房地产产品研究系列合院、洋房、叠拼专辑91276595.ppt

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1、全国产品速递：第3季（合院、洋房、叠拼专辑）,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,导读,1.上海仁恒森兰雅苑苹果有iphone4，我有ihouse42.深圳金地天悦湾“天字系”、法国范儿、高坡叠3.深圳天麓三区莱茵堡南中国首席豪宅区的“童话城堡”4.北京大运河孔雀城“大堡明天见，大堡天天见”5.武汉保利中央公馆“四叠无限好，可惜没电梯”,上海仁恒森兰雅苑,苹果有iphone4，我有ihouse4,仁恒以精雕细琢和产品创新而闻名，号称地产界的“

2、苹果”，就像iphone4一样，目前仁恒的产品线也进化到了“第四代”，以仁恒森兰雅苑为杰出代表,仁恒，新加坡背景的房地产开发企业，从所开发项目的规模、开发节奏、物业特征来看，基本以城市重点地段开发大规模、高端住宅物业为主。1998年，陆家嘴滨江国际社区，仁恒第一代国际社区高端开发项目仁恒滨江园亮相上海，以江景和精装品质作为产品的最大特色；2003年，仁恒第二代国际社区仁恒河滨花园，采用多项“四新”技术的产品，提高了整体居住的品质；2004年，第三代国际社区仁恒河滨城，除对建筑细节的升级，还打造一套“邻里之家”的体系，提升项目居住氛围；仁恒家园，开创低密度电梯精装洋房社区先河，进一步提升了居住的

3、舒适度；2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以首个精装叠墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元素较仁恒以往产品作了突破和创新。,仁恒滨江园 仁恒河滨花园 仁恒河滨城 仁恒怡庭,“仁恒四代”,仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块，目前项目周边环境不佳、配套不齐，规划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的阶段,仁恒森兰雅苑位于浦东“十二五规划”的高桥新区森兰国际化社区内；森兰国际社区位于上海浦东新区北部，处于中环内，5.74k大型规划，将呈现一个具有完善的配套、适宜的环境、大型低密度生态社区；森兰国际社区是继古北、联洋、碧云、新江湾城后政府规划的又

4、一国际化社区；但目前，因紧邻外高桥保税区，空气质量差，且生活、交通配套仍比较落后。,项目楼面地价高昂，技术指标苛刻，容积率已经突破传统豪宅区间，这对仁恒的操盘能力提出了很高的要求,占地面积：10万总建筑面积：17万容积率：1.63（已突破传统豪宅区间）建筑密度：25%绿化率：35%限高：60m总户数：806户建筑风格：海派建筑为主产品类型：90-150铭寓、180-200观邸、336叠墅、320-360郡庭,仁恒的产品策略：以180-220主流四房为主力，降低风险，以将近四分之一的复式与叠拼作为亮点，提升项目溢价能力,楼面地价超过1.6万，区域内当时房价刚刚突破2万，地块技术指标苛刻，腾挪空间

5、小，且看仁恒如何出招,规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提升，天际线契合产品层级由东南向西北层层拔升,合理物业排布、无障碍设计提升溢价项目一期规划以东南角为点，形成南低北高的放射状布局，从日照角度满足采光的合理性；采用复式、叠加别墅、公寓多种居住形态相结合，多线铺开以满足不同人群置业需求；结合物业价值的高低及地块周边情况，将最具溢价能力的叠加别墅产品处于最佳位置，且将靠近城市主干道的户型作为小面积户型，大面积户型基本处于项目整个项目内部；西北角为3栋2梯4户的90两房和152三房，其余都是240-337的复式、2梯2户180-220四房和321-358叠加别墅。,项目坚持层级明确、分

6、段清晰、多线并进的产品策略，最大程度地拓展客户宽度，降低项目风险,仁恒森兰雅苑的产品线策略：,20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局思考调控下的新思维，多线并举、去中间化：以少量90平米入门级产品满足投资需求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端产品线从面积和形态上进行市场再细分,分段清晰/ 层级明确/ 户型特色鲜明/一网打尽,仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡庭,创新7F叠墅，错复式布局，实现两梯一户的效果,创新4+2郡庭，传统叠拼开挖至地下两层,上叠套,下叠套,0,叠墅主要运用了楼层的交错设计实现两梯一户的效果,上层,下层

