銀城生活服務有限公司2019102500022_c招股说明书上市文件-[发售以供认购].pdf

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1、全 球 發 售聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人聯席全球協調人,聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人獨家保薦人(於開曼群島註冊成立的有限公司)股份代號:1922二零一九年十月二十五日重 要 提 示重要提示：閣下如對本招股章程的任何內容有任何疑問，應徵詢獨立專業意見。Yincheng Life Service CO.,Ltd.銀城生活服務有限公司（於開曼群島註冊成立的有限公司）全球發售全球發售的發售股份數目：66,680,000股股份（視乎超額配股權行使情況而定）香港發售股份數目：6,668,000股股份（可予重新分配）國際發售股份數目：60,012,000股股份（可予重新分配及視乎超額配股權行使情況而定

2、）發售價：不超過每股發售股份2.28港元及不低於每股發售股份1.90港元（須於申請時以港元繳足，且可予退還，另加1%經紀佣金、0.0027%證監會交易徵費及0.005%聯交所交易費）面值：每股股份0.01港元股份代號：1922獨家保薦人聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人副牽頭經辦人香港交易及結算所有限公司、香港聯合交易所有限公司及香港中央結算有限公司對本招股章程的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不就本招股章程全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。本招股章程副本連同本招股章程附錄五 送呈香港公

3、司註冊處處長文件 一段所列明的文件，已根據香港法例第32章公司（清盤及雜項條文）條例第342C條的規定送呈香港公司註冊處處長登記。香港證券及期貨事務監察委員會及香港公司註冊處處長對本招股章程或上述任何其他文件的內容概不負責。預期發售價將由工銀國際融資（代表包銷商）與本公司於定價日以協議釐定。定價日預期為二零一九年十月三十日（星期三）或前後，惟無論如何不遲於二零一九年十一月四日（星期一）中午十二時正。除非另有公告，否則發售價將不超過2.28港元，而目前預期將不少於1.90港元。香港發售股份的申請人必須於申請時支付每股發售股份的最高發售價2.28港元，連同1%的經紀佣金、0.0027%的證監會交易

4、徵費及0.005%的聯交所交易費。倘發售價最終定價低於每股發售股份2.28港元，多繳款項可予退還。工銀國際融資（代表包銷商）經我們同意後可於香港公開發售截止遞交申請當日上午或之前，隨時將全球發售的發售股份數目及或發售價範圍下調至低於本招股章程所述者（即每股股份1.90港元至2.28港元）。在此情況下，有關下調全球發售的發售股份數目及或發售價範圍的通知將不遲於香港公開發售截止遞交申請當日上午於 南華早報（以英文）及 香港經濟日報（以中文）刊登。倘香港發售股份的申請於根據香港公開發售遞交申請截止日期前之日經已遞交，則即使全球發售項下的發售股份數目及或發售價範圍如上述般下調，該等申請其後亦不得撤回。

5、倘基於任何原因，工銀國際融資（代表包銷商）與本公司未能於二零一九年十一月四日（星期一）中午十二時正前就發售價達成協議，全球發售（包括香港公開發售）將告失效並不會進行。有關進一步詳情載於本招股章程 全球發售的架構及條件 及 如何申請香港發售股份各節。於作出投資決定之前，有意投資者應審慎考慮本招股章程所載的全部資料，包括本招股章程 風險因素 一節所載的風險因素。倘於發售股份在聯交所開始買賣當日上午八時正前出現若干理由，則工銀國際融資（代表香港包銷商）可終止香港包銷商根據香港包銷協議認購及促使申請人認購香港發售股份的責任。該等理由載於本招股章程 包銷包銷安排及開支香港公開發售終止理由。務請 閣下參閱

6、該節以瞭解進一步詳情。發售股份並無亦不會根據一九三三年美國證券法（經修訂）（美國證券法）或美國任何州證券法登記，且不得於美國境內或向美籍人士（定義見S規例）或以其名義或為其利益提呈發售、出售、抵押或轉讓，惟根據美國證券法S規例於離岸交易中在美國境外提呈發售、出售或交付的發售股份則除外。i 預 期 時 間 表倘以下香港公開發售的預期時間表發生任何變動，我們將於香港在 南華早報（以英文）及 香港經濟日報（以中文）刊發公告。二零一九年（附註1）透過指定網站.hk使用白表eIPO服務完成電子認購申請的截止時間（附註2）.十月三十日（星期三）上午十一時三十分開始辦理認購申請登記（附註3）.十月三十日（星

