北京中冠家园项目整合营销策划案8346.docx

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1、北京中冠冠整合营营销策划划案目录目录1第一部分分、项目目研究背背景2第二部分分、市场场概况了了解3一、整体体情况分分析3二、产品品发展设设计趋势势8三、区位位差异分分析9第三部分分、区域域市场分分析133一、区域域环境简简介133二、区域域楼市分分析133三、周边边竞争项项目市场场调研分分析166四、客户户群分析析26（一）客客户类别别细分226（二）、主主导客户户群分析析27（三）主主导客户户群购房房动机分分析299（四）主主导客户户群购房房偏好331第四部分分、地块块SWOOT分析析35一、地块块环境调调研355二、SWWOT分分析400第五部分分、价格格定位444一、开发发成本核核算44

2、4二、价格格定位448三、结论论54第六部分分、产品品定位555一、客户户群定位位55第七部分分、产品品规划建建议622第八部分分、营销销推广建建议733第九部分分、广告告推广建建议799一、推广广策略779二、广告告宣传策策略800三、包装装方案882第十部分分、销售售及合作作方式建建议900结语94第一部分分、项目目研究背背景为准确市市场定位位，我们们对中冠冠家园项项目进行行了前期期的市场场调研。根根据该项项调研性性质，我我们采用用实地考考察与相相关人员员访谈相相结合的的方式，依依托北京京商品住住宅市场场（主要要为西部部市场）相相关的背背景信息息实施整整个调查查过程并并形成结结论，以以期达

3、到到如下目目标：1、了解解北京市市地产市市场的整整体状况况及变动动趋势；2、了解解北京市市住宅市市场产品品设计的的发展趋趋势；3、了解解各个区区域市场场的分布布现状及及客户群群体构成成情况；4、掌握握中冠家家园项目目所处地地块的基基本特征征；5、掌握握中冠家家园项目目周边房房产市场场的走势势及主要要竞争楼楼盘的基基本特征征；6、明确确中冠家家园项目目与周边边主要竞竞争楼盘盘以及其其余区块块的优势势、劣势势所在；7、掌握握目标消消费群体体及业内内专业人人士对项项目的初初步认知知；8、明确确中冠家家园项目目构建优优势的市市场机会会及企业业机会；9、提出出中冠家家园项目目的市场场定位（包包括项目目定

4、位、目目标客户户定位等等）的若若干思路路；10、提提出中冠冠家园项项目在后后期产品品包装设设计中的的若干思思路和建建议；11、提提出中冠冠家园项项目营销销建议积积推广思思路；第二部分分、市场场概况了了解一、整体体情况分分析1、北京京住宅市市场趋向向成熟 l北北京房地地产稳步步发展，为为我市经经济社会会发展做做出了重重要贡献献 ,220033年，我我市房地地产投资资完成112022.5亿亿元，比比20002年增增长188.9%，低于于全国增增长水平平（299.7%）； 开复工工90770万平平方米，同同比增长长20.8%，其其中住宅宅63553万平平方米，同同比增长长17.7%； 当年年竣工面面

5、积25594万万平方米米，同比比增长88.8%，其中中住宅220811万平方方米，同同比增长长8%。 l房房地产开开发投资资快速增增长，成成为固定定资产投投资增长长的主导导力量 a、整整体上保保持持续续、稳定定增长 20003年，全全市完成成房地产产开发投投资12202.5亿元元，比上上年增长长21.5%，高高于同期期全社会会固定资资产投资资增长率率。b、占全全社会固固定资产产投资的的比重过过半 220033年，全全市房地地产开发发投资占占全社会会固定资资产的比比重为555.77%，比比上年增增加1.2个百百分点。 l房房地产市市场日趋趋成熟 a、商商品住宅宅成为住住宅供应应的主渠渠道，个个人

6、购房房成为商商品住宅宅消费主主体 。220000年个人人购房达达到866.0%，20001和和20002年更更是高达达93.1%和和97.1。 b、商商品房空空置面积积趋于合合理，空空置率不不断下降降 。119999年以来来，我市市商品房房空置总总量虽有有所增加加，但空空置率逐逐年下降降，由119999年的222.88%下降降到20003年年上半年年的144.3%，20003年年底略有有回升（222.22%）。l商商品住宅宅价格近近五年呈呈下降趋趋势，目目前平均均销售价价格低于于深圳和和上海 19998年以以前北京京市商品品住宅价价格一直直在全国国位居前前列。119977年达到到54778元/

