上海裕安大酒店项目计划书.doc

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1、 ）第 1 页 共 18 页上海裕安大酒店项目计划书一、上海高星级酒店市场分析（一）上海高星级酒店现状到目前为止，上海拥有五星级饭店 25 家，四星级 40 家，三星级125 家，二星 级 130 家。上海市四星级饭店 2005 年 1 月至 2006 年 2月平均出租率和房价走势如下图表 1 和图表 2 所示：图表 1：上海市四星级饭店平均出租率（2005.12006.2）上 海 四 星 级 酒 店 2005-2006年 平 均 出 租 率0204060801002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月20

2、05年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月图表 2：上海市四星级饭店平均房价（2005.12006.2）上 海 四 星 级 酒 店 2005-2006年 平 均 房 价01002003004005006007008002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月）第 2 页 共 18 页根据上图数据显示，上海市四星级酒店 20052006 年平均出租率一般在 6080之间波动，平均房价在 600800 之间波

3、动。由于浦东新区金融中心的特殊地理区位，浦东酒店的出租率和平均价格都高于全市平均水平。（二）浦东新区酒店业现状自 2002 年以来，浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达 17%，2005 年达到每晚每间 1513 元，平均出租率均高于 72%这一良好水平。上海作为国际会展之都及国际性旅游观光城市，会展旅游业非常发达。据统计仅浦东新区一年的国际性会展就高达 600 个。2010 年上海世博会将吸引海内外 7000 万人次参观。2010 年前上海酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的 27 万增加到 40 万，其中星级酒店的床位将从现在 9 万的基础上增加到 17 万张。综上所述，根据

4、浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把裕安大厦部分楼层改建为酒店，组建裕安大酒店符合市场发展的需要。二、裕安大酒店工程改建可行性（一）建筑结构裕安大厦建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星级酒店房间设置标准，大厦单层可改建为 14 个标间，5个商务间。如市场需要，可将大厦的一个单层改建为 12 个豪华套房。）第 3 页 共 18 页（二）空调设备目前，裕安大厦具有“ 特灵”冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风 机二台。空调设备基本可以适应大酒店改造的需要，但是相关的主管道需要重新更换，以便使用酒店客房的需要。（三）锅炉及热交换设备裕安大厦现有锅炉三台，

5、热交换（地下车库）的所有气包和主管道目前还比较新，可以供裕安大酒店使用，不需要更换或添加此类设备。（四）供水设备目前，裕安大厦总共有四只水箱，除其中一个水箱容量是 25 吨以外，其他水箱容量均为 50 吨。以目前的供水设备来看，改造后的裕安大酒店供水没有问题。另外，水压和流量等也符合酒店所需标准。（五）排水系统目前裕安大厦下水道管道太少，部分排水管道也不大通畅，出水口径又相对太小。虽然目前排水系统作为办公用楼使用是符合要求的，但是作为酒店使用，就比较困难了。因此， 为优 化排水系统，酒店改造必须要对所有排水管道进行重新布管。另外，排水系统还需要配备污水处理装置。（六）供电设备目前裕安大厦单个楼

6、层均能提供 380A 的容量，供 电设备状况良好，因此，酒店改建完成后，供电系统是没有 问题的，只需进行小量的线路调整，就可以符合酒店的用电需求。）第 4 页 共 18 页（七）电梯设备目前裕安共有主楼电梯四部、货运电梯一部、裙楼扶手电梯三部。主楼电梯为 OTIS 电梯，速度 2.5m/s，载重为 1150KG，容量 15 人。因此，电梯符合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时，可根据实际情况分区使用电梯，以方便酒店客户迅速入住房间。（八）酒店大堂目前，裕安大厦一楼裙楼是按照写字楼的标准进行设计的。而酒店改建需要把一楼裙楼按照四星级酒店标准改建为酒店大堂。改建后，一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套

7、设施。三、裕安大厦改建酒店的优势条件（一）裕安大厦外观典雅，符合高星级酒店建筑的外观标准（二）裕安大厦内部结构可满足高星级酒店改造要求（三）大厦现有设备基本齐全（四）酒店与写字楼互为补充（五）改建费用低、周期短四、裕安大酒店功能介绍根据大酒店改建的初步规划，将从大厦中选择 10 个楼层作为酒店楼层，另外大厦裙楼将改建为酒店大堂，大厦地下车库也将改建为）第 5 页 共 18 页酒店停车场。大酒店改造总面积为 15664.08 平方米。图表 3：大酒店改造各部分的面积表序号 酒店各部分建筑面积（单位：平方米）备注1 客房面积 10351.3 10 个楼层2 一楼大堂 1834.43 扣除华夏银行所

8、占面积3 停车场 2078.35 36 个车位4 其他功能设施 1400 扣除华夏银行所占面积计划其中一个楼层改建为酒店豪华套房，其它九个楼层改建为商务间和标房来计算，则有 1035.13 平方米改建为套房、9316.17 平方米改建为商务间和标房，共可改建豪华套房 12 间、商务间 45 间、标准房 126 间。大酒店主要功能见下表 4： 图表 4：裕安大酒店主要功能表序号 酒店功能面积（单位：平方米）备注1 豪华套房 1035.132 商务间、标准房 9316.173 停车场 2078.354 商务中心 100 改建费用 20 万，位于裙 1 楼5 健身房 150 改建费用 20 万，位于

