可行性研究案例.docx

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1、目录一、总论论41、项目目建设背背景4二、市场场调研分分析7（一）江江北市房房地产市市场运行行情况分分析7三、项目目规模分分析155（一）项项目整体体定位115（二）项项目规模模规划指指标155（三）价价格定位位18四、项目目投资估估算222五、财务务分析330六、盈亏亏平衡和和敏感性性分析331七、风险险及其对对策分析析35八、附表表37江北市某某住宅开开发投资资项目可行性研研究案例分析析目录一、总论论二、市场场调研分分析三、项目目规模分分析四、项目目投资估估算五、项目目财务分分析六、盈亏亏平衡和和敏感性性分析七、风险险及其对对策分析析八、附表表一、总 论论1、项目目建设背背景根据江北北市城

2、市市规划发发展的需需要以及及沿江东东路片区区控制规规划要求求，腾飞飞国际房房地产有有限公司司已通过过拍卖获获得住宅宅项目开开发用地地共900.9亩亩。开发发建设用用地手续续由江北北市土地地管理局局和市规规划局办办理。2、项目目概况（1）项项目名称称：“腾飞国国际”（2）建建筑规模模：122-7FF、2-111F、2-112F（3）建建设地点点：沿江江东路（4）规规划用途途：居住住、商业业（5）建建设单位位：腾飞房地产产有限公公司（6）经经营类型型：房地地产经营营、综合合技术服服务员、咨询服服务（7）工工程概况况：“腾飞国国际”项目占占地900.9亩亩，约6606000平方方米，总总建筑面面积1

3、0090000平方方米。其其中住宅宅10446400平方米米，高层层住宅为为139920平平方米，多层住住宅为9907220平方方米，商商铺43360平平方米；容积率率1.88，绿化化率355%，建建筑密度度25%。（8）资资金来源源：本项项目建设设资金由由腾飞国国际房地地产有限限公司自自筹和银银行贷款款，不足足的投资资通过预预售房款款来解决决。3、可行行性报告告研究范范围根据“腾腾飞国际际”项目建建议书批批复和初初步规划划方案，本研究究工作范范围主要要是住宅宅市场分分析、建建设规模模，投资资估算与与资金筹筹措，项项目经济济效益评评价等。4、研究究结论及及建议根据市场场研究以以及本项项目相关关

4、数据计计算，本本项目税税后财务内内部收益益率IRRR为？%，税后后财务净净现值NNPV为为10220万元元。财务务分析结结果表明明，项目目经济效效益较好好。（另外，在此处处要加上上其他分分析如盈盈亏平衡衡、敏感感性、风风险以及及国名经经济分析析的结论论）本项目属属住宅开开发项目目，符合合国家城城镇住宅宅开发建建设产业业政策，项目建建设规划划手续已已在办理理，部分分建设资资金通过过自筹和和银行贷贷款来解解决，其其余部分分由预售售房款解解决，现现场建设设条件已已具备。针对商商品房升升级换代代，住宅宅建设由由低档走走向高档档的发展展趋势和和江北市市已有一一部分收收入较高高的住宅宅消费群群体，户户型规

5、划划为中高高档住宅宅。根据据对江北北市住宅宅市场分分析预测测，项目目开发有有市场销销路。财财务分析析结果表表明，项项目经济济效益可可行。从目前房房地产市市场分析析，商品品住宅结结构性矛矛盾还很很突出，建议在在下一步步方案规规划时，对初步步确定的的住宅户户型和功功能标准准再进一一步的市市场调研研，尤其其是面积积较大的的商品房房，如完完全作为为住宅，要根据据市场变变化作出出更为准准确的市市场定位位，调整整户型和和面积，并做好好工程建建设规划划，加强强楼盘营营销工作作，降低低开发建建设成本本，尽量量减小项项目风险险。5、主要要经济技技术指标标表1：“腾飞国国际”项目主主要规划划设计技技术指标标序号项

