房产贷款利息计算公式1476.docx

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1、房产贷款利息计计算公式 目前，银银行开办的住住房贷款品种种主要有企业业类和个人类类两大类。现现只介绍个人人类贷款。 个人类贷款款可分为两大大类：个人住住房公积金贷贷款和个人商商业贷款。个个人商业贷款款大致可分为为六个品种：（1）个人人购置住房贷贷款（包括期期房和现房）；（2）个人人二手住房贷贷款；（3）个个人住房装修修贷款；（44）个人家居居消费贷款；（5）个人人商用房贷款款；（6）个个人住房组合合贷款； 一、个人住房公公积金贷款 个人住房公公积金贷款是是指按时向资资金管理中心心正常缴存住住房公积金单单位的在职职职工，在本市市购买、建造造自住住房（包包括二手住房房）时，以其其拥有的产权权住房为

2、抵押押物，并由有有担保能力的的法人提供保保证而向资金金管理中心申申请的贷款。该该贷款可由资资金管理中心心委托银行发发放。 （一）个人住房房公积金贷款款期限和利率率 个人住房房公积金贷款款期限为130年（其其中购买二手手住房贷款期期限为110年），并并不得长于借借款人距法定定退休年龄的的时间；临近近退休年龄的的职工，在考考虑其贷款偿偿还能力的基基础上，可适适当放宽贷款款年限13年。 个人住房房公积金贷款款利率，由住住房制度改革革委员会根据据中国人民银银行有关规定定执行。贷款款期间遇国家家法定利率调调整，则贷款款利率做相应应调整。已发发放的贷款，当当年内不作调调整，调整时时间为下年度度的元月一日日

3、。贷款期限限在一年以内内的（含一年年），贷款利利率不作调整整。 （二）个人住房房公积金贷款款额度 购买一级级市场住房和和自建住房的的最高贷款额额度为15万万元，最高贷贷款比例不得得超过购、建建住房总价的的70%；购购买二手住房房最高贷款额额度为8万元元，最高贷款款比例不得超超过所购房屋屋评估价值的的50%。 1、贷款额度的的确定，按照照不得高于借借款人（含配配偶）还款能能力的系数计计算，其计算算公式为： 借款人夫妻妻双方计缴住住房公积金月月工资收入之之和12个月35%贷款年限（如如借款人配偶偶未正常缴交交住房公积金金，其公式中中的工资月收收入不包括配配偶方）。 2、借款人夫妻妻双方只有一一方正

4、常缴存存住房公积金金的，其贷款款额度不得超超过购、建房房总价的500%； 3、每一借款人人的具体贷款款额度，由贷贷款行及房改改委资金管理理中心，按以以上规定，结结合借款人偿偿还贷款的能能力综合确定定。 （三）个人住房房公积金贷款款操作的全过过程 1、咨询，领取取表格； 2、提出申请； 3、签订借款合合同和抵押合合同； 4、办理抵押登登记手续； 5、办理房屋登登记手续； 6、办理房屋财财产保险； 7、贷款转帐； 8、每月还款； 9、贷款结清注注销 （四）申请办理理个人住房公公积金贷款 借款人在申申请公积金贷贷款时，首先先应填写职职工个人住房房公积金贷款款申请表，由由所在单位盖盖章后，连同同下列证

5、明材材料交贷款银银行： 1、借款人夫妻妻双方身份证证、户口及婚婚姻状况证明明（提供原件件及复印件）； 2、借款人夫妻妻双方单位出出具的经济济收入证明及及公积金缴缴交情况证明明； 3、购买住房应应提供购房合合同或协议及及首付款收据据；自建住房房的应提供批批准建房的文文件； 4、贷款银行要要求提交的其其它证明材料料。 借款人在在申请个人二二手住房公积积金贷款时应应提供下列资资料： 1、所购房屋的的国有土地地使用证及及房屋所有有权证 2、所购房屋评评估报告书 3、卖房方夫妻妻双方身份证证、户口薄； 4、购房合同 （五）借款人偿偿还贷款 根据贷款银银行与借款人人签订的借借款合同约约定，借款人人应在贷款