7、,森兰“创新”产品叠墅仅设置一种面积段和单层形式，楼层根据社区位置的不同分为12F、7F，仅有层高存在些许区别（7F3.2m、12F3.15m）；叠墅均为两梯两户布置/电梯双开门设计/(336.66+336.66)平米/总面宽25.5米/进深15.45米/平层面积约670平米；电梯双开门，平面两户楼层交错设计，因此相当于两梯一户；设计亮点突出（避免了大平层室内的迷宫式、跑道式空间），双层挑高入户花园、起居室连通情景阳台、双重入户、二楼公共空间景观打造、三套房设计等元素提升了产品附加值。,25.5m,5.45m,叠墅336复式下层：双层挑高入户花园是亮点,6.4m,独立的双层挑高：（3.22=6

8、.4m）入户花园（3.255.55=18），气派非凡，归家仪式感十足，也可在二层搭板隔房,大面宽的另类横厅设计：（客厅+情景阳台），面宽5.3m+2.8m=8.1m，空间通透感加强，阳台的实用性也比较高,叠墅336复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体化三面采光餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪宅元素,独立保姆间：保姆间有独立卫生间、全明，位于楼下入口处，与整套户型通过入户花园的高窗相连，设计巧妙,两梯一户配置私家电梯厅：由于两部电梯都是隔层双开门设计，造成了两梯一户的“假象”电梯门套采用和入户门一样的实木雕花，着重强调入户的仪式感,餐厨一体化：方正大气，面积阔绰（面积约24.4）餐厅边套东侧

9、有窗，可双向采光,叠墅336复式上层：全明家庭室较有新意，全套房设计是豪宅基本功,公共空间景观利用：（6.3m3.2m=20.16），家庭室与入户双层挑空的入户花园相连，提升了家庭室的景观性，弥补了无法直接采光的不足，是户型的又一亮点,全套房设计：二层户型采用三套房设计，均带有自己的卫生间、衣帽间；户型方正，尺度适宜。（主卧开间更达到5.3m）,4+2郡庭在传统的叠拼基础上进行优化,森兰“创新”产品郡庭为传统叠加别墅的改良品。下叠=1F+2F+地下1F+地下2F（面积约321.9平米）上叠=3F+4F+地下2F +屋顶花园（面积约358.2平米）（由于下叠附送空间面积比上叠要多， 所以面积比上

10、叠面积略小）上叠和下叠均有私属功能空间（完全超越了一般别墅的私密感）（一层入户花园、一层入户电梯、入户楼梯）以及（地下车库、地下储藏间）。,郡庭上叠358（入户区和3F）：带私家入户花园和私家电梯，3F约70超大餐客厅区,尺度宜人的客厅与餐厅:客厅（7.2m面宽）与餐厅连通（进深10m）整个空间约70平米，现场效果震撼,1,2,3,1,2,3,上叠与下叠拥有同样尺度宜人的私属入户花园及入户门厅：入户花园全部赠送（面积约为20平米），入户门厅面积约为20平米；讲究风水：入户花园入口门厅入口入户电梯的入口，视线均不能洞穿，曲径通幽。,下叠入户,上叠入户,郡庭上叠358（屋顶和4F）：60豪华主卧套

11、房，120屋顶花园赠送，并附送天际创意小泳池,大面积屋顶花园赠送、小型泳池增加亮点：屋顶花园面积约120平米，四面临空，景观面较好；花园采用东南亚风格打造，配以棕榈的绿植，创意小型泳池、东南亚风格藤椅，体现休闲度假风情,除去电梯井、设备平台、楼梯间等等功能空间后，花园面积缩水近一半；花园东西两侧的空间由于开间较小不能形成围合空间，利用率低，只有正南向约40平米空间可以利用。,主卧入户门厅：入户门厅过渡空间尺度宽敞，设置休息区，可与衣帽间联动，使用率高,60平米超大主卧套间设计，内设有U型更衣间、主卫生间，卫生间配置双人按摩浴缸,郡庭上叠358（-2F）：电梯直达，私属双车库，80全赠送，利用率

12、高,电梯可直达负二层，储藏间非常宽敞，无柱，利用率高,地下二层，面积接近80平米，附送空间较多，且利用率高地下私属双车库而非车位，安全性高，电梯直达，降低客户对地下二层的心理抗性,郡庭下叠358（1F）：三进式入户，餐客厅一体化总计约70,1,2,3,1,2,3,三进式入户，入户流线通过前花园、玄关和门厅，仪式感强烈独立门厅接衣帽间设计，总面积约12平米，宽敞阔绰电梯直接入户，对面是下叠内部楼梯，交通核位于户型中部，较为节省空间,客厅餐厅连通，面积70平米左右，宽敞通透，空间利用率高厨房面积较小，且形状狭长，实用性打折扣,郡庭下叠358（2F）：南向三套房+北向家庭室，动静分区明确，南北通透采

