长沙房地产市场发展趋势.ppt

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1、长沙房地产市场发展长沙房地产市场发展趋势趋势宏观长沙宏观长沙长沙城市概括长沙城市概括长沙城市概括长沙城市概括长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平长沙发展定位与发展规划长沙发展定位与发展规划长沙发展定位与发展规划长沙发展定位与发展规划地理概况地理概况属性特征属性特征湘江下游湘江下游 水域之城水域之城商圈中心商圈中心 历史名城历史名城数据指引：境内有流入湘江的支流15条 数据指引：我国首批公布的24个历史文化名城之一 数据指引：中国优秀旅游城市 长沙城市概况历史文化特征历史文化特征自然环境自然环境千年文化千年文化 名校之城名校之城四季分明四季分明

2、 伴山之城伴山之城数据指引：各类学校3761所，其中高等院校23所 数据指引：平均气温为17.2C 数据指引：年平均日照时数为1677小时 数据指引：闻名天下的岳麓书院已有千年历史 长沙城市概况行政区域人口行政区域人口与其他城市空间关系与其他城市空间关系湖南省会湖南省会 城化大城城化大城长株潭群长株潭群 枢纽之城枢纽之城数据指引：长沙户籍总人口为610.38万人 数据指引：非农业人口212.57万人，农业人口397.81万人 数据指引：重庆上海高速公路将使长沙处于两个中心城市8小时物流圈的交汇点 数据指引：武汉广州高速铁路将使长沙融入武汉、广州3小时经济圈中 数据指引：比郑州、武汉等城市群更靠

3、近珠三角经济圈 长沙城市概况宏观长沙宏观长沙长沙城市概括长沙城市概括长沙城市概括长沙城市概括长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平长沙发展定位与发展规划长沙发展定位与发展规划长沙发展定位与发展规划长沙发展定位与发展规划经济快速增长经济快速增长 带动地产发展带动地产发展长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平GDPGDP收入支出同步增长收入支出同步增长 消费活力强劲消费活力强劲居民收入支出居民收入支出长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平各社会层级的居住性支出差别不大各社会层级的居住性支出差别不大居住支出比例居住支出比例长沙经济实力与发

4、展水平长沙经济实力与发展水平固定资产投资稳步增长固定资产投资稳步增长固定资产投资固定资产投资长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平房地产投资增长最为稳定房地产投资增长最为稳定房地产投资增长房地产投资增长长沙市固定资产投资增长率长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平人均住房低于全国平均水平，其中人均住房低于全国平均水平，其中人均住房面积人均住房面积收入情况人均住房面积调查户数百分比低收入户13.86m4010%较低收入户15.84m4010%中等收入户18.10m24060%较高收入户21.21m4010%高收入户21.55m4010%平均/汇总18.1 m400100%备注资料来源

5、：长沙统计年鉴2004长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平长沙市在湖南整体经济环境中起主导作用长沙市在湖南整体经济环境中起主导作用长沙在湖南的地位长沙在湖南的地位经济指标经济指标长沙市长沙市湖南省湖南省长沙市长沙市/湖南省湖南省经济指标数据对比经济指标数据对比GDP总量1108.85亿元5612.3亿元20%GDP增长速度14.8%12%1.23：1 固定资产投资590.6亿元1981.3亿元30%地方财政收入104.4亿元316.5亿元33%城镇居民可支配收入11021元8617元1.28：1农民可支配收入4315元2838元1.52：1长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平长

6、沙市的经济实力与发展地位整体处于中游，但是长沙市的经济实力与发展地位整体处于中游，但是长沙在全国的地位长沙在全国的地位经济指标经济指标长沙市长沙市全国全国长沙市长沙市/全国全国经济指标对比经济指标对比名次名次/国内地位国内地位GDP总量928.2亿元116694亿元0.8%21/21/较低较低GDP增长速度14%9.1%1.54：118/18/中游中游固定资产投资444.0亿元55118亿元0.81%18/18/中游中游财政收入59.9亿元21691亿元0.28%22/22/较弱较弱城镇居民可支配收入9933元8472元1.17：113/13/较高较高农民可支配收入3745元2622元1.43

