天友乳业土地估价报告.doc

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1、土地估价报告 项目名称：重庆市南岸区大石支路重庆天友乳业股份有限公司乳品二厂宗地之分割地块国有建设用地使用价格评估（经开区白鹤工业区） 第一部分 摘 要一、 估价项目名称二、委托估价方 三、估价目的四、估价基准日:2012/10/31五、估价日期六、地价定义 1、用途设定：评估基准日时，待估地块所属宗地土地登记用途与现状用途均为工业。根据该地块所属宗地国有土地使用证和中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007），评估设定用途为工业用地。2、开发程度设定：待估地块于评估基准日时，实际开发程度为地块红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路）和地块红线内场地平整

2、。根据此次评估目的，设定待估地块开发程度为地块红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路）和地块红线内场地平整。 3、土地利用和规划条件说明：待估地块所属宗地现状为工业用地，地上建筑物主要为工业厂房、库房等，总建筑面积为27825，现状容积率为0.5。待估地块为重庆天友乳业股份有限公司乳品二厂宗地，地块面积为55650，地上为已建的工业厂房。4、土地使用权年限设定： 5、土地使用权价格权利设定： 综上，本报告评估的土地使用权价值是在上述设定用途、开发程度、土地使用权性质、土地使用年限和现状利用条件等界定条件下，于估价基准日时的出让国有建设用地使用权现值。七、估价结果 根据城镇土地估价规

3、程，估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分分析待估宗地所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出待估宗地本次地价定义条件下的土地评估结果如下： 评估土地单位面积地价：750.0元/ 评估土地总面积：55650.00评估土地总地价：.0元 大写：肆仟壹佰柒拾叁万柒仟肆伍佰元整。 货币种类：人民币元 八、土地估价师签字九、土地估价机构 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 二、估价对象 三、估价对象描述 （一）土地登记状况1、来源及历史沿革：2、地理位置：重庆市南岸区大石支路6号；

4、 3、土地登记用途：工业； 4、宗地图示四至：待估地块所属宗地东至兰花湖公园在建地，南至兰花路，西至重庆科瑞制药公司，北至大石支路（具体见宗地示意图）。待估地块宗地内图示部分。 5、土地面积：登记使用权面积为55650.00；本次评估地块面积为55650.00； 6、土地级别：重庆市经开区白鹤工业区工业用地III级地段；7、土地权属性质：国有； 8、土地使用权类型：出让； 9、土地登记证书号： 10、登记时间： 11、终止日期： 12、地籍图号： 13、宗地号： 14、土地他项权利登记：（二）土地权利状况1、土地所有权状况：在估价基准日时，待估宗地为国有土地，土地所有权属于国家。 2、土地使用

5、权状况： 3、土地他项权利状况：（三）土地利用状况 根据现场勘查情况，待估地块系重庆天友乳业股份有限公司以出让方式取得的工业用地，已进行了现状利用，现状用途为工业用途。通过对待估地块目前现状利用状况及未来的发展趋势分析，作为工业用途应为土地最有效使用途径。待估地块周围土地利用类型主要为工业用地。 评估基准日时，待估地块所属宗地地上建筑物主要为工业厂房、库房等，总建筑面积为27825，现状容积率为0.5。 四、影响地价的因素说明 （一）一般因素 一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影

6、响城市地价的总体水平。影响工业用地地价的主要因素有：1、资源状况 重庆市南岸区位于重庆市的长江南岸，境内山峦起伏，植被茂密，素有“山城绿色屏障”之称的著名南山风景，众多的自然景观和人文历史景观160多处。始建于唐宋时期的慈云寺、涂山寺、老君洞等著名宗教寺庙、古刹，抗战时期的“陪都遗址”保存完好；“一棵树”观景台成为欣赏山城夜色最佳处；南山街道黄桷垭的“泉水鸡文化节”蜚声海内外；新建的滨江路、洋人街和艺术群雕已成为重庆又一道靓丽的风景线。 （1）地理位置及地形地域特征 重庆市位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地（信封盆地）东南部，地跨东经1051111011、北纬28103213之间的青藏高原

