【房地产】重庆怡丰—海韵豪园etb.docx

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1、目录第一部分分市场定定位第二部分分 产品提提升第三部分分整合宣宣传方案案第四部分分媒体广广告策略略第五部分分 开盘阶阶段媒体体广告计计划第六部分分 开开盘活动动方案第七部分分 价格策策略第八部分分 销售渠渠道第一部分分 市场定定位准确的定定位是成成功的基基础。根据对市市场及项项目的分分析结论论为项目目确定系系列市场场目标，即即卖给谁谁，卖什什么，从从而确定定本项目目的战略略方针，即即怎么卖卖？一、 项目名称称怡丰海海韵豪园园二、 项目推广广定位南城城大道3309号号三、广告告语： 法式地中中海风情情 高高级花园园洋房社社区 音乐畅抒抒心声 建建筑诠释释格调 尊贵浪漫漫的法兰兰西风情情 浓郁欢快

2、快的红酒酒、鲜花花加萨克克斯的休休闲文化化四、目标标客户的的定位1、 个体经营营者（以以南岸区区各专业业市场个个体经营营者为主主）；2、 中小企业业主；3、 周边单位位集团购购买；4、 政府机关关公务人人员的换换房；5、 周边其它它高收入入的客户户；6、 其它区域域有在南南岸置业业的客户户。特征描述述： 拥有稳稳定收入入，家庭庭储蓄在在1030万万之间，月月入在22500045000元的的中等收收入家庭庭，年龄龄在35550岁岁之间，有有子女。多多为二次次置业，购购买大户户型的意意向较大大。三、 档次定位位 立足中中高档，突突出品牌牌；做老老百姓的的精品住住宅，建建中高层层阶层的的理想家家园。

3、四、 价格定位位 先期低低价入市市，以树树立品牌牌，聚集集人气为为根本目目的，后后期价格格自然提提升。（具具体价格格及价格格策略另另附）五、 卖点定位位主题语： 怡丰海海韵豪园园南城城大道3309号号品质卖点点： 南岸区区唯一别别墅内高高层物业业（“终极置置业”概念）广告卖点点：概念卖点点法式式地中海海风情 高级级花园洋洋房社区区教育卖点点双语语幼儿园园、怡丰丰实验学学校配套卖点点怡丰丰“一卡通通”（与海海洋公园园互动）会所卖点点法国国会所、产产权式酒酒店景观卖点点江景景、都市市夜景物管卖点点全封封闭人性性化“三代服服务”论价格卖点点中档档价格、高高贵享受受品牌卖点点香港港国际集集团、重重庆老

4、牌牌开发商商、海洋洋公园等等知名品品牌互动动第二部分分 产品提提升确定了推推广主题题，渲染染出了主主题氛围围，就需需要有实实实在在在的产品品来支撑撑来充实实。就是是说，要要把本项项目朝“法兰西西”风格方方向渲染染，把她她那浪漫漫的“海韵元元素”用艺术术情调表表现出来来，让慕慕名而来来的客户户切身感感受到淌淌洋在浪浪漫的地地中海风风情文化化氛围之之中。法兰西历历史悠远远，艺术术成就突突出，其其长久以以来就是是一个令令人心驰驰神往的的浪漫国国度。罗罗亚尔河河谷的皇皇室城堡堡、艾菲菲尔铁塔塔、卢浮浮宫及透透明金字字塔、巴巴黎圣母母院、圣圣心院等等名胜享享誉世界界。法式浪漫漫生活情情调及居居住环境境是

5、现代代都市人人所追求求的一种种生活，以以法兰西西情调为为主题，配配以海洋洋文化，对对怡丰大大厦作特特色化的的包装，充充分体现现物业的的品味和和档次是是重新包包装项目目的核心心。项目推推广思路路：第一方面面：从“虚”方面入入手，玩玩感觉、玩玩品味、让让客户心心理上得得到满足足！从名称上上进行包包装，名名称是产产品的名名片，是是产品的的性格，体体现产品品的定位位，一个个准确的的适当的的名称，对对产品的的形象宣宣传及推推广起着着不可估估量的作作用。1、在重重庆这个个没有“海海”的城城市，做做“海”的的文章实实在是没没有多大大空间。据据我所知知，重庆庆是以“海海”来命命名的楼楼盘不多多，因此此我们提提

