住房补贴政策理论及制度改革研究课程.docx

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1、中央国家家机关公公务员住住房政策策体系研研究专题报告告三住房补贴贴政策理理论及制制度改革革研究二五五年十二二月目录目 录录摘要11住房补补贴政策策概述221.1.住房补补贴21.2.住房补补贴政策策及其目目标21.3.住房补补贴的类类型及其其形式331.3.1.住住房补贴贴类型331.3.2.生生产者补补贴形式式41.3.3.消消费者补补贴形式式51.4.公务员员住房补补贴政策策82住房补补贴的理理论分析析102.1.住房补补贴的必必要性分分析1002.2.住房补补贴形式式的理论论分析1112.2.1.生生产者补补贴形式式112.2.2.消消费者补补贴形式式142.2.3.两两种补贴贴类型的的

2、比较分分析2112.3.住房补补贴标准准的理论论分析2212.3.1.住住房补贴贴标准的的理想模模式2222.3.2.住住房补贴贴标准的的确定方方法2223国内外外公务员员住房补补贴政策策经验借借鉴2993.1.国外2993.1.1.美美国和英英国2993.1.2.欧欧洲大陆陆国家3323.1.3.亚亚洲国家家373.1.4.比比较分析析403.2.国内4113.2.1.香香港地区区413.2.2.其其他省市市433.2.3.比比较分析析464中央国国家机关关公务员员住房补补贴现状状和评价价484.1.公务员员住房补补贴政策策的发展展历程4484.2.现行中中央国家家机关公公务员住住房补贴贴形

3、式及及其评价价504.2.1.现现行中央央国家机机关公务务员住房房补贴形形式5004.2.2.对对现行住住房补贴贴形式的的评价5534.2.3.公公务员对对理想住住房补贴贴形式的的选择5564.3.中央国国家机关关公务员员住房补补贴现行行标准及及其评价价634.3.1.中中央国家家机关公公务员住住房补贴贴的现行行标准6634.3.2.对对现行住住房补贴贴标准的的评价6674.3.3.公公务员对对现行住住房补贴贴标准的的满意度度评价7734.4.现行中中央国家家机关公公务员住住房补贴贴政策评评价小结结784.4.1.住住房补贴贴形式7784.4.2.住住房补贴贴标准7795中央国国家机关关公务员

4、员住房补补贴政策策改革建建议8225.1.理想的的公务员员住房补补贴政策策825.2.住房补补贴政策策改革的的基本原原则8335.3.住房补补贴政策策改革的的政策性性建议885III摘要摘要本章从住住房补贴贴形式和和住房补补贴标准准两个角角度，对对公务员员住房补补贴政策策进行研研究，并并在此基基础上提提出进一一步改革革和完善善中央国国家机关关公务员员住房补补贴政策策的若干干建议。课题组对对住房补补贴形式式和住房房补贴标标准进行行了理论论分析。研究结结果表明明，对于于住房补补贴形式式而言，消费者者补贴和和生产者者补贴形形式各有有利弊，但在社社会福利利损失最最小化上上，消费费者补贴贴形式明明显优于

5、于生产者者补贴；对于住住房补贴贴标准而而言，住住房补贴贴标准应应源于一一定的住住房标准准，且基基于家庭庭生命周周期确定定的住房房标准要要优于基基于现行行的“职级面积”模式确定定的标准准。课题组在在借鉴美美国、英英国、瑞瑞典、法法国、德德国、韩韩国和日本以以及我国国香港地地区和八八个省市市公务员员住房补补贴政策策的基础础上，对对现行中中央国家家机关公公务员住住房补贴贴政策进进行了实实证研究究分析。研究结结果表明明，现行行中央国国家机关关公务员员住房补补贴政策策在提高高公务员员住房支支付能力力上已经经发挥了了显著的的效果，而当前前主要的的制度性性缺陷集集中表现现为：补补贴形式式相对单单一和固固化，

6、无无法满足足某些特特殊群体体的住房房消费需需求；补补贴标准准片面强强调“激励性性”，单纯纯采用按按职级高高低确定定补贴标标准的分分配方式式，导致致补贴的的低效率率和垂直直不公平平。在理论研研究、实实证分析析和国内内外经验验借鉴的的基础上上，课题题组最后后提出了了公务员员住房补补贴政策策的理想想模式，以及现现阶段改改革的基基本原则则和具体体建议。- 1 -第一章 住房补贴政策概述1 住房补贴贴政策概述述1.1. 住房补贴贴19699年美国国国会将将补贴定定义为“由政府府提供的的激励方方式，通通过降低低机会成成本或者者增加潜潜在收益益，促使使某个阶阶层的生生产者或或消费者者有能力力做一些些在他们们