7、：115/15/较高较高长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平20042004全国商品房销售面积排行榜（前全国商品房销售面积排行榜（前3030名）名）排名排名城市名称城市名称销售面积（万销售面积（万MM2 2）房地产投资（亿元）房地产投资（亿元）1 1上海上海34893489117511752 2北京北京24722472147314733 3重庆重庆131713173933934 4天津天津129212922552555 5成都成都112911292912916 6深圳深圳9369364324327 7广州广州8738734414418 8南京南京8088082932939 9苏州苏州7

8、077073343341010佛山佛山66066096961111武汉武汉6586582332331212杭州杭州6056053293291313沈阳沈阳5245243433431414宁波宁波5175172342341515青岛青岛516516163163排名排名城市名称城市名称销售面积（万销售面积（万MM2 2）房地产投资（亿元）房地产投资（亿元）1616昆明昆明51151180801717郑州郑州5045041221221818大连大连4864862082081919哈尔滨哈尔滨4594591201202020福州福州4174172232232121无锡无锡410410196196222

9、2烟台烟台40040095952323厦门厦门37737791912424合肥合肥3693691381382525南宁南宁34234266662626绍兴绍兴3263261161162727温州温州3143141411412828东莞东莞28528593932929乌鲁木齐乌鲁木齐25725740403030长沙长沙24824817617620042004全国商品房销售面积排行榜（前全国商品房销售面积排行榜（前3030名）名）长沙市的经济水平与人均收入并不在一个水平线上长沙市的经济水平与人均收入并不在一个水平线上长沙在中部六省的地位长沙在中部六省的地位经济经济指标指标长沙长沙武汉武汉南昌南昌郑

10、州郑州太原太原合肥合肥六市总量或六市总量或平均水平平均水平长沙长沙/六市六市总量对比总量对比名次名次/六六省地位省地位GDP总量928.2亿元1662.4亿元641.0亿元1102.0亿元515.6亿元477.8亿元5327.0亿元17%3/3/中游中游GDP增长速度14%12.1%15.5%14.7%15.5%13.3%14.2%0.99：14/4/中游中游固定资产投资444.0亿元645.1亿元235.0亿元502.3亿元204.5亿元255.1亿元2286.0亿元19%3/3/较高较高财政收入59.9亿元80.4亿元31.5亿元65.9亿元33.4亿元35.9亿元307亿元20%3/3/

11、较高较高城镇居民可支配收入9933元8525元7793元8641元8264元7784元8490元1.17：11/1/最高最高农民可支配收入3745元3497元2808元3631元3502元2385元3261元1.15：11/1/最高最高长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平长沙的城市化水平发展、农民人均收入、人均住房发展长沙的城市化水平发展、农民人均收入、人均住房发展都已赶超政府速度都已赶超政府速度长沙现状与十五计划比较长沙现状与十五计划比较经济指标经济指标20042004年年同比增长同比增长十五计划（十五计划（20052005年）年）GDP总量1108.85亿元14.8%1300亿元地

12、方财政收入59.9亿元（2003年）33.2%60亿元总人口（按户籍）610.38万人1.4%625万人以内城镇化水平51.19%2.03%46%城市人均可支配收入11021元11%12100元农民人均可支配收入4179元14.6%4100元城镇失业率3.9%4%以内人均公共绿地7.44平方米14.3%9平方米城市居民人均住房面积18.1平方米（2003年）15平方米农村居民人均住房面积48.4平方米（2003年）45平方米长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平宏观长沙宏观长沙长沙城市概括长沙城市概括长沙城市概括长沙城市概括长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水平长沙经济实力与发展水

13、平长沙经济实力与发展水平长沙发展定位与发展规划长沙发展定位与发展规划长沙发展定位与发展规划长沙发展定位与发展规划长沙发展定位与城市规划长沙发展定位与城市规划城市性质城市性质城市布局城市布局商贸发达商贸发达 消费旺盛消费旺盛主体核心主体核心 两翼两组两翼两组概念指引：全省政治、经济、文化、科技中心 规划指引：主体为城市旧城区周围集中联片发展地域 规划指引：两翼指马坡岭泉塘为东翼、望城坡天顶乡为西翼 概念指引：无明显发展特色 规划指引：两组团指捞霞组团和坪塘组团 功能定位功能定位城市规模城市规模文化高新文化高新 引领四市引领四市国内大城国内大城 现代文化现代文化概念指引：四市经济强市、窗口城市、现

