众合国际产业园物业管理方案hxce.docx

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1、众合（郑州）国际石材产业园物业管理方案众合国际际石材产产业园物业管理方案郑州天下下石物业业管理有有限公司司 20116年22月233日星期期二目 录录第一章 提高高物业管管理服务务水平的的整体设设想及策策划第二章 拟采取取的管理理方式、工工作计划划和物资资装备情情况第三章 管理理人员的的配备、培培训、管管理第四章 管理理规章制制度和档档案的建建立与管管理第五章 各项管管理指标标的承诺诺及措施施第六章 管理理收支预预算和管管理费标标准第七章 机电电设备设设施管理理第八章 公共共秩序管管理第九章 绿绿化管理理第十章 清洁管管理第十一章章 房屋屋本体及及附属设设施维修修养护计计划和实实施第十二章章

2、园区区文化和和便民服服务第一章 提高高物业管管理服务务水平的的整体设设想及策策划提要：管理定位位物业业企业化化管理的的典范，两两个文明明建设的的窗口管理目标标一年年获市优优称号，两两年获省省优称号号，三年年获国优优称号管理模式式现代代化、专专业化物物业管理理四大理论论客户户关系管管理、合合工理论论、目标标计划管管理、时时间管理理五大优势势理念念、团队队、技术术、经验验、配套套五个重点点整体体形象、安安全、保保密、机机电设备备管理、建建筑外观观五大措施施全面面投入，保保障设备备的良好好运行；不断钻钻研和学学习，利利用高科科技手段段进行管管理；全全面防范范，治安安事件发发生率为为零；发发挥本公公司

3、规模模优势，实实施专业业化低成成本管理理；开发发众合国国际石材材城产业业园物业业管理专专用软件件（APPP）.六大保障障整合合型管理理体系（IISO990000、ISSO1440000、OHHSASS180000）、科科学的人人力资源源管理体体系、完完善的安安全管理理和保密密体系、人人、财、物物的有力力保障、专专业的机机电设备备运行管管理保障障能力、高高效的客客户关系系管理和和信息处处理平台台持续超越越持续续满足和和超越客客户市场场需求的的意识SERVVICEE服务标标准、双双语日常常接待、知知名学者者讲座、会会议商务务服务众合国际际石材产产业园郑州州航空港港经济开开发区新新的经济济、文化化、

4、工业业中心。众众合国际际石材产业业园规划划充分利利用物业业所在地地自然环环境，结结合地形形地貌，使使时代精精神与地地方特色色相结合合，体现现了现代代石材技技术、现现代办公公效率、高高科技的的要求，众众合国际际石材产产业园物物业管理理服务推推向社会会化、专专业化，更更是对新新郑市乃乃至本地地区的物物业企业业化管理理及物业业管理市市场的发发展有着着重要的的促进意意义。针对众合合国际石石材产业业园物业业管理的的各个要要素，本本公司开开展了深深入广泛泛的项目目考察和和市场调调研，在在深入挖挖掘设计计和开发发思路的的基础上上，仔细细分析该该物业作作为未来来功能特特点，并并周详考考虑未来来物业物物业管理理

5、服务将将面临的的重点难难点及收收取物业业费，确确定了本本公司管管理服务务众合国国际产业业园的整整体构想想和管理理策划思思路。一、物业业管理定定位众合国际际石材产产业园作作为集资资源综合合利用、展览销售、节能、环保、加工、仓储、物流、商务贸易、生活为一体的石材产业园区，园区主要由生活居住区，石材展览区，商业、金融、医疗卫生区，行政办公区，科技研发区，产业化生产区组成。其物业特殊性决定了物业管理的定位也必然有更为高远的追求。经过我们严密论证和现场实地考察，本公司众合国际石材产业园的物业管理服务定位为：成为新新郑市政政府物业业企业化化管理的的典范。成为新新郑市工工业园区区物业管管理的样样板成为新新郑

6、市精精神文明明和物质质文明建建设的窗窗口。体现薛薛店镇政政府开放放、高效效、亲和和、和谐谐的形象象。二、管理理目标自接管之之日起：一年内内达到物物业各项项使用功功能正常常，使物物业各项项工作有有条不紊紊地开展展；引进进“新郑市物物业管理理优秀示示范工业业园区”考评。二年内内深化管管理服务务、提高高物业管管理水平平，提升升物业管管理形象象、引进进“河南省物物业管理理优秀示示范工业业园区”考评。三年内内引进“全国物物业管理理示范工工业园区区”考评。三、管理理机制与与模式（一） 实行执行行机构、责责任机构构、监督督机构有有机结合合的“三位一一体”式的共共管机制制，推行行科技型型物业管管理模式式。监督

