房地产企业销售物业的核算(DOC 38页)cdpk.docx

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1、房地产企企业销售售物业的的核算第一节销销售收款款的核算算 房地产产行业与与其他行行业最大大的区别别在于预预售制的的存在。一一般行业业都是在在交付产产品的同同时收取取销售款款，而房房地产企企业的销销售收款款是在产产品建造造过程中中实现的的，这是是房地产产企业与与其他行行业企业业最大的的不同。这这就产生生了一个个问题，即即销售收收款与销销售收入入并不在在一个时时点，销销售收款款在前，而而销售收收入在后后。因此此，对于于房地产产企业来来讲，销销售收款款的核算算与销售售收入的的核算是是两个不不同的概概念，核核算的方方法也各各不相同同。房地产企企业的销销售收款款包括以以下内容容： 会员费及及诚意金金；销

2、售定金金； 预售款。 一、会员员费及诚诚意金的的核算 (一)会员费费及诚意意金的概概念 会员费费、诚意意金是在在签订“商商品房认认购协议议书”之之前收取取的款项项，最终终退还给给客户或或转作购购房款。 按照国国家关于于商品房房预售的的有关规规定，商商品房认认购协议议书要在在房地产产企业取取得政府府行政主主管部门门核发的的商品房房预售许许可证以以后才能能够与客客户签订订，也就就是说，房地产企业收取的会员费和诚意金是在企业预售之前收取的款项。这部分款项因为没有预售证的支撑，其约束性很低，购房者可随时收回此款项。 (二)会员费费及诚意意金的账账务处理理由于会员员费及诚诚意金的的非约束束性，不不能将其

3、其作为预预收款项项处理，而而应作为为企业的的应付款款处理。 会员费费、诚意意金在“其其他应付付款”科科目下核核算，房房地产企企业可根根据实际际情况设设置明细细科目进进行辅助助核算，以以满足管管理的需需要。该该科目贷贷方核算算收到的的上述款款项，借借方核算算退还的的款项或或转入“预预收账款款”等科科目的款款项。 【例661】 中联联房地产产公司开开发的项项目，预预计在220099年9月月份能够够取得商商品房预预售许可可证，并并计划于于取得该该证后马马上开盘盘销售。中中联公司司为了做做好销售售开盘前前的准备备，于220099年8月月7日开开始收取取有购买买意向客客户的诚诚意金，诚诚意金为为每套商商

4、品房22万元，当当日共收收取诚意意金1000万元元。中联联公司根根据有关关原始凭凭证，编编制会计计分录如如下：借：银行行存款 100000000 贷：其其他应付付款诚意金金 100000000 中联公司司于9月月10日日正式开开盘销售售，当日日退还诚诚意金220万元元，有部部分诚意意金客户户签订了了商品房房认购协协议，这这部分客客户原交交付的440万元元诚意金金转为商商品房销销售定金金。中联联公司根根据有关关原始凭凭证，编编制会计计分录如如下：借：其他他应付款款诚诚意金 60000000 贷：预预收账款款销销售定金金40000000 银行存存款 22000000 (三)会会员费及及诚意金金的管

5、理理 房地产产企业在在收取会会员费及及诚意金金之前，必必须以协协议或其其他方式式明确退退还时不不计利息息。收取取会员费费及诚意金时时只能开开具收款款收据，不不能开具具商品房房预售款款发票和和商品房房销售结结算发票票。 退回会会员费及及诚意金金时，房房地产企企业在退退款业务务操作过过程中要要审核是是否符合合协议约约定，确确认客户户手中的的会员卡卡、协议议书、收收款收据据等是否否已经收收回。二、销售售定金的的核算 (一)定定金的概概念定金是在在签订商商品房销销售(预预售)合合同之前前收取的的款项，在销售售合同签签订后转转作购房房款，如如果客户户在协议议规定的的期限内内不签订订购房合合同，房房地产企