14、代都市、山水名市 规划指引：市域总人口达到688万人规划指引：城市化水平达到70%概念指引：长株潭现代化城市群 长沙发展定位与城市规划长沙发展定位与城市规划一主：城市主体两次：河西新城、星马新城四组团：暮云组团、捞霞组团、高星组团、含蒲组团长沙发展定位与城市规划长沙发展定位与城市规划城市空间结构规划城市空间结构规划一主一主城市主体城市主体指河东城区集中联片发展区域，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线，规划城市建设用地124平方公里，城市人口规模146万人。规划强化综合服务功能，建设城市商务城市商务中心和商业中心中心和商业中心，使之成为集信息、金融、商务、信息、金融、商务、行政办公行政办公于一

15、体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”二次二次河西新城河西新城河西新城位于湘江以西，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，规划城市建设用地65平方公里，城市人口规模为65万人。在保护好岳岳麓山风景名胜区和其他自然麓山风景名胜区和其他自然山水体系山水体系的前提下，充分利用科研院校云集的有利条件以及国家级高新技术开发区的先导优势，大力发展高新技术产业，使之成为环境一流、水平一流的文化科教产文化科教产业中心业中心。二次二次星马新城星马新城星马新城位于城市主体东面，规划城市建设用地64平方公里，城市人口规模为53万人。以星沙星沙国家级经济开发区、马坡国家级经济开发区、马坡岭农业高科技园以及广电岭农

16、业高科技园以及广电中心、世界之窗中心、世界之窗为依托，扩大高新技术产业基地的规模，利用其特有的对外交通优势，大力发展新型新型工业、高科技农业、航空工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业产业和文化休闲产业。四组团四组团暮云组团暮云组团暮云组团位于城市主体以南，北至绕城线，西至湘江，东南至都市区边界，包括暮云镇全部、大托乡部分及洞井镇部分，规划城市建设用地12平方公里，城市人口规模为9万人。利用其区位和资源优势，布局面向长株潭的旅布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设游、商贸等区域性公共设施施。四组团四组团捞霞组团捞霞组团捞霞组团位于城市主体以北，东北至都市区边界，西至湘江，南至浏阳河，包括捞

17、霞开发区和丁字镇，规划城市建设用地20平方公里，城市人口规模为14万人。结合城市主体内货运码头和火车北站的搬迁，布局霞凝新港和捞霞货运站、编组站，成为水运、公路、铁路的中转联运中心，并规划仓储用地、物流中心、大运量的工业基地。四组团四组团高星组团高星组团高星组团位于城市主体西北部，东至湘江，西北至都市区边界，南至市区边界，包括高塘岭镇和星城镇，规划城市建设用地16平方公里，城市人口规模14万人。利用现有工业基础以及河西高新产业的辐射，规划为以机械、机械、食品工业为主的综合性产食品工业为主的综合性产业区、市区新产业开发及业区、市区新产业开发及置换外迁企业基地置换外迁企业基地。四组团四组团含浦组团

18、含浦组团含浦组团位于城市主体西南部，西南至都市区边界，东至湘江，北至市区边界，包括含浦镇和坪塘镇，规划城市建设用地9平方公里，城市人口规模为9万人，主要为岳麓山大学城岳麓山大学城的远期发展用地以及与之的远期发展用地以及与之配套的生活居住用地配套的生活居住用地，对坪塘现有小水泥厂逐步实行关停并转。长长沙沙城城市市格格局局发发展展总总图图中央商务中央商务行政区行政区高新科教高新科教产业区产业区科技休闲科技休闲游览区游览区旅游商贸旅游商贸服务区服务区仓储物流仓储物流联运区联运区综合服务综合服务产业区产业区大学城配大学城配套生活区套生活区三级城市圈三级城市圈二级城市圈二级城市圈一级城市圈一级城市圈汇报

