名雅居销售策划方案17275.docx

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1、名雅居销售策划方案 名雅居项项目销售策划划报告书书编制：奥奥域置业业二零零五五年四月月二十日日一、肇肇庆市房房地产经经济宏观观分析20055年肇庆庆市区房房地产市市场走势势。受国国家宏观观调控的的影响房房地产建建设开发发速度放放缓，开开发成本本增加，商商品房可可供量减减少导致致存量减减少，房房地产业业继续保保持良性性健康发发展的局局面。商商品房价价格近期期内继续续趋升，主主要影响响因素有有多方面面：一是银行行调控政政策导致致商品房房成本增增加；二二是建筑筑材料价价格继续续上升；三是国国家对土土地供应应限制，市市区土地地存量紧紧缺导致致价格上上升；四四是市场场竞争十十分激烈烈和楼盘盘开发建建设水

2、平平素质要要求不断断提高；五是周周边县（市市）区以以及外地地居民到到来肇庆庆市区购购房置业业不断增增多带来来楼价向向高波动动。一、房地地产商品品房开发发规模放放缓根据肇庆庆市区调调查综合合资料显显示：220055年肇庆庆市区商商品房开开发总计计划规模模为1440万平平方米（包包括上年年结转到到今年继继续施工工的建筑筑面积和和目前新新开工或或准备在在年内新新上的计计划面积积），比比上年（全全年）减减少166万平方方米，下下降100.266%。其其中商品品住宅为为1244万平方方米，比比上年减减少100万平方方米，下下降7.46%。二、商品品房可供供量预测测根据市区区上年商商品房竣竣工率337.0

3、02%推推算今年年（全年年）商品品房竣工工面积可可达522万平方方米，加加上上年年空置面面积经运运算后预预测今年年全年商商品房可可供量为为77万平平方米，其其中商品品住宅可可供量为为59万平平方米。三、商品品房销售售量及价价格情况况预测调查277个楼盘盘（别墅墅楼盘不不包括在在内），综综合住宅宅销售套套内面积积为3885266平方米米，比去去年同期期调查数数减少6624772平方方米，下下降611.855%；总总销售金金额为990766.722万元，每每平方米米平均售售价为223566元，比比上年调调查数增增加377元，增增长1.60%，综合合价格指指数为1101.60%。根据上年年商品房房销

4、售率率为677.966%和目目前销量量情况，预预测今年年商品房房销量可可达522万平方方米，其其中住宅宅45万平平方米。预预测城区区商品房房空置面面积由上上年底225万平平方米降降至222万平方方米，其其中商品品住宅由由14万平平方米降降至100万平方方米。预测今年年全年商商品住宅宅销售价价升幅为为每平方方米上升升1000元左右右。四、肇庆庆市区重重点楼盘盘的楼层层价格情情况根据调查查资料显显示：今今年12月肇庆庆市区新新开发重重点楼盘盘（不包包括旧楼楼盘）楼楼层住宅宅最高价价每平方方米为445000元；中中价（一一般价）为为35000元左左右；最最低价为为18550元五、肇庆庆市区重重点楼盘

5、盘住宅销销售人群群结构比比例情况况今年12月肇庆庆市区重重点楼盘盘住宅销销售人群群结构比比例：分分为肇庆庆市区居居民购买买综合数数占700.066%；周周边县（市市）区（包包括云浮浮、罗定定、郁南南、新兴兴以及高高要，四四会、广广宁、怀怀集、封封开、德德庆等）占占22.11%；以及及港澳台台，外商商及外地地来购买买占7.83%。调查查资料表表明各个个楼盘销销售人群群结构比比例有所所不同。二、项目目概况1、概概况。项目位于于肇庆市市芙蓉公公园旁嘉嘉仕翠苑苑西侧，南南北朝向向，楼高高九层，原原用途为为海事局局招待所所，内设设置套房房标准间间、电梯梯井、会会议室、食食堂布局局等，总总建筑面面积约55