6、“海”的的概念一一定要做做”海“，就就只能是是两个方方面可以以入手，一一是”虚虚“的海海，做海的的形象，海海的精神神、海的的文化和和海的内内涵；二二是”实实“的海海，做欧洲洲的地中中海、爱爱琴海等等真正的的大海;三是“结合”怡丰-海洋公公园项目目，与该该项目形形成品牌牌互动关关系。比如做”虚虚“的海海我我们的生生活与”海海“如此此之近，又又是那么么遥远。/这是一一座山水水城市，我我们呼吸吸着自由由的海洋洋气息；/这是是一个象象大海一一样辽阔阔的时代代/这还还是一个个以贩卖卖大海而而倍显繁繁荣的市市场。/生活中中，似乎乎已拥塞塞了太多多的”海海“。/但我们们又会时时常感觉觉到生活活中是那那么缺乏

7、乏海的博博大、海海的宽容容、海的的沉静和和海的无无垠。这这时才发发现/原原来我们们很少有有时间能能与大海海平静地地对视、交交流、相相处乃至至相融。/我们更更不敢奢奢求能与与大海同同呼吸，共共日夜，四四季相伴伴，时刻刻相随，/在日积积月累的的感悟之之中，体体味一种种内在的的海洋精精神境界界。直到到“海韵韵豪园”的的出现，我我们才知知道海变变了，家家也变了了。海变变得象家家一样温温情了，而而家也变变得象海海一样更更美、更更自由、更更宽广了了比如做”实实“的海海主主题为“国国际滨海文化化家家”，做做文化做做品味做做足家的的感觉！比如“结结合”海通过过与海洋洋公园不不定期的的举行各各种大型型联谊促促销

8、活动动，把业业主及准准客户邀邀请到海海洋公园园，体验验畅游大大海的感感觉，增增进发展展商与业业主之间间的良性性沟通与与互动，凡凡购买怡怡丰海韵豪豪园的业业主，可可赠送会会员卡一一名，不不仅使业业主尝到到“甜头”，还可可为海洋洋公园增增加收入入，可算算是一举举两得。二、从“实”方面入入手，通通过众多多的法兰兰西元素素来支撑撑和体现现本项目目的定位位，即如如何来体体现是法法式地中中海风情情、高级级花园洋洋房社区区？1、 大厦工地地围墙：以罗马马柱、巴巴洛克及及雕塑为为装饰，同同时漆上上宣传口口号以配配合楼盘盘的宣传传定位；2、 大厦裙楼楼外立面面：大型型罗马柱柱造型，用用水泥和和石膏塑塑造罗马马图

9、案、顶顶端有飞飞翔的洁洁白小天天使等造造型；3、 大厦大门门：外移移到南城城大道旁旁，恢宏宏浑厚且且突显高高贵典雅雅的欧式式廊柱造造型，金金黄色的的外颜色色，配上上各种图图案墙艺艺、大型型雕塑，大大门为黑黑色铁艺艺双开，给给人们一一种纯正正的法式式地中海海风情。4、 大门通往往花园的的道路两两侧：设设为“名人街街”，分列列数尊法法国历史史名人的的画像，如如太阳王王路易十十四、拿拿破仑、圣圣女贞德德、伏尔尔泰、卢卢梭、莫莫里哀、巴巴尔扎克克、戴高高乐将军军等，并并附上文文字简介介；5、 售楼处和和样板房房（在第第三部分分中详细细论述）；6、 别墅：粉粉刷、每每一幢挂挂上法式式“壁灯”，并每每一幢

10、开开一“法式”别名（如如：拿破破仑居、圣圣女贞德德居、伏伏尔泰居居等）；7、 会所：更更名为“卢浮宫宫”，门口造造一座法法式叠泉泉，屋顶顶上装着着长长的的、闪烁烁着红光光的大叶叶轮，一一、二楼楼开设法法国著名名的“红磨坊坊”红酒吧吧，内设设娱乐厅厅、桑拿拿、高级级餐厅、健健身房等等休闲娱娱乐设施施。三楼楼以上为为产权式式酒店（高高档客房房公寓），实实施酒店店式星级级服务；8、 园林内容容的更新新及丰富富：A、泳池池改造及及增加设设施瓷片翻翻新（蓝蓝色）；池底图图案采用用不同色色彩瓷片片组成，如如海豹或或海豚等等图案；嬉水池池增加按按摩功能能；泳池边边进行绿绿化改造造，建议议采用高高度在00.8

11、1.00米的灌灌木丛把把泳池围围住,且且周边绿绿地改造造为沙地地质感的的地面；5 建议在泳泳池边硬硬地加种种若干颗颗大棕榈榈树；6 草地跟沙沙地衔接接边缘采采用鹅卵卵石铺设设而成；池边喷喷水设施施增加33至5个个小造形形喷嘴，如如青蛙、鲤鲤鱼等造造型。B、网球球场翻新新：防球网重重新油漆漆、地毯毯更换、球球网和球球具全部部更新；实际实施施，在场场地四周周：挂上近近界法国国网球公公开赛冠冠军获得得者照片片、个人人历史介介绍；挂上法法国网球球公开赛赛的历史史；摆放展展示名牌牌网球拍拍、网球球等用具具；C、绿化化及小品品的丰富富：把部分分园林设设计成“法国迷迷宫式”园林；增加一一些高大大乔木类类树种

