房地产行业某项目整体策划及销售合作建议草案1903.docx

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1、 国美家园园商品房房项目整体策划划及销售售合作建议议书（草案）制作单位位：北京京雍景台台房地产产经纪有有限公司司时间：二二OO四年年二月二二十一日日敬呈：国国美集团团黄总阅阅绪言国美家家园项目目开发应应加快步步伐刻不不容缓 国美家园园在北京京市城市市住宅郊郊区化这这一明显显发展趋趋势中属属瑰宝级地块，具具有极强强的区位位价格优优势、地地理位置置优势、交交通优势势、较高升值值潜力优优势，且且对于开开发商而而言，地地块切割割、划分分、使用方便，同同时，国国美集团团拥有雄雄厚的资资金背景景和强大大的现金金流能力，在在市场上上已形成成极高的的市场知知名度、信信誉度，这这样，使使该项目完完全有条条件实现

2、现一个目目标，即即“一年投投资开发发，当年年峻工，当年售罄罄”（一期期或一期期加二期期）。但是，从从以往的的市场经经验上看看，做为为一个庞庞大的房房地产开开发项目，尤其其是逾百百万平方方米以上上的住宅宅商品房房项目，除除需开发发商具备雄厚厚的资金金实力或或拥有强强有力的的资金链链外，尚尚取决于于对市场机遇和和市场变变化的敏敏锐反应应和把握握。当前，北北京房地地产市场场出现了了罕见的的上升势势态，这这是由于于政府批地政策策的调整整，土地地供应量量锐减，销销售量上上升、价价格回暖暖等诸多因素素造成的的，无疑疑，这就就为国美美项目提提供了一一个成功功开发的土壤和和契机，并并且，此此契机在在北京市市房

3、地产产市场发发展过程程中创造了一一个非常常宝贵的的繁荣时时期，如如能及时时把握，加加快开发发步伐，因势势利导，凭凭借自身身的诸多多优势，则则定能实实现“一年投投资开发、当年年开盘、当当年售罄罄” 之目目标。但但是，作作为一个个具有远远见卓识的开发发商而言言，应当当清醒地地认识到到这一时时期的短短暂性，这这一商机是稍稍纵即逝逝的（原原因在下下面段落落会结合合政策原原因进行行理论性分析）。商商机突现现，开发发繁荣期期的到来来，会塑塑造一代代地产英英豪，会造就一一个知名名品牌社社区的完完美成功功，如何何把握商商机，如如何应时而动是是摆在国国美人面面前的一一道诱人人的课题题。我们们认为，这这种短暂的繁

4、繁荣期可可维持一一年至一一年半，而而随之而而来的可可能将是是新的一轮残残酷的项项目竞争争，因此此，国美美应审时时度势，主主动出击击，在这一繁繁荣期内内创造地地产上灿灿烂的辉辉煌。 国美家园园的急切切开发刻刻不容缓缓，还有有非常现现实的原原因。目目前，在国美地地块周围围相毗邻邻的项目目已有“华纺易易城”、“珠江罗罗马”等大的开发发集团及及住宅项项目产生生，在未未来的一一、两年年内，青青年路以东广阔阔的待开开发地将将出现多多个同类类项目，我我们必须须承认一一种规律：当当一个局局部地区区出现供供应量的的增多，虽虽然会使使该地区区成为热点，但但也一定定会导致致该地区区同类项项目的残残酷竞争争、价格格下

5、降，最起起码会延延缓该地地区各个个项目的的销售速速度，增增加滚动动开发难度，同同时，早早期开发发的住宅宅项目现现房率会会得以膨膨胀，它它势必压迫其它它建设中中的项目目，从而而导致处处于开发发建设中中的项目目更深层次地去去追求产产品的精精益求精精，增加加开发建建设的难难度。我我们国美地块目目前拥有有很多良良好的优优势，国国美集团团又具有有非常强强、无人可攀比比的现金金流量和和资金链链，这恰恰恰是我我们国美美家园的的真正优势之一一，因此此，我们们应该确确立在房房地产开开发板块块中以“短、平、快”的原则则进行房房地产开开发运营营，而不不是与其其它周边边项目比拼价格格和品质质，当然然，房地地产开发发住