7、没有获获得补贴贴时不能能做的事事情” Marja C. Hoek-Smit, Douglas B. Diamond. Subsidies for Housing Finance, Housing Finance International, Vol.17. Iss.3, 2003, p3p13。住房补贴贴是政府针针对住房房问题实实施的一一种专项项补贴，是政府府刺激住住房生产产或消费费的一种种手段，属于政政府的财财政转移移支付。政府通通过降低低住房金金融体系系中资金金的机会会成本或或增加其其潜在收收益等手手段实现现该目标标。1.2. 住房补贴贴政策及及其目标标住房补贴贴政策是是各国住住房政策策的

8、一个个重要组组成部分分，其补补贴对象象通常是是中、低收收入家庭庭，用于于保障这这些家庭庭的基本本居住权权利。住住房补贴贴政策规规定了住住房补贴贴对象、补贴计计发办法法、住房房补贴建建筑面积积标准、资金来来源渠道道等方面面的内容容。作为政府府的一项项重要公公共政策策和社会会保障体体系的重重要组成成部分，住房补补贴政策策的直接目标标是帮助助补贴对对象家庭庭获得合合适的住住房以及及健康的的居住环环境，并进而提高高社会福福利，协调经经济效率率与社会会公平。具体而而言，住住房补贴贴政策的的目标可以以包括以以下四个个层次：1） 改善居民民住房条条件，提提供基本本住房保保障。应尽可可能为大大多数人人提供有有

9、良好的的公共环环境和卫卫生条件件的健康康住房。2） 改善社会会公平，保持社社会稳定定。作为一一种财政政转移支支付手段段，住房房补贴本本质上就就是一种种社会再再分配工工具，改改善收入入与财富富分配的的公正性性是其重重要目的的之一。3） 改善市场场运行失灵灵，提高高市场效效率。垄断、恶劣的的住房质质量、针对中低收入入家庭的的住房供供应不足足等因素素引起市市场失灵灵时，住住房补贴贴作为政政府干预预市场运运行的一一种方式，有有利于改改善住房房资源配配置的有有效性，提高市市场运行行效率。4） 刺激国民民经济增增长。住宅产业业能够带动多多个相关关产业发发展，因因此住房房补贴在在提高住住宅产业业市场效效率的

10、同同时，也也为拉动动国民经经济增长长做出贡献献。此外，制制定住房房补贴政政策的出出发点不不仅是社社会经济济效益，同时还可能包括括一些政政治因素素。因此此，住房房补贴政政策可能能同时具具有多重重目标，每个目目标还可可能有多多个子目目标，以以满足不同同的经济济和政治治需求。1.3. 住房补贴贴的类型型及其形形式1.3.1. 住房补贴贴类型由于政治治、历史史和社会会经济条条件的不不同，不不同国家家往往会会采用不不同的补补贴方式式。按照照不同住住房补贴贴类型的的特点，政府在在制定住住房补贴贴政策时通通常存在在三种基基本选择择，如表11所示。本课题题着重讨讨论生产产者补贴贴和消费费者补贴贴两种形形式。表

11、 Error! No text of specified style in document.1常见的的住房补补贴类型型补贴种类类特点适用环境境生产者补补贴通过降低低生产者者的融资资、建造造和经营营成本或或提高其其经营、销售收收入，激激励其建建造面向向中低收收入家庭庭的低租租金或低低价位住住房。如中国国的经济济适用房房划拨土土地政策策。适用于住住房市场场机制不不完善，不能对对政策意意图做出出有效反反应时。消费者补补贴通过降低低消费者者融资成成本、住住房消费费支出等等，提高高其住房房消费意意愿和能能力。如如英美购购房税收收减免政政策、美国住住房券住房券是政府发给中低收入家庭用以领取住房补贴的凭证

12、。它只能用来支付房租，不能以住房券向政府兑取现金。计计划、中中国的贴贴息贷款款。适用于以以公平作为为补贴的的主要目目标时。指定地点点补贴按地理区区域分配配补贴，有利于于抵押物物保值，并可鼓鼓励该地地区的投投资，从从而带动经济济发展。如中国国的危改改小区计计划、美美国的城城市复兴兴计划。适用于重重点改善善公共卫卫生状况况，或促促进经济济发展时时。指定家庭庭补贴对符合特特定要求求的家庭庭进行补补贴，可可采用住住房券或或分散地地点供应应公共住住房的方方式。如美国国的申请请公共住住房制度度。适用于重重点改善善社会分分配不公公，促进进住房机机会公平平时。授权所有符合合资格要求求的家庭庭，提出申申请即可可