19、纲要汇报纲要宏观长沙宏观长沙长沙房地产长沙房地产市调总结长沙房地产长沙房地产长沙房地产长沙房地产长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系长沙普通住宅市场分析长沙普通住宅市场分析长沙普通住宅市场分析长沙普通住宅市场分析长沙别墅市场分析长沙别墅市场分析长沙别墅市场分析长沙别墅市场分析长沙房地产发展预测长沙房地产发展预测长沙房地产发展预测长沙房地产发展预测完成开发投资：完成开发投资：指在报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费的投资。商品房：商品房：商品房包括住宅、办公楼、商业营业用房及其他房屋。住宅：住宅：指

20、专供居住的房屋，包括别墅、普通住宅、经济适用房、职工家属宿舍和集体宿舍等。别墅、高档公寓：别墅、高档公寓：指建筑造价和销售价格明显高于一般商品住宅的商品住宅。经济适用房：经济适用房：指根据国家经济适用房计划安排建设的政策性住宅。经济适用房主要是由国家统一下达投资计划，房地产公司开发，对外销售，销售价格实行政府指导价。施工面积：施工面积：指在报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。前言前言名词解释名词解释销售面积：销售面积：指报告期内已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积

21、。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。长沙市房屋产权管理局统计的销售面积不包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。预售面积：预售面积：指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正或协议销售的商品房屋的面积列入实际销售面积。长沙市房屋产权管理局统计的预售面积，对报告期预售又在报告期转正或协议销售的商品房屋的面积不列入实际销售面积。空置面积：空置面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。前言前

22、言名词解释名词解释长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系用途：住宅完成速度相对较快用途：住宅完成速度相对较快房地产完成投资情况房地产完成投资情况长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系区域：开福区启动速度最慢区域：开福区启动速度最慢房地产完成投资情况房地产完成投资情况长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房供应情况（商品房供应情况（20042004总体）总体）新开工面积731.07万平方米，比2003年同期增长62.42%施工面积1634.95万平方米，比2003年同期增长39.75%竣工面积636.29万平方米，比2003年同期增长5.74%长沙房地产市场供求关系长沙房地

23、产市场供求关系商品房供应情况（施工面积）商品房供应情况（施工面积）住宅仍是市场竞争的主角住宅仍是市场竞争的主角长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房供应情况（施工面积）商品房供应情况（施工面积）开福区处于最末位，明显不是热点开福区处于最末位，明显不是热点 长沙长沙20042004年年112112月商品房施工面积月商品房施工面积 单位：万平方米单位：万平方米项目项目住宅住宅办公楼办公楼商业商业其他其他合计合计面积占%面积占%面积占%面积占%面积占%全市1168.5100%72.88100%239.98100%143.59100%1624.95100%芙蓉区185.3615.86%35

24、.849.12%47.2919.71%3131.59%299.4518.43%天心区176.7015.12%14.5920.02%23.709.88%28.0219.51%243.0114.95%岳麓区158.8313.59%2.543.49%20.018.34%22.7215.82%204.1012.56%开福区开福区123.91123.9110.60%10.60%3.563.564.86%4.86%9.999.994.16%4.16%9.799.796.82%6.82%147.25147.259.06%9.06%雨花区302.5625.89%11.0315.13%90.7237.80%33

25、.5623.37%437.8726.95%长沙县132.5711.35%2.152.95%31.4813.12%12.738.87%178.9311.01%望城县26.302.25%0.140.19%2.541.06%1.050.73%30.031.85%宁乡县22.811.95%0.330.45%6.122.55%0.560.39%29.821.84%浏阳市39.423.37%2.743.76%8.133.39%4.162.90%54.453.35%长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房供应情况（新开工面积）商品房供应情况（新开工面积）新开工面积与施工面积基本相等新开工面积与施工

