企业有效降低成本的策略与方法(含桉例)-第4部.ppt

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1、企业有效降低成本的战略与方法及案例分析解说共分4部-3部,授课目录,第一讲：企业成本的组成框架和降低企业成本的新理念第二讲：降低成本的实战技巧一、企业在战略层面上的降低成本策略二、企业在经营层面的降低成本策略三、企业在管理层面的降低成本策略四、企业在税收视觉下的降低税收成本策略,案例28：公共基础设施项目、环境保护和节能节水项目所得的纳税筹划,2008年到2010年的应纳税额为0万元。（2010年的应纳税所得额为5001006000万元） 2011年到2014年各年的应纳税额分别为 200025%50%250万元 300025%50%375万元 400025%50%500万元 500025%1

2、250万元。 25037550012502375万元。,案例28：公共基础设施项目、环境保护和节能节水项目所得的纳税筹划,纳税筹划方案： 2009年开始营业，假设2008年的亏损金额在转移到2009年后，其它条件不变的情况下，2009年到2014年弥补亏损前的应纳税所得额分别为600万元、600万元、2000万元、3000万元、4000万元、5000万元。,案例28：公共基础设施项目、环境保护和节能节水项目所得的纳税筹划,筹划后分析： 吉祥公司2009年2011年免税。2012年到2014年的应纳税额为 300025%50%375万元 400025%50%500万元 500025%50%625

3、万元。 3755006251500万元。 纳税筹划方案节税：23751500875万元。,案例28：公共基础设施项目、环境保护和节能节水项目所得的纳税筹划,根据中华人民共和国主席令第63号第五十三条：“企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。企业在一个纳税年度中间开业，或者终止经营活动，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。”规定可知：企业在一个纳税年度中间开业，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。,案例28：公共基础设施项目、环境保护和节能节水项目所得的纳税筹划,上述吉祥公司2008年12月

4、开业，吉祥公司2008年实际经营期为1个月，但还是要作为一个纳税年度，损失了11个月的税收优惠。如果开业时间是下半年，尽量延迟到第二年开始销售，如此第二年才能完全享受税收优惠！,案例28：公共基础设施项目、环境保护和节能节水项目所得的纳税筹划,尽快取得有关资格证明或证书。 企业的实际享受税收优惠期限是否就是法定的优惠期限，取决于企业能否尽快取得相应资格。也就是说，取得资格要在享受优惠开始之前，如果优惠期限开始了，而相应的资格证书还没拿到，那么只能在剩余期限享受优惠。,案例28：公共基础设施项目、环境保护和节能节水项目所得的纳税筹划,这里要提醒纳税人的是，不同的资格证书由不同的管理部门审批发给。

5、有关部门要对企业的情况一一审查核实，而且在认定过程中需要互相监督制约，防止舞弊，不是短时间内能办成的。从企业提出申请，到最后取得证书，需要一定的时间。因此，企业必须未雨绸缪，算好时间提前量。,案例28：公共基础设施项目、环境保护和节能节水项目所得的纳税筹划,例如，某公司是一家2008年新办的从事环境保护项目的公司。2009年1月开业，2009年到2014年弥补亏损前的应纳税所得额分别为600万元、600万元、2000万元、3000万元、4000万元、5000万元。假设该公司2009年提供申报资料，于2012年获得有关部门的资格确认。,案例28：公共基础设施项目、环境保护和节能节水项目所得的纳税

6、筹划,筹划分析：该公司2010年弥补2009年亏损不纳税。2011年应纳税金额为200025%500万元。 2012年到2014年的应纳税额为： 300025%50%375万元400025%50%500万元500025%50%625万元。总的应纳税额为：3755006251500万元。,案例28：公共基础设施项目、环境保护和节能节水项目所得的纳税筹划,该公司在2011年应纳税金额为200025%500万元。2009年到2011年为三免期，2012年到2014年为半征期。企业实际上少享受税收优惠3年。只不过2009年和2010年因无应纳税所得额，享受税收优惠与否没有太大的关系，但企业2011年不

7、能享受税收优惠，白白缴纳了500万元的企业所得税！ 从上可以看出：企业可根据新办企业税收优惠的开始时间不同选择不同的纳税筹划方法，减轻自身税负的同时达到提高经济效益的目的。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,1、案情介绍 A房地产开发商手中有N个房地产开发项目，其中有一块地M地块在福州市，原地价款4000万元，其余契税及出让印花税等不计，公司期间费用为零。现该地块市价8000万元，A公司欲以8000万元价格转让M地块给B公司，下面就A公司与B公司的土地转让运用不同的转让方式对纳税情况进行分析计算，以选择最优节税方案(暂不计土地过户的印花税)。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,

