库尔勒房地产市场区域分析.ppt

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1、库尔勒房地产市场区域分析 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望老城区板块老城区板块南市区板块南市区板块新市政府板块新市政府板块开发区板块开发区板块 根据库尔勒城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，库尔勒房地产市场可划分为以下四个区域库尔勒房地产市场调研区域（一）老城区老城区板块老城区板块孔雀河孔雀河一号一号 财富国际财富国际中祥中祥锦官家园锦官家园 在水一方在水一方宏基财富宏基财富民政大厦江南城江南城河畔世家河畔世家杨帆杨帆金鹏小区金鹏小区阳

2、光阳光城市绿岛城市绿岛开发团队项目名称项目名称项目名称项目名称开发商开发商开发商开发商策划代理策划代理策划代理策划代理物业管理物业管理物业管理物业管理宝安宝安江南城江南城新疆宝安地产-深圳恒基物业孔雀河一号孔雀河一号新疆海西房地产开发有限责任公司盛世元年海西物业财富国际财富国际库尔勒中嘉房地产开发有限责任公司-中美物业扬帆扬帆金鹏小区金鹏小区库尔勒杨帆房产有限公司-杨帆物业宏信宏信河畔世家河畔世家巴州宏信房地产开发有限公司合富辉煌宏信物业中达盛中达盛在水一方在水一方新疆中达盛房地产开发有限公司-中祥中祥锦官家园锦官家园库尔勒中祥房地产开发有限责任公司-中祥物业公司宏基财富宏基财富新疆天山宏基房

3、地产开发有限公司民生房地产经纪有限公司四运龙祥物业领信领信民政大厦民政大厦巴州领信房地产开发有限公司-阳光阳光城市绿岛城市绿岛库尔勒市阳光房地产开发有限责任公司-新水物业楼盘规模项目名称项目名称项目名称项目名称总占地面积（亩）总占地面积（亩）总占地面积（亩）总占地面积（亩）总建筑面积（万）总建筑面积（万）总建筑面积（万）总建筑面积（万）宝安宝安江南城江南城8358359090孔雀河一号孔雀河一号2002003333财富国际财富国际14148 8扬帆扬帆金鹏小区金鹏小区1421423030宏信宏信河畔世家河畔世家9090中达盛中达盛在水一方在水一方11116.86.8中祥中祥锦官家园锦官家园8

4、87 7宏基财富宏基财富18187.87.8领信领信民政大厦民政大厦8.38.33.53.5阳光阳光城市绿岛城市绿岛1501501515 由于受地域限制，该地域开发的楼盘规模均已中小楼盘为主，大规模的楼盘仅有几家产品形态产品形态项目名称项目名称产品形态产品形态建筑风建筑风格格园林园林风格风格规划特点规划特点物业管理特点物业管理特点宝安江南城高层 别墅中式苏州园林20万苏州园林景观，3万水系景观与孔雀河融为一体红外线监控、身份识别、可视对讲、电子巡更孔雀河一号多层 小高层高层 别墅 西班牙现代三公园环绕、与两河紧紧相连周界报警、电子巡更、家庭防盗、电视监控财富国际高层港式-扬帆金鹏小区多层高层

5、现代现代大型中央主题广场宏信河畔世家高层现代现代坡地生态园中达盛在水一方高层现代现代E-HOME智能家居管理系统、周界报警、电子巡更、电视监控中祥锦官家园高层现代现代宏基财富高层现代现代领信民政大厦高层现代现代阳光城市绿岛多层现代现代 产品均已中高档品质为主，物业类型大多以小高层、高层为主，多层很少有项目名称项目名称户型面积户型面积销售率销售率宝安江南城两房：96 三房：109-140 别墅：246-37062.5孔雀河一号三房：108 别墅：288-40070财富国际一房：50-55 两房：70-90三房：123-130 四房：13895扬帆金鹏小区两房：84 三房：90-106 70宏信河

6、畔世家两房：80-90 三房：100-14070中达盛在水一方一房：56 两房：88三房：108-133 四房：136-16070中祥锦官家园两房：84-92 三房：101-15630宏基财富一房：40-50 两房：82-86 三房：92-136 90领信民政大厦一房：65 两房：95 三房：114-153 70阳光城市绿岛一房：45 两房：63-67 三房：93 30产品面积区间主要以一房、两房和三房为主，也有少量四房配套设施配套设施项目名称项目名称项目名称项目名称自身配套自身配套自身配套自身配套市政市政市政市政配套配套配套配套宝安宝安江南城江南城五星级会所、游泳馆、健身馆、影视馆、咖啡厅孔

