房地产成本管理制度汇编.docx

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1、第一章房房地产成成本管理理制度一、总 则 l、为为了增强强成本控控制力度度，降低低成本费费用，提提高市场场竞争力力，根据据国家有有关法规规政策，结合成成本管理理的要求求和经验验、教训训，制定定本制度度。 2、成成本管理理的基本本原则是是：以市市场需求求为导向向、保证证质量为为前提，过程控控制为环环节、规规范操作作为手段段，提高高经济效效益为目目的。3、成本本监控的的任务是是：遵守守国家有有关法规规政策，落实成成本岗位位责任制制，完善善成本管管理基础础，形成成有效的的成本监监控系统统，努力力降低成成本，提提高经济济效益。二、房地地产成本本管理职职责（一）成成本管理理部的成成本管理理职责 1、制制

2、定、修修正成本本管理制制度，督督促、指指导各开开发企业业建立完完善本单单位成本本管理制制度；并并跟踪、检查执执行情况况，对成成本实行行制度监监控。 2、进进行房地地产市场场调研，对房地地产市场场走势作作出分析析、判断断，及时时提供、反馈给给企业管管理层作作决策参参考；保保持对国国家有关关法规政政策和成成本管理理环境的的了解，协助房房地产公公司争取取优惠政政策、处处理有关关政策性性问题。 3、组组织各方方面专业业人士对对拟建项项目进行行实地考考察、立立项听证证，按立立项审批批程序审审查投资资估算，把握投投资决策策，合理理配置资资源，帮帮助房地地产公司司做好项项目前期期策划中中的成本本控制。立项审

3、审查的重重点是：立项资资料是否否齐全、规范；市场定定位是否否明确、恰当；投资成成本估算算是否经经济、合合理；投资回回报是否否符合利利润目标标要求；投资风风险能否否有效控控制。 4、跟跟踪、落落实各项项目成本本计划及及其执行行情况，适时了了解各项项目成本本的实际际构成，汇编成成本报表表；分析析、总结结项目成成本控制制情况。协助、督促各各开发企企业做好好项目操操作过程程中的成成本控制制工作。 5、建建立成本本信息监监控中心心，及时时收集各各项目成成本动态态资料，为管理理层提供供充分、有效的的决策依依据，并并按要求求将有关关意见反反馈给各各开发企企业。 6、组组织成本本管理的的信息交交流，通通过培训

4、训、双向向交流、研修会会等方式式，增进进全员的的成本管管理意识识，推广广内外成成本管理理经验寻求降降低成本本的有效效途径，促进成成本管理理水平的的提高。 7、根根据管理理的需要要，派出出审计小小组对项项目成本本进行阶阶段审计计和决算算审计，对项目目成本发发生的合合理性、成本管管理的规规范性提提出审计计意见。并结合合项目收收益情况况，考核核项目的的成本降降低率、投入产产出率、投资回回报率等等指标。 8、逐逐步排行行成本管管理及其其信息交交流电脑脑化，搞搞好成本本管理的的综合服服务。（二）各各执行部部门的成成本管理理职责1、认真真执行成成本管理理制度，结合实实际制定定本单位位成本管管理制度度，并自

5、自觉接受受监督。2、根据据本单位位业务发发展规划划、开发发能力和和市场情情况，确确定项目目开发计计划，组组织立项项调研、选址和和前期策策划，提提出立项项建议和和开发设设想，并并按要求求提交立立项可行行性报告告，履行行立项审审批程序序。3、规划划设计阶阶段，应应按市场场定位和和成本估估算准确确把握设设计方案案，组织织审查设设计概算算的经济济合理性性，使规规划设计计既符合合规范，又体现现成本控控制的意意识和要要求。4、客观观、认真真地进行行项目成成本费用用测算，编制项项目成本本费用计计划，确确定项目目及每个个单项工工程的目目标成本本，分解解成本费费用控制制指标，落实降降低成本本技术组组织措施施5、

6、遵循循基本建建设程序序，进行行项目实实际操作作，对房房地产成成本实行行项目经经理负责责制和全全员全过过程控制制，对可可控成本本、变动动成本和和成本异异常偏差差实行有有效监控控、保证证将成本本控制在在目标成成本范围围内。6、正确确处理成成本、市市场、工工程质量量、开发发周期、资源、效益之之间的关关系，防防止和杜杜绝重大大工程质质量事故故，努力力缩短开开发周期期，严格格控制项项目的质质量成本本和期间间费用，加速投投资回报报，提高高投资回回报率。7、组织织项目开开发成本本费用核核算，及及时、全全面、准准确、动动态地反反映项目目成本、费用情情况，按按规定编编报成本本会计报报表等有有关资料料。坚持持成本

