建的方方针政策策出台实实施，旧旧城和城城中村改改造被提提到了空空前的热热度和高高潮，据据业内人人士透露露：旧改改用地的的挂靠速速度还将将进一步步加快，总总面积将将近50000余余亩的五五仓区总总体改造造已于220099年底已

22、已经开工工和建设设。在未未来的二二年内，这这些土地地必将会会完全上上市，形形成海量量的住宅宅供应，这这必将会会加剧市市场供求求进一步步失衡，导导致市场场供应过过剩，房房地产住住宅价格格将会出出现下滑滑。2.4项项目所在在地商品品住宅平平均价格格走势及及市场价价值发现现现如今，房房地产行行业成为为媒体和和学者专专家评论论的热点点，其中中很多人人认为房房价不会会下行太太多，最最主要的的依据是是土地成成本、建建筑材料料成本及及劳动力力成本长长期处于于上涨的的趋势，所所以房价价的抗跌跌性较强强，如从从邯郸220077年5月月份拍卖卖的5块块地来看看，住宅宅用地平平均价约约为2550万元元/亩，按按政府

23、规规定的容容积率33.0计计算，加加上相关关税费楼楼面地价价高达每每平米113000元，其其商品房房的综合合开发成成本在331000元/平平米左右右，若是是城中村村旧改项项目其综综合开发发成本可可能更高高，由于于过高的的成本大大大压缩缩了房地地产行业业的利润润空间，所所以降价价幅度有有限。但但笔者对对此持不不同的观观点，成成本因然然是决定定因素，真真正对房房价起决决定作用用的是市市场供求求关系，在在市场体体系中，产产品供不不应求时时，价格格可远远远高于成成本来调调节市场场需求，但但当产品品供大于于求时，价价格也可可低于产产品成本本来刺激激市场需需求，所所以仅以以成本来来评定房房地产的的价格趋趋

24、势未免免有点过过于牵强强附会。有的学者者说房地地产属于于国家支支柱性产产业，对对GDPP的增长长贡献率率较高，房房地产的的深度下下跌必将将会影响响到国民民经济的的建康发发展，相相关政府府部门绝绝不会任任由房价价下行，这这一点我我同意，但但前提是是在政府府出手干干预之前前应是首首先分析析房地产产是否属属于健康康理性的的调整，商商品房不不同于其其它商品品，它具具有商品品性的同同时，也也具有一一定的社社会性，作作为公众众的基本本的社公公生产资资料，房房价的过过高必将将会影响响到社会会的稳定定与和谐谐，这也也是政府府不愿看看到的。在在邯郸，房房地产住住宅价格格已远远远超出当当地的市市场承受受能力，笔笔

25、者认为为这次房房价回调调属于是是市场理理性的调调整，政政府无需需干预。即即使政府府进行对对房地产产市场救救市相信信效果也也不会太太明显，毕毕竟房地地产高昂昂的价格格已抑制制了相当当大部分分需求，只只要是房房价与家家庭收入入还不对对称，政政府的救救市努力力也是白白费心机机。2.5商商品住宅宅客户构构成及购购买事态态分析受政府激激活房地地产市场场政策措措施的出出台和住住房刚性性需求释释放的影影响，邯邯郸市房房地产开开发投资资和新开开工面积积均有较较大幅度度增长，市市场形势势回暖迹迹象显现现。 11-5月月份，全全市房地地产开发发完成投投资333.3亿亿元，同同比增长长38.3；商品房房新开工工面积

26、1140.3万平平方米，同同比增长长9.88；全全市商品品房销售售面积 42.88万万平方米米，同比比下降330.77，但但4月和和5月份份环比分分别增长长1.33和22.4。5月月份主城城区商品品房平均均价格为为36550元平方米米，同比比增长 3.99，与与去年底底35440元相相比增长长3.11。上上半年邯邯郸市房房地产开开发完成成投资335 亿亿元，同同比增长长38.6 ，完成成年度计计划的556.44。其其中商品品住宅已已完成投投资288.6 亿元，同同比增长长30.6；主城区区上半年年房地产产开发完完成投资资25.4亿元元，同比比增长443.226；其中商商品住宅宅完成投投资188