12、，如如大棕榈榈树，营营造出丰丰富的立立体层次次感；3 增加一些些有艺术术气息的的休闲椅椅，并在在园林中中建造微微型“法国之之窗”，如艾艾菲尔铁铁塔、卢卢浮宫、透透明金字字塔等造造型缩影影；9、 物业管理理：物业管理理方面，加加强物管管人员的的服务意意识、在在服务中中主动配配合怡丰丰-海韵韵豪园的的楼盘整整体形象象，给业业主享受受到尊贵贵完善的的社区服服务。通过以上上“虚”“实”结合，从从里到外外把项目目全力营营造出纯纯正的重重庆首席席的法式式地中海海风情 高级级花园洋洋房社区区。第三部分分 整合宣宣传方案案房地产营营销主要要通过三三大媒体体（公共共媒体、印印刷媒体体、户外外媒体），现现场包装装

13、和一系系列的活活动来宣宣传推广广，为了了确保将将本项目目成功地地推入市市场，树树立项目目的品牌牌形象，以以配合销销售工作作的顺利利进行，需需要一个个整合的的宣传方方案与各各销售阶阶段相配配合。整体构架架如下：（见下下页） 整体宣传方案公共媒体宣传户外媒体印刷媒体现场包装活动宣传报纸电视电台杂志售楼书宣传折页户型、价格插页购房须知专递广告投资置业指南海报业主通讯户外广告牌指示牌旗帜车体广告售楼处工地围墙条幅、彩旗各项庆典（开盘、入伙等）展销会促销活动其它活动（业主联谊会、新闻发布会等）一、 公共传播播媒体1、 报纸广告告A、 媒体选择择以晨报报为主主，商商报晚晚报为为辅。B、 宣传方式式前期以文

14、文章及新新闻报道道的软广广告为主主，向观观众传递递楼盘信信息，公公开发售售后以硬硬广告为为主，以以强有力力的诉求求点，促促使客户户购楼。2、 电视广告告根据项目目具体情情况，暂暂不计划划投放电电视广告告。3、 电台根据项目目具体情情况，暂暂不计划划投放电电台广告告。4、 杂志广告告根据项目目具体情情况，暂暂不计划划投放杂杂志广告告。二、 印刷媒体体1、 售楼书、折折页及户户型图价价格表等等插页。建建议少印印售楼书书，以折折页代替替（设计计思路在在随后）。2、 邮寄、派派发海报报。做单页双双面A44的海报报，既可可随报附附送，亦亦可在促促销点大大量派送送。3、 业主通讯讯怡丰花园园业主已已入伙，

15、可可考虑出出第一期期业主主通讯。业业主通讯讯作为为小区自自办的文文化杂志志，即可可增进业业主的小小区的认认同感，提提高小区区的文化化层次，亦亦可促进进怡丰大大厦的销销售。 本折页的的设计思思路主基调： 法式地中中海风情情 高高级花园园洋房社社区音乐畅畅抒心声声 建筑诠诠释格调调 尊贵浪漫漫的法兰兰西风情情浓郁欢欢快的红红酒、鲜鲜花加萨萨克斯的的休闲文文化总要求：共8P，内内有插页页带。纸纸张规格格、质地地、色彩彩的选择择如样本本。设计思路路指引：封面：怡丰海韵豪豪园效果果图、LLOGOO图案、LLOGOO下方为为“怡丰海韵豪豪园南城大大道3009号法法兰西国国际名门门社区（配配英文）第2PP：

16、上端端为“重庆江江岸夜景景图”，下端端为法兰兰西国际际名门社社区的尊尊贵“诗句”；第3PP：怡丰丰大厦效效果图（含含怡丰-海韵豪豪园）、怡怡丰集团团国际发发展公司司、海韵韵豪园简简介；第4PP：背景景图为“非常精精致的红红酒与鲜鲜花”、怡丰丰-海韵韵豪园的的“园林”规划及及配套；第5PP：背景景图为“会所配配套、展展现浓郁郁的法兰兰西风情情外立面面”、上端端为“户型”（窗内内外的风风景）阐阐述、下下端为户户型内外外的装饰饰阐述；第6PP：罗马马柱、法法兰西的的一些雕雕塑元素素、上端端为怡丰丰海韵豪豪园六大大经典户户型，户户型渲染染图、户户型面积积（建筑筑及套内内面积）、户户型点评评，下端为为“