13、光上佳,30平米,20平米,36平米,21平米,起居室21平米，三面围合通透，形成完整而私密的会客区域，与上叠卧室区相比，景观性及私属性更好,户型亮点：（南向三套房+北向起居室)，动静区域分割明确、南北通透主卧室加入入户门厅设计，户型设计上强调了过渡空间，提升尊贵感,郡庭下叠358（-1F）：下沉式泳池和80自助娱乐区是亮点,引入下沉式泳池设计：泳池位于地下一层，区域约50平米，四面围合，一面连通娱乐室，私密性好；下沉式泳池防水易处理，但震撼程度和景观性劣于空中泳池。,书房、酒吧连通，宽敞气派，面积接近80平米，与一层客厅餐厅面积无异,储藏间面积30平米左右，但过于狭长，利用率不高,精装修是仁

14、恒的强项，仁恒森兰雅苑也坚持了高标准，但次于仁恒怡庭15000元/的顶配,装修标准报价为8000元/-10000元/不等，产品价值不同而标准不同,总结：精准定位和持续创新保障了仁恒森兰雅苑在淡市中仍然取得了不错的销售成绩,推盘思路：角色划分、紧凑推货,1. 以品质较高的叠墅高开产品，树立高品质的形象，2. 再以面积稍小的观邸补充产品线，作为资金回流产品，拉动销售，3. 随即推出溢价水平最高的创新产品4层的类别墅产品郡庭全面提升社区品质，4. 从而拉动普通公寓铭寓溢价力与市场接受度，为销售成交持续注入动力。,价格策略：拉大旗、作虎皮,公寓房售价40000-50000元/，均价47000元/，复式

15、叠墅售价60000-65000元/，郡庭均价70000元/线上坚持不降价，但暗折力度大，郡庭实际成交均价仅为55600元/周边住宅均价只有26000-30000元/，本项目溢价率高达60%-100%,去化成绩：高价高速,8月28日一期开盘，总套数472套，截止11月底已售出185套，去化比例为39.2%，月均去化套数62套左右，数量可观仁恒森兰雅苑是上海2011年7月份以来单价三万以上成交金额第一楼盘,深圳金地天悦湾,“天字系”、法国范儿、高坡叠,金地天悦湾位于深圳观澜街道横坑水库片区，梅观高速与环观南路交汇处，地处观澜新中心区，区域占地58.5万、总建面116万、平均容积率仅为1.3-1.8

16、，被称为深圳的新豪宅片区,鹭湖,金地天悦湾位于深圳观澜街道横坑水库片区，梅观高速与环观南路交汇处友邻世界第一大高尔夫球会，距福田CBD仅18公里项目紧邻和黄懿花园、招商观园项目,梅观高速,环观南路,天悦湾,金地天悦湾是金地在深圳的首个TOP“天字系”项目，肩负着金地在总部扬威的使命，但高容积率、高地价、限高限公建配套、中等规模，都为豪宅目标制造了不少障碍,一期牺牲部分容积率，含有部分拼合户型，而受限购影响，二期方案调整，容积率指标基本保持不变,物业类型：受制于60m限高控制，故整体以别墅、小高层为主；一期规划为3层、5层、8层双拼、叠加和洋房，容积率有所牺牲；二期规划以5层、9层、15层住宅，

17、容积率保持不变。,金地罕见地主动将容积率从1.8降至1.3,法国范儿之一：天悦湾以卢瓦尔河谷法式官邸为蓝本，对称严谨、追求色彩内在联系，某些方面呈激荡跳跃，达成冲突美,以“三横三竖”为对称轴,在某些地方刻意呈现激荡跳跃，比如屋顶老虎窗与对称造型相得益彰，超越了简单的协调，达成冲突之美的境界,天悦湾湖岸会所面积近3000m2，集顶级室内恒温泳池、红酒雪茄房、高档餐饮区、SPA馆等于一身，天悦湾湖岸会所采用了文艺复兴时经典的纵横三段式构造，并融入典型的巴洛克式风格和文艺复兴时最具代表性的雕塑艺术，使得天悦湾湖岸会所整体庄重、尊贵而又不失灵动和艺术感,文艺复兴代表性的雕塑艺术,老虎窗,法国范儿之二：

