从海外REITs发展看地产板块机会.docx

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1、正文目录一、以美国为代表的海外REITs的开展与投资机会 41.1 美国REITs开展历史进程41.2 疫情下的美国房地产行业51.3 MSCI US REIT指数和标普500房地产指数的表现 71.4 2020年上半年美国大型REITs公司的的业务表现 91.5 美国REITs相关标的投资机会 17二、中国REITs开展与相关投资机会192.1 中国REITs开展历史进程 192.2 中国REITs可能带来的投资机会 21群众仓储创立于1971年，总部位于美国加利福尼亚州格伦代尔，是一家投资 标的为仓储物业的美国REITs公司。2020年上半年群众仓储收入为13.39亿 美元，2020年上半

2、年相同存储设施工程收入占总收入的90.15%,为12.07亿 美元，与2019年同期相比下降了 0.9%。这些减少是由于租金收入的下降等 因素；已购设施包括公司在2018年、2019年和2020年前6个月收购的84 个设施，2020年上半年已购设备工程收入为0.25亿美元，占总收入的1.9%; 已开发和扩展的设施包括自2015年1月1日以来在新地点开发的76个设施 和正在扩建的71个设施，2020年上半年其收入为0.85亿美元，占总收入的 6.39%;其他不同存储设施（2018年1月1日以来还没有完全稳定的设备以 及从第三方获得的设施）在2020年上半年收入为0.21亿美元，占总收入的 1.5

3、6%O表格5,2020年上半年群众仓储收入（千美元）工程2020上半年2019上半年Y0Y相同存储设施1,206, 8851,218,352-0.9%已购设施25,47210,361145.8%新开发和扩建的设施85,48869,88922.3*其他不同的存储设施20,89821,145-1,2*总收入1,338,7431,319,7371.4 %资料来源:公司财报,川财证券研究所在2020年上半年相同存储设施收入中，洛杉矶市场收入为1.88亿美元，占相 同存储设施收入的15.6%;旧金山市场收入为1.01亿美元，占相同存储设施 收入的8.36%;纽约市场收入为0.76亿美元，占相同存储设施收

4、入的6.33%O 表格62020年上半年群众仓储各地区相同存储设施收入（千美元）地区2020上半年占比洛杉矶188, 22215. 60旧金山100, 9498. 36%纽约76, 4416. 33%西雅图-塔科马56, 7894. 71%华盛顿55,9164. 63%迈阿密54,2534. 50%芝加哥58,5154. 85%亚特兰大41,8073.46%达拉斯-沃斯堡41, 8953.47%休斯顿35, 6212.95%奥兰多-代托纳30, 3412.51%费城29,2792.43%西棕桐滩22,8341.89*坦帕22,980190%22,278370,7651,206, 8851.85

5、*30.72%100. 00%夏洛特其他市场合计资料来源:公司财报,川财证券研究所埃塞克斯信托是一家自行管理的房地产投资信托基金公司，主要从事公寓社区 和商业物业的持有、经营、管理、并购、开发和再开发。2020年上半年埃塞 克斯信托公司收入为7.63亿美元，较去年同期的7.18亿美元增长了 6.27%o 其中，租金及其他物业收入为7.58亿美元，占总收入的99.35%;从附属机构 收取的管理费和其他费用工程收入为0.05亿美元，占总收入的0.65%。表格7,2020年上半年埃塞克斯信托收入构成（千美元）资料来源:公司财报,川财证券研究所工程2020年上半年2019年上半年租金及其他物业757,

6、 899713,263从附属机构收取的管理费和其他费用4, 9654, 595收入合计762,864717, 8582020年上半年埃塞克斯信托公司租金及其他物业收入为7.58亿美元，其中， 相同房产收入为6.68亿美元，占租金及其他物业收入的88.18%;非相同房产 收入为0.9亿美元，占租金及其他物业收入的11.82%。相同房产收入中，加 州南部市场收入为2.84亿美元，占比42.46%;加州北部市场收入为2.62亿 美元，占比为39.21%；西雅图都会区收入为1.23亿美元，占比为18.33%。 表格& 2020年上半年埃塞克斯信托房产收入构成（千美元）工程2020上半年占比加南部283

