日本地产学习资料.docx

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1、编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共19页第 1 页 共 19 页日本地产学习资料专辑日本地产学习资料专辑王石在最近一次采访中说到：“我认为中国的市场更像日本市场，我们可以暂且按日本市场的份额来假定中国情况。”借图腾镜举办日本地产考察研讨会的余音，本人收录了有关日本地产的学习资料，供业界分享交流。日本地产用地不多环境美 规划得当城市靓日本地域狭小，人口密度很高，特别是首都东京人口数与北京大体相同，土地面积却只有北京的 18。在这样的生存条件下，争取美好的生活空间成了崇尚自然的日本人梦寐以求的理想。因此，日本很多小区

2、十分重视住宅区的环境绿化问题。居住小区内随处可见角落式布置的绿化小品，贯彻“用地不多环境美”的原则，在细微之处体现出自然的气息。笔者在随访中了解到，日本住宅供应渠道主要有 3 个，即公共住宅、民间住宅和住宅金融公库贷款建的住宅。公共住宅包括公团住宅、地方住宅。民间住宅则由民间经济力量投资建设。日本住宅的建设特点是：小巧实用，住房质量好，居住环境优良，高度智能化。无论城市规划、建筑设计还是房产行销模式、住宅产业化发展的路子，日本都有值得我们借鉴之处。路网规划得当、交通控制得力东京城市发展健康有序。首都东京人口 1200万(与北京大体相同)，土地面积却仅 2156 平方公里(相当于北京的 18)。

3、在彩虹大桥上看东京湾，东京整个城市天际线控制得非常好。呈带状的核心商业区高楼林立，超高层建筑很多，而往周边分散是逐渐平缓下去的次级区域，用于居住等用途。城市分区非常明确，在各区域赋予很强势清晰的功能，节约交通和服务成本，并有效缓解商务区对其他区域的溢出性影响。繁华喧嚣与安静互见。这种形态，得宜于政府积极的城市规划和基建实施。一是政府保证历史古迹、议会等政府院落、公园自身和周边的宁静，通过路网规划(以道路宽度、单行等方式)、绿化、过渡绿地等形成一个个的城市绿肺。二是发达的轨道交通及限制汽车消费。东京地铁轻轨非常发达，加上与郊区及其他城市联结的线路达 30 余条。陪同我们考察的东京人讲，他们上下班

4、基本上从住处到附近的站口都可以用15 分钟之内步行到。高架道路也非常完善。以东京的城市密度，如果用北京以前的规划方式和管理思路，加上日本人的消费能力和汽车工业的发达，基本上路网和路网上的汽车会把整个城市吃的不成样子。而正是东京发达的轨道交通、高架道路的收费制度、对汽车消费的限制和高税收，才引导民众主要依靠轨道交通解决出行问题，并帮助各区域更好地功能分工和衔接。三是以几个主要轨道交通中心为基点发展次级商业中心。除了银座、新宿这些世界著名的商业和办公中心外，以池袋、秋叶原、惠比寿等地，形成非常繁华的商业中心，大型商场、写字楼等分布周边。而围绕它们再通过轨道交通和公交联结更远一些的居住区、学校、厂矿

5、等，可以有序地形成城市肌理，分级自我发展和共同发展，并减轻所谓 CBD的负荷。这种模式，我在新加坡考察时，也有相同的感觉。新加坡也是以轨道交通环布全岛，围绕轨道交通组织各区域的功能，并合理发展多个副中心，更好的解决了商务、居住、工业、健康休闲、教育的布局，才形成花园城市的美景。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页 共19页第 2 页 共 19 页正是有效的控制引导，东京在繁华、现代的同时，仍然能有序和疏阔自如。自身缺乏造血机能卫星城幕张今非昔比日本也进行了在远郊区发展卫星城的尝试。我们参观了位于千叶以西的幕张。东京明确

6、把它建设成为东京几个都市副中心的定位，计划居住和工作 10 万15 万人。并建设了一些大型的高级写字楼，引导一些国际性的大企业来投资。在 20 世纪 80 年代初东京地价、房价高涨的时候，也的确有些企业搬迁到幕张来办公、一些个人也来居住。政府兴建了大型的展览中心、公园和市政广场等。应该说相对于东京城里老新区共处的样子，幕张新城非常整齐、优美、现代。但随日本经济的衰退，东京的地价已回落到高潮时期的 13 以下。此时，在成本因素不再重要后，在幕张与合作单位的联络、交通成本等问题凸显。许多企业选择搬回东京本市。据陪同的东京当地大学建筑系老师介绍，幕张现在实际入住人口仅 5 万人左右，政府尝试建立卫星