13、获得补补贴。如美国国FHAA提供的的抵押贷贷款担保保。适用于重重点改善善公共卫卫生条件件，重新新分配收收入时。分配按一定的的补贴标标准分配配给部分分人群适用于有有针对性性的改变变特定人人群的住住房条件件时。1.3.2. 生产者补补贴形式式生产者补补贴通过过降低生生产者的的融资、建造和和经营成成本或提提高其经经营、销销售收入入，激励励其建造造面向中中低收入入家庭的的低租金金或低价价位住房房。主要要的补贴贴形式有有以下两两种：（1） 建立政府府背景的的非盈利利性机构构担当供供给者政府直接接提供土土地和基基础设施施，或为政政府建设设和管理理的公共共住房直直接提供供贷款。例如英国国 Christine

14、 M. E. Whitehead, The Provision of Finance for Social Housing: the UK Experience, Urban Studies, Vol.36. No.4, 1999, p657p672.、德国国、法国国、韩国国均设有有这类的的非盈利利机构以以提供公公共住房房，以及我我国政府府为经济济适用房房划拨土土地的做做法。（2） 面向私营营部门的的生产者者补贴政府通过过对私营营部门提提供生产产者补贴贴，引导导和激励励他们参参与供给给。通常常政府会会采取降降低生产产者成本本或是提提高生产产者收益益的形式式，使私私营部门门愿意下下调住房房的租金

15、金和价格格。主要要的优惠惠措施包包括特设设基金贷贷款、贴贴息贷款款、地价价优惠、税收优优惠和租租金/价价格补偿偿等(表表12）。中国政府府为经济济适用房房提供的的税收减减免就是是这方面面的实例例。表 Error! No text of specified style in document.2面向私私营部门门的生产产者补贴贴形式补贴名称称内容作用特设基金金贷款政府设立立专项基基金，委委托金融融机构向向住房生生产者发发放低于于市场利利率的开开发建设设贷款降低生产产者成本本贴息贷款款通过政府府补贴金金融机构构利差，为生产产者担保保，或者对对金融机机构实施施税收优优惠等，降低其其贷款利利息地价优惠惠

16、政策政府在对对城市发发展做出出整体规规划后，确定用用于开发发中低收收入家庭庭住房的的地块，以低价价出售/出租给给住房生生产者税收优惠惠减免生产产者出租租或出售售获利所所得税，或住宅宅资产增增值税租金/价价格补贴贴住房租赁赁/买卖卖差价补补贴提高生产产者收益益1.3.3. 消费者补补贴形式式消费者补补贴形式式与生产产者补贴贴的最主主要区别别在于补补贴对象象发生了了变化。消费者者补贴通通过降低低消费者者融资成成本、住住房消费费支出等等，提高高其住房房消费意意愿和能能力。常常见的消消费者补补贴形式式包括：租金/价格补贴贴、贴息息贷款、政府担担保、抵抵扣个人人所得税税和住房房储蓄（Conntraact

17、 Saviing）等（表表133）。表 Error! No text of specified style in document.3消费者者补贴的的主要形形式补贴名称称内容租金/价价格补贴贴形式比较较灵活，可以是是现金补补贴，或或类似于于“住房券券”的补贴贴，也可可以是帮帮助其支支付贷款款首付、住房交交易手续续费和抵抵押贷款款保险费费等的一一次性总总付补贴贴贴息贷款款通过降低低贷款利利率而实实施的补补贴形式式政府担保保通过政府府信用，提高中中低收入入家庭信信用等级级，降低低其获取取住房抵抵押贷款款门槛。如美国国联邦住住房管理理局（FFHA）、退伍伍军人管管理局（VA）提供的的担保抵扣个人人所

18、得税税通过减免免个人所所得税降降低消费费者实际际购房费费用，刺刺激其住住房消费费意愿和和能力住房储蓄蓄存款人与与贷款机机构签订订存贷合合同，先先存后贷贷，当存存款累积积到规定定数额时时，存款款人可以以提取存存款本息息，并获获得一定定存贷比比例下低低于市场场利率的的住房抵抵押贷款款。以法法国Epparggne-Loggemeent(E-LL)系统统和德国国Bauuparr系统为为代表（1） 租金/价价格补贴贴租金/房房价补贴贴是向公共住住房的租租户或购购买者提提供补贴贴，即由由政府帮帮助家庭庭负担一一部分房房租或购购房款，以解决这这类家庭庭的住房房融资问问题。其形式式比较灵灵活，可可以是租租金/

