娱园旅游度假区开发项目可行性研究报告.doc

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1、1上 饶 万 年娱园旅游度假区开发项目可行性报告万年县招商局项目部2目 录一一一项目背景1.1 区位条件1.2 微观环境1.3 市场环境1.4 产权及机制1.5 开发现状1.6 优势分析1.7 困难分析第二章 旅游资源调查与分析2.1 旅游资源状况2.1.1 起伏的地貌2.1.2 秀丽的水体2.1.3 宜人的气候2.1.4 民风纯朴的农村景色2.2 资源组合评述2.3 资源总体评价一一一 客源市场分析3.1 客源市场定位33.1.1 逗留目的分析 3.1.2 地理来源分析3.1.3 游客嗜好分析3.2 限制条件分析3.2.1 季节性、周期性限制因素3.2.2 其他旅游点的存在第四章 旅游产品市

2、场定位4.1 定位原则4.2 开发思路4.3 市场定位一一一 旅游产品设计与功能分区5.1 旅游产品设计5.2 游览线路组织设计第六章 旅游区形象策划与产品营销策略6.1 营销策略6.1.1 策略6.1.2 营销步骤6.1.3 目标市场6.2 促销宣传6.2.1 正确的促销思路46.3.2 促销渠道6.3.3 促销策划第七章 开发的效益估算7.1 景区建设规模7.2 建设成本费用估算7.2.1 基础设施建设费7.2.2 绿化工程费7.2.3 管理费7.2.4 不可预见费7.3 效益分析7.3.1 直接效应7.3.2 间接经济效益第八章 实施步骤与保障机制8.1 分期实施8.1.1 项目分期8.

3、1.2 各期目标8.1.3 实施步骤8.2 保障机制8.2.1 投资开发方式8.2.2 经营管理体制5万年县娱园旅游度假区旅游项目策划总体方案受万年县珠山乡党委、乡政府及万年县娱园旅游开发有限责任公司的委托，万年县招商局、万年县旅游局、万年县水利电力勘察设计室对娱园水上旅游度假区进行旅游开发总体策划。策划的内容包括项目地旅游资源调查与评价、客源市场分析与目标市场定位、旅游产品开发总体构想与定位、旅游产品论证与设计、旅游地形象策划与营销、投资成本估算与效益分析以及分期实施步骤与策略。第一章 项目背景1.1 地理位置项目开发地余源水库位于江西省万年县珠山乡，地理座标为北纬 284015，东经 11

4、70726。北面是北源村，南部金流村，东有雩紫峰，西至江西水泥厂。库区有余源和金流两个村委会。1.2 交通条件项目所在地万年县位于江西省东北部，境内有皖赣铁路。公路有 206 国道穿境而过，从县城通往各乡镇的路面都实现了硬化。目前库区与外界的交通联系只有一条机耕道。随着县乡镇对该机耕道的拓宽、平整，该库区发展旅游业的区位交通条件将得到明显改善。61.3 市场环境在大力发展旅游业的形势下，江西省提出了“生态江西，休闲花园” 的旅游发展构想，上 饶市提出了大力 实施“ 鲲鹏战略“ ，加快旅游业发展的若干意见。随着社会 劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游的客

5、观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。 虽然万年周边地区水体旅游资源比较丰富。但同类型的水库（湖区）旅游项目则不算太多。开发得比较好的是上饶枫泽湖、婺源鸳鸯湖、万年龙泉湖。但针对鹰潭、景德镇等地的客源市场，本项目开发则有明显的区位优势；龙泉湖开发先行一步，正在向市场逐步推销，则是本项目主要的市场竞争对手。1.4 产权及机制库区边岸、半岛等陆地及其资源产权绝大部分归珠山乡人民政府所有，少部分为陈营镇人民政府所有，库内水域资源产权归珠山乡人民政府所有。上述两家单位同属于万年县人民政府领导，关系融洽，便于协调。水库边岸、半岛上的山林资源一般按现行政策由珠山乡或陈营镇下属村、林场管理，部分采取了

6、承包方式经营，多数处于自然状态；放养水面由珠山乡人民政府收回，交给娱园旅游开发有限责任公司一并经营。1.5 开发现状目前只有江西水泥厂工人、家属和附近居民到库区游7泳游览，也有一些摄影爱好者来此拍摄艺术照片；半岛上没有人工建筑；水库内只有少量条件简陋的木船或木排供村民往来、樵采和捕鱼，旅游开发尚未起步。1.6 优势分析（1）项目地的区位条件是发展当地旅游业的主要优势。特别是项目位置处于万年县城近郊和江西水泥厂厂后，可以形成客流、物流的“ 盆地效应” ，有利于形成旅游客源 规模和旅游资本积聚。而项目地本身的资源品质是旅游开发后走内涵式发展的内在因素。（2）立项单位的党政领导，对发展旅游业有高度的