18、天悦湾照搬法式园林特点，将长方形大型湖区设计在入口处，沿湖区两边设平直的窄路，并与中心湖区相连,金地天悦湾是“鹭湖国际居住区”中最靠近横坑水库的项目，其独特的亲水资源也使该项目增色不少,天悦湾占据了鹭湖购国际住区最优越的地理位置，项目位于原山台地之上、紧邻超过30万平米的开阔湖面，景观开阔,鹭湖,法国范儿之三：会所采用文艺复兴纵横三段式构造，融入巴洛克式风格和文艺复兴代表性雕塑艺术，尊贵，富有艺术感,高端会所面积为2900；设置有SPA、室内恒温泳池、红酒雪茄房；考虑引进高端餐饮,天悦湾湖岸会所采用文艺复兴时经典的纵横三段式构造，并融入典型的巴洛克式风格和文艺复兴时最具代表性的雕塑艺术使得天悦

19、湾湖岸会所整体庄重尊贵不失灵动和艺术感,充分体现法式官邸建筑艺术之魅,5F叠拼昂纳西：下叠2F赠送露天地下室，上叠3F带顶跃阁楼,5层叠加别墅户型分布，下户2层带阳光地下室及前后花园；上户3层带入户花园,昂纳西下叠：南北双入户，与顶层住户互不干扰，一层客厅及地下室错层设计，但地下室及一层餐厅部分采光较差,约50平米休闲厅，北侧可单独入户,客厅面宽8.3m，通过错层设置，层高达到3.6m,餐厅部分挑空+中西厨设计,利用法式立面的转角露台,次卧带法式八角窗,过道设置家庭厅，并利用挑空改善采光,地下室层高3.26m，并带错层设计,客厅层高3.6m，错层设计,南北双入户模式（地下室北面平台入户、一层南

20、面弧形楼梯入户）地下室和客厅均通过错层设计，大幅提升层高，且餐厅部分挑空处理，整体显得比较舒适大气不足之处为地下室仅依托北侧口采光，是使得整体通风采光较差,昂纳西上叠：住户可通过一层电梯或南侧楼梯入户，餐厅及家庭厅挑空设计增加了空间的开阔感，5F跃层设计提升户型附加值,11平米超豪主卫，并外接露台，三面采光,中西厨设计，独立餐厅挑空，带八角窗，双面采光,约43平米豪华主卧套房，更衣室全明，带8.5m大面宽露台,利用户型边角设置收纳空间,狭长过道区7平米，面积浪费严重,阳光书房，双面采光,顶层层高4.8m，局部6.4m，可隔两层,上叠可通过南侧楼梯及一层专用电梯入户，入口设置入户花园三层餐厅及四

21、层家庭厅挑空，五层跃式设计，增加了空间的开阔感,可搭楼板改建,8F复式公馆夏慕尼：错层交替入户是金地最拿手的复式设计,下层户,上层户,标复,标复,三层底复,下层户,上层户,错层入户、一层一户,平层,标复,标复,夏慕尼标准复式：入户花园、南北双阳台，连同客厅，均挑空处理，使得空间整体显得豪华、大气，但厨房与餐厅面积失调，舒适性有所下降,9.6m超大面宽客厅，局部挑空两层，总面积56,13.5m超大面宽景观露台，其中双层挑高露台面宽8.5m，总计25全赠送,双层挑高入户花园，但实用性不佳,客厅上方挑空面积28，全赠送,南向观景大露台及北侧入户花园，使得空间显得开阔、大气；厨房面积达到10.44，整

22、体偏大，而餐厅面积仅为6左右，偏小，导致舒适性有所下降；二层卧室划分过碎，造成每个卧室区空间较局促，缺少豪宅气度。,夏慕尼三层底复：2F入户，增加一层双卧室，虽具有南北双阳台，但由于南侧阳台进深较大，北侧阳台开口较小，导致整体采光较差,三层底复户型，一层两卧室，均带有阳台，但由于南侧阳台进深较大，北侧较小，导致整体采光较差；二、三挑空南北双阳台、客厅，使得空间整体显得开阔大气。,金地天悦湾9月10日开盘总计推出81套单位，其中叠拼32套，面积段在240-260平米之间；复式公馆49套，当天总计成交40套，其中叠拼15套，均价4.5万元/平米，复式25套，均价3万元/平米由于市场下行，观望情绪严

