滨湖国际营销方案.doc

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1、滨湖国际营销策划方案 引言：本方案在项目开盘前一个月执行完毕，阶段性进行推广，目的是了解市场，扩大项目知名度和影响力，并把握市场推广手段的有效性，确定推广办法和项目优势定位，以商业招商带动住宅销售，试探市场的刚性需求客户群体，蓄水客户数量以及价格承受能力，为开盘的销售做好前期工作。 方案内容一、 营销部人员结构营销策划总监1名招商部：招商经理1名、招商主管4人。销售部：销售经理1名、置业顾问4人。二、 营销策略 1、政府支持u 落实工商税费的优惠政策，争取“免收二年工商税费，相关部门二年内不进场检查”，并形成文件；u 争取政府及相关部门同意，将“鄱阳人民政府”、“鄱阳经贸委”、“鄱阳招商局”、

2、“芦田管委会”等作为滨湖国际的联袂推广单位，在宣传资料上出现，“拉虎皮，做大旗”，用来提升项目的权威性和可信度。2、造势宣传u 户外大型广告牌（龙门架或高炮）：设置于鄱阳镇内和芦田交界处主干道上，此处交通流量大，大型户外看板的设置是最好的区域引导性广告。u 现场看板：在工地施工楼体沿街外墙搭设大型看板。营造现场气势及销售气氛。u 围挡广告：推广楼盘和企业形象，吸引过路的流动人群注意，依据现场实际情况进行尺寸设置。 u 接待中心、售楼处、样板房设计布置完成，营销道具（售楼处门前通往古县渡道路横幅、售楼处广告牌、楼书的印制、内部展板及挂旗）的准备。着力介绍本案形象，塑造本案品牌及企业品牌形象，使消

3、费者对本案有一个整体的把握与了解。重点是感性的概念性的诉求，强调的是楼盘整体的品牌形象和企业形象。u 售楼处顶部空间充分利用，视觉提高售楼处的形象，做单面钢架看板，将项目阶段广告诉求和主打语醒目表现，彰显项目的大气、尊贵和御景滨湖的气魄和气派，给经过者震撼和深刻的印象。u 鄱阳长途客运站外立面广告牌悬挂u 附近乡镇各处沿路住宅墙体广告悬挂u 样板间装修2套。3、协作工作u 每天进行招商、销售培训u 事件营销（各种活动、客户体验等）三 、多渠道营销推广 u DM派发u 邮政短信群发、邮政报纸夹带，u 加入各种地产、商业协会等，利用协会的资源和杂志，拓展市场u 鄱阳在线、鄱阳地产网、做广告和软文介

4、绍，对外出务工人士推广项目优势和各种优惠政策。增加项目对外宣传力度，增加客户蓄水。u 电话直销，定人定点推广项目着重点，芦田大型商业中心、商住俩用、面积优以及位置优和硬件优势等。u 寻找周边可合作超市百货商场宾馆等，设立下属办事处。u 在鄱阳镇、古南、古北、芦田以及周边乡村，聘请市场调研员20名。u 专项广告推广以及开展优势活动造势。渠道一：常规媒体推介电视、报纸以及夹报（邮政夹带以及每月一次半版广告）、派单网络（鄱阳在线、鄱阳人家、鄱阳地产网整年）车载（车内可视）、路牌、道旗、高空（项目现场高空利用）墙体（乡镇各处墙体广告悬挂）。渠道二：直销 通过电话推介、资料定点专递、专人跟进的一对一直接

5、接触方式，吸引鄱阳和周边当地有意向客户。 通过周边派单、外调等招商方式将信息更直接传达给消费者，选择余干、万年、乐平、等周边地区进行异地招商，动用政府的、协会的、其他社会团体的力量，通过举办招商联谊会等方式和运动招商手段来达到目标；有效规避坐守待客的弊端。 举办第一届“投资论坛会议”，将场地定在本项目，从全县各地邀请准客户（此方案待定）； 儿童节6月1日、端午节6月12、国庆节9月19，节点销售，礼品活动。具体招商的时间、进度、目标控制要根据实际的工作情况进行调整，灵活机动四、招商业态以及推广定位： u 主推广告语： 休闲购物 品味都市时尚 滨湖而居 尽享水岸家园u 商业街招商业态定位：餐饮、

6、休闲、服装、百货、电器、小商品批发、数码产品、二手市场等。五、招商、销售客户处理项目进入蓄水期，招商部继续在鄱阳及周边乡镇收集客户信息，汇总销售部进行分析整理，电话进行回访和追踪。所有客户分三批整理。归入三个库别，分别进行不同的对待。第一批是已定客户，加强联系，电话逐一通知，公司出台优惠政策，带过新客户来的给与准确的奖励办法。第二批是观望客户，电话追踪。追踪间隔为二天一次。订号的放入第一批，继续观望的按时追踪，确定不要的放入第三批。第三批客户是确认不买和不要的，放入蓄水库。保持联系，长期跟踪，适当的时候做活动邀请来现场，进行诱导，争取解冻以及做口碑宣传，积少成多，循序渐进。需要长期的跟踪和重复

7、理念加深。此计划执行到2013年7月30号，下部计划按开盘前客户定铺情况调整。六、购买商铺客户细则（合同和细则另附）签订住宅意向，定号费押金一万。签订商铺意向，定号费押金五万。注意事项：约定准确开业日期、交房日期、使用日期、保证金和订金退返利息。整体推出商业业态，造声势，吸引刚性需求客户的注意力和定位人群，商业的推广也可以进一步推升住宅的品质和价格，住宅项目的销售依靠商业的造势进入强销。七、本项目招商、销售模式 1、 商业街招商模式定位: 免租为主2、 商业销售模式定位： 部分返租销售 3、 返租形式说明：建议：5年，前三年每年 5%，后二年6% 。八、销售以及招商奖励办法（办法另定）1、老带

8、新奖励办法，2、兼职业务员带客户奖励办法。3、销售、招商人员奖励办法4、公司内部人员带客户奖励办法5、经理主管折扣权利等九、广告推广预算根据我们本项目的广告策略，尽力控制。在根据房地产市场的营销状态，本案总的广告预算将作相应的追加调整。 以下是部分常规媒体的估算费用，部分的媒体费用有相应的出入。 广告类别媒介细分数 量单 价（元）总计（万元）户外广告长途客运站1块25000/半年3公里两侧路牌新桥头至芦田7公里35000/半年3短信群发20万3.5分0.7户外墙体乡下墙体10处800/每年0.8现场包装喷绘、写真等20000.2现场用品20000.2单 页海报/DM单2万份0.250.25网 络鄱阳网站2家30000/半年6报 纸新参考、地产内刊3版30000.9夹 报发 放400/次0.16礼品雨伞200把150.3宣传活动3次100003市场调研2合计20.51注：现场招商和销售广告不定期更换不在预算之内。2013年5月10日滨湖国际策划部