6、发发放后的次月月按月还款，具具体方式有两两种，由借款款人自行选择择： 1、每月1-220日到贷款款银行用现金金偿还贷款本本息； 2、委托贷款银银行代扣偿还还。借款人与与贷款银行签签订代扣还还款协议书，并并办理个人还还款储蓄卡。借借款人可以一一次预存多个个月份的还款款金额，也可可以在每月220日以前就就近在银行储储蓄所存入足足额的还款金金额，由银行行直接从借款款人储蓄帐户户中扣划应还还贷款本息。 借借款人可以提提前一次性偿偿还全部贷款款本息，也可可以提前偿还还部分贷款本本金。 1、提前偿还全全部贷款本息息，贷款银行行将按照贷款款实际占用的的天数重新核核定借款人剩剩余部分的贷贷款本息。 2、提前偿

7、还部部分贷款本息息，贷款银行行按剩余的贷贷款本金重新新计算借款人人的月还款金金额或贷款期期限。 二、个人购置住住房贷款 个人购置住住房贷款是指指借款人以所所购住房为抵抵押物，由银银行发放的贷贷款，包括期期房按揭贷款款和现房按揭揭贷款。其中中：期房是指指在建住房或或已竣工验收收正在办理房房屋产权证的的房屋；现房房是指工程竣竣工、验收合合格并取得房房屋产权证的的房屋。银行行发放的个人人住房贷款最最高金额为购购房金额的880%。 （一）个人住房房贷款的期限限 个人住住房贷款的贷贷款最长期限限是30年。 （二）个人住房房贷款利率 个人住房房贷款利率按按照中国人民民银行有关规规定执行。贷贷款期间如遇遇国

8、家法定利利率调整，则则贷款利率作作相应调整。已已发放的贷款款，当年内不不作调整，调调整时间为下下年度的元月月一日，按照照利率档次执执行新的利率率规定。 （三）个人住房房贷款操作的的全过程 个人住住房贷款整个个过程大致分分为三个阶段段： 第一阶段，提出出申请，银行行调查、审批批； 第二阶段，办妥妥抵押、保险险等手续，银银行放款； 第三阶段，按约约每月还贷，直直到还清贷款款本息，撤销销抵押。 （四）个人住房房贷款需提供供的资料 借借款人在申请请个人住房贷贷款时，首先先应填写个个人住房贷款款申请审批表表，同时需需提供如下资资料： 1、借款人资料料：（1）借借款人合法的的身份证件；（2）借款款人经济收

9、入入证明或职业业证明；（33）有配偶借借款人需提供供夫妻关系证证明；（4）有有共同借款人人的，需提供供借款人各方方签订的明确确共同还款责责任的书面承承诺；（5）有有保证人的，必必须提供保证证人的有关资资料。 2、所购房屋资资料：（1）借借款人与开发发商签订的购购买商品房合合同意向书或或商品房销销（预）售合合同；（22）首期付款款的银行存款款凭条和开发发商开具的首首期付款的收收据复印件；（3）贷款款人要求提供供的其他文件件或资料。 （五）办理个人人住房贷款的的房屋抵押登登记手续 贷款批准后后，购房人应应与贷款银行行签订借款合合同和抵押合合同，并持下下列资料到房房屋产权所辖辖区房产管理理部门办理抵

10、抵押登记手续续：（1）购购房人夫妻双双方身份证、结结婚证原件及及复印件；（22）借款合同同、抵押合同同各一份；（33）房地产抵抵押申请审核核登记表；（44）全部购房房合同；（55）房地产部部门所需的其其他资料。 房地产管理理部门办理抵抵押登记时间间一般为155个工作日。抵抵押登记手续续完成后，抵抵押人应将房房产管理部门门签发的期期房抵押证明明书或房房屋他项权证证交由贷款款银行保管。 （六）办理个人人住房贷款的的房屋财产保保险手续 房屋抵押是是指债务人或或第三人（抵抵押人）以合合法拥有的房房屋产权作为为贷款偿还的的保证，只将将其权利价值值用于贷款偿偿还的保证，当当债务人不履履行偿还义务务时，债权

