不动产估价_假设开发法.doc

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1、第六章 假设开发法重点提示：本章介绍了假设开发法的概念、理论依据、基本公式、特点、适用范围以及运用该方法估价的基本步骤。其中假设开发法的基本公式及其估价步骤应是本章重点内容，尤其是不同开发方式的待估不动产的估价涉及到公式选用、参数的设定与计算、以及对动态与静态方式如何进行运用等内容更应掌握。第一节 假设开发法基本原理一、假设开发法概念假设开发法（The Hypothetical Development Method），是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。假

2、设开发法又称剩余法（Residual Method）、倒算法、残余法或余值法。 二、假设开发法理论依据 假设开发法的估价原理可通过下面的例子作出解释。假设某开发商面对一块可供开发利用的地块，那么他愿意出多少钱来购买这块土地呢？很明显，他购买这一地块并不是供自己使用，而是通过开发后出售为其赚取利润。他很清楚希望得到这一地块的人不止他一个，他们也都有同样的动机，面对竞争他期望从这一地块开发中得到的利润不低于别人希望得到的平均利润，否则他宁愿把这笔资金投到其他方面。也就是说，该开发商希望能从这一土地开发中获取社会上房地产开发的一般利润即可。而为了获取这一地块，开发商首先要仔细研究待开发地块的内外条件

3、，如坐落位置、面积大小、形状、周围环境、规范限制条件等，以便分析该地块在规划许可范围内最适宜的用途和最大开发程度；然后根据目前的房地产市场状况，预测建筑完成后价格，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常开发利润。有了上述的分析和测算，开发商就能知道了他可能为取得这块土地所支付的最高价格是多少。很明显，这个最高价等于开发完成后的不动产价格扣除开发成本和相应利息、利润等之后的余额。 假设开发法除适用于土地建筑物等估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于以下三个方面： （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。对于每一

4、个开发项目，投资者必须分析和预测开发完成后的不动产价值、开发成本和他所应获取的正常利润，进而确定他所能承担的场地最高价格，投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其正常收益。（2）确定具体开发项目的预期利润。当场地取得后，此时的场地取得费为已知费用，从总的开发价值中扣除场地购置费、开发成本等后的剩余值，即为该开发项目可取得的利润。若该利润高于或等于投资者的期望利润，则该项目可行，否则该项目应推迟进行或暂时取消。（3）确定开发项目中可能发生的最高成本费用。当土地购置费和期望利润确定后，即可用剩余法测算出开发过程中各成本费用的最高控制数，以保证开发过程中的各项成本费用得到有效的控制。三、假设

5、开发法的特点与适用范围 1假设开发法特点 （1）假设开发法是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高场地购置费。其可靠性如何，取决于以下几点：是否根据土地估价的最有效使用原则合理确定土地最佳利用方式；是否正确掌握了地产市场行情及供求关系，并正确判断了开发完成后的物业总价值；是否正确确定了土地开发费用和正常利润等。 （2）假设开发法以一定的假设或限制条件为前提。假设开发法通常设定以下方面的假设：假设估价中涉及到的不动产总价、租金和成本数据在开发期间不会发生大的变化；假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响；假设在开发期间各项成本的投入是均匀或分段均匀投入的。 （3）假

6、设开发法有动态与静态两种计算方式。所谓静态与动态之分主要是有没有考虑到资金的时间价格。静态计算不考虑时间因素，即不需要对发生在不同时点的费用进行贴现。而动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，由于考虑了时间的因素，因而包含了利息的概念，利息就不须再单独计算，这一点与静态计算法要单独计算利息不同。 2假设开发法适用的范围 从假设开发法的计算公式和特点可以看出，假设开发法主要适用于下列几种类型的不动产估价： （1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）； （2）土地整理、复垦； （3）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用； （4）现有新旧房地产中地

7、价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。 （5）在建工程（包括停建工程）； （6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）等。第二节 假设开发法计算公式一、最基本的公式 根据假设开发法的基本原理，其基本公式如下： （一）适用于预期售价的公式 当开发项目建成后出售情形下的理论公式 式中：表示购置开发场地的价格；表示土地开发的总价格或开发完成后的不动产资本价格（Gross Development Value或Capital Value）；表示整个开发项目的开发成本；表示开发商合理利润。 （二）适用于预期租金的公式 当开发项目建成后出租情形下的理论公式 式中： 购买开发