7、雀河、华山医院、中医院、巴州一中、市法院、市公安局等孔雀河一号孔雀河一号幼儿园,商场,健身房龙山公园、孔雀河、杜鹃河、龙山中学、塔指中学、十一中、市二小、塔指医院等财富国际财富国际商业街小康城商业步行街、人民商场、金三角商贸城、金都广场、巴州人民医院、库尔勒妇幼保健院、地质医院、中行、工行、农行、建行、巴州二中、库尔勒四中等扬帆扬帆金鹏小区金鹏小区商业会所、地下车位、幼儿园金三角商业区、万山红市场，生活便利，周边配套齐全，小区已成型，配套成熟宏信宏信河畔世家河畔世家商业街 地下车位 健身器材 人民路商业圈、四中、四小、巴州医院、孔雀河畔中达盛中达盛在水一方在水一方商业街 地下车位四中、四小、孔

8、雀河公园、巴州医院中祥中祥锦官家园锦官家园无配套五中、五小、州医院、金三角商业圈宏基财富宏基财富幼儿园，地下停车场 萨依巴格市场、华凌市场、宝地市场、四中、九小、四运医院领信领信民政大厦民政大厦商业街 地下车位二中，巴州医院，州政府和人民广场阳光阳光城市绿岛城市绿岛幼儿园、篮球场、会所、健身器材二小、一中、273医院、天百购物各种市政、生活配套齐全，拥有大量商业网点价格区间价格区间项目名称项目名称项目名称项目名称均价均价均价均价楼层差楼层差楼层差楼层差宝安宝安江南城江南城高层高层:4500:4500元元/别墅：别墅：1 1万元万元/20-3020-30元元/孔雀河一号孔雀河一号45004500

9、元元/20-4020-40元元/财富国际财富国际46504650元元/30-5030-50元元/扬帆扬帆金鹏小区金鹏小区41004100元元/20-3020-30元元/宏信宏信河畔世家河畔世家54005400元元/3030元元/中达盛中达盛在水一方在水一方57005700元元/3535元元/中祥中祥锦官家园锦官家园66006600元元/100100元元/宏基财富宏基财富45804580元元/30 30元元/领信领信民政大厦民政大厦50005000元元/30 30元元/阳光阳光城市绿岛城市绿岛32603260元元/200200元元/此区域内均价在4100-5300元/左右。特征客户来自区域产品抉

10、择置业敏感点特征首购型市区及外地外地客户价位适中以中小户型为主价位此部分客户大都较为年轻，年龄一般在26-35岁，一般都是各企业与公司职员，文化素养比较高，收入相对稳定，正处于事业上升期，家庭结构较为简单投资型市区及外地外地客户以中高档，升值前景较好的楼盘为主地段、升值潜力、市政配套设施此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。改善型市区客户以中高档楼盘为主地段，市政配套设施，楼盘品质及配套 此类客户主要是医疗单位医生、事业单位

11、公务员、做生意的私营企业主、高薪部门的中层管理者、金融机构等；此类消费群体将以非常挑剔的眼光来审视小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。他们大多在库尔勒都有自己的房产，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。目标客户群体库尔勒房地产市场调研区域（二）南市区南市区板块南市区板块千城梨香水韵康都花园华夏名门华誉怡景苑豪帅丽都华府丝路华庭汇嘉时代花园南市区板块范围范围范围范围：库尉北路以南、塔指路以东、石化大道以北、库尉北路以南、塔指路以东、石化大道以北、库尉北路以南、塔指路以东、石化大道以北、库尉北路以南、塔指路以东、石化大道以北、新华

12、路以西新华路以西新华路以西新华路以西区域特点：区域特点：区域特点：区域特点：该区域紧邻库尔勒市老城区，既可以享该区域紧邻库尔勒市老城区，既可以享该区域紧邻库尔勒市老城区，既可以享该区域紧邻库尔勒市老城区，既可以享受到老城区的配套，又可以拥有新城区的宜居，较受到老城区的配套，又可以拥有新城区的宜居，较受到老城区的配套，又可以拥有新城区的宜居，较受到老城区的配套，又可以拥有新城区的宜居，较多的购房者将置业的眼球停留在该区域，居民对该多的购房者将置业的眼球停留在该区域，居民对该多的购房者将置业的眼球停留在该区域，居民对该多的购房者将置业的眼球停留在该区域，居民对该片区的认可度仅次于老城区。区域内在建

13、房地产项片区的认可度仅次于老城区。区域内在建房地产项片区的认可度仅次于老城区。区域内在建房地产项片区的认可度仅次于老城区。区域内在建房地产项目多是自目多是自目多是自目多是自2007200720072007年开始建设，占地面积大，开发周期年开始建设，占地面积大，开发周期年开始建设，占地面积大，开发周期年开始建设，占地面积大，开发周期长，产品形态上以多层加小高层组合式开发居多。长，产品形态上以多层加小高层组合式开发居多。长，产品形态上以多层加小高层组合式开发居多。长，产品形态上以多层加小高层组合式开发居多。片区内开发土地同样表现较为紧缺。片区内开发土地同样表现较为紧缺。片区内开发土地同样表现较为紧