11、人人（抵押权人人）便可将该该房屋拍卖、变变卖、折价后后优先受偿。因因此，在抵押押期间，抵押押权人不占有有作为抵押物物的房屋，而而由抵押人自自行使用，并并负有妥善保保管之义务，包包括为该房屋屋投保，以防防该房屋因自自然灾害及其其他意外事故故所导致的破破坏及毁损。 中国人民银银行颁布的个个人住房贷款款管理办法对对贷款抵押房房屋必须办理理房屋财产保保险作出明确确规定，同时时还规定在抵抵押期间，凡凡因借款人过过错而导致的的保险责任以以外的房屋破破坏及毁损所所造成的抵押押权人的损失失，由借款人人自行承担。 房屋财产产保险手续可可由贷款银行行代为办理，借借款人可自行行选择保险公公司。目前保保险费的计算算方

12、式有两种种： （1）以贷款金金额保险的：保险费=贷贷款额度0.5贷款年限限； （2）以房屋价价格保险的：保险费=房房屋总价0.5贷款年限限； 上上述两种投保保方式的赔偿偿，分别按不不同赔偿范围围计算赔偿金金额。以房屋屋价格保险的的，按实际损损失金额全额额赔偿；以贷贷款金额保险险的，按“实际损失金金额（贷款金额额抵押房产的的重置价）”计算赔偿金金额，其赔偿偿不足的差额额部分，由借借款人自行承承担。 （七）借款人不不按时偿还贷贷款应承担的的后果 1、还贷款本息息的方式有以以下两种，由由贷款人和银银行共同约定定。 （1）等额本金金还款法。在在贷款期内，每每月等额偿还还贷款本金，贷贷款利息随本本金逐月

13、递减减。其计算公公式为： 每月还款金额=贷款本金贷款期数（按按月计）+（贷贷款本金累计已归还还本金额）月利率 2、借款人未按按借款合同同的约定按按月偿还贷款款，贷款银行行根据中国人人民银行有关关规定，对逾逾期贷款按每每日计收万分分之二点一的的罚息。当发发生下列任何何一种情况时时，贷款银行行将依法处置置抵押房屋。 （1）借款人在在贷款期内连连续六个月未未偿还贷款本本息的； （2）借款合合同到期后后三个月未还还清贷款本息息的。 （八）借款人出出现下列情形形之一银行不不受理个人住住房贷款 1、年龄在188岁（不含）以以下，或在665岁（不含含）以上的申申请人； 2、不具有完全全民事行为能能力的自然人

14、人； 3、不能提供合合法有效身份份证明、收入入证明或职业业证明、提供供虚假证明的的申请人； 4、已查知有不不良信用记录录的申请人。 二、个人二手住住房贷款 个人二手住住房贷款是指指银行向借款款人发放的用用于购买二手手房的贷款。其其中二手房是是指已取得全全部产权、可可以进入房地地产二级市场场流通交易的的住房。申请请贷款的二手手房房龄一般般不超过155年；贷款期期限与房龄之之和一般不超超过25年。 借借款人在申请请个人二手住住房贷款，除除需提供办理理个人住房贷贷款中的借款款人资料外，还还需提供以下下资料： 1、所购二手房房的房产权利利证明复印件件或原经登记记备案的预预售合同复复印件； 2、与售房人

15、签签订的房屋屋买卖合同，及及售房人提供供的划款账号号； 3、贷款人认可可的评估机构构出具的抵押押物估价报告告； 4、贷款人要求求提供的其他他文件或资料料。 三、个人住房装装修贷款 个人住房装装修贷款是指指银行向借款款人发放的用用于自有住房房装修的贷款款。最高成数数不超过五成成，贷款期限限最长不得超超过5年。 借款款人在申请个个人住房装修修贷款时，除除需提供办理理个人住房贷贷款中的借款款人资料外，还还需提供以下下资料： 1、房屋装修的的合同或意向向书原件，装装修概算书及及相关资料； 2、如有指定划划款商户，应应提供商户银银行账号； 3、如借款人房房屋已在银行行办理按揭贷贷款且未全部部清偿，必须须