7、城的想法，实际上已经逐渐搁浅了。卫星城的尝试不失为一个解决都市发展负荷，并形成都市圈、带来更强经济活力的模式。但仅凭土地级差和政府引导是不够的，关键是自身在经济上的造血功能。如果自身没有产业，就业机会有限，就会成为都市的卧城，白天进城工作、晚上回来睡觉。这会带来一系列社会问题。深圳蛇口之所以能够成功，就在于其自身的经济很活跃，并在城市上有相应的配套、自成体系为一城。今日的深圳从蛇口往东和从福田往西延伸交汇，大鹏已形成一盘棋。建设卫星城，城市最初形成就是因为经济效率，经济自发的需要才是决策的基础。否则还是会反复。产业化支撑住宅公园大行其道在东京、京都等地，我们也参观了几个住宅公园。在日本，房地产

8、商分建造商(MAKER)和发展商(DEVELOPER)。日本有很多小住宅(类似于 TOWN?HOUSE)，客户把房屋拆掉后，可以找建造商来造新住宅。发展商则要获取地皮，在上面发展住宅。住宅公园通常是在城市里的某个街区，做出一个完整的展示场。由专门做住宅公园的公司租赁或购买地皮，做出市政设施和公共庭院、道路。各个发展商和建造商在其中建造各自的产品，展示其设计、材料、技术等。消费者可以到住宅公园里，看很多公司做的住宅产品，最后购买。这种形式很有意思，介于国内的房展会和现场销售之间，既可看见完整的现楼产品，又可在一个地方看到许多公司的供应。而支持住宅公园的，除了客户需求、专业公司的运营外，还有日本高

9、度的产业化和工厂化。实际上做住宅公园的公司做出公园般的环境和展示场所，各个入场企业接到客户订单后，可以用 4 个月时间建造同样的住宅出来交付使用(2 个月作基础处理和工厂预制、2 个月作现场安装和外围的装饰、接市政等工作)。这其中，住宅本身几乎可以完全工厂化生产、现场安装。国内如果尝试这种住宅公园的经营模式，让客户在展示场自选产品，之后完成建造交付。会面临一些问题：一是国内统一交楼，需竣工验收和规划验收。如今大规模的经营，这种一对一的方式开发商会没有兴趣、承建商也无必要；二是自选的困境，国内还是以大规模集合住宅为主，在多层和高层形式里面，完全独立的单体选择不可能；三是住宅公园场所的寻找：发展住

10、宅公园需要购置或租赁地皮，做好公共环境和小市政配套。这种形式目前国内还无相应法规。旧城改造惠比寿街区堪借鉴旧仓库区整新横滨港区好样板编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页 共19页第 3 页 共 19 页在日本特别留意了两个旧城改造项目，一个是东京的惠比寿街区，一个是横滨港区旧仓库区的整新。惠比寿街区在东京西南。利用自然的台地，连接车站、展览馆、商场、写字楼、公寓、影院。以一组很轻巧的天棚式的雕塑(来自天堂的声音)、下沉式广场和水体、老教堂、公寓楼群，形成连贯的城市景观轴。驻足其中，开放型的交通体系、分流的步行和车行流量

11、、核心的深红色低层的商场、展览场、车站与景观轴对侧挺拔的暗灰的公寓、写字楼群形成极好的对比基础上的和谐。在北京如果做核心区域大型工厂搬迁，实施商用与居住综合体，我想惠比寿项目中对各功能的控制、总体规划上明确的轴心感和分性质建筑的美学对比、社区成为街区中心和充分的开放感，都是很值得借鉴的。横滨港区优美的港湾里，有一组非常安静而时尚的建筑，是原旧仓库区的整新。发展商维持原来的外立面并修旧如旧，在里面重新进行空间分格，里面经营的是时尚的酒吧、餐馆、精品店等。除了本身经营店家的品级带来的城市客户流量外，其旁边是日本第一高楼及其他高楼形成的横滨湾高档写字楼区、商场街区及优美的横滨港，外地外国旅游客户流量

12、很大，旧仓区的怀旧情调本身形成港区和谐的风景，成为游客参观驻足的地方。这个项目和上海的新天地有相通之处，本身近商务区、有客群基础，同时注意修旧如旧、营造怀旧感觉和安静浪漫的情调，店家业态控制上也注意品级控制、成为城市时尚消费地和观光胜景、更反过来带动商业经营。从日本城市建设得到的启示（上）泰达城市开发公司成立后，一直在思考和研究泰达城的开发模式及建设内容。2004 年 5 月 19 日至 24 日，泰达集团与泰达城市开发公司一行 5 人赴日本，重点对福冈、大阪和东京的城市综合社区、游乐场项目进行考察，以期对泰达城项目有所启发、借鉴。此外，还与日本专业游乐场设计制作和运营公司冈本制作所就未来合作