17、物管”的阐述述，以及及相关有有“外佬物物管图片片”；（最右右下角小小字标注注：本宣宣传品一一切资料料均以政政府最后后批准之之图则及及法律文文件为准准，发展展商对所所有内容容保留最最终解释释权。）第7PP：上端端为重庆庆最繁华华的夜景景图片（合合折起来来时与第第2P的的南岸步步行街夜夜景相呼呼应），图图片的夜夜色上空空洋溢着着浓浓的的法兰西西浪漫情情调，配配上一对对法国情情侣含情情脉脉的的对视图图片；下下端为“重庆南南岸区的的地位及及未来展展望”，右下下端为“项目区区位图”（把长长江纳入入地图，要要求简洁洁、立体体、直观观）；第8PP：（折折合后为为封底）为为强强联联手，打打造经典典的“装修标标

18、准、合合作单位位名单”，下端端为“项目开开发商的的名称、地地址、邮邮编、销销售热线线、传真真、网址址、电子子邮件”等资料料。做足法兰兰西的风风情，展展现怡丰丰海韵豪豪园的卖卖点，给给人第一一印象为为“品味、精精致、高高雅、纯纯正”，让客客户看到到宣传折折页就，联联想到“法兰西西国际名名门社区区、尊贵贵浪漫的的法兰西西风情、浓浓郁欢快快的红酒酒、鲜花花加萨克克斯的休休闲文化化、悠扬扬的音乐乐&高雅雅的欧式式建筑”，抓住住客户的的眼球，当当然就能能抓住大大脑，产产生“购买的的欲望”。 三、 户外媒体体1、 户外广告告牌根据本公公司对区区域地段段交通流流量分析析及视觉觉效果评评估，以以下地方方可供本

19、本项目作作据点广广告：南坪转转盘路段段长江大大桥桥头头（暂无无地段）鹅公岩岩大桥桥桥头（暂暂无地段段）作为流动动的广告告牌可供供选择有有：南坪转盘盘、南坪坪西路、南南坪南路路、南城城大道、步步行街等等路段户外广告告牌一律律采用电电脑喷绘绘，具体体规格依依现场广广告位而而定。2、 路旗在公开发发售或促促销活动动时，使使用路旗旗广告来来烘托氛氛围，用用路旗包包装的主主要地方方：A、 工地现场场；B、 楼盘通往往主干道道的道路路两边。3、 指示牌放在楼盘盘附近路路口和小小区引导导客户参参观的路路牌。四、 现场包装装因房地产产的不动动性，现现场包装装在商品品房的销销售中有有着举足足轻重的的地位。现现场

20、包装装包含的的细项很很多，有有售楼处处内外的的装饰、样样板房或或示范单单位、工工地围墙墙广告、看看板、模模型、效效果图等等。现场场包装是是与媒体体广告相相辅相成成的。（一） 售楼处售楼处是是期楼的的“脸面”，未来来的项目目如何在在很大程程度上是是通过售售楼处的的第一印印象来判判别的，因因此要花花大力气气对售楼楼处进行行设计与与包装：A、 售楼处分分接待、展展示区两两大部分分，面积积约2000平方方米；（设设在裙楼楼的东侧侧）以白白色为主主调，采采用直线线曲线相相结合，营营造空间间感，通通过天花花和地面面的呼应应，使功功能分区区既达到到明显区区分，又又能够有有机的结结合，给给人敞洁洁明亮的的效果

21、。B、 天花以法法兰西国国旗“红、白白、蓝”三色布布幔，以以波浪造造型铺设设。C、 采用简约约现代造造型的家家私，凸凸显时尚尚韵味。D、 置业顾问问前台及及背景玄玄关仿造造欧式风风格，面面油浅棕棕真石漆漆仿真，内内嵌日光光灯槽加加强灯光光效果。E、 展板布置置：采用用5厘平平波2广告告钉固定定，不仅仅成本低低且效果果好。F、 模型重新新制作，把把别墅与与大厦整整体制作作，制作作比例按按1：1125，突突出园林林绿化效效果。G、 售楼处外外立面，以以“白”色为基基调，大大面积平平波落地地窗设计计，增加加室内采采光，顶顶端2115 mm2纯形象象大型喷喷绘广告告，再配配以夜景景投光灯灯，使之之达到

22、全全方位展展示效果果。（二） 样板房样板房是是促使消消费者作作用购买买决定的的最有力力的催化化剂，是是现代房房地产营营销中必必不可缺缺的宣传传媒体。因本项目目的高层层景观资资源丰富富，加且且项目现现状因素素（如外外立面的的施工）决决定，建建议先在在B座224层的的02、005、006、007房共共建四套套样板房房。样板房风风格定位位：大气超凡凡 简简约时尚尚专为成功功人士度度身打造造艺术精精品，创创造人性性化、亲亲情化、休休闲化的的时尚功功能空间间，体现现简约高高档的设设计风格格，做到到高档而而不奢华华，雅致致而不单单调，达达到高品品位居家家文化氛氛围，以以白色为为主调，采采用直线线、几何何造