6、宅项项目应具具有较高高的品质和合理理的价格格，但是是，这绝绝对不是是简单地地用廉价价、降低低利润、增加硬件件等手段段来实现现的，而而应该充充分利用用市场稍稍纵即逝逝的契机，策划划出与地地块素质质相符、价价格定位位准确的的住宅产产品，才才能够在市场场中出奇奇制胜，在在周边项项目竞争争中脱颖颖而出，从从而使开开发商降低低了开发发风险，保保证了利利润，符符合总的的“短、平平、快”经营原则则。因此此，我们们应该理理智地分分析现实实的原因因，现在在，我们不能够够等待、观观望，而而应该把把握市场场契机，先先发制人人、准确确出击。政策分分析依据据 北京市政政府相关关政策调调整给目目前北京京房地产产市场带带来

7、的影影响自20004年年3月1日起，北北京市所所有土地地批地权权转给北北京市土土地交易中心心，旨在在控制土土地投放放量，稳稳定房地地产市场场价格，以以利宏观经经济稳步步增长势势头，这这将使北北京市房房地产商商品房供供应量形成阶阶段性控控制，使使北京房房地产商商品房价价格维持持一段稳稳中有升之势势态，但但由于北北京市已已批未建建房地产产项目的的存量较较大，众多开发发商在利利好政策策的刺激激下，纷纷纷加快快开发步步伐，将将存量商品房房迅速推推向市场场，从而而抵消利利好政策策的影响响，缩短短商品房价格格攀升的的周期，导导致不远远的时间间段，北北京市房房地产商商品房价格格进入滞滞胀转而而下滑的的阶段。

8、故我们认为国美家园项目现正处在在开发并并投放市市场的最最佳市场场时机，但但商机短短暂，稍稍纵即逝。国家对对房地产产业金融融政策的的调整，使使目前北北京市房房地产行行业进入了一一个重新新洗牌的的时期，这这一时期期虽然短短暂，但但仍然造造成了市场场机会，使使得大型型开发商商凭借自自身实力力雄厚，经经验丰富的优势势，脱颖颖而出，抢抢占市场场先机，而而这一时时间段也也不多于一年半半。故我我们认为为，国美美家园应应把握机机遇，加加速开发发，以免坐失良良机。综上所述述，我们们认为目目前国美美家园的的开发应应加快步步伐，刻刻不容缓缓，利用用市场提提供的良良好契机机，审时时度势，创创造国美美集团在在北京市市房

9、地产产市场中中一个新新的里程程碑，国国美家园园不但把把握市场场良机，利利用自身身的优势势，滚动动开发，实实现了预预期的利利润，增增长了预预期的利利润，还还能够把把国美家家园建成成北京市市的一个个住宅典典范、著著名品牌牌，从而而确立国国美集团团在北京京房地产产界的高高尚地位位。要否考考虑：策策划、销销售先行行，作为为开发建建设国美美家园（国国美花园园）的补充原原则 一般，在在一个房房地产开开发项目目中，销销售、策策划是非非常重要要的，但它往往往是在开开发建设设中、后后期才出出现，这这与开发发商投入入精力的重点分分阶段性性有关，但但是，国国美家园园的开发发在策划划销售环环节上要未雨雨绸缪、与与众不

10、同同。我们们认为，应应该从两两个方面面做考虑虑：首先，要要从项目目开发的的成功性性、稳定定性考虑虑。国美家园园整体建建设开复复工面积积达1007万平平方米，如如此庞大大的住宅项目在在开发建建设中，首首先要做做整体开开发或分分段开发发的决策策，而这将指指引销售售策划要要伴随开开发的决决策而随随时变化化，有可可能还要涉及及分阶段段销售的的市场探探研，以以此作为为产品定定位的参参考指标。销销售策划划需要从从内容上上作出明明确的划划分和充充分的准准备，例如：市市场预测测、成本本构架、消消费群体体、项目目风格、价价格预测、建筑筑形式、流流行户型型、购买买人群等等等诸多多内容，均均要达到产品与与市场需需求

11、的吻吻合，信信息反馈馈灵敏、方方案调整整及时的的效果，在在时间上上应保证证精雕细细琢、从从容不迫迫，策划划出的有有关产品的建建议要经经受住市市场千变变万化的的考验，如如果要达达到上述述内容充实实、准确确，信息息反馈迅迅速，就就需要开开发商在在销售环环节上尽早地地投入人人力、物物力。国国美家园园作为一一个质素素极高的的房地产开发发地块，具具有相当当强的开开发基础础，如果果作到成成功开发发，以成功销销售作为为标志的的话，提提前进入入状态，一一切都会会变得简简单，而且且具有非非常强的的稳定感感。从开发发运作模模式上做做考虑：此点首先先要从国国美集团团内部的的财务状状况特点点上做分分析，基基础是：具有