13、事宜进行了商务会谈。一、考察项目综述在考察的 9 个项目中，都有其独特性，对泰达城市开发来讲，以下几个更具借鉴意义。1带动城市发展的城市新功能区：博多运河城11 福冈位于日本西部，140 万人。是日本第六大城市。博多运河城位于福冈市东部中心地带，占地 3.5 万平方米，总建筑面积 19 万平方米。以南北流向的运河为中心，集中了游艺、商业、餐饮、娱乐、酒店等多种设施，成为一个综合功能的新城区。运河城于 2002 年建设完成，建成后极大地带动了所在地区乃至城市的发展，现在它已成为福冈是的标志性区域，甚至日本的一个旅游景点。12 福冈运河城是一个城市综合体。19 万平方米的区域里有两家酒店，一家大的

14、百货商店，一间家居连锁店（无印良品），一个世嘉游戏城，一座电影城，一个剧场，一条美食街。基本上城市购物休闲生活的大部分功能已具备。而运河城最成功的地方则是这些功能的有机、巧妙结合与独特环境的营造。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页 共19页第 4 页 共 19 页13 运河城位于福冈市中心区，毗邻一条城市主要河流。面积比较狭小局促，且周边都已是成熟的城市社区，开发起来应该有一定难度。但就在狭小范围内，开发商与设计师充分挖掘外在环境资源与内部空间布局的潜力。14 在利用外部资源方面，首先是将河流之水引入城区，使之贯穿始

15、终，将柔软的水体与坚硬的建筑连成一体，既在形态上给人以变化，又在心理上给人以放松。其次，由于运河城周边是曲线道路，设计师将所有沿街立面处理成与道路一致的弧线，在增加空间与面积的同时最大限度地保持了与地块周边的和谐。15 在内部空间的营造设计上，同样反映了开发商与设计师超前的理念与创造性。在运河城，每个建筑都是相通的，这种联系有的是通过空中走廊，有的是通过桥梁，有的则是两个不同功能的建筑嵌入在一起。如写字楼与商场、酒店与商场的连接。在环境的营造上，运河城首先突出了运河的特色，将河流引入，配以喷泉、树木和雕塑，使整个区域如同一个完全与外部隔绝的世外桃源。外了强化这种印象，设计者将建筑的颜色变成彩色

16、，尤其是内庭的颜色接近棕红色。在运河城的中心，设计了一个中央舞台，如同露天剧场，在这个剧场上，经常会有类似于杂耍表演一类的节目。立体绿化也得到充分体现，每层的建筑上面和侧面都被绿化包围，整个建筑体如同一个大盆景。16 在经营业态上的搭配也符合市场的思维。商业基本上以年轻人的服饰为主，有的则延伸至年轻的父母和孩子，家居、剧场、影院、游戏城、美食街也都是围绕着近似的客户群来配置，而酒店则是为观光客准备的。17 在商业店堂布置上，运河城也是极具特色，有些商品陈列放置在走道中间，模拟生活情态，模特造型逼真，引人入胜。同时，运河城的标识系统鲜明而统一，无论是建筑上还是过道、入门处，都能见到统一的标识。2

17、现代科幻体验：环球影城21 环球影城为美国环球电影公司旗下的主题公园。位于日本大阪市市区边缘。以美国好莱坞出品的、风靡全球的热门电影作品为主题背景，城内设有游览车，精彩刺激的特技表演以及充满诱惑的冒险。22 环球影城体量较大，面积应在 1-2 平方公里之间。影城分九大区域：好来坞村、纽约村、旧金山区、西部牛仔、史努比摄影室、亲善村、水世界、侏罗纪公园和泻湖。在九大区域内分布着 17 个主题场馆，供游人参观游玩。23 在 17 个主题馆中，印象最深的有：回到未来、ET 星际历险记、魔鬼终结者 2、浴火赤子情、水世界。这些地方有个共同的特色是大量使用高科技仿真手段，创造出或宏大或逼真或惊险刺激的视

18、觉、听觉、触觉感受。让人们有一种完全不同的体验。这是日本乃至决大多数国家不能够创造出来的。大阪环球影城成人票价为 5500 日元，折合人民币约 400 元。开业第一年游客即 1100 万人次，应该说目前看来环球影城在日本是成功的。24 除了主题节目的特色外，其异国风情的营造也是吸引日本人和其他国家游客的重要原因。景观分两个部分，一部分是电影场景，将环球公司所拍摄的电影场景原样布置；二是街景和建筑景观，完全按照美国和欧洲不同年代的风格建造，很多材料是从美国直接运来。城内的餐厅在室内装饰和布置上都采用了影城中最受欢迎的电影场面,以电影为主题背景设计的各家餐厅各具特色。商业街里有好莱坞电影所出现的有

19、名的 RODEO 大街、纽约第 5 大街等。一到影城边上，马上觉得到了国外。甚至连影城边上的商业街、饮食店过去也全部是欧美的产品，只是后来一些人提出反对意见才有了一些日本的商品。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页 共19页第 5 页 共 19 页25 游乐活动与商品销售的巧妙结合是这里的另一特点。每参加完一个活动，出口必是与这个活动主题有关的商品专卖店。有电影装饰品、流行时装和电影偶像关联产品、土特产品。这些商品对于年轻人和孩子来说具有巨大的吸引力，而前面的节目就像一次成功的促销，使人情不自禁掏腰包。26 影城虽庞大