7、机构新郑市中原食品工业园管委会、产业园物业管理委员会。执行机构众合国际石材产业园物业服务中心责任机构郑州天下石 物业公司监督机构构中原原食品工工业园管管委会众合国际际石材产产业园物物业管理理委员会会可引进行行使以下下权利，对对天下石石物业公公司及物物业管理理处的物物业管理理行为进进行监督督。审核管管理处提提交的月月物业管管理报告告。组织对对物业管管理服务务的抽验验、检查查、审查查管理效效果。引进会会议或其其他形式式，评审审众合国国际石材材产业园园（以下下简称产产业园）物物业管理理状况，交交流意见见。可即时时就物业业管理中中的问题题向管理理处或天天下石物物业公司司投诉。对物业业管理中中出现的的重

8、大事事项进行行审议。众合国际际石材产产业园正正式投入入使用后后，我们们将在半半年之内内会同中中原食品品工业管管委会有有关职能能部门磋磋商成立立众合国国际石材材产业园园物业管管理委员员会，并并充分发发挥物业业管理委委员会的的作用，让让每一位位委员都都成为一一名物业业管理的的监督人人员，共共同参与与物业管管理，使使中众合合国际石石材产业业园的物物业管理理日臻完完美。责任机构构郑州州市天下下石物业业管理有有限责任任公司郑州市天天下石物物业管理理有限责责任公司司是众合合国际石石材产业业园物业业管理目目标的最最终责任任人，负负责对众众合国际际石材产产业园物物业管理理状况的的整体监监控和实实施，就就众合国

9、国际石材材产业园园的物业业管理状状况对众众合国际际石材产产业园负负责和物物业管理理委员会会负责。执行机构构众合合国际石石材产业业园物业业管理处处物管处是是众合国国际石材材产业园园物业管管理的具具体实施施机构，对对开发区区管委会会、园区区物业管管理委员员会和天天下石物物业公司司负责，确确保物业业管理的的各项工工作达到到既定目目标。（二）现现代化、专专业化物物业管理理模式众合国际际石材产产业园区区主要由由生活居居住区，石石材展览览区，商商业、金金融、医医疗卫生生区，行行政办公公区，科科技研发发区，产产业化生生产区组组成，其其物业管管理必须须要为其其提供符符合其自自身物业业特性的的管理服服务。我我们

10、在进进行严密密论证的的基础上上，确定定了众合合国际石石材产业业园现代代化、专专业化物物业管理理的模式式。现代化：充分吸吸收中国国物业管管理发展展二十年年的科技技及理论论成果，依依托我公公司与国国内外顶顶级物业业管理企企业及咨咨询机构构保持的的良好合合作学习习关系，学学习并借借鉴国际际国内同同行的优优秀经验验，凭借借我公司司本土化化运作五五年的优优势，结结合新郑郑市本地地实际，在在众合国国际石材材产业园园实施既既具备国国内一流流水准，又又符合新新郑市的的物业管管理模式式。专业化：以我公公司从事事物业管管理五年年来所塑塑造的精精锐专业业团队，在公共秩序维护、保洁、绿化、设施设备维修养护等方面为众合

11、国际产业园全面实行专业管理及服务。四、管理理学理论论运用众合国际际石材产产业园作作为主要要由生活活居住区区，石材材展览区区，商业业、金融融、医疗疗卫生区区，行政政办公区区，科技技研发区区，产业业化生产产区组成成的综合合型物业业，其物物业管理理素质也也必须达达到与之之相符合合的高度度。本公公司长期期致力于于现代企企业制度度的建立立与完善善，并坚坚信坚实实的管理理理论是是夯实一一个企业业内部管管理的重重要基础础。针对对众合国国际石材材产业园园物业特特质，我我们将以以详尽的的客户关关系管理理、合工工理论、目目标计划划管理、时时间管理理等一系系列理论论体系作作为物业业管理项项目运作作的理论论保障。客户

12、关系系管理：“以客户户为中心心”，绝不是一一句空洞洞的口号号，而是是富有哲哲理的经经营理念念。反映映在企业业当中，就就是所有有的业务务过程围围绕如何何更多地地为客户户创造价价值，客客户获得得客户价价值是客客户满意意、客户户忠诚的的根本理理由。以以客户为为园区的的经营模模式的实实现，需需要一套套科学而而有效的的解决方方案，它它包括以以客户为为园区的的战略规规划、管管理咨询询、实施施等核心心环节。本公司将以此作为物业管理的核心理念，对众合国际石材产业园物业管理客户市场有效开发和拓展。合工理论论：本公公司倡导导，每一一个员工工都必须须成为学学习型的的个人，由由此，公公司才能能真正建建立成为为学习型型

