土地估价报告评分标准.doc

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1、土地估价报告评分标准估价报告名称： 土地估价报告编号：评分标准主要审核内容评审意见 （含分数）备注土 地 估 价 报 告 15 分第一部分摘要3分机构负责人及土地估价师签字，土地估价机构盖章栏目是否缺项估价结果：总地价、单位面积地价，大写金额并附土地估价结果一览表第二部分估价对象界定2分估价对象的具体范围（面积、土地使用者、用途等）第三部分土地估价结果及其使用估价依据分该项估价所依据的有关法律、法规和政策文件，采用的技术规程等有关内容（估价依据应与估价过程相一致）土地估价分简要说明估价中采用的主要方法，方法选择的依据估价结果分每种估价方法的估价结果，最终估价结果的确定方法和依据 第四部分附件分

2、土地证（权属证明）宗地示意图、位置图，相关图件，机构资质等土地估价技术报告分第一部分总述分项目名称分说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型等字样估价目的分说明是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等地价定义分估价对象实际用途（以土地登记用途为依据）和宗地内外实际开发程度、估价所设定的用途和开发程度，现状利用或规划利用条件所估地价内涵（估价基准日、设定土地使用年期等）需要特殊说明的事项分估价的前提条件和假设条件（本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件）：估价报告和估价结果发生效力的法律依据，使用的方向和限制条件

3、。估价结果有效期。违规使用的法律责任。需特殊说明的问题第二部分估价对象描述及地价影响分析分土地登记状况分估价对象来源及历史沿革，地理位置、用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质、土地登记证书号（土地权属证号）、登记时间、图号、地号等土地权利状况分土地所有权、使用权、使用者、他项权利状况。以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定土地利用状况分地上建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等一般因素分影响土地价格的一般、普遍、公共的因素区域因素分说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响个别因素分说明估价对象位置、面积、用途、宽

4、度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基准设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明第三部分土地估价58分估价方法的选择分所选方法不少于种，并说明估价方法选择的依据地价确定分地价确定方法及依据评估结果可信度分析最终地价单价地价种类总地价大写估价方法与估价过程55分土地估价方法评审标准(详见附表)土地估价报告总体评价5分逻辑性、一致性分前后描述是否一致，语句是否通顺，有无错别字制作标准与设计分格式是否规范制作美观总评分数100评审人签字年月日附表： 土地估价方法评审标准估价方法评分标准审核内容评审意见 （含比例）备注成本逼近法征用土地详细说明土地取得费的各组

5、成项目及费用标准，并说明其确定的依据土地开发费用20%估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据相关税费组成是否全面，依据是否充分，是否有文件编号及附件利息计算利息率、开发周期、计息期确定，利息方式（单利或复利）开发同期在一年以上的按复利计利润计算按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，再估计土地投资应取得的投资利润土地增值收益10%增值收益率选择：依据出让金确定依据相关修正年期修正、区位、还原利率等地价计算若增值为出让金则无须年期修正市场比较法比较实例选择20%比较实例应选择与估价日期最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类型

6、地区的正常交易实例。至少三个案例比较因素选择15%区域因素：因子包括商业繁华程度、交通条件、公用设施及基准设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。区域因素不少于项，其中交通条件不少于项比较因素条件修正幅度说明条件是否客观具体量化与前面因素描述是否一致因素条件及系数情况修正体系20%包括交易时间、交易方式、土地使用年限、用途等区域因素修正体系修正是否恰当相互权重是否合理，系数与基准地价修正系数是否差距很大，修正是否搞反个别因素修正体系地价计算说明具体的地价确定的方法基准地价系数修正法基准地价简介基准地价内涵10%具体说明采用的基准地价的公布（或指定）时间、批准文号、批准机

7、关、基准地价内容及其利用基准地价计算宗地价格的公式等基准地价内涵内容主要包括：基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、年限等宗地级别的确定及对应的修正体系宗地位置所对应的土地级别及价格及对应的修正体系内容基准地价修正编制待估宗地因素条件说明表因素指标与前面个别因素描述是否一致与基准地价修正体系表一致，待估宗地因素说明，优劣度，修正系数等编制待估宗地因素修正说明表其他因素修正10%主要指开发程度，期日，年限等地价计算剩余法最佳开发利用方式 包括确定的土地的用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等。主要依据应为有关规划文件不动产总价估算估算时，应选择至少三个市场案例，

8、可采用市场比较法的有关程序和要求进行确定开发成本估算3估算成本全面准确及其选择依据标准利息计算开发周期利息率计息周期利润计算利润率选取合理利润计算是否有错税金及销售费用计算 选取全面依据合理地价计算收益还原法年总收益确定3说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，要详细测算过程。总收益的收支期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益年总费用总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，依据涉及有关法律、法规的，要说明批准机构、批准时间、文号及内容等。对总费用的支出期超过或不足一年的，用统一折算为年土地总费用土地纯收益确定说明土地纯收益的测算依据和方法，涉及房地产和房屋收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。土地还原利率1 说明还原利率的确定方法、依据和具体标准地价计算评审人签字年月日