HZbp广场可行性研究报告1744.docx

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1、HZBP广场可行性研究报告(原件)本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证*广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是： 项目有有关经济济技术和和综合建建筑面积积指标，是是按照本本项目有有关报建建资料以以及由陕陕西省建建筑设计计研究院院的初步步设计方方案等图图纸资料料进行统统计与编编制而成成；各类类房地产产开发市市场的成成交数据据则主要要来源于于HZ市市国土房房管局；建安工工程造价价的构成成依据，既既一方面面参照了了该设计计工

2、程有有限公司司所做的的工程概概算，同同时与HHZ市建建设委员员会公布布的HZZ市正在在建设和和已经竣竣工的部部分典型型工程个个案中关关于建安安工程造造价的资资料作为为对比。 总投资资测算一一览表，系系按整个个开发项项目完全全由HZZ市*房地产产开发有有限公司司全资兴兴建的方方案，拟拟分为三三组采取取滚动的的开发形形式；本本项目各各类物业业的测定定价格与与分析比比较是根根据对本本项目周周边物业业市场的的调查统统计数据据所得，并并经过归归纳和整整理，其其计算模模式按照照国外尤尤其是香香港地区区所普遍遍惯用的的房地产产开发项项目投资资可行性性研究报报告的表表述形式式，结合合本项目目的实际际情总严严谨

3、测算算得出。 本开发发项目的的各项财财务分析析部分，按按照目前前HZ市市各类房房地产开开发物业业的投资资经验以以及本项项目的实实际数据据，经过过科学测测算获得得，务求求能够符符合此类类报告的的规范要要求、计计算模式式以及测测算要求求。第一章 HHZ市社社会经济济发展概概况11HZZ市经济济社会发发展概况况HZ市位于于广东省省东南部部、珠江江三角洲洲东北端端，南临临南海大大亚湾，与与深圳、香香港、东东莞毗邻邻，北连连河源市市，东接接汕尾市市，西邻邻广州市市。HZZ市地处处低纬度度，北回回归线横横贯全市市，雨量量充沛，阳阳光充足足，气候候温和，属属南亚热热带季风风气候区区。HZ市是广广东省的的一座

4、历历史文化化名城，素素有“粤东重重镇”，“岭南名名郡”之誉。改改革开放放以前，HHZ市经经济基础础相当薄薄弱，直直到19979年年，全市市国内生生产总值值6.776亿元元，工农农业总产产值6.66亿亿元，其其中工业业产值仅仅为2.67亿亿元。改改革开发发以后，特特别是119888年地改改市之后后，全市市经济社社会进入入了迅速速发展、充充满生机机活力的的时期。20多年来来，HZZ市国民民经济持持续快速速发展，经经济实力力大大增增强，社社会和经经济面貌貌都发生生了巨大大的变化化。HZZ已由一一寂寂无无闻的边边陲之地地变为一一方备受受关注的的投资热热土，从从一个典典型的农农业经济济区域变变为进入入工

5、业化化发展阶阶段的新新兴城市市。20002年年，全市市实现国国内生产产总值5525.2亿元元，比119900年增长长8.11倍，112年翻翻了三番番多，年年均增长长20.2%。220033年行政政区划调调整后，HHZ市现现辖惠城城区、惠惠阳区、惠惠东县、博博罗县、龙龙门县，除除龙门县县外，其其他县区区都属于于珠三角角地区。全全市总面面积1111588平方公公里，城城镇建成成区面积积94平平方公里里。按HHZ市统统计年鉴鉴口径，220022年底，HHZ市总总人口为为3333.722万，其其中户籍籍人口（常常住人口口）2883.002万人人，外来来人口（暂暂住人口口）500.7万万人。全全市现有有

6、78个个乡镇，110个街街道办事事处，110666个行政政村，并并设有两两个国家家级开发发区：大大亚湾经经济技术术开发区区和仲恺恺高新技技术产业业区。HZ市人民民政府驻驻地惠城城区，惠惠城区土土地总面面积14410.2平方方公里，总总人口991.778万；惠阳区区土地总总面积112622.1平平方公里里，总人人口500.777万。12HZZ市经济济社会发发展历程程与特点点纵观HZ市市近二十十几年的的社会经经济发展展历程，可可以划分分为三个个阶段：第一阶阶段是改改革开发发后到119888年，第第二个阶阶段是11989919993年，第第三个阶阶段是119944年到现现在。第第一阶段段，19978