6、目名称称单位指标1总占地面面积平方米6060002总建筑面面积平方米10900003容积率1.84绿化率%355建筑密度度%256高层户型型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型885平方方米（两两房）B户型1125平平方米（三房）C户型1135平平方米（三房）D户型1140平平方米（四房）7多层户型型平方米/户平方米/户平方米/户E户型990平方方米（两两房）F户型1110平平方米（三房）G户型1120平平方米（三房）8商铺面积积平方米436009总户数户94410车位数（地上） 个300表2：居居住区用用地平衡衡控制指指标（%）序号用地构成成居住区（%）用地面积积（平方方米）1民建

7、用地地（R001）251515502公建用地地（R002）301818803道路用地地（R003）10606004公共绿地地（R004）352121105居住区用用地（RR）100606000二、市场场调研分分析（一）江江北市房房地产市市场运行行情况分分析20099年以来来，受金金融危机机的影响响，我市市房地产产行业宏宏观经济济快速发发展大背背景下得得到快速速发展，在加快快我市城城市建设设的同时时拉动了了我市的的消费与与投资，房地产产行业成成为我市市的支柱柱产业。1、20008年年房地产产业市场场运行情情况（1）房房地产业业与国民民经济协协调发展展情况20088年江北北市完成成国内生生产总值值

8、（GNNP）的的6366亿元，较上年年增长115.11%，增增幅为历历年来之之最；全全社会固固定资产产投资预预计完成成2188亿元，较上年年增长555.44%。全全市预计计完成房房地产开开发投资资56亿亿元，较较上年增增长600%，占占固定资资产投资资和GDDP的比比重分别别为266%和99%，较较上年分分别提高高1个百百分点和和3个百百分点。表3：房房地产投投资与主主要经济济指标情情况表房地产开开发投资资额（亿亿元） 56同比增长长（%） 600固定资产产投资额额（亿元元） 2188同比增长长（%） 55.4GDP（亿元） 6366同比增长长（%） 15.1房地产投投资占固固定资产产投资比比

9、重（%） 226房地产投投资占GGDP比比重（%） 99今年以来来，我市市经济发发展速度度创历史史之最，主要得得益于投投资的拉拉动，而而房地产产开发投投资作为为固定资资产投资资的组成成部分，一直扮扮演着重重要角色色，全年年每月完完成的房房地产投投资均保保持500%以上上的增长长，占固固定资产产投资的的比重11/3，对经济济的拉动动作用日日渐增大大，与国国民经济济的发展展基本同同步。房房地产投投资快速速增长的的原因只只要是市市委、是是政府“拉大城城市筐架架、扩大大投资规规模、加加快基础础设施建建设”政策的的推动，加上新新建商品品房是热热销也刺刺激了投投资的加加温。（2）新新建商品品房供求求结构情

10、情况20088年全市市市区核核准预售售商品房房面积3335万万平方米米，较上上年增长长1422%，其其中商品品住宅2250万万平方米米，较上上年增长长1266%；完完成商品品房交易易面积2245.27万万平方米米，同比比增长883.223%，其中商商品住宅宅交易面面积2003.990万平平方米，同比增增长600.600%。表4 ：商品住住宅供应应量情况况表价格（元/平平方米）供应量（万平方方米）所占比例例（%）单套面积积（平方米米）供应量（万平方方米）所占比例例（%）20000以下31.22212.44995以下下50.5520.22200002550042.66817.00795112038

11、.77515.55250003000072.22628.99120150075.77530.3330000以上103.8441.554150以以上8534表5：商商品住宅宅销售情情况表价格（元/平平方米）销售量（万平方方米）所占比例例（%）单套面积积（平方米米）销售量（万平方方米）所占比例例（%）20000以下49.77124.33895以下下36.00217.667200002550055.66427.22995112035.33017.331250003000055.77127.332120150069.33434.00130000以上42.88421.001150以以上63.22431.