7、平方米米的历史史最高点点，比全全国商品品住宅平平均价格格高36688元元，比上上海市商商品住宅宅价格高高25887元，比比深圳市市商品住住宅价格格高700元。 19998年以以来保持持了平稳稳回落状状态。220033年商品品房住宅宅价格回回落到444566元/平平方米。同同期上海海商品房房住宅销销售价格格为49989元元/平方方米。 2、市场场供应状状况分析析供应应量持续续放大据统计计，从220033年年底底到今年年的1、22、3月月份，北北京新楼楼盘集中中放量，堪堪称一天天一个新新盘，数数量竟超超过以往往同一时时期的三三倍。 20033年122月全市市共有226个新新盘入市市，总规规模为55

8、10万万平方米米，较上上月增长长1700%，其其中住宅宅项目为为15个个。在去去年122月中旬旬以后到到今年33月初开开始推出出、还没没有拿到到预售许许可证的的新盘约约有200多个左左右，如如远洋新新干线、远远洋新天天地、汤汤泉逸墅墅、经济济适用住住房百子子湾1号号；CBDD总部公公寓；风林绿绿洲三期期风风林西奥奥中心、上上东三角角洲、水水色时光光、凤凰城城二期、万科星星园四期期、国兴兴.观湖湖国际、北北京新界界柏柏阳景园园、观筑筑公寓、温温镀.空空间、本本家润园园、骏城、上城、阳阳光星期期八、保保利欣苑苑、御墅墅临风等等。 今年年投放市市场楼盘盘特点今年的新新楼盘无无论在规规划设计计、户型型

9、园林还还是科技技含量、服服务品质质上都比比以往的的新盘更更胜一筹筹，在产产品创新新、人性性化设计计等方面面可以说说用了不不少心思思。在客客户需求求的引导导下，打打着“舒舒适、健健康”旗旗帜的项项目日渐渐增多，板板楼成为为市场主主流。从从目前已已审批的的项目来来看，未未来1至至2年内内，北京京将有550000至70000套套新增高高档别墅墅进入市市场。 新楼盘主主要有以以下特点点： l中中小规模模为主。虽虽然有三三百多万万平方米米的万象象新天、上上百万平平方米的的远洋山山水等大大规模的的社区，但但总的来来看，330万以以下的中中小规模模项目在在数量上上仍然占占主流。 l增增加“文文化附加加值”。

10、许许多项目目都开始始关注社社区文化化。如将将于3月月份开盘盘的万科科青青家家园用法法国成人人哲理童童话小小王子作作为推广广主题来来寄托客客户对青青青生活活、万科科生活的的珍视；春节后后开盘的的依莲轩轩二期“格格调”从从loggo到售售楼人员员的着装装、售楼楼处的布布置以及及楼盘的的外立面面、社区区规划、目目标客户户群的设设定都围围绕着“文文化地产产”做文文章。 l板板楼为主主、健康康舒适的的设计理理念居主主流。新新项目中中，板式式、板塔塔结合、新新式塔楼楼将充斥斥楼市。国兴、观澜国际、骏城、百子湾一号、阳光星期八、保利欣苑、等项目都为板式住宅。 l220044年的经经济适用用住房将将更加符符合

11、百姓姓要求。经经济适用用房和中中低价位位商品住住宅的建建设无疑疑仍将是是政府的的重点工工作和百百姓关注注的热点点之一。北北京经济济适用房房的建设设步伐将将加快，未未来三年年经济适适用房竣竣工面积积每年将将达到三三百万平平方米。 l经经济型别别墅受宠宠。受城城市市政政设施逐逐渐完善善等利好好因素的的推动，城城市边缘缘区域乃乃至郊区区的住宅宅市场升升温日益益明显，相相应的住住宅价格格也将加加速上涨涨。价格格结构合合理，保保持平稳稳。北京今年年第一季季度的新新楼盘价价格并没没有出现现此前业业内人士士所预计计的上涨涨的趋势势，普通通住宅的的平均价价格为550344元/平平方米，价价格平稳稳，大体体上与

12、去去年相当当。第一一季度新新开盘的的房地产产项目有有40个个，与去去年一季季度相比比，数量量减少了了14个个。在价价格上，单单价以440000元/平平方米60000元/平方米米的项目目居多，占占到了总总新盘数数量的11/4。这这一情况况说明了了目前北北京商品品房中的的住宅依依旧是保保持一个个比较适适中的价价格。此外外，单价价40000元/平方米米以下的的项目有有9个，其其中8个个项目分分布在五五环以外外，主要要为经济济适用房房和普通通住宅，这这也表明明位置目目前依旧旧是影响响房地产产价格最最主要的的因素。20044年新盘盘价格对对比图2、市场场需求状状况分析析 住宅宅需求分分析，北北京还有有很