20、，但仔细观察，每个细节都值得住端详、推敲。不用说那些巨大的电影场景、恢弘的建筑，就是一盏灯、一个栅栏、一盏灯都经过精心设计、制作，每一个细节的完美造就了整个影城的壮观、大气。3如梦如幻的童话世界：迪斯尼乐园与迪斯尼 SEA31 迪斯尼乐园是日本仿造美国的迪斯尼乐园修建的最大游乐场，也是亚洲第一个迪斯尼风格的游乐园。迪斯尼乐园位于千叶县浦安市，距离东京 10 千米，面积 46 公顷，在填海之地上建成。1983 年 4 月 15 日开幕，其宗旨是集中历史知识、童话故事、自然风光和现代科学之大成，寓知识于娱乐之中，力求各种游戏适合各种不同年龄的人。2001 年在其旁边又修建了东京迪斯尼海洋世界，二者

21、合计接待观众超过 3 亿人次年平均接待游客近 1,550 万人次。现在，迪斯尼乐园及其周边地区已经发展成为东京有名的休闲娱乐中心。32 乐园呈五角形，以童话故事灰姑娘中的古老城堡为中心，划分为五个部分，即：重视美国拓荒时代景象的“西部世界”；充满冒险与浪漫色彩的“冒险世界”；童话故事和卡通片人物纷纷出现的“奇异世界”；19 至 20 世纪初美国式建筑的“世界市场”以及描述探索宇宙未来的“明日世界”。其中有使人如置身于亚马逊河险境中的“原始森林”，看到大象、老虎、河马等猛兽出没，有恍若童话世界的“梦幻之岛”和“宇宙岛”等。游人可乘坐“太空船”和“星星火箭”遨游太空，可以透过一个 200 度宽的银

22、幕欣赏浩瀚大海中各种生物活动，也可通过 360 度圆形视野银幕来“周游”世界。园内到处可以看到化妆游行、音乐会和舞台表演等。在节目之间，儿童可与扮成唐老鸭等各种卡通人物合照留念。33 迪斯尼乐园体量巨大，功能完备，形成了一个完整的服务链。迪斯尼乐园位于东京的东京湾舞浜地区，纯粹是填海造出来的，距离东京市区比较远。当然，它的客户定位于全日本乃至全亚洲的游客。因而，它的功能设置也是依这些游客的需求而设置的。由于两个毗邻的乐园是全球最大的游乐中心，一天是没法全部逛完。因而这里建造了香格里拉、希尔顿、东急等规模巨大的宾馆饭店。为了照顾驾车游客，乐园外建造了容纳数千辆汽车的停车场。同时，在宾馆饭店与游乐

23、场之间，专门铺设了单轨列车。在乐园内部，则是游乐、餐饮、购物全方位的体验。34 从两个乐园的门票价格设定上,可以看出经营的别出心裁。迪斯尼乐园紧邻着迪斯尼海洋乐园，但是，两个乐园却又是完全独立的。用迪斯尼乐园的门票无法进入迪斯尼海洋乐园。想去两个游乐园的游客可以购买“两天通票”。每个游乐园的大人门票为 5500 日元。而通票价格只需 9800 日元，比单买两张票要优惠 1200 日元。但是，使用通票的游客，必须在不同的日期进入不同的游乐园。也就是说使用 9800 日元的通票不能在同一天游玩两个游乐园。如果想一天之内游玩两个乐园，就必须分别购买两个乐园的门票，即共花 11000 日元。迪斯尼海洋

24、开张后第三天开始，该公司又推出可以在两个乐园自由出入的“三天通票”和“四天通票”。购买“三天通票”的游客可以在游乐园内玩三天、住宿两夜。持“四天通票”的游客则可以在园内玩 4 天、住宿 3 个晚上。这种票价制度将游乐场与宾馆饭店等配套设编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页 共19页第 6 页 共 19 页施完美结合，将创造了巨大的经济效益。35 提供梦幻般的非日常性体验是东京迪斯尼乐园给人最深的印象，这种印象比环球影城的效果还要强烈。如果说环球影城的环境塑造是以原汁原味的好来坞风格取胜的话，迪斯尼则是以创造出了一个脱离

25、现实的梦幻世界而取胜。每个人在童年都有无数的梦想，而这些梦想绝大多少只能是在脑子里，并且随着年龄的增长而逐渐淡化。但是，迪斯尼确使很多梦想变为现实。对于儿童来说，迪斯尼几乎是不可抗拒的；对成年人，也是一个难得的忘掉现实世界的机会。除了建筑等硬件环境因素外，这种非日常性体验更多地是体现在那些活的事物方面，如卡通任务遍布园中各主要景点，服务人员充满童话色彩的服饰和表情，剧场里气氛热烈的表演，最重要的也是最漂亮、最激动人心的还是花车巡游。白天的表演，各种迪斯尼创造的卡通人物盛装出场，绵延几百米，几百名演员边唱边跳，悦耳动听的音乐在耳边回荡，每一个人都会被这个奇妙的、欢乐的海洋所淹没。晚上则是灯的海洋