6、5300.9 m2，楼后院约有800平方米停车空地；约停放20多台小车；项目东面面是与芙芙蓉路、芙芙蓉公园园（片区区内主干干道）相相通仅隔隔幢嘉仕仕翠苑住住宅小区区，南前前方是国国税局办办事处，西西面连通通西江路路（肇庆庆市道路路主干道道）相隔隔仅隔幢幢旧住宅宅商品楼楼，北面面是住宅宅小区；项目位于于的片区区是肇庆庆市房地地产发展展最为成成熟的区区域，由由于毗邻邻体育中中心、邮邮电局、医医院、星星湖旁、大大型酒店店等，周周边1公公里半径径是肇庆庆市饮食食、娱乐乐事业最最发达地地区，售售价最低低20000元/m2，最最高36600元元/m22，住房房条件和和房价居居肇庆房房地产最最高水平平，该片

7、片区销售售方面一一直是肇肇庆市本本地、外外地置业业者首选选；由于周边边的商业业发达，该该片区的的二手租租售市场场最为活活跃，尤尤其租金金方面是是肇庆租租金市场场的风向向标；三、房地地产市场场调查和和具体分析析1、 体育中心心板块二二级市场场重点楼楼盘销售售价格调调查情况况表（20004年20005年开开发楼盘盘）发展商楼盘名称称地理位置置售 价元元/m22百花园房房地产阳光华庭庭桥北路21000御景房地地产开发发有限公公司御景花园园体育路26000星荷花园园房地产产星荷豪苑苑三期翠星路31000新世界房房地产新世界花花园新湖苑BB927844创展实业业发展芙蓉轩芙蓉西25600汉一房地地产有限

8、限公司翠庭湖轩轩康乐北路路27000嘉仕翠苑苑房地产产嘉仕翠苑苑芙蓉西26800广宇房地地产开发发有限公公司山水晴天天新湖路28000侨兴实业业康乐明庭庭西江路23000结论：由表分析析，体育育中心板板块二级级市场最最低售价价（套内内均价）221000元/mm2，最最高售价价（套内内均价）331000元/mm2，均均价（套套内均价价）26624元元/m22，而体体育中心心板块中中子板块块芙蓉公公园板块块最低价价（套内内均价）康乐明庭2300元/m2，最高售价（套内均价）2680元/m2，均价（套内均价）2513元/m2，本项目是是介乎于于二级物物业与三三级物业业之间，因因此定价价必须考考虑参考

9、考到二级级市场的的定位，也也要考虑虑参考到到三级市市场的定定位。2、项目目附近租租金参考考资料：（20005年年3月份份）地点内容租金（元元/月）芙蓉公园园东侧三三楼53平米米二房一一厅不带带家私400芙蓉公园园西侧六六楼35平米米一房一一厅带家家私550百花园桃桃花苑三三楼40平米米一房一一厅不带带家私500芙蓉公园园顺景六六楼65平米米二房二二厅不带带家私600结论：体育中心心板块的的租赁市市场是肇肇庆城区区出租率率和租价价最高的的区域，主主要客户户是集聚聚在以体体育中心心为核心心的为数数众多的的商业白白领、打打工一组组、娱乐乐公关小小姐等，而而租赁市市场又是是以小户户型一房房一厅及及单间

10、最最为紧俏俏，主要要原因是是该类适适合独立立性较强强、经济济能力较较强、注注重个人人私生活活的客户户群，为为此，本本项目定定位应科科学的细细分市场场中找到到属于自自己的领领地。3.项目目附近三三级市场场放盘情情况地 点内 容容购房总额额单价（元元/m22）芙蓉西一一街333号八层南向向91 平方米米95,0000元元10433.966芙蓉二街街18号号七楼600 平方方米98,0000元元16333.333芙蓉西一一街333号2栋栋九层866 平方方米95,0000元元11044.655康乐北路路 翡翠翠小区七层888 平方方米1100000元元12500芙蓉西二二街新华华苑九层700 平方方

11、米88,0000元元12577.144康乐北路路建和楼楼八层1117 平平方米155,0000元13244.799芙蓉街芙芙蓉大厦厦二层1003 平平方米125,0000元12133.599芙蓉西一一街九号号七层855 平方方米150,0000元17644.711星荷豪苑苑六层东2238 平方米米750,0000元31511.266新世界花花园一层东1125 平方米米335,0000元26800芙蓉路芙芙蓉雅居居八层755 平方方米135,0000元18000芙蓉路嘉嘉士翠园园八层1333 平平方米355,3000元26711芙蓉雅居居八层633 平方方米140,0000元22222芙蓉西二二