23、重，金地天悦湾的高端定位受到严重阻碍，成交未能达到预期,深圳天麓三区莱茵堡,南中国首席豪宅区的“童话城堡”,天麓作为中国华南的首席豪宅社区，产品打造似乎已经完全脱离了市场层面，实现了自我定价权,位于知名生态旅游示范区东部华侨城背倚深圳主脉梧桐山脉 前拥深圳黄金海岸大小梅沙 横揽南中国浩瀚大海 生态旅游风景区,项目区位,占地面积：约111万平米建筑面积：约14.7万平米主题公园占地：约9平方公里容积率：0.08绿化率：近70%,项目基础经济指标,拥有绝版的山海资源，经济指标极其宽松，华侨城终于有机会把多年玩旅游地产的艺术细胞用到了房地产上面，天麓所表现出的“非主流”和“创造力”在整个华南板块的豪

24、宅当中显得鹤立鸡群,天麓三区九号地块为典型山地，适建性不佳，从货值最大化角度出发似乎只能选择这种“委曲求全”的规划布局，但是OCT在产品形态上简单加工，结合地貌特征，一个“城堡”的概念就出炉了，而且是那么自然、形神兼备,天麓三区莱茵堡组团为三区九号地块产品，产品形态为6+1洋房，冠以“城堡式别墅”的概念，完全颠覆了深圳传统意义上对于洋房的认知,项目经济指标：,莱茵堡位于海拔460m的山顶之上，5栋7F洋房一字排开，低容高密，单体景观面最大化,户型多达13种，分为A、B两个大类，其中A单体4栋、B单体1栋,立面设计：通过水平出挑的屋顶、露台，形成层次丰富的横向线条。建筑材料采用石材、涂料和木色铝

25、合金构件等，消解建筑体量的厚重感，强调水平线条的轻盈性，与自然环境协调统一,以A户型单体为例：由11个190-250复式单位咬合拼接而成，通过地下室和露台提升附加值,A2户型,A1户型,A1户型,A3户型,A4户型,A5户型,A9户型,A7户型,A8户型,A6户型,摆脱了传统的“单元-标准层”形态，层次丰富，体型系数较高；单体由11个190-250平米复式单位咬合拼接而成，套均密度高，通过半地下室和露台提升附加值；底town户型直接平进，中上层户型通过电梯入户。,交通核,交通核,整体规划人车分流，充分利用场地高差节省地库成本，近似独立入户效果,车行流线,人行流线,中央平台，包括地库人行出入口,

26、底层单位各自独立入户，拥有大尺度前花园，类联排形式,中上层单位通过电梯入户，全明电梯厅挑空三层，并实现了景观的内外渗透,0,-4.3m,堆土改造，整体抬高一层作为地库，同时地下室拥有全露天花园,别墅化的洋房型态：整体人车分流，集中式停车与分户式相结合；底层单位独立入户；利用高差在负一层打造全露天式花园，利用建筑形体交错设计多重露台，有天有地的表达。,A1户型（1F、2F）：独立入户花园+全套房设计，54的中西餐厨区南北通透，是本户型的亮点之一,37.5入户花园，方正利用率高,中西厨+吧台+6m开间独立餐厅，外接11露台，豪宅元素尽显,客厅开间6m，面积超过36，缺少露台影响其舒适性,次卫为暗卫

27、，影响居住舒适性,本户型为全套房设计，主卫拥有双台盆+景观浴缸，但缺少南向露台，书房位置较为尴尬,缺少步入式衣帽间设计，不过也提升了空间利用率,地下室室内进深超过20m，仅有南面采光，造成室内部分空间为暗室，一定程度上削弱了大赠送所带来的奢豪体验,南向的超大花园是该户型最为激动人心的亮点，花园总面积接近120，分为泳池区、会客区和烧烤区，南侧斜角边利用率不高，但总体而言效果震撼，完全超越普通下沉式花园的局促感,底TOWN户型拥有独立车库，户均双车位,多功能厅带独立酒吧区设计，开间8m，总面积约65，甚至超过客厅，完全可以替代客厅的功能,A1户型（-1F）：65多功能厅可完全替代客厅功能，南向超

28、大花园带泳池，完全露天采光，绝非一般的下沉式花园可比,A2户型（1F、2F）：双主卧设计+9m面宽超大横厅+中岛式厨房,68.5超大入户花园，开间9.5m，但右侧通道面积过大反倒影响其实用率,岛式厨房区设计有新意，但开放式厨房难以避免油烟污染；餐厅位于户型中部，与次卫相对，室内流线不畅，且无效面积较多,茶室提供半公共空间，可分可合，视情况灵活设置；客厅外接露台进深1.8m，实用性不佳,配备双主卧，后期可进一步改造为男女双主人房，但二层缺少露台是本户型的硬伤,二层楼梯口至南侧主卧过道区空间利用率不高,A2户型南向花园面积更加恐怖，达到243平米，其中泳池区占比70%，同样存在南侧斜角边利用率不高