14、缺。片区内开发土地同样表现较为紧缺。代表性楼盘：代表性楼盘：代表性楼盘：代表性楼盘：千城千城千城千城梨香水韵、康都世纪花园、康梨香水韵、康都世纪花园、康梨香水韵、康都世纪花园、康梨香水韵、康都世纪花园、康都花园、华誉都花园、华誉都花园、华誉都花园、华誉怡景苑、华夏名门等。怡景苑、华夏名门等。怡景苑、华夏名门等。怡景苑、华夏名门等。开发团队项目名称项目名称项目名称项目名称开发商开发商开发商开发商策划代理策划代理策划代理策划代理物业管理物业管理物业管理物业管理千城千城梨香水韵梨香水韵库尔勒九州千城置业有限责任公司九洲千城置业九洲千城置业九州千城物业有限公司康都花园康都花园新疆康达房地产开发有限公司

15、康达房地产康达房地产新疆康达物业公司华夏名门华夏名门巴州万和置业有限公司-库尔勒新源物业公司华誉华誉怡景苑怡景苑巴州翔洲房地产开发有限责任公司-库尔勒华誉物业豪帅豪帅丽都华府丽都华府巴州豪帅房地产开发有限公司合富辉煌巴州豪帅物业汇嘉汇嘉时代花园时代花园库尔勒新拓房地产开发有限公司-时代花园物业丝路华庭丝路华庭巴州现代房地产开发有限责任公司-逸东物业楼盘规模楼盘规模项目名称项目名称项目名称项目名称总占地面积（亩）总占地面积（亩）总占地面积（亩）总占地面积（亩）总建筑面积（万）总建筑面积（万）总建筑面积（万）总建筑面积（万）千城千城梨香水韵梨香水韵6006005858康都花园康都花园2252254

16、343华夏名门华夏名门2702702929华誉华誉怡景苑怡景苑1421423030豪帅豪帅丽都华府丽都华府2042042525汇嘉汇嘉时代花园时代花园2552553030丝路华庭丝路华庭2552553434 该区域房地产项目开发多数为大规模的开发，开发周期长，开发速度逐步加快产品形态产品形态项目名称产品形态建筑风格园林风格规划特点物业管理特点千城千城梨香水韵梨香水韵多层高层 欧式现代拥有一条贯穿小区各楼栋的生态水系全天候智能化车辆管理、人行道ID卡智能化管理系统康都花园康都花园多层 小高层地中海欧式五星级社区配套“贴身管家”式的星级物业服务华夏名门华夏名门多层 小高层高层现代现代蜿蜒的水系，休

17、闲式广场，形成会呼吸的社区分区封闭管理、红外线全天候监控，门禁系统、智能化一卡通车辆出入华誉华誉怡景苑怡景苑高层 现代现代 豪帅豪帅丽都华府丽都华府多层高层中式现代BLOCK式主题公园周界报警、电子巡更、电视监控、刷卡式门禁汇嘉汇嘉时代花园时代花园多层 小高层高层现代现代丝路华庭丝路华庭多层 小高层高层现代现代 前期产品均已多层为主，后期主打小高层和高层产品面积区间项目名称项目名称户型面积户型面积销售率销售率千城千城 梨香梨香水韵水韵两房：两房：8686 三房：三房：140140剩余100套康都花园康都花园 一房：一房：4040 两房：两房：80-9080-90三房：三房：110-130110

18、-130 保密华夏名门华夏名门一房：一房：5858 两房：两房：76-8576-85三房：三房：90-10590-105 剩余100套华誉华誉 怡景怡景苑苑一房：一房：43-5943-59 两房：两房：83-9083-90三房：三房：90-10590-105 95豪帅豪帅 丽都丽都华府华府两房：两房：8080 三房：三房：110-120110-12060汇嘉汇嘉 时代时代花园花园一房：一房：6262 两房：两房：8888三房：三房：104-144104-144 60丝路华庭丝路华庭一房：一房：37-5637-56 两房：两房：8686三房：三房：115115 四房：四房：135-217135-