12、002表4、表表5显示示我市商商品房市市场结构构性矛盾盾比较突突出。从从商品住住宅供应应情况看看，单价价在每平平方米225000元以上上的供应应量占总总量的770.444%，单套面面积在1120平平方米以以上的总总量是664.33%；从从销售情情况看，单价在在每平方方米25500元元以上是是占总量量销售的的48.33%，单套套建筑面面积在9951150平平方米的的占总销销售量是是51.31%。（3）商商品房价价格走势势20088年江北北市市区区商品房房的均价价为27722元元/平方方米，较较上年增增长200.899%，其其中商品品住宅的的均价为为24338元/平方米米，较上上年增长长18.18

13、%，全年年各季商商品住宅宅的均价价分别为为第一季季度25519元元/平方方米，第第二季度度23994元/平方米米，第三三季度223277元/平平方米，第四季季度25510元元/平方方米，价价格走势势基本平平稳。表6：商商品房价价格与同同期居民民可支配配收入情情况表商品房均均价（元元/平方方米） 27222增幅（%） 220.889商品住宅宅均价（元/平平方米） 224388增幅（%） 118.118居民人均均可支配配收入（元） 776500增幅（%） 9.00居民消费费价格指指数 1000.6增幅（%） 0.6620088年，我我市商品品房的价价格继续续上涨，除了有有效需求求量增大大，结构构性

14、供不不应求外外，还与与土地拍拍卖，竞竞争激烈烈，建材材上涨等等因素有有关。另另外，一一些楼盘盘质量提提升，环环境优化化，增加加了建设设成本，也促进进了房价价的上升升。从房房价涨幅幅与居民民人均可可支配收收入增幅幅比较，前者较较后者高高9个百百分点，显示房房价涨幅幅较大，超出大大部分居居民承受受能力，应引起起注意。（4）新新建商品品房购买买对象情情况20088年全市市交易量量的2003.990万平平方米商商品住宅宅中，本本市居民民的为1154.71万万平方米米，比重重达766%；外外地居民民购买的的为499.199万平方方米，比比重为224%。表7：购购买对象象构成情情况表商品住宅宅交易量量（万

15、平方方米）按销售对对象划分分按购房目目的分类类203.90本地居民民 1554.771所占比例例 776自住 1173.32所占比例例 855外地居民民 449.119所占比例例 224置业投资资 300.588所占比例例 155近年来，随着经经济的快快速发展展和花园园城市建建设步伐伐的加快快，我市市的居住住环境不不断改善善，作为为省会城城市的辐辐射功能能日益显显现，吸吸引了外外地、特特别是省省内其他他地市的的人士纷纷纷来我我市购房房置业，外地居居民购房房的比重重逐年上上升，由由20007年的的5%上上升到220088年的224%。从购房房的目的的分析，以自住住为主，但置业业投资的的比重逐逐年

16、上涨涨，由220055年的22%上涨涨到20008年年的155%。置置业投资资的比重重的增大大，一方方面说明明投资者者看好江江北市的的房地产产市场，另一方方面，如如投资购购房比重重增长过过快，对对我市房房地产市市场的持持续健康康发展有有一定的的跗面影影响，因因为我市市的房地地产比重重较大，市场监监管不力力，容易易出现投投机或炒炒作，使使市场升升温过快快，后劲劲不足，容易出出现价格格虚高。（5）商商品房空空置情况况20088年全市市商品房房空置面面积200万平方方米，较较上年下下降177%，其其中商品品住宅空空置166万平方方米，较较上年下下降111%。从从空置区区域看，新城区区的比重重较大，占

17、600%。从从时间看看来看，我市空空置的商商品房大大多为一一年以下下的待销销商品房房，所占占比例超超过800%，从从空置原原因分析析，主要要是交通通不便、配套设设施不全全、设计计落后、户型偏偏大等。表8：商商品住宅宅空置结结构情况况表按区域划划分老城区6.4万万平方米米所占比例例（%）40新城区9.6万万平方米米所占比例例（%）60按单套建建筑面积积划分90平方方米以下下所占比例例（%）1095平方方米1150平平方米所占比例例（%）20150平平方米以以上所占比例例（%）70按单价划划分20000元以下下所占比例例（%）82000030000元元所占比例例（%）3230000元以上上所占比例