26、面积基本相等长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房供应情况（新开工面积）商品房供应情况（新开工面积）开福区的未来市场有强大激发空间开福区的未来市场有强大激发空间 长沙长沙20042004年年112112月商品房新开工面积月商品房新开工面积 单位：万平方米单位：万平方米项目项目住宅住宅办公楼办公楼商业商业其他其他合计合计面积占%面积占%面积占%面积占%面积占%全市543.22100%12.71100%104.76100%70.38100%731.07100%芙蓉区67.7712.48%3.7829.74%16.9116.14%8.8112.52%97.2713.31%天心区82.68

27、15.22%3.7729.66%5.325.08%9.1613.02%100.9313.81%岳麓区74.4113.70%0.584.56%6.165.88%16.1822.99%97.3313.31%开福区开福区89.5889.5816.49%16.49%2.212.2117.39%17.39%9.719.719.27%9.27%8.908.9012.56%12.56%110.40110.4015.10%15.10%雨花区119.9922.09%1.7313.61%50.8448.53%13.3719.00%185.9325.43%长沙县70.1612.92%0.191.49%11.9611

28、.42%11.3916.18%93.7012.82%望城县11.442.11%00.00%1.591.52%0.690.98%13.721.88%宁乡县12.802.36%00.00%0.970.93%0.220.31%13.991.91%浏阳市14.392.65%0.453.54%1.31.24%1.662.36%17.802.43%长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房供应情况（竣工面积）商品房供应情况（竣工面积）竣、施工基本等量，市场过度平稳竣、施工基本等量，市场过度平稳长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房供应情况（竣工面积）商品房供应情况（竣工面积）开福区明显

29、处于发展起步阶段开福区明显处于发展起步阶段 长沙长沙20042004年年112112月商品房竣工面积月商品房竣工面积 单位：万平方米单位：万平方米项目项目住宅住宅办公楼办公楼商业商业其他其他合计合计面积占%面积占%面积占%面积占%面积占%全市461.36100%34.27100%94.05100%46.61100%636.29100%芙蓉区60.3913.09%21.6463.15%14.0814.97%10.4322.38%106.5416.74%天心区39.88.36%3.7510.9413.6614.52%3.687.90%60.899.57%岳麓区53.7011.64%0.210.61

30、%3.843.70%7.8616.86%65.2510.25%开福区开福区32.7432.747.10%7.10%1.351.353.94%3.94%1.041.041.11%1.11%1.691.693.63%3.63%36.8236.825.79%5.79%雨花区182.6639.59%2.828.23%41.2643.87%15.2232.65%241.9638.03%长沙县51.0311.06%1.965.72%16.8217.88%5.2011.16%75.0111.79%望城县11.692.53%0.140.41%1.491.58%0.010.02%13.332.09%宁乡县6.6

31、81.45%00.00%0.981.04%0.170.36%7.831.23%浏阳市22.674.91%2.407.00%1.241.32%2.355.04%28.664.50%快速增长的开发量将带动上市量的膨胀快速增长的开发量将带动上市量的膨胀把长沙商品房新开工面积和竣工面积的增长情况对比来看，2004年长沙市商品房开发呈现出的是急速膨胀的状态，新开工面积的急剧膨胀意味着2005年长沙商品房的上市量也将迅速膨胀。城市居住中心和商务中心初步显现城市居住中心和商务中心初步显现从施工、新开工、竣工三个方面的数据来看，雨花区的住宅和商业经营用房的面积都是最大的，芙蓉区办公楼的面积是最大的，几年内，这

32、两个区将是长沙市的居住中心和商务中心。长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房供应情况汇总商品房供应情况汇总开福区房产开发势头强劲开福区房产开发势头强劲从完成投资、施工面积、竣工面积来看，开福区商品房开发落后于各区，但从新开工面积来看，开福区仅次于雨花区，而且，开福区可供开发的土地储备量在各区中名列首位。开福区的交通路网等基础设施正在迅速改善，城市功能正在迅速完善，城市化的进程正在迅速推进，新河三角洲、湘江滨水区、新世纪片区、新港城、金鹰城等建设热点正在形成。开福区正面临房地产加速发展的重要机遇期。投资者对办公楼市场信心不足投资者对办公楼市场信心不足从新开工的面积来看，长沙2004年