7、与长江中下游平原的过渡地带。地界东临湖北省和湖南省，南接贵州省，西依北靠四川省，东北部与陕西省相连。辖区东西长470千米，南北宽450千米，辖区总面积8.24万平方千米，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是中国面积最大的城市，其中主城建成区面积为647.78平方千米。南岸区位于东经106。314106。472、北纬29。27229。372之间,辖区西部、北部长江环绕，与九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区隔江相望，东部、南部与巴南区接壤。全区面积265平方公里，陆地占90.33%，河流占9.67%。（2）气候特征 南岸区地处亚热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰富，雨量充沛，无霜期长，

8、冰雪少，风小日照少，湿度大，云雾多，春早夏长，秋短冬暖，四季分明，多年年平均气温18.5C，无霜期347天，降雨量1097.8毫米，雾日67.8天。（3）资源状况 矿产资源煤矿，主要为焦煤、肥焦煤、肥气煤等炼焦用煤，分布于背斜两翼的文峰至鸡冠石、下浩至四公里一带。砂金，主要分布在峡口乡广阳坝周围的第四系冲积层内。铁矿分布在凉风垭、莲花背、鸡公嘴，主要为赤铁与褐铁矿。石灰石矿，为本区优势矿产资源，储量大，质量好，可露采，主要分布在黄桷垭镇的文峰一带，南北绵延10多公里，石灰岩储量4.1亿吨，片碎石储量4.8亿吨。广阳镇明月山脉石灰岩储量也甚大。建筑河沙，分布于长江沿岸30余公里，全区有十几个大面

9、积采沙点。石英砂岩、砖瓦原料石、建筑石料、地下热水、矿泉水等资源也十分丰富。旅游资源南岸区旅游资源丰富，境内山峦起伏，植被茂密，素有山城绿色屏障之称的著名南山风景区，众多的自然景观和人文历史景观160多处。始建于唐宋时期的慈云寺、涂山寺、老君洞等著名宗教寺庙、古刹，抗战时期的陪都遗址保存完好；一棵树观景台成为欣赏山城夜色最佳处；南山街道（黄桷垭）的泉水鸡文化节蜚声海内外；位于南山上的南山植物园和加勒比海水世界更是吸引大量游客；新建的滨江路和艺术群雕已成为重庆又一道靓丽的风景线。动植物资源南岸区植物资源丰富，植物品种达1632个。经济作物和观赏花卉资源占有突出优势，其中茶花、杜鹃、罗汉松、腊梅、

10、樱花、桂花、海棠等享誉国内外，与苏铁、雪松、广玉兰、塔柏、兰花等构成观赏植物主体。水果主要有柑桔、葡萄、枇杷、樱桃、苹果等。马尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草丛、草坡等构成南山绿化植被的主体。水资源地表水资源主要是江河溪流带来的过境水。多年平均过境水总量为年3447.5亿立方米，其中，一是长江过境水，二是三条小溪河，年拥水量4048万立方米，其余为区内其他地表径流水。地下水资源839.3万立方米，其中南泉背斜上的鸡冠石文峰一线最丰富，达516.8万立方米，是区内地下水开采的重点地区。地下矿泉水现有五个采点：鸡冠石、黄桷垭清水溪、涂山、黄山和长生桥，皆为偏硅酸饮用天然矿泉水，地下热水有采点三

11、个：鸡冠石慈母山，单井日涌水量1000吨，水温40C；南山街道（原南山镇）铜锣峡竹林沟，单井日涌水量4000吨，水温42C；海棠溪海棠晓月小区，单井日涌水量2000吨，水温53C，其为距主城区中心最近的天然热矿泉。交通条件 南岸区交通便捷，基础设施进一步完善。已建成的重庆长江大桥、鹅公岩长江大桥、大佛寺长江大桥、菜园坝长江大桥、朝天门长江大桥，横跨区内，在建的弹广路、慈母山隧道、重庆东水门长江大桥，规划筹建的鱼嘴长江大桥、郭家沱长江大桥、寸滩长江大桥和南山隧道、两江隧道。加上运营的重庆长江索道，将构成重庆市最具特色的现代立体交通网。城市轨道交通方面，南岸区内轨道交通三号线（轻轨，2011年12