7、, 75242. 46%加州北部262,01139.21%西雅图都会区122,52418.33%相同房产收入合计668,28788. 18*非相同房产收入合计89,61211.82%房产收入合计757, 899100. 00%资料来源:公司财报,川财证券研究所数字房地产信托公司是一家不动产投资信托公司，通过其在Digital Realty Trust, L.P.的控股，从事科技相关的不动产的持有、收购、开发、再开发和管 理。2020年上半年数字房地产信托公司营业收入为18.16亿美元。其中，租 金和其他服务收入为18.08亿美元，费用等工程收入为0.09亿美元。表格9.2020年上半年数字房地

8、产信托公司收入（千美元）资料来源:公司财报,川财证券研究所工程2020年上半年2019年上半年租金和其他服务1,807, 7471,611,416费用收入及其他8,5853,896营业收入合计1,816, 3321,615,312数字房地产信托公司投资遍布美国、欧洲、新拉丁美洲、亚洲、澳大利亚、 非洲、加拿大，主要集中在美国和欧洲地区。该投资组合由数据中心、互联 网网关设施、办公室和其他非数据中心空间组成。截至2020年6月30日， 数字房地产信托公司共拥有281个数据中心，包括运营中的237个、持有待 售的1个以及未合并的合资企业的43个。其中，美国地区分布着137个数 据中心，包括运营中的

9、121个、未合并的合资企业的16个；欧洲地区分布 着102个数据中心，包括运营中的101个以及持有待售的1个。表格10.数字房地产信托公司数据中心分布资料来源:公司财报,川财证券研究所工程运营中持有待售未合并的合资企业总计美国12116137欧洲1011102新拉丁美洲2222亚洲6511澳大利亚55非洲22加拿大22总计237143281艾芙隆海湾社区成立于1978年，从事集合型住宅社区的开发、再开发、并购、 持有和营运。截至2020年6月30日，公司在11个州和哥伦比亚特区直接或 间接拥有276个正在运营的公寓社区的所有权，这些社区包含80182个公寓 住宅。2020年上半年艾芙隆海湾社区

10、收入为11.78亿美元，较2019年上半年 的11.43亿有小幅增长。其中，租金及其他收入为11.76亿美元，管理费、开 发费及其他费用工程收入为193.3万美元。表格11.2020年上半年艾荚隆海湾社区收入（千美元）资料来源:公司财报,川财证券研究所工程2020年上半年2019年上半年租金及其他收入1,176, 1231,141,194管理费、开发费和其他费用1,9332,252收入合计1,178, 0561,143,4462020年上半年艾芙隆海湾社区收入为11.78亿美元，净营业收入为8.26亿 元。在已投入运营的房产中，纽约大都会区和新泽西市场收入最高，为2.35亿 美元，占已投入运营

11、的房产总收入的21.90%,净营业收入为1.63亿美元，占 已投入运营的房产总净营业收入的21.39%;加州南部市场收入为2.22亿美 元，占已投入运营的房产总收入的20.71%,净营业收入为1.57亿美元，占已 投入运营的房产总净营业收入的20.67%；加州北部市场收入为2.06亿美元, 占已投入运营的房产总收入的19.19%,净营业收入为1.58亿美元，占已投入 运营的房产总净营业收入的20.83%0表格12.2020年上半年艾芙隆海湾社区各地区收入（千美元）工程总收入净营业收入已投入运营的房产：新英格兰161,398106,515纽约大都会区/新泽西234,673162,564大西洋中部

12、179,687127, 953太平洋西北部56, 41440, 464加州北部205,623158,295加）科南部221,901157, 056扩张市场11,7916, 989合计1,071,487759,836其他房产70,16746, 604在建/重建房产32, 46519,468预留待建的土地N/AN/A未划拨房产1,933N/A总计1,176, 052825,908资料来源:公司财报,川财证券研究所从今年中报数据来看，五所美国房地产信托投资基金（REITs）相关公司总体 业绩自2009年以来呈上升趋势。现阶段五所公司中数字房地产现营业收入规 模最大。今年上半年埃塞克斯信托和公平住屋的