33、办公楼新开工量为12.71万平方米，而2003年为31.23万平方米，开工面积下降了59.3%，再比较住宅与商业营业用房的增长势头，可以从一个侧面反映投资者对长沙写字楼市场缺乏信心。长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房供应情况汇总商品房供应情况汇总可以预见，开福区将成为继雨花区之后长沙另一个住宅开发的重点片区可以预见，开福区将成为继雨花区之后长沙另一个住宅开发的重点片区长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房销售情况（商品房销售情况（20042004总体）总体）现售面积248.17万平方米，比2003年同期增长44.3%预售面积369.18万平方米，比2003年同期增长

34、36.1%空置面积103.77万平方米，比2003年同期增长4.8%长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房销售情况（销售）商品房销售情况（销售）住宅销售状况相对于其他良好住宅销售状况相对于其他良好长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房销售情况（销售）商品房销售情况（销售）开福区目前的年消化量不高开福区目前的年消化量不高 长沙长沙20042004年年112112月现房销售面积月现房销售面积 单位：万平方米单位：万平方米项目项目住宅住宅办公楼办公楼商业商业其他其他合计合计面积占%面积占%面积占%面积占%面积占%全市216.88100%3.85100%24.46100%2.9

35、8100%248.17100%芙蓉区35.9316.57%2.0252.47%3.1412.84%0.3913.09%41.4816.71%天心区14.456.66%0.9825.45%1.134.62%0.5418.12%17.16.90%岳麓区33.9215.64%0.164.16%0.451.84%00.00%34.5313.91%开福区开福区18.4718.478.52%8.52%0.520.5213.51%13.51%1.281.285.23%5.23%0.340.3411.41%11.41%20.6120.618.30%8.30%雨花区72.5233.44%0.174.42%8.8

36、536.18%1.0334.56%82.5733.27%长沙县20.739.56%00.00%4.8619.87%0.144.70%25.7310.37%望城县3.431.58%00.00%0.291.19%00.00%3.721.50%宁乡县9.744.49%00.00%1.445.89%0.248.05%11.424.60%浏阳市7.693.55%00.00%3.0212.35%0.3010.07%11.014.44%长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房销售情况（空置）商品房销售情况（空置）住宅空置量并不占绝对比例住宅空置量并不占绝对比例长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供

37、求关系商品房销售情况（空置产品）商品房销售情况（空置产品）20042004年长沙共完成商品房开发年长沙共完成商品房开发5418954189套，其中套，其中120 m150m120 m150m为商品房开发的主力户型，其竣工套数和销售套为商品房开发的主力户型，其竣工套数和销售套数均为首位，所占比例分别为数均为首位，所占比例分别为29.01%29.01%和和30.16%30.16%，其次为，其次为150 m150 m以上的和以上的和100 m120 m100 m120 m。从商品房的空置情况来看，从商品房的空置情况来看，60 m60 m和和80 m100 m80 m100 m商品房空置商品房空置率为

38、零，率为零，从空置户型来看，主要集中在从空置户型来看，主要集中在150 m150 m以上，占总空置套数的以上，占总空置套数的39.99%39.99%。期房预售是长沙商品房销售的主流方式期房预售是长沙商品房销售的主流方式 从现房销售面积和预售面积的对比情况来看，长沙的商品房销售面积中，有近60%是在房屋竣工前通过预售实现的。雨花区是长沙住宅销售最主要的区域雨花区是长沙住宅销售最主要的区域 雨花区占现房总销售面积33.27%的份额，占预售房总销售面积的28.34%，市场份额远远领先于长沙其它区县 。长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房销售情况汇总商品房销售情况汇总芙蓉区是长沙办公楼销

39、售最集中的区域芙蓉区是长沙办公楼销售最集中的区域 芙蓉区的办公楼现房销售占全长沙的52.47%，期房预售占全长沙的40.40%，结合全市的开工、施工情况来看，短时间内，不可能有其它区县取代芙蓉区商务中心的位置 。开福区蓄势待发开福区蓄势待发 由于供应量的落后，开福区现楼与期房的销售量均处于较低的水平，但是，随着新开工量的迅速提升，大量的楼盘将进入市场，预计未来两三年开福区的销售量会有大幅度的提高 。长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房供应情况汇总商品房供应情况汇总长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系经济适用房供求状况经济适用房供求状况2004年，长沙市经济适用住宅小区建设