12、月起开通运行)，轨道交通六号线（地铁，预计2013年开通。另外规划有轨道交通四号线、轨道交通八号线和轨道交通环线等。 基础设施 全区公路总里程达630公里，其中等级公路220公里。全年共完成公路客运量2851万人（次），旅客周转量76779万人公里，比上年增长73.6%；完成货运量2329万吨，货物周转量万吨公里，比上年增长12.7%。全区全年实现邮政业务量4174万元，比上年增长30%。据抽样调查资料显示：2007年末南岸区城市居民平均每百户拥有固定电话89部，移动电话193部，农村居民平均每百户拥有固定电话83部，移动电话144部。据南岸区旅游局及区旅游协会统计数字，年末全区共有旅行社16

13、家，其中国际旅行社1家、国内旅行社15家、门市部14家；星级宾馆12家。邮电通讯基础设施不断完善，已建成以大武口区为中心，连接广大城乡矿区，网点密布，四通八达的邮电信息网。以程控交换数据通信、移动通信为主的公用电信网络通达全国及世界各地。全市市话交换机容量达 21万门，电话普及率达 25部百人。全市移动电话用户已达 10万户。计算机互联网已进入普通百姓之家。市境内供电、供水充裕，特别是随着市委提出大力实施产业对接、蓝天碧水和民心“三大工程”以及国电宁夏石嘴山发电有限责任公司、大武口污水处理厂、大武口第二水厂、石嘴山煤气工程、道路工程等一批重点项目的建设，基础设施建设将得到进一步加强，服务功能将

14、更加完善。 2、房地产制度和房地产市场状况 重庆市直辖10 余年变化是史诗性的建设性的和开创性的。据重庆市国土资源和房屋管理局副局长蒙毅介绍房地产发展推动了城市建设的快速发展。10年来主城区的建成区面积增加了14城市规模扩大到了现在的600平方公里城市布局更加合理道路更加通畅住宅小区的环境更加优美北部新区、茶园新城区等区域板块的财富价值得到凸显。从1996年到2006年重庆房地产业增加值从25.22亿元增长到156.4亿元年均增长20房地产业增加值占地区生产总值的比重由2.1提高到了4.5。重庆市房地产投资从1997的67.5亿元增长到2006年的629.63亿元增长9.33倍年均增速27.4

15、。共计完成房地产投资2684.24亿元占同期全社会固定资产投资的25有力地促进了固定资产投资增长。 重庆房地产发展的顺利有其优势所在。首先其拥有良好的社会环境包括国家的各种调控政策供地政策等都对城市房地产业的发展起到了极大的作用今年国家的城乡统筹经济实验区政策就极大促进了房地产业的发展。其次良好的基础设施包括电力水利等的发展以及城市交通的不断完善更加促进了房地产业。再次良好的外部环境直辖以来重庆社会经济的各个方面都发生了翻天覆地的变化工业、农业、交通运输、能源、邮政通讯、金融保险业等发展迅猛。作为西部地区重镇、长江上游经济中心重庆的房地产业有着广阔的发展空间。最后良好的社会消费基础重庆城市化正

16、在过程当中房地产市场需求大随着经济的快速发展广大人民群众的收入水平不断提高支付能力不断增强这为重庆房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。 重庆统计局最新的统计数据表明2007年第一季度重庆市房地产开发完成投资118.93亿元同比增幅为17.9与去年同期相比回落了7.5个百分点。其中商品住宅完成75.96亿元同比增长29.4经济适用房建设投资为6.29亿元增长49.7办公楼投资2.11亿元同比增长13.4商业营业用房建设投资10.75亿元同比减少13.2。专家认为重庆房地产投资增速回落是国家宏观调控政策作用的进一步体现。3、产业政策 南岸区以科学发展观为指导，全面贯彻落实“314”总体部署和