7、期三）上午十一時四十五分通過網上銀行轉賬或繳費靈付款轉賬完成白表eIPO申請付款的截止時間.十月三十日（星期三）中午十二時正向香港結算發出電子認購指示的截止時間（附註4）.十月三十日（星期三）中午十二時正遞交白色及黃色申請表格的截止時間 .十月三十日（星期三）中午十二時正截止辦理認購申請登記.十月三十日（星期三）中午十二時正預期定價日（附註5）.十月三十日（星期三）將於 南華早報（以英文）及香港經濟日報（以中文）刊登有關最終發售價、國際發售的踴躍程度以及香港公開發售的分配基準及申請結果的公告.十一月五日（星期二）或之前透過我們的網站www.yinchenglife.hk及聯交所網站.hk等各種

8、渠道公布香港公開發售的分配結果（包括獲接納申請人的身份證明文件號碼（倘適用）（進一步詳情請參閱 如何申請香港發售股份11.公布結果）.自十一月五日（星期二）起香港公開發售的分配結果可 按身份證號碼商業登記號碼搜索 功能於.hk（或者：英文網站https:/.hk/en/Allotment；中文網站https:/.hk/zh-hk/Allotment）查閱.十一月五日（星期二）ii 預 期 時 間 表根據香港公開發售就全部或部分獲接納的申請（倘最終發售價低於申請時應付的價格（倘適用）及全部或部分未獲接納的申請寄發領取白表電子退款指示退款支票（附註6至8）.十一月五日（星期二）或之前寄發領取股票.

9、十一月五日（星期二）或之前預期股份開始於聯交所買賣.十一月六日（星期三）上午九時正附註：1.除另有指明者外，所有時間及日期均指香港當地時間。有關全球發售架構的詳情（包括其條件）載於本招股章程 全球發售的架構及條件 一節。2.閣下不得於遞交申請截止日期上午十一時三十分後透過指定網站.hk遞交申 請。倘 閣 下 於 上 午 十 一 時 三 十 分 前 已 遞 交 申 請 並 已 自 指 定 網 站 取 得 申 請 參 考 編 號，則 閣 下 獲 准 繼 續 辦 理 申 請 手 續（透 過 完 成 繳 付 申 請 股 款），直 至 遞 交 申 請 截 止 日 期 中 午十二時正（即截止辦理申請登記時

10、間）。3.倘於二零一九年十月三十日（星期三）上午九時正至中午十二時正期間內任何時間香港懸掛8號 或 以 上 熱 帶 氣 旋 警 告 信 號 或 超 強 颱 風 引 起 的 極 端 情 況或 黑 色暴 雨 警 告，則 該日將不會開放辦理認購申請登記。有關進一步詳情，請參閱本招股章程 如何申請香港發售股份10.惡劣天氣對開始辦理申請登記的影響。4.透過向香港結算發出電子認購指示申請認購香港發售股份的申請人，請參閱本招股章程 如何申請香港發售股份6.透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指示提出申請。5.定價日預期為二零一九年十月三十日（星期三）或前後。倘本公司與工銀國際融資（為其本身及代表包銷商）

11、基於任何理由未能於二零一九年十一月四日（星期一）中午十二時正或之前就發售價達成協議，則全球發售（包括香港公開發售）將不會進行，並將告失效。6.預期發售股份的股票將於二零一九年十一月五日（星期二）或之前發行，惟僅在(a)全球發售於各方面已成為無條件；及(b)概無包銷協議根據其條款遭終止的情況下，方會於二零一九年十一月六日（星期三）上午八時正成為有效的所有權憑證。7.以白色申請表格申請認購1,000,000股或以上香港發售股份並已符合資格親身領取退款支票（倘相關）及或股票（倘相關）的申請人，可於二零一九年十一月五日（星期二）上午九時正至下午一時正或我們於報刊公布的任何其他日期，親臨我們的香港股份過

12、戶登記處香港中央證券登記有限公司（地址為香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖）領取退款支票（倘相關）及或股票（倘相關）。合資格親身領取的個人不得授權任何其他人士代為領取。合資格親身領取的法團申請人必須由其授權代表攜同加蓋公司印章的授權書領取。個人及授權代表（倘適用）於領取時，須 出 示 香 港 股 份 過 戶 登 記 處 認 可 的 身 份 證 明。以 黃 色 申 請 表 格 申 請 認 購1,000,000股 或 以上 香 港 發 售 股 份 的 申 請 人 可 親 身 領 取 退 款 支 票（倘 有），但 不 得 選 擇 親 身 領 取 股 票，有 關股票將寄存於