8、2、纳税方案分析（1）直接办理土地交易转让手续营业税 根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的关于营业税若干政策问题的通知(财税200316号)第三条第二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，因此A公司应缴营业税，应缴营业税为(8000-4000)5%=200万元。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,土地增值税 根据土地增值税暂行条例规定，A公司应缴土地增值税，其中土地增值税扣除项目金额为4000+200=4200万元，土地增值额为8000-4200=3800万元，增值率为38004

9、200=90.48%，因此应缴土地增值税380040%-42005%=1310万元。企业所得税 按新企业所得税法规定，A公司应缴企业所得税(8000-4000-200-1310)25%=622.5万元。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,契税 根据中华人民共和国契税暂行条例第三条规定，契税税率为3%5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。福州地区的税率为3%，因此B公司应缴契税80003%=240万元。 综上计算，如采用土地直接转让交易，A公司与B公司共需缴纳税款200+1310+622.5+240=2

10、372.5万元。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,（2）生地变熟地后再办理交易转让手续A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10万元营业税营业税同方式一，营业税额为(8000-4000)5%=200万元。土地增值税 根据国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲骍的通知(国税函发1995110号)第六条第二款规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,由于A公司投入建设费用10万元，可以得到开发成

11、本加计20%扣除的优惠。 即土地增值税扣除项目金额为4000+101.2+200=4212万元，增值额为8000-4212=3788万元，土地增值率为37884212=59.62%，A公司需要缴纳土地增值税378840%-42125%=1304.6万元。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,企业所得税A公司应缴企业所得税为(8000-4000-200-10- 1304.6)25%=621.35万元。契税B公司应缴契税80003%=240万元。A公司采用投入开发费用10万元后办理转让，得到土地增值税开发成本加计20%扣除优惠，A公司与B公司需缴税款200+ 1304.6 +621.35+2

12、40=2365.95万元，比方案一直接土地转让少缴税款6.55万元。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,（3）变土地转让为转让股权 A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10万元。再用10万元现金注册一全资子公司C，将已开发整理土地对全资子公司C进行增资，土地过户后将C公司100%股权以8010万元直接转让给B公司。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,（3）变土地转让为转让股权 营业税 A公司投资转让土地不征收营业税，财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税2002191号)规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不

13、征收营业税。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,土地增值税 财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字1995048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,因此，A应缴纳土地增值税，土地增值税可扣除项目金额为4000+101.2=4012万元，土地增值额8000-4012=3988万元，土地增值率为39

14、884012=66.25%，应缴土地增值税398840%-40125%=1394.6万元。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,企业所得税A公司应缴企业所得税为(8000-4000-10- 1394.6)25%=648.85万元。 契税 国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知(国税函2008514号)规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,另由于A公司将C公司100%股权作价8010万元转让给B公司，根据财政

15、部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知规定，对股权转让不征收营业税。 因此，A公司将土地对全资子公司进行增资，再将公司股权全部转让应税总额为1394.6 + 648.85=2043.45万元。 根据上述分析，方案一A公司直接转让土地，A公司、B公司总应缴税款为2372.5万元。,案例29：某房地产公司的综合纳税方案分析,方案二A公司将M地块进行开发整理再行转让，A公司、B公司需上缴税款2365.95万元。 方案三公司先开发整理土地，再用土地注册公司，然后转让公司股权形式转让土地，总税负为2043.45万元。显然方案三为最优，比方案一节约税金329.05万元，比方案二节约税金322.5

16、万元。,（五）加强企业税务管理，规避税务风险,国家税务总局2009年制定了大企业税务风险管理指引（试行）（国税发200990号），该文件指出大企业应该从风险管理机构和岗位，风险识别和评估，风险应对策略和内部控制，信息与沟通四个方面来加强税务风险的管理。 国税发200990号文件的出台说明了国家非常重视企业的税务风险管理，作为市场经济主体的广大企业，特别是大企业，理所当然的应该重视自身的税务管理以便防范潜在的税务风险的发生，这在某种程度上为企业降低了一笔税务成本。,（五）加强企业税务管理，规避税务风险,要加强企业的税务风险管理，应该从以下几方面来入手： 首先，应该在企业内部设立专门管理税务的部门