18、例（%）60（6）存存量房交交易情况况20088年全市市工完成成存量房房交易1133335件（套），面积1128.24万万平方米米，较上上年分别别增长553.665%，其中存存量住宅宅127736套套，面积积99.81万万平方米米，分别别较上年年增长553.884%和和56.44%，房改改房上市市交易557000套，面面积399.322万平方方米，较较上年分分别增长长45.3%和和49.91%。20088年江北北市存量量房交易易价格保保持稳中中有升势势头，其其中上半半年价格格趋势平平稳，下下半年受受江西西省城市市房屋拆拆迁货币币化补偿偿办法出台的的影响，存量房房平均价价格有所所上涨，升幅达达9

19、%左左右。（7）房房屋租赁赁市场情情况20088年全市市房屋租租赁面积积3800万平方方米，其其中住房房3万套套，面积积2400万平方方米。房屋租金金价格稳稳中有升升，其中中商业营营业用房房平均租租金600元/平平方米，较上年年上涨220%，写字楼楼租金平平均400元/平平方米，较上年年上涨225%，住房租租金（市市场价）9元/平方米米，较上上年上涨涨10%。（8）房房屋拆迁迁及旧城城改造情情况20088年全市市城区完完成房屋屋拆迁面面积1110.005万平平方米，较上年年减少334%，涉及被被拆迁户户53666户。20055年以来来，我市市实行了了实物安安置与货货币安置置相结合合的房屋屋拆迁

20、安安置补偿偿办法，货币化化安置的的比例逐逐年上升升，20008年年达到770%左左右。在在货币化化安置的的住户中中，有550%左左右购买买了二手手房，110%左左右购买买了新建建商品房房。2、20009年年房地产产市场发发展预测测（1）我我市房地地产发展展有利条条件1）、全全市经济济持续高高速增长长态势。20008年我我市GDDP增长长15.1%，创下历历史新高高，20009年年必将会会沿着已已有的发发展情况况，继续续前进，江北市市整体经经济环境境趋好，必然会会带动房房地产业业相应的的快速发发展。2）、城城市化进进程为房房地产市市场提供供了广阔阔的发展展空间。根据江江北市城城市总体体规划，到2

21、0010年年，江北北城市实实际居住住人口将将由现在在的1880万增增加到3300万万人，城城市用地地范围由由1655平方公公里增加加到3000平方方公里。城市人人口的增增加和城城区范围围的扩大大，必将将加大住住宅的需需求量。3）江北北市居民民住房消消费潜力力巨大。我市220088年底，人均住住房建筑筑面积约约23平平方米，按照江江北市提提出的到到20110年人人均住房房建筑面面积达到到30平平方米的的目标还还有很发发差距，按测算算，我市市每年需需新建住住宅约2250万万平方米米。另外外，根据据抽样调调查，我我市私房房（含房房改房）上市后后再次购购买商品品房的比比例为770%，购买的的户均面面积

22、为995平方方米，据据此测算算，每年年用于改改善性住住房需求求量约660万平平方米。4）、刺刺激住房房消费的的政策将将日益显显现。为为促进房房地产流流通，近近年来我我市出台台了一系系列搞活活房地产产市场的的政策措措施，这这些政策策的主要要出发点点在于降降低门槛槛、减免免税费、刺激消消费，这这一系列列政策的的刺激作作用将于于20009年进进一步得得到显现现，房地地产交易易量将进进一步放放大。（2）220099年江北北市房地地产市场场发展不不利条件件1）、信信贷收紧紧，房地地产开发发企业面面对严峻峻考验。中国人人民银行行发布关于进进一步加加强房地地产信贷贷业务管管理的通通知（银发200081111

23、文文件），对商业业银行房房地产开开发信贷贷、土地地储备贷贷款、个个人住房房贷款、个人商商用房贷贷款、个个人住房房公积金金贷款及及个人住住房贷款款适用率率等方面面做了进进一步的的明确和和规范。房贷新新政将对对我市房房地产市市场带来来一定影影响，即即房地产产贷款增增势将有有所减缓缓，贷款款必将有有所下降降，部分分房地产产开发企企业信贷贷融资难难度增大大。2）、房房地产市市场宏观观调控难难度加大大。如总总量扩张张与空置置增加的的矛盾、价格持持续上涨涨与收入入反差较较大的矛矛盾、投投资高速速增长与与资金不不足的矛矛盾以及及消费者者想购房房与不敢敢购房、购不起起房的矛矛盾，将将制约房房地产业业的发展展。