13、中央結算系統，以存入彼等指定的中央結算系統參與者股份賬戶或中央結算系統投資者戶口持有人股份賬戶（按適用情況而定）。使用黃色申請表格提出申請的申請人領取退款支票的程序與白色申請表格申請人相同。iii 預 期 時 間 表倘申請人透過白表eIPO服務提出申請並以單一銀行賬戶繳交申請股款，則退還股款（倘有）將以電子退款指示形式寄發至其申請付款銀行賬戶內；倘申請人透過白表eIPO服務提出申請並以多個銀行賬戶繳交申請股款，則退還股款（倘有）將以退款支票形式以普通郵遞方式寄往彼等向白表eIPO服務供應商發出的申請指示內填報的地址，郵誤風險概由彼等自行承擔。未獲領取的股票及退款支票（倘有）將以普通郵遞方式寄往

14、有關申請表格所示地址，郵誤風險概由申請人自行承擔。有關進一步資料，請參閱本招股章程 如何申請香港發售股份14.寄發領取股票及退還股款。8.倘 最 終 發 售 價 低 於 最 高 發 售 價 每 股 發 售 股 份2.28港 元，全 部 或 部 分 不 獲 接 納 的 申 請 及 獲接納的申請均會獲寄發退款支票電子退款指示。有關進一步詳情，請見本招股章程 全球發售的架構及條件 一節。iv 目 錄致投資者的重要通知本招股章程由本公司僅就香港公開發售及香港發售股份而刊發，並不構成本招股章程根據香港公開發售提呈發售的香港發售股份以外任何證券的出售要約或購 買 要 約 招 攬。本 招 股 章 程 不 得

15、 用 作 亦 不 會 構 成 於 任 何 其 他 司 法 權 區 或 任 何 其 他情 況 下 的 要 約 或 邀 請。概 無 採 取 任 何 行 動 以 獲 准 在 香 港 以 外 任 何 司 法 權 區 公 開 發售 發 售 股 份 及 分 發 本 招 股 章 程。在 其 他 司 法 權 區 分 發 本 招 股 章 程 及 提 呈 發 售 和 出售發售股份均受到限制，除非根據有關證券監管機構的登記或授權或豁免規定，獲該等司法權區適用的證券法例准許，否則不得分發本招股章程及提呈發售和出售發售股份。閣下作出投資決定時僅應依賴本招股章程及申請表格所載的資料。我們並無授權任何人士向 閣下提供有別於

16、本招股章程所載的資料。閣下不應將並非載於本招股章程的任何資料或聲明視為已獲我們、獨家保薦人、聯席全球協調人、聯席賬簿管理人、聯席牽頭經辦人、副牽頭經辦人、包銷商、我們的或彼等的任何聯屬人士或彼等各自的董事、高級職員、僱員或代理或任何其他參與全球發售的人士或各方授權發出而加以依賴。頁次預期時間表.i目錄.iv概要.1釋義.16技術詞彙表.31前瞻性陳述.33風險因素.35豁免嚴格遵守上市規則.63有關本招股章程及全球發售的資料 .65董事及參與全球發售的各方.68公司資料.74行業概覽.76 v 目 錄監管概覽.90歷史、重組及公司架構 .104業務.125董事、高級管理層及僱員 .184與控股

17、股東的關係 .198主要股東.213持續關連交易 .215股本.223財務資料.226未來計劃及所得款項用途 .283包銷.299全球發售的架構及條件.311如何申請香港發售股份.321附錄一 會計師報告.I-1附錄二 未經審核備考財務資料 .II-1附錄三 本公司組織章程及開曼群島公司法概要 .III-1附錄四 法定及一般資料.IV-1附錄五 送呈公司註冊處處長及備查文件.V-1頁次 1 概 要本概要旨在為 閣下提供本招股章程所載資料的概覽。由於此僅為概要，並不包 括 可 能 對 閣 下 而 言 屬 重 要 的 所 有 資 料，因 此，閣 下 須 連 同 本 招 股 章 程 全 文 一併閱讀

18、，以確保其完整性。閣下決定投資發售股份前，務請閱畢整份文件。任何投資均存在風險。投資發售股份的若干具體風險載列於 風險因素。閣下決定投資發售股份前，務請仔細閱讀該節。概覽我們是中國一家著名的物業管理服務供應商，擁有逾20年行業經驗，提供多元化的物業管理服務及生活社區增值服務。我們通過提供優質服務，由南京當地的物業管理服務供應商蛻變成為南京及江蘇省首屈一指的物業管理服務供應商之一。根據弗若斯特沙利文報告，於二零一八年，我們按收益計在南京及江蘇省的物業管理服務供應商中分別排名第一及第五，並於二零一九年中國物業百強企業中名列第34位。我們的業務涵蓋多種物業，包括住宅物業及非住宅物業，例如政府設施、金

