房地产估价理论与方法重要公式(整理).doc

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1、房地产估价理论与方法重要公式12 房地产的概念建筑密度%= 建筑基底总面积 100%建筑用地面积容积率=总建筑面积 建筑用地面积总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑层数容积率=建筑密度建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积分摊的共有建筑面积23 房地产的供求与价格供给量=存量拆毁量转换为其它种类的房地产量其它种类房地产转换为该种房地产量新开发量弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的

2、百分比房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比24 房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法

3、定最高年期土地使用权区域平均价格。标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。房地价格=土地价格建筑物价格土地价格=房地价格建筑物价格建筑物价格=房地价格土地价格楼面地价= 土地总价 总建筑面积楼面地价= 土地总价 土地总面积 = 土地单价 总建筑面积 土地总面积 容积率期房目前的价格=现房价格（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值风险补偿补地价=改变后的地价

4、改变前的地价补地价（单价）= 现楼面地价现容积率原楼面地价原容积率补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积补地价（单价）=原楼面地价（现容积率原容积率）补地价（单价）= 原容积率下的土地单价 （现容积率 原容积率）原容积率44 建立价格可比基础建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格 套内建筑面积 建筑面积建筑面积下的价格使用面积下的价格 使用面积 建筑面积套内建筑面积下的价格使用面积下的价格 使用面积 套内使用面积1 公顷10 000 平方米1 亩666.67 平方米1 平方英尺0.09290304 平方米1 坪3.30579 平方米平方米下的价格公顷下的价格10 000平方米下的价格亩下的价格

5、666.67平方米下的价格平方英尺下的价格0.09290304平方米下的价格坪下的价格3.3057945 交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常市场价格可比实例成交价格 1 可比实例正常市场价格 1S % 或者：可比实例成交价格 100 可比实例正常市场价格100S %上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数1S % 100S %采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格 交易情况修正数额可比实例正常市场价格正常成交价格应有卖方缴纳的税费卖方实际得到的价格正常成交价格应有买方缴纳的税费买方实际付出的价格应有卖方缴纳的

6、税费正常成交价格卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费正常成交价格买方缴纳税率正常成交价格 卖方实际得到的价格 1卖方缴纳税率正常成交价格 买方实际付出的价格 1买方缴纳税率46 交易日期调整可比实例在成交日期时的价格(1T)可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格 (100T)/100可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格估价时点时的价格指数 =可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数可比实例

7、在估价时点时的价格采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率) 期数 可比实例在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率期数)可比实例在估价时点时的价格47 房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整系数可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者可比实例在其房地产状况下的价格 1 可比实例在估价对象房地产状况下的价格1R %可比实例在其房地产状况下的价格 100 可比实例在估价对象房地产状况下的价格

8、100R可比实例在其房地产状况下的价格100/（）可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格100/（）（）/100可比实例在估价对象房地产状况下的价格注上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分48 求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式估价对象价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数估价对象价格(1S %)(1R %)可比实例成交价格(1T %)或者估价对象价格可比实例成交价格 1 (1T %) 1 或者1S % 1R %估价对象价格可比实例成交价格 100 100T 100 100S 100 100R 百分率法下的

9、修正、调整系数累加公式估价对象价格可比实例成交价格(1交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数 )估价对象价格(1S %R %)可比实例成交价格(1T %)或者估价对象价格可比实例成交价格 1T % 或者1S %R %估价对象价格可比实例成交价格 100T 100SR差额法下的公式估价对象价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整数额52 房地产价格的构成开发利润开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费计算基数土地取得成本开发成本，即：直接成本利润率开发利润/（土地取得成本开发成本）计算基数土地取得成本开发成本管理费用：投资利

10、润率=开发利润/ （土地取得成本开发成本管理费用）计算基数土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/（土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用）计算基数开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/ 开发完成后的房地产价值53 成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格重新购建价格一折旧新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用十销售税费开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积100%新开发区某宗土

11、地的单价=（取得该用地的总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息总销售费用总销售税费 总开发利润）/(用地总面积开发完成后可转让面积的比率）用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息总销售费用总销售税费 总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息可转让熟地的总价 销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息) 1销售费用、销售税费和开发利润的比率该

12、荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息(1销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面积= (取得该荒地的总代价土地开发总成本总管理费用十总投资利息) (1销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面积比率该荒地总面积新建房地价格=土地得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格建筑物的重新购建价格建筑物重新购建价格旧建筑物价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧55 建筑物的折旧建筑物的折旧建筑物重新购建价格一建