13、大需需求空间间 a、调调查显示示本市居居民需求求取向偏偏好置业业，外埠埠人士看看好北京京。 b、从从需求规规模测算算，20010年年前每年年有200万套住住房需求求。有关关资料表表明，三三口之家家住房建建筑面积积在8001000平方方米这个个区间是是比较经经济、适适用的一一个套型型。西方方有些发发达国家家的套型型，平均均超过了了1000平方米米，但不不继续往往上升，相相反的还还退回来来，退到到801000平方米米。 (从从19990年到到20003年，全全市人均均住房使使用面积积年均递递增率44.4%。按此此测算，220055年人均均住房使使用面积积为200.388平方米米，若平平均家庭庭人口

14、为为2.777人(20001年户户籍平均均家庭人人口)，则则户均住住房使用用面积为为56.45平平方米，折折算成建建筑面积积76.61平平方米；20110年人人均住房房使用面面积为225.228平方方米，户户均住房房使用面面积为770.003平方方米，折折算成建建筑面积积93.14平平方米。这这也就是是说，到到20110年前前后，北北京家庭庭住房平平均面积积将提高高到一个个比较稳稳定的合合理水平平。) 11990020002年年北京市市常住非非农业人人口年均均增长112.556万人人。以此此增长率率进行推推算并考考虑到加加快城镇镇化进程程的需求求，到220100年全市市常住非非农业人人口将达达

15、9300万人。 cc、据以以上因素素测算推推断，22004420010年年全市住住房年均均竣工规规模保持持在20000万万平方米米左右，约约20万万套。 考考虑未来来10年年是我市市建设现现代化国国际城市市的关键键时期，居居民收入入水平稳稳步提高高，以及及举办220088年奥运运会、城城区危旧旧房改造造、绿化化隔离地地区建设设、城市市边缘集集团和卫卫星城开开发、城城市基础础设施建建设等因因素的综综合影响响，可以以得出：今后一一段时期期住房的的供给与与需求都都处于比比较旺盛盛的阶段段。住房房发展的的基本目目标建议议：人均均住房使使用面积积年均增增长4%，20005年年达到220平方方米，2201

16、00年达到到25平平方米。220100年后，随随着居民民住房需需求满足足程度的的逐步实实现，住住房的增增量需求求将趋于于缓和，住住房市场场供给格格局将由由增量发发展型转转向存量量调整型型。 住宅宅需求基基本特征征分析，二二居、三三居更适适合市民民需求 综综合有关关机构组组织的髦髦质谐鞑椋纸锥纬纬鞘芯用用褡枨蟮幕幕咎卣卣饔校?aa、面积积及居室室需求。现现阶段990%以以上的购购房居民民对住宅宅建筑面面积的需需求为6601150平平方米，其其中大部部分居民民的需求求又在8801100平平方米之之间。 bb、住房房价格承承受能力力。700%以上上的居民民认为商商品住宅宅的合适适价格应应300005

17、50000元/平平方米(建筑面面积)。 cc、购房房方式及及付款方方式。660%以以上的购购房者希希望用以以旧换新新或押旧旧换新的的方式购购房，660%以以上购房房者愿意意采用分分期付款款或按揭揭方式购购房。在在按揭类类型上，“55成100年”或或“7成成20年年”是大大多数购购房者的的选择。3、市场场前景预预测 从宏宏观经济济环境看看，今后后5110年以以至更长长时期，北北京经济济保持一一个较高高增长速速度是完完全有条条件和可可能的。 aa、从居居民消费费能力分分析，目目前北京京人均GGDP已已达38800美美元，到到20008年会会有较大大增长，对对于拉动动房地产产消费和和投资会会起到积积

18、极作用用。 b、从从居民家家庭消费费性支出出结构分分析，改改善居住住条件的的消费比比重将有有比较大大的增长长。我市市军民消消费的恩恩格尔系系数由119922年的552.776%下下降到220033年的331.77%。 房地产产会继续续稳步健健康发展展，价格格不会出出现大的的波动。 cc、鼓励励卖旧房房，买新新房。因因旧房周周边环境境、旧房房结构的的局限和和新房供供给的影影响，旧旧房会逐逐年降价价（20004年年政府开开始发布布指导价价），而而新房因因为20008年年奥运会会效应将将会涨价价。 d、城城区功能能叠加，交交通拥堵堵，使市市区生活活和工作作成本上上升，选选择居所所可向市市区周边边有快