6、企业一般般情况下下将不再再退还客客户已经经缴纳的的定金。 (二)定金的的账务处处理 房地产产企业收收取的定定金，是是在企业业已取得得预售房房许可证证并已与与客户签签订商品品房认购购协议基基础上收收取的款款项，从从实质上上，它属属于销售售款的一一部分。因因此，定定金应视视同收取取购房款款，在“预预收账款款”科目目核算。 房地产产企业收收取销售售定金时时，借记记“银行行存款”科科目，贷贷记“预收账账款销售定定金”科目。房房地产企企业与客客户正式式签订商商品房预预售合同同时，按按转出销销售定金金的金额额，借记记“预收账账款销售定定金”科目，贷贷记“预收账账款销售款款”科目，如如果客户户违反认认购协议

7、议的规定定，未能能最终签签订商品品房预售售合同，按不再退还的定金的金额，借记“预收账款销售定金”科目，贷记“营业外收入”科目。 【例662】 中联联房地产产公司于于9月220日共共收取销销售定金金50万万元，按按照双方方认购协协议的规规定，99月300日，房房地产企企业与其其中部分分客户正正式签订订了商品品房预售售合同，这这部分客客户已交交付的销销售定金金为300万元。中中联公司司根据有有关原始始凭证，编编制会计计分录如如下： (1)收取销销售定金金时。借：银行行存款 50000000 贷：预预收账款款销销售定金金 50000000 (2)签签订商品品房预售售合同时时。借：预收收账款销售售定金

8、 30000000 贷：预预收账款款销销售款 30000000 (三)销销售定金金的管理理 房地产产企业在在收取定定金之前前，必须须和客户户签订商商品房认认购协议议书，在在协议中中要明确确约定超超过一定定期限后后定金不不予退还还的条款款。 收取定定金时，视视同收取取购房款款，开具具票据(商品房房预售款款发票)，但票票据上要要明确注注明收取取定金字字样。三、预售售款的核核算 (一)预预售款的的概念 预售款是是指房地地产企业业在所售售房屋未未竣工前前收取的的商品房房销售款款，属于于预收性性质的款款项。而而相对应应的，销销售款是是指房地地产企业业在所售售房屋已已经竣工工后收取取的商品品房销售售款。这

9、这里所说说的预售售款和销销售款均均包括银银行发放放的按揭揭贷款。对所售房房屋未竣竣工前收收取的预预售款，房房地产企企业应开开具商品品房预售售款发票票。对在在竣工后后收取的的销售款款，房地地产企业业应开具具商品房房销售结结算发票票。 (二)预售款款的账务务处理 虽然预预售款和和销售款款收取的的时间不同，但但所有房房屋销售售款项，包包括预售售款和销销售款，都都必须先先通过“预预收账款款”科目目进行核核算，以以保证销销售过程程收入数数据的完完整。“预收账账款”科科目核算算按销售售合同约约定应收收取的售售房款，销销售过程程中收取取的其他他款项，不不管是什什么性质质以及税税收如何何处理，都都不在此此科目

10、下下核算。该科目目按照不不同的项项目、分分期、业业态、楼楼栋、房房号等设设置核算算项目。 该科目目贷方核核算实际际收到的的售房款款、工程程款抵房房款转入入的房款款、因换换房从其其他房源源转入的的房款等等，其中中也包括括银行发发放的按按揭贷款款。借方方核算结结转的销销售收入入。销售售退款、更更名和换换房等统统一在贷贷方核算算。 房地产产企业在在进行账账务处理理时，要要注意相相关资料料的完整整性，包包括银行行进账单单、POOS机小小票、发发票记账账联、各各种与交交款方式式相关的的证明文文件、销销售换房房审批表表、销售售退房审审批表、销销售更名名审批表表等。 【例663】 中联联房地产产公司99月3

11、00日从销销售定金金转入预预售款330万元元，另外外收取客客房预售售款8000万元元。该项项目于220099年122月份竣竣工。中中联公司司当月结结转收入入50000万元元。中联联公司根根据有关关原始凭凭证，编编制会计计分录如如下： (1)销售定定金转入入时。借：预收收账款销售售定金 30000000 贷：预预收账款款销销售款 30000000 (2)收收取预售售款时。借：银行行存款8800000000 贷：预预收账款款销销售款8800000000 (3)竣竣工入住住时。借：预收收账款 5000000000 贷：主主营业务务收入 5000000000 (三)预预售款的的管理 房地产产企业在在对