8、场地的价格； 开发项目预期建成后的“资本化价格（Capitalized Value）”； 开发项目建成后每年的平均纯收益（平均纯租金）； 资本化率，即预期的投资收益率； 开发项目预期的开发费用； 开发商的合理利润。 （三）具体的计算公式 待开发房地产的价格=开发完成后的房地产价格开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应得的利润。所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。例如，评估毛地的价值，即该土地上有待拆迁

9、安置的房屋，这时减去的项目中还应包括拆迁安置补偿费；如果评估的是拆迁安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁安置补偿费。 二、按估价对象细化的公式 上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可具体细化如下：（一） 求生地价格公式 所谓生地，指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续）可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”（通路和临时水、电）条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。需要指出的是，这里所讲的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念与农用地中的生地、熟地概念不能混淆。 1适用于在生地上建成房屋的公式： 生地价格=开发完成后的房地产价格

10、由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费2适用于将生地开发成熟地的公式：所谓熟地，制具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 生地价格=开发完成后的熟地价格由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费（二） 求毛地价格的公式 所谓毛地，指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具有“三通”（通路和临时水、电）或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 1适用于在毛地上建成房屋的公式： 毛地价格=开发完成后的房地产价格由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费土地开发利润买

11、方购买毛地应负担的税费 2适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价格=开发完成后的熟地价格由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费（三） 求熟地价格的公式 所谓熟地，只具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 熟地价格=开发完成后的房地产价格由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费 （四）求在建工程价格的公式 在建工程价格=续建完成后的工程价格-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费 （五）求旧房价格的公式旧房价格=装修改造完成后的房地产价格装修改造成本管理费用

12、投资利息销售税费装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费三、港台及其他国家计算公式 1香港的假设开发法计算公式 地价=楼价建筑费专业费利息发展商利润 或地价=总开发价值开发费用（含拆迁费和对现有承担者的补偿、基建费、业务费、财务费、应急费、代理及法律事务费用等）开发者的收益取得地所需的费用2台湾的假设开发法计算公式式中： 最适的土地价格； 销售总价； 营建成本； 其他成本（代销、管理费用等）； 合理利润。 3日本的假设开发法计算公式日本的计算公式实为原价法的倒算法。式中： 开发前素地的价格； 开发土地的销售价格； 有效宅地化率=开发后宅地面积/开发区土地总面积； 开发工事费； 各种负担费； 间

13、接费用； 开发工事费的利息负担月数； 至开发土地销售完所需月数； 资本月收益率（月利息率）； 成熟年数； 为个别因素修正率； 成熟度修正率。第三节 假设开发法步骤运用假设开发法进行不动产价格评估，一般分为以下6个步骤。一、调查待估不动产的基本情况 调查待估不动产的基本情况主要包括以下几点： 1弄清土地的位置。包括3个层次：（1）土地所在城市的性质；（2）土地所在城市内的区域的性质；（3）具体的坐落状况；弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。例如，位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政

14、府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在该区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通的便利与否等。 2弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况等。弄清这些，主要是为估算开发成本、费用等服务。 3弄清政府的规划限制。包括弄清规定的用途、建筑高度、建筑容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。4弄清土地权利状况。包括弄清权利性质（目前均为使用权）、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价格、租金等服务。二、选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式包括用途、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、

15、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划允许的范围内进行，也就是说在这个许可范围内选择开发利用的最佳方式。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途？这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买

16、到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建公寓。三、估计开发经营期 开发经营期系指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一段时期，可分为三个阶段：开发前期即规划设计和工程预算期（自取得土地使用权至开工建设）、开发建设期（自开工建设至建设竣工）、经营期即不动产空置或租售期（自工程竣工至租售完毕）。开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入，利息的负担，预测开发完成后的房地产售价、租金，以及各项收入与支出的折现计算。估计开发经营期的方

17、法通常参考各地的工期定额指标，可采用比较法，即根据其他相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计确定，开发前期一般能较准确的估计；开发建设期则可能因现实中的一些特殊因素的影响而延长，如征地拆迁中的“钉子户”的安置、资金筹措到位状况、建筑材料的供给等；租售期通常难以估计，其长短与开发企业的信誉、营销策略以及未来不动产市场的景气状况密切相关。开发经营期的延长不但直接加大开发总费用（建筑费、专业费等），而且间接增加有关贷款利息负担，如地价利息及其他预付资本的利息。四、预测开发完成后不动产总价格 开发完成后的不动产价格，是指开发完成时的不动产状况的市场价格。该市场价格所对应的时间，通常