26、，每个花车上都是灯火，将整个园区都照亮。36 总结上述诸多方面，可以说，迪斯尼的成功来源于以下五个方面：一是梦幻般的园内设计，二是家喻户晓的卡通人物，三是惊险纷呈的游乐内容，四是推陈出新的游乐设施，五是充满亲情的、细致入微的人性化服务。4都市中心区的特色游乐区-后乐园41 后乐园位于东京都中心区，本身面积不大，占地只有 1-2 万平方米，如果加上巨蛋、酒店等周边设施，面积应在 7-8 万平方米左右。巨蛋型建筑内部是棒球场，旁边有一间 43 层的高级酒店，一个大型保龄球中心，后乐园内有一个大的综合商业中心，有 70 多家店铺和餐厅及温泉设施。此外，配置了数量不多但有特色的娱乐设施：80 米高的跳

27、楼机、100 米高的摩天轮、140 米高的过山车以及特色影视节目的放映厅。42 后乐园最大的特点是功能高度综合而结构非常紧凑。如过山车与摩天轮是结合在一起的，而这两者有在商业设施的垂直上方。其次是追求项目本身的独特刺激性，尤其是过山车，首先是体量大，过山车高达 140 米，且建造在建筑上，有的地方甚至从建筑中穿过，非常具有刺激性。第三个特点是依靠新鲜事物的独特性创造品牌，如世界上最大的巨蛋式棒球场，已成为日本的知名景点。43 后乐园作为一个综合性娱乐场所是成功的，投入的时间不长，但已吸引了数百万人参观游玩。5城市副中心的综合体：台场彩色城堡5 1 台场位于东京湾开发区，是填海形成，目前已成为东

28、京的一个副中心。彩色城堡是台场的一个亮点，汇集了众多的商业、娱乐、展览设施。52 这里有高达 115 米的东京最高的摩天轮，这个中空的摩天轮已成为台场的标志。修建于摩天轮下面的“东京 ZEPP”是东京都内规模最大的现代化大厦。2 楼设有啤酒餐厅。环绕着位于彩色城堡中间的圆形“彩色广场”处有“彩色城堡”和丰田汽车公司的城市展厅“MEGAWEB”。在 MEGAWEB 内展示着所有的丰田车型，并可一边在 MEGAWEB 内驾驶电动汽车一边进行参观，还可体验驱车驾驶的模拟设施。53“彩色城堡”是一座 3 层楼的建筑。占据整个 1 楼的阳光走廊内，设有家具专卖店、体育用品商店、儿童用品商店、以及东京都内

29、规模最大的玩赏动物商店和“博阅书店”，提供着各种理论书籍及各种商品。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页 共19页第 7 页 共 19 页54“彩色城堡”的 2、3 楼是模仿 18 世纪欧洲华丽的城市街区而修建的“维娜斯广场”，其造型别致、拥有一片视野开阔的购物区。2 楼被称为“宇空层”、3 楼则取名为“小路层”，在各个层区的中心均设有喷水池广场、教会广场等，环绕于广场周围的是服装、化妆品、装饰用品等商店。同时，有丰富多彩的餐厅、咖啡厅等。54 彩色城堡的一个特色是屋顶天花板，利用色彩和明亮的变化来表现阳光明媚的蔚蓝天

30、空、徐徐辉映的夕阳、黄昏的缓缓来临这些瞬息天空变化，别有一番情趣。6旧城中心的麻雀式游乐场浅草游乐场61 浅草游乐场位于东京旧城中心一个著名的旅游景点雷门附近。是此次见到的最小型的游乐场。占地只有 1 万多平方米。同时它又是最老的游乐场，建于 4、50 年前。但我们看到，它仍然在使用，而且客人不少。62 它定位于社区中心游乐场。规模小，但游乐品种并不少。有十几中游乐设施：日本最早的过山车、跳楼机和专供少儿的微型跳楼机、轨道观缆车、升降掉篮、旋转木马、水中转盘等，应该说大型游乐场的设备它都具备，只不过体量都比较小而已。此外，它还有游行厅、恐怖电影小屋、小餐厅等服务设施。这里还专门设有幼儿接待中心

31、。总之，对附近的居民来说，也是个周末一家大小消遣的地方。从日本城市建设得到的启示（下）二、考察得到的一些启示。此次考察的时间虽不长，而且也仅仅限于游乐设施的考察，但得到的启示却是多方面的。1总的启示：充分考虑人的需求综观这些项目，都有一个共通之处，就是不管高档低档，规模大小，项目异同，都充分地考虑了人的需求。整体环境的干净整洁、一尘不染，游乐设施的不断变化、推陈出新，配套服务的细腻周到、方便快捷（到处方便使用的存包处），服务人员的热情亲切、尽职尽责，这些综合起来就给予每个顾客以身心的享受。顾客自然回留恋忘返、乐不思蜀。2项目之外的启示在日本几天，比较仔细地观察了日本人的公共生活，虽然看到的只是