13、的组织织。因此此，员工工综合素素质的培培养，在在本公司司一直受受到重视视。而在在对员工工进行综综合素质质培训的的同时，本本公司越越来越明明显感觉觉到，合合工理论论将在现现代企业业发展中中起到积积极的作作用。200年年以前,亚当斯密以以制造针针为例论论述了劳劳动分工工的作用用。而且且，他的的这一分分工理论论成了近近代产业业革命的的起点，也也成了后后来的管管理学家家创建管管理学的的理论前前提。确确实劳动动分工较较大幅度度地提高高了劳动动生产率率，也有有利于专专业化和和职能化化管理。但但是，这这种理论论发展到到今天，负负面效应应日益显显露出来来。现代代社会，一一方面追追求产品品个性化化，生产产复杂化

14、化，企业业经营多多元化，如如果片面面强调分分工精细细和专业业化，则则使得企企业的整整体协调调作业过过程和对对过程的的监控越越来越高高，结果果致使企企业整体体效率低低下；同同时，把把人分成成上下级级关系的的官僚体体制，使使人的积积极性、主主动性得得不到充充分发挥挥，相反反腐蚀着着人的精精神，不不利于人人的身心心健康，以以至于走走到了分分工与协协作原则则初始动动机的反反面。另另一方面面，高科科技的发发展，特特别是计计算机的的普及运运用，使使简化管管理环节节成为可可能。同同时，与与市场变变化和高高科技发发展相对对应的是是劳动力力素质大大大提高高，员工工不再满满足于从从事单调调、简单单的复杂杂性工作作

15、，对分分享决策策权的要要求日益益强烈。因此，本本公司打打破分工工理论的的桎梏，在在公司提提出“合工理理论”，即借借助信息息技术，以以重整企企业业务务流程为为突破口口，将原原先被分分割得支支离破碎碎的业务务流程再再合理地地“组装”回去，将将几道工工序合并并，归一一人完成成，并将将分别负负责不同同工序的的人员组组合成工工作小组组或团队队，以利利于共享享信息、简简化交接接手续、缩缩短时间间。另外外，减少少管理层层次，提提高管理理幅度，建建立扁平平化的组组织结构构，从而而打破官官僚体制制，减少少了审核核与监督督程序，降降低了管管理成本本，减少少了内部部冲突，增增加了组组织的凝凝聚力，大大大调动动了员工

16、工的积极极性，促促进了员员工的个个人发展展。本公公司将在在众合国国际石材材产业园园物业管管理中以以合工理理论作为为工作流流程组装装合并的的基础理理论，最最大限度度地降低低管理成成本，提提高工作作效率。目标计划划管理：由本公公司整体体目标延延展出众众合国际际石材产产业园物物业管理理处各工工种分项项活动、分分项目标标与各项项工作计计划的过过程即所所谓目标标计划延延展。即即为目标标计划管管理的精精髓。其其实施则则透过本本公司组组织架构构，应用用目标延延展的方方法来制制定众合合国际石石材产业业园物业业管理处处各项工工作计划划，并建建立绩效效指标作作为衡量量目标达达成的考考核标准准。时间管理理：要求求众

17、合国国际石材材产业园园物业管管理处各各工种员员工务必必了解时时间管理理的涵意意、树立立时间成成本的意意识，掌掌握时间间管理的的远近分分配、时间管管理的优优先顺序序、时间管管理的限限制突破破、时间管管理的计计划效率率、时间管管理的结结果及评估等，使使众合国国际石材材产业园园的各项项物业物物业管理理服务得得以高效效率的展展开。五、管理理优势（一）理理念优势势理念是服服务的灵灵魂所在在，是员员工动力力的源泉泉，天下下石物业业公司以以不断提提升服务务水平为为工作的的指导思思想。以以“至情、至至微、至至效”的精神神为理念念，不懈懈追求更更高的服服务境界界，极力力发挥员员工的创创造性思思维和创创造力，在在

18、这种理理念的支支撑下，近近年来，公公司所管管理的众众多项目目中，受受到了业业主的一一致好评评与信任任。以“至情情、至微微、至效效”为基础础，我们们引伸出出了以下下独具特特色的理理念：“至优化化”理念； “换位思思考”理念以以及“（无穷穷小）”理念等。至优化化理念即每个员员工都有有明确的的职责范范围，在在服务过过程中遇遇到的任任何问题题，都要要设计出出几套解解决问题题的方案案，从用用户（使使用人）的的角度、经经济的角角度选择择一个最最佳的解解决方案案，达到到最佳的的效果，同同时以最最优理念念为根本本引伸出出了几种种提供优优质服务务的措施施：“快捷服服务”、“机务作作风”、“便民服服务”等。“快捷