19、房房价现金金补贴，可以是是类似于于“住房券券”的补贴贴，也可可以是帮帮助其支支付贷款款首付、住房交交易手续续费和抵抵押贷款款保险费费等的一一次性总总付补贴贴。通过过这类补补贴，有有资格的的家庭可可以以低于市市场标准准的租金金或价格获获得住房房，其中中房主获获得的市市场租金金（购房房款）和和房客所所付租金金（购房房款）之之间的差差额就是是补贴。（2） 贴息贷款款通过降低低贷款利利率而实实施的补补贴形式式。根据据资金来来源以及及操作形形式不同同，可以分分为利用用以市场场为基础础的资金金、利用特特殊基金金和通过过所得税税抵偿贷贷款利息息三种方方式。利用以市市场为基基础的资资金提供供补贴，是指政府直直

20、接向贷贷款机构构支付补补贴，使使实际贷款款利率低低于市场场水平，例如我我国目前前的政策策性贴息息贷款。政府既既可以向向贷款机机构支付付一定数数额的利利息补贴贴，也可以以为商业业机构(例如开开发商)融资提提供补贴贴。利用特殊殊基金提提供补贴贴，是指政府利用用社会保保障基金金、扶贫基基金、公务员员退休基基金等特特殊基金金进行融资资，从而而为借款款者提供供低于市市场利率率的贷款款。如果果限制资资金来源源，它仅仅对参加加基金的的人起作作用。所得税抵抵偿贷款款利息与与后文中中的抵扣扣个人所所得税的的情况类类似，见见后文详详述。（3） 政府担保保政府担保保是通过过政府信信用，提提高补贴贴对象家家庭的信信用

21、等级级，降低低其住房房抵押贷贷款获取取门槛。例如，美国联联邦住房房管理局局（FHAA）、退退伍军人人管理局局（VAA）以及及加拿大大国家住住房管理理局（NNHA）通过对对特定人人群住房房抵押贷贷款承担担全部或或部分信信用风险险，促使使贷款机机构向信信用等级级较低人人群授信信，或降降低贷款款利率，或加大大贷款额额度。（4） 抵扣个人人所得税税抵扣个人人所得税税是指将纳税税人用于于支付住住房消费费的资金金从应税税收入中中扣除，从而通通过减免免个人所所得税来来降低消消费者的的实际购购房费用用，刺激激其住房房消费意意愿和能能力。这这种补贴贴主要用用于帮助助和鼓励励中等收收入家庭庭购买自自有住房房。目前

22、常见见的补贴贴方式有有：扣除除贷款利利息与本本金的同同时免除除利息税税；规定定可扣除除利息数数额的上上限或者者限制可可以扣除除利息的的贷款总总额(例例如，英国每每个家庭庭3万英英镑之内内的贷款款利息免免税)；通过税税收信用用提供补补贴(通通过税金金偿付一一定比例例的利息息)；计算因因为自己己使用住住房而产产生的收收入损失失，从而而获得减减税；免免除出售售自有房房屋应缴缴纳的税税金等 Marja Hoek-Smit, Douglas B. Diamond “Subsidies for Housing Finance”, World Bank Seminar 2003。（5） 住房储蓄蓄以法国EE

23、parrgnee-Loogemmentt(E-L)系系统和德德国Baaupaar系统统为代表表的住房房储蓄补补贴方式式，其原理理是存款款人与贷贷款机构构签订存存贷合同同，先存存后贷，当存款款累积到到规定数数额时，存款人人可以提提取存款款本息，并获得得一定存存贷比例例下低于于市场利利率的住住房抵押押贷款。法国住住房储蓄蓄计划通通过商业业银行运运行，德德国则建建立相应应的专业业储蓄银银行。1.4. 公务员住住房补贴贴政策公务员住住房补贴贴政策是针针对公务务员这一一特殊群群体制定定的，以以改善其其住房水水平为目目标的专专项补贴贴政策。考虑到到住房兼兼有消费费品和投投资品的的双重属属性，以及公公务员自

24、自身收入入水平、生活习习惯和社社会阶层层定位等等方面的的因素，公公务员住住房补贴贴政策具具有以下下特征：1） 解决公务务员群体体的基本住房房需求“基本住房需求”是指满足公务员的生存要求并达到与其社会地位相符的舒适度的某种基本住房水平。住房是是人生存存和发展展所必需需的基本本要素之之一。根根据公务务员群体体的住房房需求特特点，解解决其基基本住房房需求问问题，对对稳定公公务员队队伍，激激励其工工作热情情，更好好的为社社会服务务，有着着至关重重要的意意义。2） 提高公务务员的住房支支付能力力，实现现公务员员住房水水平与其其社会阶阶层定位位的匹配配。通常需需要发放放补贴地地区的房价偏高高而公务务员收入