12、有一部分分开发基基础资金金，具有有另一部部分持续续四至六六个月的周转转资金，作作为开发发项目的的财务基基础，如如此貌似似庞大，拥有1007万平平方米开开复工面面积的国国美家园园，在一一个成熟熟而专业业的开发商商面前将将驾轻就就熟、指指日成功功。但上上述开发发模式的的关键点在于于资金链链的永不不断裂，销销售回款款的迅速速、准确确，最基基本要保证证产品销销售回款款速度应应保持四四至六个个月为一一周期，销销售面积保保持均衡衡。我们们认为，做做到此点点，应首首先在产产品定位位上、策划划销售上上做充分分的准备备，产品品定位准准确，策策划销售售及时，可达达到一期期开发的的成功，我我们试图图描述这这样的美美

13、好状况况：在国美家家园一期期的销售售中，前前期我们们利用五五到六个个月的时时间投入巨大大的人力力、财力力、物力力、经验验、智能能取得与与市场完完全吻合的关关于产品品建设的的建议及及结论，在在这五至至六个月月中，我我们主要依依赖于财财力、国国美集团团的信誉誉和知名名度，不不断地向向市场释放国国美家园园的动态态及利好好消息，树树立国美美家园在在消费者者心目中的的形象，奠奠定国美美家园在在未来销销售中的的基础，以以媒体广告、组组织采访访、专稿稿、名人人访谈、小小型庆典典、发布布会、电电视、路牌牌等多种种形式来来预热市市场、刺刺激市场场，重复复而又内内容新颖地对对外公布布项目利利好消息息，从而而最终创

14、创造“未销售售已销售”的有有利局面面，所做做之一切切之努力力，皆可可获得开开盘即成成功“井喷”的销售售态势，箭箭在弦上上、蓄势势待发。如如此之工工作方法，结合合准确的的产品定定位，及及时的工工程进度度，完全全可以达达到一期开发发的全面面胜利，资资金周转转将不成成为开发发障碍。为为保障整体房地地产运营营的“短、平平、快”原则，完完成“一年开开工，当年售罄罄”的目标标，先期期进入销销售策划划是不可可忽视的的环节之之一。总之，国国美家园园的开发发与建设设，资金金回笼的的迅速、准准确，与与前期策策划准备备、销售售造势息息息相关关，我们们必须要要不折不不扣地做做到一期期销售绝绝不可仓仓促上马马、临阵阵磨

15、枪，而而要形成成一蹴而而就、蓄蓄势待发发的销售售态势。国美家园园（国美美花园）住住宅项目目的产品品定位作为房地地产开发发项目，首首先要解解决的问问题是产产品定位位的问题题，它将将决定产产品的开开发方向向，它将将决定开开发商是是否对产产品进行行开发，它它还将决决定开发发商如何何启动一一个项目目的开发发，因此此，准确确的产品品定位是是房地产产开发之之本，是是发展商商与策划划者首先先考虑并并解决的的问题。我们根据据国美家家园现有有的地块块质素进进行了深深入的分分析，从从而得出出两个产产品定位位的结论论，用以以提供给给开发商商参考。旗帜鲜鲜明地提提出“要做本本地区,乃至北北京市最最优秀的的中高档档名品

16、社社区”特征一一：短期期、中期期实现房房地产开开发利润润特征二：中期有有效提升升房地产产开发利利润特征三：在北京京市住宅宅市场中中创建著著名品牌牌及良好好、永久久的声誉誉国美家家园地段段拥有稳稳固的三三大开发发优势。首先，地地理位置置优势。其地处国国贸CBBD中央央商务区区边缘，属属北京市市东部商商圈现有有城乡结合部住住宅大区区域，该该区域住住房需求求量巨大大，购买买力强盛盛，在近年相继继有高档档项目开开发，获获得成功功，也有有大型普普通住宅宅项目开发成功功，这使使国美家家园在未未来的销销售市场场中出现现50000元/平方米1000000元/平方米米的弹性性空间，开开发商选选择游刃刃有余；其次