29、的问题,地下室室内进深15.8m，整体采光比A1户型稍好客卧位置靠北，以至于出现完全的暗卧，严重影响居住舒适性,专门设计5.6平米的独立桑拿区和8.4平米的酒窖区，个性化空间丰富,多功能厅囊括4大社交空间，开间更达到12m，总面积超过80，豪宅意象浓厚,A2户型（-1F）：多功能厅超过80，面宽更达到12m，南向花园243，赠送面积远远超过建筑面积,A3户型：为下复式设计，36客厅为挑空全赠送，客厅外接纯南向露台和三面露台，总面积108，景观面一流,南向双露台赠送，面积分别为36、72平米，赋予客厅、餐厅更多景观面,通过挑空赠送全客厅，面积约36平米、开间6m，产品附加值极高,电梯+入户花园，

30、面积约23平米，但是空间过于狭长曲折，难以利用，利用墙体设计5平米储藏间较为实用,A5户型为下复式，卧室区位于一层，双套房设计，带南向露台，中规中矩,A7户型：同样赠送36客厅，连接家庭厅、主卫和主卧的12m超大面宽、36纯南向露台是本户型的亮点,12m大面宽景观露台，同时连接家庭厅、主卫和主卧，观景效果震撼,楼梯口空间利用率不高，浪费较为严重,北向套房面积约30平米，带吧台和独立衣帽间,厨房区尺度偏小，餐厅直对次卫，且餐厅位于户型中部，采光效果不佳,A8户型：约50独立餐厨区+全赠送33主卧+54三面露台,主卧外接57平米大露台，南向开间6m，山景海景尽揽,客厅挑空赠送全主卧套房，总面积33

31、平米，双台盆+景观浴缸设计,35平米大尺度独立餐厅外接18平米景观露台,入户走道约11平米，形状狭长，利用率较低,天麓三区莱茵堡于2011年9月开盘，均价9万元/，总价区间在1500万-2500万之间，对外宣称销售37套（总计51套），实际销售率仅为30%强去化产品集中在中上楼层，低总价高赠送户型较受追捧，底town产品总价过高，开盘以来仅成交2、3套目前莱茵堡面临的困局再次证明：在下行市场中，类别墅产品的核心竞争力在于高附加值之下的低总价,北京大运河孔雀城,“大堡明天见，大堡天天见”,孔雀城京郊小镇连锁品牌，致力于远郊低密度大盘开发，目前有4个“孔雀系”项目在同时运作,同类产品、单一品牌做强

32、同产品：6年间专注于开发低密度、类别墅产品，获取客户认同同品牌：多项目同品牌命名，以项目品牌代替公司品牌营销,潮白河孔雀城：水岸联排,永定河孔雀城：台地联排,大运河孔雀城：台地联排,低密度类别墅产品,五年四个孔雀城形象统一品牌深入人心,三期,一、二期,五期,四期,五期基本情况,四期地块占地90亩，总建筑面积约6万，整体容积率1.06，预计2012年上半年入市。,五期地块占地260亩，总建筑面积约17.3万，整体容积率1.02，入市时期不详。,四期基本情况,四期物业配比：,五期物业配比：,大运河孔雀城四期、五期容积率均在1.0左右，其中“大堡”类产品占据半壁江山，是存量的绝对主力,大运河孔雀城推

33、出的创新产品“豪华大堡”实质上是由3户联排和6户叠拼背靠背拼接而成的类合院组团,大运河孔雀城豪华大堡平面图,永定河孔雀城精英大堡（6联排）平面图,叠拼组团,联排组团,大运河孔雀城豪华大堡由3户联排和6户叠拼紧密结合而成，类合院组团设计；在不损失过多居住品质的情况下，能实现1.1-1.2的容积率，且次级产品叠拼在联排的带动下，可实现相对于普通叠拼的高溢价；联排产品南向入户，叠拼产品通过前院和外楼梯北向入户，实际上每户都可独立入户；联排户型拥有南向庭院和中央庭院，叠拼户型也拥有北向庭院和中央庭院。,成交客户认可点集中在：外观风格、性价比、区域潜力、别墅生活成交客户顾虑：园林景观、距离远、周边环境,