13、筑物市场价值剩余经济寿命经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧计算公式：DiDCS/NC (1R) /N上式中：Di第 i 年的折旧额。D 是一个常数；C建筑物的重新购建价格；S建筑物的净残值N建筑物的经济寿命；R建筑物的净残值率；(CS) 称为折旧基数；年折旧率 d=D/C100 =(CS)/(CN) 100=(1R)/N100有效经过年数为 t 年的建筑物折旧总额 Et=Dt(CS)t/NC(1R) t/N直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=CEtC(CS)t/N c1(1R)t /N上式中：Et建筑物的折旧总额；V建筑物的现值；(CS) 称为折旧基数；成新折扣法V=Cq 式中：V建筑

14、物的现值；C建筑物的重新购建价格；q建筑物的成新率(%)；用直线法计算成新率的公式为：q1(1 R)t/N 100 当 R0 时，q(1t/N)1001(1 R) Nn/N100 t/N 1001(1 R) t/ tn 100 n/ tn100建筑物经济寿命1/年折旧率修复所必需的费用修复后的房地产价值修复前的房地产价值扣除功能过剩引起的折旧后的成本重置成本超额持有成本扣除功能过剩引起的折旧后的成本重置成本(无效成本超额持有成本 )56 成本应用中涉及的有关规定年折旧额原价(1残值率)/耐用年限 61 收益法的基本原理地价年地租购买年 地价地租/利息率 某笔资金利率房地产的净收益房地产价格房地

15、产的净收益/利率62 报酬资本化法的公式V=A1/1Y 1 A 2/(1Y 1)(1Y 2)An/(1Y 1)(1Y 2)(1Yn) njiA1)Yj(V=A1/1YA2/(1Y) 2A3/(1Y) 3An/(1Y) n iiA1)(A 末 A 初(1 Y)V=A/Y11/(1Y) nV=A/YKn=11/(1Y) n =(1Y) n1/(1Y) nV70=VK70V50=VK50V=V50/K50V40=V40K40/K50Vn= VNKn/ KN=VN(1Y (1Y) n1 / (1Y 1n)N)Vn= A/Yn11/(1Yn) n或 VN= A/YN11/(1YN) N以上几个公式中：V

16、房地产收益价格又称现值；n收益年限；A 1，A 2An第 n 期净收益；Y1，Y 2Yn第 Y 期报酬率(折现率)收益期限为有限年的公式: 式中 t 为净收益有变化的期限)()1(1 tnttii YAV 收益期限为无限年的公式: ttiiY)()(1净收益按一定数额递增 有限年 V=(A/Y+b/Y2)11/(1+ Y)nb/Yn/(1+Y)n 未来第 n 年为 A 十(n 1)b收益年限为无限年 V=A/Y+b/ Y2净收益按一定数额递减 有限年 V=(A/Yb/Y2)11/(1+Y)n+b/Yn/(1+Y)n 未来第 n 年为 A(n1)b nA/b+1净收益按一定比率递增 有限年 V=

17、A/(Yg)1 (1+g)/(1+Y) n 未来第 n 年为 A(1+g)n1无限年 V=A/(Yg)净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)1 (1 g)/(1+Y) n 未来第 n 年为 A(1g)n1无限年 V=A/Y+g以上几个公式中：V房地产收益价格又称现值；b净收益逐年递增(减) 的数额；g净收益逐年递减的比率；净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为 gI，运营费用逐年递增的比率为 gE，收益年限为有限年公式为:V=I/(YgI)1 (1gI)/(1Y) nE/YgE1 (1gE)/(1Y) n 上式中：I有效毛收入；E运营费用；gI逐年递增的比率 ；

18、gE逐年递增的比率；预知未来若干年后的价格的公式： ttiiYVAV)1()(1如果净收益每年不变为 A,则公式为: V=A/Y1 (1Y) tV t/(1Y) t如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=(A/Yb/Y 2) 11/(1Y) t b/Yt/(1Y) tV t/(1Y) t如果净收益按一定数额递减,则公式为: V=(A/Yb/Y 2) 1 (1g/1 Y) tb/Yt/(1Y) tV t/(1Y) t如果净收益按一定比率递增,则公式为: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tV t/(1Y) t如果净收益按一定比率递减,则公式为: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tV t/(1