17、，交交通便利利。国美家园园道路体体系完善善，三通通六达，尤尤其向西西穿越东东四环可可直达北京耀眼眼的东部部商圈、夜夜市。市市政公交交综合布布线已基基本完成成；再次，土土地成本本优势。国美家园园地处北北京市东东部城乡乡结合部部，偏近近城区，此此位置开开发商获得土土地成本本不高，而而开发住住宅项目目容易在在大量的的购房人人心中产生便便利的印印象，从从而使土土地成本本溢价超超值出售售。在房地地产开发发过程中中，位置置、交通通、土地地成本是是无法改改变的硬硬件，国美美家园地地段均属属上乘，所所以，从从房地产产开发理理论上判判断，已具备开开发中高高档，甚甚至高档档社区的的基础，作作为开发发商应使使这块土

18、地实实现它本本来的价价值，然然后，需需要解决决的就是是可以变变动的房地产项项目软件件部分。我们认为为，软件件的改变变和拉升升首先要要从建筑筑形态上上动手，我我们不应该让让自己在在价格市市场中处处于危险险、被动动的境地地，因此此，1007万平方米米的开发发额度，其其主要部部分应寻寻找市场场中主流流购买者者，即普通住住宅，但但直接以以普通住住宅的形形式开发发却不能能实现前前述三个特征的的宏伟蓝蓝图，既既要做到到不在价价格市场场中处于于被动地地位（高高档房开发发），又又要实现现三个特特征，那那幺，开开发理念念应该向向部分高高级建筑形形式与绝绝大部分分中低级级建筑形形式相结结合的开开发方向向发展。高级

19、级建筑形形式在目目前的市市场中有有别墅、高高级公寓寓、各种种复合型别墅墅、公寓寓等形式式存在于于市场，中中低级建建筑形式式在目前前的市场中主主指甲级级住宅及及普通住住宅，我我们开发发的意图图应该是是以高级建筑形形式渲染染中低级级建筑形形式，或或混合中中低级建建筑形式式，便可以使中中低级建建筑形式式的住宅宅在销售售市场上上意识上上升，达达到中高级建筑筑的效果果及价格格，这幺幺做的结结果会使使发展商商在节约约建筑成本的同同时，有有效地提提升整个个社区的的社会形形象，并并且提升升利润，或者为保保证原有有利润增增强稳定定性。我们认为为，在高高级建筑筑形式中中应采取取各种复复合型别别墅、公公寓的形式为好

20、好，推荐荐目前市市场中畅畅销、流流行、紧紧缺的CCITYY HOOUSEE复合公寓寓，因其其有很多多优点： A，成成本没有有太大的的提高； B，容容积率、出出房率损损失不大大； C，价价格明显显拉升，且且稳定； D，销销售卖点点很多，如如：一、二二楼可获获赠花园园，三、四四层可获获赠露台； E，容容易造成成购买者者与独立立别墅概概念的混混淆。 CIITY HOUUSE建建筑形式式的选择择是一种种住宅落落地生根根的传统统建筑形式，私私密性、独独自占有有性符合合购买者者的心态态，与城城市较中中心地区的甲甲级住宅宅或公寓寓竞争处处上风，与与位置优优越、交交通便利利的地理条件件特点相相吻合，最最终还能

21、能起到购购房者对对整体社社区形象象在自我头脑脑意识中中上升的的效果，从从而导致致整个社社区的社社会形象象上升，其还还拥有特特别强的的借鉴作作用，我我们的社社区大部部分的住住宅依然是品质质较高的的普通住住宅，在在CITTY HHOUSSE的影影响下，住住宅市场意识自自然上升升，上升升至品质质较高的的普通住住宅，转转化为住住宅型公寓或公公寓型住住宅，而而该部分分的建筑筑成本几几乎巍然然不动。结论：此此种建筑筑形式的的市场定定位有效效地突破破了区位位销售价价格，并并通过错错位经营营的途径径回避了了与周边边项目发发生直面面竞争，从从而为利利润的回回收、资资金的迅迅速回笼笼提供了了双重保保险，尤尤为值得