12、街康乐乐名庭三层599 平方方米140,0000元23722芙蓉路芙芙蓉雅居居八层755 平方方米135,0000元18000芙蓉西街街六层588 平方方米95,0000元元19000芙蓉花园园二层1110 平平方米220,0000元200004.项目目附近雷雷同物业业参考雅居阁距项目一一路之隔隔（约550米）定定位单身身公寓楼楼盘，单单面采光光，售价价18550119500元/mm2，带带家私装装修出租租5000元/月月，由公公开发售售起半年年内售馨馨。购房房者多为为投资者者和年轻轻小资；2、 肇庆市小小户型（单单间）三三级市场场放盘情情况地 点内 容容购房总额额单价（元元/m22）康乐北路

13、路单间二层155 平方方米32,0000元元21333天宁广场场单间二层222 平方方米45,0000元元20455端州6楼楼康怡居居单间二层488 平方方米55,0000元元13755南溪路（车车库）一层288 平方方米75,0000元元26788康乐北路路翡翠小小区二层211 平方方米32,0000元元15233江滨路九层244 平方方米30,0000元元12500天南广场场七层311 平方方米60,0000元元19355东雅苑三层200 平方方米50,0000元元25000梅花苑一房一厅厅48 平方米米85,0000元元21255天宁广场场一房一厅厅三层222 平平方米45,0000元元

14、20455东堤湾一房一厅厅41 平方米米75,0000元元18299.277幸福新城城一房一厅厅六层445 平平方米80,0000元元20000租金汇报报率假设300平方单单元单价价21000元/m2购购房款共共630000元元，办证证费12260元元，装修修100000元元，投资资额共7742660，带带装修部部分家电电出租6600元元/月，回回报周期期10年年，不考考虑加租租等因素素，收益益率如下下：年收益：6000元/月月12月月72200元元72000元/7742660元9.66租金与按按揭首期期关系表表（八成成10年年）单价/元元平方面积积购房总额额首期款月供租金回报报2100030

15、630000126000548.97600元元/月2200030660000132000575.11600元元/月2300030690000138000601.26600元元/月2400030720000144000627.4600元元/月三、项目目定位1、 SWOTT分析优势分析析劣势分析析1、 项目地理理位置在在芙蓉板板块处于于绝版2、 项目整体体为小户户型单间间3、 项目此类类产品是是目前市市场紧俏俏产品4、 带有停车车场5、 具备小区区物业管管理条件件6、 带有电梯梯7、 南北朝向向1、 外墙略微微残旧，消消费者潜潜下二手手楼意识识的会给给本项目目高档价价格造成成直接压压力2、 项目作

16、为为较大量量的单身身公寓，自自身缺乏乏相关如如洗衣店店、送餐餐、美容容等配套套3、 项目套数数较多，短短期内市市场难以以瞬间消消化机会威胁1、 项目建成成投入市市场正是是黄金销销售期2、 项目发展展商具有有酒店物物业的管管理经验验，可以以考虑资资源整合合1、2、 项目定位位以下定位位均可：（1） 酒店式公公寓（2） 纯电电梯公寓寓3、 价格定位位4、 目标消费费群定位位两大消费费群：（1） 购房者：l 投资客有一一定空闲闲资金，追追求稳定定低风险险回报的的投资者者和包二二奶的老老板（项项目位置置较为隐隐蔽）。l 单身贵族族l SHOWW一族创业业者工作作起居室室（2） 租 户户档次次较高，品品

17、味高尚尚的未婚婚白领、单单身贵族族，离异异男女、公公关小姐姐项 目地段好、投资回报率高、项目升值潜力高配套齐全，管理完善、安全卫生投资者档次高、生活要求较高，愿支付较高租金租 户5、 项目形象象定位（1） 项目命名名：（2） 项目形象象定位：6、 发展商形形象定位位四、销售售策略1、 销售、招招租双管管齐下，造造势、造造市并步步齐进2、 限量分批批入市，低低开高走走，营造造升值空空间3、 接受租户户咨询，抬抬升租金金水平4、 产品信息息前期通通过销售售人员、中中介全城城铺开，接接受租售售内部登登记，公公开发售售日正式式带租约约销售。5、 销售节奏奏安排时间阶段内容容五、广告告策略1、六、物业业管理预祝合作作愉快项目马到到功成9第 页 共 9 页