7、报报告制度度，保证证成本信信息交流流的及时时、有效效。8、熟悉悉、掌握握国家和和当地有有关法规规政策及及市场需需求、预预算定额额水平等等成本控控制因素素，用足足用活各各种政策策、资源源，提高高成本控控制的预预见性，努力寻寻求降低低成本费费用的途途径。9、定期期或不定定期分析析成本结结构、差差异及其其原因、监控措措施及其其效果、经验教教训，每每年至少少一次，并将分分析报告告报财务务部。三、房地地产成本本监控（一）成成本监控控系统1、根据据公司的的管理体体制 建建立以管管理监控控为中心心、以操操作监控控为中心心的房地地产成本本监控系系统。实实行总经经理领导导下、项项目经理理负责、各职能能部门具具体

8、实施施的运行行机制。2、各监监控中心心应树立立全员成成本意识识，对房房地产成成本实行行全过程程监控3、各开开发企业业应根据据管理需需要和项项目实际际情况，设置审审算部、工程部部、财务务部等成成本管理理职能部部门或岗岗位，保保证成本本控制工工作的顺顺利进行行。（二）成成本监控控的要求求 制度建建设l、根据据管理的的需要，各房地地产公司司应制订订和完善善包括以以下几方方面内容容的成本本管理制制度，并备案：u 成本管理理责任制制及监控控程序；u 计划管理理制度（包括指指标、定定颁、考考核管理理办法）： u 招、投标标管理制制度；u 合同管理理制度；u 工程（质质量、进进度、监监理、现现场、工工程盘点

9、点、期工工验收移移交）管管理制度度；u 预决算（包括概概算、设设计变更更、现场场签证、结算款项拨拨付僧理理制度u 费用控制制制度；u 材料设备备管理制制度。以上制度度，各单单位可分分别制定定也可综综合制定定。2、公司司应不断断总结成成本控制制经验，在此基基础上，逐步健健全、完完善公司司的房地地产成本本管理制制度。计划管理理1、各开开发企业业应按根根据项目目开发的的节奏，及时编编制成本本计划，并跟踪踪、检查查、考核核计划的的执行情情况：u 开发产品品成本计计划（按按完全成成本口径径）；u 期间费用用计划；u 降低成本本技术组组织措施施什划。2、成本本计划以以设计概概算、施施工图预预算、成成本预测

10、测和决策策为依据据，综合合考虑各各种因素素进行编编制，做做到目标标明确、先进、可行，尽量数数据地、图表化化。3、各开开发企业业应完善善成本考考核办法法，确立立成本降降低率、费用节节约额、项目投投资回报报率等成成本考核核指标。分析检查查1、 各开发企企业在成成本控制制过程中中，应定定期、按按开发阶阶段对房房地产成成本的结结构、差差异及其其原因、控制措措施及其其效果进进行分析析，以及及时总结结经验教教训，做做好下一一步成本本控制工工作、分分析的重重点是：u 计划及其其执行盾盾况；u 实际成本本与预算算成本、计划成成本对比比差异及及其原因因；u 分析棚内内控制措措施、效效果、存存在问题题及改进进意见

11、、对策；u 评价、结结论与揭揭示。2、 公司根据据管理需需要，应应按项目目就成本本控制情情况进行行分析检检查。信息交流流1、 应上报的的常规性性成本资资料主要要包括：u 项目基本本情况；u 按会计制制从规定定应编报报的成本本核算报报表；u 成本动态态情况及及其分析析资料；u 当地政策策性收费费项目、内容、标准、依据及及政策的的适用期期限、收收费部门门。2、按例例外管理理原则对下列列成本异异常偏差差及其处处置办法法应随随时上报报；u 当地有关关法规政政策的重重大调整整：u 成本超降降率占单项项工程成成本总额额10以上、占其本本身预算算成本或或计划成成本300以上上的的项项目、事事件（包包括停工工