24、3）、原原材上涨涨，开发发成本增增加。从从20005年至至今，钢钢材价格格从24400元元/吨上上升到334000元/吨吨，混凝凝土则上上涨了550元至至80元元/方，仅此两两项，房房屋开发发成本就就增加1100多多元/平平方米。开发商商的开发发压力进进一步增增大，建建材价格格上涨，必然对对房价造造成冲击击。（3）220099年房地地产市场场基本走走势预测测根据带动动江北市市房地产产市场快快速增长长的主体体因素和和市场供供求背景景分析，总体上上看，我我市房地地产市场场的发展展尚属理理性，已已进入最最佳发展展期。220099年，我我市房地地产市场场将会延延续上年年是发展展势头，会有一一个较大大幅

25、度的的增幅。1）、房房地产开开发投资资将持续续增长。由于外外地开发发商大批批进入，以及红红谷滩新新区和旧旧城区改改造进程程的加快快，加之之上年房房地产市市场利好好刺激，开发商商普遍会会加大投投资力度度，全年年房地产产开发投投资将增增加500%以上上。2）、住住房消费费需求日日渐增大大。随着着江北经经济快速速发展和和居住环环境的日日益改善善，江北北市房地地产市场场将会加加速由地地域性市市场变为为全省性性、区域域性市场场，外地地人士的的购买份份额将会会越来越越大。另另外，因因改善住住房条件件和新增增人口而而发生的的主动性性住房需需求量和和因房屋屋拆迁而而发生的的被动性性住房的的需求量量将显著著增加

26、。20008年预预计全市市商品房房的交易易量将超超过3000万平平方米，较上年年增长220%以以上，存存量房交交易预计计1600万平方方米，较较上年增增长300%。3）、商商品房价价格将会会稳中有有升。220055年起，我市在在对房地地产开发发总量惊惊醒限量量控制的的同时，将逐步步推行“熟地”出让的的方式，此举必必然提高高土地的的出让价价格，加加之建筑筑材料价价格的上上涨，直直接拉动动了开发发成本的的上升，将导致致房价继继续上涨涨。另一一方面，随着商商品房供供应结构构的逐步步改善，中、低低价位商商品房的的供应量量将会有有所增加加，在一一定程度度上将平平稳房价价是上涨涨，所以以房价的的涨幅不不会

27、太大大。4）、楼楼市变得得更加成成熟，竞竞争趋向向激烈。竞争焦焦点将由由楼盘之之间的竞竞争逐渐渐转向板板块之间间的竞争争。市场场分工的的明确使使开发商商变得更更加理智智，这些些楼盘进进入产品品优化的的时期，高品质质、有特特色、有有个性的的楼盘将将越来越越多，而而市民消消费将更更趋向理理性，消消费者挑挑选的空空间越来来越大，工程质质量、环环境等综综合素质质较好的的产品将将受到欢欢迎，反反之，则则被市场场淘汰出出局。三、项目目规模分分析（一）项项目整体体定位在规划设设计上，力求高高绿化低低密度；综合服服务配套套设施齐齐全；体体现小区区独特的的整体建建筑风格格；人车车分流，动静结结合。在建筑设设计上

28、，充分显显示人性性化的居居家住宅宅，提高高使用率率，降低低公摊面面积，综综合考虑虑住宅的的使用功功能和空空间组合合等因素素。在价格定定位上，以中高高档住宅宅为基准准，结合合市场和和销售情情况，拟拟定相应应的价格格策略。在户型面面积上，为考虑虑到消费费者的接接受程度度，项目目以中等等户型为为主，降降低置业业者的购购买压力力。（二）项项目规模模规划指指标根据“腾腾飞国际际”初步方方案及建建设规模模，规划划指标见见表9表9：“腾飞国国际”项目建建筑技术术经济指指标序号项目指标备注1总用地面面积606000平方方米2总建筑面面积1090000平平方米多层住宅宅高层住宅宅商铺907220平方方米1392