22、得推崇的的是此种种市场定定位非常常有可能能创造开开发市场场与销售售市场的的奇迹，在在项目的的社会声声誉上有有明显的的扩张，为为我们实实现“要做本本地区，乃乃至北京京市最优优秀的中中高档名名品社区区”创造了了基本模模式。第二种种市场定定位：“稳健、安安全、保保守、踏踏实”的普通通住宅或者，这这是一种种更符合合地块特特点的思思路，在在一个成成熟的开开发商直直觉中会会看到这这样的场场景：我我们利用用已有的的集团优优势、开开发经验验建设一一个成本本不高、品品质优越越、区位位价格低低廉、在在与周边边项目竞竞争中占占绝对优优势的大大型社区区，先以以多层建建筑为主主、高层层建筑为为辅，后后以高层层建筑为为主

23、、多多层建筑筑为辅的的开发过过程为建建设主导导思路，当当一期开开盘时，即即是此项项目成功功之日，届届时，购购房人如如潮涌，成成交此起起彼伏。上上述状况况的发生生不是没没有可能能，因为为，东部部住宅区区一向是是普通购购房者的的重点购购房区域域，受价价格的影影响，受受地理位位置、交交通便利利等因素素的影响响，再加加以宏大大的宣传传，有利利的销售售，实现现上述结结果，已已具备基基本要素素。但是是，细节节的问题题很多，如如户型的的选择，小小户型成成交多，大大户型销销售慢的的现实状状况有很很多，如如建筑外外观的选选择、建建筑外型型的选择择、颜色色的选择择、材质质的选择择都很重重要，又又如市场场竞争可可能

24、会激激烈，房房屋销售售不均衡衡，又有有滞销率率的存在在等原因因，因此此，单纯纯以降低低利润即即房价，增增加硬件件即装修修来作为为解决对对策，还还有隐忧忧。可是是，这些些问题可可以寻找找到解决决的办法法，基本本上从两两个方面面做调整整：1、将产产品做精精、做细细；2、社区区植入主主题，成成为主题题生活社社区，增增加卖点点。产品做做精、做做细需要做几几个方面面的努力力：首先，拓拓展销售售队伍，加加强市场场调研，目目的是达达到产品品与市场场相适应，市市场随时时变化，产产品相应应调整；其次，对对购买人人群做最最初和销销售中的的不断分分析，从从而调整整社区园林建设设方案，房房屋使用用功能建建设方案案，软

25、件件增减建建设方案案。总之，要要具有灵灵活、多多变的销销售策略略，在工工程建设设中留有有修改的的空间，不能能一步到到位，不不能僵化化稳定，要要严格保保持房屋屋售出的的平衡，控控制滞销销率，控控制滞销销户型。社区植植入主题题，成为为主题生生活社区区，增加加卖点在建筑及及销售宣宣传中导导入建筑筑概念、销销售概念念。例如：推推荐做德德式绿化化消闲社社区，首首先，增增加园林林、园区区配套的成本投投入，然然后在售售房单价价中寻找找平衡点点，德式式绿化休休闲社区有三个个基本点点： A，园园区内水水系的形形成即以以主喷泉泉和多区区域喷泉泉为水系系中心，建建设水系支支流环绕绕全部住住宅区，水水源取自自地下；

26、B，引引进高大大、叶茂茂的成熟熟树种作作为社区区绿化主主要植物物，植物物与水系相配配合，遍遍植全部部生活区区。 C，配配以甬道道、灌木木林穿插插，营造造安静的的生活氛氛围。上述工程程建成后后，可提提高整个个园区的的档次、休休闲感、私私密性，与国内干干休所风风格类似似，此种种风格可可作为主主题为社社区命名名，在销售上加加以推广广和渲染染，使之之成为强强有力的的卖点，而而这一主主题社区的出出现，填填补了东东部普通通住宅住住宅区的的此项空空白。再例如：寻找社社会上流流行热点点为社区区做主题题，可考考虑健康康、健身题材，目目前社会会上通过过健身达达到健康康的目的的已成为为热点，吸吸引大量青青壮年参参与

27、，吸吸引少量量中老年年人参与与。在社社区中已已多主题命名，分分区域建建设中小小型健身身场馆，引引入大型型健身俱俱乐部加加以合作，如如有可能能牺牲部部分占地地辟为广广场或运运动场，则则可形成成大型健身身社区。在在房销推推广中起起到事半半功倍的的效果。又如，大大胆的富富有远见见的提出出商业中中心社区区，目前前住宅市市场多以塔楼底底层裙楼楼部分建建立底商商来弥补补社区商商业配套套，这一一做法无论在中中小型社社区还是是大型居居住区都都较为普普遍，国国美家园园可选择与众不不同的方方式，将将底商集集中化形形成1至2个大型型中心商商场，这样也可可形成主主题社区区在销售售中引为为独树一一帜的卖卖点，即即表现发