17、市委、市政府决策要求，全面展开“五个南岸”建设，加快推进统筹城乡综合配套改革，全面完成了“十一五”规划的主要目标任务，实现了经济社会的快速发展、城乡面貌的巨大改观、人民生活水平的明显提升，向“科学发展，提质争先”的总体目标迈出了坚实的一步。以“初步建成国家中心城市的窗口和全国宜居环境的典范，在全市率先进入小康社会”作为产业布局指南。以实现“两强三高”为目标，高起点、高标准建设经开区、CBD 弹子石示范区、南坪、南滨路等重点区域，形成重庆总部大厦建筑群和城市景观。在发展总部经济和现代服务业方面先行一步，努力把南岸打造成为国家中心城市的窗口。以“一奖三区”建设为目标，依托南滨路的人气优势、南山作为

18、重庆“肺叶”的环境优势、广阳岛的地缘优势，打造“山水都市”形象，建设“社会文明和谐、经济发达富裕、环境优美舒适、资源承载适度、生活方便适宜”的宜居城区，宜居指数达到 90 以上，成为全国宜居环境的典范。 （二）区域因素 影响工业用地价格水平的区域因素较多，主要有区域在城市中的位置、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业聚集度等，本报告仅分析对估价对象产生影响的区域因素。 待估地块位于重庆市南岸区经开区兰花路北侧，距重庆市南岸区商服中心约 2.3公里。辖区内拥有南坪、茶园两大城市副中心，位于主城区“黄金三角”地带的弹子石组团是重庆市中央商务区重要组成部分之一，重庆市经济技术开发区、重庆市国际会展

19、中心位于辖区内。劳动力资源丰富，综合素质较高。在岗职工年平均工资23000元左右,成本比较优势明显。区内现有4所高等院校，多家省级科研机构，集合市内其它1000多家科研机构，40余所高等院校，科研实力雄厚，人才相对富集，为全区社会、经济的发展提供着智力支持。基础设施功能完备。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，南岸区现有各类公路640公里，通过渝黔高速公路、石板坡长江大桥、鹅公岩长江大桥、大佛寺大桥、朝天门长江大桥与市区其他区域相连，通达市内外各地，全区电力、煤炭、天然气等能源供应的保障程度高。全区有70多处自然景观和90多处人文景观，是名副其实的中国优秀旅游城区；南滨路以其高

20、水平的规划建设和高品味的城市餐饮、休闲、娱乐基地，成为我市最具代表性的城市建设“名片”；广阳岛旅游综合开发将是全市未来都市旅游发展的最大热点。南坪商圈初具规模。作为重庆市主城区五大消费购物中心之一，南坪商圈近年来取得突破性发展。沃尔玛、百安居、麦德龙、好又多、国美、苏宁等一批国内外知名企业纷纷入驻商圈，各类商业业态纷呈共荣，初步形成了以购物、会展、金融、休闲、娱乐、商务、旅游、餐饮和专业市场为一体的商贸中心。工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。南岸区作为重庆老工业基地之一，正着力汽车、摩托车及其配件、医药、家电、电子及通信设备、服装为主的支柱产业，加快发展以千亿级TD产业集群为代表的高新技

21、术产业。政策扶持力度大。投资者不仅可以享受国家政策、西部政策、直辖市政策、三峡库区政策、试验区政策，还可以享受南岸区为之量身定做的特殊优惠政策，真正实现“一企一策”。投资环境良好。着力于为投资者提供投资便利化服务，大力改善硬件环境、市场环境、政务环境、人文环境和生活环境，规范行政管理，完善企业服务，简化办事程序，营造出企业满意、产业快速发展的优质服务环境。 投资环境 供电：全区拥有35千伏及以上变电站28座，主变50台；总容量325万千伏安；配电变压器3400台，总容量 690兆伏安；10千伏以上输配线路250条，总长1600公里，供区用电客户50万户，企业固定资产18亿元。供水：主要供水单位

22、重庆市水务投资（集团）有限公司和重庆市水水利投资（集团）有限公司。现有黄桷渡水厂，供水量20万吨/天；玄坛庙水厂，5万吨/天；朱家岩水厂，供水量10万吨/天。拟建白洋滩水厂，设计能力20万吨/天。主干管300多公里，支管1000多公里，供水覆盖80万人。交通：以绕城高速公路、慈母山隧道、茶园路、港口大道、渝巴路等道路重大交通基础设施项目为重点，着力打造“十纵八横”道路交通骨架网络。以东港集装箱码头、东港物流园区建设为重点构建南岸区公路、水运综合运输体系。以南坪交通枢纽、四公里换乘枢纽、轻轨3号线工程建设为重点，构建方便快捷的城市快速交通网络。燃气设备：全区共敷设燃气管道929公里。其中D108