25、入水平偏偏低，公公务员的的住房支付付能力相相对低于于其他行行业，导导致其居居住水平平与其中中产阶层层的社会会定位没没有很好好的匹配配。公务务员住房房补贴政政策应规定足足够的补补贴金额额，以提高公公务员的的住房支支付能力力，保障障公务员员群体从从市场上上获得与与其社会会身份和和生活要要求相适适应的住住房。3） 完善公务务员保障障机制。公务员员保障机机制旨在在向公务务员提供供各种物物质帮助助，一方方面保障障其基本本生活需需要，同同时还要要向公务员员提供用用于满足足其获得得尊重、自我实实现等物物质与精精神方面面的高层层次需求求的保障。住房补贴贴政策是是完善的的公务员员保障机机制中的重要一一环，它它即

26、应满满足公务务员基本本生活需需求，同同时还应应与其行政型型中产阶阶层的阶层社社会定位位相匹配配，以此吸引引优秀人人才进入入国家公公务员队队伍，并并且使他他们能够够安心于于本职工工作，竭竭诚为国国家和公公众服务务。4） 建立公平平竞争的的激励措措施，实实现资源源有效配配置。根据公公务员为为社会做做贡献的多多少，建建立为贡贡献大的的公务员员提供更更多的住房房支持的的措施，从而激激励公务务员的工工作热情情。同时时制定合合理的补补贴分配配方法，实现资资源有效效配置。在一定的的指导思思想和基基本原则则下，公公务员住住房补贴贴政策应应当规定定补贴的的适用范范围和对对象、补补贴形式式和发放放方式、补贴标标准

27、和计计算方法法、补贴贴资金来来源、申申报审批批程序和和管理办办法等具具体实施施方案。其中补补贴标准准规定了了不同补补贴对象象可以获获得的补补贴额度度，补贴贴形式则则规定了了具体采采取的补补贴类型型和发放放方式，二者构构成了公公务员住住房补贴贴政策的的核心内内容。- 9 -第二章 住房补贴的理论分析住房补贴政策概述2 住房补贴贴的理论论分析2.1. 住房补贴贴的必要要性分析析住房是人人类生存和和发展所所必需的的基本要要素之一一，住房房作为人人们生活活的基本本消费资资料，是是人们安居居乐业和和社会稳稳定的关关键所在在。没有有住房，人们将将失去居居住休憩憩的场所所，人们们最基本本的需要要无法满满足，

28、必必然影响响家庭成成员的学学习、工工作，生生活，甚甚至将导导致社会会动荡、经济停停滞倒退退等，因此住房房问题始始终是重重大的社社会经济济问题之之一。对对于无法法依靠自自身力量量解决住住房问题题的中、低收入入家庭，政府有有责任和和义务为为其提供供基本的的住房保保障，住住房补贴贴政策正正是政府府实施这这一职能能的具体体表现。作为一种种社会保保障形式式，住房房补贴是是用于解解决和改改善中、低收入入或贫困困家庭的的基本居居住问题题的政府府财政补补贴。社会保保障体制制通过支支持经济济增长和和增进社社会凝聚聚力，在在促进经经济和社社会发展展中发挥挥着重要要作用，是实现现经济和和社会发发展的重重要因素素。在

29、任任何的政政治经济济体制中中，住房房补贴政政策是社社会保障障体制中中住房保保障的重重要组成成部分，是完善善社会经经济体制制建设的必必然要求求，也是是全面实实现社会会发展战略略目标的的一个重重要内容容。公务员作作为一个个国家政政府部门门的从业业人员，其住房房问题的的解决对对稳定公公务员队队伍，激激励其工工作热情情，更好好的为社社会服务务，有着着至关重重要的意意义。根根据公务务员自身身收入水水平、生活习习惯和社社会阶层层定位等等方面的的因素，制定相相应的住住房补贴贴政策是是十分必必要的，并且该该政策的的制定具具有向中中低收入入家庭推推广的意意义。2.2. 住房补贴贴形式的的理论分分析住房补贴贴形式