28、展商的的实力，又又以点带带面的造造成配套套完善的的印象，有有助销售售，未来，商商场可随随地域地地价的增增值而增增值，是是开发商商偶然获获得的一笔财富富。总之，植植入各种种题材成成为主题题社区，有有利于销销售造势势，有利利于与同类项项目竞争争获得优优势，同同时，遮遮掩一部部分产品品的瑕疵疵，这可能是未未来大型型生活社社区竞相相追捧的的开发模模式。统而言之之，市场场定位为为项目开开发之本本，一定定要把握握市场的的走向，世世界潮流流，浩浩浩荡荡，顺顺之者昌昌，逆之之者亡。关于销售售合作方方式（讨讨论稿）首先，在在经过对对国美家家园深入入的调查查与分析析后，我我公司作作为在市市场中已已奋斗多多年，完完

29、成近五五个项目目的全案案销售，是是一个日日趋成熟熟的专业业策划销销售公司司，是一一支过硬硬的实战战销售队队伍，我我们很认认真地向向贵司提提出一个个基本的的合作意意向及条条件，当当然，这这除了是是在对该该项目调调查分析析做基础础外，还还基于我我们对销销售市场场的习惯惯经验的的把握，对对贵司所所持有并并已在开开发的国国美家园园未来的的销售充充满信心心，成竹竹在胸，才才可能提提出一个个方案，也也许这个个方案还还将继续续着变化化，但我我们非常常希望看看到在我我们双方方友好的的合作下下，国美美家园能能够顺利利而圆满满地开展展开发与与建设，并并实现我我公司为为贵司所所设想的的“一年开开工，当当年竣工工，当

30、年年售罄”的目标标。其次，我我公司经经常性的的经营工工作是为为开发商商提供良良好的策策划宣传传与销售售，我们们所秉承承的宗旨旨是与合合作方“同进退退，共风风险”，采用用与开发发商的利利益相捆捆绑的经经营方式式进行合合作，与与其它市市场中所所存在的的销售公公司有所所不同的的是，我我公司在在经营中中并不刻刻意追求求代理面面积的膨膨胀，而而更加相相信“从一而而终”的古训训，力争争从每一一个项目目的最初初就进入入，而将将这个项项目的结结尾划上上圆满的的句号，我我们在合合作中所所提出的的合作条条件及各各项指标标是认真真而富有有实际意意义的，我我们有能能力，也也请贵司司相信我我们能够够将它全全部的贯贯彻并

31、执执行。我司与贵贵司合作作总的基基础是：在利益益上捆绑绑式合作作，并有有实质性性的投入入。我司与贵贵司合作作的基础础在于我我们的能能力：1、 对项目在在销售中中总体的的操盘能能力；2、 对项目在在销售前前期策划划能力；3、 对项目在在销售前前期宣传传造势能能力；4、 完成指标标的突击击性销售售能力；5、 常规销售售能力；6、 快速销售售的能力力；7、 组合销售售能力；8、 对项目包包装的能能力；9、 与合作方方融洽的的协调力力；10、 与房地产产相关产产业、政政府、企企业、新新闻媒体体融洽的的协调力力；11、 对市场变变化的敏敏感度；12、 充足的客客户储备备；13、 员工迅速速成长、单单兵作

32、战战能力；14、 销售收尾尾、售后后服务能能力；15、 销售谈判判中有较较强的谈谈判能力力；16、 组织大型型公关推推广活动动、展会会、典礼礼的能力力；17、 销售过程程中把握握政策方方向、法法律条理理的经验验；18、 独立自主主地策划划、销售售、售后后服务一一条龙的的组织能能力。我司与贵贵司合作作的基础础还在于于我们的的六大保保证：1、 坚决执行行开发商商所制定定的销售售价格政政策；2、 坚决保证证开发商商所要求求的销售售速度和和实际回回款速度度；3、 坚决以开开发商的的立场保保持平衡衡销售；4、 坚决维护护开发商商的权益益；5、 坚决维护护客户的的权益；6、 坚决维系系策划与与销售相相统一

