项目管理制度汇编05分册.doc

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1、1房地产开发项目可行性研究管理办法为适应公司发展需要，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本办法。1 开发项目可行性研究的任务可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。2 可行性研究的步骤2.1 筹备。可

2、行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究计划和工作大纲等。2.2 调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。 2.3 方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。2.4 财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目

3、投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。 2.5 编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。3 可行性研究的内容由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面：3.1 项目概况。主要包括：3.1.1 项目名称；3.1.2 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；3.1.3 项目所在地的周围环境状况。主要从

4、工业、商业及相关行业现状及发展潜力、2项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；3.1.4 项目的性质及主要特点。3.2 开发项目用地的现状调查及动迁安置3.2.1 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。3.2.2 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。3.2.3 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。3.2.4 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。3.2.5 其他地下、地上物现状。

5、开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。3.2.6 如需要进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。3.3 市场分析和建设规模的确定3.3.1 市场供给现状分析及预测。3.3.2 市场需求现状分析及预测。3.3.3 市场交易的数量与价格。3.3.4 服务对象分析、制定租售计划。3.3.5 拟建项目建设规模的确定。3.4 规划设计方案选择3.4.1 市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。3.4.2 项

6、目构成及平面布置。3.4.3 建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。3.5 资源供给3.5.1 建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。3.5.2 项目施工的组织计划。3.5.3 项目施工期间的动力、水等供应。3.5.4 项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。3.6 项目开发组织机构和管理费用研究33.6.1 开发项目的管理体制、机构设置。3.6.2 管理人员的配备方案。3.6.3 人员培训计划、年管理费用估算。3.7 开发建设计划3.7.1 前期开发计划。包括项目从

7、立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。3.7.2 工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。3.7.3 建设场地的布置。3.7.4 施工队伍的选择。3.8 项目经济及社会效益分析3.8.1 项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。3.8.2 项目投资来源、筹措方式的确定。3.8.3 开发成本估算。3.8.4 销售成本、经营成本估算。3.8.5 销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。3.8.6 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资

8、利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。3.8.7 风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。3.8.8 项目环境效益、社会效益及综合效益评价。3.8.9 结论及建议运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。4 可行性研究报告的撰写4.1 封面：要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。4.2 摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特

9、点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过 1000 字为宜。4.3 目录4.4 正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。一般包括：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附4近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。4.5 附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资

10、金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。4.6 附图：一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。5 市场分析与需求预测5.1 开发项目的市场调查内容，可依项目的具体情况确定。一般应进行以下内容的调查：5.1.1 社会经济状况及投资环境调查，主要包括项目所在地的社会经济发展规划、城市建设规划、金融财税政策、鼓励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因素。5.1.2 房地产投资及同类物业市场调查。主要包括项目所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平及潜在需求。如同类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。对明显具有竞争性的项目要有针对性地着重进行研究分析。

11、5.1.3 消费者意愿调查。主要包括当地消费者对项目设计的使用要求或对已开发项目的评价、消费者的购买动机、购买能力及购买偏好等。5.1.4 物资供应市场调查。主要包括当地主要材料、设备供应状况、市场价格及有关物资信息。5.1.5 工程技术状况调查。主要包括项目开发所处地段的地形、地质情况、当地可采用新材料、新技术以及有关技术经济指标。5.1.6 物业管理状况的调查。主要调查了解该地面物业管理范围、服务质量、收费标准、客户对物业收费的承受能力等。5.2 市场调查方法应机动灵活，力求准确，一般可采取以下方法：5.2.1 积累资料。专人收集有关专业报刊、会议及政府协会活动等形成的文件、信息、年鉴统计