30、的的理论分分析，主主要考察察补贴形形式是否否能够达达到期预预期的补补贴目标标，是制制定住房房补贴政策策的理论论基础。通常可可以从效效率、公平、透明程程度、对市场场的干扰扰程度四四个方面面来考察察，其中中又以效效率分析析为核心心内容，以期为为制定住住房补贴贴政策提提供理论论依据。选择生产产者补贴贴还是消消费者补补贴，这这一问题题的实质质是在考虑虑补贴发发放对象象的问题题。住房房补贴会会导致住住房过度度消费，使得无论论哪种补补贴形式式都会造造成社会会福利损损失。因因此，效率角角度较优优的住房房补贴形形式，应应当是使使补贴发发放时所所引起的的社会福福利损失失程度较较小的形形式。2.2.1. 生产者补

31、补贴形式式（1） 定性分析析生产者补补贴通常常与特定定的住房房或贷款款方案相关关，一般只只有当住住房市场场机制不不完善，不能对对政策意意图做出出有效反反应时，它才比比较有效效 Marja Hoek-Smit, Douglas B. Diamond “Subsidies for Housing Finance”, World Bank Seminar 2003。由于政政府直接接管理住住房系统统的效率率通常较较低，所所以生产产者补贴贴有可能能妨碍住住房金融融和住房房市场的的发展。（2） 社会福利利损失分分析不同补贴贴方式会会对生产产者供给给曲线产产生不同同影响，进而影影响消费费者剩余余、生产产者剩

32、余余和社会会福利损损失（图图21）。图 Error! No text of specified style in document.1不同生生产者补补贴形式式比较若生产者者补贴相相对于生生产规模模实施等等额边际际补贴，即每增增加一单单位的产出，补贴增增量不变变时，生生产曲线线会发生生平移，如图221(aa)。其其通过供供给曲线线平移使使租金/价格从P0降低到到P2，此时时生产者者剩余为为，政府府补贴总总额为，社会福福利损失失为三角角形A所代表表的面积积。该部部分损失失被称为为“补贴的的额外负负担”，用以以衡量补补贴的附附加成本本，反映映补贴导导致的住住房市场场效率损损失程度度。当特特设基金金贷

33、款、贴息贷贷款、地地价优惠惠等补贴贴形式采采用等额额边际补补贴时，就会产产生上述述的补贴效效果。若生产者者补贴相相对于生生产规模模，实施施增额边边际补贴贴，即随随生产规规模增加加，边际际补贴增增大，例例如随着着住房建建造数量量的增加加，租金金/价格格边际补补贴或边边际税收收优惠增增加的情情况，此此时生产产曲线会会发生如如图21(b)所所示的旋旋转。通通过旋转转供给曲曲线，租租金/价价格降到到P2，政府府补贴总总额为PP3E2C，社会会福利损损失为三三角形AA面积。在社会会福利损损失相同同的情况况下，图图21(b)的的政府补补贴总额额和生产产者剩余余都小于于图21(a)。当生产者者补贴按按每单位

34、位产出实实际价差差进行补补贴时，如按每每单位出出租/出出售面积积实际价价差给予予补贴或或所得税税减免的的情况，生产曲曲线会在在旋转的的基础上上发生弯弯折，如如图21(cc)。通通过供给给曲线弯弯折，租租金或销销售价格格从P0降低到到P2，此时时生产者者获得补补贴为三三角形BBCE22，政府府补贴总总额为BBCE22，社会会福利损损失为三三角形AA。在社社会福利利损失相相同的情情况下，图21(cc)的政政府补贴贴总额和和生产者者剩余都都远小于于图21(bb)。因因此，在在图21所示示的三种种情况中中，（cc）在补补贴效果果和社会会福利损损失相同同的情况况下，其其所需的的政府补补贴总额额最小，补贴

35、形形式最为为理想。（3） 各种生产产者补贴贴形式比比较分析析各种补贴贴形式除除了在对对社会福福利损失失的相对对影响大大小上不不同，在在其他方方面也各各有千秋秋。1） 实际租金金/价格格价差补补贴。属属于图221(c)的的情况。虽然在在补贴效效果和社社会福利利损失相相同的情情况下，其所需需的政府府补贴总总额最小小，但由由于这种种补贴形形式需要要统计每每套出租租/出售售住房单单位面积积价差，以确定定补贴数数额，因因此执行行成本过过高，导导致其在在现实操作作中难以实实现。2） 地价优惠惠政策。地价优优惠政策策通常伴伴随指定定地块开开发而进进行，它对于鼓鼓励投资资者进入入特定区区域，改改善当地地基础设