12、、严重重南工、重大设设计变更更、计划划外增减减项目、现场签签证、工工程质量量事故等等因素影影响造成的成成本增、减项目目、事件件）：u 合作条件件更改u 补交地价价。3、各开开发企业业应建立立成本信信息库，互相交交流成本本控制的的经验教教训。四、房地地产开发发环节的的成本控控制（一）立立项环节节的成本本控制1、各单单位新项项目立项项时必须须提交立项价价示和和详细的的可行行性研究究报告，并经经立项听听证会讨讨论通过过。可可行性研研究报告告除应应具备地地块基础础资料、周边环环境及其其发展趋趋势、合合作方背背景、合合作方式式及条件件、初步步规划设设计方案案、开发发节目及及市场定定位等基基础内容容外，还

13、还须包括括以下内内容：u 成本费用用估算和和控制目目标及措措施；u 投资及效效益测算算、利润润体现安安排；u 税务环境境及其影影响；u 资金计划划；u 竟投方方案（仅限招招标、拍拍卖项目目）；u 投资风险险田信及及相应的的对策；u 项目综合合评价意意见。 2、可行性性研究报报告应应至少在在立项听听证会前前提前一一周上交交。 3、若若项目立立项后，合作条条件或招招标、拍拍卖条件件等关键键因是发发生变化化，并将将对我方方构成重重大不利利影响时时，应重重新提交交立项项申请。 4、招招标或拍拍卖项目目的竞价价不得突突破批准准的最高高限阶；合作建建房项目要充充分考虑虑地价款款的支平平才方式式及相应应的资

14、金金成本； 5、招招标、拍拍卖合同同或合你你开发合合同应经经律师审审核后正正式签署署。（二）规规划设计计环节的的成本控控制 1、规规划设计计单位的的选择由由各开发发单位自自行负责责，但应应遵循以以下原则则：u 能由内部部完成的的规划设设计工作作，应由由内部自自行完成成；u 需委托设设计院进进行的规规划设计计工作，应采取取地标方方式，择择优确定定。 2、总总体规划划设计方方案（必必须包括括建造成成本控制制总体目目标），应首先先上报领领导牵头头组织的的“规划设设计方案案听证会会”审查，获通过过后方可可进入下下一设计计阶段（如单体体设计、扩初设设计、施施工图设设计）。每一阶阶段都必必须要求求设计单单

15、位出具具设计计概（预预）算，并在在与上一一阶段的的概（预预）算进进行认真真分析、比较的的基础上上编制我我方的建造成成本概（预）算算，确确定各成成本单项项的控制制目标，并以此此控制下下一阶段段的设计计。 3、施施工图设设计合同同应具备备有关钢钢筋、混混凝土等等建材用用量要求求的条款款，并载载明：设设计单位位的施施工图预预算原原则上不不得突破破我方编编制的建造成成本预算算。4、设计计、工程程、预算算人员应应会同监监理人员员组成联联合小组组，对施施工图的的技术性性、安全全性、周周密性、经济性性（包括括建成后后的物业业管理成成本）等等进行会会审，提提出明确确的书面面审查意意见，并并督促设设计单位位进行

16、修修正，避避免或减减少设计计不合理理甚至失失误所造造成的投投资损失失浪费。（三）施施工招标标环节的的成本控控制 1、除除垄断性性质的工工程项目目外，其其他工程程的施工工或作业业单位，不得指指定 2、主主体施工工单位的的选择，必须采采取公开开或邀请请招标方方式进行行。 3、应应组织设设计、工工程、预预算、财财务四大大专业人人员联台台组成招招标工作作小组，就招标标范围、招标内内容、招招标条件件等进行行进详细细、具体体的策划划，拟订订标书，开展招招标活动动；对投投标单位位应就其其资质、经济实实力、技技术力量量、以往往施工项项目和施施工管理理水平等等进行现现场考读读，提出出书面考考察意见见；对投投标情

17、况况进行评评估，提提出书面面评估意意见。 4、同同等条件件下，应应尽量选选择企业业类别或或工程类类别高而而取费较较低的单单位。 5、凡凡投资额额超过人人民币11，0000万元元的工程程项目若若采取邀邀请招标标方式。应事后后提交有有关招标标、评标标等工作作的文字字备忘。 6、零零星工程程应当在在两个以以上的施施工单位位中，综综合考察察其技术术力量、报价等等进行选选择。 7、垄垄断性质质的工程程项目（如水、电、气气等）应应尽力进进行公关关协调，最大程程度降低低造价。 8、施施工合同同谈判人人员至少少应包括括工程、预算两两方面的的专业人人员，合合同条件件必须符符合招标标条件，合同条条款及内内容概念念