19、Y) t如果难以预测未来的价格公式为:V=A (1Y) t1 /Y(1 Y) t (1) =A/ YY/(1Y) t1=A/ Y a上式中：a偿债基金系数；A净收益；V房地产收益价格又称现值；Y报酬率( 折现率) ；增值率；63 净收益潜在毛收入(PGI) ；有效毛收入(EGI) ；净运营收益 (NOI) ；税前现金流量(PTCF) ；运营费用率(OER)税后现金流量(ATCF) ；净收益率(NIR)净收益率1运营费用率净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用有效毛收入运营费用(运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税)有租约限制下的价值无租约限制

20、下的价值 承租人权益的价值64 报酬率报酬率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿 投资带来的优惠65 直接资本化法资本化率年收益/价格 VNOI/R 上式中：V房地产价值；NOI房地产未来第一年的净收益；R 资本化率；收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 收益乘数价格/年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值年收益收益乘数房地产价值毛租金毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即:毛租金乘数价格/毛租金(毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”)VPGIPGIM 潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收

21、入所得的倍数，即: PGIM=V/PGIVEGIEGIM 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即: EGIM=V/EGIVNOI NIM 净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即: NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即:V=NOI/R净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM因为 NIR=1OER 所以 Ro=(1OER)/EGIM 上述公式的来源是：因为 Ro=NOI/V 所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(E

22、Gl) 得: Ro=NIR/EGIM上式中：Ro综合资本化率；OER运营费用；V房产价格；NIR净收益率；EGIM 有效毛收入乘数；NOI某一年的净收益；在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y 在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y 11/(1Y) n R=Y/11/(1Y) n在净收益按一定比率 g 递增并收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Yg 在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/YY/(1Y) t1 或R= YY/(1Y) t16.6 投资组合和剩余技术式中：R

23、o综合资本化率；R L土地资本化率；R B建筑物资本化率；V L土地价值；V B建筑物价值；V土地价值占房地价值的比率；B建筑物价值占房地价值的比率，LB100；Ro=VLRLV BRB/ VLV B RL=(VLV B)ROVBRB/VL RB=( VLV B)RO VLRL/VBRoLR LBR B RoLR L(1L)R B Ro(1B) R LB RB抵押贷款常数的计算公式为：R o=MRM(1M)R E在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：R M=YM(1Y M)n/(1Y M)n1= YMY M/(1Y M)n1式中：R M抵押贷款常数；Y M抵押贷款报酬率，即

24、抵押贷款利率（i） ；n抵押贷款期限；房地产的价格抵押贷款金额自有资金额 房地产净收益抵押贷款收益自有资金收益直接资本化法的土地剩余技术公式 为: V L= AOVBRB/ RL直接资本化法的建筑物剩余技术公式为: V B= AOVLRL/ RB上式中：V L土地价值；A O土地与地上建筑物共同产生的净收益；V B建筑物价值；R B建筑物资本化率；RL土地资本化率；直接资本化法的自由资金剩余技术公式为: V E= AOVMRM/ RE直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为: V M= AOVERE/ RM上式中：V E自有资金权益价值；A O房地产净收益；V M抵押贷款金额；R M抵押贷款常数；

25、RE自有资金资本化率；6.7 净收益与资本化率的匹配由土地收益求取土地价格：土地价格=土地净收益/土地资本化率由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格=建筑物净收益/ 建筑物资本化率由房地收益求取房地价格：房地价格=房地净收益/综合资本化率由房地收益单独求取土地价格：土地价格=房地净收益建筑物净收益/土地资本化率土地价格=房地净收益建筑物价格建筑物资本化率/土地资本化率土地价格=房地净收益/综合资本化率建筑物价格由房地收益单独求取建筑物价格：建筑物价格=房地净收益土地净收益/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益土地价格土地资本化率/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益/综合资本化率土地价格72

26、假设开发法的基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费生地价值开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费毛地价值开发完成后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费毛地价值开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土

27、地开发利润一买方购买毛地应负担的税费熟地价值开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费在建工程价值续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费旧房价值装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费适用于开发完成后出售的公式：VV PC适用于开发完成后出租、营业的公式：VV RC上式中:V 待开发房地产的价值;V P用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；V

