房地产基础知识培训教材(DOC 6页)cctc.docx

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1、 房地产基基础知识识课程目的的:了解房房地产的的基础概概念，熟熟悉房地地产的分分类，能能够辨别别房屋的的基本类类型。计划用时时:3小时;课程内容容:一、 房地产相相关概念念(一) 房地产概概念:房地产产又称不不动产,是指土土地、建建筑物及及固着在在土地、建建筑物上上不可分分离的部部分.其其中不可可分离的的部分,如树木木、水暖暖设备等等.房地地产有三三种存在在形式:1、 单纯的土土地;2、 单纯的建建筑物;3、 土地与建建筑物结结合的房房产;(二) 房地产市市场的分分类:根据房房地产开开发,销销售与消消费过程程特点,可以将将房地产产市场分分为:1、 一级市场场(土地地市场);2、 二级市场场(房

2、地地产增量量房市场场);3、 三级市场场(房地地产存量量房市场场);(三) 土地及土土地所有有权:1、 土地的概概念:一一般是指指地面、地地面以下下和地面面以上一一定范围围的空间间.现实实生活中中的土地地是人为为划分的的,具有有特定面面积范围围的地域域.2、 土地公有有制:根根据宪法法规定,土地所所有权分分全民所所有(国国有土地地)与集集体土地地所有权权,集体体转为国国有才能能转让,个人和和单位只只拥有土土地的使使用权;3、 土地使用用权在期期限内可可以出租租、转让让、抵押押.(四) 土地使用用权获取取方式:1、 土地使用用权出让让:l 指国家将将国有土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地

3、地使用者者,由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为;l 土地使用用权出让让采用招招标、拍拍卖、双双方协议议三种方方式;六六类用地地(商业、娱娱乐、旅旅游、金金融、服服务业、商商品房)采用招招标、拍拍卖的方方式;旧城改改造采用用双方协协议的方方式；l 国有土地地使用权权出让年年限: 商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年年; 工业用地地、科教教、文体体、卫生生、 体体育用地地、综合合或其他他用地550年; 住房用地地70年年;房地地产的使使用权年年限对价价值有直直接影响响.2、 土地使用用权划拨拨:l 指县级以以上人民民政府依依法批准准,在土土地使用用者缴纳纳补偿、安安置等费费用后

4、将将该幅土土地交付付其使用用,或者者将土地地使用权权无偿交交付给土土地使用用者使用用的行为为;l 以划拨方方式取得得土地使使用权的的,除法法律、行行政法规规另有规规定外,没有使使用期限限的限制制;l 下列建设设用地的的土地使使用权,确属必必须的,可由县县级以上上人民政政府依法法批准划划拨: 国家机关关用地和和军事用用地; 城市基础础设施用用地和公公益事业业用地; 国家重点点扶持的的能源、交交通、水水利等项项目用地地; 法律、行行政法规规规定的的其他用用地;(五) 建筑概念念1、 建筑:建建筑物和和构筑物物的总称称;2、 狭义建筑筑物:指指各类房房屋,构构筑物如如树木、电电梯、水水暖设备备等;3

5、、 合格建筑筑物的标标准:适适用、经经济、美美观;l 适用:安安全、防防水、隔隔声、保保温隔热热、采光光、功能能齐全、空空间格局局合理;l 经济:购购置价格格合理、维维修保养养、采暖暖、空调调能耗不不高;l 美观:建建筑造型型、色彩彩美感、与与环境协协调;(六) 物业概念念1、 物业:广广义的物物业就是是房地产产,狭义义的物业业,包括括各类房房屋及其其附属的的设备、设设施和相相关场地地;l 各类房屋屋:可以以是建筑筑群,如如住宅小小区,也也可以是是一幢住住宅;l 附属的设设备、设设施和相相关场地地:是指指与上述述建筑物物相配套套的室内内外各类类设施、市市政公用用设施、道道路交通通等;二、 房屋