7、认识和积极性。围绕本项目做了大量相关工作，政府主导是本项目取得成功的有效保障。（3）整个项目地理环境处于一个相对封闭的状态。水库由低山丘陵环绕，除了一条机耕道外，没有其他对外机动车道，便于周边环境的整体保护和项目的经营管理，这是项目开发以后不断提高品位的重要条件。1.7 困难分析（1）地质地貌条件不是十分优越，在社会上的知名度较低。该 水体主要用于本地的水利灌溉，功能比较单一，对其他地区没有什么影响；库区边岸土层不够肥沃，植被种类不够丰富，园林绿化工程难度较大、周期较长。（2）旅游基础设施缺乏。库区目前除了通电和机耕道正在计划拓宽平整以外，电信和无线通讯条件急需改善，否则，将直接影响到该项目的

8、实施。8（3）万年经济欠发达，长期以来是以农业和工业为主，第三产业比重较小，旅游业更是新生事物。虽然发展旅游业已经提上了议事日程，但是，在群众中对旅游业的认识还有一定的差距，尤其是对于应该如何发展旅游业，还缺乏必要的科技和人才支撑。第二章 旅游资源调查与分析2.1 旅游资源状况2.1.1 起伏的地貌余源库区环周丘陵起伏。库区周边最高峰为雩紫峰，海拔 552 米。由于构造地层较软，地表风化剥蚀较严重，无陡峭山峰、象形石等观赏景观。但库区四周群山环抱，远山近水，富有层次感。库区沿岸地形迂回曲折，半岛星罗棋布，随水位的变化而相应变化。水面被分割得千姿百态，宛如迷宫， 为旅游开发提供了良好的条件。2.

9、1.2 秀丽的水体项目策划地总库容达 1100 万立方米，有效库容 807 万立方米，在 10. 2 平方公里的集雨面积内，群山叠翠，林木葱郁，除少量生活污水外几乎没有污染源，使水库保存了清纯洁净的一湖秀水，水体能见度可达 3 米以上，库区港湾相连，水域富有变化。湖区山水相映，景色迷人，尤如镶嵌在群山中的一块秀玉，每当清晨太阳初升，湖水烁金。黄昏，晚霞如胭脂，为湖面染上一层金色。月夜，静谧得湖面9一片银白，微风吹来，摇曳生辉，令游人如痴如醉。2.1.3 宜人的气候万年处于北亚热带，气候温暖湿润，阳光和熙，无霜期长。由于库区森林覆盖率较高，加之水面的温度调节作用，营造了舒爽宜人的小气候，库区空气

10、清新，富含空气负氧离子及植物精气（空气杀菌素），具有较高的空气质量，适宜游客开展娱乐休闲保健度假活动。2.1.4 民风纯朴的农村景色库区周边余源和金流两村自古民风纯朴，乡民们的婚嫁、节庆 活动丰富而有特色，如玩彩灯、舞狮子、舞剑、打秋千、挤 棍，加之金流进村处有 4 栋（樟树、黄连、楮树、枫树）百年以上的古树，极具地方特色与旅游开发价值。库区四周山水相映，风光旖旎，春夏秋冬景色各异，旅游者到此游览有回归自然之感，仿佛置身于浓墨重彩的山水画之中。2.2 资源组合评述（1）项目策划地以自然旅游资源为主，人文旅游资源为辅，组 合度良好，旅游可开发性强；（2）远山近水，线条柔美，山水比例恰当，符合黄金

11、分割比，给人以一种秀丽、和谐的美感；（3）人文旅游资源虽然数量不多，级别不高，但也是地方特色，能起到锦上添花的互补作用。2.3 资源总体评价（1）本项目地是一个以水体为主，地方特色突出的旅游客体，自然旅游资源要素较为齐全，人文旅游资源相辅相10成。（2）库区资源组合度良好，水面区域开阔，富有层次变化，天然质朴，可开发性强，适宜运用中国园林构景手法进行主题性开发，将之建成集观光娱乐、休闲度假、水上竞技为一体的多功能综合性城郊新型水体旅游区。（3）有良好的自然生态环境，库区青山秀水，绿视率高，基本未受到污染，远山近水，树竹摇曳，田园村舍，阡陌纵横，民风纯朴，具有浓郁的江南农村景色，能对城市游客群体产生较强的吸引力。（4）加大环保力度，视一湖秀水为旅游开发的资源基础，有计划改变湖区植被树种的单调，大量营造观赏林。（5）靠近主要客源地。地方政府重视，项目地基本无社区居民居住，开发投资费用相对较小。第三章 客源市场分析对项目地旅游开发的过程，从逻辑上说，应首先从研究市场的实力开始。市场研究的目的是确定潜在市场并测算其规模，最终使得管理者正确地理解其身处的经营环境。旅游客源的市场规模可以用以下公式表示：G= M1+ M2/D其中 G：客源市场规 模；M1：市 场引发力或称出游动机；