19、速速路、轨轨道交通通的地区区和边缘缘集团转转移，今今后政策策会优先先完善这这些区域域的基础础设施。 ee、南城城人口密密度小，道道路畅通通，房价价低，可可选择。随随着政府府基础设设施的完完善、投投资项目目的增加加，南城城房升值值空间较较大。二、产品品发展设设计趋势势规划划总体规划划注重利利用自然然、地理理、文化化、交通通、社会会等大环环境资源源，并使使小区与与城市空空间、用用地环境境有良好好的协调调。小区区整体布布局注重重阳光、空空气、绿绿地等生生态环境境。有赏赏心悦目目的楼房房空间，每每户都能能享受的的精致庭庭院，人人车分流流的安全全通道，富富有文化化内涵的的供人们们交往、休休闲、健健身的活

20、活动场所所。 房型型科学、合合理地设设计和分分配住宅宅户型，力力求户户户有良好好的朝向向，景观观及通风风的环境境，降低低楼电梯梯服务数数，尽量量减少户户间干扰扰。户型型大小符符合国家家制定的的居住标标准要求求，以多多元化的的户型适适应消费费者日益益增长的的个性化化住房需需求，并并能以灵灵活的户户型结构构适应消消费者家家庭阶段段性改变变所导致致的布局局调整，使使住房具具有较长长使用期期。 合合理安排排户内的的厨房、卫卫生间、洗洗衣间、贮贮藏室、工工人房、服服务性阳阳台等功功能性空空间，并并能妥善善解决电电气供应应、油烟烟排放、空空气调节节、垃圾圾收集、处处理等问问题。 园林林有分层次次的绿化化体

21、系。结结合自身身及周边边的自然然环境，既既有外围围大区域域的绿色色景观，又又有小区区内的绿绿色庭院院，以及及户内的的生态性性阳台与与庭院。 配套套有更加完完善的生生活配套套设施体体系。小小区内有有超市、菜菜场、美美容美发发等生活活配套设设施，有有会所、学学校、书书店、网网吧等文文体、教教育性配配套设施施，还要要有医疗疗、保健健等健康康保护设设施。 有节能能环保的的设施体体系。尽尽可能利利用现代代化科技技安装环环保、节节能设备备，减少少噪音、尘尘埃、污污水等对对环境的的污染，净净化居住住环境。 智能能化有良好的的智能化化体系。可可通过计计算机系系统与宽宽带网络络对安全全、通讯讯、视听听、资讯讯等

22、方面面进行全全方位的的物业管管理，使使住户的的生活更更加现代代化。 建筑筑外观有与消费费者消费费观念相相匹配的的清新、明明快，富富有时代代感的建建筑外观观及风貌貌。三、区位位差异分分析说明：鉴于本项项目地处处西四环环沿线，不不同的区区位会存存在相当当大的差差异性，我我们对北北京东、南南、西、北北四环沿沿线住宅宅市场作作比较分分析。西部部地区l供供应量逐逐年减少少西北四环环沿线的的整体价价格呈现现出集体体上扬之之势，同同时也伴伴随着产产品的进进一步升升级换代代。在220044年中，以以汤泉艺艺墅为代代表的一一批高品品质楼盘盘使本来来已经火火热的西西北四环环沿线价价格全线线上涨，价价格涨幅幅较20

23、003年年同期上上涨了22%。 与其他他热点区区域不同同，西北北四环沿沿线的“价价格上涨涨”并没没有伴随随着供应应量大幅幅增长，相相比20003年年同期呈呈现出下下降趋势势，这也也基本符符合西北北四环沿沿线价格格涨跌的的基本规规律供供应量与与价格的的上涨呈呈现出反反比态势势。 20011220022年是西西北四环环沿线供供应量最最大的一一年，区区域总供供应量超超过了近近2000万平方方米，区区域平均均价格为为 70000元元/平方方米，从从20003年开开始，西西北四环环的供应应量开始始下降，平平均的区区域均价价开始上上扬，除除了世纪纪城的价价格一直直保持相相对稳定定之外，上上河村等等其他楼楼