23、型与与曲线相相结合，营营造空间间感，通通过天花花和地面面的呼应应，使功功能分区区既达到到明显区区分，又又能够有有机的结结合，再再以主色色调的搭搭配，给给人以敞敞洁明亮亮的效果果，又体体现了温温馨舒适适的居家家环境，木木门及门门套以深深色红棕棕配比，实实现颜色色反差，衬衬托出特特有的深深邃时空空感，体体现出现现代人的的审美内内涵和层层次感，强强调以人人为本，焕焕发前沿沿居家装装饰概念念，展现现高雅、亮亮丽、洁洁净、简简约和富富有文化化内涵的的时尚空空间，使使整个居居家温馨馨、舒展展和闲适适。充分分展现本本项目户户型结构构的特色色所在，以以欧式为为主调，一一律采用用欧化家家私，同同时不同同的样板板

24、房设计计风格也也有所不不同，以以迎合不不同年龄龄层次的的客户群群口味，如如小户型型偏重以以色彩明明快的年年轻风格格，而大大户型则则偏重以以深沉稳稳重的成成熟风格格。（三） 工地围墙墙、看板板和彩旗旗为进一步步拓展售售楼处的的广告张张力，工工地围墙墙和看楼楼也应充充分利用用。将售售楼处与与工地围围墙有机机地组合合为一体体，绘以以大面积积的色彩彩图案和和简要文文字，并并配上迎迎风招展展的各色色彩旗，以以使行人人在几百百米以外外都能为为其所吸吸引。地盘四周周的围墙墙可以罗罗马柱、巴巴洛克柱柱及雕塑塑为装饰饰，同时时漆上宣宣传口号号以配合合楼盘的的宣传定定位。（四） 模型本项目模模型现状状过于陈陈旧，

25、给给人以败败落之感感，建议议重新制制作。制制作时务务必把花花园当作作一整体体来描绘绘，重点点突出浓浓郁的法法兰西建建筑风格格（包括括相关的的小品雕雕塑）。模型为售售楼处必必备工具具，特别别是预售售房，它它给客户户以来楼楼盘直观观清晰的的形象体体现，间间接引导导购买行行为。模型制作作要求有有三点：一是要真真实细腻腻，完美美体现；二是要够够大有气气势；三是要切切合楼盘盘卖点，创创造性表表五、 活动宣传传（一） 庆典活动动如：开盘盘庆典、入入伙庆典典、公司司周年庆庆典及国国庆、春春节等重重大节目目。（二） 展销会如：重庆庆市的春春、秋季季住交会会、南坪坪步行街街的长期期展点等等。（三） 促销活动动此

26、类活动动时间灵灵活，根根据销售售情况具具体制定定，既可可与前两两方面活活动搭配配开展，也也可以单单独在某某个促销销采用。促促销方式式主要有有：1、 抽奖旅游游2、 价格优惠惠3、 配送家电电、家私私。（四） 其它1、 举办新年年酒会、业业主联谊谊会2、 举办片区区发展研研讨会及及法兰西西生活模模式推广广会3、 组织看楼楼团，或或小区“游园日日”。第四部分分 媒媒体广告告策略广告的阶阶段性及及策略（一）广广告准备备阶段（开开盘前，内内部认购购阶段）时 间： 20002年年10月月至20002年年11月广告策略略：以“楼体条条幅”辐射为为主，配配合“单张”派发吸吸引部分分受众关关注。内 容：1、超

27、超值投资资 超轻轻松首付付 2、准准现楼强强市推出出+售楼楼热线目 标：引起广广泛关注注，悬念念高挂，蓄蓄势推出出，接受受内部认认购。（二）广广告入市市阶段（开开盘阶段段+强销销阶段）时 间：20002年111月广告策略略：集中中主媒体体广告对对市场进进行强势势轰炸内 容：1、国国际潮流流挡不住住！法式式地中海海风情 高级级花园洋洋房社区区将于明登登天台亮亮相！ 2、开盘盘当天热热销688套！ 3、法法兰西情情怀精彩彩不断怡丰丰-海韵韵假日系系列活动动目 标标：1、项项目登台台亮相，引引爆市场场 2、迅迅速扭转转原来不不良形象象，树立立崭新品品牌 3、将将销售引引向高潮潮（三）广广告推广广阶段