12、资料，进行整理鉴别。5.2.2 走访调查。通过走访客户、开发企业和有关信息咨询服务部门，获得开发项目功能、质量、价格及改进提高的要求。5.2.3 征询。通过对有关行政管理部门征询或对专家函询方式。5.2.4 在深入调查充分分析收集资料基础上，对开发物业需求现状及发展趋势进行科学分析，对开发成本、市场售价、销售对象、销售进度等作出客观预测。 6 地点选择与地块价值评价5房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价值进行分析比较和评价。分析评价内容包括：6.1 拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征；6.2 拟定地点的市政配套、交通运输条件；6.3 拟订范围的拆迁情况；6

13、.4 地块周边的自然景观、人造景观及污染情况；6.5 实际地价与地价潜在价值评价。7 资金筹措7.1 制定可靠或比较可靠的资金筹措计划，是开发项目实现预期目标的基本条件，是避免项目流产或夭折的根本保证，必须高度重视，周密策划。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。7.2 资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。8 财务评价8.1 房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的项目，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态法

14、。8.2 静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。8.3 动态法财务盈利能力分析，一般应以下列指标进行。8.4 财务净现值（ FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV0 项目可行；FNPV0 项目不可行。8.5 财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是指

15、项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRRic 即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRRic 项目不可行。8.6 财务净现值率（FNPVR ）财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。8.7 动态投资回收期（Pt）6动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。本条所列财务评价指标表达公式见附录。9 不确定性分析9.1 项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的

16、风险，以论证开发项目在经济上的可靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。9.2 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。9.3 敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素（如成本、价格、销售周期等因素）发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。9.4 概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项

17、目承担的风险越小。10 可行性研究管理10.1 房地产开发项目不论投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实际出发或领导决策要求确定。规模较大且要求研究深度相对较深的项目，可委托专门咨询机构承担项目可行性研究任务；规模适量且研究深度适当的项目，由房地产公司自行组织可行性研究。10.2 房地产开发项目可行性研究工作，一般应由公司总工程师总体负责，开发、销售、财务部门人员参与组成研究小组，开展工作。10.3 房地产开发项目可行性研究报告首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及研究人员姓名，末页应署报告执笔人姓名。10.4 开发项目的可行性研究工作，由公司组织并进行初审，研究

18、报告必须上报国华实业公司，并由其主持论证审批。10.5 开发项目的可行性研究报告及决策意见，不论实施与否，都应归入技术档案管理，妥善保存备查。10.6 可行性研究报告属单位的集体研究成果，对其有关经营策略和经济对策研究要给予保密，凡因泄露损害单位利益者，视为违纪行为。10.7 开发项目实施完成后，应组织参与研究的部门和人员进行总结，予以跟踪研究。对研究的方法、测算、结论、建议等，对照市场实际，从中找出成功经验和教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。附录： 财务评价指标表达公式71 静态评价指标1.1 投资收益率（R）投资收益率（R）= 净收益额项目投资总额100%1.2

19、 静态投资回收期（Pt）投资回收期（Pt）=累计净现金流量开始出现正值年份数1+上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量2 动态评价指标2.1 财务净现值（FNPV）FNPV=（CI-C0） t（1+ic ） -t式中：1）CI现金流入量 C0现金流出量2）（CI-C0）第 t 年的净现金流量3）ic基准收益率4）n计算期2.2 财务内部收益率（FIRR）（CI-C0） t（1+FIRR） -t=0式中符号代表意义同上式。2.3 财务净现值率（FNPVR ）FPVR=FNPVI式中：1）FNPV财务净现值2）I 投资现值2.4 动态投资回收期（pt）（CI-C0） t（1+ic） -t=0动态

20、投资回收期（P t）=（累计财务净现值出现正值年份表）-1+当年累计财务净现值的绝对值当年财务净现值8房地产开发管理细则1 总则为加强对房地产开发业务的管理，减少和避免失误，提高综合效益，根据城市房地产管理法及其他有关法规的规定，结合近年来济南国华置业有限公司进行房地产开发的实际情况，制定本细则。2 项目开发管理2.1 项目选择：由开发部配合实业公司根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。2.2 可行性研究：由开发部按房地产开发可行性研究管理办法执行。2.3 投资决策：根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，对是否投资开发该项目做出