13、营业收入同比增速最高，分别 到达12.44%和6.2% 。另外，艾芙隆海湾社区、群众仓储信托、公平住屋的ZW 年上半年营收同比增长3.03%、1.8% 、0. 81 o净利润方面，埃塞克斯信托 艾芙隆海湾社区、群众仓储信托、公平住屋、数字房地产信托今年上半年净利 润非别为3. 99亿美元、3. 39亿美元、6.81亿美元、5. 69亿美元、2. 99亿美 元，群众仓储信托同比下降7.53% ,其余四所公司净利润同比均为正增长。其 中，埃塞克斯信托、数字房地产信托和公平住屋的净利润增速较好，分别为 89. 2%、68. 8& 和 37.黑2 。图12:美国大型REITs公司营业收入（亿美元） 图

14、13:美国大型REITs公司营业收入增速（%20.00 -I18.00 -16.00 -14.00 -12.00 -10.00 8.00 -6.00 4.00 -2.00 -0.00 -埃塞克斯信托营业妆人艾芙隆海湾社区营业收入群众仓储信托营业收入公平住屋营业收入数字序地产信托营业收入埃其克斯信托营业放人同比群众仓储信托营业妆人同比数宇层地产佶托营业收人同比艾芙隆海湾社区营业收入同比 公平住屋营业妆人同比资料来源:Wind,川财证券研究所资料来源:Wind,川财证券研究所图14:美国大型REITs相关公司净利润（亿美元） 图15:美国大型REITs相关公司净利润增速（040.00 135.00

15、 -30.00 -25.00 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 -0.00好 * $ * * * * * 0 * g 埃塞克斯信托净利润艾芙隆海湾社区净利润群众仓绪信托净利泗公平住屋净利泗数字房地产信托净利润埃塞克斯信托净利润同比 群众仓储信托净利涧同比 数字房地产信托净利润同比艾芙隆海湾社区净利润同比 公平住屋净利润同比资料来源:Wind,川财证券研究所资料来源:Wind,川财证券研究所此外，这五所REITs公司的经营活动现金流量均为正值，总体上呈增长趋势。 今年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海湾社区、群众仓储信托、公平住屋、数字 房地产信托经营活动现金流量分别为4. 26亿

16、美元、6. 29亿美元、10.02亿美 元、6. 35亿美元、7. 12亿美元。图16:美国大型REITs公司经营活动现金流量（亿美元）12.00 -1埃塞克斯信托经营活动现金流量群众仓储信托经营活动现金流量数字房地产信托经营活动现金流量艾芙隆海湾社区经营活动现金流量 公平住屋经营活动现金流量资料来源:Wind,川财证券研究所2020年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海湾社区、公平住屋资产、数字房地产信 托、群众仓储信托的资产负债率均偏低，分别仅为51.54% , 43. 8 、微爆、 47.66%和27.0 。群众仓储的资产负债率一直维持在较低的水平，近年有所上 升；其它四家公司的资产负债率较十二

17、年前均有所下降。图17:美国大型REITs公司资产负债率（吟埃塞克斯信托资产负债率群众仓绪信托资产负债率数字房地产信托资产负债率艾芙隆海湾社区资产负债率 公干住屋资产负债率资料来源:Wind,川财证券研究所从R0A和R0E来看，今年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海湾社区、群众仓储信 托、公平住屋、数字房地产信托的2020年ROA分别为3.09% . 1.7S 、5K、2. 72% . 1.0S , ROE 分别为 6.5 、3%10 、%. 54 、5. 45 % 2.22 。今年上半年埃塞克斯信托、公平住屋和数字房地产信托的ROA和ROE均较去年同期有所 上升。图18:美国大型REITs公司RO

18、A(94)埃翁克斯信托RO A艾芙隆海湾社区ROA群众仓储信托ROA公平住屋ROA数宇房地产信托ROA资料来源:Wind,川财证券研究所图19:美国大型REITs公司ROE (%)埃塞克斯信托ROE艾芙隆海湾社区ROE群众仓储信托ROE公平住屋ROE数宇房地产信托ROE资料来源:Wind,川财证券研究所1.5美国REITs相关标的投资机会从今年中报的数据来看，疫情期中标普500房地产行业中较多REITs公司的 财务韧性较好，除了数字房地产信托、公平住屋、艾芙隆海湾社区、埃塞克斯 信托归属母公司股东的净利润同比增长率出现大幅上升以外，波士顿地产、亚历山大房地产、Realty Income归属母公