28、（持持销阶段段）时 间：20002年112月20003年22月,共共3个月月广告策略略:以定定期广告告的形式式不断延延续,成成为市场场持续不不断的热热点内 容: 1、音音乐畅抒抒心声 建建筑诠释释格调2、尊贵贵浪漫的的法兰西西风情目 标：以卖点点为诉求求点,将将“菜”（卖点点）一盘盘盘端出出来，形形成一桌桌丰盛的的“宴席”，将项项目完整整地展示示于消费费者面前前。1、树立立“法式地地中海风风情 高级花花园洋房房社区”2、擦新新怡丰的的房地产产品牌3、达至至最大限限度的销销售率，争争取清盘盘。（四）广广告巩固固阶段（扫扫尾期）时 间：20003年33月广告策略略：硬性性广告，结结合项目目入伙配配

29、合公关关活动内 容：11、隆重重入伙，承承诺是金金 22、最后后单位，绝绝版机会会 33、全城城聚焦引领领南岸新新生活、见见证高品品质生活活目 标：将将尾盘全全部消化化掉，实实现1000%销销售媒介策略略1、开盘盘前：以以楼体条条幅、单单张派发发为主2、开 盘：硬广告告进行集集中推广广，使项项目一夜夜脱胎换换骨。3、中 期：硬广告告和公关关活动结结合，软软性宣传传配合4、后 期：促销活活动推动动、业主主的口碑碑相传和和“传销”（业主主向亲朋朋好友介介绍）第五部分分 开盘阶阶段媒体体广告计计划 (计划时时间：111月11日112月331日)月份日期星期媒 体体内容内 容容 主主 题题十一月至十二

30、月8周五晨报整版版准现楼准现楼强强市推出出+售楼楼热线29周五晨报彩半半版登台亮相相引爆市场场，当天天狂销668套！12周五晨报彩半半版感受法兰兰西文化化法国名画画与盆景景展 共3天天27周五晨报套红红半版现楼竣工工1、“拉拉-洛舍舍尔的情情怀”怡丰-海韵豪豪园软文文炒作2、音乐乐畅抒心心声 建筑筑诠释格格调后期宣传传思路：11、112月份份广告告强势推推广期，集集中主媒媒体广告告对市场场进行强强势投放放把“怡丰丰海韵豪豪园：揽尽五五大生活活优势”（ 卖卖点）一一一呈现现，形成成丰盛的的 “宴席”，为元元旦的冲冲刺储蓄蓄强大势势能。12月底底1月初初元旦旦期间的的高峰期期，以脉脉冲式规规律性广

31、广告投放放为主，配配合促销销活动，如如举办法法国红酒酒嘉年华华等活动动，争取取在春节节之前实实现最大大化销售售目标。20033年1、22月广告消消化阶段段，以脉脉冲式广广告投放放为主；由于春春节期间间重庆楼楼市销势势低迷，因因此建议议此阶段段适当减减少广告告的投放放量，以以少量软软文巩固固前期广广告效果果即可，保保持见报报率。2月底33月、44月初又一一广告投投放高峰峰期，以以“典藏单单位，绝绝版至尊尊”“源于于品质、止止于至善善”为宣传传主题的的硬性广广告。结结合项目目入伙在在即，配配合系列列主题的的软文，“怡丰-构筑无限新生活”；“ 引领南岸新生活、见证品质新生活”等等。争取最后一次浪潮定

32、格“百分之百”的销售蓝图！一句话，从从项目整整个销售售周期（暂暂定6个个月，从从20002年111月至至20003年44月）来来看，广广告宣传传的高峰峰期（波波峰）在在三个结结点：第第一，前前期（111月11日前后后）；第第二，元元旦（112月227日前前后）；第三，入入伙（明明年3月月中下旬旬）。在在它们之之间为“消化前前期并储储量后期期”过渡阶阶段。另备注：由于项项目各种种不确定定因素的的干扰，导导致我们们坐失了了开盘销销售的黄黄金时期期，失去去了登台台亮相最最佳时间间挡，对对今后项项目销售售带来诸诸多负面面影响，目目前已不不适宜项项目开盘盘活动的的组织和和实施，以以下开盘盘活动方方案仅供

33、供参考：第六部分分 开盘活活动方案案一、目的的：通过公公关活动动，在十十一前期期（111月2日日）正式式开售当当天，达达到吸引引众多人人流、营营造广泛泛口头流流传、区区域范围围内人群群高度关关注性的的效果。二、 公关活动动的考虑虑因素1、天气气：重庆天天气复杂杂，要充充分考虑虑天气因因素，公公关活动动内容、场场地选择择上要照照顾到天天气；2、场地地：旧售楼处处门口范范围不够够大、且且有一定定角度斜斜坡，因因此开盘盘活动场场地设定定在旧售售楼部门门口的话话，交通通问题较较难处理理，也不不利于人人流秩序序，建议议深入（花花园）里里面一些些。开盘活动动内容上午099:000以前，现现场物品品设置，参