6、建筑筑常识1、 容积率:总建筑面面积与总总用地面面积的比比值, 反映土土地利用用程度、使使用强度度及其经经济性的的技术经经济指标标;容积率=建筑总总面积用地面面积;一般来讲讲:普通通住宅1.00;非普普通住宅宅1.0;2、 建筑密度度:项目用地地范围内内各种建建筑用地地面积总总和占总总用地面面积的比比例.也也可以是是建筑物物基底总总面积总用地地面积,反映建建筑用地地范围内内的空地地率和建建筑物的的密集程程度;3、 绿化率:指项目规规划用地地范围内内绿化用用地总面面积占规规划建设设用地面面积的比比例;4、 绿地率:描述的是是居住区区用地范范围内各各类绿地地的总和和与居住住区用地地的比率率;5、

7、层高:住宅高度度以“层”为单位位计算,是指下下层地板板面或楼楼板面到到上层楼楼层面之之间的距距离.6、 净高:指下层地地板面或或楼板上上表面到到上层楼楼板下表表面之间间的距离离.净高高=层高高-楼板板厚度;7、 进深:指住宅的的长度,指一间间独立的的房屋或或一幢居居住建筑筑从前墙墙皮到后后墙皮之之间的实实际长度度,为了了保证住住宅具有有良好的的自然采采光和通通风条件件,目前前我国大大量城镇镇住宅房房间的进进深一般般都限定定在5米米左右,不能任任意扩大大.住宅宅进深过过大,就就是住宅宅成为狭狭长型,距离门门窗较远远的室内内空间自自然光线线不足,但进深深大的住住宅可以以有效的的节约用用地;8、 开

8、间:指住宅的的宽度,指一间间房屋内内一面墙墙皮之间间到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离,住住宅的开开间在住住宅设计计上有严严格的规规定;较较小的开开间范围围,可缩缩短楼板板的层间间跨度,增强住住宅结构构的整体体性、稳稳定性和和抗震性性;9、 建筑面积积:指建筑物物外墙外外围所围围成空间间的水平平面积.包含了了房屋居居住可用用的实用用面积、墙墙体柱体体占地面面积、楼楼梯走道道面积、其其它公摊摊面积等等;10、 公摊面积积:指建筑物物的楼梯梯、电梯梯井、外外墙、公公共门厅厅、走道道、设备备间、首首层大堂堂及小区区内其它它一些配配套设施施的面积积总和;11、 使用面积积:它是建筑筑面积扣扣除公摊摊面

9、积、及及墙体柱柱体所占占用的面面积后的的直接供供住户生生活的净净使用面面积,俗俗称地砖砖面积;12、 占地面积积:建筑物基基底及其其功能需需要占用用的面积积,也叫叫红线面面积;13、 套内建筑筑面积=套内使使用面积积+套内内墙体面面积+阳阳台建筑筑面积(露台面面积按半半面积计计算);14、 建筑面积积=套内内建筑面面积+公公摊面积积;15、 销售面积积=套内内建筑面面积+公公摊的公公用建筑筑面积;商品房房按“套”或“单元”出售;16、 公用建筑筑面积=整幢建建筑面积积-套内内建筑面面积和-不应分分摊的建建筑面积积;17、 公摊的公公用建筑筑面积=套内建建筑面积积公用建建筑面积积分摊系系数;18

10、、 公用建筑筑面积分分摊系数数:公用用建筑面面积套内建建筑面积积之和;19、 分摊的公公用建筑筑面积包包括:大大堂、公公共大厅厅、走廊廊、过道道、共厕厕、电梯梯前厅、楼楼梯间、电电梯井、电梯机房房、垃圾圾道、管管道井、消消防控制制室、消消防通道道、水泵泵房、水水箱间、冷冷冻机房房、配电电室、煤煤气调压压室、空空调房、电电梯工休休息室、值值班警卫卫室、卫卫星接收收机房等等;20、 不记入的的公摊面面积:仓仓库、车车库、车车道、供供暖锅炉炉房、人人防地下下室、物物管用房房、售房房单位自自营、自用房屋屋、多幢幢房屋服服务的警警卫室;21、 实用率=套内建建筑面积积住宅建建筑面积积; 22、 使用率=