19、21795 户型以两房、三房为主。配套设施项目名称项目名称项目名称项目名称自身配套自身配套自身配套自身配套市政市政市政市政配套配套配套配套千城千城梨香水韵梨香水韵生态水系景观，休闲健身广场，小天才幼儿园，停车场，大型商业配套第八中学，第五小学，第一中学，铁克其菜市场，第一人民医院等康都花园康都花园红黄蓝幼儿园、大型商业街、老年人活动中心、篮球场八中、八小、鸿丰市场、塔指医院、工商银行、农业银行等华夏名门华夏名门商业集合区、中心会所、老年活动中心、儿童活动中心、幼儿园邮政大厦、市国税局、海关、鸿丰超市、农业银行、工商银行、塔指医院等华誉华誉怡景苑怡景苑商业街八中、八小、鸿丰市场、塔指医院、工商银

20、行、农业银行等豪帅豪帅丽都华府丽都华府水系 儿童乐园 健身广场 梨香中学、汇嘉百货、菜市场、新政府、邮政大厦、亿家超市等汇嘉汇嘉时代花园时代花园幼儿园、商业街、汇嘉超市、社区邮政大厦、博物馆、鸿丰超市、塔指医院、人民检察院、国税、华通丰田4S店等丝路华庭丝路华庭幼儿园、会所、商业街市医院、市一中、市五小、移动公司、中国银行、工商银行、电力局 等各种市政、生活配套齐全，大型商业网点较少价格区间价格区间项目名称项目名称项目名称项目名称均价均价均价均价楼层差楼层差楼层差楼层差千城千城梨香水韵梨香水韵39003900元元/20-3020-30元元/康都花园康都花园37003700元元/3030元元/华

21、夏名门华夏名门43004300元元/100100元元/华誉华誉怡景苑怡景苑37003700元元/2020元元/豪帅豪帅丽都华府丽都华府38003800元元/20-3020-30元元/汇嘉汇嘉时代花园时代花园39003900元元/20-3020-30元元/丝路华庭丝路华庭41004100元元/2020元元/目前区域内均价在3700-4200元/。目标客户群体特征客户来自区域产品抉择置业敏感点特征首购型市区客户下辖乡镇客户外出打工客户外地客户以中小户型为主价位 此类客户库尔勒市内普通或中档收入阶层，收入相对不高，这部分人群购房一般为首次置业，购买的目的主要以自住为主；其次，库尔勒市周边县城及下辖乡

22、、镇居民来市区购房，此类客户迫切希望在市内购买住房；再则，还有一部分客户群为外地工作者，他们在库尔勒市内工作，购房目的主要以融入库尔勒市更好的开展工作，这部分客户也在逐渐增长投资型市区及外地外地客户升值前景好的楼盘价位、地段、升值潜力、市政配套设施是否齐全此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。改善型市区客户品质高配套全的楼盘地段，市政配套设施，楼盘品质及配套 此类客户将以非常注重小区的环境规划、房屋的户型结构 和后期的物业管

23、理。他们大 多在库尔勒都有自己的物 业，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。库尔勒房地产市场调研区域（三）新市政府区新市政府板块新市政府板块金特香榭雅居华夏爱嘉丽都凤凰岛和合家园南湖御景南航华府永乐阳光水岸新市政府板块范围：范围：石化大道以南、迎宾大道以东、南环路以北、石化大道以南、迎宾大道以东、南环路以北、218218国道以西国道以西区域特点：区域特点：区域同属库尔勒是新区范围，靠近开发区域同属库尔勒是新区范围，靠近开发区板块，是库尔勒市未来的新城区，目前生活配套区板块，是库尔勒市未来的新城区，目前生活配套设施较少，缺乏居家氛围，市民对

24、片区的认可度有设施较少，缺乏居家氛围，市民对片区的认可度有待提高。区域内在建房地产项目产品形态多样，复待提高。区域内在建房地产项目产品形态多样，复合性强，适合更多的消费群体。合性强，适合更多的消费群体。代表性楼盘：代表性楼盘：南航华府、和合家园、金特南航华府、和合家园、金特香榭雅香榭雅居、凤凰岛、永乐居、凤凰岛、永乐阳光水岸等阳光水岸等。开发团队开发团队项目名称项目名称项目名称项目名称开发商开发商开发商开发商策划代理策划代理策划代理策划代理物业管理物业管理物业管理物业管理南航华府南航华府库尔勒南航房地产开发有限公司合富辉煌合富辉煌南航物业公司金特金特香榭雅居香榭雅居新疆金特置业有限公司北京中运

25、行房产北京中运行房产新疆金特物业有限公司和合家园和合家园巴州香梨置业有限责任公司-巴州香梨置业物业纳福纳福凤凰岛凤凰岛新疆纳福房地产开发有限公司天基房地产营销天基房地产营销永乐永乐阳光水岸阳光水岸新疆永胜投资集团库尔勒永乐房地产综合开发有限公司-永胜物业华夏华夏爱嘉丽都爱嘉丽都巴州华夏房地产开发有限公司凌峻中国华夏物业南湖御景南湖御景巴州广聚房地产开发有限公司-巴州华夏物业楼盘规模楼盘规模项目名称项目名称项目名称项目名称总占地面积（亩）总占地面积（亩）总占地面积（亩）总占地面积（亩）总建筑面积（万）总建筑面积（万）总建筑面积（万）总建筑面积（万）南航华府南航华府23236.16.1金特金特香榭