19、服服务”即在接接到拥护护需求信信息或任任务时，要要求我们们的员工工立即行行动并迅迅速解决决问题，体体现“效率就就是生命命”的精神神；“机务作作风”即是采采用严谨谨细致的的航空系系统维护护管理方方法，对对每一项项工作都都严格按按程序认认真细致致去完成成；“便民服服务”即向业业主（用用户）提提供购物物导向、室室内维修修等正常常物业管管理范围围以外的的服务，体体现公司司的“周到服服务”。“至优化化理念”服务达达到的效效果是：当您在在繁忙工工作的时时候，优优美的工工作环境境、适宜宜的温度度、优良良的空气气质量使使您尽享享工作的的乐趣；在您需需要服务务的时候候，物业业管理服服务人员员就会出出现在您您的身

20、边边，每个个员工的的工作都都是一丝丝不苟，彬彬彬有礼礼且规范范化、标标准化。换位思思考即凡事都都要设身身处地站站在客户户需求的的角度进进行考虑虑，再反反过来考考虑如何何满足客客户的需需求，真真正做到到以客户户为园区区，把业业主的满满意作为为工作的的出发点点和工作作的最终终目标。“你想到的我们都已做到，你没有想到的我们超前做到”，从而提供更适合客户需要的服务，满足甚至超越客户的需求。（无无穷小）理理念（无无穷小）磨磨合即在早期期物业管管理介入入中，深深入物业业现场、参参与设备备调试、熟熟悉各项项功能，站站在物业业使用人人的角度度，发现现影响使使用功能能的因素素，及时时提出合合理化建建议，将将不利

21、的的因素消消灭在萌萌芽状态态，同时时，结合合其物业业特点，充充分了解解客户需需求，进进一步完完善各项项管理方方案及制制度，并并理顺各各方面的的关系，在在正式接接管物业业时，使使管理磨磨合期接接近“零”。（无无穷小）风风险工业园区区的物业业管理有有别于其其他物业业，特别别是安全全、环境境和技术术含量方方面。为为防止以以外事件件的发生生，公司司在“人防”、“技防”和制度度建设、监监督机制制等方面面都有严严格的管管理措施施，确保保万无一一失，为为了解决决物业社社会化改改革的后后顾之忧忧，我们们着眼于于长远承承担物业业管理责责任，不不断完善善硬件与与软件设设施，确确保物业业的正常常安全运运行，注注重物

22、业业相关保保险事宜宜，按照照有关规规定投保保公共责责任险、第第三者责责任险，并并与园区区物业管管理委员员会协商商安防设设备保险险事宜，提提高产业业园物业业抗风险险能力。（无无穷小）干干扰在用用户正常常上班时时间以外外完成所所有公共共部位的的清洁工工作，确确保不会会因清洁洁使地面面湿滑造造成行走走不便，用用户正常常上班时时，清洁洁员在所所辖清洁洁范围内内不断巡巡视保洁洁，发现现问题及及时处理理，不能能因保洁洁而影响响和干扰扰用户正正常工作作。在保保证用户户正常工工作的前前提下，对对会妨碍碍用户的的维修保保养工作作，一律律安排在在用户正正常上班班时间以以外（突突发事件件需紧急急处理的的情况除除外）

23、，同同时，在在维修保保养工作作中，维维修人员员必须先先做好维维修区域域防护及及警示措措施后，方方可进行行工作。维维修完毕毕，立即即清理现现场，以以避免造造成污染染和给用用户带来来不便。（无无穷小）缺缺陷就是要求求每一个个员工都都要细心心谨慎，把把工作上上可能发发生的缺缺陷（缺缺点）降降低到“零”的一种种管理方方法，零零缺陷并并不是说说绝对没没有缺陷陷，或缺缺陷绝对对等于零零，而是是指以缺缺陷等于于零为目目标的管管理理念念，每一一个员工工都要在在自己的的工作职职责范围围内力争争做到无无缺陷，从从而培养养员工高高度的责责任感和和严谨的的工作作作风，提提高服务务质量。（二）技技术优势势技术术过硬、装

24、装备精良良的楼宇宇设备管管理队伍伍公司成立立伊始，即即开始管管理设备备先进，智智能化程程度高的的物业项项目：标标准厂房房、积累累了多年年的机电电设备管管理经验验，公司司目前拥拥有各类类专业技技术人员员，配备备有大量量维修设设备，维维修仪器器仪表和和专用工工具，公公司对电电梯、中中央空调调、消防防、给排排水、供供配电、保保安监控控以及先先进的智智能化系系统等均均制订了了完善的的技术管管理规范范和量化化管理办办法，能能为众合合国际石石材产业业园制订订出高效效、可操操作性强强的设备备管理方方案，确确保各系系统的正正常运行行。我们的技技术优势势还体现现在能够够根据众众合国际际石材产产业园的的物业特特点