36、设施建设设和居住住环境，带动当当地经济济发展具具有积极极作用。但由于此时时地价补补贴被固固定在住住房价值值中，无无法形成成稳定的的现金流流入，而而且这种种补贴形形式有可能导导致中低低收入家家庭聚居居，形成成贫富差差异区，不利于于社会稳稳定。3） 税收减免免补贴。这种补补贴形式式，如执执行不当当可能会会打乱住住房金融融系统和和税收系系统。而而且，尽尽管税收收减免补补贴在政政府财政政预算中中显示的的成本较较低，但但随着可可减免基基数的增增加，政政府税收收损失加加重。2.2.2. 消费者补补贴形式式（1） 定性分析析通常消费费者补贴贴强调增增强家庭庭改善住住房条件件的意愿愿和能力力，适合合于以公公平

37、为主主要补贴贴目标的的情况。由于补补贴受益益者拥有有选择权权，所以以消费者者补贴通通常比生生产者补补贴更符符合补贴贴对象的的意愿。但当市市场条件件不成熟熟时引入入该类补补贴，有有可能导导致补贴贴最终流流向生产产者(开开发商或或者贷款款机构) Marja Hoek-Smit, Douglas B. Diamond “Subsidies for Housing Finance”, World Bank Seminar 2003。（2） 社会福利利损失分分析若消费者者补贴相相对于消消费量，实施等等额边际际补贴时时，需求求曲线会会发生平平移，如如图22(a)。此时时，消费费者可承承受的租租金/销销售价

38、格格从P0上升到到P1，消费费者剩余余为，政政府补贴贴总额为为，社会会福利损损失为三三角形AA所代表表的面积积。图 Error! No text of specified style in document.2不同消消费者补补贴形式式比较若消费者者补贴相相对于消消费量，实施增增额边际际补贴，即随着着消费量量增加，边际补补贴增大大，例如如随着中中低收入入家庭承承租/购购置住房房面积的的增加，或租金/价格边际际补贴或或边际抵抵扣个人人所得税税额加大大的情况况，需求求曲线会会发生旋旋转，如如图22(b)。通过过旋转需需求曲线线，消费费者支付付能力达达到P1，此时时消费者者剩余为为P3P1E2，政府府

39、补贴总总额为PP3CE2，社会会福利损损失为三三角形AA面积。在社会会福利损损失相同同的情况况下，图图22(b)政府补补贴总额额和消费费者剩余余都小于于图22(a)。若消费者者补贴按按每单位位住房消消费量实实际价差差实施补补贴，如如按中低低收入家家庭承租租/购置置住房单单位面积积实际价价差给予予补贴或或抵扣个个人所得得税的情情况，需需求曲线线会在旋旋转的基基础上发发生弯折折，如图图22(c)。通过过弯折需需求曲线线，消费费者支付付能力提提高到PP1，此时消消费者获获得补贴贴BCEE2，政府补补贴总额额BCEE2，社会福福利损失失为三角角形A。在社社会福利利损失相相同的情情况下，图22(c)政府

40、补补贴总额额和消费费者剩余余都远小小于图222(b)。因此此在图22所示示的三种种情况中中，（cc）在社社会福利利损失相相同的情情况下，其所需需的政府府补贴总总额最小小，补贴形形式最为为理想。但（c）的的补贴形形式是按按照实际际租金或或价格的的价差进进行补贴贴，需要要通过统统计每套套出租/出售住住房单位位面积价价差来确确定补贴贴数额，执行成成本过高高，故难以以在现实实操作中中实现。（3） 各种消费费者补贴贴形式比比较分析析1） 租金/价价格补贴贴租金/价价格补贴贴具有透明明度较高高，消费费者认可可度高的的特点。但随着着补助人人群的增增加，补补助资金金总量将将变大，进而会会增大对对政府财财政的压

41、力。过大的的政府财财政压力力，将不不利于补补贴政策策的稳定定实施。美国曾曾经实施施过“住房房券”补补贴计划划，由于于部分城城市申请请补贴的的家庭太太多，造造成所需需资金量量过大而而被迫中中止 Michael A. Stegmen The Fall and Rise of Public Housing, Regulation, Vol.25. No.2, 2002, p64p70。现金补贴贴和“住房券券”补贴对对需求曲曲线的影影响是不不同的。图23比较了了现金补补贴和“住房券券”补贴对对消费者者最终住住房消费费量的影影响 David N. Hyman, 公共财政：现代理论在政策中的应用（第六版）

42、，中国财政经济出版社，2001。在没有有补贴的的情况下下，消费费者在PP1点达到到均衡状状态，此此时住房房消费量量为F1，其他他商品支支出为EE1，消费费者效用用为U1。如果果政府提提供“住房券券”补贴，这种补补贴只能能用于住住房消费费，则住住房消费费价格相相对降低低，预算算线从AAB旋转转到ACC。消费费者在PP2达到平平衡，住住房消费费量上升升到F2，其它它商品支支出为EE2，政府府提供的的补贴总总额为EE2D，此时时消费者者效用为为U2。如果果政府以以现金形形式发放放住房补补贴，不不限定其其用途，并假设补补贴金额额仍为EE2D，则预预算线会会平移到到NM，并穿穿过P2，在P3达到平平衡。