16、提供原个人人住房贷款的的个人购房房借款合同和和已设定抵押押的他项权权证书复印印件； 4、贷款人认可可的评估机构构出具的抵押押物估价报告告。 四、个人家居消消费贷款 个人家居消消费贷款是指指银行向借款款人发放的用用于家居支出出的贷款。最最高成数不超超过抵押物评评估值的500%，贷款期期限最长不得得超过10年年。借款人办办理个人家居居组合贷款，除除需提供办理理个人住房贷贷款中的借款款人资料外，还还需提供以下下资料： 1、购置大件家家居商品的合合同或意向书书原件； 2、如有指定划划款商户，应应提供商户银银行账号； 3、借款人房屋屋已在银行办办理按揭贷款款且未全部清清偿，必须提提供原个人住住房贷款的个

17、个人购房借款款合同和已已设定抵押的的他项权证证书复印件件； 4、贷款人认可可的评估机构构出具的抵押押物估价报告告。 五、个人商用房房贷款 个人商用房房贷款是指银银行向借款人人发放的用于于购买个人自自营商业用房房和自用办公公用房的贷款款。所购商用用房应是现房房，最高成数数不得超过六六成，贷款期期限最长不得得超过10年年。 六、个人住房组组合贷款 个人住房房组合贷款是是指由住房公公积金贷款和和住房担保贷贷款组成的贷贷款，即当个个人申请住房房公积金贷款款不足以支付付购房所需时时，其不足部部分向银行申申请商业性住住房贷款的两两种贷款之称称。两笔贷款款按照公积金金贷款利率和和商业贷款利利率分别计息息，贷

18、款期限限一致。借款款人可向受理理公积金贷款款的银行申请请办理组合贷贷款 作者: htttp:/.ccn/ 来源: 理理财-中国理理财门户 加入日期期:20099-5-144 点击率率:46122 公式 1、短期贷款利利息的计算短期贷款（期期限在一年以以下，含一年年），按贷款款合同签定日日的相应档次次的法定贷款款利率计息。贷贷款合同期内内，遇利率调调整不分段计计息。短期贷款按按季结息的，每每季度末月的的20日为结结息日；按月月结息的，每每月的20日日为结息日。具具体结息方式式由借贷双方方协商确定。对对贷款期内不不能按期支付付的利息按贷贷款合同利率率按季或按月月计收复利，贷贷款逾期后改改按罚息利率

19、率计收复利。最最后一笔贷款款清偿时，利利随本清。2、中长期贷款款利息的计算算中长期贷款款（期限在一一年以上）利利率实行一年年一定。贷款款（包括贷款款合同生效日日起一年内应应分笔拨付的的所有资金）根根据贷款合同同确定的期限限，按贷款合合同生效日相相应档次的法法定贷款利率率计息，每满满一年后（分分笔拨付的以以第一笔贷款款的发放日为为准），再按按当时相应档档次的法定贷贷款利率确定定下一年度利利率。中长期贷款款按季结息，每每季度末月二二十日为结息息日。对贷款款期内不能按按期支付的利利息按合同利利率按季计收收复利，贷款款逾期后改按按罚息利率计计收复利。3、贴现按贴现现日确定的贴贴现利率一次次性收取利息息

20、4、 贷款展期期，期限累计计计算，累计计期限达到新新的利率期限限档次时，自自展期之日起起，按展期日日挂牌的同档档次利率计息息；达不到新新的期限档次次时，按展期期日的原档次次利率计息。5、 逾期贷款款或挤占挪用用贷款，从逾逾期或挤占挪挪用之日起，按按罚息利率计计收罚息，直直到清偿本息息为止，遇罚罚息利率调整整分段计息。对对贷款逾期或或挪用期间不不能按期支付付的利息按罚罚息利率按季季（短期贷款款也可按月）计计收复利。如如同一笔贷款款既逾期又挤挤占挪用，应应择其重，不不能并处。6、 借款人在在借款合同到到期日之前归归还借款时，贷贷款人有权按按原贷款合同同向借款人收收取利息。（二）贷款利息息的计算1定