29、20平方方米43600平方米米可售面积积127700平平方米3建筑层数数 多层住宅宅高层住宅宅商铺7层10层、11层层1层地上第一一层做架架空层4建筑层高高 多层住宅宅高层住宅宅商铺2.9米米2.5米米、2.99米4.5米米住宅标准准层高22.9米米架空层22.5米米表10：小康住住房城市市示范小小区住宅宅设计建建议标准准一二三四套型面积积系列标标准（平平方米）使用面积积42448536606477175990建筑面积积5566570880859901001200功能空间使用面积标准（平方米米）起居厅18225主卧室12116双人次卧卧室12114单人卧室室8100厨房6餐厅8卫生间46（双卫

30、可可适当增增加）门厅23储藏24（吊柜不不计入）工作室68设施配套标准厨房型灶台、调调理台、洗池台台、吊柜柜、冰箱箱位、排排油烟机机（操作面面延长27000mmm）型灶台、调调理台、洗池台台、搁置置台、吊吊柜、冰冰箱位、排油烟烟机（操作面面延长27000mmm）卫生间型淋浴、洗洗面盆、坐便器器、镜（箱）、洗衣机机位、自自然换气气（风道道）型浴盆（11.5mm）和淋淋浴器、洗面化化装台、化妆镜镜、坐便便器（112个个）、洗洗衣机位位、机械械换气（风道）设备标准电器设备备用电量801120 KWWH/月月负荷1560040000WW（大套套可增至至60000W）电表5（200）A10（40）A电源

31、插座座小居室223组组小居室22组厨房3组组卫生间33组电视插口口起居、主主卧个一一个电话12台台空调线设专用线线宽带接口口每个卧室室一个给水设备备用水量22003000升/人人日 热水器器或热水水管道系系统采暖通风风散热器、空调器器（窗外外预留位位置）室内环境质量标准光环境采光1%（室外全全天空光光照度与与室内距距离1米米天然照照度比）照明起居厅及及一般活活动 3070LLX卧室、书书写阅读读 15503300 LX床头阅读读 7551550 LLX管厅、厨厨房 501000 LXX卫生间 220550 LLX楼梯间 115330 LLX声环境空气隔声声撞击隔声声分户墙，楼板4050ddB

32、楼板板7565ddB热环境（按不同同气候区区区别）冬季采暖区非采暖区区1622112221夏季28卫生环境境日照（按按不同地地区区别别）大寒日22小时冬至日日1小时时表11：“腾飞国国际”项目住住宅经济济指标表表序号指标名称称单位指标1套内使用用面积1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.5593.551022住宅标准准层总使使用面积积平方米8727723住宅标准准层总建建筑面积积平方米1034420（首层架架空12220平平方米）4住宅标准准层使用用系

33、数 高层 多层%80855套内建筑筑面积5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（220套）125（44套套）135（20套套）140（20套套）90（1168套套）110（5044套）120（1688套）6户内平均均居住人人数人/户3.57居住户数数户9448居住人数数人33044（三）价价格定位位1、住宅宅部分（1）市市场比较较法定价价过程表12：表楼盘盘调查统统计表序号项目名称称建筑规模模建筑面积积（平方米米）平均价格格（元/平平方米）销售率（%）开盘日期A龙泽园6-7F

34、F2852292600010003/001/228B莱茵半岛岛花园6+1FF12F2500000多层：229000高层：333000-未开盘内部认购购C新田绿洲洲9-6FF、4-112F1-188F678772多层：228800高层：3350008003/006/115D船山广场场1-199F/22B286779310008003/110E水印都市市2-144F、22-188F474660275009003/005/008注：在以以下列表表中楼盘盘名称均均以字母母代替AA：龙泽泽园、BB：莱茵茵半岛花花园、CC：新田田绿洲、D：船船山广场场、E：水印都都市。交易日期期修正系系数以本本次市场场调