34、参与人员员到位，激激昂音乐乐起09:00009:20调调整，修修正，沟沟通准确确到位09:22009:40预预备到位位，激昂昂音乐止止，轻音音乐起。09:44010:00舞舞狮表演演10:00010:07主主持人致致开场白白（空投投传单的的充气飞飞机准备备起飞）10:00710:18主主持人宣宣布贵宾宾上台，并并致词10:11810:20由由贵方代代表宣布布“怡丰海韵豪豪园开盘盘”。同时时彩花齐齐放，舞舞狮、腰腰鼓表演演，全场场鼓掌。10:22010:25主主持人宣宣布植树树活动开开始，由由礼仪小小组带贵贵宾到植植树现场场（怡丰丰花园内内）10:22510:30由由礼仪小小姐带贵贵宾到楼楼盘展

35、示示处参观观，舞狮狮跟随表表演10:33010:40调调整时间间10:44010:45主主持人点点评，宣宣布文艺艺表演节节目及抽抽 奖奖事项时时间10:44510:55歌歌曲我我想有个个家六六人合唱唱10:55511:05主主持人点点评：介介绍“怡丰海韵豪豪园”概况及及酬宾活活动11:00511:10婚婚纱秀表表演，主主持人配配音11:11011:25小小品表演演11:22511:30歌歌曲把把爱奉献献给你由由开发商商员工代代表组合合演唱11:33011:40主主持人点点评，抽抽奖开始始（奖品品待定）11:44011:45儿儿童表演演11:44511:50婚婚纱秀表表演，主主持人配配音11:5

36、5011:55儿儿童表演演11:55512:00主主持人点点评，介介绍下午午文艺表表演节目目及时间间12:00013:30休休息用餐餐，轻音音乐起（物物品清点点监管）13:33013:40激激昂音乐乐起，人人员全体体到位13:44013:50轻轻音乐起起，主持持人登台台致辞13:55014:00阳阳光组合合演唱14:00014:10现现场有奖奖问答，礼礼品多多多14:11014:20歌歌舞表演演，主持持人配音音14:22014:40阳阳光地带带演唱，让让台上台台下的人人都动起起来14:44015:00主主持人点点评，现现场有奖奖问答15:00015:15抽抽取超值值大奖（仅仅原大厦厦业主及及当

37、天落落订者有有此权利利，礼品品待定）15:11515:20歌歌舞秀表表演15:22015:40主主持人点点评，家家庭游戏戏比赛开开始15:44015:45阳阳光地带带组合演演唱15:44515:50歌歌舞秀表表演15:55016:00大大合唱常常回家看看看，主主持人宣宣布今天天的活动动圆满结结束和祝祝福新老老业主。第七部分分 价价格策略略一、 基本准则则1、 低价位定定形象，高高素质创创品牌。2、 以低价开开盘，迅迅速成交交，促进进资金良良性循环环，并创创造楼盘盘品牌形形象，保保证后期期最大利利润创收收。二、 说明1、 本区楼盘盘竞争激激烈，且且本项目目产品自自身存在在的特殊殊性，如如：户型型

38、偏大、落落后；楼楼盘忠诚诚度为00；停工工后二次次开盘形形象受损损严重等等，故定定价不可可太高，以以保留一一点升值值空间。2、 由项目的的“速战速速捷”营销策策略决定定其“低开高高走”价格策策略，前前期定位位适中，以以利后期期提价。三、 各阶段价价格策略略1、 第一阶段段：筹备备期9月月20日日100月288日定价原则则：以超超低价面面市，试试探市场场反映。主要方式式：先以内内部认购购的形式式收取小小定，为为业主保保留房号号至开盘盘。承诺诺开盘前前无条件件退定金金。（2）开开盘前认认购客户户签合同同的享受受特别优优惠，如如：一次次性付款款92折，按按揭付款款94折，送送五通费费、契税税减半、额

39、额外999折、参参加开盘盘后一周周的抽奖奖活动。定价说明明：收受客客户定金金，先期期稳定的的购买关关系。试探市市场反映映，预估估定金客客户的心心理价位位，为开开盘定价价提供参参考，为为隆重开开盘聚积积人气。2、第二二阶段：公开期期 强强销期（110月228日111月288日）定价原价价：行情情开盘缓缓慢上升升，迅速速聚积财财气和人人气。主要方式式：A、 基本定价价：开盘盘最低面面价为115000元/MM2，平均均单价为为18000元/M2。B、 付款方式式：一次性性付款994折银行按按揭：首首期二成成，八成成三十年年按揭995折。（3）银银行按揭揭特惠：首期一一成，另另一成入入伙付（或或约定时