26、雅居香榭雅居3003003030和合家园和合家园4004005656纳福纳福凤凰岛凤凰岛25254.14.1永乐永乐阳光水岸阳光水岸1061062020华夏华夏爱嘉丽都爱嘉丽都68681515南湖御景南湖御景18185 5 该区域房地产项目开发大规模、中小规模都有，开发强度适中产品形态产品形态项目名称产品形态建筑风格园林风格规划特点物业管理特点南航华府南航华府高层 现代中式扼守石化大道与迎宾大道要塞处金特金特香榭雅居香榭雅居多层 小高层 别墅西班牙欧式西班牙风情建筑和合家园和合家园多层 小高层现代中式纳福纳福凤凰岛凤凰岛小高层 中式现代将杜鹃河水引入小区，形成社区特色水系，独享杜鹃河唯一回水湾

27、管家式物业永乐永乐阳光水岸阳光水岸多层高层中式现代华夏华夏爱嘉丽都爱嘉丽都高层现代现代欧式景观广场，南欧风情园林，西域民族风情景观24小时酒店式物业管理服务，周界报警、无线电子巡更、电视监控南湖御景南湖御景高层现代现代独享市政府对面人工湖、杜鹃河双重水景一卡通智能体系，可视对讲，智能防盗 前期产品均已多层为主，后期主打小高层和高层，楼盘品质基本在中档和中低档，产品面积区间项目名称项目名称户型面积户型面积销售率销售率南航华府南航华府两房：两房：79.5-100.8279.5-100.82 三房：三房：106-126106-126已售完已售完金特金特 香榭雅香榭雅居居一房：一房：4747 两房：两

28、房：80-10080-100三房：三房：130130 30和合家园和合家园两房：两房：77-9977-99 三房：三房：112-135112-135 五室：五室：185185未售纳福纳福 凤凰岛凤凰岛两房：两房：67-8567-85三房：三房：90-13390-133 85%永乐永乐 阳光水阳光水岸岸两房：两房：8585 三房：三房：22022090华夏华夏 爱嘉丽爱嘉丽都都两房：两房：8888 三房：三房：90-13790-137 保密南湖御景南湖御景两房：两房：91-10691-106 三房：三房：133-156133-156 四房：四房：2202202 户型以两房和三房为主，也有不少一房

29、、四房和复式。配套设施配套设施项目名称项目名称项目名称项目名称自身配套自身配套自身配套自身配套市政市政市政市政配套配套配套配套南航华府南航华府商业街邮政大厦、博物馆、鸿丰超市、塔指医院、人民检察院、国税、华通丰田4S店金特金特香榭雅居香榭雅居户外健身广场、网球场、篮球场、老年生活广场石油中学、新市政府、市第三人民医院等和合家园和合家园幼儿园 商业街库尔勒市政府、库尔勒人工湖和广场、梨乡中学、河北医院、公安局、园林宾馆等纳福纳福凤凰岛凤凰岛商业街石油中学、华山中学、梨香三中、第三人民医院、工商银行、建设银行等永乐永乐阳光水岸阳光水岸商业街、地下车位、会所、幼儿园、卫生服务站杜鹃河、石油中学等华夏

30、华夏爱嘉丽都爱嘉丽都商业 会所 地下车位新市政府、人工湖、梨香中学、石油中学、河北医院、博物馆、巴州武警支队等南湖御景南湖御景商业、地下停车场市政府广场、人工湖、石油中学、梨香中学、杜鹃河 等生活配套与市政配套逐步完善中价格区间价格区间项目名称项目名称项目名称项目名称均价均价均价均价楼层差楼层差楼层差楼层差南航华府南航华府35003500元元/-金特金特香榭雅居香榭雅居36503650元元/3030元元/和合家园和合家园37003700元元/-纳福纳福凤凰岛凤凰岛36003600元元/30-8030-80元元/永乐永乐阳光水岸阳光水岸42004200元元/8080元元/华夏华夏爱嘉丽都爱嘉丽都