23、以上管道152公里，D108以下管道767公里，建设阀井271个，调压箱3410台，调压柜191台，无人气站5座，用气数量从2000年底的10万余户发展到现在的24.25万户。通讯设施：全区光缆总长度达到1744.82公里；固定电话交换机总量达到万门；本地客户专用接入传输系统等效带宽45974.68等效2M公里,国际互联网用户发展迅猛，互联网专线接入城域网带宽6727.51M，ADSL端口容量94608个。并且，南岸电信完成了覆盖全区的ADSL扩容，10000客户系统、97系统优化、本地账务系统等重点工程建设。2、交通条件 待估地块位于汇龙东侧，区域有兰花路、大石支路等交通主干道。待估地块距重

24、庆市菜园坝火车站约5.2公里，区内有快速城市交通干道，对外交通便利度较优。 3、基础设施状况 待估地块所在区域基础设施等均由市政统一规划配套。目前达到“五通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通路和场地平整）的开发配套水平。4、产业集聚状况 待估地块处经开区白鹤工业区内，各项基础设施、公用设施投入都比较大，工业开发建设的政策也相对优惠，加之开发时间比较长，该工业区的利用条件已比较成熟，已建成重庆科瑞制药公司、重庆嘉瑞电气科技公司、重庆隆鑫动力部件公司等多家大、中、小型工业企业，工业聚集程度较高，适宜工业发展。 （三）个别因素 影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素，即宗地本身的条件和

25、特征，是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重要因素。估价对象位置、面积、用途、临街状况、宗地形状、地质条件、基础设施条件等。位置：重庆市南岸区大石支路6号； 土地面积：55650； 土地用途：工业用地； 宗地形状：规则； 宗地临路状况：南临兰花路，北临大石支路； 地质条件：地势平坦，工程地质条件良好，利用上无地质、水文等不良自然条件限制及自然灾害威胁； 基础设施条件：地块内上下水、电、讯均接驳市政管网，地块内基础设施的开发配套程度达到“五通一平”（即通电、通讯、通路、通上水、通下水和场地平整）。 综上，估价对象个别因素对地价无不利影响。 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 （一）

26、全国人大、国务院及有关部门颁布实施的法律、法规和规章1、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正） 2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、中华人民共和国物权法 4、中华人民共和国公司法 5、中华人民共和国土地管理法实施条例 6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第 55号） 7、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号） 8、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号） 9、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国

27、土资发200144号） 10、国土资源部关于进一步规范土地登记的通知（国土资发2003年383号） 11、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195号） 12、国土资源部制定发布的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第 39号） 13、国土资源部办公厅“关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）和协议出让国有土地使用权规范（试行）的通知” （国土资发2006114号） 14、国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006307号） 15、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发

28、2008308号） （二）重庆市人大和政府及有关部门颁布的法规、规章及政策性文件1、重庆市土地管理条例2、重庆市城市房屋拆迁管理条例（渝政发2008 37号）3、重庆市城乡规划工业用地规划导则（试行）（渝规发200819号）4、重庆市国有土地使用权基准地价（2010年1月1日）5、重庆市基准地价级别册（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）3、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）（四）其他资料1、2009年重庆市工业用途基准地

29、价图二、土地估价 （一）估价原则 1、合法原则 在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据城镇土地估价规程，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评估，对评估资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合法地界定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。 2、替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型

30、具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而 趋于一致。 3、变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 4、协调原则 土

31、地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。5、最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。 6、多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法

32、、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。（二）估价方法 根据2009年重庆市工业用途基准地价图和重庆市国有土地使用权基准地价（2010年1月1日）以及现场查勘情况，考虑到待估宗地登记用途和实际用途均为工业，评估时根据中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007），设定为工业用地。根据待估

