我国房地产企业开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述.docx

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1、我国房地产企业开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述一、数据来源及调查介绍调查时间：2008年下半年。本次调查共访问了北京、上海、广州等9个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项 目。在所有调查企业中，民营企业占到了 91.9%,国有企业占到了 8.1%。所调查的开发企 业中大、中、小型企业1所占比例分别为19.4%、54.8%. 25.8%；调查所涉及的大、中、小 型房地产开发工程2所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%；开发工程的类型分别为：住宅 工程（77.8%）、写字楼工程（16%）和商业用工程（2&4%）。在调查工程中，70.4%的为毛 坯房；在调查时大局部工程已处

2、于销售或完成销售阶段。城市公司数最工程数量北京17上海2930广州1931呼和浩特55青岛44西安11苏州11成都11深圳11总体62811划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在30亿元以上：中型企业年销售额10-30亿 元：小型企业年销售额10亿元以下。城市工程数量工程进展情况北京75个工程已完成销售并入住，2个工程装修施工已基本完成，2008年底将完成销售上海3013个工程处于“交付使用中”，17个工程处于“销售中”广州316个工程已交楼，6个工程处于“装修中”，10个工程处于“施 工建设中“，2个工程处于“开始阶段”，3个工程已完工，22划分大、中、小型开发工程的标准为：

3、大型工程销售额在10亿元以上：中型工程销售额为5/0亿元： 小型工程销售额为5亿元以下。直接本钱和运营本钱占总本钱的比例工程总本钱构成一上海100%80%60%40%20%0%总体2002年2003 年2004年2005 年2006年2007 年运营本钱占 总本钱比例9.2%8%10.7%9%9.4%8.1%9.7%直接本钱占 总本钱比例90.8%92%89.3%91%90.6%91.9%90.3%直接本钱占总本钱的比例直接本钱占总本钱比例一上海100% 80% 60% 40%20%0%总体住宅写字楼商业1 2002年92%92%2003年89.3%89.3%2004年91%91%91.7%9

4、1.7% 2005年90.6%90.6% 2006年91.9%91.9%2007年90 3%90 3%前期工程占总本钱的比例（分业态、年份比拟）2002年至IJ 2006年，上海工程的前期工程占总本钱比例逐年上升（0.5%上升到1.5%）,到 2007年这一比例降为0.8%。前期工程占总本钱比例一上海土地本钱占总本钱的比例（分业态、年份分析）土地本钱占总本钱比例一上海60% 50% 40% 30% 20%10%0%总体住宅写字楼商业 2002年56.3%56.3%2003年52.4%52.4%2004年53.4%53.4%53.2%53.2% 2005年53.6%53.6% 2006年49.5

5、%49.5%12007年53.4%53.4%市政工程占总本钱的比例（分业态、年份分析）市政工程占总本钱比例一上海20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%11111111总体住宅写字楼商业 2002年7.4%7.4%2003年7.5%7.5%2004年7.7%7.7%7.9%7.9% 2005 年7.6%7.6% 2006年15.4%15.4% 2007年7.7%7.7%公共配套设施占总本钱的比例（分业态、年份比拟）公共配套设施占总本钱比例一上海2.0% 1.6% 1.2% 0.8% 0.4%0.0%总体住宅写字楼商业1 2(X)2 年0.9%0.9%2003年1.5%1.5%2004年1

6、.3%1.3%1.2%1.2%2005 年1.2%1.2% 2006年1.3%1.3%:I2007年1.2%1.2%运营本钱占总本钱的比例（分业态、年份比拟）运营本钱占总本钱比例一上海财务费用占总本钱的比例财务费用占总本钱比例一上海4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%总体住宅写字楼商业:12002年2.8%2.8%2003年3.9%2004年3.3%3.3%3.0%3.0% 2005年3.7%3.7% 2006年3.0%3.0% 2007年3.7%3.7%个工程处于“销售中”，2个工程已销售完毕呼和浩特54个工程处于“主体工程封顶”，1个工程处于“高层在建，

7、小 高层园林景观规划中”青岛43个工程已入住，1个工程处于“销售中”苏州1尾盘销售阶段成都1规划设计阶段二、指标界定主要指标界定企业财务角度支付流向的角度总本钱二直接本钱+运营 本钱政府（土地出让金）+其他本钱补偿总费用支出=总本钱+总税收政府（土地出让金+总税收+非税收 费）+非土地本钱补偿总销售收入二开发工程的全 部销售收入政府（土地出让金+总税收+非税收 费）+非土地本钱补偿+企业剩余企业剩余=总销售收入-政府所得-非土地本钱补偿 “剩余” 7利润三、总本钱构成情况（81个调查工程）前期工程, 3. 30%前期工程, 3. 30%费，3.30% 财务费用，6. 89%公共配套设施,0.