12、预售售款进行行管理时时，应重重点做到到以下几几点： 在收取取房款前前，必须须签订商商品房销销售(预预售)合合同，不不能收取取无合同同房款。 设立“销销售台账账”，在在签订合合同和收收取房款款等环节节详细登登记相关关房源信信息、客客户信息息和交款款过程信信息。 四、销销售更名名、销售售退房、销销售换房房的核算算 房地产产企业在在销售过过程中，可可能会存存在销售售更名、销销售退房房、销售售换房等等业务，这这部分业业务的会会计处理理也是房房地产企企业销售售核算的的重要内内容之一一。(一)销销售更名名的核算算 1销售售更名的的概念 销售更名名是指在在商品房房预售阶阶段，原原购买人人将所购购买的商商品房

13、转转让给新新的购买买人的行行为。 这里需需要说明明的是，只有在商品房预售阶段才存在销售更名的问题，因为预售阶段商品房还未竣工交付，也就是我们通常所说的期房，对房地产企业来讲，还未确认为销售收入，因此，可以进行销售更名的操作。如果商品房已经交付，就不能采用更名的方式，而应该进行商品房转让，原购买人与新购买人之间进行转让，与房地产企业是不相关的。 2销销售更名名的账务务处理 按照规规定房地地产企业业应收取取更名费费的，应应按收到到的更名名费，借借记“银银行存款款”、“库库存现金金”等科科目，贷贷记“营营业外收收入”科科目。 同时，发发生销售售更名时时，应单单独编制制会计分分录反映映，按已已交房款款

14、，在“预预收账款款”科目目贷方作作相反登登记，直直接从原原客户“预预收账款款”科目目贷方红红字转入入新客户户“预收收账款”科科目贷方方。摘要要注明“更更名为”字字样。 3销销售更名名的管理理在商品房房销售(预售)合同备备案之后后，原则则上不能能办理销销售更名名，确需需办理的的，必须须在政府府相关部部门更名名手续办办妥之后后才能办办理。房房屋交付付入住后不不能办理理更名手手续。 如果更更名时按按揭贷款款已经发发放，必必须在按按揭事项项处理完完毕后办办理更名名手续。(二)销销售退房房的核算算 1销售售退房的的概念 销售退房房和销售售更名一一样，只只是局限限于商品品房预售售阶段的的业务。商商品房已已

15、经竣工工并交付付给购房房人后发发生的退退房业务务不属于于这里所所说的销销售退房房。2退房房的账务务处理 购房者者在商品品房预售售阶段发发生退房房时，按按购房者者原交付付的房款款金额，登登记“预收账账款”的贷方方红字，按按收取的的罚款等等金额，贷贷记“营业外外收入”科目，按按实际退退回的销销售款，贷贷记“银行存存款”、“库存现现金”等科目目。 3退退房的管管理 在办理理销售退退房业务务时，应应认真审审核房号号、姓名名、面积积、实收收房款等等信息是是否与账账面记载载一致，审审核按协协议或合合同约定定是否应应当收取取违约金金等。销售合同同已经备备案的，必必须完成成撤销备备案手续续方可办办理退房房手续

16、。 实际退房房款时，应应将客户户手中的的合同、协协议、发发票等全全部收回回。(三)销销售换房房的核算算 1销售售换房的的概念 销售换房房是指在在商品房房预售阶阶段发生生的，购购买人将将其原购购买的商商品房更更换为新新的商品品房，并并相应结结算销售售差价的的行为。如如果购买买人所购购商品房房已经竣竣工交付付，所发发生的销销售换房房就成为为购买人人的行为为，属于于先退房房，再从从房地产产企业买买房的行行为。这这里讲的的销售换换房，仅仅指商品品房预售售阶段的的销售换换房行为为。 2销销售换房房的账务务处理账务处理理时不走走退房程程序，直直接从原原房源“预预收账款款”科目目贷方红红字转入入新房源源“预

