XX商务酒店项目商业计划书.doc

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1、商 业 计 划 书项目名称 XXXX 商务酒店 项目单位 地 址电 话 传 真 电子邮件 联 系 人 目 录第 2 页 共 49 页1. 摘要 .41.1. 项目公司 .41.2. 市场营销 .41.3. 营运与管理 .51.4. 投资与财务 .52. 项目规划 .52.1. 酒店位置及现状 .52.2. 许可经营及法律文件 .62.3. 项目总体规划 .63. 乌鲁木齐市环境评估 .73.1. 区位优势 .73.2. 区域经济 .103.3. 旅游资源 .114. 酒店行业概况 .114.1. 酒店业概况 .114.1.1. 我国星级酒店数量、结 构及分布 .114.1.2. 我国星级酒店行

2、业景气情况 .134.1.3. 我国星级酒店经营情况 .144.2. 酒店业经济特点 .154.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业 .154.2.2. 对经营管理的要求高 .154.3. 酒店业发展趋势 .164.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测 .164.3.2. 酒店业发展趋势预测 .175. 市场、竞争和项目定位 .185.1. 乌鲁木齐酒店市场分析预测 .185.1.1. 乌鲁木齐旅游业基本情况 .185.1.2. 乌鲁木齐酒店基本情况 .195.1.3. 乌鲁木齐酒店住宿人员状况 .195.1.4. 乌鲁木齐酒店价格和出租率 .205.1.5. 乌鲁木齐酒店市场预测 .205

3、.2. 竞争分析 .215.2.1. 竞争对手基本情况 .215.2.2. SWOT 分析 .225.2.3. 竞争分析结论 .255.3. 项目目标定位。 .256. 发展规划 .266.1. 总体设想 .266.2. 公司发展战略步骤设想 .266.2.1. 完成酒店试营业 .266.2.2. 通过三星级认定、并成 为乌鲁木齐知名酒店之一 .276.2.3. 实施后楼改造工程，进 一步提高经济效益 .277. 市场营销 .277.1. 目标市场 .277.2. 产品与服务 .287.3. 定价 .28第 3 页 共 49 页7.4. 销售渠道 .287.4.1. 直接渠道 .287.4.2

4、. 间接渠道 .297.5. 公关宣传策略 .297.6. 销售激励制度 .318. 营运和管理 .318.1. 基本业务流程 .318.2. 机构设置 .348.3. 人员配备 .358.4. 管理团队 .368.5. 遵循的标准 .369. 投资与财务评价 .369.1. 项目实施计划进度 .369.2. 投资估算 .369.3. 收入、成本费用及利润预测 .379.3.1. 住宿收入预测 .379.3.2. 餐饮收入预测 .399.3.3. 物业租赁收入预测 .399.3.4. 总收入预测 .409.3.5. 成本费用预测 .409.3.5. 利润预测 .409.4. 现金流量预测 .4

5、19.5. 财务评价 .4110. 风险与对策分析 .4310.1. 风险 .4310.1.1. 客源影响带来的风险 .4310.1.2. 人力资源风险 .4310.1.3. 市场竞争风险 .4310.1.4. 行业特点决定的风险 .4310.2. 对策 .4310.2.1. 客源影响对策 .4310.2.2. 人力资源风险对策 .4410.2.3. 市场竞争风险对策 .4410.2.4. 行业特点风险对策 .4411. 融资计划 .4411.1. 融资资金金额、方式与用途 .4411.1.1. 融资金额 .4411.1.2. 融资方式 .4411.1.3. 融资资金用途 .4511.2. 公

6、司治理与投资者保护 .4512. 结论 .46第 4 页 共 49 页1. 摘要1.1. 项目公司XXXX 商务酒店（管理责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对 XX 酒店大楼及原有宾馆大楼的 12 年的经营权，XXXX 商务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐 饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积 16478，各类客房 147间，餐厅 2400，KVT40 间（2700） ，桑拿浴室 1200，大堂 1200。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商 业订房网站及各

7、机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为乌鲁木齐市管理水平、服务质量、经济 效益均位于前列的三星级酒店。我国和 XX 旅游市场近十年将保持年均 10以上的增长，而我国酒店业在 2001 年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目 XXXX酒店地理位置优越、配套设 施健全、年 经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使 XXXX 酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为乌鲁木齐酒店业中的管理先进、效益 优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。1.2. 市场营销XX

8、XX 商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商 务活动，外省市来乌旅游的人 员。XX 商务酒店计划客房价格如下表所示。前楼 后楼项目标准间 套间 标准间 套间备注旺季 240 480 160 420 7、8 、9 月平季 200 380 120 320 5、6、10 月淡季 160 280 100 220 11来年 4 月第 5 页 共 49 页年均价格 190 355 120 295 1.3. 营运与管理酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星 级的划分与评定按照不低于三星级酒店