31、38003800元元/20-3020-30元元/南湖御景南湖御景45004500元元/2020元元/目前区域内均价在3500-3900元/。目标客户群体特征客户来自区域产品抉择置业敏感点特征首购型下辖乡镇客户外出打工客户外地客户价位低价位 此类客户主要来自库尔勒市周边县城及下辖乡、镇居民来市区购房，此类客户迫切希望在市内购买住房；再则，还有一部分客户群为外地工作者，他们在库尔勒市内工作，购房目的主要以融入库尔勒市更好的开展工作，这部分客户也在逐渐增长投资型市区及外地外地客户升值前景好的楼盘价位、地段、升值潜力、市政配套设施是否齐全此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居

32、住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。改善型市区客户品质高配套全的楼盘地段，市政配套设施，楼盘品质及配套 此类客户将以非常注重小区的环境规划、房屋的户型结构 和后期的物业管理。他们大 多在库尔勒都有自己的物 业，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。库尔勒房地产市场调研区域（四）开发区开发区板块开发区板块辰兴自然家康博风水岭西班牙印象扬帆白鹭天缘华景清华园万方经典名苑溪居园开发区板块范围：范围：218218国道以东、豪爵大道以南、兴民

33、路以西、国道以东、豪爵大道以南、兴民路以西、南苑路以北南苑路以北区域特点：区域特点：该片区离库尔勒市中心城区较远，属于该片区离库尔勒市中心城区较远，属于城市的边缘地带。配套设施少，公交车通车覆盖面城市的边缘地带。配套设施少，公交车通车覆盖面不够，工业项目多，市民对片区的居住认可度不高，不够，工业项目多，市民对片区的居住认可度不高，区域内在建房地产项目以多层住宅为主。区域内在建房地产项目以多层住宅为主。代表性楼盘：代表性楼盘：经典名苑、华景经典名苑、华景清华园、辰兴清华园、辰兴自自然家、溪居园等然家、溪居园等开发团队开发团队项目名称项目名称项目名称项目名称开发商开发商开发商开发商策划代理策划代理

34、策划代理策划代理物业管理物业管理物业管理物业管理辰兴辰兴 自然家自然家辰兴房地产开发有限公司嘉禾营销合生物业华景华景清华园清华园新疆巴州华景房地产开发有限责任公司合富辉煌合富辉煌华景物业康博康博风水领风水领新疆康达房地产开发有限公司-康达物业万方万方经典名苑经典名苑巴州万方房地产开发有限公司住邦行销库尔勒万方物业溪居园溪居园巴州华鼎房地产开发有限责任公司-库尔勒华鼎物业公司西班牙映像西班牙映像新疆九象房地产开发有限责任公司-九象物业扬帆扬帆白鹭天缘白鹭天缘新疆杨帆房地产集团有限公司-扬帆物业楼盘规模楼盘规模项目名称项目名称项目名称项目名称总占地面积（亩）总占地面积（亩）总占地面积（亩）总占地面

35、积（亩）总建筑面积（万）总建筑面积（万）总建筑面积（万）总建筑面积（万）辰兴辰兴自然家自然家32323.73.7华景华景清华园清华园68688.48.4康博康博风水领风水领60606 6万方万方经典名苑经典名苑25254.14.1溪居园溪居园21211.71.7西班牙映像西班牙映像1501507 7扬帆扬帆白鹭天缘白鹭天缘68686.86.8 该区域主要以高新技术工业开发为主，房地产项目开发规模主要以中小楼盘为主，开发强度适大产品形态产品形态项目名称产品形态建筑风格园林风格规划特点物业管理特点辰兴辰兴自然家自然家多层 小高层 现代中式零距离河岸纯粹自然生活酒店式物业管理服务华景华景清华园清华园

36、多层 小高层中式现代学院型文化社区电子巡更、闭路电视监控，可视对讲门禁康博康博风水领风水领多层 高层中式现代万方万方经典名苑经典名苑小高层 高层 中式现代溪居园溪居园别墅中式现代6千绿化面积，高达50的绿地率，成熟的物业管理和全方位的安保珠联璧合提供人性化家居服务西班牙映像西班牙映像别墅西班牙欧式扬帆扬帆白鹭天缘白鹭天缘多层 小高层中式现代尽享白鹭河水岸气息围合式管理，24小时智能监控安保系统 产品均已多层为主，楼盘品质基本在中低档产品面积区间项目名称项目名称户型面积户型面积销售率销售率辰兴辰兴 自然家自然家一房：一房：4545 两房：两房：70-8070-80三房：三房：959540华景华景

37、 清华清华园园两房：两房：8080 三房：三房：115115 95康博康博 风水领风水领两房：两房：7979 三房：三房：98-11898-118 60万方万方 经典经典名苑名苑两房：两房：8686 三房：三房：88-10288-102 95溪居园溪居园四房：四房：260-550260-550保密西班牙映像西班牙映像四房：四房：227-251227-25170扬帆扬帆 白鹭白鹭天缘天缘两房：两房：70-7870-78 三房：三房：97-12197-121 四房：四房：15815860%户型以两房和三房为主，以及少量四房和复式。配套设施配套设施项目名称项目名称项目名称项目名称自身配套自身配套自身