7、年年到19988年年是HZZ市经济济发展的的积累阶阶段，这这个时期期的代表表性事件件是中国国开始实实行改革革开放，香香港的劳劳动密集集型产业业逐渐向向珠三角角转移。HZ市的经经济发展展比之改改革开放放前发展展要快得得多，GGDP年年均增长长10.4%，119888年达到到33.04亿亿元；人人口年均均增长11.3%，19988年年达到2218.06万万人；城城镇建成成区面积积年均增增长4.6%，119888年达到到27.75平平方公里里；地方方财政收收入年均均增长114.33%，119888年达到到2.008亿元元；工业业生产总总值年均均增长221.88%，119888年达到到20.7%亿亿元

8、；人人均GDDP年均均增长88.5%，19988年年达到115266元；三三次产业业比重从从19778年的的一产独独大发展展到19988年年退居第第二的位位置，但但该阶段段第二产产业的比比重始终终最小，HHZ市还还没有完完成从农农业市到到工业市市的蜕变变；这一一期间，HHZ市实实际利用用外资和和外贸出出口也开开始大幅幅增加，但但由于基基数太小小，HZZ市经济济并没有有出现质质的飞跃跃。1998919993年是是HZ市市经济从从起步进进入快速速发展的的阶段，经经济社会会各项指指标都经经历了前前所未有有的大发发展，GGDP年年均增长长30.5%，地地方财政政收入年年均增长长40.8%，实实际利用用

9、外资年年均增长长61%，城镇镇建成区区面积年年均增长长24.7%，外外贸出口口总额年年均增长长37.7%，人人均GDDP年均均增长227.22%。从从19889年到到19993年，HHZ市工工业生产产年均递递增577.6%，第二二产业的的比重迅迅速上升升到首位位，19993年年占GDDP的447.88%，第第一产业业迅速下下降，119933年占GGDP的的17.5%，成成功实现现了从农农业市向向工业市市的转变变。该阶阶段的代代表性事事件是当当时我国国处于房房地产开开发的高高潮，当当时的HHZ是房房地产投投机狂潮潮最集中中的地区区之一，迅迅速蜂拥拥而来的的投机资资金一度度使HZZ市经济济发展达达

10、到辉煌煌的顶峰峰，同时时也托起起HZ市市人民对对本市经经济发展展的高远远幻想。这这一阶段段的另一一个代表表性事件件是熊猫猫汽车城城项目在在HZ进进行谈判判的启动动和终止止。这些些事件对对HZ的的经济社社会发展展产生了了极大的的影响，随随着房地地产泡沫沫的彻底底破灭，熊熊猫汽车车城项目目的搁浅浅，HZZ市的经经济发展展陷入低低落和迷迷茫之中中。1994年年至今，是是HZ市市经济发发展重归归理性的的阶段，在在这一阶阶段，HHZ市一一边化解解房地产产泡沫破破灭给城城市发展展带来的的副作用用，一边边进行经经济结构构调整，使使国民经经济逐步步实现持持续健康康快速稳稳定的发发展。在在此期间间，国内内生产总

11、总值年均均增长118.33%，地地方财政政收入年年均增长长13.6%，实实际利用用外资年年均增长长6.77%，外外贸出口口总额年年均增长长16.7%，工工业生产产总值年年均增长长21.9%，人人均GDDP年均均增长114.55%。这这一阶段段的代表表性事件件是中海海BP南南海石化化项目的的最终签签订。预预计未来来五到十十年间，大大亚湾区区的石化化产业将将投入110000到15500亿亿元的建建设资金金，巨大大的产业业集聚效效应将为为大亚湾湾的工业业化、城城市化提提供强有有力的物物质支撑撑，也将将为整个个HZ市市的跨越越式发展展提供契契机。13HZZ市的区区位条件件HZ市是珠珠三角东东部联系系粤

12、东地地区的区区域交通通枢纽，紧紧邻深圳圳、东莞莞、广州州等珠三三角发达达城市和和国际大大都市香香港。HHZ市区区西距广广州市1153公公里，东东距汕头头市3220公里里，南与与深圳市市相隔880公里里，HZZ市南部部的澳头头港到香香港中环环码头仅仅47海海里。良好的区位位条件是是区域经经济快速速发展的的重要因因素，其其毗邻香香港的优优越区位位条件便便是其中中最重要要的因素素。改革革开放以以前，珠珠三角西西岸的发发展快于于东岸，改改革开放放后，由由于东岸岸接近香香港，近近水楼台台的优势势突现，到到20000年，深深圳和东东莞的人人口和国国内生产产总值是是中山和和珠海的的三倍多多。形势势出现巨巨大