17、和配备专门的税务管理人员，即国税发200990号文件所要求的设立风险管理机构和岗位。 其次，平常要重视企业内部的纳税评估和风险识别。,（五）加强企业税务管理，规避税务风险,因此，大型企业应该配备专业性的人员从事纳税评估和风险识别的管理活动，如有必要的话，还得聘请税务咨询专家或税务咨询的中介机构定期从事纳税评估和风险识别，制作纳税评估和风险识别报告，以致帮助企业高层领导进行财务决策之用。如果大企业忽视对本企业的纳税评估和风险识别工作，可能会遭到当地税务主管部门的税务稽查风险。,案例30：某汽车附件有限公司增值税纳税评估分析,1、基本情况 老河口X汽车附件有限公司，成立于2006年，注册资金260

18、万元人民币，是该市汽车零部件专业生产厂家，属增值税一般纳税人，现有员工180人，主要生产汽车门铰链、门锁等产品，产品多达几十种。年生产能力500万套，门铰链、门锁价格每套在70元80元不等，年销售收入平均2000万元，年应纳增值税60万元。,案例30：某汽车附件有限公司增值税纳税评估分析,2、确定稽查对象 2010年初，老河口国税局运用增值税评估监控分析系统，筛选出部分异常申报、低税负申报的纳税人名单，进行排序整理，分行业对比分析，发现老河口X汽车附件有限公司税负指标极为异常。 2009年实现销售收入1814万元，增值税11万元。 2009年税负率=应纳增值税11万元/销售收入1814万元=0

19、.6%,案例30：某汽车附件有限公司增值税纳税评估分析,（1）纵向分析 2008年该企业实现销售收入1575万元，增值税57万元，税负率=57万/1575万=3.6%，企业2009年的税负率呈大幅下降趋势。（2）横向分析 税务稽查人员随机挑选了五家同类型汽车零部件生产企业，将这五家企业的当期税负率以及变动情况同X公司进行对比，以下是各企业2009年度税收实现情况和税负情况。（单位：万元）,案例30：某汽车附件有限公司增值税纳税评估分析,案例30：某汽车附件有限公司增值税纳税评估分析,通过对比，X公司的税负率明显低于同业水平。税源管理部门根据平时掌握的企业生产经营情况，以及对汽车产业相关信息了解

20、，2009年老河口汽车附件行业各项经济税收指标均呈上升趋势，而该公司税负率如此异常显然存在问题。 因此，河口国税局决定将X汽车零部件有限公司列为重点稽查对象，最后给予了X汽车零部件有限公司的补税、罚款和缴纳滞纳金。,案例30：某汽车附件有限公司增值税纳税评估分析,再次，企业要健全内部的税务控制制度。这种税务控制制度主要涉及到企业内部的各种税务申报资料的及时申报和管理，企业内部的合同规范管理，各种账务资料、记账凭证和财务报表的保管和归档管理，各种税收优惠政策的及时审批或备案，申请税收退税的时间掌握，更为重要的是与企业涉税问题有关的各种政府主管部门的批文管理等等。这些税务控制制度的落实与否在一定程

21、度上可以为企业节省不少的税收。,案例30：某汽车附件有限公司增值税纳税评估分析,最后，企业要跟当地的税务主管部门搞好公关。由于中国的税收政策法规不可能覆盖经济生活的方方面面，在具体执法时，税务主管部门针对税收征管中的一些税法没有明确规定的地方或税法规定比较模糊地方，往往具有一定的自由裁量权。因此，企业重视与当地税务主管部门搞好关系，有时确实有利于企业的某些税务管理，可以减少一定的税务风险。,（六）选择正确的税务处理方式，规避不必要的税收成本,由于同一笔业务，在会计和税法上的处理方式要么相同，要么不相同。即一笔经济业务在会计和税法上的处理上，如果不存在会计和税法的差异，就不需要进行企业所得税的纳

22、税调整；如果存在会计和税法的差异，则需要根据税法的规定进行企业所得税的纳税调整，如果没有进行及时的纳税调整，被税务主管部门查出的话，就会被税务主管当局以多列支出（成本）或者隐瞒收入为由进行罚款和缴纳滞纳金。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,（一）案情介绍设某企业发生5种与财政性资金有关的如下业务：1、从地方政府借款800万元，需要按期付息，并在5年后还本；2、企业取得的属于三废资源综合利用900万元增值税退税款；3、地方某职能部门要求支付50万元“集资修路费”，依据是县政府的文件；,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,4、取得了地方政府用于帮