33、的的原则。我司在国国美家园园开发项项目销售售环节中中将进行行实质投投入：1、 人力的投投入，我我司拟集集中公司司约400600名骨干干组建销销售公司司。2、 行政的投投入，我我司自前前期至尾尾盘全部部承担所所耗费的的人员开开支，行行政支出出费用。3、 前期的投投入，我我司承担担对该项项目前期期的策划划、宣传传费用和和市场调调研费。4、 我司可专专为该项项目注册册一家以以“国美家家园”命名的的销售公公司，注注册资金金在6000万至至10000万之之间，注注册资金金全部由由我方投投入，并并确保该该资金的的专款使使用。5、 由我方投投资建设设国美家家园售楼楼中心，面面积约11000015500平平方

34、米，投投资额约约为6000万元元人民币币，包括括： 11）售楼楼中心的的工程设设计及费费用； 22）代开开发商申申办临建建报批手手续，并并承担相相关费用用； 33）组织织售楼中中心的施施工、装装修及相相应的销销售硬件件配套，并并承担费用。6、 总体项目目的宣传传、广告告、推广广费用由由我方和和贵方共共同投资资（我方方在这项项投入上上不低于于6000万元人人民币），如如投资费费用增加加，则双双方按比比例增加加。7、 我方承担担本公司司销售人人员销售售佣金。8、 我司将承承担因我我公司对对本项目目前期销销售策划划的制定定和执行行过程中中所发生生的公关关费用。公司介绍绍公司历历史延革革及业绩绩 北京

35、雍景景台房地地产经纪纪有限公公司成立立于20002年年7月，公公司前身身是富成花园园销售部部。在119988年至20004年期间间，我公公司先后后完成了了亚运豪庭庭项目的的总体策策划、富富成花园园别墅和和公寓、富富卓苑小小区、丽豪园公公寓的整整体策划划与整体体销售，并并于20002年年7月起独独家全程程代理雍景景台国际际公寓的的前期策策划及销销售工作作。公司业业绩 19988年年初初，在亚亚运豪庭庭对其一一期进行行总策划划，通过过对项目目园林及入入口处重重新设计计施工，满满足了客客户的参参与心理理，使亚亚运豪庭一一期热销销，在亚亚运村地地区产生生不小的的振动。 19999年，进进行富成成花园策

36、策划销售售，进场场时整体体房地产产别墅市市场正处处于低谷谷，我们们建议发发展商在在别墅区区内小范范围建设设高档豪豪华公寓寓，带动动了人气气，使富富成花园园的销售售由被动动变主动动，富成成花园别别墅一、二二期和公公寓在一一年内全全部售完完。 20000年初，进进行富卓卓园策划划及销售售，在经经过充足足的市调调后发现现周边项项目建筑筑风格都都是大同同小异，价价格也还还相同，各各项目产产生了激激烈竞争争，于是是，我们们在项目目外观及及装修上上略加改改动，巧巧妙避开开了激烈烈竞争，使使其一开开盘便有有抢购现现象，整整体项目目6个月内内全部售售罄。 20011年，进进行丽豪豪园策划划及销售售，通过过准确

37、把把握46月份推推广时机机和挖掘掘项目文文化特点点并加以以大力宣宣传，使使丽豪园园成为成成功人士士大隐于于市的最最好的居居所，丽丽豪园迅迅速售罄罄。 20022年至今今，进行行雍景台台策划及及销售，进进场时该该项目不不仅是同同地区最最贵的项项目，而而且该项项目已停停止销售售很长时时间，在在市场中中形象不不是很好好，我们们首先推推出新的的定位“燕莎商商圈，第第三使馆馆区，亮亮马河畔畔”的水岸岸豪宅，其其次全方方位大力力宣传（报报纸广播播、路牌牌、电视视、展会会等），最最后调整整付款方方式及出出资加大大精装标标准等一一系列措措施，提提高了项项目形象象，雍景景台一期期全部售售罄，现现已进行行二期策策