11、使用面面积住宅面面积,一一般高层层塔楼在在72%至755%之间间,板楼楼在788%至880%之之间;小小于实用率;23、 地下室:指房间地地面低于于室外地地平面的的高度超超过该房房间净高高的12;24、 半地下室室:指房间地地面低于于室外地地平面的的高度超超过该房房间净高高的13,且且不超过过122;25、 阳台:供居住者者进行室室外活动动/晾晒晒衣物等等的空间间;26、 平台:供居住者者进行室室外活动动的上屋屋面或由由住宅底底层地面面伸出室室外的部部分;27、 标准层:指平面布布置相同同的住宅宅楼层; 28、 中间层:底层和最最高住户户入口层层之间的的中间楼楼层.三、 房地产行行业术语语:(

12、1) 室内设施施:1、 四气:暖暖气、煤煤气、热热水器、空空调;2、 全齐:家家电(电电视、冰冰箱、洗洗衣机)和家具具(床、衣衣柜、沙沙发、电电视柜、整整体橱柜柜);(2) 装修分类类:1、 毛 坯:水泥地地、白墙墙;2、 简 装 修:地地砖、白白墙;3、 中 装 修:大大地砖、老老式木地地板;4、 精 装 修:木木地板、包包门、包包窗;5、 豪华装修修:装修修前卫、用用料讲究究;(3) 户型及面面积:1、 一居室:公房面积积:30-50平米;商品房房面积:40-80平平米;2、 二居室:公房面积积:50-70平米;商品房房面积:80-1200平米;3、 三居室:公房面积积:60-90平米;商

13、品房房面积:1200-1660平米米;4、 越层:房房屋使用用层跳跃跃的房型型,如一越越二,三越四四等;5、 错层:房房屋内地地面错落落的房型型;(4) 楼层及朝朝向:1、 楼层描述述,多层层楼房为为6层,房屋所所在层33层,简简写3/6;l 优劣:l 楼房中多多层楼有有“金三银银四”的说法法,即六六层楼三三层最佳佳,四层层次之;l 高层楼中中层次较较高的价价位也较较高,但但二手房房中顶楼楼除外;2、 朝向(以以主卧室室窗户所所对应的的方向为为准)l 多层楼朝朝向多为为南北正正向或东东西侧向向;l 高层板楼楼与多层层楼的朝朝向相似似;l 高层塔楼楼多为四四角,其其朝向多多为东南南、西南南、东北

14、北、西北北及各种种斜向;四、 房地产特特性:(1) 不可移动动性;(2) 独一无二二性;(3) 寿命长久久性;(4) 数量有限限性;(5) 用途多样样性;(6) 相互影响响性;(7) 受政策市场影影响大;(8) 标的高;(9) 变现慢;(十)保保值增值值性;五、 房屋分类类及详解解:(1) 按住宅层层数划分分:1、 低层:层层数为11-3层层;2、 多层:层层数为44-6层层;3、 中高层:层数为为7-99层;4、 高层:110层以以上;(2) 按使用性性质划分分:1、 生产性建建筑;厂厂房、车车间等；2、 非生产性性建筑;l 居住建筑筑:如住住宅等;l 公共建筑筑:如办办公、文文体、交交通等

