业主、业主大会、业主委员会课件演示教学.ppt

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1、业主、业主大会、业主委业主、业主大会、业主委员会课件员会课件目录CONTENTS业业主与物主与物业业使用人使用人 01业业主委主委员员会会03管理管理规约规约和和业业主大会主大会议议事事规则规则04业业主大会主大会02PARTONE业主与物业使用人第一第一节节 业业主与物主与物业业使用人使用人一、一、业业主与物主与物业业使用人的概念使用人的概念 1.业主 业主指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有物业的主人。简称业主。2.物业使用人（简称使用人）使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而获得物业使用权并实际使用该物业的人。包括：（1）与业主共同居住的亲友；（2）物业的租户。3

2、.业主与使用人的区别 使用人没有对物业的最终处分权，例如对物业的买卖和处置。4第一第一节节 业业主与物主与物业业使用人使用人 二二、业业主的三个主的三个层层次次 1.单单个个业业主主 指产权多元化情况下的独立产权人。2.业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。3.业主委员会 作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。由业主大会选举产生，并向业主大会负责。5PARTTWO业主大会第二第二节节 业业主大会主大会一、一、业业主大会的主大会的职责职责二、二、业业主大会会主大会会议议三、三、业业主大会会主大会会议议的召开的召开7 每个物

3、每个物业业管理区域成立管理区域成立业业主大会，主大会，河南省河南省对对初次成立初次成立业业主大会主大会时间时间有有明确明确规规定。定。住宅物住宅物业业的入住率达到的入住率达到50%以上以上。第二第二节节 业业主大会主大会1.业业主大会成立条件主大会成立条件一、一、业业主大会的主大会的职责职责8第二第二节节 业业主大会主大会2.业业主大会的主大会的职责职责 业主大会的成立 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。9第二第二节节 业业主大会主大会3

4、.业业主大会履行以下主大会履行以下职责职责 1）制定和修改业主大会议事规则；2）制定和修改管理规约；3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；10第二第二节节 业业主大会主大会6）筹集和使用专项维修资金；7）改建、重建建筑物及其附属设施；8）改变共有部分的用途；9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。3.业业主大会履行以下主大会履行以下职责职责11第二第二节节 业业主大会主大会 二、二、业业主大会会主大会会议议 业主大会会议分为首次首次业业主

5、大会会主大会会议议、定期会、定期会议议和和临时临时会会议议三种。1.首次首次业业主大会会主大会会议议 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。12第二第二节节 业业主大会主大会1.首次首次业业主大会会主大会会议议 会议内容：1）表决通过业主大会议事规则和管理规约；2）选举业主委员会；3）决定是否续聘原物业服务企业。13第二第二节节 业业主大会主大会2.定期会定期会议议 (一般每年召开一次一般每年召开一次)主要内容有：听取业主委

6、员会的工作报告；业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等文件的审议与修订；决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘；专项维修资金使用、续筹方案的决定；业主委员会的换届选举与委员的增减；决定有关业主共同利益的其他事项。14第二第二节节 业业主大会主大会3.临时临时会会议议 有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。临时会议一般是一事一议。15第二第二节节 业业主大会主大会 4.业业主大会的主大会的规则规则 业业主大会会主大会会议议可以采用集体可

7、以采用集体讨论讨论的形式，也可以采用的形式，也可以采用书书面征求意面征求意见见的形式；但的形式；但应应当当由由物物业业管理区域内持有管理区域内持有1/2以上投票以上投票权权的的业业主参加。主参加。业业主主可以委托代理人参加可以委托代理人参加业业主大会会主大会会议议。（1）物）物业业管理区域内管理区域内业业主人数主人数较较多的，可以幢、多的，可以幢、单单元、楼元、楼层层等等为单为单位，位，推推选选一名一名业业主代表参加主代表参加业业主大会会主大会会议议。（2）推）推选业选业主代表参加主代表参加业业主大会会主大会会议议的，的，业业主代表主代表应应当于参加当于参加业业主大主大会会会会议议3日前，就日

8、前，就业业主大会会主大会会议拟讨论议拟讨论的事的事项书项书面征求其所代表的面征求其所代表的业业主意主意见见，凡需投票表决的，凡需投票表决的，业业主的主的赞赞同、反同、反对对及弃及弃权权的具体票数的具体票数经经本人本人签签字字后，由后，由业业主代表在主代表在业业主大会投票主大会投票时时如如实实反映。反映。（3）业业主代表因故不能参加主代表因故不能参加业业主大会会主大会会议议的，其所代表的的，其所代表的业业主可以另主可以另外推外推选选一名一名业业主代表参加。主代表参加。16第二第二节节 业业主大会主大会4、业业主大会的主大会的规则规则 （4）业业主大会作出决定，必主大会作出决定，必须经须经与会与会