33、宗地的特点、具体条件和项目的实际情况，依据城镇土地估价规程，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件、所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，并结合该项目的估价目的，分析、选择适宜于评估待估宗地土地使用权价格的评估方法。 1、采用的方法 根据重庆市国有土地使用权基准地价（2010年1月1日）和重庆市基准地价级别册，待估地块处石嘴山市城市区工业级地段，可采用基准地价系数修正法进行评估。尽管该基准地价成果未按照城镇土地估价规程的规定进行更新，但可通过基准日等修正，得到与当前地价水平相适应的结果，基准地价及其修正体系仍具有较好的现势性，至今仍在使用。故可采用基准地价系数修正法进行评估。待估宗

34、地所在区域有重庆市南岸区国土资源管理分局向重庆市国土资源局上报的土地征收费用标准资料及其他成本法可依据的费用及税费标准，经评估人员调查，目前征收土地费用标准仍按该标准执行，故该资料仍具有较好的现势性，可选用成本逼近法进行评估。 2、不采用的方法 考虑到待估宗地作为工业用地，其土地收益在实际估价中难以剥离和确定，不适宜采用收益还原法评估； 考虑到待估宗地所处区域工业用地的土地市场交易资料少，无法选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例，不适宜采用市场比较法评估； 考虑到待估宗地系工业生产投资开发项目的土地，不属于详细规划控制条件下大强度投资建设、高效利用的用地类型，不适宜采用剩余法

35、评估。 综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。 （三）估价结果 1、两种估价方法的估价结果 根据国家有关法律法规、政策和委托方提供的有关资料，经本评估机构人员实地查勘，遵循土地估价的理论与原则，按照评估工作程序，采用科学合理的估价方法，选取依据充分的数据，考虑了本项评估的特定目的，分析了待估宗地的土地市场环境，参照有关规定，并在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验及对影响待估宗地价格的因素综合分析后，根据以上评估过程，分别得到不同估价方法的估价结果。 （1）待估宗地在评估设定条件下，采用基准地价系数修正法的测算结果为 775.0元/平方米。 （

36、2）待估宗地在评估设定条件下，采用成本逼近法的测算结果为 725.0元/平方米。 2、估价方法应用评价 根据估价人员现场查勘情况，据待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况，依据城镇土地估价规程，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件、所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，并结合该项目的估价目的，采用基准地价系数修正法和成本逼近法对待估宗地在评估设定条件下的价格进行了评估，两种估价方法的结果接近。 （1）基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格。由于该方法有理论基础，可操作性强，易于掌握，故该方法适宜

37、对本项目进行评估。由于该方法是通过替代原则，经过区域比较而求出的价格，同时基准地价系数修正法有完善的修正体系，可信度较高。 （2）成本逼近法是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时，根据国家对土地所有权在经济上得以实现的需要，加上土地所有权应得收益，求得土地价格。由于上述过程使用的有关数据、标准和参数的选取客观性、可靠性较强，故成本逼近法的测算结果具有较强的可靠性与合理性。 3、地价的确定 上述两种估价方法均具有理论基础和较好的适宜性

38、，且两种方法估价过程使用的有关数据、标准和参数可靠性较强，故基准地价系数修正法和成本逼近法的测算结果均具有较强的可靠性与合理性。通过对待估宗地所处区域土地市场和土地价格的分析，结合待估宗地土地利用现状、方法选择依据和估价过程数据取值的可靠性及本项评估目的，考虑到两种评估方法的评估结果比较接近，可信度高，说明选用方法比较适宜，反映了地价的现实水平。经综合考虑，本次评估采用两种估价方法评估结果的简单算术平均值作为最终评估结果，则： 待估宗地单位面积价格=（775.0+725.0）2=750.0元/平方米。 此次估价结果如下：评估土地单位面积地价：110.0元/平方米 评估土地总面积：9868.00平方米 评估土地总地价：.0元 大写：壹佰零捌万伍仟肆佰捌拾元整。 货币种类：人民币元 第四部分 附 件 附件一 待估宗地区域位置示意图 附件二 待估宗地现状利用照片