43、此此时，住住房消费费量为FF3，其它它商品支支出为EE3，消费费者效用用为U3。与没有有补贴的的P1点相比比，现金金补贴在在增加了了消费者者住房消消费量的的同时（F3F1），其其它商品品消费支支出也相相应增大大（E3E1）；但但与“住住房券”补贴形形式相比比，在政政府补贴贴额度相相同的情情况下，其住房房消费量量降低（F3E2）。故故此，非非现金形形式的“住房券券”补贴贴能够更更好的将将补贴限限制在住住房产品品和住房房服务的的消费上上，不会会产生对对其他商商品的消消费转移移。采用固定定地点补补贴，它它有可能能会影响响家庭的的自由选选择住房房的权利利，从而而影响效效率，但但如果采采用“住房券券”的

44、形式式情况会会有所改改善。对对于政府府而言，这类住住房补贴贴的成本本主要由由财政部部门承担担，部分分国家也也采用向向个人或或商业机机构低价价出售现现有公共共住房的的方式为为房租补补贴融资资。一次次性总付付补贴是是为补贴贴对象直直接提供供资金，从本质质上讲，这是政政府通过过直接干干涉住房房金融，增加家家庭获得得住房机机会的一一种手段段。在公公平方面面，当这这种补贴贴主要以以中低收收入家庭庭为目标标时，这这种支付付计划通通常要限限制房屋屋的档次次以及位位置。图 Error! No text of specified style in document.3现金补补贴和“住房券券”补贴形式式比较2）

45、贴息贷款款总体来说说，贴息息贷款的的补贴方方式由于于需要商商业银行行与政府联联合运作作，导致致管理成成本增加加，且如如果实施施不利，会对住住房市场场产生干干扰，阻阻碍金融融机构进进入中低低端住房房金融市市场。利用以市市场为基基础的资资金，在效率率方面的的主要问问题是，由于需需要以授授权形式式实施，会使得得有一部部分没有有补贴也也会消费费的家庭庭获得了了补贴，导致补补贴的效效率降低低。在公公平方面面，由于于贷款金金额越大大获得的的补贴越越多，相相应家庭庭的收入入也越高高，因此此存在“垂直公公平” “垂直公平”是不同收入和财富水平家庭之间的边际住房补贴相同。通常有两种“垂直不公平”：一是补贴额过大

46、导致补贴受益者能够负担起比他们更高收入阶层家庭所不能负担的住房；二是收入越高获得的补贴越多。的问题题。在透透明程度度方面，合理地地估计各各种成本本是保证证费用透透明的前前提。总总体而言言，虽然然这种补补贴本身身的费用用较低，但是由由于需要要商业机机构与政政府合作作，因此此会增加加相应的的管理成成本。利用特殊殊基金提提供补贴贴，在效率率方面由由于得到到政府的的支持，使得其它它机构在在竞争中中处于劣劣势，因因此，阻阻碍了盈盈利性机机构发展展以市场场为主体体的中低低端住房房金融市市场。在在公平方方面，虽虽然个别别的补贴贴计划是是通过划划分收入入控制补补贴人数数，但也也存在着着收入越越高，获获得补贴贴

47、越多的的“垂直直公平”问问题；另另外，由由于这类类计划通通常不能能为所有有参与者者提供帮帮助，所所以也可可能存在在“水平平公平” “水平公平”是指同一收入和财富水平的家庭应获得相同的住房补贴，用尽可能少的补贴帮助尽可能多的家庭。的问题题。在透透明程度度方面，这种补补贴很不不透明，很难反反映补贴贴的未来来成本。对于提提供补贴贴资金的的基金的的影响也也不易衡衡量。总总之，这这种补贴贴的成本因因为不易易衡量而而且财政政预算成成本较小小，所以以在政治治上备受受推崇。3） 政府担保保一方面在在鼓励商商业银行行对指定定人群放放贷时非非常有效效，且可可以通过过控制购购房总价价或贷款款总额保保证其公公平性，而另一一方面却却需要一一套完善善的贷款款风险管管理体系系作支持持，否则则会因为为政府承承担的风风险过大大而不可可行。4） 个人所得得税减免免政策在效率方方面，执执行这类类计划的的同时也也意味着着财政收收入的减减少或边边界税率率