38、配套自身配套市政市政市政市政配套配套配套配套辰兴辰兴自然家自然家商业街十七中、十二中、晨帆医院等华景华景清华园清华园商业街 车位开发区管委会 第十七中学 白鹭河公园等康博康博风水领风水领健身广场、商业街 华荣市场、晨帆医院、家满福超市、巴州师范等万方万方经典名苑经典名苑幼儿园、商业街 地下车位白鹭河广场、十七中、晨帆医院、地税局、佳龙超市、八音技术学院、中行、建行等溪居园溪居园会所，健身俱乐部白鹭河广场、十七中、晨帆医院、巴音学院、中行、建行等西班牙映像西班牙映像幼儿园、会所、商业白鹭河、白鹭广场及滨河景观带等扬帆扬帆白鹭天缘白鹭天缘商业街、地下车位、会所、老年活动中心开发区管委会、中国银行、

39、建设银行、佳龙超市、马兰医院、第十七中学等生活配套与市政配套匮乏，正逐步完善中价格区间价格区间项目名称项目名称项目名称项目名称均价均价均价均价楼层差楼层差楼层差楼层差辰兴辰兴自然家自然家28002800元元/-华景华景清华园清华园27002700元元/四层以上四层以上200200元元/康博康博风水领风水领29002900元元/3030元元/万方万方经典名苑经典名苑27502750元元/3030元元/溪居园溪居园55005500元元/-西班牙映像西班牙映像78007800元元/-扬帆扬帆白鹭天缘白鹭天缘29002900元元/100100元元/目前区域内均价在2700-2900元/左右目标客户群体

40、特征客户来自区域产品抉择置业敏感点特征首购型下辖乡镇客户外出打工客户外地客户价位低价位，地段，市政配套 此类客户主要来自库尔勒市周边县城及下辖乡、镇居民来市区购房，此类客户迫切希望在市内购买住房；再则，还有一部分客户群为外地工作者，他们在库尔勒市内工作，购房目的主要以融入库尔勒市更好的开展工作，这部分客户也在逐渐增长投资型市区客户升值前景好的楼盘价位、地段、升值潜力、市政配套设施是否齐全此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值潜力，投资的小额性，项目周边的租赁需求较多。改善型市区客户品质高配套全的楼盘地段，市政配套设施

41、，楼盘品质及配套 此类客户大多在库尔勒都有自己的房产，他们比较关注产品的品质，购房的目的是提高生活质量。库尔勒房地产市场板块对比各各区域区域状对比分析状对比分析区域区域区域区域地段地段地段地段自然资源自然资源自然资源自然资源配套配套配套配套开发强度开发强度开发强度开发强度老城老城区区城市最城市最北面北面孔雀河滨孔雀河滨河景观带河景观带各种市政、生活各种市政、生活配套齐全，拥有配套齐全，拥有大量商业网点。大量商业网点。人口密集，楼盘密度大，以小型人口密集，楼盘密度大，以小型房地产项目为主，开发速度快房地产项目为主，开发速度快南市南市区区城市中城市中东部东部-各种市政、生活各种市政、生活配套齐全，

42、大型配套齐全，大型商业网点较少商业网点较少较多房地产项目规模大，开发周较多房地产项目规模大，开发周期长，开发速度较快期长，开发速度较快新市新市政府政府城市西城市西南部南部杜鹃河滨杜鹃河滨河景观带，河景观带，人工湖人工湖生活配套与市政生活配套与市政配套逐步完善中配套逐步完善中房地产产品复合型强，能够满足房地产产品复合型强，能够满足各个阶段消费群体的需求，开发各个阶段消费群体的需求，开发强度适中强度适中开发开发区区城市东城市东南部南部白鹭河滨白鹭河滨河景观带河景观带生活配套与市政生活配套与市政配套逐步完善中配套逐步完善中以高新技术工业开发为主，住宅以高新技术工业开发为主，住宅项目以多层为主，开发强

43、度大项目以多层为主，开发强度大各区域产品各区域产品区域区域区域区域楼盘规模楼盘规模楼盘规模楼盘规模楼盘楼盘楼盘楼盘品质品质品质品质物业类型物业类型物业类型物业类型户型户型户型户型区间区间区间区间老城区老城区中小盘为主中小盘为主中档、中高档中档、中高档小高层、高层小高层、高层为主为主以一房、两房以一房、两房和三房为主，和三房为主，少量四房少量四房南市区南市区大中盘为主大中盘为主中高档、中低中高档、中低档档前期以多层产前期以多层产品为主，后期品为主，后期以小高层、高以小高层、高层产品为主层产品为主以两房和三房以两房和三房为主，也有不为主，也有不少四房和复式少四房和复式新市政府新市政府大中小盘均有大