13、逆转转的主要要原因就就是区位位条件，东东部地区区与香港港的连通通性较高高，这一一差异使使香港公公司和在在香港的的外国公公司的投投资、技技术和管管理倾向向流入珠珠三角东东部，为为深圳和和东莞外外向型经经济的发发展提供供动力，使使东岸经经济发展展迅速赶赶上并超超过西岸岸。根据有关方方面的测测算，在在广东、香香港企业业北上的的数量与与陆路交交通的距距离基本本上成反反比，珠珠三角城城市与香香港的距距离每减减少1%，制造造业外资资企业单单位数量量便增加加0.558%至至0.661%，制制造业外外资投入入金额增增加0.4%至至0.66%，服服务业外外资企业业单位数数量增加加0.334%至至0.337%，服

14、服务业外外资投入入的金额额就增加加0.22%到00.7%。进入新的世世纪，HHZ的区区位条件件将的重重大的改改变。CCEPAA的签署署与实施施，在未未来若干干年香港港对珠三三角的辐辐射作用用将大大大加强，香香港的国国际融资资能力和和高端服服务业将将大大促促进珠三三角的全全面发展展。HZZ作为珠珠三角城城市重要要的一员员，通过过基础设设施建设设改善与与香港交交通的便便捷性，进进一步充充分利用用和强化化毗邻香香港的区区位优势势，使其其接受香香港和周周边大城城市的经经济辐射射和承接接产业转转移，与与香港进进行更深深层次的的合作方方面，有有更大的的作为。14南海海石化项项目和大大亚湾经经济区的的建设落

15、户大亚湾湾的中海海BP南南海石化化项目，首首期投资资43亿亿美元，是是国内目目前最大大的中外外合资项项目，由由英荷BBP公司司与中国国海洋石石油总公公司及广广东投资资公司合合资经营营。项目目采用世世界先进进的石油油化工技技术，年年产800万吨乙乙烯，进进而衍生生出2330多万万吨高质质量的化化工产品品，年销销售值达达17亿亿美元，对对下游产产品的拉拉动效应应为1:50。该该项目已已于20002年年11月月奠基，目目前正在在进行880万吨吨乙烯裂裂解装置置建设，预预计到220055年正式式建成投投产。未来几年中中国对石石油化工工产品的的需求前前景仍然然十分广广阔，石石化产品品在中国国还有很很大的

16、发发展空间间，HZZ正积极极抓住这这次机会会，争取取吸引更更多配套套的下游游石化产产业落户户HZ，使使HZ成成为珠三三角乃至至广东省省重要的的石化基基地。大亚湾经济济技术开开发区是是国家级级经济开开发区，陆陆域面积积2733.688平方公公里，海海域面积积4888平方公公里，海海岸线552公里里，自然然条件得得天独厚厚，拥有有全面开开发吞吐吐能力超超过亿吨吨天然深深水良港港，土地地资源、淡淡水资源源和旅游游资源也也十分丰丰富。初初步形成成了比较较完善的的道路、供供水、供供电、通通讯和港港口等基基础设施施网络，具具有发展展临海大大型工业业项目的的优越条条件。大亚湾在努努力构建建完整的的石化产产业

17、链方方面有很很大优势势：BPP公司是是全球5500强强跨国公公司之一一，拥有有先进的的管理和和技术设设备，在在世界石石化市场场占据重重要地位位。BPP公司的的龙头地地位有利利于大亚亚湾吸引引其他跨跨国企业业的集聚聚，进而而构成完完整的石石化产业业链。开开发区内内已有东东风本田田等一批批汽车零零部件企企业，形形成了一一定的产产业规模模，随着着日本三三大汽车车生产商商进入珠珠三角地地区，大大亚湾汽汽车装备备业的发发展前景景十分可可观，特特别其优优越的港港口条件件将使本本区域有有可能形形成大型型汽车装装备业的的出口基基地。如如果从更更大范围围来看大大亚湾，其其发展前前景更不不可估量量。大亚湾东部部的

18、稔平平半岛，土土地面积积7400平方公公里，超超过新加加坡的土土地面积积，正处处于尚待待开发状状态，具具有发展展多个大大型工业业项目的的条件，正正受到外外来投资资商的高高度关注注。15HZZ市在珠珠三角的的地位和和作用目前，HZZ是珠三三角东部部联系粤粤东地区区的交通通枢纽，是是珠三角角电子信信息产业业生产基基地之一一，是珠珠三角主主要的生生态农业业供应基基地和生生态环境境保障区区。惠阳阳市改市市划区，拓拓展了HHZ中心心城区的的发展空空间，从从地理位位置上实实现了HHZ从沿沿江城市市向沿海海城市的的转变。正正在建设设中的中中海BPP南海石石化项目目将给HHZ市经经济发展展增添一一台强有有力的