19、融機構、物業銷售場地、公園、高速公路服務區、產業園區、混合用途物業、學校及辦公大樓。於 二 零 一 九 年 四 月 三 十 日，我 們 的 物 業 管 理 服 務 涵 蓋 中 國10個 城 市，包 括 江 蘇 省的 七 個 城 市 以 及 長 江 三 角 洲 地 區 大 都 市 中 其 他 省 份 的 三 個 城 市，在 管 建 築 面 積 約 達19.6百 萬 平 方 米。於 二 零 一 九 年 四 月 三 十 日，我 們 管 理197項 物 業，包 括89項 住 宅 物 業及108項非住宅物業，服務超過100,000戶家庭。多年來，我們獲得眾多獎譽，以肯定我們的服務質量。我們屢獲殊譽，包括

20、(a)於二零一七年至二零一九年憑藉我們的業務規模、營運效率、服務質量、增長潛力及社會責任躋身中國物業服務百強企業；(b)於二零一八年及二零一九年按業務市值計，名列中國物業服務行業市場化營運領先企業；(c)於二零一七年至二零一九年按客戶滿意度計躋身中國物業服務百強滿意度領先企業；(d)於二零一八年位列中國華東物業領先品牌；(e)自二零一二年起連續六年位列江蘇省物業服務行業綜合實力五十強企業。秉承 超越顧客期待，服務創造價值的經營理念，以及 生活+的服務理念，我們 採 納 服 務 網 格 化、業 務 模 塊 化、模 塊 專 業 化、管 理 數 據 化的 業 務 模 式，以 優 質 物業管理服務為客

21、戶提供服務並創造價值。我們將本集團管理的住宅物業的住戶劃分為不同的社區網格，每個網格分配一個生活顧問，生活顧問作為本集團所管理有關物業的主要聯繫人，滿足客戶需求及為客戶提供貫徹一致的優質服務。2 概 要我們的業務模式我們兩大業務線（即物業管理服務及生活社區增值服務）組成一個綜合服務平台。通過該兩大業務線達致的協同效益，有助我們多元化發展收益來源，同時透過向客戶提供互補的服務，鞏固我們與客戶的關係。物業管理服務。我們的在管物業組合包括住宅物業及非住宅物業。就住宅物業的物業管理協議而言，我們一般提供以下部分或全部物業管理服務：(i)保安服務；(ii)清潔 服 務；(iii)停 車 場 管 理；(i

22、v)維 修 及 保 養 特 種 電 梯、自 動 扶 梯 和 機 械 車 位；(v)園 林 施工及綠化養護服務；(vi)日常維修及保養設備和機器；及(vii)輔助客戶服務。我們管理由九類物業組成的眾多非住宅物業組合，即政府設施、金融機構、物業銷售場地、公園、高速公路服務區、產業園區、混合用途物業、學校及辦公大樓。與住宅物業相似，我們就非住宅物業提供的物業管理服務亦包括上述保安服務、清潔服務、停車場管理服務以及日常維修及保養設備和機器服務。非住宅物業的客戶亦可選擇聘用本集團提供一項或多項服務物業管理服務，如特種電梯、自動扶梯及機械車位單項維修及保養服務。生活社區增值服務。為提高所管理社區的便利水平

23、及客戶體驗、滿意度及忠心度，我們提供生活社區增值服務，以滿足所管理住宅物業的業主及住戶的日常需要：(i)共用空間增值服務；(ii)健身服務；及(iii)生活社區便利服務。下表載列於所示期間我們按業務線劃分的收益明細：二零一六財年二零一七財年二零一八財年二零一八年首四個月二零一九年首四個月 人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%（未經審核）物業管理服務168,94974.3232,73776.1367,64178.6105,56984.4154,92383.7生活社區增值服務58,42025.773,16423.9100,02521.419,57715.630,19316.