32、表面现象，但从中也可管窥一些东西来。日本虽仍处于已持续了近 10 年的衰退期，但仍然是一个极度繁荣的社会，尤其是东京。商业、服务业从地面到空中实现了全方位、立体化，如餐饮店几乎全都是从一层到七八层，而游戏城、百货店、专卖店遍布各主要街道。交通体系高度发达，互连互通。日本的交通体系极其发达、健全，航空不说，高速铁路、地铁、轻轨、高速公路、游船、无人驾驶的火车，密度大而且都互相联系。尤其是地铁，整个东京地下几乎是贯通的。地铁与商业、商务空间密切相连，地铁的出入口上面几乎全部是商业集中之地。规划合理，管理有序。东京 1100 多万城市人口，如果没有庞大的交通体系和各区域合理的规划，则整个城市将无法运

33、行。但这些硬件只是基础，我相信更关键的是科学高效的公共行政管理体系。虽然看不到内部的运作方法，但表现于外的公共区域的整洁有序、服务人员的和善热情、服务设施的优良品质以及国民编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页 共19页第 8 页 共 19 页素质的整体高度就能折射出那些更深层次的东西。这里仅举一个小例子，在迪斯尼乐园，周末近 10 万游客，你即使仔细寻找，也找不到一张纸屑，更何况国内随处可见的垃圾。这虽不是大事，但深挖下去，又是有着极其深刻的根源。从迪斯尼的清洁工培训就可以看出一些端倪。迪斯尼扫地的有些员工，是暑假工作

34、的学生，虽然他们只扫两个月时间，但是培训他们扫地要花天时间。第一天上午要培训如何扫地。扫地有种扫把：一种是用来扒树叶的；一种是用来刮纸屑的；一种是用来掸灰尘的，这三种扫把的形状都不一样。怎样扫树叶，才不会让树叶飞起来？怎样刮纸屑，才能把纸屑刮的很好？怎样掸灰，才不会让灰尘飘起来？这些看似简单的动作却都应严格培训。而且扫地时还另有规定：开门时、关门时、中午吃饭时、距离客人米以内等情况下都不能扫。这些规范都要认真培训，严格遵守。此外，他们还要学照相。十几台世界最先进的数码相机摆在一起，各种不同的品牌，每台都要学，因为客人会叫员工帮忙照相，可能会带世界上最新的照相机，来这里度蜜月、旅行。如果员工不会

35、照相，不知道这是什么东西，就不能照顾好顾客，所以学照相要学一个下午。学包尿布。孩子的妈妈可能会叫员工帮忙抱一下小孩，但如果员工不会抱小孩，动作不规范，不但不能给顾客帮忙，反而增添顾客的麻烦。抱小孩的正确动作是：右手要扶住臀部，左手要托住背，左手食指要顶住颈椎，以防闪了小孩的腰，或弄伤颈椎。不但要会抱小孩，还要会替小孩换尿布。给小孩换尿布时要注意方向和姿势，应该把手摆在底下，尿布折成十字形，最后在尿布上面别上别针，这些地方都要认真培训，严格规范。学辨识方向。有人要上洗手间，“右前方，约米，第三号景点东，那个红色的房子”；有人要喝可乐，“左前方，约米，第七号景点东，那个灰色的房子”；有人要买邮票，

36、“前面约米，第十一号景点，那个蓝条相间的房子”顾客会问各种各样的问题，所以每一名员工要把整个迪斯尼的地图都熟记在脑子里，对迪斯尼的每一个方向和位置都要非常地明确。从一个最基层的清洁工的培训，可以看出，我们的服务行业的管理与他们的差距，这种差距不是短时间能够弥补的。以下的一段话可以给我们的员工培训以启发：“你们这里的工作岗位，不是一般意义上的工作岗位，这里是你们展示自己的舞台。犹如棒球选手站在棒球场上；相扑选手站在相扑台上；演员站在舞台上；你们是否也激情洋溢地站在各自的舞台上？是否也在努力证明自己的存在？是否意识到自己的表现正在被周围的客人品评注视？如果不是这样，请务必再考虑考虑吧！如果你黯然无

37、光地站在那里，或许会断送掉正在上演的整场演出。相反，如果你光彩夺目，演出就会获得成功，或许你也会因此而成为明星。”这是东京迪斯尼乐园的首任社长、创建人高桥政知在一次员工大会上的讲话。其充满情感的陈述，不仅表明了东京迪斯尼乐园对自身、对其员工的认识与定位，同时也体现出其在员工工作问题上所采取的积极思维模式。即通过情感激发、增强员工的工作激情，促使其走向实现自我价值的明星之路。三、对于泰达城开发的启发编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页 共19页第 9 页 共 19 页对泰达城这个项目而言，日本的很多项目在不同的点上都有借