40、时间），八八成三十十年按揭揭96折。C、 促销优惠惠：开盘一一周内购购房享受受额外999折参加抽抽奖活动动（详情情待定）定价说明明：起价于于该价位位，基本本符合本本楼盘的的“商意中中价”定价。起价113522元/MM2，有很很好的价价格性能能比，便便于能有有力的竞竞争优势势。起价不不高，日日后每阶阶段升幅幅501000元/MM2，便于于形成价价升量涨涨的动销销态势，而而且因为为升幅空空间大，易易于随时时调控，不不至于造造成“有价无无市”之态。最差单单位价格格低，其其它单元元则可通通过楼宇宇差价系系数的修修正来保保证基本本的利润润空间。付款方式式：视市市场的反反应强弱弱，可及及时修正正银行按按揭

41、及建建筑付款款前后的的比例，以以起到价价格的微微调作用用。此时时的促销销优惠起起的是销销售调剂剂作用。3、第三三阶段：持销期期、（111月228日 33月288日）定价原则则： 平平稳销售售、稳中中有升、追追求利润润最大化化主要方式式：A、 基本定价价：起价价和平均均单位上上涨1000元/ M22。B、 付款方式式：一次性性付款996折银行按按揭，首首期二成成，八成成三十年年按揭997折。（3）银银行按揭揭特惠：首期一一成，另另一成入入伙付（或或约定时时间），八八成三十十年按揭揭98折。C、 促销优惠惠买跃式式送一个个车位每天前前三位购购房者送送电器定价说明明：付款方方式尽量量灵活广告强强打期

42、：促销优优惠应配配合付款款方式交交错出击击，此时时的促销销优惠不不再是销销售的调调剂，而而是较为为实质性性的让利利行为，以以抵抗其其他楼盘盘的竞争争，促进进销售。4、第四四阶段 扫尾期期（3月月28日日6月228日）定价原价价：微利利运作，盘盘活余房房。基本定价价：起价价均价不不变。付款方式式：一次性性付款998折银行按按揭，首首期二成成，八成成三十年年按揭无无折扣。促销优惠惠：买（特特价）房房免一年年物业管管理费买房送送全套家家用电器器或装修修一口价价定价说明明： 楼盘接接近入伙伙，应利利用销售售的惯性性通过价价格杠杆杆加速尾尾楼资金金的回笼笼。第八部分分 销售渠渠道限于房地地产商品品的特殊

43、殊性，一一般而言言，行之之有效的的房地产产销售渠渠道主要要有三种种：现场场销售、展展销会销销售和业业务员直直销、业业主直销销，以下下就逐一一简述。一、 现场销售售所谓现场场销售，就就是在楼楼盘现场场建立售售楼部以以开展销销售。这这是当前前房地产产销售的的一种最最主要方方式，对对大型跨跨年度发发展的项项目尤显显重要。做好现场场销售，关关键在以以下两个个方面：第一、 现场包装装现场包装装工作主主要内容容包括：售楼部部布置、样样板间布布置、环环境绿化化、工地地围墙与与指示牌牌的装饰饰等。总总之，务务必让购购房者来来到现场场后有一一种浓郁郁的法兰兰西情调调，用“家”的环境境去引导导、感染染购买者者。具

44、体方案案由广告告公司与与装修公公司共同同设计，联联合发展展商、策策划代理理公司共共同审定定。第二、 搞好销售售现场人人气的培培育。“有人气气才有财财气”，购房房者皆有有从众心心理（即即“羊群效效应”），故故要善于于制造旺旺盛的销销售现场场人气，具具体措施施有：（1） 重点把握握的每个个周末的的小高潮潮。推出出促销方方法（看看楼者皆皆可获赠赠小礼品品等），促促使更多多的人流流集中在在周末出出现。（2） 采取多种种措施，促促使每一一个购房房者更多多地出现现在销售售现场。例例如：把把签认购购书、交交首期款款、办银银行按揭揭、交楼楼手续、办办理房产产证等都都安排在在销售现现场出现现五、六六次，人人气岂得得不旺？（3） 采取多种种措施延延长购房房者每次次停留的的时间：专人照照顾购房房者随行行的小孩孩，并带带其到儿儿童娱乐乐场所举行各各种文娱娱、抽奖奖活动等等。二、 展销会开展销会会销售是是“集中优优势兵力力打歼灭灭战”。追求求的是“速战速速决”，短时时间内取取得销售售绩效。做好展销销会的策策划与安安排，关关键要抓抓好以下下几方面面的工作作：展销会举举办场所所选择须须符合以以下几个个标准：