佳豪兴化别墅项目广告计划书.doc

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1、1天水华庭项目广告推广计划书第一部分：指导思想适应性 本项目的目标消费群有一定的指定性，推广主题需要与项目的特征、消费群的心理特征相适应，不能想当然； 本项目的广告推广策略需要与本项目的特征，与本项目的的大发展洪流相适应。效益性 广告的最终目的是为了本项目的销售； 广告推广策略需要在经济效益性原则指引下，少做或不做无效广告，使广告费花在刀刃上； 广告推广依据效益化的原则，尽量降低广告的千人到达成本； 若有可能，可以对本项目的广告进行效果评估。新颖性 本项目作为兴化的绝版景观住宅，其广告推广策略也需要有别于其他地区的商品房； 本项目虽不会遭遇强大的同总价竞争对手，但本项目需要在市场推广上出奇制胜

2、，才能帮助本项目突出原创性，制造市场差异性，增加市场占有度。提升性 任何购房者都希望其邻居的素质不低于自己； 我们需要对本案进行功能提升，有意拔高项目档次和居住价值，为日后消费2群的提升留下伏笔。参与性 本项目市场推广中所运用的一些活动，是为了充分聚集人气，积累客户； 活动需要调动参与者的积极性，只有具备较强的参与性，才能增加亲和力，达到活动的预期目的； 天水华庭项目在进行活动推广时，需要注意选择举办互动性较好的活动，使潜在客户真正参与进来，发挥公关活动的魅力。可操作性 本项目的市场推广在考虑效益性的同时，需要考虑可操作性； 市场推广需要可操作，对于难度系数大难于操作的推广方案，既增加推广成本

3、，又不利于主办方主动控制，容易处于被动局面，甚至起到适得其反的后果。品牌性 本项目的市场推广不仅仅是为了知名度的突破，也是为了美誉度的积累和传播； 考虑到本项目的可持续性发展，本项目的市场推广需要上升到品牌塑造的高度； 项目的品牌塑造需要与开发商的品牌塑造相结合，实现开发企业的品牌积累。3第二部分：广告推广阶段策略说明： 因为本项目的竣工、交付时间不明，本阶段广告推广策略的时间划分可能与实际操作有异； 本阶段策略划分中，所运用到的工程进度，依据常规别墅建设周期推算，即预计主体部分于今年 12 月完工，预计明年底交付，预计最迟交付时间为明年 12 月份。 在项目正式运作时，需要充分考虑到季节、房

4、交会（兴化是否有房展会）等因素对楼盘销售的影响，并以此作为划分阶段策略时间的一个重要参数。 本推广方案预计 360 万（不含活动、售楼处包装、房交会现场包装）市场认购阶段（市场预热阶段） 时间安排：现在至预约开盘销售（即日起至 9 月，为期 7 个月，由于过年一定会耽误较多时间）备注：尽量拉长市场预热期，虽然符合开盘销售条件，但不提开盘。因为消费者普遍认为内部认购期的价格低于开盘时的价格，从而使消费者感觉到价格优势；本项目虽然有望*月拿到销售许可证，符合开盘销售条件，但不必急于开盘，做足充分的开盘蓄势准备，从容应战，万事具备时开盘销售，从而水到渠成。4推广目的： 初步树立项目的形象，对品牌形象

5、进行初步积淀； 使开发公司在市场上的认知度进一步提升； 使一部分人对本项目产生与佳豪品牌联想； 迅速实现本项目独特的市场定位的市场占位； 使持币购买一族在本案交纳定金； 造成一部分对本项目的地段具有认同感，对本项目的定位有需求的潜在购房者的关注； 使本项目成为兴化中高收入人群和房地产业内的热门话题，成为兴化楼市的一个新闻亮点； 实现第一批潜力买家的指名购买。工作重点： 对销售案场进行着力包装，沙盘、效果图等基本销售工具准备到位； 对建筑工地进行规范管理； 策划、制作形象版售楼书； 策划针对首批买家的优惠价格政策； 撰写和印刷全套销售资料； 设计和制作导示标志（主要在本项目的主要入口部分） ；

6、在进入路上悬挂彩旗、条幅、在市中心某主要商场进行中庭展示。 撰写系列报纸专题软文章； 酝酿 DM 广告； 设计和发布内部认购广告； 组合社会资源，策划和组织专题公关活动。媒体组合：*报为主要媒体；*报 、 *报作辅助媒体；*报在每周五开辟系列专栏；*报 、 *报上各作一次内部认购广告， *报上一次企业形象广告。版面大小：半版以上。路牌广告开始准备。5开始酝酿 DM 广告。费用概算：约 *万元开盘及楼盘强销阶段时间安排：开盘至 10 月黄金销售期推广目的： 进一步提升本项目的社会口碑，使项目定位特色深入人心； 强化本项目景观绝版住宅的概念； 使产品概念受到目标消费群的推崇，产品概念深入人心； 开