24、3 總計227,369100.0305,901100.0467,666100.0125,146100.0185,116100.0 物業管理服務的收益模式。就我們的物業管理服務而言，我們採取兩種收益模式，以包幹制或酬金制收取物業管理費。根據包幹制，客戶一般就所有單位定期向我們支付事先釐定金額的每建築面積物業管理費，相當於我們提供的所有物業管理服務的 全包 費。另一方面，根據酬金制，我們保留固定酬金金額作為收益，一般佔我們管理物業的估計成本的8%至15%。於往績記錄期間及於最後可行日期，我們絕大部分的物業管理費按包幹制收取，而餘款則以酬金制收取。有關進一步詳情，請參閱本招股章程 業 3 概 要務物

25、業管理服務物業管理服務的收益模式。下表載列於所示期間按收益模式劃分的物業管理服務所產生收益明細及於所示日期的在管總建築面積明細：於十二月三十一日或截至該日止年度於四月三十日或截至該日止四個月 二零一六年二零一七年二零一八年二零一九年 收益收益 建築面積（附註）收益收益 建築面積（附註）收益收益 建築面積（附註）收益收益 建築面積（附註）人民幣千元%千平方米人民幣千元%千平方米人民幣千元%千平方米人民幣千元%千平方米包幹制168,47399.76,511231,57499.510,599366,45799.715,293154,856100.019,592酬金制4760.31031,1630.5

26、1701,1840.3170670.023 總計168,9491006,614232,73710010,769367,64110015,463154,92310019,615 附註：上述建築面積不包括純粹提供特種電梯、自動扶梯及機械車位維修及保養以及園林施工及綠化養護服務而無聘請本集團提供其他物業管理服務的服務工作。我們的客戶及供應商我們的客戶群主要包括房地產開發商、業委會及在管物業的業主或住戶。於二零一六財年、二零一七財年、二零一八財年及二零一九年首四個月，我們來自最大客戶的收益分別為人民幣14.4百萬元、人民幣34.8百萬元、人民幣35.4百萬元及人民幣9.5百萬 元，佔 我 們 總 收

27、益 分 別 約6.4%、11.4%、7.6%及5.1%。同 期，我 們 來 自 五 大 客 戶 的 收益達人民幣35.9百萬元、人民幣59.6百萬元、人民幣69.8百萬元及人民幣22.2百萬元，佔我們總收益分別約15.8%、19.5%、14.9%及12.0%。於往績記錄期間，我們與五大客戶的持續業務關係平均長達約六年。我們的主要供應商主要為(i)提供清潔、諮詢、保養、園林施工及綠化養護服務的分 包 商；(ii)提 供 設 備 與 機 器 的 供 應 商。於 二 零 一 六 財 年、二 零 一 七 財 年、二 零 一 八 財年及二零一九年首四個月，我們向最大供應商的購買額分別為人民幣6.9百萬元

28、、人民幣5.7百萬元、人民幣5.0百萬元及人民幣1.0百萬元，分別佔我們購買總額約11.9%、6.8%、3.7%及2.5%。同期，我們向五大供應商的購買額分別為人民幣15.7百萬元、人民幣19.6百萬元、人民幣16.1百萬元及人民幣2.7百萬元，分別佔我們購買總額約27.2%、23.6%、11.8%及6.6%。我們將清潔及若干項目保養服務等若干物業管理服務及生活社區增值服務委託予於該等服務具有專長的合資格第三方分包商。於二零一六財年、二零一七財年、二零 一 八 財 年 及 二 零 一 九 年 首 四 個 月，我 們 的 分 包 成 本 分 別 為 人 民 幣15.3百 萬 元、人 民幣24.4

29、百 萬 元、人 民 幣40.7百 萬 元 及 人 民 幣17.1百 萬 元，佔 銷 售 總 成 本 約8.6%、9.6%、10.2%及10.9%。4 概 要我們的優勢我 們 相 信 以 下 競 爭 優 勢 對 我 們 的 成 功 及 未 來 的 發 展 起 著 至 關 重 要 的 作 用：(i)我們是中國一家基礎穩建的物業管理服務供應商，能夠吸引新客戶及維持現有客戶；(ii)我 們 通 過 一 貫 的 經 營 模 式，提 供 優 質 的 物 業 管 理 服 務 並 支 持 業 務 快 速 增 長；(iii)我 們能夠在各類物業提供多元化的物業管理服務，得以增加收益來源；(iv)我們能向客戶提供