21、期结息的的计息方法定期结息是是指银行在每每月或每季度度末月20日日营业终了时时，根据贷款款科目余额表表计算累计贷贷款积数(贷贷款积数计算算方法与存款款积数计息方方法相同)，登登记贷款计息息科目积数表表，按规定的的利率计算利利息。定期结结息的计息天天数按日历天天数，有一天天算一天，全全年按3655天或3666天计算。算算头不算尾，即即从贷出的那那一天算起，至至还款的那一一天止。在结结息日计算时时应包括结息息日。其公式为贷款利息=累计贷款计计息积数日利率例41：某行于5月月2日发放一一笔短期贷款款，金额为220万元，假假定月利率为为4，期限4个个月，则：6月220日银行按按季结息时，该该笔贷款应计

22、计利息为：2000000元50天430=ll333.333(元) 6月月21日至99月2日还款款时，该笔贷贷款应计利息息为：2000000 73430=11946.667(元)若6月月20日银行行未能收到ll333.333元利息，则则到期日还款款时，该笔贷贷款应计利息息为：l3333.33+（2000000 + l 3333.33）73430=33292.997 (元)2利随本清的的计息方法它是指银行行应在借款单单位还款时，按按放款之日起起至还款之日日前一天止的的贷款天数，计计算贷款利息息。贷款满年的的按年计算，满满月的按月计计算，整年(月)又有零零头数可全部部化成天数计计算。整年按按360天

23、，整整月按30天天计算，零头头有一天算一一天。其计算公式式为：贷款利利息=贷款金金额贷款天数日利率（三）贷款利息息的账务处理理银行会计部部门计算出应应计利息后，应应编制传票，全全部转入“应收利息”科目。其会会计分录为：借：应收收利息单位户贷：利息息收入贷款利息息收入然后根据计计算的利息按按借款人编制制填制一式三三联贷款利息息通知单。如如借款单位存存款账户有足足够余额来支支付贷款利息息，则贷款利利息通知单一一联作为支款款通知，另两两联分别代替替借方和贷方方传票办理转转账。银行会会计分录为：借：活期期存款单位存款款户贷：应收收利息单位户如借款单位位存款账户无无款支付，在在合同期内，银银行会计部门门

24、应根据有关关规定计收复复利，待该借借款单位存款款账户上有足足够余额来支支付贷款利息息时，银行一一并扣收。 会计分录为为：借：活期期存款单位存款款户贷：应收收利息单位户对到期不能能归还的贷款款，银行应按按规定加收罚罚息。例42：某行于6月月28日发放放短期贷款一一笔，金额为为20万元，期期限3个月，月月利率为6，如该笔贷贷款于10月月11日才归归还本息，则则银行应计利利息为：到期贷款应应计利息:2000000 85630+(2000000+2000000 85630)7630= 3684.76(元)假定贷款逾逾期罚息率为为每天万分之之四，则逾期期罚息为：（2000000 +3684.76）134

25、o=10559.16(元)（四）非应计贷贷款利息的核核算非应计贷款款是指贷款本本金或利息逾逾期90天没没有 收回的的贷款。应计计贷款是指非非应计贷款以以外的贷款。当当贷款的本金金或利息逾期期90天时，应应转入“非应计贷款款”科目单 独独核算。当应计贷款款转入非应计计贷款时，应应将已入帐的的利息收入和和应收利息予予以冲销。从从应计贷款转转入非应计贷贷款后，在收收到该笔贷款款的还款时，应应首先冲减本本金，本金收收回后的部分分则确认为当当期的利息收收入。将非应计贷贷款从中长期期贷款中分离离出来核算，有有利于商业银银行会计信息息的使用者充充分了解商业业银行的资产产质量。例：某行于于2000年年5月18