38、鉴意义。综合起来，我认为：以运河城的规划设计思想和功能布局为主要参考，吸纳其它项目最新的内容，结合泰达城地块本身的地理和文化特征，进行整体规划和开发，并引进先进的管理团队，负责将来的运营管理，我们的项目才会成功。1泰达城位于天津市中心北部的老城区，旁边是海河和南运河，在地理位置上与福冈运河城有非常相似的地方。而北部由于历史的原因，目前相较南部而言，经济上落后，缺乏与未来经济发展相匹配的商务、商业、娱乐休闲和文化设施。因而为泰达城提供了一个机会，在本部城区中心建设一个集高级居住、商业餐饮、娱乐休闲、体育健身、商务办公于一体的综合功能中心，它将成为城市北部中心区，一个天津市新的标志区。2 在公建区

39、的功能设置上，除了已经确定的超市外，应该有一到两家酒店，可以一个三星级、一个四星级；一间 5A 级的写字楼，一个定位清楚的品牌商店群、一条特色商业街，很重要的，要有一个大型室内游乐场。3在品牌商店群内部可以有集中的特色餐饮，在写字楼和酒店的底层可以有大型的餐厅，在特色商业街上可以有一些酒吧、茶室。4室内游乐场可以将几个成功的项目整合起来，去掉那些占地面积巨大而经济效益不高的项目。一个比较好的组合是以韩国乐天的室内游乐场为蓝本，加入迪斯尼和环球影城中最新的游乐项目和运作模式。具体的项目可以有：过山车（可以放室内，也可以像后乐园那样建筑在游乐场建筑上面），激流勇进、旋转木马、海盗船、单轨高空缆车、

40、跳楼机、4D 仿真电影、回到未来探险车，同时还要引进巡回表演。在游乐场中，可以售卖专门定做的玩具和糖果及纪念品。5除了商业、商务上的特色定位（需深入研究，细分天津市场）以外，环境的营造对这个地区也是至关重要的。首先是将水的引入，这点上也可以参考福冈运河城，只不过将水面再宽一些，让人感觉更加惬意。在建筑的外沿、立面设计上，要有整体性，并在整体性中体现个体的差异性。在整体识别方面，要设计出整个区域的标识，以不同形式体现在各个角落。6区域内的雕塑、小品、路灯、装饰品甚至垃圾箱这类服务性器具要体现出本区域特色。而本区域的特色应该离不开海洋、漕运，离不开对本地文化资源的挖掘，有的地方甚至可以直接利用历史

41、上遗留下来的物件作为装饰，使人在享受最现代、最新潮的生活便利的同时观照历史，从而提升它的价值和长远魅力。在设计和制作方面，一定不能将就、不能粗制滥造，一定要本着作为艺术品的角度来做。可以利用各方面的资源来做到这一点。7在整体营运管理方面，公司要有一个统筹机构，但具体项目的经营管理一定要引进发达国家或地区的专业公司。每一个业态都有独特的运行规律。而服务业这种行业尤其不能由国有公司来做，现在为止还没有一个成功的例子，我相信今后也不会有。要让这些先进的公司把本地区的品质做起来、保持住，使这个地区保持长久的魅力，不断焕发出新的光彩。日本城市化模式及其农业与农村的发展一、日本农村城市化的特点日本的城市化

42、是伴随工业化发展起来的，开始于明治维新时期，其城市化的主要特点：1高度集中城市化模式编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第10页 共19页第 10 页 共 19 页日本城市化是一种人口从农村及小城镇地区向太平洋沿岸城市移动的过程，日本三大都市中心分别是东京、大板、名古屋。东京是最大的都市区，目前 126亿日本人口中的 25生活在东京的 23 个行政区及其周围，1998 年三大都市区人口占全国人口的 468。集中性还表现在城市国土空间分布上的高度集中。日本的 10 大城市集中分布在太平洋沿岸工业地带，而且 7 个分布在从东京到

43、大阪的东海道都市带内。2日本工业化与城市化同步推进日本自 20 世纪 60 年代初推行工业化政策以来，由于城市工商业为农村剩余劳动力提供了大量就业机会，农户转移速度加快，农户人口急剧减少，据统计，1960 年日本农户为 606 万户，1975 年减至 495 万户，1990 年农户数降至 383 万户。工业化快速发展，吸收了大量农户到城市就业，1965 年日本第二产业增加值占 47.9，非农就业比重占 75.3，城市化达68.l，二三产业发展成为城市化的主要动力。日本工业化与城市化协调发展，与日本工业的特点有关。日本轻重工业之间关系比较协调，日本轻工业的比较劳动生产率一直大大低于重工业，吸纳了