24、盘都经经历了不不同程度度的价格格上涨。l市市场需求求上升价价格将大大幅上扬扬土地存量量的进一一步减少少，更是是坚定了了该区域域房价在在20004年必必定上涨涨的判断断，另外外西部地地区存在在的大量量军队、机机关的住住房补贴贴的落实实也大大大扩充了了西部市市场的承承接力，市市场需求求上升已已经成为为不可逆逆转的趋趋势。 西北北部地区区房价高高企有两两大因素素，一是是香山、玉玉泉山、颐颐和园风风景板块块楼盘逾逾发受都都市人追追捧。二二是万柳柳地区收收官项目目万万城，因因容积率率低至00.8，年年中开盘盘预计房房价将突突破万柳柳现有房房价。另另外，兴兴建中的的五棵松松奥林匹匹克花园园也成为为了该区区

25、域“价价格上涨涨”的另另一大利利好。位位于紧临临西奥中中心的紫紫金长安安，预计计四月份份上市亮亮相，从从目前认认购形势势看，预预计开盘盘后房价价最终会会升至990000至1000000元。总总之，220044年的西西北四环环沿线房房价的大大幅上扬扬将成为为必然。 东部部地区l东东四环适适合做高高档住宅宅东四环早早已被指指定为迎迎宾国道道，两边边是绿化化隔离带带，做项项目在自自然环境境上又有有先天优优势；与与朝阳公公园、红红领巾公公园近在在咫尺，同同时又与与CBDD相隔不不远，东东四环是是一个极极适合做做高档居居住项目目的区域域。 北京2007万辆辆汽车和和日益严严峻的交交通问题题似乎帮帮了东四

26、四环项目目的忙。可可以说，生生活成本本让CBBD白领领选择东东四环。东东区目前前已经占占到全市市60%以上的的开复工工面积。朝朝阳区将将台、东东风、平平房、东东坝和常常营五个个乡即将将推出330000万平米米共122个大盘盘。它们们大致分分布在东东四环、朝朝阳北路路和朝通通边缘区区域。朝朝阳北路路为中档档，均价价不低于于40000元；东坝等等边缘区区域价格格在30000元元以上；而东四四环边高高档楼盘盘价格最最高，均均价不低低于80000元元。这种种价格辐辐射状分分布说明明了东四四环在东东部区域域的龙头头位置。l需需求量日日益猛增增从需求看看，首先先是传媒媒东迁。到到20008年之之前，中中央

27、电视视台和北北京电视视台陆续续东迁。北北京电视视台制片片人仲文文透露，单单位货币币分房最最多到990万，而而北京电电视台在在编的338000人，中中央电视视台将近近1万人人，这么么多人必必须在东东区解决决房子的的问题，因因为他们们和医生生一样，要要随时准准备到岗岗，基于于此，有有人提出出了155分钟的的生活法法则，“这这是生存存与生活活的必须须。” 北部部地区l城城北热销销的楼盘盘产品类类型，主主要为低低密度住住宅产品品，而不不是集合合住宅城北楼盘盘供应大大都集中中在北四四环以外外，北五五环沿线线甚至到到北六环环沿线。无无论是林林溪别墅墅、纳帕帕溪谷，还还是宽hhousse、玫玫瑰园，这这些城

28、北北的项目目都是在在五环以以外的低低密度住住宅项目目，这主主要是因因为北京京的城北北建设速速度一直直领先于于其它区区域。 城北开发发得快，建建设都在在几年前前就已基基本完成成，目前前可开发发的地块块大都集集中在北北五环以以外，而而这些区区域离城城区较远远、土地地成本较较低，适适合开发发低层低低密度住住宅。而而城北上上风上水水的优势势也吸引引了北京京有钱人人到这个个区域购购置产业业，城北北正在成成为以自自住为特特色的、经经济型别别墅或独独立住宅宅较多的的区域。 l北北四环沿沿线项目目居住类类物业少少，商务务类物业业多沿线在售售的项目目中只有有千鹤家家园是住住宅类物物业，其其它如俊俊峰华亭亭、银谷

29、谷大厦等等都为商商务类物物业。这这点显示示随着城城市交通通的发展展，城市市建设的的推进，四四环这样样的交通通主干道道沿线已已经越来来越不适适合居住住物业的的分布，商商务物业业的吸引引力则越越来越大大。这个个特点应应引起正正在开发发建设的的西四环环、南四四环的注注意，西西四环、南南四环的的规划建建设应该该借鉴北北四环的的经验。 l城城北目前前正在蓄蓄势调整整从北四环环沿线分分布的楼楼盘广告告还不难难看出，从从近几年年的供应应量看，城城北的房房地产供供应似乎乎没有城城东、城城西甚至至城南大大，而城城北拥堵堵的交通通也是大大家公认认的，但但20008年的的奥运会会、五环环路的免免收费、立立汤路的的改