21、决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报国华实业公司审批。2.4 土地合同订立：项目确定后，开发部应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议） ，如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。2.5 计划编制：土地合同签定后，项目公司经理应组织编制项目开发详细计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计

22、划安排。2.6 前期手续：开发部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续，主要有：2.6.1 向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。2.6.2 向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。2.6.3 向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。2.6.5 如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。92.7 规划设计：由工程部配合实业公司完成。要贯彻充分利用土地、完善使用功能、利于房产销售、降低工程造价、美化周围环境的原则。大型项目的规划设计宜采用招标方式确定设计单位。规划设计

23、完成后，向规划部门报批，开发部组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2.8 现场施工准备2.8.1 工程部负责委托测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。2.8.2 工程部组织实施项目（场地）的“三通一平” ，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平” 。2.9 委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。宜采用招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。工程部负责组织委托监理。2.10 编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师组织工程部

24、编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。2.11 施工队伍选择：项目施工组织总设计确定后，经济部应按计划组织选择施工队伍。具体操作方式见工程招标管理规定。施工队伍确定后，公司应与其签订正式的施工合同。2.12 开工手续：工程开工前，开发部配合工程部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。2.13 自购工程用设备、材料的招标与供货：工程开工前，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）根据设备

25、、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。供货商确定后，公司应与其签订正式的供货合同。2.14 施工管理：工程部负责施工管理。管理内容主要包括：2.14.1 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计；2.14.2 协助施工单位解决现场的特殊困难；2.14.3 督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工程进度做出签证；2.14.4 清点、验收甲供材料，督促施工单位做好工程材料的取样检验，检查材料合格证；2.14.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐蔽工程的10验收，严格控制工程质量；2.14.6 及时发现、处

26、理施工中出现的问题，对质量事故，必须向公司及有关行业主管部门反映，妥善处理；2.14.7 协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系；2.14.8 督促施工单位进行工程维修。委托监理公司进行施工监理的项目，要严格按照委托监理合同 、 工程监理实施细则对以上施工管理工作进行分工，避免与公司工程部工作交叉，并按委托监理合同 、 工程监理实施细则对监理单位进行日常监督。2.15 工程造价预测及预算：项目定位前，经济部应配合开发部对项目进行经济论证；项目定位后，经济部应配合实业公司做项目投资估算；正式设计施工图出来后，经济部应做设计施工图预算。经济部应视以上工作量大小外委编制或自行编制，以此作为控制项目投

27、资、工程成本的依据或目标。2.16 工程款拨付：项目公司根据工程进度，编制开发项目的季度、月度用款计划，交财务部组织资金。施工单位按合同提报工程付款计划后，由经济部进行审核，并配合财务部拨款。2.17 竣工验收：2.17.1 开发项目（单项工程）竣工后，先由公司工程部组织初验，初验合格后向质量监督部门申请验收。2.17.2 成片开发项目竣工后，工程部组织初验，然后报当地政府组织有关部门进行综合验收。2.17.3 开发项目验收合格后，工程部将工程项目资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送。2.18 工程造价决算：工程竣工后，由经济部审核施工单位提报的工程竣工造价结算（必要时，可委托审计事务所进

28、行审计） ，工程部配合，并与施工单位办理工程造价结算手续。财务部依据确认的工程造价结算编制工程竣工财务决算，对项目工程投资进行竣工清点。2.19 技术档案管理：综合部根据档案管理要求制定相应办法进行管理。主要是：2.19.1 收集、保管开发项目的原始资料，包括立项批文、用地许可证、建设用地规划许可证、拆迁验收证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工报告等等。2.19.2 收集开发项目的全套工程资料，审查、保管施工单位提交的竣工资料，包括工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审记录、重要施工日志、材料化验与试验报告、隐蔽工程验收单、设计变更记录、现场签证、质量事故处理报告、竣工决算书等。