18、应消晰晰，不得得因工程程紧而不不签合同同就开工工。 9 应建立立健全施施工队伍伍档案，跟踪评评估其资资信、技技术力量量等 10、出包工工程应严严禁擅自自转包（四）施施工过程程的成本本控制现场签证证 1、现现场签证证要反复复对照合合同及有有关文件件规定慎慎重处理理。 2、现现场签证证必须列列清事由由、工程程实物量量及其价价值量，并由甲甲方主管管工程师师和预算算人员以以及监理理单位现现场管理理人员共共同签名名，其中中甲方预预算人员员必须对对工程量量、单价价、用工工量负责责把关。现场签签证的具具体审批批程序与与权限，由各开开发企业业自行制制定。 3、现现场签证证必须按按当时发发生当时时签证的的原则，

19、在职后后五日内内办理完完毕，严严禁事后后补签。签证内内容、原原因、工工程量必必须清楚楚明了，涂改后后的签证证及复印印件不得得作为结结算依据据。 4、凡凡实行造造价大包包干的工工程和取取费系数数中已计计取预算算包干费费或不可可预见费费的工程程项目。在施工工过程中中不得办办理任何何签证。5、因业业主要求求或者因因设计不不当，确确实需要要变更设设计的，应填写写设计计变更审审批表并编制制预算，经设计计、监理理单位和和我方有有关负责责人认可可后，方方可办理理，办理理过程中中必须对对照有关关设计、施工或或售楼合合同，明明确经济济责任，杜绝盲盲目签证证。我方方设计变变更的审审批权限限由各开开发单位位根据自自

20、身实际际情况而而定。工程质量量与监理理 1、项项目开工工前，原原则上应应通过招招标方式式择优选选择具有有合法资资格与有有效资质质等级的的监理单单位。监监理单位位应与所所监理工工程的施施工单位位和供货货商无利利益关系系。 2、工工程质量量监控人人员应要要求监理理单位密密切配合合，严格格把关。一旦发发现质量量事故，必须组组织有关关部门详详细调查查、分析析事故原原因，提提交事故故情况报报告及防防患措施施，明确确事故责责任并督督促责任任单位，按照质质检部门门认可的的书面处处理方案案予以落落实。争争故报告告与处理理方案应应一并存存档备案案。3、应特特别重视视隐蔽工工程的监监理和验验收。隐隐蔽工程程的验收

21、收必须须由工程程、预算算人员联联合施工工单位、质检部部门共同同参加并并办理书书面手续续。凡未未经验收收签证的的，应要要求施工工单位不不得隐蔽蔽和进入入下道工工序施工工。隐蔽蔽工程验验收记录录按顺序序进行整整理，存存入工程程技术档档案。工程进度度款 1、原原则上不向施施工单位位支付备备料款确需支付付者 应应不超过过工程造造价的115并在工程程进度款款支付到到工程造价价50时开始抵扣扣预付备料款。2、工程程进度款款的拨付付应当按按下列程程序办理理：施工单单位按月月报送施施工进度度计划和和工程进进度完成成月报表表 工程程、预算算部门会会同监理理人员 对照施工合合同及进进度计划划，审核工程进度度内容和

22、完工部部位（主主体结构及及隐蔽工程程部分须须提供照照片）、工程质质量证明明等资料料： 预算算部门整整理复核核工程价价值量 经财财务部门门审核后后按有关关批准程程序付款款并登记记付款台台帐。 3、应应要求施施工单位位在我方方开户银银行开具结结算帐户户，以便为为我方融融洽银企企关系和和监督工工程款项项的使用用提供便便利4、工程程进度款款支付达达到工程程造价885时时 原则则上应停停止付款款，预留留至少110工工程尾款款和5保修款款以便掌掌握最终终结算主主动权。（五）工工程材料料及设备备管理 1、项项目开工工前，设计或或工程管管理部门门应及时时列出所所需材料料及设备备消单，一般按按照下列列原则决决定

23、甲供供、 甲定乙乙供和乙乙供，并并在工程程施工承承包合同同中加以以明确： 1）、甲方能能找到一一级建材材市场的的、有进进口免税计计划指标标的、有有特殊质质量要求求和价格浮浮动幅度度较大的的材料和和设备，应实行行甲供或或甲定乙乙供，其余实实行乙供供；2）、实实行甲供供或甲定定已供的的材料和和设备应应尽量不支付付采购保保管费。3）、应应按工程程实际进进度合理理安排采采购数量量和具体体进货时时间，防止积积压或造造成窝工现象象4）、甲甲供材料料、设备备的采购购必须进进行广泛泛询价，货比三三家，也也可在主主要设备备和大宗宗建材采采购上采采用招标方方式在在质量、价格、供货时时间均能满满足要求求的前提提下，