25、，制制订出有有效的机机电设备备经济运运行方案案，节能能降耗，显显著降低低物业运运行费用用。（三）经经验优势势丰富富的物业业管理经经验郑州天下下石物业业管理公公司自220111年成立立以来，管管理面积积已经超超过800万平方方米，在在多年的的管理实实践中，郑郑州天下下石物业业公司受受到了业业内外以以及客户户的广泛泛认同及及赞誉。可可以说，丰丰富的专专业物业业管理经经验，是是我们有有信心为为众合国国际石材材产业园园提供优优质物业业管理服服务的一一大支撑撑及强有有力保障障。（四）配配套优势势提供供综合性性物业管管理服务务我们在多多年的物物业管理理实践中中，积累累了为客客户提供供全方位位、综合合性、专

26、专业化、个个性化管管理服务务的丰富富经验，公公司已经经在管理理中，提供商商务服务务、会议议服务、室室内绿化化、节日日装点、办办公家具具养护、健身休闲、办公设备维修、家电维修、家政服务等领域的管理取得了成功，在产业园的物业管理中，我们将与公司高管领导一起，潜心研究广大业主的需求，提供优质的综合服务，为明年收取物业费打下基础。（五）团团队优势势我们拥有有一支有有着多年年物业管管理经验验、精明明强干、责责任心强强的团队队。六、工作作重点天下石物物业公司司组织各各类专业业技术骨骨干，经经过全面面深入的的调研，了了解了众众合国际际石材产产业园这这一极具具时代意意义的高高新技术术综合性性物业，并并从业主主

27、（用户户）的角角度出发发，分析析了众合合国际石石材产业业园物业业管理的的重点，经经归纳整整理 ，众众合国际际石材产产业园的的物业管管理服务务重点体体现在以以下五个个方面。1、 整体形象象众合国际际石材产产业园是是建设在在新郑市市薛店镇镇的一颗颗璀璨明明珠，它它不仅仅仅是石材材的加工工销售地地，也是是集生活活居住区区，石材材展览，商商业、金金融、医医疗卫生生区，行行政办公公区，科科技研发发区，产产业化生生产区于于一体的的综合型型物业，更更是政府府形象的的外化和和延伸。所所以，其其形象直直接代表表着新郑郑市航空空港经济济开发区区的形象象，针对对众合国国际石材材产业园园物业的的特点，我我们确立立了众

28、合合国际石石材产业业园整体体形象定定位开放、高高效、亲亲和。开放体现现新郑市市管委会会改革的的思想和和与国际际接轨的的政府办办公方式式。高效展示示新郑市市经济开开发区管管委会工工作的高高效率。亲和象征征新郑市市经济开开发区管管委会为为人民服服务的宗宗旨和亲亲近民众众，与民民同乐的的政府公公仆形象象。2、安全全防卫众合国际际石材产产业园集集生活居居住区，石石材展览览，商业业、金融融、医疗疗卫生区区，行政政办公区区，科技技研发区区，产业业化生产产区于一一体的综综合型物物业等功功能于一一体，且且采用开开放式设设计，进进出园区区的车辆辆和人员员很多，成成分复杂杂，涵盖盖有运输输、搬迁迁、参观观、办事事

29、、开会会等。因因此，众众合国际际石材产产业园的的安全工工作是物物业管理理的重中中之重。3、保密密众合国际际石材产产业园作作为新郑郑市经济济开发区区乃至整整个新郑郑市唯一一的集生生活居住住区，生生产加工工，商业业、金融融、医疗疗卫生区区，行政政办公区区，科技技研发区区，产业业化生产产区于一一体的综综合型物物业，保保密等级级高，作作为众合合国际石石材产业业园的物物业管理理人员，须须具备安安全保密密的基本本知识，按按国家保保密方面面的有关关法规，做做好保密密工作。4、设施施设备众合国际际石材产产业园物物业是现现代高新新技术的的结合体体，是一一座超大大型的集集生产加加工销售售为一体体的大型型产业园园、

30、机电电设备系系统不仅仅装机容容量大、复复杂，而而且设备备多、技技术先进进。设备备系统包包括供配配电、给给排水、中中央空调调、电梯梯、消防防、智能能化等系系统，作作为工业业园区物物业，其其设备运运行安全全正常是是保证整整个物业业正常运运作的基基本条件件，所以以，设施施设备的的管理显显得尤为为重要。5、建筑筑物众合国际际石材产产业园建建设形象象现代新新颖，外外型美观观，对维维护管理理要求高高。装饰饰材料的的多样性性，决定定了今后后我们在在物业物物业管理理服务中中要针对对不同的的装饰材材料采取取多样化化的管理理手段，如如木质材材料的防防腐、防防染色、防防褪色、防防蛀蚀；地毯的的防潮、防防蛀蚀、防防染