19、发发动机，推推动HZZ工业化化进程，拉拉长产业业链，使使HZ成成为珠三三角乃至至华南地地区的重重要化工工基地，改改变HZZ在珠三三角的分分工地位位，进而而带动珠珠三角东东翼边缘缘的工业业化起飞飞，为东东翼乃至至整个珠珠三角提提供强大大的基础础性工业业支撑。同时，石化产业区的开发使HZ产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动HZ市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，HZ市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。第二章 项项目概括括21研究究基础用地单位：HZ市市*房房地产开开发有

20、限限公司发 展 商商：HZZ市*房地产产开发有有限公司司用地性质：商住楼楼（高尚尚住宅）项目名称：*广广场用地位置：HZ市市江北227号小小区用地现状：已开发发40%2111可行性性研究分分析的基基本依据据1国土证证：惠府府国用（220033）字第第13002011000077号号惠府国用（220033）字第第13002011000012号号惠府国用（220033）字第第13002011000013号号惠府国用（220033）字第第13002011000076号号2建设用用地规划划许可证证：HZZ市规字字第3337号（一一期）3商品房房预售许许可证：HZ房房预许（220022）422号（一一期

21、）2122项目经经济技术术指标和和有关参参数规划区总用用地面积积495552.6平方方米，已已开发440%。本项目经济济技术指指标和有有关参数数：总用地面积积：4995522.6平平方米总建筑面积积：25500000平方方米公共占地：105535平平方米园林占地：185500平平方米销售收入：561167万万元开发总投资资：4115044万元；其中： 1土地开开发费：40000万元元； 2土建建、建安安设计工工程费：287752万万元； 3应缴缴各种税税费：225000万元； 4营业业税：220000万元； 5各类类配套工工程费：5322万元； 6供水水增容费费：1220万元元； 7报建建手续

22、费费：6000万元元； 8不可可预见费费：5000万元元； 9投资资利息：20000万元元； 10其其他费用用：5000万元元。22研究究过程2211研究目目的项目可行性性研究是是项目立立项的依依据，亦亦是项目目开发成成功的基基础，通通过系统统的研究究，可依依据HZZ房地产产市场的的特征决决定市场场定位，可可依据技技术经济济评估，了了解项目目运行的的投资收收益及回回收期，尤尤其是测测算项目目实际的的开发成成本，以以作为后后期市场场营销计计划决策策的主要要依据。事事实上，可可行性研研究已形形成清晰晰的目的的，本项项研究亦亦不例外外，目的的在于对对*广广场投资资开发提提供可行行性决策策依据。222

23、2研究人人员可行性研究究涉及到到技术与与经济两两个层面面，尤其其是对市市场需求求预测和和成本测测算十分分专业，因因此，要要求研究究人员具具有扎实实的专业业知识和和工作经经验。为为了达到到本初步步投资可可行性研研究的既既定目标标，HZZ市*房地产产开发有有限公司司专门成成立由市市场研究究人员、营营销策划划人员、房房地产估估价人员员、工程程技术人人员、城城市及小小区规划划研究人人员、资资深建筑筑师、投投资预算算人员、财财务分析析人员等等组成的的顾问小小组，通通过搜集集大量相相关的市市场资料料及城市市规划资资料，结结合项目目自身特特点，对对项目开开发的可可行性进进行了系系统和深深入的探探讨，并并对项

24、目目的营销销策划进进行初步步探讨。2233研究内内容房地产项目目所涉及及内容十十分广泛泛，因此此，本项项研究的的内容亦亦较为复复杂，总总体上来来看，我我们依据据预期收收益和成成本两条条主线，将将内容分分为五大大部分，即即研究原原则，市市场研究究，项目目评估，投投资分析析和基本本结论，个个中涉及及的主要要分支内内容包括括： a、全面收收集项目目周边的的大量市市场资料料，籍此此分析各各种对项项目前景景有决定定性影响响的市场场因素； b、从城城市规划划的角度度对本项项目进行行评价； c、运用用房地产产价格评评估的方方法，测测定项目目各类开开发物业业市场售售价； d、综合市市场需求求及资深深建筑师师意