30、多元化的生活社區增值服務；及(v)我們擁有經驗豐富的管理團隊及具備卓越執行能力的團結營運團隊。我們的策略我們有意透過以下策略進一步將我們自身定位為領先的綜合性物業管理服務供應商：(i)通過併購或投資繼續拓展業務，以擴大我們在中國物業管理服務行業的市場份額；(ii)持續擴大我們於非住宅物業的業務，進一步擴展收入來源及增長動力；(iii)繼續 發 展 我 們 的 生 活 社 區 增 值 服 務 及 提 升 我 們 的 品 牌 知 名 度；(iv)於 智 能 系 統 方 面 作 出投資，以增強服務質量並提升客戶體驗；(v)升級內部信息技術系統，以提升營運效率；及(vi)繼續招聘更多技術及管理人才，同

31、時為現有員工提供培訓，以配合業務擴展所需。財務資料、主要財務比率及營運數據節選下 表 載 列 於 所 示 期 間 的 財 務 資 料 概 要，其 應 與 本 招 股 章 程 附 錄 一 的 合 併 財 務 資料（包括隨附附註）及本招股章程 財務資料 一節所載資料一併閱讀。合併損益及其他全面收益表概要截至十二月三十一日止年度截至四月三十日止四個月 二零一六年二零一七年二零一八年二零一八年二零一九年 人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元（未經審核）收益227,369305,901467,666125,146185,116銷售成本(178,019)(254,805)(399,738)(

32、103,242)(156,792)毛利49,35051,09667,92821,90428,324除稅前溢利31,30527,35036,93314,89814,389年期內溢利23,19419,82127,09010,0559,914 年內溢利由二零一六財年約人民幣23.2百萬元減少至二零一七財年約人民幣19.8百 萬 元，主 要 由 於 毛 利 的 增 加 受 下 列 各 項 的 增 加 抵 銷 所 致：(i)銷 售 及 分 銷 開 支 增 加179.6%至二零一七財年的人民幣3.6百萬元；(ii)行政開支增加10.7%至二零一七財年的人民幣24.8百萬元；(iii)其他開支增加61.3%

33、至二零一七財年的人民幣0.8百萬元；及(iv)財務成本增加357.9%至二零一七財年的人民幣2.7百萬元。於 二 零 一 六 年、二 零 一 七 年 及 二 零 一 八 年 十 二 月 三 十 一 日 以 及 二 零 一 九 年 四 月三十日，物業管理服務的在管建築面積分別約為6.6百萬平方米、10.8百萬平方米、15.5百萬平方米及19.6百萬平方米，而平均每月每平方米管理費則分別約為人民幣2.55元、人民幣2.23元、人民幣2.34元及人民幣2.27元。有關更多詳情，請參閱本招股章程 財務資料若干合併損益及其他全面收益表項目的描述。5 概 要合併財務狀況表概要十二月三十一日四月三十日 二零

34、一六年二零一七年二零一八年二零一九年 人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元非流動資產總值17,17539,82869,28178,182 流動資產總值210,123260,574317,955317,168 流動負債總額155,277206,505297,777296,246 流動資產淨值54,84654,06920,17820,922 非流動負債總額40,00041,67116,29014,521 資產淨值32,02152,22673,16984,583 權益總額32,02152,22673,16984,583 合併現金流量表概要截至十二月三十一日止年度截至四月三十日止四個月 二零一六年

35、二零一七年二零一八年二零一八年二零一九年 人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元（未經審核）營運資金變更前經營活動所得現金流量淨額35,94832,67147,57617,70119,595 經營活動所得（所用）現金流量淨額52,29045,17235,714(22,877)(16,314)融資活動所得（所用）現金流量淨額45,887(12,124)(12,369)253(2,561)投資活動所得（所用）現金流量淨額(19,071)24,748(104,509)(126,699)(31,396)現金及現金等價物增加（減少）淨額79,10657,796(81,164)(149,323

36、)(50,271)於年期初現金及現金等價物65,630144,736202,532202,532121,368 於年期末現金及現金等價物144,736202,532121,36853,20971,097 6 概 要於往績記錄期間，本集團營運資金變動前的經營現金流入分別約為人民幣35.9百萬 元、人 民 幣32.7百 萬 元、人 民 幣47.6百 萬 元 及 人 民 幣19.6百 萬 元。於 往 績 記 錄 期 間，我們的經營現金流量錄得遞減趨勢主要由於(i)貿易應收款項增加；(ii)預付款項、按金及其他應收款項增加；及(iii)應收關聯公司款項增加。於二零一九年首四個月，本集團的經營活動現金流