24、应比照以下下列条件件择优确确定供货货单位： 能够够实行赊赊销或定定金较低的供供货商： 愿意意以房屋屋抵材料料款，且接接受正常楼价价的供货货商：能够到到现场安安装，接受验验收合格格后再付付款的供供货商；售后服服务和信信誉良好好的供货货商。2、 工工程管理理部门对到货货的甲供供材料和和设备的的数量、质量及及规格，要当场场检查验验收并出出具检验验报告，办理验验收手续续，妥善保保管。对不符符台要求求的，应应及时退退货并通通知财务务部拒绝绝付款3、采采购合同同中必必须载明明：因供货货商供货货不及时时成质量量、数量量等问题题对工程程进度、工程质质量造成成影响和损损失的，供货商商必须承承担索赔赔责任4、各单

25、单位必须须建立健健全材料料的询价价、定价价、签约约、进货货和验收收保管相相分离的的内部牵牵制制度度， 不得得促成由由一人完完成材料料采购全全过程的的行为5、 对对于乙供供材料和和设备，我方必必须按认认定的质质量及选选型在在预算人人员控制制的价格格上限范范围内抽取样样板，进进行封样，并尽量采采取我方方限价的的措施同时在在材料和和设备进进场时应应要求出具具检验合合格证。6、材料料的代用用应由工工程管理理部门书书面提出，设计单单位和监监理单位位通过审算部门门同意 领导批批准7、甲供供材料、设备的的结算必必须凭供供货合同同、供货货厂家或或商检部门门的检验验合格证证和我方方工程管管理部门门的验收收检验证

26、证明以及及结算清清单经经审算、财务部部门审核核无误后后，方能办办理结算算（六）竣竣工交付付环节的的成本控控制1、单项项工程和和项目竣竣工应经经过自检检、复查查、验收收三个环环节才能能移交 2、设设计、工工程、审审算、销销售和物物业管理理部门必必须参加加工程结结构验收收、装修修验收及及总体验验收等。“移交证证明书” 应由由施工单单位、监监理单位位和物业业公司同同时签署署 3、凡凡有影响响使用功功能和安安全及不不合设计计要求的的结构部部位、安安装部位位、装饰饰部位和和设备、设设施均均应限期期整改直直到复验验合格。因施工工单位原原因延误误工程移移交，给我方方造成经经济损失失的，要按合合同追究究其责任

27、任。 4、工工程移交交后，应按施施工合同有有关条款款和物业业管理规规定及时时与施工工单位签签订保保修协议议书，以明确施工工单位的的保修范范围、保保修责任任（包括括验收后后出现的的质量问问题的保保修责任任的约定定）及处处罚措施施等。5、采取取一次性性扣留保保修金、自行保保修的开开发企业业，应对保保修事项项及其费费用有充充分的预预计，留足保保修费用用。 6、甲甲方按租租售承诺诺先行垫垫付的属属保修范范围的费费用 应应在工程程承包合合同中便便明确由由乙方承承担（七）工工程结算算管理 1、工程竣竣工结算算应具备备以下基基本条件件； 符合合合同（协议）有关结结算条款款的规定定：具备完完整有效效的质量量评

28、定结果果和符合合规范要要求的竣竣工验收收资料；项目设设计变更更、现场场签证及及其他有有关结算算的原始始资料齐齐备； 工程程遗留问问题已处处理完毕毕： 施工工单位结结算书按按投求编编制，所所附资料料齐全。 2、工工程结算算要以我我方掌握握的设计计变更和和现场签签证为准准，施工工单位提提供的设设计变更更和现场场签证，一般只能作作为参考考 3“点工” 必须须按照定颁颁价计取取、结算算 4、审审算部门门应详细细核对工工程量审定价价格、取取费标准准计算算工程总总造价做到资资料完整整有根根有据，数据准准确，也也可聘请请建行或或国家有有关部门门进行复复审5、编制制的预、结算书书，应当有有工资、材料、设备和和

29、有关经经济指标标的计算算过程及及详细的编编制说明明，扣清甲供材材料款项项 6、审审算部门门应对主主体工程程成本进进行跟踪踪分析管管理进进行“三算” 对比比 找出出工程成成本超、降降的因素素，并提出出改进措措施和意意见7、在审审算部门门提供的的结算资资料基础础上，财财务部门门应当结结合预付付备料款、代垫垫款项费费用等债债权、债债务，对照合合同详细细审核并并编制工工程财务务决算书书（八）其其他环节节的成本本控制 1、正正式发售售前，应应组织销销售、设设计、工工程和预预算人员员拟订详详细的销售承诺事事项清单逐项测测算其建建设成本本，并对对照原成成本预算算逐项审审核对对学校、交通、水塔等配套套，应测测