27、.533亿元，同同比增长长 622.044。全全市商品品房新开开工面积积1622.988万平方方米，同同比增长长11.68，其中中商品住住宅新开开工面积积1366.433万平方方米，同同比增长长16.55。主城城区商品品房新开开工面积积1055.444万平方方米，同同比增长长36.21。其中中商品住住宅新开开工面积积81.52万万平方米米，同比比增长551.33。商商品房竣竣工面积积 577.355万平方方米，同同比增长长21.12 ，其其中商品品住宅竣竣工面积积50.34万万平方米米，同比比增长229.774。主主城区商商品房竣竣工面积积35.13万万平方米米，与去去年同比比增长338.11

28、。与与此形成成鲜明对对比的是是商品房房销售。上上半年，商商品房销销售面积积53.22万万平方米米，同比比下降220.11，其其中住宅宅销售449.772万平平方米，同同比下降降12.6。主主城区商商品房销销售面积积33.67万万平方米米，同比比下降99.7，其中中住宅销销售300.4万万平方米米，同比比下降115.33。同同样不容容乐观的的是商品品房空置置情况。全全市商品品房空置置面积334.778万平平方米，同同比增长长60.2，其其中商品品住宅空空置面积积28.91万万平方米米，同比比增长668.997。在在空置面面积中，竣竣工在一一年以内内的待销销商品房房面积114.442万平平方米，同

29、同比增长长24.2，滞滞销商品品房面积积4.224万平平方米，同同比增长长74.49，积压压商品房房面积00.011万平方方米，同同比下降降 988.3。今年年以来，邯邯郸市共共启动“两两改”项项目911个，其其中城中中村项目目33个个，旧城城区片项项目588个，完完成拆迁迁面积1109.52万万平方米米，开工工面积1117 万平方方米，完完成投资资44.18亿亿元。其其中城中中村改造造完成拆拆迁面积积53.35万万平方米米，开工工面积667.33万平方方米，旧旧城区片片改造完完成拆迁迁面积556.117万平平方米，开开工面积积49.7万平平方米。有利： 资金充足，市场与财务分析准确可靠，施工

30、条件具备。 企 业 项 目 条 件 分 析不利：暂无3. 土土地swwot分分析威胁机会 外外 部 环 境境 分 析强势有利：购购房需求求量大， 地理理位置优优越， 国家政政策较好好。弱势不利：实实际购房房人数有有待提高高，四周周空气质质量有待待改善。其其他房产产公司竞竞争激烈烈3.1项项目地块块的优势势（S）投资价值值：景观优势势：本项项目可充充分利用用滏阳河河中央形形象新区区、优美美环境和和几近竣竣工气势势宏伟的的展览中中心、展览广广场交相相辉映的的景观优优势进行行发挥。本本地块南南望太行行山，享享有东南南面季风风所带来来的清新新空气，远远观郁郁郁葱葱的的绿色山山岭；西西面可以以远眺滏滏阳

31、河秀秀色，且为已初初显未来来大都会会成熟形形态的城城市景观观，各种种现代高高层建筑筑构成都都市丰富富的天际际线；东东面，未未来将是是新规划划市政建建筑及居居住建筑筑，亦蕴蕴含极高高的景观观视野价价值。产品定位位：本项目主主推精致致户型，就就目前市市场状况况分析，市市场消费费需求旺旺盛，特特别是邯邯山区区区域，客客户层面面大，需需求量广广，非常常适合精精英白领领及投资资一族购购买交通便捷捷：本地块位位于学院院北路西西段，五五仓区的的核心，并并规划建建设为市市的生态态景观大大道；。本本地块凭凭借上述述捷运交交通系统统，可方方便地通通达城市市内各个个街区，亦亦可方便便地通过过高速公公路系统统联系全全