19、司股东的净利润同比增长率均出现大 幅上升，分别增长187.46%、19.47%和23.54%。从经营活动产生的现金流量 净额来看，除了豪斯特酒店及度假村和马赛里奇房产为负值以外，其它均为正 值。从资产负债率来看，除了美国电塔、SBA通信和西蒙地产的资产负债率高 于85%,其他均低于80%。由于今年4月以来不少美股REITs公司股价反弹 较多，且估值偏高，叠加现阶段美国经济仍受疫情影响，建议关注现阶段业绩 韧性较强，且今年以来下跌较多，且有一定估值优势的REITs公司。考虑到单 只标的的不确定性，建议在未来的回调中分批谨慎进行一揽子标的的配置，相 关标的为波士顿地产、埃塞克斯信托、公平住屋和We

20、lltower信托。表格13.2020年中报标普500房地产个股重要财务指标信托证券 代码证券简称总市值 （亿元）净利润 （亿元）归属母公 司股东的 净利润同 比增长率 （）资产负 债率 （）经营活动产生的现金流 量净额PE (TTM)EPS (TTM)ROA (%)股息率（近12个 月）AMT. N美国电塔1,124. 058.614. 1988.9117. 8958.474. 332.041.63PLD. N安博766. 328.9722.2733.4613.5544. 292. 341.881.99CCI.N冠城国际697. 403.86-5.6275.9814. 0996. 331.7

21、30.972.82DLR. N数字房地425. 662.9968.8647. 667. 1268.442. 311.052.31产信托PSA. N群众仓储353. 966.81-7. 5327. 0910. 0228.927. 005.743.95信托SBAC. 0SBA通信336. 74-1.04-279.85145. 695.92-2,212.81-0. 14-1.090. 56WELL. NWELLTOWER239. 704. 9017. 0547. 948. 1218.393. 121.475.50信托ARE. N亚历山大220. 682.4819.4744. 853.9455.773

22、. 141.292.23房地产AVB. N艾芙隆海216. 463.390.0443.816. 2927.545.591.764. 03湾社区0. NREALTY215.512.5523.5445.695. 1544. 441.411.354.31INCOMEWY. N惠好公司215. 002.22237. 8949.544. 7770.030. 411.363.54EQR. N公平住屋206. 065.6937. 7246. 066. 3518.343.022.724. 22SPG. N西蒙地产200. 276. 93-33. 6792.598. 1411.475.712. 1311.79V

23、TR. N芬塔公司158. 903. 16-6. 0656. 767. 2038.511.111.286. 64CBRE. N世邦魏理152. 122.54-34. 5459.970.0613.253.421.59仕DRE. N杜克房地146. 850.59-48. 7340.972.6139.411.010.702. 30产ESS. N埃塞克斯145. 733.9989.2051.544. 2623.229.623.093.64资料来源:Wind,川财证券研究所BXP. N波士顿地 产141.557. 69187. 4662.815.5413.986.513.484. 26EXR. NEXT

24、RA135.562. 115. 7667.813.9231.423. 342.473.43SPACESTORAGEMAA. NMAA房产133.861. 12-11.0444. 443.9039.812.941.003.38信托UDR. NUDR不动106. 140. 634. 7755.573. 1757. 790. 620. 663.90产信托HST. N豪斯特酒83.79-3.55-175.2144. 19-0. 1590.090. 13-2.905. 12店及度假村REG. 0REGENCY72.74-0.06-104. 4245.572. 1779.960. 54-0.064. 11

25、CENTERSVNO. N沃那多房71.07-1.68-106. 4357. 612.6821.981.69-0.9211.98产信托FRT. NFRT信托60.690.65-53. 7265.461.8122.483.570.905. 22AIV.N公寓投资55.990.46-86. 4273.671.8430.891.220. 664. 39与管理KIM.N金克地产52.208. 38285. 8251.242.375.342. 267. 436. 90SLG. NSL格林不37. 391.79-15. 8555.712.2416. 853.031.386. 76动产MAC. N马赛里奇1