15、;(3) 按结构类类型划分分:1、 砖混结构构:这类建建筑物的的竖向承承重构件件采用砖砖墙或砖砖柱，水水平承重重构件采采用钢筋筋混凝土土楼板、屋屋顶板。这种结结构房间间小、层层数低，一一般用于于多层建建筑中；2、 框架结构构:这种结结构的承承重部分分是由钢钢筋混凝凝土或钢钢材制作作的梁、板板、柱形形成的骨骨架，可用于于多层和和高层建建筑;3、 钢筋混凝凝土板墙墙结构;这类建建筑物的的竖向承承重构件件和水平平承重构构件均采采用钢筋筋混凝土土制作，多用于多层和高层建筑4、 空间结构构:包括:县索结结构、网网架结构构、壳体体结构等等。如体体育馆、大大剧院等等；(4) 按建筑材材料划分分:1、 砖混:

16、红红砖与水水泥;承承重的主主要构件件是用砖砖和混凝凝土建造造的;2、 钢混:浇浇注、最最为结实实;承重重的主要要构件是是用钢、钢钢筋混凝凝土建造造的;3、 预制板:预制的的混凝土土板与钢钢筋;承承重的主主要构件件是用钢钢筋混凝凝土建造造的.包括薄薄壳结构构、大模模板现浇浇结构及及使用滑滑模、升升板等建建造的钢钢筋混凝凝土结构构的建筑筑物;(5) 按楼型外外观划分分:1、 板楼:l 是指由多多个住宅宅单元组组合而成成,每单单元均设设有楼梯梯或楼梯梯、电梯梯皆有的的住宅;每个单单元用自自己单独独的楼梯梯、电梯梯;l 板楼基本本形式: 多 层层:层层以下; 小高层:7-112层以以内; 高 层层:1

17、33-188层; 超高层:18层层以上甚甚至更高高;2、 塔楼:l 主要是指指以共用用楼梯、电电梯为核核心布置置多套住住房的高高层住宅宅.通俗俗地说,塔楼以以电梯、楼楼梯为布布局核心心,上到到楼层之之后,向向四面走走可以直直接进入入户内;l 塔楼基本本形式:蝶型、品品字型、ZZ字型、塔塔板结合合、十字字型、方方形塔楼楼;3、 板、塔优优劣势比比较：比较角度度板楼塔楼备注建筑密度度低高建筑平均高度低高不直接构构成优劣劣势:但但高层建建筑有利利于观景景.不容容易受遮遮挡,间间接有利利.容积率低高通风好不畅朝向户户朝阳阳常有无采采光居室采光户户朝阳阳，南北北通透存在灰色色空间同层分布布不同的的户型单

18、单位,单单位之间间互为遮遮挡对采采光有负负面影响响:户型型难以全全面照顾顾每间居居室的采采光设置置高度问题题较容易易受遮挡挡高度问题题较不容容易受遮遮挡户型灵活活程度低高塔楼多采采用大框框架结构构,除少少数承重重梁之外外.户内内分隔墙墙基本都都可以拆拆改;使用率板楼户型型的使用用率平均均达到880%最最高可达达90%塔楼户型型使用率率常不足足70%;受不不规则空空间局限限很难设设计高使使用率使用率越越高，空空间使用用程度越越高，价价格成本本越低;销售分摊摊低高塔楼的过过道、电电梯、不不对称户户型等因因素，造造成公摊面积积高单价高低牺牲建筑筑密度与与容积率率的塔楼楼建筑成成本远远远低于板板楼补充

19、：筒筒子楼:卫生间间、厨房房都集体体公用；写字楼:办公使使用;(6) 按房屋户户型划分分:1、 一居室;一卧室室;2、 二居室;二卧室室;3、 三居室;三卧室室;4、 多居室;多卧室室;5、 错层:主主要指的的是一套套房子不不处于同同一平面面，即房房内的厅厅、卧、卫卫、厨、阳阳台处于于几个高高度不同同的平面面上。6、 跃层:跃跃层住宅宅是一套套住宅占占两个楼楼层,有有内部楼楼梯联系系上下层层;一般般在首层层安排起起居室、厨厨房、餐餐厅、卫卫生间,最好有有一间卧卧室,二二层安排排卧室、书书房、卫卫生间等等。7、 复式:复复式住宅宅在概念念上是一一层，但但层高较较普通的的住宅高高，可在在局部掏掏出