25、见，对对项目住住宅小区区规划作作出评价价； e、从实际际操作的的角度计计算分析析项目投投资成本本及预计计投资进进度； f、结合合实际情情况对项项目的投投资进行行财务分分析，计计算项目目的可能能收益，分分析影响响收益的的重要因因素； g、按投资资开发的的进度安安排资金金筹措与与运用计计划； h、综合合各类分分析，对对项目的的开发可可行性作作出判断断。2244 研究究方法为达成研究究目的，我我们在研研究方法法选择上上依据“针对问问题，简简单明晰晰，切实实可行”的原则则选择了了三种主主要方法法：一是是抽样调调查和典典型调查查。主要要针对需需求，在在HZ市市内以中中高收入入家庭为为抽样框框，采用用分级

26、多多层原则则访问5500个个家庭，并并在此基基础上召召开座谈谈会，同同时进行行对主要要类似楼楼盘进行行个案调调查。二二是专家家研讨会会。邀请请营销、估估价、工工程、建建筑、预预算等各各方面专专家就一一些典型型问题展展开讨论论。三是是计算机机模拟运运算。对对影响本本项目开开发的主主要因素素进行变变量互换换对比。23项目目背景 “*广场场”位于HHZ市江江北277号小区区，为新新城区的的心脏地地带，西西临广汕汕公路和和全市的的金融、商商业中心心，新行行政区及及全市体体育文化化中心，北北通HZZ火车站站，交通通十分便便利，项项目所处处地区是是HZ市市走向二二十一世世纪，形形成大HHZ城市市的关键键城

27、区，也也是HZZ近年城城市开发发建设的的重点地地区，是是江北新新城的核核心地带带。拥有有丰富的的经济资资源及人人文资源源，*、经经济、文文化、金金融、商商贸、科科技氛围围较好。2311发展商商简介HZ市*房地产产开发有有限公司司成立于于20002年112月，前前身为HHZ市*经济济贸易发发展公司司。该公公司以房房地产开开发经营营为其主主营业务务，是集集土地、房房屋开发发和房屋屋经营服服务为一一体的综综合性开开发企业业。经过过多年奋奋斗，该该公司以以全新的的运行机机制，灵灵活的经经营方式式，大胆胆改革、务务实创新新、积极极拓展，现现已发展展成为实实力雄厚厚、信誉誉良好、业业绩卓越越的大型型房地产

28、产开发公公司。2322 项目目概括 “*广广场”是由HHZ市*房地地产开发发有限公公司投资资兴建的的住宅项项目，它它所处的的HZ市市江北227号小小区是HHZ市新新城区的的核心地地带。总总体规划划充分体体现“人文社社区”概念，着着眼长远远利益，以以人为本本，以客客为尊，充充分利用用现有资资源，提提供高品品质的社社区生活活服务配配套设施施，面向向客户群群主要是是HZ中中高收入入人士及及港澳同同胞。2333 项目目总体布布局*广广场总占占地面积积约4995522.6平平方米，东东面中心心区位以以21MM宽小区区道路为为界是拟拟建公园园，南面面设一形形象入口口；西面面是644M宽的的广汕一一级公路路

29、，道路路另一侧侧为HZZ新城繁繁华区。小小区设主主入口（形形象入口口）一个个，在现现首期工工程旁；次要出出入口三三个。为为体现“人文社社区”概念，创创造山水水相间的的园林式式住宅区区，小区区东部小小山脉将将整体保保留，在在山前平平地处建建造功能能性同景景观性相相结合的的立体水水体体系系，水体体沿岸为为步行及及人造景景点。2344交通组组织从西侧通过过小区边边缘的广广汕公路路，现为为一级公公路，区区内东侧侧、北侧侧分别有有城市主主干道路路通过，使使得本小小区与周周边地区区和市中中心都有有方便、快快捷的交交通联系系。小区区四周环环通，满满足消防防车道设设置要求求。2355建筑功功能项目首期规规划有

30、八八层和十十层综合合商住楼楼共四栋栋，标准准幼儿园园一座，中中心花园园一座；二期建建设二十十九层写写字楼一一栋，二二十八层层商业楼楼一栋，国国际标准准网球场场一座；三期建建设二十十八层商商业楼一一栋，高高层综合合楼一栋栋。总住住户11100户户，可居居住人口口38000人。2366建筑造造型平顶层，坡坡顶盖，智智能化系系统，小小区采用用整体形形象入口口及红线线外绿化化，配置置煤气、通通讯、有有线电视视管道。2377消防及及分区区内道路分分四级进进行组织织：区内内主干道道路，区区内次干干道路，支支路，以以及宅前前路。支支路及宅宅前路基基上有序序的组织织区内部部交通。24 区区域特点点本可行性研研