26、2.30-0. 18-174. 6870. 87-0. 1522.510. 37-0. 1927. 00注：总市值、PE、EPS和股息率截至2020年8月10日;其它均为2020年中报数据。房产房产二、中国REITs开展与相关投资机会2.1中国REITs开展历史进程自从改革开放以来，房地产一直在中国的经济中扮演较为重要的角色。近年来， 由于各大房企存在库存居高不下、债务偏高、融资困难等问题，因此当下在我 国开展REITs,能够有效降低系统性金融风险，促进不动产行业的上下游开展； 另一方面，开展REITs业务，也能够提高社会资本的参与度，给国有资本的退 出提供通道。20012005年为我国REI

27、Ts市场的起步阶段，这个时候刚好公布了中华人民 共和国信托法，同年发改委起草了产业投资基金管理暂行方法。2005年以 后，随着香港REITs市场的逐渐升温，市场又开启了对REITs的讨论热潮。但图表目录图1:美国新建住房平均价（美元） 6图2：美国新建住房销售套数（千套） 6图3：美国房屋空置率（%） 6图4：美国住房自有率（%） 6图5:NAHB房产市场指数 7图6:S&P/CS20座大城市房价指数 7图7：MSCI US REIT INDEX 走势7图8：标普500房地产指数走势 8图9:标普500房地产指数PE、PB和EPS 8图10:标普500房地产指数的R0A和R0E （%） 9图1

28、1：公平住屋伞形信托结构9图12：美国大型REITS公司营业收入（亿美元）15图13：美国大型REITS公司营业收入增速（%） 15图14：美国大型REITS相关公司净利润（亿美元）15图15:美国大型REITS相关公司净利润增速（%） 15图16：美国大型REITS公司经营活动现金流量（亿美元）16图17：美国大型REITS公司资产负债率（%） 16图18：美国大型REITS公司ROA （%） 17图19:美国大型REITS公司ROE （%） 17图20：WIND房地产指数走势22图21：WIND房地产指数走势市盈率 22表格1.美国REITs市场的开放进程5表格2.2020年上半年公平住屋

29、物业分类 10表格3.2020年上半年公平住屋收入情况（千美元）10表格4.公平住屋2020年上半年租金收入分类（千美元）10表格5.群众仓储上半年收入（千美元）11表格6. 2020年上半年群众仓储各地区相同存储设施收入（千美元）11表格7. 埃塞克斯信托2020年上半年收入构成（千美元）12表格8.埃塞克斯信托2020年上半年房产收入构成（千美元）12表格9.数字房地产信托公司上半年收入（千美元）13表格10.数字房地产信托公司数据中心分布 13表格11.艾芙隆海湾社区上半年收入（千美元）13表格12.艾芙隆海湾社区各地区收入（千美元）14表格13. 2020年中报标普500房地产个股重要

30、财务指标 18表格14.中国REITs市场的开放进程20表格15. 2020年8月发改委联合发文印发REITs有关试点通知21表格16. A股房地产板块重点标的 22 随着国家有关部委发布的限制外商投资中国房地产政策，REITs在中国的开展 仍然处于政策的讨论之中；2008年，随着央行发布的2007年中国金融市场 开展报告，第一次鲜明地提出了要开始开展我国的房地产信托投资基金。经 过随后几年的政策完善和调研试点工作，2014年我国第一支REITs 中信启航 专项资产管理计划”在深交所上市发行；2015年，国内首支公募REITs产品鹏 华前海万科封闭式混合证券投资基金发行；2017年，兴业信托发

31、行了首单银行 间市场公募REITs; 2020年，证监会和发改委正式发布关于推进基础设施领 域不动产投资信托基金试点相关工作的通知。截至2020年4月末，我国历 年来总体发行的REITs产品到达了 64单，发行总金额为1204亿人民币。当前我国的REITs的开展时间仍然较短，未来开展潜力仍然较大。表格14.中国REITs市场的开放进程时间时间中国REITs开展进程国务院公布了中华人民共和国信托法，引起了设立REITs的讨论热 2001.04潮。2006. 07建设部等六部门联合发布171号文件，限制外商投资中国房地产。央行发布2007年中国金融市场开展报告，明确提出开展房地产信托2008. 0