20、夹层层，安排排卧室或或书房等等内容，用用楼梯联联系上下下。其目目的是提提高住宅宅空间利利用率。(7) 按产权性性质划分分:1、 商品房:指各各房地产产开发公公司投资资兴建的的,以赢赢利为目目的,按按市场规规律经营营的房子子;分类:(1) 普通住宅宅:l 容积率11.0(含1.0)以以上;l 建筑面积积在1440平方方米以下下;l 成交价低低于同级级别土地地住房平平均交易易价格11.2倍倍以下;(2) 非普通住住宅:l 甲宅; 24小小时电梯梯、保安安，物业业费较高高；l 公寓;商商品房、24小时时电梯、保保安、24小时时管道热热水；l 别墅:(独栋、联联排、双双拼、叠叠拼)一一般较为为偏远;(

21、3) 商品房销销售资质质:商品房房销售须须具备以以下五证证：国国有土地地使用证证、建设设用地规规划可证证、建设设工程规规划许可可证、施工工许可证证、商品品房销售售许可证证；2、 已购公房房:l 普通公房房: 指按按照国家家房改有有关售房房政策,单位职职工按成成本价、标标准价或或优惠价价购买的的原产权权属于单单位的公公有住房房.职工工根据国国家政策策,按成成本价或或标准价价购买的的由单位位建设的的安居工工程和集集资合作作建设的的住房;l 央产房: 指按按照国家家房改有有关售房房政策,单位职职工按成成本价、标标准价或或优惠价价购买的的原产权权属于中中央在京京单位,国有大大中型企企业及国国务院各各部

22、委机机关的公公有住房房.职工工根据国国家政策策,按成成本价或或标准价价购买的的由中央央在京单单位建设设的安居居工程住住房和集集资合作作建设的的住房;l 简单来说说就是以以中国、中中央、国国家等央央字、国国字开头头的房子子;比如如:国家家图书馆馆、中国国航空航航天局等等,链家家是北京京三家央央产房代代理机构构之一,其它两两家是我我爱我家家和信一一天; 这就说说明不是是所有的的央产房房都可以以上市交交易，如如果你接接到一套套房子属属于央产产房首先先要问一一下能否否上市交交易，央央产房上上市前其其房产档档案必须须在央产产房交易易大厅备备案，我我们公司司在蓝岛岛交易大大厅有专专门的工工作人员员。3、

23、经济适用用房:l 定义:以以中低收收入家庭庭住房困困难户为为供应对对象,并并按国家家住宅建建设标准准建造的的,具有有社会保保障性质质的普通通住宅.土地供供应原则则上实行行划拨方方式,住住房设计计要体现现经济适适用美观观的原则则,使用用功能上上要满足足居民的的基本生生活需要要.经济济适用房房的供应应价格由由经济适适用房建建设的行行政主管管部门会会同物价价部门按按建设成成本确定定.l 只拥有房房屋所有有权:表表现形式式为红色色防伪制制材的“房屋产产权证”并在第第一页上上部加盖盖经济适适用住房房印章或或按经济济适用房房管理;4、 使用权房房:使用权权公房:指国家家或国有有企业、事事业单位位投资兴兴建的住住宅,以以政府规规定的租租金出租租给居民民的公有有住房.俗称小小产权,业主只只拥有房房屋的部部分产权权,可以以永久使使用,可可以继承承.既承承租房,只能居居住,不不能自行行转让、出出租或赠赠予,最最显著的的特征是是要交房房租;5、 私产平房房:也称私私有住宅宅,是个个人或家家庭购买买、建造造的住宅宅;在农村村，农民民的住宅宅基本上上是自建建私有住住宅。公公有住房房通过住住宅消费费市场出出售给个个人和家家庭，也就转转为私有有住宅。链家培训中心制作