40、共完成投资10.58亿元,竣工建筑面积为110.74万平方米，销售经济适用住宅面积115.96万平方米，分别比去年同期增长147.21%、88.98%和56.91%。经济适用房建设量有所加大。2005年长沙市政府已经意识到经济适用房的大量开发对整个房地产市场健康发展的负面作用，计划将开发规模控制在50万平方米左右，后市将限量供应。长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系商品房价格状况商品房价格状况20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年商品房价格2582237624682738增长率8.0%3.9%10.9%商品房价格将进入稳定增长期商品房价格将进入

41、稳定增长期长沙房地产长沙房地产长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系长沙普通住宅市场分析长沙普通住宅市场分析长沙普通住宅市场分析长沙普通住宅市场分析长沙别墅市场分析长沙别墅市场分析长沙别墅市场分析长沙别墅市场分析长沙房地产发展预测长沙房地产发展预测长沙房地产发展预测长沙房地产发展预测普通住宅市场分析普通住宅市场分析月湖项目月湖项目城东片区城东片区体育新城，体育新城，芙蓉区政府为辐射中心；芙蓉区政府为辐射中心；城南片区城南片区新省政府新省政府为辐射中心；为辐射中心；河西片区河西片区分布于岳麓分布于岳麓区内；区内；城北片区城北片区沿芙蓉北路沿芙蓉北

42、路芙蓉中路分布。芙蓉中路分布。城中片区城中片区片区划分片区划分城城东东银港水晶城银港水晶城国际华城国际华城绿城绿城桂花桂花城城普通住宅市场分析普通住宅市场分析城城东东普通住宅市场分析普通住宅市场分析（1 1）交通网络发达）交通网络发达（2 2）片区形象较好）片区形象较好（3 3）日常生活配套达标，商业配套稀少）日常生活配套达标，商业配套稀少（4 4）片区内楼盘开发量大，品质普遍较高）片区内楼盘开发量大，品质普遍较高（5 5）120150 m120150 m三房、四房为户型主流三房、四房为户型主流（6 6）各楼盘的业主层次较高）各楼盘的业主层次较高（7 7）东部新城）东部新城“高尚生活社区高尚生

43、活社区”形象的初步确立形象的初步确立城城南南申奥美域申奥美域上海城上海城柠檬丽都柠檬丽都普通住宅市场分析普通住宅市场分析城城南南普通住宅市场分析普通住宅市场分析（1 1）中央政务区、生态示范新城初具规模）中央政务区、生态示范新城初具规模（2 2）浓厚的人文氛围，高质量的生态环境，提升）浓厚的人文氛围，高质量的生态环境，提升 了片区形象了片区形象（3 3）“聚集效应聚集效应”初见端倪初见端倪（4 4）片区内目标客户群的职业相对类似，各项目）片区内目标客户群的职业相对类似，各项目 依靠不同的形象定位来争取更多的客源依靠不同的形象定位来争取更多的客源（5 5）片区内土地供应量的相对充足，造成了一批）

44、片区内土地供应量的相对充足，造成了一批 20 20万平方米以上的大盘集中上市。万平方米以上的大盘集中上市。河河西西景秀江山景秀江山阳光阳光100100普通住宅市场分析普通住宅市场分析河河西西普通住宅市场分析普通住宅市场分析（1 1）人文氛围和自然历史景观具佳）人文氛围和自然历史景观具佳（2 2）市政府的西迁为河西地产市场的健康发展开辟）市政府的西迁为河西地产市场的健康发展开辟 了另一条快速通道了另一条快速通道（3 3）高校为片区内楼盘销售提供了丰富的客户资源）高校为片区内楼盘销售提供了丰富的客户资源（4 4）片区内项目品质参差不齐，开发商定价随意性）片区内项目品质参差不齐，开发商定价随意性 较