17、收收账款”科科目贷方方。 3销销售换房房的管理理 销售换换房业务务发生时时必须按按新房源源开具发发票，并并收回原原开具的的发票。同同时，房房地产企企业销售售部门及及财务部部门要及及时调整整房屋销销售台账账，保持持销售信信息的准准确性和和统一性性。 销售合合同已经经备案的的，必须须在撤销销备案手手续后办办理换房房业务。 如果按按揭贷款款已经发发放，必必须在按按揭贷款款处理完完后才能能办理换换房手续续。五、销售售收款的的管理 (一)销销售台账账管理 为加强销销售过程程管理，弥弥补账务务处理信信息记载载的不足足，完善善销售过过程数据据资料，确确保销售售业务信信息处理理准确，房地产企业财务部门应设立销

18、售台账，全面登记房源信息、成交客户信息、合同信息、收付款过程信息和按揭贷款信息。 登记销销售台账账时，应应关注取取得信息息的合规规性和准准确性，必必须以完完整有效效、数据据准确无无误的信信息登记记和更新新台账。 财务部部门的销销售台账账每月至至少要和和销售部部门全面面核对一一次，及及时解决决发现的的问题，不不断完善善台账登登记规则则，确保保相关信信息记录录准确、一一致。 (二)销售现现场管理理为保证销销售收款款的资金金和票据据安全，房房地产企企业应注注意以下下几点： 销售现场场配专职职人员负负责发票票和收款款工作，并并完善收收款业务务内部控控制体系系。专职职人员更更换时，必必须严格格履行票票据

19、交接接手续，详详细登记记票据交交接信息息。 房地产产企业应应该全力力协调银银行上门门或驻场收取取房款，银银行人员员不在时时，尽量量采取通通知客户户刷卡交交款或直直接把现现金存到到公司指指定账户户的方式式交款。 每次收收款前，必必须查看看客户提提供的认认购协议议书或商商品房销销售(预预售)合合同，出出示已交交款项票票据，按按照协议议或合同同约定及及已交款款情况重重新审核核计算应应交款项项金额。 收取客客户直接接存到公公司账户户款项进进账单时时，要取取得公司司财务部部款项到到账确认认通知。收收取支票票时，可可以直接接开具正正式收款款收据。开开出票据据书写信信息要全全面、准准确，且且必须与与合同内内

20、容保持持一致。第二节商商品房销销售收入入的核算算一、商品品房销售售收入的的核算 (一)收收入确认认的条件件 按照企企业会计计准则关关于收入入确认条条件的规规定，销销售方在在将商品品所有权权上的重重要风险险和报酬酬转移给给买方，不不再对该该商品实实施继续续管理权权和实际际控制权权，与交交易相关关的经济济利益能能够流人人企业，相相关的收收入和成成本能够够可靠地地计量时时，确认认营业收收入的实实现。 对于房房地产企企业，商商品房销销售收入入实现的的具体条条件为：工程已经经竣工并并通过有有关部门门验收。通通过有关关部门验验收，是是指取得得政府有有关部门门发放的的“竣工工备案表表”。实际销售售面积符符合

21、合同同规定。在在实际操操作中，实实际销售售面积往往往与合合同规定定的面积积存在一一定的差差异，应应取得面面积测绘绘表，按按实测面面积计算算房屋总总价。 完成房房屋交付付手续或或购买方方已接到到书面交交房通知知，且购购买方在在通知确确定的交交付使用用时限结结束后无无正当理理由拒绝绝收房。房房地产企企业在实实际交付付时可能能存在以以下两种种情况： 业主方方正常来来公司办办理房屋屋交接手手续：填填写“房房屋交接接单”，凭凭业主方方签字确确认的房房屋交接接单确认认销售收收入。如如果业主主已签房房屋交接接单但因因各种原原因不去去领取钥钥匙，必必须要有有业主签签字并交交物业公公司的“钥钥匙委托托保管书书”