31、究针对对*广广场首期期，但由由于项目目的整体体性，在在研究过过程中又又不可完完全独立立分开，因因为诸如如绿化、公公共设施施是由整整个小区区统一规规划，具具有共享享性，在在投资分分析上，亦亦必须按按建筑面面积进行行分摊。从从整体项项目来看看，*广场首首期尚待待续建，按按照发展展商设想想，全部部工程按按照三期期组团式式的原则则以滚动动式的开开发。2411 基本本描述本项目地块块位于HHZ江北北新城核核心地带带，西临临广汕公公路上通通广州，下下连汕头头。广汕汕公路是是项目区区域对外外联系的的一条重重要快速速道路，连连通广州州和汕头头的主干干车道，是是HZ城城市连接接外界的的主要交交通要道道。广汕汕公

32、路现现状路宽宽64米米，为双双向六车车道，并并已于二二00三三年拓宽宽为HZZ市的形形象大道道，经过过新城区区位置被被命名为为HZ大大道。2422 总体体布局区域四周几几条城市市规划确确定的道道路形成成的道路路网将本本区分成成两个独独立的分分区，每每个分区区以不同同的建筑筑密度、使使用性质质及建筑筑高度、体体量来强强化各自自的特色色。考虑虑到让每每户居民民能取得得广阔的的景观视视野，对对各分区区的建筑筑物的体体量与高高度的控控制，通通过规划划的手法法安排成成阶梯状状，由西西向东、由由里边向向路边建建筑物的的体量与与高度逐逐步递增增。为提提升各个个分区的的可识别别性，在在每个分分区的街街坊内，通

33、通过规划划不同的的单体建建筑类型型，建筑筑组合方方式以及及建筑与与户外开开敞空间间的关系系，塑造造独特的的社区风风貌。2433 道路路系统规划区位于于新城区区的核心心位置，隔隔东江，连连HZ大大桥而与与老城区区相连，广广汕公路路从西侧侧通过，三三环路从从规划区区南部通通过，使使本区与与城市其其他地区区之间的的联系非非常便利利。本区区的道路路交通组组织是以以人的活活动为重重点，以以建设高高品质的的社区空空间为前前提来进进行规划划的。 区内按按原规划划几条城城市道路路穿过其其中，将将用地分分成若干干街道，但但未见明明显的主主从关系系，道路路系统层层次不清清，本次次规划按按前述原原则进行行了局部部调

34、整，原原规划路路网走向向，将部部分道路路红线宽宽度及断断面形式式进行适适当调整整，即原原规划红红线宽336米路路改为224米宽宽；区内内部三条条道路调调整为中中间6米米绿化带带的景观观路断面面，既减减少了穿穿越区内内的过境境交通，又又丰富了了区内的的道路景景观，给给人们以以更深刻刻的空间间体验。 区内道道路分四四级进行行组织：区内主主干道路路，区内内次干道道路，支支路，以以及宅前前路。支支路及宅宅前路有有序的组组织区内内部交通通。 区内还还设置了了组织有有序的步步行路系系统，一一方面保保证了人人车之间间适当分分流，减减少了互互相干扰扰，形成成服务居居民生活活的步行行空间；其次又又为创造造步行景

35、景观提供供了条件件；第三三是通过过步行路路系统将将各片区区有机的的串联成成一个整整体。 按照有有关规范范配置停停车车位位，各组组团根据据实际情情况，采采用不同同的方式式来解决决停车问问题。2444 公共共设施配配置 社区学学校：基基地西侧侧入口处处，地势势平坦，标标准幼儿儿园一个个，可容容纳学生生6000人，建建筑面积积25000平方方米。 文化设设施：中中心区规规划青少少年活动动中心、社社区图书书馆、HHZ市书书画爱好好者活动动中心，茶茶艺馆等等。 体育设设施：中中心区规规划社区区的健康康中心，内内含大型型室内康康乐中心心。 商业服服务设施施：中心心区步行行街两侧侧规划超超市、便便利店、餐餐

36、饮服务务设施。高高层公寓寓区结合合底层裙裙房设超超市、便便利店、餐餐饮等商商业服务务设施。 该地块块南面为为HZ市市江北占占地8万万平方米米的公园园。2455 绿化化系统规规划绿化系统由由社区主主次干道道绿化，步步行系统统绿化，景景观轴线线主题绿绿化带，小小区公园园、组团团绿地构构成。采采用红花花紫荆形形成共同同的绿化化环境主主题符号号，在突突出主题题植物的的基础上上寻求一一种环境境的共性性。运用用植物树树种的特特色，直直接或辅辅助塑造造各街道道和步行行系统的的性格和和特征。第三章 HHZ市商商品房需需求状况况31HZZ市基本本情况HZ市位于于广东省省东南部部，珠江江三角洲洲东北端端，与深深圳