31、色；皮革材材料的防防腐蚀老老化；大大理石、花花岗石等等石质材材料的防防腐蚀、防防染色等等。都是是今后装装饰工程程维护的的重要内内容。与与此同时时，建筑筑物的外外观又是是产业园园的形象象。所以以，建筑筑物的管管理十分分重要。七、主要要措施针对以上上我们所所列举的的管理重重点及物物业特性性，我公公司对众众合国际际石材产产业园的的管理将将采取五五大措施施。措施之一一：全面面投入，保保障设备备的良好好运行众合国际际石材产产业园做做为现代代化综合合型物业业，其设设备设施施的日常常运作有有着极高高的管理理维护要要求。本本物业投投入使用用的一些些先进设设备设施施将使得得管理观观念、管管理机构构、管理理方式更

32、更现代化化、科学学化。设设施设备备要求高高、操作作严、范范围广，涉涉及到管管理、通通讯、安安防等方方方面面面。本公公司在理理论学习习、现场场参观、实实地演练练的基础础上，制制订了科科学合理理、切实实可行的的维护、保保养、运运行计划划，保证证各项设设施设备备的良好好、有效效运作。并并且，本本公司还还将组织织所有的的设备养养护人员员针对众众合国际际石材产产业园物物业所投投入的各各种类设设施设备备进行专专业培训训和学习习，保证证意识到到位，技技术到位位，服务务到位。同时，为提高产业园物业管理的工作效率，我们将在众合国际石材产业园提供良好的服务系统等。措施之二二：不断断钻研和和学习，利利用高科科技手段

33、段进行管管理中国物业业管理的的初期是是属于劳劳动密集集型企业业，人员员素质要要求相对对较低，对对于大量量的日常常工作主主要以量量取胜，而而本公司司正在不不断完善善企业制制度，逐逐步将企企业向科科技密集集型转化化：远程的网网络化管管理：221世纪纪是信息息化、网网络化的的时代，而而21世世纪现代代企业管管理的精精髓在于于效率，如如何提高高单位时时间的效效率，并并且高质质量完成成工作，是是本公司司不断追追求的目目标。本本公司将将在众合合国际石石材产业业园完全全实现采采用全电电脑化管管理模式式，将各各个管理理层次引引进网络络连接起起来，实实现资源源共享，统统一调配配。统一的软软件化管管理：开开发物业

34、业管理软软件基于于长期的的高素质质物业管管理经验验，本公公司早在在几年前前就投入入巨资进进行物业业管理软软件的开开发，并并在本公公司已经经成熟的的管理项项目的管管理实践践中发挥挥着重要要的作用用。同样样，本公公司将在在众合国国际石材材产业园园针对该该物业相相关特点点开发专专用软件件进行管管理。（具具体见措措施五）先进的智智能化管管理：智智能化程程度直接接决定着着物业素素质的高高低，在在众合国国际石材材产业园园的管理理中，本本公司将将利用长长期研究究高科技技智能设设施设备备的经验验，利用用专业人人员能够够把握现现实需求求和未来来走势的的优势，以以及对智智能化设设备的学学习、了了解和掌掌握，根根据

35、经济济和实用用的原则则来进行行智能化化设施的的维护管管理，同同时与高高科技公公司建立立了良好好的合作作伙伴关关系，保保证技术术根本的的先进性性并大幅幅度降低低管理成成本。措施之三三：全面面防范，最最大限度度降低管管理原因因造成的的治安事事件发生生率众合国际际石材产产业园物物业的使使用性质质决定其其与住宅宅小区的的全封闭闭式管理理不同，外外来人员员数量多多、流动动性强、成成分复杂杂且不易易管理，这这给物业业管理的的公共秩秩序及治治安管理理带来了了不小的的困难。本本公司在在现场勘勘察、实实地访问问的基础础上，根根据众合合国际石石材产业业园的安安防条件件，结合合本公司司长期管管理各类类不同性性质物业

36、业的安防防经验，依依托本公公司常年年坚持半半军事化化管理的的高素质质护卫队队伍，从从实际情情况出发发，确立立了众合合国际石石材产业业园使用用初期“人防为为主、技技防为辅辅”，常规规期“双管齐齐下，全全面防范范”的整体体治安思思路，采采用三重重五层防防范系统统，并将将实行224小时时保安全全方位巡巡逻制、224小时时监控中中心值守守制。我我们有理理由相信信，经过过本公司司的管理理，可以以确保产产业园因因物业管管理原因因造成的的治安事事件发生生率为零零。措施之四四：发挥挥本公司司规模优优势，实实施对电电梯、保保安、环环境等的的专业化化低成本本管理物业管理理行业向向专业化化、规模模化、方方向发展展是