34、A户型,B户型,C户型,上叠：D户型下叠：F户型,上叠：G户型下叠：J户型,上叠：H户型下叠：E户型,组团南向：为传统三联排别墅，通过矮墙加以划分,组团侧面：联排组团与叠拼组团背靠背组合，并通过矮墙分隔,组团北向：为创新三联六户叠拼，上下叠分别通过花园和外楼梯独立入户,下叠入户,上叠入户,全地下停车：地库入口设在与小区道路相邻一侧，电梯可直达,豪华大堡采用类合院式布局，结合经典的南加州建筑风格:住宅户型超大面宽，3至4面采光，视野开阔，屋顶360度全景露台；各单位独立入户，完全人车分流，全地下车库经由电梯可直达私家庭院,A户型联排267：五个“三”的精彩270度三面采光+U型围合式三面庭院+三

35、重门入户+三套房设计+三厅（客、餐、家庭）布局,错层客厅开间5.5m，双面采光,独立餐厅开间3.9m，正对侧花园,A户型270度三面采光，三面围合式私家庭院，整体面宽12m，远高于普通联排A户型提供三种入户方式：前花园、侧花园和车库，兼顾私密性和便利性豪华三套房设计，功能齐全，主次分明，南向超大开间主卧室设计，气度不凡，尽显豪宅奢华品质三层为纯娱乐层设计，南北分别设置书房和多功能娱乐房,过道设计为家庭厅，约16，可通过中央花园上空采光,主卧开间5.5m，与客厅相同，主卫带景观浴缸,三层外接19阳光露台,书房采光不佳，且中央过道狭长，有面积浪费,C户型联排262：环绕式私家庭院+5.4m大开间错

36、层客厅+三套房设计,卧室开间4.6m，并双面采光,独立餐厅开间3.8m，景观面开敞,全娱乐层设计，外接16景观露台,C户型带环绕式私家庭院，整体面宽9.6m，远高于普通联排5.4m大开间起居室空间阔绰舒适，错层设计兼顾三面开窗豪华三套房设计，功能齐全，主次分明，南向超大开间主卧室设计，气度不凡，尽显豪宅奢华品质,错层客厅开间5.4m，可三面采光,G户型上叠181（入户层）:电梯+前庭院入户，独立门厅提升尊贵感,2,1,3,1,2,3,双重入户方式：前庭院入户+地库电梯入户前庭院总面积约51平米，轮廓方正易于使用,独立入户门厅,G户型上叠181（3-4F）：逾40餐客厅合一设计，270度三面采光

37、，三套房设计，主卧三面采光+立体双露台,首层卧室设计，面宽4.5m,餐厅、客厅合一，270度三面采光,32主卧套房，270度三面采光，主卫带景观浴缸，外接U型阳光露台,G户型270度三面采光，奢华起居室与餐厅合二为一，南北通透，空间宽阔方正三套房设计，主卧套房32平米，270度三面采光，豪华主卫带景观浴缸主卧创新双露台设计，二层外接U形阳光露台，通过二层露台接驳顶层24平米私家露台,顶层平台通过主卧二层露台接驳，有些许使用不便,D户型下叠185：全围合式庭院360度四面采光+三重入户方式，8.5m超大面宽客厅，独立阳光餐厅，逾50豪华主卧套房,8.5m超大面宽客厅，总面积约38,约50超豪主卧

38、，带南北双阳台，分离式主卫，带独立景观浴缸,360度四面采光，超大三面围合式私家庭院，三向入户，各自拥有入户门厅或玄关8.5m超大面宽客厅，总面积38平米南北通透，空间宽阔方正独立阳光餐厅，面宽4.8m，面积约13，双向采光约50平米超豪主卧套房，面宽4.8m，带南北双阳台，分离式主卫设计彰显豪宅气度,武汉保利中央公馆,“四叠无限好，可惜没电梯”,保利中央公馆地处南湖核心板块，交通便利，通达性强，整体规划遵循高低配原则，产品包括联排、洋房和33F高层,项目整体规划由20栋33-34层的高层、6栋5层的英伦叠墅、17栋3层的别墅构成项目一期为高层+英伦叠墅，其中高层88-125，2栋34F共27