37、出淨額達人民幣16.3百萬元，其 主 要 由 於 營 運 資 金 變 動 前 的 經 營 現 金 流 入 人 民 幣19.6百 萬 元、已 付 所 得 稅 人 民 幣11.8百 萬 元 及 營 運 資 金 增 加 人 民 幣23.9百 萬 元 的 綜 合 影 響 所 致。營 運 資 金 增 加 主 要 反映於(i)貿易應收款項增加人民幣27.0百萬元，部分由於該等貿易應收款項的現金收回的 季 節 性 因 素；(ii)預 付 款 項、按 金 及 其 他 應 收 款 項 增 加 人 民 幣7.8百 萬 元；及(iii)貿 易應付款項減少人民幣5.9百萬元；有關金額部分被(i)應收關聯公司款項減少人

38、民幣10.0百 萬 元；(ii)其 他 應 付 款 項、已 收 按 金 及 應 計 費 用 增 加 人 民 幣1.2百 萬 元；及(iii)合 約 負債增加人民幣6.4百萬元所抵銷。董事認為，經營活動所得現金流量顯著受向客戶收取貿易應收款項的時間等因素所影響。為改善未來經營活動的現金流出淨額，我們透過實施業務策略持續拓展業務營運，同時將加大力度管理收回應收款項，以減少貿易應收 款 項。我 們 已 採 取 多 項 措 施 以 加 快 收 回 物 業 管 理 費 及 其 他 付 款（例 如 付 款 提 示 及 付款狀況通知）。有關進一步詳情，請參閱本招股章程 業務收取物業管理費。主要財務比率二零一

39、六財年二零一七財年二零一八財年二零一九年首四個月 股本回報率(%)103.947.143.2不適用總資產回報率(%)13.17.57.9不適用於十二月三十一日於四月三十日 二零一六年二零一七年二零一八年二零一九年 流動比率1.41.31.11.1資本負債率（附註）1.60.80.40.4債務淨額權益比率現金淨額現金淨額現金淨額現金淨額附註：於二零一六年、二零一七年及二零一八年十二月三十一日以及二零一九年四月三十日的資本負債率按相關日期的計息銀行借款除以相關日期的總權益，再乘以100%計算。7 概 要下表載列於所示期間按房地產開發商類型劃分的物業管理服務收益及在管建築面積以及所管理物業數目明細：

40、於十二月三十一日或截至該日止年度於四月三十日或截至該日止四個月 二零一六年二零一七年二零一八年二零一九年 收益收益建築面積數目收益收益建築面積數目收益收益建築面積數目收益收益建築面積數目人民幣千元%千平方米人民幣千元%千平方米人民幣千元%千平方米人民幣千元%千平方米銀城國際控股集團銀城地產集團開發的物業前期階段（附註）24,96314.81,575834,30214.72,1261044,64312.12,1811120,81913.42,62713業委會39,53723.41,4391540,86317.61,4431743,11511.71,4552214,1829.21,46525 小計

41、64,50038.23,0142375,16532.33,5692787,75823.93,6363335,00122.64,09238 獨立第三方房地產開發商開發的物業前期階段（附註）2,2691.320338,2243.5841617,7744.82,2031112,6568.22,30312業委會102,18060.53,39737149,34864.26,35969262,10971.39,624118107,26669.213,220147 小計104,44961.83,60040157,57267.77,20075279,88376.111,827129119,92277.415,

42、523159 總計168,949100.06,61463232,737100.010,769102367,641100.015,463162154,923100.019,615197 附註：前期階段收益指根據前期物業管理協議收取的物業管理費。8 概 要下表載列於所示日期按房地產開發商類型劃分的減值前物業管理服務貿易應收款項明細：於十二月三十一日於四月三十日 二零一六年二零一七年二零一八年二零一九年 人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元銀城國際控股集團銀城地產集團開發的物業10,05821,52026,39531,043獨立第三方房地產開發商開發的物業4,9278,13329,18753,0

43、61 總計14,98529,65355,58284,104 下 表 載 列 於 所 示 期 間 就 銀 城 國 際 控 股 集 團 及或 銀 城 地 產 集 團 所 開 發 的 物 業 項目遞交的公開標書數目、公開招標的中標次數及中標率：二零一六財年二零一七財年二零一八財年二零一九年首四個月 住宅物業前期階段已遞交公開招標數目21101公開招標中標次數2191中標率(%)100.0100.090.0100.0已落成的住宅物業已遞交公開招標數目3150公開招標中標次數3150中標率(%)100.0100.0100.0非住宅物業已遞交公開招標數目公開招標中標次數中標率(%)9 概 要下表載列於所示