35、查的的日期为为基数1100，以本项项目的预预售期为为终点，20008年江北市商商品住宅宅均价增增长188.188%，江江北市该该类住宅宅和商铺铺价格的的变动呈呈上升趋趋势，月月平均变变动+11.5%，其他他条件见见表111和表114。表13：本项目目住宅价价格市场场比较法法系数修修正表 单位位：元/平方米米序号成交价格交易日期期修正区域因素素修正个别因素素修正交易情况况修正比准价格格交通配套环境小计交房标准社区规划小计A26000109/1000+3+10100/10440+1100/1011100/100026988B2900033000109/1000+20+3100/10550+2100

36、/1022100/10002951133599C2880031000109/1000+3+1+2100/10660+2100/1022100/10002903335288D30000109/1000+3+20100/10550+1100/1011100/100031866E27500109/1000+2+2+1100/10550+1100/1011100/100028266表14：本项目目住宅价价格市场场比较法法销售状状况权重重系数修修正表项目名称比准价格格（元/平平方米）销售状况况权重（销售率率）加权的相相对价格格（元/平平方米）本项目住住宅销售售价格（元/平平方米）A26988100%26

37、988B29511335990%-C290333528880%2322228222D3186680%25499E2826690%25433合计多层：1180%多层：550200多层：227899高层：2250%高层：779144高层：331666多层住宅宅销售价价格=550200元/平平方米1800%=227899元/平平方米高层住宅宅销售价价格=779144元/平平方米2500%=331666元/平平方米（2）加加权平均均法定价价过程表15：本项目目住宅价价格加权权平均价价项目名称比准价格格（元/平平方米）建筑面积积（平方米米）共计（万元）A2698828522976977B多层：22850

38、0高层：3335992500000712550839775C多层：229033高层：335288678772197003239445D3186628677991377E28266474660134112多层住宅宅销售价价格=9986550万元元32007011平方米米100000元元/万元元=30776元/平方米米高层住宅宅销售价价格=11304469万万元39440111平方米米100000元元/万元元=33111元/平方米米故最后采采用算术术平均值值确定本本项目多多层住宅宅单价为为：29933元元/平方方米高层住宅宅单价为为：32238元元/平方方米2、商铺铺部分（1）市市场比较较法定价价

39、过程目前江北北市房地地产市场场商铺多多为租售售并举，且以出出售为主主。因此此我们选选取两个个类比性性比较强强的项目目作为比比较实例例。其中中，水印印都市项项目的交交易日期期是以本本次调查查时间为为基准，锦和嘉嘉园项目目的交易易日期是是以20008年6月月31日日为基准准，其价价格变动动情况同同住宅相相同。表16：本项目目商铺价价格市场场比较法法系数修修正表 单位：元/平平方米项目名称称成交价格交易日期期修正区域因素素修正个别因素素修正交易情况况修正比准价格交通繁华程度度小计水印都市市100000109/1000+2+2100/1044100/1011100/1000103777锦和嘉园园800

40、00117/1000-2-2100/96100/95100/100095611故最后采采用算术术平均值值确定本本项目商商铺单价价为：999699元/平平方米（2）收收益还原原法定价价过程目前江北北市同类类地段的的市场租租金在550元/月/700元/月月/左左右，按按60元元/月/估算算商铺的的售价。PS=112NRS（总总价等于于N年的的收益）RSPPS（2100000）（月租租大于月月供）由、可推出出N14.78559（年年）；KK=1/N=66.766%（年年收益率率）注：P为为商铺价价格；SS为商铺铺面积；N为收收益年限限(按550年计计算)；R为市市场租金金；为人民民银行110年期期抵押贷贷款常数数。PS=112RSS1(1K)-N/KP=122R11(11K)-500/KK=122601(166.766%)-506.776%=102246元元/平方方米故最后采采用算术术平均值值确定本本项目商商铺单价价为：1101007元/平方米米3、车位位销售价价格的确确定根据江北北市该区区域目前前的情况况，车位位平均销销售价格格为100万元/个115万元元/个。4、建议议销售价价格综合考虑虑了市场场对定价价的影响响后，分分析人员员建议