44、工业化过程中大量从第一产业转出的劳动力，而重工业则始终保持高技术密集性，比较劳动生产率高，技术进步快，从而为整个国民经济的发展提供了先进的技术设备。日本工业的另一特点是中小企业发挥着十分重要的作用。在日本城市中最早能吸收劳动力的是一些技术要求不很高的小企业。据统计，日本从 50 年代到 70年代的城市化大发展期间，中小企业发展很快。1954 年，日本共有 328 万个中小企业，从业人数 1477.58 万人，到 1971 年，中小企业发展到 508 万个，从业人数达到 3 040 万人，增加了 1 倍多。3内力作用和外力作用相结合的城市化日本城市化不仅得益于自身努力，外部因素也起了不可低估的作

45、用，在日本城市化急剧推进的五六十年代，正是国际环境有利于贸易和经济增长的时期。外资及技术的引进加快了日本城市化的进程。1950-1970 年日本共引进外资 126 亿美元，向国外借款 67 亿美元，另外还有证券投资 59 亿美元。尽管在日本经济发展中，以本国资本为主，外资占的比重较少，但由于外资主要集中在电子、钢铁、公路、铁路、机械、石油、化工和海运业等基础生产部门，这对推动日本工业化和城市化提供了直接动力。而且在战后，日本国内资金严重不足，50 年代引进的 285 亿美元的外资对日本经济的起飞起到了重要作用。二战以后，日本在购买国外先进技术方面始终走在前列。积极引进、消化、吸收和改造国外技术

46、，成为日本工业化和城市化的一大动力，据统计，1950-1973年，日本共引进技术 ZI863 项，累计金额 4356 亿美元，其中 50 年代年平均引进技术 233 项，60 年代年平均引进数猛增到 1090 项，197（y197 年间，平均每年引进 2157 项，技术引进带动了日本的技术革命。二、农村城市化与农业、农村的发展1农业、农村发展经历了一个曲折发展的过程日本五六十年代人口转移是以向城市转移为主，农村地区向大都市地区的人口转移始终占日本国内人口转移总量的 13 以上。1958-1960 年，到非农产业就业的农业劳动力每年为 68.6 万人，其中有 41 万人流人城市，占 59.5，而

47、编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页 共19页第 11 页 共 19 页流人农村非农产业的仅有 27 石万，占 40.l，结果形成了农村地区的人口过疏问题：农村人口稀疏、产业衰退、基础设施奇缺、文化水平落后。日本农业的发展也适应城市化发展做出了调整，为了使农户有时间在城市从事非农产业，必须设法提高机械化程度。1960 年日本用于农业机械的支出为 841亿日元，1975 增加到 9685 亿日元，增长了 10 倍多，70 年代中期已基本实现了从耕作、插秧到收获的全面机械化。机械化的发展又进一步促进了城市化，但片面适应城

48、市化也给农业带来一系列的问题：第一，使农业生产费用大增。1950 年每一农户平均农业经营年投人仅为 4万日元，1987 年达到 1714 万日元，比 1950 年增加了 36 倍还多。第二，在城镇化过程中农业用地被大量占用，粮食产量及自给率大大降低。日本从 1940 年农业用地面积开始减少，到 90 年代损失了 52的农田，粮食产量比最高产量减少了 33，结果粮食主要依靠进口，1993 年日本粮食消费总量的 77依靠进口。2随着农村城市化的完成，农业、农村逐步现代化随着经济发展和农村城市化，农业人口减少，农业生产率提高，政府对农村基础设施投入增加，城乡收入差别缩小。（1）农业人口减少。自 50

49、 年代快速城市化以来，城市工商业为农村剩余劳动力提供了大量就业机会，农业人口转移速度加快。农业人口占总人口的比例，1970 年为 25 3，1980 年为 18 3，1990 年降到 14 0，1997 年再降到 9 2。农业人口的减少为农户规模的扩大及农业现代化创造了条件。（2）农业生产率提高。随着日本农村城市化，农村人口减少，农民收人增加，对土地投入增加，从而促进了农业劳动生产率的提高。从主要农产品单位面积产量看，1960 一 1986 年，水稻平均由 4010kghm2 提高到 5260kghm2，小麦由 2540kghm2 提高到 3570kghm2，分别提高了 31.2和 40.6。

50、1985 年，日本每公顷谷物的单产高达 5790kg，远远高于发达国家的平均水平 2960kg。日本的劳动生产率，在 1952-1972 年的 20 年间，提高了 3.2 倍。（3）政府对农村基础设施投人增加。日本在城市化中后期注意到农业、农村发展问题，加大了对农村基础设施的投人。日本对农村投资的方式及渠道较多，中央政府主要是对建设项目进行财政拨款及贷款，地方政府除财政拨款外，还可以发行地方债券，用于公共设施的建设。日本政府对农村基本建设投人很大，1998年为 10840 亿日元，1999 年增至 10910 亿日元。农村基础设施的改善，加强了城镇间、城乡间联系，为实现城乡一体化提供了可能，而