32、区各地地，随着着邯郸客客运枢纽纽总站的的投入运运营，其其交通优优势更是是显现无无疑。市政和商商业配套套：本项目地地处成熟熟的CBBD核心心地段，生生态景观观、购物物休闲、商商业金融融、信息息通迅、文文教科技技等市政政配套齐齐全，具具备市政政泛配套套价值，开开发商无无需进行行额外开开发，便便可尽享享成熟的的市政配配套，都都市的繁繁华与便便利唾手手可得。3.2劣劣势 (W) 项目目占地面面积小，社社区景观观绿化难难以展开开，不利利于社区区内部配配套设施施和生态态环境的的营造。 开发发商知名名度不高高,至今未未开发有有现成或或知名品品牌的房房地产项项目，有有可能使使本项目目对公众众市场号号召力产产生

33、一定定的影响响。 车位位有限,本项目目停车位位稀缺，对对于有车车一族或或商务往往来显得得有些美美中不足足。3.3机机会 (T) 展览览中心带带来的展展览效应应随着展览览中心和和邯山区区广场的的即将完完工，同同时毗邻邻电信、联联通大楼楼，易形形成它、信信息、通通讯等专专业市场场，储备备有丰富富的消费费和客户户资源有有利于项项目商场场、商铺铺的销售售。届时时，周边边将成为为西区最最繁华的的商业中中心，商商务交流流活动更更加频繁繁，项目目所在地地及其本本身具备备相当好好的商业业潜力。3.4威威胁 (0)主要来自自同类项项目的竞竞争。邯邯郸市今今年内的的公寓物物业项目目已有大大幅度的的增长，特特别是低

34、低端的公公寓物业业消费增增长和供供应量的的快速上上升导致致市场一一度严重重失衡。新新增长的的供应量量多以中中小户型型为主推推产品，多多为原有有的“烂尾楼楼”改建而而成，在在价格上上占有一一定优势势。尽管管竞争项项目分布布于市内内各个城城区，但但是他们们会在产产品、价价格等方方面造成成对本项项目一定定的冲击击。 写字字楼：写写字楼也也是主要要的竞争争物业类类别。（文文化大厦厦、品感感大厦、） 商住住楼：这这类物业业主要是是有专门门用做办办公，或或专门用用做居住住，也有有商住两两用的，这这类物业业的特点点是：基基本上没没有相关关的商务务配套服服务。（风风林园、洞洞庭湖花花园、民民乐湖、凤凤山豪苑苑

35、） 酒店店式公寓寓：酒店店式公寓寓引入了了酒店的的管理服服务，故故在提供供的物业业服务方方面比较较占有优优势，但但是目前前酒店式式公寓物物业只停停留概念念阶段，同同时在管管理成本本方面比比起商务务公寓要要高出很很多。4项目目市场定定位4.1成成本法 计算=单单位成本本*(11+加成成率）加成率一一般在115%20%之间4.2.1产品品定位先锋经理理人的商商务套间间 未未来总栽栽的指挥挥台4.2.2目标标客户群群体定位位1 外地驻机机构和办办事处：小型公公司，精精英团队队2 个人工作作室和个个体私人人业主：律师事事务所、广广告公司司、设计计创作室室、个人人工作室室、装饰饰公司、旅旅行社、品品牌代

36、理理商等3 个人和机机构投资资者：这这一类客客户视野野超前，极极具投资资意识，眼眼光独到到，对地地产认识识深刻。4 炒房炒铺铺投机人人5 目标客户户群特点点分析6 年龄层次次：25550岁岁之间，主主力人群群为30040岁岁，注重重个人及及公司形形象的年年轻创业业者7 教育程度度：大专专以上学学历；乐乐于接受受现代商商务办公公概念8 职务状况况：私企企老板、中中高层管管理或职职业经理理人9 经济收入入：月收收入20000元元以上，有有一定的的积蓄 职职业背景景：国有有企事业业单位，多多在私企企或外资资公司工工作和营营业主 爱爱好兴趣趣：以工工作为乐乐，以创创业为荣荣，有敏敏感的信信息需求求，接