22、，否否则不确确认该项项销售的的收入。 业主没没来办理理房屋手手续：按按销售合合同规定定的送达达方式送送达后，业业主在合合同约定定的时限限内未来来办理手手续的，如如按合同同规定可可以视同同房屋已已交付的的，则确确认销售售收入。送送达的标标识：采采取报纸纸公告的的，留存存报纸原原件；采采用快递递方式的的，留存存快递底底单；邮邮局寄出出的，留留存邮局局回执；采用传传真、电电话等其其他方式式的，都都要有相相应的记记录或回回单。 履行了了合同规规定的义义务，且且价款取取得或确确信可以以取得。一一般情况况下，客客户交清清全部房房款后方方可办理理房屋交交接手续续，才能能确认收收入。但但对于按按合同约约定分期

23、期付款的的，则按按合同约约定的时时点履行行交接房房手续，在在办理房房屋交接接手续后后可以确确认收入入。成本能够够可靠地地计量。成成本可靠靠计量是是指工程程成本已已结算完完毕或虽虽未结算算但可以以按确定定的工程程完工量量准确预预估。 (二)销售收收入的账账务处理理 房地产产企业符符合商品品房销售售收入确确认的条条件时，应应借记“预预收账款款”科目目，贷记记“主营营业务收收入”科科目。 在达到到收入确确认条件件时，应应将在收收入结转转之前收收到的商商品房销销售款全全部记入入“预收收账款”科科目的贷贷方，在在结转收收入时，全全部由“预预收账款款”科目目转入“主主营业务务收入”科科目，这这样能够够保证

24、“预预收账款款”科目目的完整整性。 【例664】 中联联房地产产公司开开发的项项目，自自20008年99月份开开始预售售，到220099年122月份项项目所建建商品房房竣工交交付时，共共收得销销售回款款5亿元元。20009年年12月月份，中中联公司司根据有有关原始始凭证结结转销售售收入，编编制会计计分录如如下： 借：预预收账款款 500000000000贷：主营营业务收收入 550000000000 (三)销销售发票票的管理理 房地产产企业在在进行销销售收入入的账务务处理时时，应注注意销售售发票的的管理。销销售发票票的处理理原则如如下：原则上不不管销售售过程开开具何种种发票，销销售结算算发票统

25、统一在办办理入住住时换开开，并收收回已经经开具票票据，收收回的票票据附在在相应结结算发票票存根后后保管。如如已开票票据丢失失，须购购房人出出具声明明，附身身份证复复印件，复复印已入入账的记记账联，一一并附在在结算发发票存根根后。当当地税务务机关要要求登报报遗失声声明才予予认可的的，要取取得登报报声明。 发生销销售更名名、换房房、退房房等情况况时，要要结合当当地情况况对已开开票据进进行处理理，原则则是发票票更改要要符合发发票管理理的有关关规定；要保留留完整信信息链，便便于相关关事项查查询；作作废的发发票要附附在原发发票存根根处保管管；建立立作废发发票登记记簿，详详细登记记发票作作废情况况。 结转

26、销销售收入入凭证后后附结算算发票记记账联。视视实际情情况，如如果发票票数量过过多，也也可单独独进行保保管。二、分期期收款销销售的核核算 (一)分分期收款款销售的的概念 分期收款款销售是是指房屋屋已经交交付，房房款尚未未全部收收回，按按合同约约定未收收房款在在未来一一定时期期内收回回的销售售方式。(二)分分期收款款销售的的账务处处理 对于按按合同约约定分期期付款的的，应按按合同约约定的时时点履行行交接房房手续，在在办理房房屋交接接手续后后可以确确认收入入。账务务处理分分以下两两种情况况进行： 1从从房屋交交付日算算起，剩剩余房款款收回期期在3年年以内的的账务处处理 从房屋屋交付日日算起，剩剩余房