30、算其运运行成本本，并列列入项目目完全成成本范围围内销售承承诺事项项清单及有关关成本测测算，须报各各开发单单位总经经理办公公会审查查通过。2、销售售过程中中为增加加“卖点”需增加加或调整整绿化、公建配套等等项目时时应事事先编制制预算并并报各开开发单位位总经理理办公会会批准后后方可实实施。 3、应应尽可能能缩短项项目开发发经营周周期，减减少期间费用用。应保证证向客户户承诺的的交工日期，以避避免赶工工成本和和延期赔偿偿；在市市场和经经营条件件许可的的情况下下，应注意意加快项项目开发发节奏：应减少少现房积积压时间间，减少利利息费用用等成本本4、各开开发企业业应按回回避、竟竟争、平平等、服服务、距距离、

31、双双赢、公公正、团团队合作作的原则则，正确确处理与与合作伙伙伴的关关系五、附 则 1、本本制度适适用于各各房地产产开发企企业各各房地产产开发企企业应根根据本单位的的具体情情况和项项目特点点，结合合本制度度的要求求。制定定本单位位的成本本管理制制度或管管理办法法在实实际工作作中不断断完善，并备案案 2、本本制度未未涉及到到的内容容或未尽尽事项应按照照国家和和房地产产开发企企业成本本管理的的有关规规定执行行。本制制度由财财务管理理部根据据成本管管理的需需要进行行修订和和完善第二章 房地产产企业成成本核算算指导一、 总则11 为了加加强成本本管理，规范房房地产开开发企业业成本核核算，正正确计算算开发

32、产产品成本本，便于于成本资资料的比比较和分分析，根根据国家家颁布的的有关会会计准则则、会计计制度以以及制定定的有关关规定的的要求、制定本本指导。12 房地产产开发企企业成本本核算的的任务是是：建立立和完善善成本核核算基础础工作，合理确确定成本本计算对对象，正正确归集集和分配配开发成成本的费费用，及及时、准准确、完完整地提提供成本本核算资资料，以以便及时时发现成成本管理理中存在在的问题题，寻求求降低成成本的途途径。13 各房地地产开发发企业，应建立立成本核核算责任任制，不不断完善善成本核核算基础础工作，改进成成本核算算方法，严格按按照国家家以及公公司成本本管理的的要求，正确组组织成本本核算工工作

33、，并并自觉接接受公司司监督。二、 成本核算算的基本本程序成本核算算的一般般步骤：第一步：根据成成本核算算对象的的确定原原则和项项目特点点，确定定成本核核算对象象。第二步：设置有有关成本本核算会会计科目目，核算算和归集集开发成成本费用用。第三步：按受益益原则和和配比原原则，确确定应分分摊成本本费用在在各成本本核算对对象之间间的分配配方法、标准。第四步：将归集集的开发发成本费费用按确确定的方方法、标标准在各各成本核核算对象象之间进进行分配配。第五步：编制项项目开发发成本计计算表，计算各各成本核核算对象象的开发发总成本本。第六步：正确划划分已完完工和在在建开发发产品之之间的开开发成本本，分别别结转完

34、完工开发发产品成成本。第七步：正确划划分可售售面积、不可售售面积（由主管管部门划划分提供供），根根据有关关规定分分别计算算可售面面积、不不可售面面积应负负担的成成本，正正确结转转完工开开发产品品的销售售成本。第八步：编制成成本报表表，根据据成本核核算和管管理要求求，总括括反映各各成本核核算对象象的成本本情况。三、 成本核算算对象的的确定31 成本的的核算对对象的确确定原则则：应满满足成本本计算的的需要;便于成成本费用用的归集集；利于于成本的的及时结结算；适适应成本本监控的的要求。32 各单位位可根据据上述原原则，参参照下列列条件，结合项项目开发发地点、规模、周期、方式、功能设设计、结结构类型型