9、业业主所持投票主所持投票权权1/2以上通以上通过过。（5）业业主大会作出制定和修改主大会作出制定和修改管理管理规约规约、业业主大会主大会议议事事规则规则、选选聘、聘、解聘物解聘物业业服服务务企企业业、专项维专项维修修资资金使用、金使用、续续筹方案的决定，必筹方案的决定，必须经须经物物业业管管理区域内全体理区域内全体业业主所持投票主所持投票权权2/3以上通以上通过过。（6）业业主大会会主大会会议应议应当由当由业业主委主委员员会作会作书书面面记录记录并存档。并存档。（7）业业主大会的决定主大会的决定应应当以当以书书面形式在物面形式在物业业管理区域内及管理区域内及时时公告。公告。17PARTTHRE

10、E业业主委主委员员会会第第三三节节 业业主委主委员员会会一、业业主委主委员员会的基本概念会的基本概念 1、业业主委主委员员会的性会的性质质 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。19第第三三节节 业业主委主委员员会会一、业业主委主委员员会的基本概念会的基本概念 2、业业主委主委员员会的宗旨会的宗旨 代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。3、业主委员会的地位 业主大会、业主委员会不仅是业主参

11、与民主管理的组织形式，从根本上讲，还是业主实现民主管理的组织形式。20第第三三节节 业业主委主委员员会会 4、业业主委主委员员会的会的职责职责 业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进行工作，并向其负责。它的主要职责如下：（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与与业业主大会主大会选选聘的物聘的物业业服服务务企企业签订业签订物物业业服服务务合同；合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；21第第三三节节 业业主委主委员员会会 （5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用

12、；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担。22第第三三节节 业业主委主委员员会会二、二、业业主委主委员员会的会的组组成成 1、业业主委主委员员会的成立会的成立 业业主委主委员员会由会由业业主大会主大会选举产选举产生。生。如果业主人数少且未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。在首次业主大会会议前，业主大会筹备组应确定委员会候选人产生办法及名单，并提交业主大会通过。业委会任期由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。业委会届届满满两月前，两月

13、前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届选举。业委会一般由511人的单单数数组成。23第第三三节节 业业主委主委员员会会 2、业主委员会委员应具备的条件 业主委员会的委员应当具有下列条件：（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。业委会主任由主要业主代表担任。24第第三三节节 业业主委主委员员会会三、三、业业主委主委员员会会会会议议 1、业委会会议的组织方式由业主大会议事规则和业主委员会章程规定

14、。2、经1/3以上业委会委员提议或者主任认为有必要，应当7日内召开业主委员会会议。3、业委会应当有过过半数半数委员参与方有效，作出决定必须经全体委员人数半数以上半数以上同意。4、业业主委主委员员会委会委员员不能委托代理人参加会不能委托代理人参加会议议。25第第三三节节 业业主委主委员员会会 四、四、业业主委主委员员会与物会与物业业服服务务企企业业的关系的关系 1、业主大会与物业服务企业是 的关系。2、业主委员会与物业服务企业是 的关系：一方面，业委会要听取业主的意见，监督物业服务企业；一方面，业委会也应提醒和要求广大业主履行义务，配合物业服务企业的工作。3、业主委员会应当做好物业服务企业和业主

15、之间的沟通工作。委托与被委托委托与被委托委托与合作并存委托与合作并存26第第三三节节 业业主委主委员员会会五、五、业业主委主委员员会与居委会的关系会与居委会的关系 1、居委会的任务（城市居民委员会组织法规定）2、居委会虽然定义为群众性自治组织，实际上带有准政府职能机构性质，从事行政管理的行为。3、居委会与业主委员会之间存在指指导导与被指与被指导导的关系。（物业管理条例规定）4、业主大会会议召开和会议决定应当通知居委会。配合居委会，同公安机关一起协同管理好社区治安。5、居委会和、居委会和业业委会的功能和人委会的功能和人员员存在交叉，它存在交叉，它们们未来的未来的发发展方向如何？展方向如何？27业