37、市场场的选择择和时代代的要求求。在众众合国际际石材产产业园的的物业管管理服务务中，针针对该物物业的诸诸多特点点，我们们将充分分发挥本本公司管管理面积积近18800亩亩的规模模优势，逐逐步实现现绿化、保保洁、保保安、设设施设备备养护等等方面的的专业化化管理，同同时，本本公司一一贯倡导导勤俭办办事精神神，珍惜惜和用好好来自客客户的每每一分钱钱，力求求所费必必有所值值。我们们组织了了专门班班子，对对众合国国际石材材产业园园物业位位置、设设计功能能、占地地面积、设设备状况况、管理理要求等等各种因因素在成成本构成成中的权权变系数数进行研研究，并并将采取取“集中配配送、货货比三家家”和修旧旧利废、奖奖节罚

38、超超等一系系列具体体措施，分分项控制制人力和和物化消消耗，力力争以低低于市场场价的收收费提供供服务，保保证业主主、企业业、社会会全面受受益。充充分体现现本公司司“以严谨谨细致、追追求完美美的工作作作风，使使经营品品质不断断提升，让让用户获获得满意意服务”的质量量方针和和“以客户户为园区区”的经营营思想。措施之五五：开发发产业园园物业管管理专用用软件本公司将将依据本本公司现现代化管管理手段段的丰富富经验，整整合社会会资源，为为众合国国际石材材产业园园的物业业管理项项目专门门设计开开发一套套管理软软件，将将物业管管理各工工种、各各环节程程序及收收费等项项目全部部纳入软软件管理理，使众众合国际际石材

39、产产业园物物业管理理的中间间环节得得到最大大程度的的减少，同同时降低低管理成成本，提提高工作作及时率率、有效效率、满满意率。八、六项项具体保保障1、严谨谨的管理理运行体体系整合型型管理体体系ISO990000质量管管理体系系、ISSO1440000环境管管理体系系和OHHSASS180000职职业安全全健康管管理体系系是国际际上通用用的管理理体系，在在产业园园的物业业管理中中，我们们导入IISO990000、ISSO1440000、OHHSASS180000三三种管理理体系，并并将这三三种管理理体系进进行完全全整合，形形成一个个全新而而充满活活力的整整合型管管理体系系，进而而制订综综合的管管理

40、方案案，进行行综合策策划、综综合预算算、实现现多种的的管理目目标，从从而在产产业园的的物业管管理中确确保管理理的高质质量，对对用户提提供更优优质的服服务，并并且把产产业园创创建成为为绿色环环保型物物业，使使其成为为新郑市市一颗亮亮丽的明明珠，同同时，确确保物业业管理员员工的职职业健康康和安全全，消除除各种事事故隐患患和减少少疾病的的发生。整合型物物业管理理体系在在其具体体执行过过程中，将将以全面面质量管管理方法法为基础础，即将将所有管管理活动动都归结结为一个个产生、形形成、实实施和验验证的过过程，并并按“计划执行检查处理”四个阶阶段运行行，即PPDCAA循环，这这是我们们整合型型管理体体系的运

41、运作方式式，也是是做任何何事情必必须遵循循的规律律，我们们开展每每项工作作，应先先有设想想或打算算（计划划），然然后按计计划去实实施，即即执行，计计划执行行过程中中出现的的偏差，应应及时纠纠偏与调调整，即即核对检检查；根根据检查查结果，把把成功的的经验加加以肯定定并列入入标准中中，没有有解决的的问题反反映给下下一个循循环，继继续改进进，即处处理阶段段。ISO990011质量管管理体系系：本公司司正在准准备引进进ISOO90001：220000版质量量体系认认证， ISOO9000120000版对对产业园园所有服服务程序序进行全全方位监监控，将将物业管管理的每每一个环环节程序序化，引引进日检检、

42、周检检、月检检、巡检检、抽检检、内检检、外检检等各项项检验控控制手段段，严格格控制每每一服务务产品的的提供及及客户满满意程度度，使得得各项工工作以最最规范的的程序进进入市场场，保持持服务水水平和服服务质量量的持续续改进和和提高。ISO1140001环境境管理体体系：目前在在各地建建设规划划中，涉涉及到生生态环境境方面， “零排放放系统”理念被被一再提提及并倡倡导。所所谓“零排放放系统”，也就就是在生生产和消消费过程程中形成成一个“资源产品再生资资源”的物质质循环使使用过程程，最大大限度减减少废弃弃物向外外界排放放，使其其外排量量无限接近近于“零”。仅从从废弃物物的循环环利用来来说，“零排放放系