32、4 皿人基金。2008 w银监会联合五大信托公司共同起早了信托公司房地产投资信托业务管理. 方法草案，REITs第一次被提上了决策层面。央行发布中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作2014.09的通知，提出了积极稳妥开展REITs试点工作。2016 01 国务院发布了关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见，提出了要有序开 展企业资产证券化，支持房地产企业通过发行REITso深交所制定了深圳证券交易所开展战略规划纲要，明确指出了研究推2018.02,一、进REITs产品，形成具有深币特色的REITs板块。2018.04证弋会联然建部，发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通 知,试

33、点发行REITs。2019.01中基协探讨了公募RE I Ts的实施路径和落实方案。2019.03上交所表示推动公募REITs试点，加快开展住房租赁REITso2020. 04证监会、发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试 点相关工作的通知。2020. 08国家发改委发布了申报通知，正式开启了基础设施REITs申报试点工 作。资料来源:Wind,川财证券研究所值得注意的是，今年8月4日，发改委下发了关于做好基础设施领域不动产 投资信托基金（REITs）试点工程申报工作的通知，正式标志着我国REITs市 场迈入新的阶段。重点来看，此次通知的意义主要在两方面。一是符合当前国 内内循

34、环的基调。当前房地产市场仍在我国资本市场占据着不可替代的作用， 而开展REITs有利于盘活存量资产，并且通过广泛募集各类社会资金来投资新 型基础设施建设，从而到达内循环的作用；另一方面，有利于更多的投资者享 受改革的成果。我国目前在基础设施领域中有很多优质的资产，这些基础设施 资产收益稳定，风险较小。通过发行REITs,更多的社会资本能够参与到基础 设施领域，有利于投资者共享改革果实。此外，通知还对工程如何能进行持续 而健康的运行做了相应的要求。当REITs发行后，如何保障其能平稳健康的运 行，既保障投资者的合法权益，另一方面也关系到了整个社会的稳定。因此在 通知里，发改委着重强调了 “基础设

35、施工程持续健康平稳运营是衡量试点成功 与否的关键”。表格15.2020年8月发改委联合发文印发REITs有关试点通知聚焦点解读优先支持国家重大战略区域范围内的基础设施工程，其中京津粪、雄安入 新区、长江经济带、粤港澳大湾区和海南自贸区等国家级改革开放地区 工程所在地将成为重点工程投资的主要地方。除此之外，经国务院批准而设立的国 家级新区、国家级经济技术开发区范围的基础设施工程也将得到关注。 优先支持基础设施补短板工程，如仓储物流工程、收费公路、铁路、机 场、港口工程、供水供电和废品处理；另一方面，国家也鼓励开展新基 础设施建设，大数据处理、人工智能、物联网、工业互联网和宽带网 工程所处行业络、

36、智能能源和智慧城市等重点行业。当然工程本身也要求权属清晰、 明确、可转让，投资回报良好。此外，该通知明确指出了酒店、商 店、写字楼和公寓不属于试点范围。能积极有效的贯彻党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资和补短 板的部署，是我国投融资机制的一个重大创新于突破。对于房地产市场 而言，能够盘活存量资产，更加积极广泛的调动各类社会资本的积极工程意义性，促进基础设施的高质量开展。相比于之前境外推出的REITs,此次 有证监会和发改委联合推出的REITs工具服务范围不同，不仅覆盖了产 业园区等传统的不动产，也还包括了基础设施领域。资料来源:Wind,川财证券研究所2. 2中国REITs可能带来的投资

37、机会今年年初至2020年8月18日，wind房地产指数仅上涨5.74%,涨幅远低于 大盘；wind房地产指数PE仅为11.45,处于历史估值的较低位置。预计REITs 在中国的开展将会给A股地产板块带来一定的投资机会，看好低估值的优质 地产股，相关标的为保利地产、万科A、招商蛇口和金地集团。图20: Wind房地产指数走势rr8T890Z0N (07S90Z0N (8TNQ0N0N llmTII，6I0N W60OO0-6I0N W1AQ6I0Z m，86I0N I 199二，8I0N &oo0-8I0N :5S98ION 9E98I0N llIm6TZI0z W8E2ION II8N49ZI