23、助企业发展、购置固定资产、不需要偿还的财政支持资金400万元；5、取得了由国务院财政、税务主管部门规定专项用途，并经国务院批准的财政性资金300万元。 请分析，企业对以上与财政性资金有关的业务，应如何进行税务管理？,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,（二）分析 1、政府补助、补贴收入和专用财政性资金的相关政策依据（1）政府补助、补贴的界定 政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。与政府补助雷同的一个概念是政府补贴，政府补贴带有政府补助的性质。在各类名目的政府补贴当中，政府补贴一般可以分为三类：,案例31：政府补助

24、、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,政策性补贴 这类补贴是国家出于达到某种社会效益的目的，要求企业牺牲某些特殊利益而给予的。例如，粮食价格补贴、蔬菜价格补贴、专项储备(特准储备物资)费用补贴以及企业借款而由政府提供给企业利息补贴等。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,财务扶持性补贴 这类补贴是国家出于给予企业财务支持，以扶持其在某一特定时期的发展而给予的。例如，某些国有粮食企业实行商业化经营后国家给予的经营补贴、国家和主管部门拨给企业用于工程咨询、可行性研究、规划设计和其他前期工作的前期工作费拨款等。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,

25、先征后退的税收优惠款 国家根据某些政策给予某类企业的税收优惠采用先征后退的方式，由于这种税收优惠直接涉及到了转移资金给企业，因此也是一种政府补助，应作为收入处理。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,（2）政府补助和政府补贴的会计处理政府补助的会计处理 根据企业会计准则第16 号政府补助的规定：政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损

26、益。与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,第一，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。 第二，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益 政府补贴的会计处理 企业实际收到的财政补贴和税收返还等，按照现行会计准则的规定，属于政府补助的范畴，被排除在税法所谓的“财政拨款”之外，会计核算中计入企业的“营业外收入”科目 。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,（3）专用财政性资金的税务处理规定财税2008151号的规定 财税2008151号第一

27、条规定如下： 第一，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。 第二，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,财税200987号的规定 财税200987号第一条规定，企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除： 第一，企业能

28、够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途； 第二，财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； 第三，企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,另外，财税200987号规定，符合以上规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,财税2008151号和财税

29、200987号的相同规定 专用财政性资金所形成的不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,2010年12月31日后的专用性财政性资金的税务处理 企业取得的2010年12月31日后的专用性财政性资金，只能由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。如果是从由县级以上到省（自治区、直辖市）级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，不能够企业所得税前扣

30、除，除非由财政部、国家税务总局另行规定。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,2、政府补助、补贴收入和专用财政性资金的风险规避策略 企业取得的财政补贴收入，应保存好政府的相关政策文件，特别是针对该财政补贴收入的政府文件，看是不是有政府部门指定的专用用途；同时，对该补贴收入应单独进行会计核算！如果企业没有很好保管好政府的相关文件,则取得的政府性补助和专用性财政资金是不能享受免企业所得税政策的.,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,3、本案的具体税务处理分析（1）政府借款不属于应税收入 财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有

31、关企业所得税政策问题的通知（财税2008151号）规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金外，均应计入企业当年收入总额。国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本的直接投资。而要求“资金使用后归还本金”应该是地方政府的行为，如果对是否支付利息不作明确，只要求本金一定归还，则属于借款行为。这种行为与收入无关，不计入企业所得税的应税收入额。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,（2）增值税退税应计入应纳税所得额 财税2008151号强调，财政性资金是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及

32、其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。企业取得的各类财政性资金，除投资和借款以外，均应计入企业当年收入总额。据此，该企业取得的三废资源综合利用900万元增值税退税款，应计入应纳税所得额。取得的地方政府用于帮助企业发展、购置固定资产的财政支持资金400万元，也应计入应纳税所得额。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,（3）“乱收费”项目不得税前扣除 财税200815号文件指出，企业按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由国务院和省、自治区、直辖市人民政府及其财政和价格主管部