37、、香香港毗邻邻，是港港、穗、深深连结粤粤东的陆陆上交通通要冲。辖辖区除龙龙门县外外，均属属珠江三三角洲经经济开放放区。全全市面积积111158万万平方公公里，是是省级历历史文化化名城，千千余年来来一直是是东江流流域*、经经济、文文化、交交通中心心和商品品集散地地，全市市人口3333.72万万人，220022年第五五次人口口普查时时人口密密度2115人km22，低于于全省平平均水平平。市区区现有总总人口991.778万人人，其中中常住人人口655.366万，暂暂住人口口26.42万万人。220033年全市市工农业业总产值值为11192亿亿元，其其中工业业总产值值9944亿元，农农业总产产值199

38、8亿元元，全市市工业企企业实现现工业产产品销售售收入6650亿亿元，比比上年增增长155，实实现利税税总额552亿元元。20003年年全市国国内生产产总值约约7000亿元，一一、二、三三产业所所占比重重分别为为15、577、228，根根据“配第-克拉克克定律”，HZZ市的社社会发展展已经处处于较为为发达的的工业化化阶段，全全市人均均国内生生产总值值在广东东的211个市中中排名第第七位，分分别相当当于广东东全省（省省内平均均水平）、深深圳市与与广州市市（省内内先进水水平）、河河源市（省省内落后后水平）的的1.22、0.4、00.5、55.2倍倍，在全全省属中中上等水水平。外外贸进出出口总额额90

39、亿亿美元，约约相当于于国内生生产总值值的1444。32住宅宅建设和和消费截止20003年底底，全市市房地产产开发投投资总额额为166.677亿元，交交易面积积1711.666万m22，交易易金额118.228亿元元，交易易宗数111488宗。全全年房地地产施工工面积2221.29万万m2，竣竣工面积积48.14万万m2，销销售面积积34.12万万m2，销销售金额额13.74亿亿元，个个人购买买商品房房面积比比重为889.66%，个个人购买买住宅比比重为996.668%。这这表明，HHZ市房房地产大大市仍处处于较为为低迷的的的复苏苏阶段，房房地产市市场仍在在处于消消化期，但但值得看看好的是是，市

40、民民对房屋屋的消费费持续增增长，个个人购买买商品房房已成为为拉动房房地产市市场的一一支重要要力量。现现全市住住宅使用用面积共共有4229万mm2，居居住人口口4277万，人人均居住住面积为为15.3 mm2人人。根据据城市规规划和发发展要求求，未来来20年年内HZZ市人均均住房面面积要达达到300355 m22，住宅宅的需求求量将有有较大的的发展，这这为HZZ房地产产商提供供了一个个很大的的发展空空间。33商品品房需求求主要指指标*广场主主要面对对HZ市市区居民民，HZZ市区主主要经济济指标如如下：市区人口口约922万，228万个个家庭。人均GDDP4.1万元元，全省省排7位位（20003年年

41、）人均储蓄蓄存款99.4万万元，户户均月收收入47750元元人均居住住面积115.33平方米米空置住房房总面积积18万万平方米米商品房交交易率559（220033年）市场面的的状态是是：住宅宅商品化化已成为为大众趋趋势，居居民购房房欲望较较为强烈烈，支付付能力较较强。34商品品房需求求祈求3411商品房房需求祈祈求根据20003年66月在HHZ进行行的一次次抽样调调查（HHZ市区区，分层层多级抽抽样，有有效样本本5000户）结结果表明明，HZZ市民购购买商品品房的基基本特点点是：一次性投投资额度度为133万元。低端需求求户（接接受商品品房价格格为1550020000元平方米米者）收收入4113

42、0元元，需求求房屋面面积均值值为1113m22。411的人人希望一一次性付付款，月月均供楼楼支出112900元。高端需求求户（22000025500元元平方方米）收收入45541元元，需求求房屋面面积均值值为1222平方方米。222的的人希望望一次付付款，月月均供楼楼支出113111元。有购房意意向的家家庭中，地地段偏好好的选择择顺序为为：下埔埔、江北北、南坛坛、麦地地、西湖湖、东湖湖、上排排、河南南岸、龙龙丰、桥桥东、下下角。3422 商品品房为HHZ居民民主要的的消费支支出随着全省实实物分房房的终结结和货币币分房的的全面推推行，房房地产作作为一项项重要的的商品，成成为大多多数个人人和家庭庭