7、盘热销，造成较大的轰动效应，对开发企业的品牌进一步提升； 利用价格诱惑和付款融通争取第一批买家签单，实现销售业绩最大化。工作重点： 策划和设计开盘广告； 策划和撰写报纸专栏文章； 策划和制作专用网页，兴化主要房地产网站相链接； 开盘促销活动，开盘礼品的准备； 将参加房交会的准备事项做好，争取在房交会上再掀购房热潮。媒体组合：开盘当日：*报 、 扬子晚报整版软文；*日报半版硬广告；开盘之后， *报系列软文。户外看板费用概算：约 *万元6市场调整阶段时间安排：2005 年 12-2006 年 1 月（寒冬时期）推广目的： 维持项目已有的知名度，在销售淡季扩大项目的市场占位 吸引特殊阶段有购房需求的

8、特定人群的注意 挖掘已有的潜在客户，促成他们从意向或兴趣直接转向消费行为工作重点： 策划和撰写系列专栏文章； 针对特定时间段，策划和设计出结合季节特点的时令性广告； 对前段时间的广告策略进行盘整，为旺销期的到来打下伏笔； 根据销售进度的需求，决定是否制作样板房； DM 直邮广告到达信用卡用户，手机高话费人群、高档茶座咖啡厅消费人群手中。媒体组合：以*报整版软文(亲情)为主其他媒体酌情考虑（只发少量提示性广告）诉求重点：项目知名度的继续维持争取项目美誉度的营造费用概算：约*万元7市场旺销阶段时间安排：2006 年春节-2006 年 5 月备注：本阶段由于气温变得凉爽，向来是房地产销售的黄金时期；

9、在本阶段，本项目进入现房阶段，景观完全成熟，优美，是项目最有吸引力的时期。推广目的： 此为销售关键时期，重要性毋庸置疑； 此阶段推广目的表现为直接的产品销售，以达到销售业绩最大化； 本阶段力争实现 85%的销售率，便于二期积累客户。工作重点： 分别结合季节与项目进度，利用房交会等策划不同的促销活动； 策划、设计、发布系列形象广告，同时进行功能的展示； 策划和发布系列软文和专栏； 宣传材料（印刷品）的重新制作或者再印刷 有效利用已有客户资源，用人际传播进行项目口碑的有效宣传。媒体组合： 实行网络广告与传统媒体的互动； 报纸广告运用形象硬广告与软广告结合； 住交会期间考虑大版面，甚至可以运用整版；

10、 在春、秋季保证*报每周发布一次文字广告；*报或者*报一周一次硬性广告。8诉求重点： 系列广告对产品进行直接功能宣传； 特别强调结合每次房交会，进行项目强销； 进行阶段性、策略性广告攻势。费用概算：约 55-65 万元销售冲刺阶段时间安排：预计 2006 年秋季推广目的： 解决销售难点，利用现房优势和一定的促销策略，使滞销户型迅速消化； 实现本项目一期的 95%销售，力争达到 98%。 二期销售 50%。工作重点： 利用现房优点，用事实说话； 策划和组织直接性的促销活动； 组合客户及社会资源，利用公关活动进行强销； 业主沙龙； 直邮广告。媒体组合：报纸广告为主，直邮广告直接到达目标消费群媒体以

11、*报为主诉求重点：有的放失，解决项目问题点。以景观、智能化这样的事实说话。费用概算：约 *万元9第三部分：广告表现一、广告主题指导想象 大户人家的生活元素 兴化的绝版景观住宅 享受成功，享受生活 不可复制的自然景观 湖边的大户人家二、广告风格：大气、富于内涵、功能提升、具有高尚感三、广告宣传技巧借势：借市政规划纯住宅用地及兴化最大的市民广场的舆论宣传，利用新闻进行炒作，突出本项目的绝版概念。媒体广告与非媒体广告相得益彰：将公关活动与纯粹硬性商业广告相结合。对提升项目、企业知名度、美誉度的公关活动进行系列跟踪报道，或者采用在媒体上开辟论坛的形式进行媒体广告的配合。媒体广告与公关活动双管齐下，相辅相成。虚实结合：将形象广告与功能广告相结合，既体现项目的功能特性方面实实在在的产品特性，又体现项目给人的居住心理价值方面的满足感。虚实结合将项目的功能价位和精神价位有机结合。10四、广告诉求角度：坐享自然景观的左右逢源城市交通起点尊荣与成功的完美结合兴化的最后一处宝地为成功人士度身打造的“大户人家”一、 广告文案例选：成功，不必谦虚！成功，不必谦虚！一如您选择明华清园。享受成功，当然要享受生活！天水华庭项目，坐享自然景观左右逢源，整个湖面都是为您服务的氧吧！别人只是云龙湖的匆匆过客，而只有您，才是她的主人！不可复制的*湖，是您成功后犒赏家人和自己的礼物！兴化人民对不起我们来迟了 !