44、期間就獨立第三方房地產開發商所開發的物業項目遞交的公開標書數目、公開招標的中標次數及中標率：二零一六財年二零一七財年二零一八財年二零一九年首四個月 住宅物業前期階段已遞交公開招標數目6661公開招標中標次數6651中標率(%)100.0100.083.3100.0已落成的住宅物業已遞交公開招標數目10243616公開招標中標次數6182612中標率(%)60.075.072.275.0非住宅物業已遞交公開招標數目19345721公開招標中標次數12153410中標率(%)63.244.159.647.6 10 概 要下表載列於所示期間我們按物業類別劃分的物業管理服務的收益、毛利及毛利率明細：二

45、零一六財年二零一七財年二零一八財年二零一八年首四個月二零一九年首四個月 收益收益毛利毛利率收益收益毛利毛利率收益收益毛利毛利率收益收益毛利毛利率收益收益毛利毛利率人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%（未經審核）住宅物業110,06365.119,19817.4146,76363.111,2417.7229,12262.312,6555.573,06969.27,2349.993,00360.08,8019.5非住宅物業58,88634.912,84921.885,97436.912,44914.5138,519

46、37.715,80511.432,50030.85,02915.561,92040.07,96912.9 總計168,949100.032,04719.0232,737100.023,69010.2367,641100.028,4607.7105,569100.012,26311.6154,923100.016,77010.9 於往績記錄期間，住宅物業產生的物業管理服務收益普遍有所增加，主要由於我們在管總建築面積增加所致。於往績記錄期間，我們的在管建築面積經歷快速增長，其於二零一六年、二零一七年及二零一八年十二月三十一日以及二零一九年四月三十日分別為6.6百萬平方米、10.8百萬平方米、15.

47、5百萬平方米及19.6百萬平方米。於往績記錄期間，非住宅物業產生的物業管理服務收益亦穩定增長，主要由於我們管理的非住宅物業的數量因我們的業務擴張而有所增加。於往績記錄期間，毛利率呈下降態勢，主要由於(i)我們獲委聘取代當時現有物業管理公司而進行的前期工作所產生成本較高，以將該等物業的整體狀況改善至符合正常服務標準，導致前二至三年項目的盈利能力較低並致使於往績記錄期間因業務持續擴張而使毛利率減少。於往績記錄期間，本集團獲委聘取代當時現有物業管理公司時，有關住宅物業及非住宅物業所涉及的合約數目分別為46份及59份。一般而言，住宅物業於項目初期所產生的成本較高。尤其是，我們於二零一六財年、二零一七財

48、年、二零一八財年及二零一九年首四個月，分別錄得八個、20個、35個及35個虧損項目，且該等項目預期分別於其第三年及往後開始產生溢利；及(ii)根據政府政策最低工資上升導致僱員平均工資有所增加。由於我們於二零一八年首四個月後訂立超過50項物業管理協議，故於二零一八年首四個月錄得的物業管理服務毛利率較二零一八財年為高；我們於該等項目初期產生更多成本以取代當時的物業管理公司，藉此改善該等物業的整體條件，以達致我們的一般服務標準，致使我們於二零一八財年的毛利率有所下降。11 概 要下表載列於所示日期我們的(i)合約建築面積；(ii)在管建築面積；及(iii)所管物業數目：於十二月三十一日於四月三十日

49、二零一六年二零一七年二零一八年二零一九年 合約建築面積（附註1）（千平方米）9,96914,01822,29626,584在管建築面積（附註2）（千平方米）6,61410,76915,46319,615所管物業數目63102162197附註：1.合約建築面積 指營運物業管理協議項下已經或將由本集團管理的總建築面 積，包 括 在 管 建 築 面 積 及 尚 未 交 付 的 建 築 面 積，而 不 包 括 純 粹 為 提 供 特種 電 梯、自 動 扶 梯 及 機 械 車 位 維 修 和 保 養 以 及 園 林 施 工 及 綠 化 養 護 服 務，並無委聘本集團進行其他物業管理服務的服務委聘。2.在

50、管建築面積指房地產開發商已經或預備交予業主的物業建築面積，我們已就此收取有關提供服務的合約責任的物業管理費，而不包括純粹為提供特種電梯、自動扶梯及機械車位維修和保養以及園林施工及綠化養護服務，並無委聘本集團進行其他物業管理服務的服務委聘。下表載列就所示期間我們按地理區域劃分的物業管理服務收益明細：二零一六財年二零一七財年二零一八財年二零一九年首四個月 人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%南京153,53790.9213,02591.5320,07087.1130,17484.0長江三角洲地區大都市（南京除外）15,4129.119,7128.547,57112.924,74916.