39、2套，3栋英伦叠墅5F共70套,保利中央公馆入市恰逢调控加剧、市场下行，一系列的内忧外患注定了此盘命运多舛,保利中央公馆是一个神奇的项目先天畸形：定位出现偏差，南湖周边竞品多为刚需型项目，中央公馆同样走刚需路线，陷入红海，不得不与相邻的保利心语进行贴身肉搏，客户分流严重后天营养不良：入市时恰逢市场下行，观望情绪浓厚，政府承诺的公交线路又迟迟无法落实，以至于冲量不足创下了认筹5个月开不了盘的“奇迹”项目成交呈现冰火两重天：86-90的刚需两房（两改三）走量迅速，135以上四房和低密度产品去化有难度,2011年整体成交情况：86-90两房（两改三）和125三改四走量较好,保利中央公馆创新产品叠墅，

40、个性十足，亮点和缺陷同样突出,保利中央公馆叠墅实质上为变异的“5+1”洋房，通过入户方式的差异以及露台、地下室赠送提升附加值南北入户层的高差设计和局部跃式的处理较有新意，英伦风情的外立面层次丰富，有利于设置露台赠送户型缺少电梯导致客户对高楼层抗性较大受制于容积率，栋距不足，造成底层户型缺少地面花园，价值贬损较大,底Town户型185 ：南北双入户，赠送102 地下室以及23 下沉式花园，独立会客厅设计巧妙,约23平米下沉式花园，面宽4.7m,南北双入户，赠送约5平米南向入户花园，但实用性不高，而且北入户必须通过工作间，使用不便7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一设计利用户型拐角设置12平米独立会

41、客厅，设计巧妙三卧室均带凸窗设计，附加值较高,通往地下室楼梯较狭长，梯面宽度1.2m左右,二跃户型181 ：创新南北双入户设计，赠送约78 地下室并带南北双下沉式花园，但地下室整体采光依然较差,1,1,2,2,入户向前上至二层,入户左转进地下室,北入户平台实际上在1层,创新南北双入户，但同时也存在竖向空间划分过于零碎的弊端，地下室缺少室外楼梯，通道采光不佳7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一地下室赠送南北双花园，但整体进深过长造成采光不佳三卧室均带凸窗设计，客厅接南向双露台,三跃户型126 ：赠送尺度较大，总计4露台，并通过卧室上空赠送11 次卧,大尺度赠送，总计4露台，4层赠送10平米空中花园

42、以及11平米次卧7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一三卧室均带凸窗设计，主卧赠送8角凸窗,10平米挑高空中花园,顶跃户型179 （4F）：3F入户，南北4露台设计，7.75m超大面宽横厅,顶跃入户门,三跃入户门,先通过三层入户楼梯上至四层,顶跃入户位于3层，竖向空间划分过于零碎，通道狭长采光不佳7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一4层南北4露台设计，卧室带双层挑高8角露台,顶跃户型179 （5F）：赠送尺度大，同样南北4露台设计（顶跃户型总共拥有8个露台！），豪华主卧带南北双露台，并且为坡屋顶，可隔出附加空间,顶层主卧区为坡屋顶设计,顶跃5层同样采用南北4露台设计，特别是北露台，面宽4.75m，总

43、面积20.4平米卧室均外接露台，豪华主卧总面积23平米，南向双露台+分离式主卫+景观浴缸设计主卧区为坡屋顶设计，空间感较强，可搭阁楼,从销售情况来看，自然去化条件下，低总价、景观好的户型受到客户青睐,叠墅销控表： 已售19套 可售93套 可售面积14339 可售金额1.84亿元,保利中央公馆线上以刚需小户型为主，并未对叠墅做针对性的大型推广，加上市场下行，高端产品均受阻，因此叠墅的去化只能说差强人意叠墅成交总价在167-230万之间，其中底town和二跃单价在12000元/平米左右，三跃和四跃单价在13500-14000元/平米左右比较区域内竞争对手金地和大华：金地在品质和园林上更胜一筹，大华有成熟社区的保证，因此保利中央公馆虽然产品有亮点，但仍然无法建立其市场优势从去化户型分布来看，由于Y5、Y6邻近中央景观带，因此整体去化情况优于Y2从去化楼层来看，走量产品集中在中间楼层，顶层少电梯、底层少花园，而且底层和顶层总价过高,淡市下对于类别墅产品的经验,目前下行对豪宅杀伤力巨大，如非必要，建议回避“类别墅”、“伪别墅”产品类别墅产品的核心竞争力在于低总价之下的高附加值，任何违背该原则的项目只能是死路一条,让更多的人享受真正的地产服务,世联地产,You enjoy.,We serve.,