27、款款收回期期在3年年以内的的，按照照正常销销售方式式处理。在在房屋交交付日，按按未收款款金额，借借记“应应收账款款”科目目，贷记记“主营业业务收入入”科目。 【例665】 中联联房地产产公司开开发的项项目，自自20008年99月份开开始预售售，到220099年122月份项项目所建建商品房房竣工交交付时，共共收得销销售回款款5亿元元，尚有有30000万元元未取得得回款，这这部分款款项均是是按销售售合同规规定应在在20009年112月份份房屋交交付后33年之内内取得。220099年122月份，中中联公司司根据有有关原始始凭证结结转销售售收入，会会计分录录如下： (1)已回款款结转收收入时。 借：预

28、预收账款款 500000000000贷：主营营业务收收入 550000000000 (2)未收款款结转收收入时。借：应收收账款 3000000000 贷：主主营业务务收入 30000000002从房房屋交付付日算起起，剩余余房款收收回期在在3年以以上的账账务处理理 从房屋屋交付日日算起，剩剩余房款款收款期期在3年年以上的的，应当当按照企业会计准则第14号收入理解为“实质上具有融资性质”的收入。 按照准则要求，采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品或提供劳务等经营活动产生的长期应收款，满足收入确认条件的，按应收的合同或协议价款，借记“长期应收款”科目，按应收的合同或协议价款的公允价值

29、，贷记“主营业务收入”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”。采用实际利率法按期计算确定的利息收入，借记“未实现融资收益”，贷记“财务费用”科目。 房地产产企业应应收合同同或协议议价款的的公允价价值的确确定方法法为：按按合同价价款未来来现金流流量现值值确定，折折现率采采用同期期银行贷贷款利率率。房地地产企业业确定利利息收入入采用的的实际利利率按同同期银行行贷款利利率确定定。 因此，房房地产企企业超过过3年的的分期收收款的账账务处理理如下：按应收收的合同同价款未未来现金金流量现现值确定定为当期期的收入入金额。折折现率采采用同期期银行贷贷款利率率。应收收的合同同价款和和折现后后的收入入金额之之间

30、的差差额，应应当在合合同期问问内按照照应收款款项的摊摊余成本本和同期期银行贷贷款利率率计算确确定的金金额进行行摊销，作作为财务务费用的的抵减处处理。 账务处处理：(1)确确认销售售收入时时。借：长期期应收款款(合同同价款)贷：主营营业务收收入(应应收的合合同价款款未来现现金流量量现值) 未实现融融资收益益(差额额)(2)分分期收取取款项时时。 借：银行行存款贷：长期期应收款款(3)未未实现融融资收益益摊销时时。 借：未实实现融资资收益贷：财务务费用 【例666】 中联联房地产产公司与与客户与与20006年99月100日签订订了房屋屋销售合合同，合合同总价价30000万元元，付款款条件为为：合同

31、同签订时时付5000万元元，竣工工交付时时付5000万元元(竣工工交付日日为20007年年12月月10日日)，剩剩余款项项20000万元元在竣工工交付日日起5年年内付清清。中联联公司根根据有关关原始凭凭证结转转销售收收入，账账务处理理如下： 合同约约定价款款为20000万万元，分分5期于于期末平平均收回回，按同同期银行行贷款利利率793(5年年期)折折现计算算收入额额为l 6000033万元，两两者差额额3999977万元按按表中金金额分期期抵减财财务费用用。具体体见表661。 表66-1 单位：万元未收本金金财务费用用分期收款款已收本金金日期(1)上期(1)上期(4)(2)(1)7.993(

32、3)(4)=(3)-(2)销售日 16000.003收款日11 16000.003 1266.888 4000 2733.122收款日22 13226.991 1055.222 4000 2944.788收款日33 10332.113 81.85 4000 3188.155收款日44 7133.988 56.62 4000 3433.388收款日55 3700.600 29.40 4000 3700.600合计 3999.977 20000 16600.03(1)220077年122月100日确认认销售收收入时。借：长期期应收款款 20000000000贷：主营营业务收收入 116000030