33、门批准设立的行政事业性收费，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业缴纳的不符合上述审批管理权限设立的基金、收费，不得在计算应纳税所得额时扣除。很明显，该企业支付给地方某职能部门的50万元“集资修路费”，依据是县政府的文件，不属上述审批权限规定的范畴，而属于“乱收费”项目，所以不能在企业所得税税前扣除。需要注意的是，事业单位因提供服务收取的经营服务性收费，不属于行政事业性收费，不受此项审批权限约束，可以在税前扣除。,案例31：政府补助、补贴收入和专用财政性资金的税务管理分析,（4）经批准的专项资金可视为不征税收入 财税200815号文件要求，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途，并经国

34、务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中扣除。据此，该企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途，并经国务院批准的300万元财政性资金应作为不征税收入，在计算应纳税所得额时可以从收入总额中扣除。但是必须提供国务院财政、税务主管部门的相关文件，并且文件中指出了该笔资金的专款专用的用途，同时在财务上应单独独立核算，否则该300万元不可以在应纳税所得额中扣除，应缴纳30025%=75万元的企业所得税。,案例32：合作建房的税务处理分析,1、案情介绍 乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独

35、立开发，投资方案拟定如下：方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。 请针对每一种方案进行税务处理分析。,案例32：合作建房的税务处理分析,2、税务处理分析（1）政策法律依据 根据国税发200931号文件的规定，房地产开发经营业务特定事项（合作建房）按照以下规定进行税务处理。一是企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： 凡开发合同或协议中

36、约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。,案例32：合作建房的税务处理分析,2、税务处理分析凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：第一，企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。第二，投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务

37、处理。,案例32：合作建房的税务处理分析,二是企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。,案例32：合作建房的税务处理分析,根据企业所得税法及企业所得税法实施条例的规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。由于股息、红利是从被投资企业税后利润中分配的，所以投资方取得该项目的营业利润视同股息、红利，一般也应该是免

38、税收入。,案例32：合作建房的税务处理分析,基于以上政策规定，乙单位所享有的1000万元利润分成只能是甲房地产公司开发该项目的税后利润，乙单位不需要按照“利息、股息、红利所得”计算缴纳企业所得税，乙单位净利润为1000万元。甲公司不允许税前列支此1000万元的利润分成，相当于在企业所得税前支付乙单位1000(1-25%)=1333.33(万元)。甲公司可实现净利润1500(1-25%)-1000=125(万元)。,案例32：合作建房的税务处理分析,方案二的涉税分析： 根据国税发200931号文件规定，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人

39、公司的，凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。,案例32：合作建房的税务处理分析,方案二的涉税分析： 乙单位所享有的40套住宅计税成本为1800万元，正常销售价格为3000万元。根据以上规定，乙单位相当于以2000万元购入了40套成本价值为1800万元的房产，销售了价值为3000万元的商品住宅。假设乙单位已将40套房产销售完毕，不考虑其他因素，其净利润为(3000-2000

40、)(1-25%)=750(万元)。,案例32：合作建房的税务处理分析,对甲公司来说，正常项目利润为1500万元，除去乙单位分成部分，可保留利润为1500-(3000-1800)=300(万元)，但是需要将乙单位开发产品分成部分调整增加应纳税所得额，分配给乙单位开发产品的计税成本与其投资额之间的差额为2000-1800=200(万元)，调整增加应纳税所得额200万元，当期应纳税所得额即为300+200=500(万元)，甲公司净利润为(300+2000-1800)(1-25%)=375(万元)。 从以上两种涉税分析来看，甲和乙企业的税负和税后利润都不一样。,（七）重视企业日常涉税交易合同的签定和审

41、查，使企业真正节税,企业在开展生产经营时，会与外部或内部的法律主体签定各种各样的合同。一份合同，不仅涉及法律问题，也必然涉及财税问题。不论何类经济合同，合同条款内容必会涉及合同主体一方或双方的纳税义务，稍有差别，财税结果差异可能会很大，面临的法律风险也会有所不同。,（七）重视企业日常涉税交易合同的签定和审查，使企业真正节税,由于价格条款是经济合同中的重要条款，合同中签定的价格条款是税收成本的重要依据，当经济合同中的价格一旦签定后，就决定了诸如增值税、营业税、消费税及企业所得税和个人所得税等税负。要降低以上税负，就得在经济合同签定之前，准确谈好交易价格，即压低合同价格才能真正降低税负。同时，对某