37、受受新事物物较快。 商商务活动动的需要要：商务务配套的的需求，彼彼此间的的商务交交流 快快节奏的的生活：时间概概念强烈烈，要求求交通便便利、周周边配套套齐全这一部分分消费群群体中的的“意见领领袖”既注重重生活的的品质又又追求生生活的品品位；他他们是社社会的中中尖分子子；在他他们中间间同样涌涌动着追追求新城城市、追追求新生生活的思思潮；他他们更加加崇尚居居住在最最佳的城城市核心心区，能能够享受受到便捷捷的交通通、繁华华的商业业、高雅雅的文化化、优美美的环境境。所以以，单一一硬性地地诉求住住宅所带带来的功功能性利利益是不不会吸引引到目标标消费者者的注意意与兴趣趣的。正正是基于于目标消消费者这这样的

38、心心理特征征，项目目赋予了了赵都新新城项目目“先锋经经理人商商务套间间”的主题题定位。5项目目价值分分析5.1商商品住宅宅价值分分析法截止到220122年6月月25日日为止，赵赵都新城城所在的的邯山区区区共有有在售住住宅项目目55个个，近一一个月内内，另有有55个个项目的的销售价价格与之之前持平平。所有在售售住宅项项目的销销售均价价为46637元元/平方方米，近近半年来来持平。所所有555个在售售住宅项项目与赵赵都新城城相比：21个项项目的销销售均价价高于赵都都新城，售售价最高高的康桥桥国际为为72000元/平方米米，占总总数的339%；16个个项目的的销售均均价低于于赵都新新城，售售价最低低

39、的中华华城为220000元/平平方米，占占总数的的30%；另有188个项目目的销售售均价与与赵都新新城持平平。5.2类类比可实实现价值值决定因因素交通的便便利性：中华华东大街街、西临临邯磁公公路、北北起渚河河路、南南至南环环路。多多条主干干道相汇汇，多条条公交干干线均可可直达本本项目，出出行条件件极为便便利。距距市中心心仅155分钟车车程，110分钟钟即到火火车站，110分钟钟可达邯邯郸机场场，社区区内6条条大街贯贯穿南北北，形成成了极为为便利的的社区交交通网。5.3项项目可提提升价值值判断小区配套套：拥有了完完善的配配套设施施。在小小区配套套设施方方面，结结合小区区出入周周边沿街街外侧设设置

40、超市市、便利利店、银银行、邮邮政等。在在教育和和医疗方方面分别别设置了了幼儿园园、244小时社社区保健健中心及及中西专专家门诊诊。社区区内建有有以康体体为主体体的高端端特色会会所、酒酒吧、咖咖啡吧、网网吧、视视听中心心、图书书阅览、棋棋牌室、私私人会客客室等一一应俱全全。5.4价价值实现现的经济济因素项目整体体落成后后将成为为武汉南部部未来的的RBDD（商贸贸旅游、休休闲娱乐乐、古韵韵文化、生生态宜居居）中心心，同时时也拥有有邯郸最最大的社社区型商商业群。社社区型商商业相比比其它商商业来说说，更具具有潜力力，因为为从商业业建立之之初，社社区型商商业就不不缺少人人气，有有相应的的固定消消费群体体

41、的存在在，使得得社区型型商业更更具有投投资价值值！赵都新城城50万万平米核核心商业业和和道国际际广场，作作为区域域少有的的核心型型综合商商业体，已已经成为为赵都新新城未来来商业的的中心力力量和区区域商圈圈的标杆杆之作。作作为全新新的城市市形态，它它创造了了一个将将居住、商商务、办办公、出出行、购购物、文文化娱乐乐、社交交、游憩憩等城市市功能高高度集约约的空间间，它对对资源的的强劲整整合能力力带来的的高经济济效益使使其成为为新的商商业投资资热点。5.5项项目可实实现价值值分析300万万平方米米鸿篇巨巨制，风风靡世界界的魅力力主场规模宏大大，气势势磅礴。实实力名企企隆基泰泰和联合合北京城城建再次次