30、造，加加上“上上风上水水”的优优势，城城北正在在“蓄势势调整”，无无论是宽宽houuse、林林溪别墅墅这样的的郊区低低密度住住宅，还还是俊峰峰华亭、银银谷大厦厦这样的的商务物物业，城城北的房房地产项项目正在在自信而而又耐心心地等待待北京买买房人的的选择。南部部地区l交交通优势势成为南南城项目目最大优优势长期期以来，北北京城南南一直是是房地产产发展的的薄弱环环节，南南三环相相对北三三环房价价平均要要低1000020000元平方米米，即使使这样，南南城住宅宅仍不被被看好，随随着城市市和对外外交通的的改变，南南城已成成为北京京交通状状况最好好的区位位，而且且道路交交通的改改善，同同时带来来市政条条件

31、的改改善。而而且四环环路的周周边将建建设北京京的环城城绿化带带，这对对于越来来越注重重环境的的买房人人而言无无疑更具具吸引力力。 南四四环的开开通一下下拉近了了南城物物业项目目与买房房人的心心理距离离，以往往南三环环周边对对于很多多买房人人来说还还是很远远，但现现在四环环开通了了，城市市向外拓拓展，无无疑会对对南城物物业项目目产生利利好影响响。 以位于南南四环西西段的怡怡海花园园为例，以以往的一一些客户户对项目目的各方方面都比比较满意意，但最最终使他他们打退退堂鼓的的是觉得得太远了了。四环环开通以以后，买买房人似似乎已没没有了远远的感觉觉，而现现在的买买房人范范围也不不仅限于于南城的的老住户户

32、。因为为南城的的项目在在价位上上有优势势，因此此四环开开通短期期内就产产生了利利好因素素。l南南城的高高品质项项目的不不断推出出，加上上南城本本身的价价位优势势，交通通优势才才会更加加明显道路的改改善将使使周边项项目受益益，但不不会对项项目销售售产生决决定性影影响，房房地产竞竞争进入入散户时时代以来来，品质质将成为为占领市市场的关关键，例例如观筑筑、风格格与林两两个品质质，价格格非常适适中的低低密度住住宅。其其实，随随着南城城的高品品质项目目的不断断推出，加加上南城城本身的的价位优优势，交交通优势势才会更更加明显显。第三部分分、区域域市场分分析一、区域域环境简简介本文中所所指区域域包括西西四环

33、北北路和西西四环中中路北段段，北起起蓝靛厂厂路，南南至太平平路，东东邻京密密引水渠渠以及它它的延长长线，西西到玉泉泉路的南南北延伸伸线。本项目地地处西四四环，西西四环因因其优越越的人工工生态景景观，随随着北京京市城市市规划的的确定，确确定了“两两轴两两带多多中心”的的城市空空间布局局，而西西四环正正好是其其中的一一带，即即自然生生态带。随随着百米米绿化带带的建成成，四环环地区的的风景越越来越优优美。虽虽然是人人工景观观，但依依托西山山优美的的自然原原生态景景观，加加上四周周高校林林立、交交通便捷捷，也算算是“上上风上水水”的风风水宝地地。在此此置业的的那些有有一定经经济实力力，但还还无力在在原

34、生态态自然景景区进行行置业的的中产阶阶级或收收入较高高的知识识阶层有有很大的的诱惑力力，不仅仅可以享享受优美美环境，而而且上下下班方便便，还可可享受优优质的教教育文化化环境。二、区域域楼市分分析西部区域域房产开开发五大大价格提提升因素素 1、景观观优势，西西区楼盘盘的独享享资源 西北四环环的卖点点是自然然及人文文景观非非常优越越。京城城西北部部是香山山、颐和和园等众众多名胜胜风景的的聚集地地，不仅仅山清水水秀，而而且文化化气息浓浓厚。其其得天独独厚、不不可再生生、独一一无二的的自然、文文化环境境对于追追求生活活质量及及文化品品味的富富有阶层层及知识识阶层具具有巨大大的吸引引力。对对于这部部分人