8、40%市政工程, 5.70%开发间接销售费用, 6. 49% 不可预见 费，3.08%工程直接本钱构成四、总费用支出（25个完成销售的工程）总费用=总本钱+总税收国/fl 49.42%48.28%5.50%53.06%4.50%46.94%100%80%60%40%20%0%总体北京上海广州前期工程占直接本钱比例5.0%3.3%1.1%3.9%土地本钱占直接本钱比例48.2%42.1%58.2%44.7%建安工程占直接本钱比例34.8%49.4%25.4%42.3%市政工程占直接本钱比6.7%4.6%9.8%3.9%五、总销售收入流向（25个完成销售的工程）开发工程的全部销售收入的三个流向：政

9、府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地本钱 补偿+企业剩余政府除土地外的其他本钱国企业占总本钱比例 占总立比比例 占第曾收入比例直接本钱82.33%67.00%50. 1 8%运营成木17.67%13.94%947%土地本钱37. 13%30.36%23.16%土地本钱和总税收63.19%49.42%37.36%总税收100.00%26.06%19.06%14.2 1%开发环节税收1 1 .55% 100.00%2.64%2.0081.4 1%房产税 0.30%4.39%0.06%0.05%0.04%土地使川税 0.71%20.26%0.15%0.12%0.08%契税 9.18%64.5

10、1%2.09%1.59%1.12%印花税 1.36%10.85%0.34%0.25%0. 7%销售环节税收88.45% 100.00%23.43%17.06%12.80%营业及附力口税48.84%57.42%9.56%7.60%5.37%企业所得税24.33%26.40%7.71%5.36%4.2 1%土地增值:税 15.28%16.18%6.16%4.09%3.22%注：样本员为25个工程：这25个工程都是做11:到调查Fl Li经完成的工程。营业及附加税包括：昔、山税、城建税和附加税。总支出=总本钱+税收。附：一、调查介绍.调研区域本次调查共访问了北京、上海、广州等9个城市的62个开发商，

11、涉及到8I个房地产工程。城市公司数量工程数量北京17上海2930广州1931呼和浩特55青岛44西安11苏州11成都11深圳11总体6281.企业属性总体中，91.9%的被访开发商为民营企业。企业属性100% ,80% 60% -40% 20% ,0% -4NHI总体北京上海1=62 N=i N=29Hl 广州青岛N=19 & N=4mi西安苏州成都深圳N=1 N=1 N=l N=1民企91.9%93.1%89.5% 100% 100%100% 100% 100% 100%国企8.1% 100% 6.9%10.5%1 .公司规模总体中，54.8%的被访开发商为中型企业。公司规模100%80%6

12、0%40%20%0%1N=11上海 N=291N=19N=41N=lN=1业小N=1N=l小型25.8%3.5%57.9%25%100%100%100%中型54.8%72.4%26.3%100%50%100%大型19.4%100%24.1%15.8%25%注：各类企业界定大型企业：年销售额30亿以上 中型企业：年销售额10-30亿 小型企业：年销售额10亿以下2 .工程规模总体中，大型、中型及小型工程各占1/3左右。工程规模100%80%60%40%20%0%N=81*N=7N=30rnN=3l浩特 N=SN=4a* N=l*M N=l成都 N=1N=1小型32.1%40.0%32.3%25%

13、100%100%100%中型35.8%40.0%29.0%100%50%100%大型32.1%100%20%38.7%25.0%注：工程规模界定大型：10亿以上销售额 中型：5-10亿销售额 小型：5亿以下销售额3 .工程业态类别总体中，77.8%的房地产工程为住宅。工程业态类别100%80%60%40%20%0%libl总体北京N=81 N=7上海N=30广州叶仲N=3浩特 n 二1 N=S青岛西安N=4 N=i苏州 N=I成都 N=l深圳 N=l住宅77.8%57.1%100%61.3% 100% -50% 100%100%100%写字楼16%57.1%6.7%16.1%25%100%商业

14、28.4%42.9%6.7%32.3% 100%50%100%4 .工程建筑标准总体中，70.4%的工程为毛坯房。工程建筑标准100%80%60%40%20%0%N引 N=/ N=3U N=31 N=4N=1 N=l N=1 N=l54.3% 85.7% 16.7% 80.6% 100% 25%100%100%70.4% 14.3% 90% 61.3% 100% 75% 100%100%.工程进展情况大局部工程均处于销售中或已完成俏售。城市工程数量工程进展情况北京75个工程已完成销售并入住，2个工程装修施工已基本完成， 2008年底将完成销售上海3013个工程处于“交付使用中”，17个工程处于

15、“销售中”广州316个工程已交楼，6个工程处于“装修中”，10个工程处于“施 工建设中”，2个工程处于“开始阶段”，3个工程已完工，2 个工程处于“销售中”，2个工程已销售完毕呼和浩特54个工程处于“主体工程封顶”，1个工程处于“高层在建，小 高层园林景观规划中”青岛43个工程已入住，1个工程处于“销售中”苏州1尾盘销售阶段成都1规划设计阶段表：各城市样本量业态开工年份北京上海广州呼和浩特青岛西安苏州成都深圳住宅2001-1-200211-2003-41-2004292-2005-7-2-1-200615512-2007-45-12008-121-写字楼2001-20022-2003-1-200422-2005-1-2006-1-1-1-2007-2-2008-商业2001-1-20022-2003-1-200412-2005-12-2006-411-1-2007-2-2008-21-总计73031*541111注：广州此处31个工程包括2001年及之前开工的工程二、上海相关数据