9、的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级 酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、 层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照 执行。1.4. 投资与财务本项目总投资为 1200 万元，其中公司已经投入 320 万元，需要新增投资 880 万元，其中一期需要新增投资 180 万元，二期需要新增投资 700 万元。酒店营业后每年预计取得税前利润约 255324 万元人民币、税后利润 171324万元人民币，项目投资回收期为 3 年零 2 个月， 项目内含报酬率为 56，在

10、12折现率下，净现值为 966.24 万元。2. 项目规划2.1. 酒店位置及现状XXXX 酒店前身为伊犁哈萨克自治州驻乌鲁木齐办事处（副省级接待单位），地处乌鲁木齐市阿勒泰路 44 号，位于乌鲁木齐市沙依巴克区、高新技术产业开发区、 经济技术开发区和新市区交界处。阿勒泰路是连接乌鲁木齐过境公路、外环公路、 乌奎高速公路等交通要道的必经之路，交通便利，距乌鲁木齐 国际机场 7 公里，距 乌鲁木齐火车南站客运站 12 公里，周围 2 公里内，有嘉和园、汇 嘉园、汇芙园、天汇世纪花苑等大型商住小区和乌鲁木齐天河机电市场、广汇石材、广 汇 美居物流园等大型市场。XX 商务酒店坐落于蜘蛛山脚下，风景秀

11、美。 乌鲁木 齐市自 2004 年起至 2010 年将第 6 页 共 49 页在蜘蛛山风景区投资 40 亿元，建成 XX 最大的商务会展、旅游中心，XX 商务酒店就在此规划范围内。XX 商务酒店整体建筑风格为哈萨克民族特色。建筑主体分前、后两部分，前楼主体于 2003 年建成，建筑面 积约 10000 平方米，楼高为 9 层，地下 1 层地上 8 层。后楼建成于 80 年代末，建筑面积约 6600 平方米，楼高 7 层 ，地下 1 层地上 6 层。楼前及后院停车场面积约 4400 平方米。2.2. 许可经营及法律文件。2.3. 项目总体规划2.3.1. 酒店大堂F 为酒店大堂，面 积 1200

12、 平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务 中心、旅游公司等设施，具有空 间大、 设施完备、功能齐全的特点。2.3.2. 餐厅F3F 为餐厅，餐厅面积 2400 平方米， 30 间包厢，22 张散台。餐厅突出 XX 民族特色，强调 品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。2.3.3. 客房客房分布于前楼 4F-8F 及后楼 3F-5F，面积共有 8232 平方米，前楼有商务客房 85间，其中：商务套房 10 套，豪华标准间 75 间。后楼有普通标准间 42 间，套间 20 间，共60 间客房。客房具有面积 大，空 间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装

13、潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。2.3.4. 娱乐中心后楼 1F2F 面积 2700 平方米，为娱乐中心和 MODERN BOSS（现代商务老板俱第 7 页 共 49 页乐部）。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV 包厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在前楼-1F 和-1F 设有面积 1940 平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男 宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。2.3.5. 会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳 200 人，位于后楼大厅楼顶加层。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议 室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企

14、 业丰富的个性内涵。3. 乌鲁木齐市环境评估3.1. 区位优势3.1.1. 自然情况乌鲁木齐市是一座美丽的内陆城市，乌鲁木齐市位于天山山脉北麓，准噶尔盆地边缘，地理坐标为东经 863733“- 885824“，北纬 424532“- 440800“。乌鲁木齐三面环山，地势东 南高、西北低，平均海拔 800 米。 乌鲁木齐市总面积 12000 平方公里，城市规划控制面积 1600 平方公里，下 辖 7 区一县， 总人口 208.2 万人，市区人口占 83.5，另有流动人口约 120 万。 乌鲁 木齐市聚居着维吾尔、 汉 、回、哈 萨克等四十多个民族，少数民族人口占总人口的 24.6。 乌鲁木齐是

15、 XX 维吾尔自治区的首府，也是 XX 政治、经济、文化的中心，也是我国向西开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口。其经济结构具有大城市、小郊区的特点，第三产业比重大，服务功能强。乌鲁木齐地区科研院所、高等院校和其他各 类学校集中，人才相对较多，是 XX 的科研、文化、广播、 电视、新闻中心。在 经济保持高速发展的同时， 乌鲁木齐市的生 态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。 乌鲁木齐2000 年获得了全国优秀旅游城市（地级市）荣誉。第 8 页 共 49 页3.1.2. 城市功能区划乌鲁木齐城市布局呈“ 双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。市区 规划为九个集团片区，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、东 山卡子湾区、机场区、北站区、西站区、头屯河区。乌鲁木齐城市中心区由天山区