26、日日向A公司发发放贷款一笔笔，金额为550万元，期期限为2年，年年利率为6%，20011年12月220日以前，AA公司一直能能按期支付利利息，至20002年3月月20日结息息及20022年5月188日到期时，AA公司账户无无款偿付，直直至20022年12月118日才一次次性将该笔贷贷款的本息还还清。逾期贷贷款的罚息为为每天万分之之四。该笔贷贷款的会计处处理为：贷款发发放时：借：中中长期贷款A公司贷贷款户5500 0000 贷：活活期存款A公司户5500 0000正常结结计利息时：A、 2000年年6月20日日5000 000元元44天 6 %360 = 36666.67 (元)B、22000年

27、99月20日至至2001年年9月20日日的5个结息息日的结息同同上。5000 00091（2） 6% 360= 7 5833.33 元元(7 6666.67元元)借：活期存存款A公司户户 贷：利息收收入中长期贷贷款利息收入入 从20001年9月月21日至22001年112月20日日结息日，银银行按季结息息时该笔贷款款应计利息为为：5000 0006%91360= 7 5833.33 元元 借：应应收利息A公司户75883.33元元贷：利利息收入中长期贷款款利息收入75833.33元扣收利息时时：借：活期存存款A公司户户75883.33元元贷：应收利利息A公司户户75883.33元元20002年

28、3月220日结息日日，银行按季季结息时该笔笔贷款应计利利息为5000 0006%90360= 7500 (元)借：应应收利息A公司户7 500贷：利利息收入中长期贷款款利息收入7 5000 20002年5月118日到期日日该笔贷款应应计利息为：（5000 000+ 75000）6%58360=44 905.83(元) 会计分录为为：借：应收收利息A公司户户49905.833利息收入入中长期贷贷款利息收入入75000 贷：利息息收入逾期贷款款利息收入12 405.883同时，将该该笔贷款转入入逾期贷款科科目，并开始始按每天万分分之四的罚息息率计算罚息息。会计分录录为：借：逾期期贷款A公司逾逾期贷

29、款户500 000借：中长长期贷款A公司贷款款户5500 0000(红字)至20002年6月月18日，因因为利息已经经逾期超过990天（从33月21日至至6月18日日），故应于于6月19日日将“逾期贷款A公司逾期期贷款户”转入“非应计贷款款A公司逾逾期贷款户”科目单 独独核算，冲销销原已挂帐的的应收未收利利息，利息转转入表外科目目核算。会计分录为为：借：非应应计贷款A公司逾期期贷款户500 0000借：逾期期贷款A公司逾逾期贷款户5000 000(红字)借：应收收利息A公司户户12 405.883 (红字字)贷：利息息收入逾期贷款款利息收入12 405.883 (红字字)表外贷记：欠收贷款利利

30、息欠收逾期期90天以上上贷款利息12 4405.83320002年6月220日，银行行按季结息。（5000 0000 + 122 405.83 ）4o 34 = 6 9668.72 (元) 表外贷记：欠收贷款利利息欠收逾期期90天以上上贷款利息6 9668.7220002年9月220日，银行行按季结息。（5000 0000 + 122 405.83 +66 968.72）4o 92=119 1122.98 (元)表外贷记：欠收贷款利利息欠收逾期期90天以上上贷款利息19 1112.98820022年12月118日，该笔笔贷款的本息息还清。20022年9月211日至20002年12月月18日的利利息为：（5000000+ 124055.83+66968.772 +199112.998）4o 88）=189544.76 (元)表外贷记：欠收贷款利利息欠收逾期期90天以上上贷款利息189554.76收到本息时时，应先冲减减本金。会计分录为为：借：活期期存款A公司户户5000000贷：非应应计贷款A公司逾期期贷款户5000000扣收利息时时：借：活期期存款A公司户户577442.229贷：利息息收入逾期贷款款利息收入574442. 299同时按实际际收到的利息息冲减表外挂挂帐。表外借记：欠收贷款利利息欠收逾期期90天以上上贷款利息557442. 29