房地产项目方案尽职调查报告范本.doc

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1、|丰泽园项目尽职调查报告目录第一章 项目区域 1第二章 区域市场分析 3第三章 项目公司介绍 3第四章 项目介绍 4第五章 公司财务状况 5第六章 融资条件 6第七章 风险分析 7第八章 调查结论 8|声明本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置业 2014 年 11 月 30 日以前的生产经营情况，我们对本报告的内容的真实性、准确性和完整性负责。|丰泽园项目尽职调查报告第一章 项目区域一、漯河市漯河市位于河南省中南部，启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，素有“水旱

2、码头”之称。今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、京广铁路、京港澳高速、107 国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路、宁洛高速横跨东西，距郑州新郑国际机场不足一小时车程；安信快速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。 |漯河市面积 2617 平方公里，人口 260 万，下辖源汇区、郾城区、召陵区、西城区、舞阳县、临颍县。漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。漯河以食品工业发展的卓著成效，培育出了以双汇集团为代表的食品名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体

3、系建设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全省无公害食品基地示范市。2、西城区西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与郑东新区，东起 107 国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为 25 平方公里。总体定位: 立足中原、辐射中部、享誉国际的 21 世纪商务休闲都市区、创新服务示范区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。将西城区打造成为漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。规划结构为两带环抱、两环绕城、两轴连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划

4、居住用地面积为416.43 公顷，包含二类居住用地、商住用地和中小学、幼儿园用地，占建设用地面积的 40.23%，其他为商业用地和公共配套施用地。|以下是西城区鸟瞰图：第二章 区域市场分析尽职调查期间，我们走访了漯河市住房保障和房屋管理局，调阅了漯河市 2011 年至 2014 年前三季度的房地产市场统计分析，现就调阅的资料对我们重点关注的问题进行分析：1、房地产开发投资完成情况： 年份 完成投资（亿元）2011 39.72012 43.672013 44.322014 前 3 季度 43.21|可见，全市房地产开发投资完成指标连年增长，2014 年将超越 2013年继续呈上升趋势。二、房地产

5、项目建设情况：年份 新开工面积（万平米） 累计竣工面积（万平米）2011 208.7 133.92012 223.44 138.492013 223.92 86.632014 前 3 季度 119.57 76.03完 成 投 资 （ 亿 元 ）3738394041424344452011 2012 2013 2014前 3季 度完 成 投 资 （ 亿 元 ）|受房地产开发周期影响，商品房峻工面积 2013 年以来有所下降，但总体供给依然充沛。2、商品房预销售情况：四、商品房价格：时间 平均 郾城区 源汇区 召陵区 开发区0204060801001201401601802002011 2012

6、20132014前3季 度预 售 项 目 数预 售 面 积 万 实 际 销 售 面 积 万 2011201220132014前3季度 新 开 工 面 积累 计 竣 工 面 积050100150200250新 开 工 面 积累 计 竣 工 面 积|2011 2538 2950 2900 2200 21002012 3173 3839 3327 2834 26932013 3481 4103 3560 3270 29892014 前三季度 3571 4236 3778 3170 3100由上图可见，源汇区（西城区）商品房预售价格在整个漯河市处于较高的位置，这与西城的的城市副中心的定位有直接的关系，

7、通俗一点讲，漯河的西城区相当于郑州的郑东新区，其发展后劲很强。通过以上图表分析可见，漯河市房地产市场整体平稳，但 2013 年是一个拐点，受经济周期和开发周期影响产销量有所下降（下降多少？），但价格一路攀升？（上升多少？），整体业态呈良性发展态势。以上图表依据我们从漯河市住房保障和房屋管理局调取的市场统计分析报告整理完成（补充资料第 1 页）。第三章 公司介绍一、公司股权及历史沿革:0500100015002000250030003500400045002011 2012 2013 2014前 三 季 度平 均郾 城 区源 汇 区召 陵 区开 发 区|公司管理人：1、董事长：2、总经理：以上资料为新泰置业公司提供。第四章 项目介绍一、项目基本情况：1、项目名称：|2、项目位置：3、项目规划：项目鸟瞰图项目规划图4、周边在建楼盘形态分析：我们走访了周边市场，对同业态价格进行了调研，西城区为规划中的商业中心，区域内地商业与住宅按 4：6 进行配比。目前西城区在建的楼盘有五个，其中拆迁安置房三个分别为：5、西城区及周边在售楼盘列表分析：