9、裙 2 楼6 大型会议中心 300改建费用 50 万，可容纳 160人，可分隔为 46 间小型会议室）第 6 页 共 18 页7 咖啡吧、酒吧、茶吧 200 改建费用 30 万8 大型宴会餐厅 与大厦现有餐厅合作五、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比（一）裕安大酒店改建成本根据四星级酒店设计标准，裕安大酒店改建工程将包括 7 大项，酒店改造工程总造价为 15,084,100.51 元。工程预算详见图表 5：图表 5：裕安大酒店改建工程预算表编号 项目名称 单位 工程量 单价（元） 合计（元）1 豪华套房装饰 M2 1035.13 1050 1,086,886.502 商务间、标房装饰 M2

10、9316.17 880 8,198,229.603 房间机电 M2 10351.3 120 1,242,156.004 大楼设备 项 1 1156000 1,156,000.005 套房家具、窗帘 套 12 15019.38 180,232.566 商务间、标房家具、窗帘 套 171 11816.35 2,020,595.857 酒店其他主要功能的改造 1,200,000工程总造价 元 15,084,100.51备注：1、大楼设备项目，包括空调改装、增加 锅炉交换器等，属于暂估改建成本；2、一楼酒店大堂改造费用已摊薄“酒店其他主要功能 ”栏目，因此不另行计算。3、酒店其他主要功能设施包括商务中

11、心、健身房、大型会 议中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等）第 7 页 共 18 页（二）酒店改建前后收益对比图表 6：裕安大厦改造前后收入对比表（单位:元）对比项 改造前 改造后 备注10 个楼层的年出租收入 1076.8 万 4300.07 万改造前：裕安大厦平均租金 3 元人民币/平方米/天；办公用房出租率为 95改造后：计算见文字说明停车场的年收入 34.56 万 改造后收入列入改造后配套设施年收入改造后配套设施年收入 135 万一般高星级酒店配套设施的年收入约为 100 万元。另我们预计停车场年收入为 35 万元左右。裙楼一楼年收入 约 60 改造后收入列入改造后配套设施年收入年总收入 117

12、1.36 万 4435.07 万每平米年总收入 747.8 2831.36每平米日总收入 2.05 7.75裕安大厦平均租金 3 元。改造前的 2.05 元摊薄了一）第 8 页 共 18 页楼大堂和停车场面积通过对裕安大厦周边酒店的价格的调查和统计分析，我们认为目前浦东四星级酒店的标准间保守价格为 800 元/ 日，商务间保守价格为 1100 元/日，豪华套房保守价格为 1500 元 /日。裕安大酒店将拥有183 间客房，其中豪华套房 12 间、商务间 45 间、标准房 126 间。若按照上述价格且酒店年出租率 70计算，高级套房楼层年收入为 459.9万元; 商务间 年收入为 1264.73

13、 万；标准间年收入为 2575.44 万元，那么 10 个酒店楼层的年收入为 4300.07 万元。从大厦改造前后的毛收入对比来看，酒店的年收入至少为改造前的 3.7 倍。因此，大厦从 办公用房改建为酒店用房将为广大业主带来巨大的经济效益回报。六、酒店的经营成本及效益分析（一）酒店年营业收入测算随着 2010 年上海世博会日益临近，未来几年上海高星级酒店的出租率将有稳步上升，酒店房间价格也将大幅度增长。从 2006 年至2010 年，按照裕安大酒店客房出租率每年按照 1比例上升，客房价格按照每年 10的比例增长来计算（据浦东新区旅游会展处统计，自2002 年以来，浦东新区四星级以上的高星级宾馆

14、平均房价年均增幅达 17%，我们此处计算为保守测算）。裕安大酒店客房价格增 长大致如下：图表 7：裕安大酒店 20062010 年客房价格表（ 单位：元/日）第 9 页 共 18 页项目 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年套房 1500 1650 1810 1996 2196商务间 1100 1210 1330 1460 1610标准间 800 900 1000 1150 1300裕安大酒店 2006 年至 2010 年客房收入增长图（单位：万元）：图表 8：裕安大酒店 20062010 年客房年收入增长图（二）酒店年经营成本测算图表 9：裕安大酒店运营成本表

15、（单位：万元人民币）序号 成本 年成本数额(万元) 备注1 客房年材料消耗费用 70.13 客房日消耗材料成本 15 元，出租率 702营业成本 年早餐成本费用 187.02 早餐成本每份 20 元，每客房每日2 份早餐，出租率 703 物业管理费 163.02 每平方米月管理费 10 元，不包含停车场面积4 年水电、燃油等能源消耗费 360 5 基层员工工资 212 预编酒店基层员工为 98 人，每人每月平均薪水 1800 元，含四金6营业费用宣传、广告费 10 客 房 年 收 入 增 长 示 意 图430.74862.9554.946249.647092.80120340560780123

16、45系 列 2）第 10 页 共 18 页7 管理层工资 100 预编酒店管理层员工为 10 人，平均年薪 10 万元、含四金8 公司开办费用年摊销 226公司开办费用总费用 1130 万，其中装饰费用约为 1100 万元，按照5 年摊销，每年摊销费用为 226 万元9 固定资产年折旧与摊销费 437须重新添置固定资产 400 万元，折旧年限按照 10 年计算，每年折旧费用为 38 万元。增加酒店电脑等办公用固定资产 30 万元，按照5 年折旧，每年折旧费用为 5.7 万元10管理费用差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费8011 财务费用 90计划银行贷款 1500 万人民币，贷款时间为 2 年，按照目前银行贷款利率计算年运营成本费用总额 1541.87（三）酒店年损益表图表 10：裕安大酒店 2006 年损益表序号 酒店收入与成本项目 数额（万元）备注1 年收入 4435.072 年营业税及附加费 246.15 营业税及附加征收比例为 5.55%3 年营业成本和期间费用总额 1541.874 营业利润 2647.05