43、统”就是循循环经济济要达到到的最终终目的。基于如上上考虑，本本公司将将在产业业园引进进ISOO140001环境境认证并并采用其其标准进进行物业业管理。IISO1140001是关关于环境境管理方方面的一一个体系系，它是是融合世世界上许许多发达达国家在在环境管管理方面面的经验验于一身身，而形形成的一一套完整整的、操操作性强强的体系系标准。做做为一个个有效的的手段和和方法，该该标准在在组织原原有管理理机制的的基础上上建立一一个系统统的管理理机制，这这个新的的管理机机制不但但提高环环境管理理水平，而而且还可可以促进进组织整整体管理理水平。天下石物物业公司司将在众众合国际际石材产产业园力力争引进进ISO

44、O140001环环境认证证并采用用其标准准要求，对生产产过程进进行有效效控制，体体现清洁洁生产的的思想，从从最初的的物业管管理服务务的设计计到最终终服务产品品的提供供等都考考虑了减减少污染染物的产产生、排排放和对对环境的的影响因因素，（比比如垃圾圾分类的的处理程程序及受受控。）并引进设定目标、指标、管理方案以及运行控制对重要的环境因素进行控制，有效地促进减少污染，节约资源和能源，有效地利用原材料和回收利用废旧物资，减少各项环境费用（投资、运行费、赔罚款、排污款）。从而明显地降低成本，不但获得环境效益，而且可获得显著的经济效益。在众合国国际石材材产业园园引进ISSO1440011认证并并实施其其

45、管理标标准，首首先符合合徐州经经济开发发区管委委会提出出的“循环经经济”概念，为为建立 “循环经经济”生态城城市具有有不可估估量的垂垂范意义义和深刻刻影响。另另一方面面，也顺顺应国际际和国内内在环境境方面越越来越高高的要求求，不受受国内外外在环保保方面的的制约，而而且可以以优先享享受国内内外在环环保方面面的优惠惠政策和和待遇，有有效地促促进组织织环境与与经济的的协调和和持续发发展，对对于提升升新郑市市经济开开发区政政府公众众形象、招招商引资资等都具具有不可可估量的的积极意意义。1、科学学的人力力资源管管理体系系物业管理理行业提提供的产产品是“服务”，物业业管理的的过程是是物业管管理人员员向客户

46、户提供服服务的过过程，物物业管理理人员素素质的高高低直接接影响到到服务的的质量和和效果，公公司在产产业园的的物业管管理中，并并对人力力资源管管理进行行全程的的有效控控制。定员、定定岗、定定编、定定岗位工工作标准准。引进进精干的的人员达达到高效效运作的的目的。人员录录用入职职政审。确保产业园物业管理人员政治素质过硬。实行担担保人制制度。所所有新招招操作员员工及一一般管理理人员，要要及时进进行考评评，并由由其户口口所在地地公安机机关出具具无违法法犯罪记记录证明明，切实实保证员员工的品品德无暇暇。保安人人员实行行准军事事化管理理。练就就其过硬硬的思想想和身体体素质。实行人人性化民民主型内内部管理理和

47、“帮带”制度。促促进能力力较差的的员工共共同进步步，着力力培养员员工的团团队精神神，提高高整体管管理水平平，增强强凝聚力力，使员员工始终终保持积积极进取取的心态态。科学培培训。引引进岗位位培训、外外送培训训、岗位位轮训、跟跟班培训训、参观观考察和和专题讨讨论，让让员工随随时掌握握行业的的发展动动态，积积极学习习国内外外较新的的管理技技术与方方法，总总结工作作中的经经验教训训，进一一步提高高员工的的工作能能力和工工作标准准。量化考考核和末末尾淘汰汰制。考考核包括括转正考考核、月月考核、年年终考核核、不定定期考核核和内部部上岗证证考核等等，专业业技术人人员和保保安人员员每半年年进行一一次考核核，名

48、次次最后者者淘汰；各部门门负责人人，工程程技术人人员、管管理人员员每年进进行一次次考核，名名列最后后者降级级或淘汰汰。岗位“动态”管理，竞竞争上岗岗。激励励员工求求知上进进。内部职职称评定定。肯定定并充分分发挥员员工的能能力。岗位薪薪酬实行行管理、技技术岗位位两条线线，以岗岗定薪、保保证管理理、技术术两方面面人才的的平衡。2、严密密的安全全管理和和保密体体系以“外外弛内张张”为原则则，以治治安管理理、消防防管理、车车辆管理理、保密密管理为为主线，以以训练有有素、行行动迅速速、果断断干练的的保安队队伍为载载体，利利用现代代化手段段，依靠靠先进的的技术设设备与工工具，科科学组织织日常管管理，精精心布置置重大活活动的安安全安排排，迅速速协助处处理突发发事件。重大活活动、按按性质采采取一级级加强保保卫、二二级保卫卫、三级级保卫等等三