35、群群来说，在在风景优优美的原原生态景景区置业业不仅意意味着好好的生活活环境，而而且意味味着经济济实力或或文化品品味。2、路网网成熟，毗毗邻交通通干道成成为利好好 西北北四环距距中关村村商务区区、学院院路高校校区车程程不足220分钟钟，可经经杏石路路顺利进进入动物物园、西西直门商商圈，还还可经四四环路顺顺利进入入CBDD中央商商务区、公公主坟商商业区等等。这些些都能很很好地满满足人们们工作、生生活、购购物的需需求。此此外，此此地公共共交通发发达，香香山、颐颐和园等等景区有有许多公公交路线线直达市市区各地地，四环环路上更更有四通通八达的的公交路路网为居居民出行行提供更更多便利利。便捷捷的交通通使西

36、北北四环及及西山新新盘的价价值更加加突出。 3、产品品创新，性性价比高高 今年年北京西西北四环环新盘的的产品性性价比得得到很大大提升。如如诚品建建筑、观观澜国际际花园、绿绿波漫板板、汤泉泉逸墅。以以位于四四季青桥桥板块的的汤泉逸逸墅作为为四季青青板块中中热得发发烫的项项目，除除了规划划、产品品方面是是四季青青板块中中独一无无二的稀稀缺产品品以外，在在形象包包装和宣宣传推广广等方面面也引起起了业界界和消费费者的强强烈关注注。除了了区域共共享的景景观优势势外，汤汤泉逸墅墅不惜工工本引入入天然地地热温泉泉，并建建造了大大型温泉泉泳池、温温泉广场场。四季季温泉水水景韵致致独具，环环绕社区区蜿蜒流流动，

37、成成为北京京西部罕罕有的养养生温泉泉社区。4、西四四环开发发用地减减少，楼楼价渐涨涨，销售售前景看看好 西北北四环新新盘的价价格比城城区其它它区域新新盘的价价格高出出不少，由由于存在在以上诸诸多利好好因素及及国家经经济发展展渐渐步步入新一一轮经济济高增长长期、土土地政策策进一步步收紧、高高收入人人群渐渐渐增多、西西部规划划适宜居居住的原原因，西西四环土土地供应应量逐年年减少，受受供求关关系的影影响，投投资西四四环房地地产无疑疑能够保保值、增增值，是是个最好好的选择择，所以以西四环环及西山山新盘的的销售前前景非常常看好。 随着着我国经经济的持持续发展展，高收收入的私私营企业业主、国国家企事事业单

38、位位中高级级管理人人员、外外企或私私企的高高级管理理人员、海海归人士士、高收收入自由由职业者者越来越越多，这这些人的的共同特特点是追追求自然然、健康康、文化化、舒适适的高品品质生活活。为此此，他们们愿意、也也有能力力支付较较高房款款在自然然及人文文、文化化环境较较好的西西北四环环置业。此此外，西西北部地地区还聚聚集着各各大部委委、机关关、军队队，各大大高校及及科研机机构，这这些单位位的职工工收入较较高，可可能会因因为喜欢欢西北部部环境，或或上下班班方便等等原因选选择在西西北四环环置业。 5、“西西奥运中中心”催催动北京京西区楼楼市“西奥运运中心”的的形成，必必然带动动北京整整体的产产业格局局、

39、投资资环境的的再优化化，因此此，“西西奥运中中心”的的兴建必必将成为为北京城城市规划划发展的的领军者者，最终终将“绿绿色奥运运、科技技奥运、人人文奥运运”的宗宗旨贯彻彻于北京京西部地地区的整整体发展展，并辐辐射于奥奥运会前前后，使使该区域域得到彻彻底的升升级，从从而带动动全北京京的城市市平衡发发展。区域房产产开发的的特点1、本本区域项项目都一一般楼为为主注重重文化与与品质的的营造。本区域商商品住宅宅在建筑筑类型上上多以板板楼（层）为为主，伴伴有少量量塔楼项项目（本本区域限限高米不等等）。本本区域住住宅大多多是在纯纯粹住宅宅品质上上做文章章，相对对于其他他区域更更多了一一些生活活的味道道。由于于

40、本区域域得天独独厚的区区域特征征优势，各各开发商商从产品品创新上上寻找突突破口，尽尽量提高高产品性性价比已已经成为为一种时时尚。2、本区区域项目目产品三三居室主主打。本区域住住宅多数数项目容容积率在在以下，更更有鲁艺艺和郦城城的。在在硬件系系统方面面，几个个高端住住宅产品品项目已已经把通通讯系统统、电梯梯系统、智智能化系系统匹配配到了极极致。在在户型方方面，本本区域与与其它区区域相比比户型明明显偏大大，二居居平均约约平方米米，三居居平均面面积超过过平方米米，更有有总面积积超过平平方米的的平层、复复式、。 3、本区区域项目目供应量量保持平平稳本区域在在售楼盘盘大约有有个个，其中中规模在在百万以以