35、、装修修档次、层高、施工队队伍等因因素和管管理需要要等当地地实际情情况，确确定具体体成本核核算对象象。（1） 单位开发发项目，一般以以每一对对立编制制设计概概算或施施工图预预算所列列的单项项开发工工程为成成本核算算对象。（2） 在同一开开发地点点、结构构类型相相同、开开竣工时时间相近近、由同同一施工工单位施施工或总总包的群群体开发发项目，可以合合并为一一个成本本核算对对象。（3） 对于开发发规模较较大、工工期较长长的开发发项目，可以结结合项目目特点和和成本管管理的需需要，按按开发项项目的一一定区域域或部位位或周期期划分成成本核算算对象。成片分分期（区区）开发发的项目目，可以以以各期期（区）为成

36、本本核算对对象。一项目目有裙房房、公寓寓、写字字楼等不不同功能能的，在在按期（区）划划分成本本核算对对象的基基础上，还应按按功能划划分成本本核算对对象。同一小小区、同同一期有有高层、多层、复式等等不同结结构的，还应按按结构划划分成本本核算对对象。（4） 根据核算算和管理理需要，对独立立的设计计概算或或施工图图预算的的配套设设施，不不论其支支出是否否摊入房房屋等开开发产品品成本，均应单单独作为为成本核核算对象象。对于于只为一一个房屋屋等开发发项目服服务的、应摊入入房屋等等开发项项目成本本且造价价较低的的配套设设施，可可以不单单独作为为成本核核算对象象，发生生的开发发费用直直接计入入房屋等等开发项

37、项目的成成本。四、 成本费用用项目及及核算内内容41 开发产产品成本本核算应应视开发发产品的的具体情情况，按按制造成成本法设设置成本本项目。成本项项目一般般包括系系列六项项：1） 土地获得得价款2） 开发前期期准备费费3） 主体建筑筑工程费费4） 主体安装装工程费费5） 社区管网网工程费费6） 园林环境境工程费费7） 配套设施施费8） 开发间接接费42各各成本项项目的开开支范围围如下：土地获得得价款指为取得得土地开开发使用用权而发发生的各各项费用用，主要要包括以以下内容容：二） 政府地价价及市政政配套费费：支付付的土地地出让金金、土地地开发费费，向政政府部门门交纳的的大市政政配套费费、交纳纳的

38、契税税、土地地使用费费、耕地地占用税税，土地地变更用用途和超超面积补补交的地地价。三） 合作款项项：补偿偿合作方方地价、合作项项目建房房转入分分给合作作方的房房屋成本本和相应应税金等等。四） 红线外市市政设施施费：红红线外道道路、水水、电、气、通通讯等建建造费、管线铺铺设费、接口补补偿费。五） 拆迁补偿偿费：有有关地上上、地下下建筑物物或附着着物的拆拆迁补偿偿净支出出，安置置及动迁迁支出，农作物物补偿费费，危房房补偿费费。开发前期期准备费费:指在取得得土地开开发权之之后、项项目开发发前期的的水文地地质勘查查、测绘绘、规划划、设计计、可行行性研究究、筹建建、“三通一一平”等前期期费用。主要包包括

39、以下下内容：一） 勘查设计计费（1） 勘测丈量量费：包包括初勘勘、祥勘勘。主要要有：水水文、地地质、文文物和地地基勘查查费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、拔拔地钉桩桩验线费费、复线线费、定定线费、放线费费、建筑筑面积丈丈量费等等。（2） 规划设计计费：规划费：方案招招标费、规划设设计模型型制作费费、方案案评审费费、效果果图设计计费、总总体规划划设计费费。设计费：施工图图设计费费、修改改设计费费等其他：可可行性研研究费、制图、晒图、赶图费费等。（3） 建筑研究究用房费费：包括括材料及及施工费费二） 报建费（1） 报批报建建费包括安检检费、质质检费、标底编编制费、交易中中心手续续费、人人防报建建

40、费、消消防配套套设施费费、散装装水泥集集资费、白蚁防防治费、墙改基基金、建建筑面积积丈量费费、路口口开设费费等、规规划管理理费、新新材料基基金（或或墙改专专项基金金）、教教师住宅宅基金（或中小小学教师师住宅补补贴费）、拆迁迁管理费费、招投投标管理理费等。项目整体体性批报报建费：项目报报建时按按规定向向政府有有关部门门交纳的的报批费费。（2） 增荣费包括水、电、煤煤气增荣荣费三）“三三通一平平”费：1） 临时道路路：接通通红线外外施工用用临时道道路的设设计、建建造费用用2） 临时用电电：接通通红线外外施工用用临时用用电规划划设计费费、临时时管线铺铺设、改改造、迁迁移、临临时变压压器安装装及拆除除