18、也是开发结束时的那个时间，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个时间（但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外）。 开发完成后的不动产的总价格（总开发价值）可通过两个途径取得： （1）对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价格（总开发价值），并考虑类似不动产价格的未来变动趋势，或采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似不动产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 （2）对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上

19、同类用途、性质、结构和装修条件下的不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益法将出租纯收益还原为不动产总价格。具体确定时需要估算以下几个要素：单位建筑面积月租金或年租金；不动产出租费用水平；不动产还原利率；可出租的净面积。五、估算成本费用及利税成本费用及利税主要包括建筑成本费用、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、租售费用及开发商利润。 1估算开发建筑成本费 开发建筑成本费用（包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等)可采用比较法来推算，即通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来

20、估算。建筑成本费用往往通过总建筑面积和单位建筑面积成本计算出来。 2估算专业费用 专业费用包括建筑师的建筑设计费、预算师的工程概预算费用等，一般采用建筑费用的一定比率估算。 3估算不可预见费 为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的25。 4估算投资利息 在传统方法中，正确估算投资利息需把握以下几方面内容： （1）应计息的项目 应计息的项目包括：不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费、管理费用及投资者购买待开发不动产应负担的税费。销售税费一般不计息。 （2）计息期的长短 由于计息项目发生的时间不一，因此不同的费用其计息期各不相同，例如：

21、地价款是取得土地使用权的代价，在取得土地使用权时即要付出；开发费、专业费及不可预见费则是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，工程竣工，则这部分费用停止投入，通常可以理解为在建筑期内均匀投入或在开发期内分段均匀投入。这些预付资本都是在租售完毕才全部回收，因此这些费用在开发建设过程中所占用的时间长短也各不相同。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。例如：预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；开发费、专业费的计息期应以其实际投入(通常假定均匀投入)期的中间时点至整个开发建设周期末

22、为止；开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。 （3）计息的方式 有单利和复利计息两种，但通常以复利来计息。 （4）利率的大小 货币的时间价值的量是同量资金在不同时间的价值之差，用绝对量来反映则为“利息”，用相对量来反映则为“利率”。利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与原金额之比，即： 根据不同的计息方式，利率有单利利率与复利利率，选用不同的利率应选用相对应的计息方式。（5）计息周期 计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等。 （6）名义利率和实际利率 在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称

23、有效利率）的概念。例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等。 假设名义年利率为，一年中计息次，则每次计息的利率为，至年末时，在名义利率下的本利和为： 如每半年计息一次，则；每季度计息一次，则；每月计息一次，则。 要找出名义利率与实际利率的关系，可以通过令一年末名义利率与实际利率的本利和相等来解决。 在名义利率下的一年末本利和为： 假设实际年利率为，则在实际利率下的一年末本利和为： 所以： 得出： 名义利率与实际利率的关系，也可以通过利率的计算公式得出： 5估算税金 税金主要指建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前政府的税收政策估算，一般以建成后不

24、动产总价的一定比例计算。 6估算开发完成后不动产的租售费用 租售费用主要指用于建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以不动产总价或租金的一定比例计算。7估算开发商的合理利润 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算(按预付总资本的一定比例计算利润，该比例常称作投资回报率)，比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。例如：英国在假设开发法估价中估算利润时常用的比例一般为预付总资本的20或不动产总价的17，北京房管局在其出让地价评估技术标准中规定，开发商的利润应按投资年期不同，采用不同的投资回报率计算，其中投资期1年的投资回报率采用20，投资期2年

25、的投资回报率采用30，投资期3年的投资回报率采用40。有时也有采用年利润率计算开发商合理利润的，其计算方法与前述利息计算方法类似。六、求取估价对象价格计算时通常将上述数据直接代人原始公式进行计算，即： 待估不动产不动产开发后的总价格-不动产开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润第四节 假设开发法应用举例（略）复习思考题： 1何谓假设开发法？其理论依据是什么？ 2假设开发法适用的条件是什么？ 3假设开发法估价步骤有哪些？ 4生地、毛地、熟地开发及其价格评估公式的运用有何异同？ 5假设开发法中动态方式与静态方式的主要区别是什么？ 6开发经营期、开发期、前期、建造期、租售期的含义及其区别与联系是什么？ 7开发完成后不动产价值如何求取？ 8投资利息如何计算？ 9投资者购买开发房地产应负担的税费如何求取？10折现率如何求取？