42、些合同条款加以修改，有可能帮公司省下很多税款，同时还没有风险。,案例33：巧签土地使用权转让合同的税收成本分析,甲施工企业购得土地100亩，价值1000万元，由于土地手续未完备，未取得土地使用权证，后来情况发生变化，甲施工企业欲转让该土地，乙房地产公司与甲施工企业签订了土地转让合同，合同约定转让总价款1200万元，签订合同后预付400万元，取得土地使用权证后支付尾款800万元。由于半年一直未取得土地使用权证，乙房地产公司不能进行工程开发，欲按原价转让，以期收回预付款400万元。丙房地产公司有购买该土地的意向，乙与丙就相关事宜谈妥，具体条款如下：,案例33：巧签土地使用权转让合同的税收成本分析,

43、甲施工企业与乙公司签订中止原土地转让合同执行的协议，并约定由甲施工企业返还乙公司预付款400万元；甲施工企业与丙公司签订土地转让合同，金额为1200万元，并约定由丙公司直接支付乙公司土地预付款400万元。甲施工企业向丙公司开付具委托付款通知书，明确将400万元转让款直接付给乙公司，则： 乙公司节省营业税额=12005%=60（万元）和城市维护建设税及教育费附加60万元（7%+3%）=6万元，扣除对企业所得税的抵减作用，乙企业实际上节省税收成本为66万元-6625%=66万元75%=49.5万元。,案例34：企业集团向金融机构统一借钱统一贷款的税收成本分析,黄河建筑施工集团拥有控股企业近10个，

44、基本上都属于建筑、房地产及相关行业。过去都是由集团公司统一向金融机构贷款，然后转贷给各控股企业，向各控股企业收取利息（在金融机构利率基础上加收1O%）。该集团2010年向银行融资6亿元，支付利息3600万元，应向各控股企业收取利息3960万元（360011%）。在签定转贷合同时，有两种约定，涉及的税收成本是不一样的。,案例34：企业集团向金融机构统一借钱统一贷款的税收成本分析,方案一，黄河集团向控股公司转贷款的合同中约定收取利息3960万元。 根据财政部：国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知（财税20007号）规定，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借

45、方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税；,案例34：企业集团向金融机构统一借钱统一贷款的税收成本分析,如果按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。因为黄河集团总部收取的利息超过同期同类银行贷款利率，故应按金融业对其收取的利息部分征收营业税，应纳营业税=39605%=198（万元），城建税及教育费附加=198（7%+3%）=19.8（万元）。黄河集团向各控股公司收取的利息超过金融机构法定

46、利息，故应对其征收企业所得税，应纳企业所得税=（360-198-19.8）25%=35.55（万元），黄河集团纳税总额=198+19.8+35.55=253.35（万元）。,案例34：企业集团向金融机构统一借钱统一贷款的税收成本分析,方案二：在签定转贷合同时，约定黄河集团收取与金融机构一致的利息3600万元，同时黄河集团再向控股公司收取服务费360万元（根据国税发200812号文的规定，各控股公司支付的服务费可以在税前扣除）。由于黄河集团总部按金融机构利率向所属企业收取利息，集团总部不缴纳营业税。控股公司向黄河集团总部缴纳的管理费可在税前扣除，向黄河集团总部支付的利息不超过同期同类银行贷款利息

47、，因此其涉税金额为零。比较两个方案，如果黄河集团选择第二个方案可节税253.35万元。,案例35：巧签房屋转租合同的税收成本分析,张某欲长期租赁某单位一栋房屋，计划通过改造装修后(装修费用在10万元)，将所租赁的房屋用于经营性转租，从中获取差额收益。经双方协商，张某年定额支付房主租赁费145万元，剩余的租赁收益归张某所有。张某通过市场测算，转租可以取得收入在180万元，差额收益为35万元。张某应当如何与房主签订合同以节约税收成本?,案例35：巧签房屋转租合同的税收成本分析,方案一：张某与房主签订房屋租赁合同的税负分析。 根据国家税务总局关于印发(试行稿)的通知(国税发1993149号)规定：“租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。”同时，国家税务总局关于营业税若干问题的通知(国税发1995076号规定：“单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按服务业税目中租赁业项目征收营业税。”在计税依据上，根据营业税暂行条例第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”因此，将租用房屋再转租出去，应全额按租金收入计算缴纳营业税，不能扣除租赁成本。,案例35：巧签房屋转租合同的税收成本分析,