41、费用。3） 临时用水水：接通通红线外外施工用用临时给给排水设设施的设设计、建建造、管管线铺设设、改造造、迁移移等费用用。4） 场地平整整：场地地清运费费、旧房房拆除等等费用。三） 临时设施施费1） 临时围墙墙：包括括围墙、围栏设设计、建建造、装装饰费用用2） 临时办公公室：租租金、建建造及装装饰费用用3） 临时场地地占用费费：含施施工用临临时占道道费、临临时借用用空地租租费4） 临时围板板：包括括设计、建造、装饰费费用主体建筑筑工程费费指项目开开发过程程中发生生的主体体内列入入土建预预算内的的各项费费用。主主要包括括：一） 基础造价价包括土石石方、桩桩基、护护壁（坡坡）工程程费、基基础处理理费

42、、桩桩基咨询询及检测测费、降降水二） 结构及粗粗装修造造价结构及粗粗装修（含地下下室部分分），如如系高层层建筑，有裙房房架空层层及转换换层，原原则上架架空层结结构列入入裙楼，转换层层结构并并入塔楼楼。三） 门窗工程程主要包括括室外门门窗、户户门、防防火门的的费用四） 公共部位位精装修修费主要包括括大堂、楼梯间间、屋面面、外立立面及雨雨蓬的精精装修费费用五） 户内精装装修费主要包括括厨房、卫生间间、厅房房、阳台台、露台台的精装装修费用用。主体安装装工程费费一） 室内水暖暖气电管管线设备备费：1、 室内给排排水系统统费（自自来水/排水/直饮水水/热水水）；2、 室内采暖暖系统费费（地板板热/电电热

43、膜/分户燃燃气炉/管道系系统/暖暖气片）；3、 室内燃气气系统费费：室内内电气系系统费（强、弱弱电预埋埋管）二） 室内设备备及其安安装费1、 空调及安安装费2、 电梯及其其安装费费3、 发电机及及其安装装费4、 高低压配配电及安安装费5、 消防通风风及安装装费6、 背景音乐乐及安装装费三） 室内智能能化系统统费1、 保安监控控及停车车管理系系统费用用2、 电信网络络费用3、 卫星电视视费用4、 三表远传传系统费费用5、 家居智能能化系统统费用社区管网网工程费费一） 室外给排排水系统统费主要包括括自来水水系统、雨污水水系统、直饮水水系统、热水系系统二） 室外采暖暖系统费费主要包括括管道系系统、热

44、热交换站站、锅炉炉房费用用三） 室外燃气气系统费费主要包括括管道系系统、调调压站四） 室外消防防系统费费主要包括括高压线线路工程程、低压压线路工工程、配配电站、开闭站站五） 室外智能能化系统统费主要包括括电信网网络系统统、小区区停车管管理系统统、电子子巡更系系统、围围墙监控控照明系系统园林环境境工程费费指项目所所发生的的园林环环境造价价，主要要包括：1） 环境设计计费2） 绿化建设设费：区区内、区区外绿化化支出3） 建筑小品品：雕塑塑、喷泉泉、环廊廊、假山山等4） 道路、广广场建造造费、道道路广场场铺设、开设路路口工程程及补偿偿费等5） 围墙建造造费：包包括永久久性围墙墙、围栏栏及大门门6）

45、室外照明明：室外外照明电电气工程程，如路路灯、草草坪灯7） 室外背景景音乐8） 室外零星星设施：各种指指示牌、标识牌牌、示意意图等 配套套设施费费指房屋开开发过程程中，根根据有关关法规，产权及及其受益益权补属属于开发发商，开开发商不不能有偿偿转让也也不能转转作自留留固定资资产的公公共配套套设施支支出。主主要包括括以下几几类：（1） 在开发小小区内发发生的不不会产生生经营收收入的不不可经营营性公共共配套设设施支出出，居委委会、派派出所、岗亭、儿童乐乐园、自自行车棚棚等设施施的支出出。（2） 在开发小小区内发发生的根根据法规规或经营营惯例，其经营营收入归归于经营营者或业业委会的的可经营营性公共共配套设设施的支支出，如如建造幼幼托、邮邮局、图图书馆、阅览室室、健身身房、游游泳池、球场等等设施的的支出。（3） 开发小区区内城市市规划中中规定的的大配套套设施项项目不能能有偿转转让和取取得经营营收益权权时，发发生的没没有投资资来源的的费用。（4） 对于产权权。收入入归属情情况较为