38、0N IIlmE夕二ON II9N6T9I0N TE99I0N IIK4Q9I0N 38TI99I0N IIlIQOT1AION TZO-SION tthsion llmTIQSION lllad lllIEZIOZ =1G9Z0N weuloz oTOIaoz 京。，smloz 1116 联0-mION llmAIOZ (61,60-ZION :lnN,9QZI0N *Nm9ZI0N m，II0N AT69II0N ll9T9QII0(l TTmQIION llOTNTOIOZ m?690I0a资料来源:Wind,川财证券研究所图21: Wind房地产指数走势市盈率Taobqozoe II0

39、ZIA90Z0Z SAOONON 一 ml，m 69896I0N IIx,s?6I0z 匚 TN0,6I0N II9MT8I0N (N0OO98I0Z 一 638I0N 谒二98I0N llImcoN E 00N II8E0“0N Io。、 /Z6E0Z w m ：K&99I0N iTm UBTSION 119 1MION kWOSIOZ IIlmTI。1nION SOWIOZ 二工*ION m，bo，PION No 二 06I0N o6 MION lld-mloz ,6N,m?mI0N llKATNION (61-60*01 IIR99ZI0Z w K,moaON zlnTZTIIOZ (m

40、T6?II0N :9T9?II0z w2，mo，IIOZ llOEIoION =m?6ooIONTaobqozoe II0ZIA90Z0Z SAOONON 一 ml，m 69896I0N IIx,s?6I0z 匚 TN0,6I0N II9MT8I0N (N0OO98I0Z 一 638I0N 谒二98I0N llImcoN E 00N II8E0“0N Io。、 /Z6E0Z w m ：K&99I0N iTm UBTSION 119 1MION kWOSIOZ IIlmTI。1nION SOWIOZ 二工*ION m，bo，PION No 二 06I0N o6 MION lld-mloz ,6N

41、,m?mI0N llKATNION (61-60*01 IIR99ZI0Z w K,moaON zlnTZTIIOZ (mT6?II0N :9T9?II0z w2，mo，IIOZ llOEIoION =m?6ooION4035302520151050资料来源:Wind,川财证券研究所表格16.A股房地产板块重点标的公司代码公司名称总市值（亿元）收盘价（元）PE(TTM)EPS (元)000002.SZ万科A3,218. 1127. 708.253. 36600048.SH保利地产2, 024. 0516. 967. 202.36001979.SZ招商蛇口1,364. 2217. 229.781

42、.76600383.SH金地集团693. 4415. 367. 032. 19资料来源:Wind,川财证券研究所 注:统计日期为2020年8月18日。风险提示经济增长不及预期；美联储政策超预期；贸易保护主义的蔓延；全球范围内黑 天鹅事件。一、以美国为代表的海外REITs的开展与投资机会美国REITs开展历史进程房地产投资信托基金(Rea I Estate I nvestment Trusts, REITs)是一种由专 业投资机构管理，主要投资于房地产市场的基金。通过REITS可以把流动性较 低，非证券化形态的房地产转化为用于交易的证券资产，从而可以取得房地产 的租金以及溢价收益。REITs最早

43、起源于美国20世纪60年代，当时REITs只能以商业信托或者协会 的形式注册，并且美国有关REITs的法律对其有着严格的经营管理限制，其所 有权和经营权是分开的。和其他基金相比，REITs能够免征所得税和资本利得 税，且分红比例一般超过了 90% o到了 1981年，里根签署了1981经济复兴法案，主要内容是允许房地产拥有 者可将房地产折旧作为税盾，从而创造了减税的优势。法案签署后，房地产具 备了避税的功能，大量的资金涌入房地产市场带动了 REITs价格的上涨。然而， 里根政府于1986年公布了1986税收改革法案，该法案虽然下降了个人所 得税税率，但也限制了房地产作为避税的功能，因此房地产行情走入了一段盘 整期。但这个法案