38、划并预预计3月份启启动销售售。 目前，我我们正与与北京银银泰置地地房地产产开发有有限公司司洽谈雍雍和家园园二期的的策划和和销售。优势及及优势资资源介绍绍 基于北京京市房销销市场动动态信息息的较深深入的了了解掌握握和研究究分析，特别别是对中中高档物物业市场场的熟练练把握，我我公司对对本案具具备对其准确确的市场场定位、协协助发展展商在本本案的销销售战略略上准确确把握从而最最终获得得销售成成功的能能力。 基于我公公司所具具备的专专业素质质，我公公司在整整体销售售过程中中具备极强的整整体策划划及广告告推广能能力，可可为本案案获得全全面销售售成功提供重要要支持。 基于多年年的市场场实践经经验，我我公司具

39、具备一支支强有力力的销售售人员队伍，从从客户接接待谈判客户跟跟踪追订追单成交回款全过程程具备极极强的能能力，明明显特点点是：成交率率高，一一般可达达80以以上成交速速度快回款速速度快 鉴于我公公司具备备深厚的的市场功功力、专专业素质质极强的的团队以以及相对较强的的资金实实力，我我公司具具备也愿愿意与开开发商捆捆绑式合合作销售之能力力，即我我公司具具有投入入销售广广告及前前期销售售硬件能能力，这种合作作模式，无无疑是信信心和专专业素质质的最高高写照，此此将成为为开发商判判断与选选择销售售商是否否能取得得成功的的一个重重要前提提，同时也非常常有利于于双方合合作，齐齐心协力力，共创创成功销销售完美美

40、局面。充分的的协调能能力我公司通通过多年年的努力力，创建建了与房房销相关关社会资资源网络络，包括媒体、广广告公司司、政府府相关部部门（市市、各区区县房地地局、规规划部门、建建委等），可可协助开开发商完完成与房房销相关关的事务务性工作作，节省开发发商的精精力与时时间，提提高效率率，减少少成本。团队与与管理能能力多年来来，我公公司一直直注重团团队的培培养和建建设，在在提高员员工的待待遇的同时时，更重重视对其其专业素素质和能能力的培培训，220022年以来来，公司开始始实施平平衡计分分卡战略略管理方方法，引引入“财务客户流程学习与与成长”的管理理理念，倡倡导“市场、企企业、员员工共成长长”企业文文化

41、，从从而建立立和培养养了一支支“能征善善战”的团队。 现我公司司有专业业销售人人员近百百名，其其中大专专以上文文化占448，具备专业业职业资资格证书书的占779，硕硕士研究究生2名，此此为我公公司成功与与发展的的重要前前提保证证。重要优优势资源源 作为开发发商和商商品房消消费者，对对于我们们来说，都都是客户户，而开开发商与消消费者又又是矛盾盾的对立立统一体体，他们们之间即即是相互互依存，又是利益益对立的的两个方方面，如如何处理理好这两两方的利利益关系系则是销售商不不可忽略略的重要要工作。一直以来来，我公公司遵循循客观公公正，遵遵循市场场规律，既既维护开开发商利益，也也要兼顾顾消费者者利益的的指

42、导原原则，也也就是说说既要为为开发商在产产品包装装、销售售策划及及销售实实施战略略上做大大量细致致的工作，以保保证开发发商在销销售上获获取成功功，同时时又要凭凭借我们们的专业素质和和准确的的市场眼眼光，为为消费者者分析市市场，把把握商机机并且提供跟踪踪服务，做做到使客客户在满满足消费费及需求求的同时时，能在在其二次置业业过程中中，将其其原有的的商品房房在市场场上获利利套现或或获出租收益；使投资资客户在在未来市市场上获获利套现现或获取取租金回回报。因此，在在近年来来，由于于我们为为上述客客户提供供的良好好服务与与咨讯，取得了众众多投资资客户的的认同与与追捧。在在我公司司周围，凝凝聚了众众多的该类类投资客客户及企企业、大大机关、社社团等大大单客户户，这将将成为我公司司与贵方方成功合合作的又又一重要要保证。结论：基于上上述分析析介绍，我我们认为为 贵方与我我方合作作，将使使得贵方方获得了了一支高高效、专专业性强强、具备极强操操作能力力的销售售生力军军。 我方有足足够的信信心和能能力承接接国美家家园项目目商品房房的销售售工作，并通通过双方方的共同同努力，共共获市场场成功。11.15.202208:3708:37:2022.11.158时37分8时37分20秒11月. 15, 2215 十一月 20228:37:20 上午08:37:202022年11月15日星期二08:37:20