42、千亩巨巨制，打打造集健健康居住住、大型型综合商商业、风风情商街街、商务务办公、创创意文化化、娱乐乐休闲等等功能为为一体，功功能齐全全、配套套完善、环环境优美美的国际际化现代代新城。宝安璞园地处武汉市南部占地面积1300余亩，可同时满足12万人口居住，是一座相当于邯山区三分之一的魅力生活城，华北第一城市新城落户邯郸。项目整体落成后将成为引领邯郸生态居住、购物休闲、商贸旅游、古韵文化、国际风情的魅力主场！建筑生活活梦想，运运营城市市未来。秉承专专业与诚诚信的核核心理念念，坚守守品质是是最坚硬硬的防线线,信誉誉是最尊尊贵的荣荣耀。品牌开发发，实力力保证。隆隆基泰和和实业集集团是集集房地产产开发、商商

43、业贸易易、工业业制造、物物资供应应、科技技发展等等多领域域经营于于一体，跨跨行业、跨跨区域、多多实体的的企业集集团。房房地产开开发业务务具有一一级资质质，国家家建筑施施工总承承包商特特级资质质，历经经10年年城市运运营，开开发经验验成熟：曾开发发70000余亩亩的白洋洋淀-芦芦香国际际、12200余余亩的高高碑店世世纪城等等大型综综合项目目；竹语语堂别墅墅、世界界城、白白沟“九九城”、阳阳光凯旋旋城、阳阳光海洋洋花园、海海龙公寓寓等特色色项目以以及中铁铁十八局局办公楼楼等办公公项目，集集住宅、商商业、别别墅、行行政办公公开发经经验之大大成余一一身，占占据华北北大地440%的的市场份份额，业业务

44、覆盖盖北京、天天津、河河北、河河南、海海南等多多个省市市，实现现了从区区域型企企业向国国际化企企业的跨跨越，成成为华北北房地产产业的一一颗巨星星。坐拥城市市繁华，尽尽享都市市荣耀。宝安璞璞园中心心区内设设有超大大型商业业综合体体，内嵌嵌大型购购物中心心、电影影院、特特色餐饮饮、艺术术长廊、商商务办公公等多种种主题业业态，强强调开放放、人性性与互动动，融合合多元文文化，分分享时尚尚与休闲闲新生活活理念。充充分满足足人们的的多种需需要，打打造城市市价值。南南侧紧邻邻以约大大型城市市景观广广场和休休闲主题题公园，充充分利用用滏阳河河、渚河河水系改改造与社社区景观观完美结结合，缔缔造出一一个生态态、舒

45、适适、低碳碳、健康康的国际际化商业业中心，成成为城市市的魅力力焦点。独具匠心心的“赵赵都八景景”，水水上江南南，低碳碳生活饕饕餮大餐餐。赵都新新城内规规划有独独具匠心心的“宝宝安璞园园”：“五五仓新天天地”、“赵赵都古韵韵、“杨杨柳堤岸岸”、 琴台映映景、水水印乾坤坤”、“太太极双星星”、“渚渚河芙蓉蓉”、 “滏阳阳夕照”，相相互掩映映，共同同构筑宝宝安璞园园的景观观长廊，尽尽显“水水上江南南”。这这里的园园林已，不不再是几几株花草草树木、几几个建筑筑小品等等，见缝缝插针式式的布设设和安放放，而是是上升到到住区环环境的新新高度，个个性鲜明明的主题题、风格格、层次次和布局局，在建建筑与住住户之间

46、间构成一一种生态态的美感感的人性性化的和和谐过渡渡。整个个景观设设计运用用整体设设计的理理念，充充分尊重重中国文文化特色色，各个个组团的的水景相相互串联联共同组组成赵都都新城的的“龙脉脉”。巨巨龙出海海，透射射出中华华儿女蓬蓬勃向上上精神风风貌。同同时，园园林中数数以万计计的绿植植每天为为人们提提供大量量新鲜纯纯氧，让让住在这这里的人人们享受受低碳健健康生活活的无尽尽魅力。6项目目定价模模型分析析7项目目开发周周期的确确定确定项目目开发周周期为334年8项目目投资及及成本估估算开发成本本投资估估算表基础数据据序号项目名称称数量单 价价合 价价（元）备注1总征地面面积（亩亩）2实际用地地面积（亩亩）3土地价（万万元/亩亩）04总用地面面积（MM2）5容积率6批准容积积建筑面面积（MM2）容积建