33、00 未实现融融资收益益 399997700(2)收收款日11分期收收取款项项时。 借：银银行存款款400000000贷：长期期应收款款 400000000 (3)收款日日1未实实现融资资收益摊摊销时。 借：未未实现融融资收益益 122688800贷：财务务费用 126688000 不管采取取上述何何种方式式，会计计期末“长长期应收收款”科科目应按按相关规规定计提提坏账准准备。 分期收收款销售售方式的的税务处处理不同同于会计计处理。税税务上按按照合同同约定的的收款时时间和金金额(提提前收到到的按照照实际收收到的时时间和金金额确认认)计算算应纳营营业税。在在企业所所得税方方面，财财务上按按照全额

34、额结转收收入和成成本，税税务上按按照实现现的收入入结转成成本，因因此需要要进行纳纳税调整整，把两两者的差差额确认认为“递延所所得税负负债”。 三、面面积差的的核算 面积差差是指房房地产企企业销售售的商品品房竣工工交付时时，实际际销售面面积与原原签订销销售合同同时的预预计销售售面积之之间存在在的差异异。 面积差差的处理理方式是是房地产产企业与与客户在在销售合合同中重重要的约约定事项项，一般般情况下下，其约约定的处处理方式式有以下下两种： 按实际际销售面面积结算算价款，多多退少补补。 实际销销售面积积超出原原预售面面积的部部分，由由房地产产企业负负担，客客户不需需要补交交房款。 根据不不同的处处理

35、方式式，关于于面积差差的账务务处理如如下： 房地产产企业退退还面积积差涉及及的房款款，应按按退还的的金额，借借记“预预收账款款”科目目，贷记记“银行行存款”等等科目。房房地产企企业收到到客房补补交的面面积差房房款，应应按收到到的金额额，借记记“银行行存款”等等科目，贷贷记“预预收账款款”科目目。竣工工交付时时，将其其从“预预收账款款”科目目转人“主主营业务务收入”科科目。 如果面面积差由由房地产产企业承承担，房房地产企企业则不不需要进进行账务务处理。【例67】 中联联房地产产公司于于20009年112月份份项目所所建商品品房竣工工交付时时，共收收取面积积差2000万元元。20009年年12月月

36、份，中中联公司司根据有有关原始始凭证结结转销售售收入，编编制会计计分录如如下：(1)收收到补交交面积差差房款时时。 借：银银行存款款 200000000贷：预收收账款 200000000 (2)结转收收入时。 借：预预收账款款 200000000贷：主营营业务收收入 2200000000四、回迁迁房收入入的核算算 (一)回回迁房的的概念 回迁房房或拆迁迁安置房房是指按按照城市市危旧房房改造的的政策，将将危改区区内的私私房或承承租的公公房拆除除，然后后按照回回迁或安安置的政政策标准准，被拆拆迁人回回迁，取取得改造造后新建建的房屋屋。回迁迁的新建建房屋产产权按经经济适用用房产权权管理。 回迁房房政

37、策的的一般规规定如下下： 拆除住住宅房屋屋以产权权调换形形式偿还还的，偿偿还的建建筑面积积与原建建筑面积积相等的的部分，按按照重置置价格结结合成新新结算结结构差价价； 偿还建建筑面积积不足原原建筑面面积的部部分，按按照评估估的市场场价格结结算； 偿还建建筑面积积超过原原建筑面面积的部部分属于于安置标标准内的的，按市市人民政政府颁布布的上年年房屋建建安造价价结算；超过安置置标准的的，按商商品房价价格结算算。 (二)回回迁房的的账务处处理 回迁房房视回迁迁方式是是否收取取价款以以及收取取价款性性质不同同，采取取不同的的会计处处理方式式：如果不收收取价款款，回迁迁房发生生的支出出作为土土地成本本计人

38、拆拆迁补偿偿费用。此此种情况况属于非非货币性性资产交交换，但但其不具具有商业业实质，因因此，应应当以换换出资产产的账面面价值和和应支付付的相关关税费作作为换入入资产的的成本，不不确认损损益。 收取价价款的情情况下，要要根据合合同约定定具体判判断收取取的价款款是补偿偿性的还还是约定定了一个个较低销销售价格格(价格格高于成成本低于于市场售售价)分分别处理理： (1)如果属属于以较较低价格格销售的的，按销销售业务务处理。此此情况因因涉及大大量的货货币性资资产，所所以不属属于非货货币性资资产交换换，应按按销售业业务处理理。 (2)如果属属于补偿偿性的，回回迁房发发生的建建造成本本和其他他相关支支出(包