44、中小盘均有中档、中低档中档、中低档前期以多层产前期以多层产品为主，后期品为主，后期以小高层、高以小高层、高层产品为主层产品为主以两房和三房以两房和三房为主，也有不为主，也有不少一房、四房少一房、四房和复式和复式开发区开发区中小盘为主中小盘为主中低档中低档以多层产品为以多层产品为主主以两房和三房以两房和三房为主为主各区域价格对比各区域价格对比板块板块板块板块价格综述价格综述价格综述价格综述老城区老城区该区域处于现在的市中心，配套完善，交通该区域处于现在的市中心，配套完善，交通便利便利，由由于地域性于地域性限制，发展空间有限，同时，地块的稀缺性也就决定了其商业限制，发展空间有限，同时，地块的稀缺性

45、也就决定了其商业投资价值。目前区域内均价在投资价值。目前区域内均价在4100-5300元元/。南市区南市区该区域处于老城区与新市政府之间，即能享受到老城区的配套，该区域处于老城区与新市政府之间，即能享受到老城区的配套，又能又能得得到新城区的升值到新城区的升值潜力带来的丰厚回报潜力带来的丰厚回报，目前区域内均价，目前区域内均价在在3700-4200元元/。新市政府新市政府该区域属于未来新城区的核心区域，该区域属于未来新城区的核心区域，道路管网规划超前道路管网规划超前，教育，教育配套配套完善完善，自然景观，自然景观优美优美，适宜居住，生活配套逐渐完善，升，适宜居住，生活配套逐渐完善，升值潜力巨大。

46、目前区域内住宅均价在值潜力巨大。目前区域内住宅均价在3500-3900元元/。开发区开发区该区域处于城区的边缘，离市中心较远，配套设施有待完善，该区域处于城区的边缘，离市中心较远，配套设施有待完善，片区内工业园区多，以多层住宅为主，均价在片区内工业园区多，以多层住宅为主，均价在2700-2900元元/。目标客户群体特征客户倾向区域置业目的置业敏感点特征置业诉求市区客户老城区南市区新市政府区改善居住条件投资价位、地段、市政配套设施、升值潜力他们观念相对传统，对居住区域比较注重，同时也愿意接受新鲜事物；他们大多有自己的居所1、改善现有的居住条件；2、跟风与攀比；3、投资下辖乡镇客户南市区新市政府区

47、首购价位、地段、市政配套设施他们具有一定的经济实力，但对于房价的敏感程度较高1、养老；2、投资；3、子女上学；4、角色转换外来务工客户南市区新市政府区开发区首购价位、地段、市政配套设施他们有较强的工作技能和相对较高的收入1、子女上学；2、解决落户；3、定居；4、投资外地客户老城区南市区新市政府区首购投资价位、地段、市政配套设施、升值潜力他们非库尔勒市本地人，经济实力相对处于中等水平，对房价也较为敏感。他们往返于家乡与库尔勒市之间，对库尔勒市有着独特见解1、子女上学；2、解决落户；3、定居；4、投资各各区域区域发展趋势对比发展趋势对比区域区域区域区域发展趋势预测发展趋势预测发展趋势预测发展趋势预

48、测老城区老城区老城区板块发展逐步饱和，发展将会较缓慢，但本区域由于市政老城区板块发展逐步饱和，发展将会较缓慢，但本区域由于市政配套与生活配套的相当完善，且拥有优良景观资源，未来市场依配套与生活配套的相当完善，且拥有优良景观资源，未来市场依然看好。然看好。南市区南市区南市区板块拥有双资源优势，受到越来越多的市民认可，但片区南市区板块拥有双资源优势，受到越来越多的市民认可，但片区内已布满了各大房地产项目，可供房地产开发的土地较少，预计内已布满了各大房地产项目，可供房地产开发的土地较少，预计在未来几年后这一问题将突显出来。在未来几年后这一问题将突显出来。新市政府新市政府区区新政府的南迁，未来城市中心的南移，发展潜力巨大，加之板块新政府的南迁，未来城市中心的南移，发展潜力巨大，加之板块内丰富的自然资源，是未来不可多得的宜居板块。内丰富的自然资源，是未来不可多得的宜居板块。开发区开发区作为高新技术及创新区，生活配套设施将逐步得到完善。将形成作为高新技术及创新区，生活配套设施将逐步得到完善。将形成较完善的功能区域，远期前景看好。较完善的功能区域，远期前景看好。