43、的一个个重要的的消费和和投资的的目标，因因而房地地产需求求必会有有一定的的增长。近近两年来来HZ经经济有了了稳步增增长，居居民的收收入每年年都有所所提高，居居民手中中的可支支配性支支出必然然会投向向一些投投资领域域，如股股票、债债券、教教育、旅旅游和房房地产上上，而房房地产作作为不动动产，其其投资数数额较大大，增值值的机会会也颇为为可能。这这部分潜潜在的消消费者，其其对地理理位置优优越、规规划设计计较好、环环境一流流、物业业管理水水平高的的小区特特别中意意，这从从东湖花花园、金金迪新苑苑、碧水水湾、新新世界长长湖苑受受众多市市民支持持便可略略窥一斑斑。3433 接受受商品房房的平均均价格为为1

44、8005元平方米米从对消费者者购买力力的分析析来看，HHZ居民民已具有有相当的的购买力力，他们们对房屋屋的要求求已从安安置型过过渡到适适用和舒舒适型。据据调查，HHZ市民民能够接接受的商商品房平平均价格格为18805元元平方方米，其其中中高高收入家家庭则为为20550元平方米米。在付付款方式式上，大大多数市市民更倾倾向于银银行按揭揭分期付付款方式式。消费费者在购购房时，对对小区周周围环境境、配套套设施、物物业管理理等因素素比较注注重，希希望发展展商能提提供位置置好、价价格适中中、环境境优美、配配套完善善、服务务优质的的小区。3444 主流流消费面面积在1100平平方米以以上消费者在房房屋面积积

45、、间隔隔、装修修、户型型设计方方面，大大多希望望房屋面面积较大大，尤其其是厅的的面积要要足够大大，间隔隔合理，有有基本的的室内装装修或全全部装修修，装修修档次处处于中等等，户型型上选择择三房二二厅和四四房两厅厅的消费费者居多多。35 HHZ居民民对商品品房环境境及配套套要求随着收入水水平提高高，HZZ居民对对商品房房的要求求日趋苛苛求，调调查表明明，绿化化环境为为购买商商品房最最重要的的参考因因素之一一，尤其其是对于于中高收收入的白白领人士士，这方方面的祈祈求更强强烈。3511 对住住房硬件件的要求求数据表明，对对住房的的硬件要要素，房房屋质量量是被认认为最重重要，认认同比例例达688，其其次

46、是小小区绿化化环境，认认同率达达61，再次次是地理理位置，认认同比例例达555.0。如图图2所示示。3522对小区区配套设设施要求求数据显示，对对小区的的休闲娱娱乐配套套设施，要要求有健健身室的的比例最最大，其其次为儿儿童乐园园。具体体数据如如图3所所示。第四章 HHZ市商商品房供供给状况况41商品品房供给给总量及及特点HZ房地产产在九二二、九三三年曾与与海南海海口、广广西北海海成为全全国的三三大开发发热点，房房地产为为虚火过过旺，从从而在之之后的国国家宏观观调控中中，房地地产业进进入谷底底，商品品房市场场明显呈呈现总量量过剩、供供过于求求的局面面。二00二年年，市区区商品房房销售面面积277

47、.111万平方方米,其其中售给给个人222.002万平平方米，二二00三三年，商商品房销销售面积积34.12万万平方米米。近几几年来，房房地产市市场在经经过国家家政府的的正确引引导和市市场的良良性竞争争和淘汰汰，房地地产开发发商的数数目从九九十年代代初的113000多家，演演变到目目前的770多家家，买方方市场正正在逐渐渐形成。在在受到市市场竞争争的影响响和消费费者日益益成熟的的情形下下，房地地产发展展商之间间的竞争争从初期期的无序序化圈地地竞争向向更高层层次和更更为规范范的品牌牌竞争、服服务竞争争演进。各个房地产产商为了了在市场场上争得得更大的的市场份份额，不不论在规规划设计计、房型型、环境境布置上上，而且且在质量量管理、绿绿化、物物业管理理水平上上都十分分注重提提高档次次和水平平，HZZ市也出出现了诸诸如东湖湖花园、碧碧水湾等等一批高高质素的的住宅小小区，在在市场销销售上创创出了不不俗的成成绩，形形成房地地产消费费的一个个个小高高潮。从从房地产产市场供供给的总总体情况况来说，房房屋总量量供过应应求，空空置房面面积居高高不下，据据二000三年统统计，全全市商品品房空置置面积为为85万万平方米米。但总总量过剩剩并不代代表适销销对路的的房地产产项目过过剩，而而主要是是结构性性的过剩剩，诸多多空置的的商品房房卖不出出去主要要是由于于规划设设计失