16、主委员会业主委员会居民委员会居民委员会相关法律法规物权法物权法物业管理条例物业管理条例业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则城市居民委员会组织法城市居民委员会组织法组织性质业主大会的执行机构业主大会的执行机构未明确其法人资格未明确其法人资格基层群众性自治组织基层群众性自治组织带有准政府职能机构性质带有准政府职能机构性质政府主管部门房产行政主管部门和街道办事处、乡房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府指导和监督镇人民政府指导和监督接受街道办事处指导接受街道办事处指导代表群体物业区域内的全体业主物业区域内的全体业主辖区内的全体居民辖区内的全体居民成员和活动经费成员由业主选举成

17、员由业主选举活动经费由业主支付活动经费由业主支付主要成员由政府安排，居民选主要成员由政府安排，居民选举。活动经费由政府提供举。活动经费由政府提供区域划分物业管理区域物业管理区域社区社区委员条件具有完全民事行为能力的业主和其他具有完全民事行为能力的业主和其他由业主大会决定的条件由业主大会决定的条件年满十八岁的本居住地区居民年满十八岁的本居住地区居民（剥夺政治权利的除外）（剥夺政治权利的除外）职责召集业主大会，签订物业服务合同召集业主大会，签订物业服务合同执行业主大会赋予的职责执行业主大会赋予的职责职责来源于业主大会职责来源于业主大会宣传政策、公益事业、调解纠宣传政策、公益事业、调解纠纷、维护治安

18、、文化卫生计生纷、维护治安、文化卫生计生职责来源于政府职责来源于政府28PARTFOUR业业主大会主大会议议事事规则规则和管和管理理规约规约第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约一、一、业业主大会主大会议议事事规则规则二、管理二、管理规约规约30第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约一、一、业业主大会主大会议议事事规则规则 业主大会议事规则经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项。31第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约制定原则：基于物业管

19、理的“业主自治”32第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约议议事事规则规则的主要事的主要事项项：（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；（2）业主委员会的职责；（3）业主委员会议事规则；（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（5）业主投票权数的确定方法；（6）业主代表的产生方式；（7）业主大会会议的表决程序；（8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；33第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约议议事事规则规则的主要事的主要事项项：（9）业主委员会换届程序、补选办法等；（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（11）业

20、主大会、业主委员会印章的使用和管理。34第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约两点注意：两点注意：1、议事规则中的任何规定不得违反国家相关的法律法规；2、议事规则必须在首次业主大会上最先讨论和通过，然后才能按此议事规则讨论决定其他问题。35第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约二、管理二、管理规约规约1、性、性质质 管理规约，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。它是一种公共契约，属于协议、和约的性质，对全体业主具有约束力。36第第四四节节 业业主大会主大会议议

21、事事规则规则和管理和管理规约规约2、管理、管理规约规约的主要事的主要事项项：（1）物业的使用、维护、管理；（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；（3）物业共用部分的经营与收益分配；（4）业主共同利益的维护；（5）业主共同管理权的行使；（6）业主应尽的义务；（7）违反管理规约应当承担的责任。37第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约广广义义的管理的管理规约规约包括：包括：1.临时临时管理管理规约规约2.管理管理规约规约38第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约1、临时临时管理管理规约规约 建设单位应当在销售物业之前，参照政府公布的示范文本，

22、结合本物业管理区域的实际，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。39第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约2、临时临时管理管理规约规约两点注意两点注意（1）充分体现了政府的责任，将临时管理规约的制定作为物业管理的一项基本制度给予确定。（2）业主的承诺。40第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约3、管理管理规约规约 在筹备首次业主大会过程中，业主大会筹备组应根据政府主管部门制定的示范文本，结合本物业管理区域的实际，在听取广大业主意见建议的基础上拟定管

23、理规约（草案），交由首次业主大会会议讨论表决。41第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约3、管理、管理规约规约 首次业主大会会议通过的管理规约在使用过程中可能有不完善的地方，以后的业主大会可能需要对管理规约进行修订。42第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约4.临时临时管理管理规约规约和管理和管理规约规约的区的区别别（1）制定方不同 临时管理规约建设单位制定 管理规约业主大会制定（2）内容侧重不同 临时管理规约无业主参与制定，不必考虑太多细节 管理规约内容详细43第第四四节节 业业主大会主大会议议事事规则规则和管理和管理规约规约4.临时临时管理管理规约规约和管理和管理规约规约的区的区别别（3）生效方式不同 临时管理规约物业买受人的书面承诺生效 管理规约业主大会通过即生效（4）适用阶段不同 临时管理规约首次业主大会会议通过管理规约之前44THANKS结束结束