39、包括税金金支出)作为土土地成本本计入拆拆迁补偿偿费用，收收到的价价款冲减减上述成成本支出出。此种种情况因因为只涉涉及少量量的货币币性资产产，所以以也属于于非货币币性资产产交换，与与不收取取价款的的账务处处理基本本相同。 通常情情况，房房地产企企业建设设回迁房房是不收收取价款款的。以以下举例例说明在在不收取取价款情情况下，回回迁房支支出作为为土地成成本计入入拆迁补补偿费的的账务处处理过程程。 【例668】 中联联房地产产公司开开发项目目占地1100000平方方米，土土地成本本已发生生货币性性支出550000万元，其其中支付付土地价价款35500万万元，拆拆迁货币币补偿115000万元。另另外，在

40、在本项目目中，需需要按照照1：11的比例例，与拆拆迁户兑兑现回迁迁房600套(平平均每套套1500平方米米)。 开发项项目分两两期进行行建设。一一期项目目占地面面积60000平平方米，二二期项目目占地面面积40000平平方米。220099年9月月，完成成一期112座5500套套750000平平方米楼楼房建设设，建安安成本实实际支出出70000万元元(基础础设施费费、公共共配套设设施费等等暂不计计)，一一期有回回迁房440套，剩剩余的220套回回迁房在在二期待待建。假假设一期期房屋对对外售价价为30000元元平方方米。中中联公司司根据有有关原始始凭证结结转销售售收入，编编制会计计分录如如下： (

41、1)支付货货币性土土地成本本支出时时。 土地成成本货币币性支出出3550015000550000(万元元)借：生产产成本土地地征用及及拆迁补补偿费 5000000000 贷：银银行存款款 50000000000 (2)分分摊已建建回迁房房建造成成本时。 第一期期回迁房房40套套建造支支出770000755000040015505560(万元) 借：生生产成本本土土地征用用及拆迁迁补偿费费 566000000贷：生产产成本建筑筑安装工工程费 560000000 (3)预预提未建建回迁房房建造成成本时。 第二期期回迁房房20套套因未实实际发生生，为反反映成本本的完整整性，按按照预算算成本或或第一期

42、期成本预预提入账账： 770000755000020015502280(万元) 借：生生产成本本土土地征用用及拆迁迁补偿费费 288000000 贷：应应付账款款预预提费用用 288000000 (4)分分配一期期土地成成本时。土地成本本合计500005560280058840(万元)第一期分分配土地地成本58440(60000440000)66000035504(万元) 单位可售售建筑面面积土地地成本3500400000(75500004001550)5077833(元平方米米)单位可售售建筑面面积建筑筑成本(70000000000566000000)(77500004401150)9333

43、333(元元平方方米)一期建安安成本70000556064440(万万元) 借：库库存商品品一一期 99944400000贷：生产产成本土地地征用及及拆迁补补偿费 3500400000 建建筑安装装工程费费 64440000000 (5)结结转收入入成本时时。 一期销销售款(75500004001550)0332007000(万元元) 借：预预收账款款 200700000000贷：主营营业务收收入 220700000000 借：主营营业务成成本 99944400000 贷：库库存商品品一一期 99944400000 (三)回回迁房的的税务处处理与会会计处理理的差异异土地征用用费和拆拆迁补偿偿费

44、构成成房地产产项目开开发成本本的重要要组成部部分，房房地产开开发经营营业务企企业所得得税处理理办法(国税发200931号)规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 其中，直直接以货货币形式式支付的的成本支支出，会会计和税税务处理理基本一一致，而而以非货货币性形形式支付付的拆迁迁补偿支支出、安安置及动动迁支出出、回迁迁房建造造支出，由由于其行行为的特特殊性，会会计和税税务处理理有所不不同，这这种不同同直接影影响到开开发产品品计税成成本的确确认。1回迁迁房视同同销售的的规定