28、 C应扣除项目VR用收益法测算的开发完成后的房地产价值；74 假设开发法计算中各项的求取利率单位时间内的利息/本金100IPin FP(1 in)复利的本利和计算公式为：FP(1i) n 复利的总利息计算公式为：IP(1 十 i)n1在名义利率下的本利和为：FP(1rm) nm在名义利率下的一年末本利和为：FP(1rm) m假设实际年利率为 i 则在实际利率下的一年末本利的为：F P(1i)令一年末名义利率与实际利率的本利和相等，即 P(1i)=P(1 r/m) m 得出 i(1r/m) m1名义利率与实际利率的关系，还可以通过利率的计算公式得出，即 i=(FP)/P =P(1r/m) mP/

29、P=(1r/m) m1上 7.4 式中： i利率; n计息周期数; I总利息; F计息期末的本利和; r名义年利率; m 一年中计息 m 次;rm每次计息的利率;P本金;82 数学曲线似合法YabXa=(Yb X)/Nb=(NXYXY)/ NX 2(X) 2当X=0 时, a=Y /N b=XY/X 2上式中：Y各期的房地产价格; X时间; a ，b为末知参数; N时间序列的项数;83 平均增减量法ViPo 十 di d=(P1Po) (P2P1)(P iPi1)(P nPn1)/n =(PnP0)/n上式中：V i第 i 期房地产价格的趋势值; i时期序数; P o基期增减量的平均数; d逐

30、期增减量的平均数;Pi第 i 期房地产价格的实际值;84 平均发展速度法Vi=P0ti t=(P1/P0P2/P1P3/P2Pi/Pi1Pn/Pn1)1/n =(Pn/P0)1/n上式中：t平均发展速度;86 指数修匀法下式中：V i第 i 期的预测值; P i第 i 期的实测值; V i+1第 i1 期的预测值; a修匀常数，0a1 公式为：Vi+1= Via(P iVi) = aPi(1a) V i Vi+1= aPi(1a) V i Vi+1= Via(P iVi)91 路线价法临街深度价格修正率的形式临街深度( 英尺) 25 50 75 100 125 150 175 200四三二一法

31、则(%) 40 30 20 10 9 8 7 6单独深度价格修正率(%) 40 30 20 10 9 8 7 6累计深度价格修正率(%) 40 70 90 100 109 117 124 130平均深度价格修正率(%) 160(40)140(35)120(30)100(25)87.2(21.8)78.0(19.5)70.8(17.7)65.0(16.25)平均深度价格修正率=累计深度价格修正率标准临街深度/ 所给临街深度917 路线价法计算公式(以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例 )一面临街矩形土地价值的计算公式：V(单价 ) =ud V(总价) =ud(f d)上式中:V

32、土地价值; u路线价; d临街深度价格修正率; f临街宽度;d 临街深度前后两面临街矩形土地价值的计算公式：V(总价 ) = uodofd o u1d1f(dd o) V(单价) = uodod ou1d1(d d o)/ d上式中:V土地价值; uo前街路线价; do前街临街深度价格修正率; f临街宽度;d 总深度; d o前街影响深度; 1后街路线价; d1后街临街深度价格修正率;矩形街角地价值的计算公式：V(单价 ) = uodou1d1t V(总价) = (uodou1d1t)(fd)上式中:V土地价值; uo正街路线价; do正街临街深度价格修正率; 1旁街路线价; d1旁街临街深度

33、价格修正率; t旁街影响加价率; f临街宽度; d临街深度;三角形土地价值的计算公式：V(单价 ) = udh V(总价) = udh(fd2)上式中:V土地价值; u路线价; d临街深度价格修正率; h三角形土地价格修正率; f临街宽度; d临街深度;其他形状土地价值的计算。通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减94 高层建筑地价分摊的方法按建筑面积进行分摊某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积该部分的建筑面积某部分占有的土地份额该部分享有的地价数额/土地总价值该部分的建筑面积/ 总建筑面积按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额土地总价值/房地总价值该部分的房地价值某部分占有的土地份额该部分享有的地价数额/土地总价值该部分的房地价值/ 房地总价值按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额该部分的房地价值该部分的建筑物价值/房地总价值建筑物总价值某部分享有的地价数额该部分占有的土地份额土地总价值该部分的房地价值一该部分的建筑物价值地价地租/利息率地租量农产品的市场价格农产品的销售税费一农产品的生产成本土地上投入资本的利息农业经营者的利润