41、上项目目有个个。年年各项目目累加的的供应面面积是万平平方米，年预计计在万平方方米。由由于一些些项目分分几期推推出，据据统计在在售楼盘盘的未来来供应量量为万平平方米，在在未来年内将将会逐步步释放。另另外，西西四环外外还有很很多地块块尚处于于前期运运作阶段段，预计计在未来来一、二二年内上上市。 4、本区区域客户户群 素素质高由于本区区域具有有独特的的自然环环境、人人文环境境，另一一方面，本本区域住住宅产品品较高的的价格和和大面积积户型而而形成的的高总价价，决定定了本区区域的主主要客户户构成多多为一些些成功人人士，包包括文化化人、学学者、留留学归国国人士、私私人企业业主、中中关村精英英、自由由职业人

42、人，另外外还汇集集一些三三资企业业白领和和其它较较高收入入人群。这这类人群群的突出出特点是是对自然然景观有有特殊的的偏好，在在生活上上有相当当的品位位。三、周边边竞争项项目市场场调研分分析本次调查查的目的的侧重于于识别有有关楼盘盘相关的的指标，并并以此界界定不同同市场层层次的特特征，从从而为中中冠家园园制定营营销方案案和销售售代理方方案提供供更可靠靠的评估估和决策策基准。l通通过8个个代表性性楼盘了了解北京京西部市市场的总总体特征征；l通通过畅销销楼盘所所反映出出被市场场接受的的有效的的产品及及价格 l通通过该区区位的楼楼盘反映映出该区区位的需需求特征征；1. 位置置及配套套分析：项目名称称位

43、 置交通通状状况况周边边配配套套诚品建筑筑四季青桥桥东南角西临西四四环，北北接万柳柳、中关关村，东东达紫竹竹桥公交线路路:7333、4225、1121、9905等等临近周边边商业设设施、教教育机构构、医疗疗机构相相对匮乏乏绿波漫漫板阜成路八八里庄东东北角项目紧邻邻昆玉河河，距阜阜成路仅仅3000米公交线路路:7244、400、9441、4414、6612、7746等等华普超市市、超市市发超市市；紫竹竹院小学学、首师师大、北北京211世纪试试验学校校；解放放军总医医院、肿肿瘤医院院；中行行、建行行、工商商银行；万寿路路邮局、恩恩济庄邮邮局等世纪城33期海淀区蓝靛厂东到昆玉玉河，西西到西四四环北路

44、路，南到到板井路路，北到到蓝靛厂厂路公交交线路:7714、3360、8831、运运通1004等68万平平米分两两期建设设的大型型shooppiingmmalll金金源时代代购物中中心。观澜国际际花园海淀紫竹竹桥西昆昆玉河畔畔项目紧邻邻昆玉河河，距三三环路仅仅20000米公交线路路:3344、8004、3347、6612、8812等等临近周边边商业设设施、教教育机构构、医疗疗机构相相对匮乏乏北京印象象海淀区阜成路西四环与与阜成路路交叉口口、定慧慧立交桥桥的东北北角公交线路路:7244、400、9441、4414、6612、7746等等华普超市市、超市市发超市市；紫竹竹院小学学、首师师大、北北京2

45、11世纪试试验学校校；解放放军总医医院、肿肿瘤医院院；中行行、建行行、工商商银行；万寿路路邮局、恩恩济庄邮邮局乐府江南南半壁店永永定路一一号紧邻西四四环，永永定路、田田村路交交汇处。公公交线路路:3366、7446、3334、8850、3370等等临近周边边商业设设施、教教育机构构、医疗疗机构齐齐全汤泉逸墅墅四季青桥桥南3000米路路西紧临西四四环四季季青立交交桥公交线路路:8044、8331、99737733、9905等等金四季购购物中心心、百安安居、欧欧尚、普普尔斯马马特超市市；教育育机构、医医疗机构构相对匮匮乏郦城西四环北北路四季季青桥畔畔紧临西四四环四季季青立交交桥公交线路路:8044、8331、99737733、9905等等金四季购购物中心心、百安安居、欧欧尚、普普尔斯马马特超市市；教育育机构、医医疗机构构相对匮匮乏本案海淀区八里庄西四环与与阜成路路交叉口口、定慧慧立交桥桥的东北北角公交线路路:7244、400、9441