45、高较高城城北北芙蓉盛世芙蓉盛世四季美景四季美景普通住宅市场分析普通住宅市场分析城城北北普通住宅市场分析普通住宅市场分析（1 1）老城区这一片区形象短期内难以改变）老城区这一片区形象短期内难以改变（2 2）非商品房的大量存在，挤压了商品房市场的发展）非商品房的大量存在，挤压了商品房市场的发展（3 3）该片区）该片区“黄金期黄金期”的到来尚需时日的到来尚需时日城城中中芙蓉同发芙蓉同发新外滩新外滩普通住宅市场分析普通住宅市场分析城城中中普通住宅市场分析普通住宅市场分析（1 1）城市中心区的地段价值不可复制；）城市中心区的地段价值不可复制；（2 2）沿江风光带的建设提高了该片区的边缘地段价）沿江风光带

46、的建设提高了该片区的边缘地段价 值，为高端市场的发展提供了客观条件值，为高端市场的发展提供了客观条件（3 3）小型化趋势明显）小型化趋势明显（4 4）高层，小高层成为主流产品）高层，小高层成为主流产品（5 5）商业项目集中）商业项目集中（6 6）项目营销推广手段单一，多数项目形象雷同，）项目营销推广手段单一，多数项目形象雷同，没有鲜明特色。没有鲜明特色。（1 1）城市扩张催生大盘诞生，造城运动初步启动）城市扩张催生大盘诞生，造城运动初步启动 （2 2）小高层成为物业的市场发展趋势）小高层成为物业的市场发展趋势 （3 3）户型设计比较单一，）户型设计比较单一，100140m100140m的大户型

47、的大户型 为主流产品为主流产品 （4 4）中心繁华地段户型趋向小型化）中心繁华地段户型趋向小型化 （5 5）大型住宅项目通常分期开发，每年两期，每）大型住宅项目通常分期开发，每年两期，每 期约期约5 5平方米平方米 普通住宅市场调研小结普通住宅市场调研小结产产品品（1 1）2400350024003500元元/为主要价格区间为主要价格区间 （2 2）继城中片区价格高地形成之后，城东片区成为）继城中片区价格高地形成之后，城东片区成为 另一个价格高地另一个价格高地 （3 3）一些中小型本地开发商在操盘过程中定价随意）一些中小型本地开发商在操盘过程中定价随意 性较大性较大 （4 4）40004000

48、元元/以上高端市场的开发正处于酝酿期以上高端市场的开发正处于酝酿期 普通住宅市场调研小结普通住宅市场调研小结价价格格（1 1）市场竞争从同质化走向品质化、品牌化）市场竞争从同质化走向品质化、品牌化 （2 2）低端物业的卖方市场导致了多数本地中小开发）低端物业的卖方市场导致了多数本地中小开发 商推广手段的原始商推广手段的原始 （3 3）中高端物业市场营销手段大比拼，外来知名营）中高端物业市场营销手段大比拼，外来知名营 销机构大行其道销机构大行其道 （4 4）团购和关系户销售对一些楼盘的销售至关重要）团购和关系户销售对一些楼盘的销售至关重要 普通住宅市场调研小结普通住宅市场调研小结推推广广（1 1

49、）拥有高地段价值的楼盘销售状况良好）拥有高地段价值的楼盘销售状况良好 （2 2）多数）多数24002400元元/以下的楼盘和部分以下的楼盘和部分30003000元元/以以 上楼盘热销上楼盘热销普通住宅市场调研小结普通住宅市场调研小结销销售售（1 1）高校教师置业群体的消费力不容小觑：）高校教师置业群体的消费力不容小觑：（2 2）中、低档楼盘的置业者区域分布集中，年龄阶）中、低档楼盘的置业者区域分布集中，年龄阶 段跨越层次较大，主要为首次置业者段跨越层次较大，主要为首次置业者 （3 3）高档楼盘购买者中，二次置业者比例增长较快）高档楼盘购买者中，二次置业者比例增长较快 普通住宅市场调研小结普通住

50、宅市场调研小结客客户户长沙房地产长沙房地产长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系长沙房地产市场供求关系长沙普通住宅市场分析长沙普通住宅市场分析长沙普通住宅市场分析长沙普通住宅市场分析长沙别墅市场分析长沙别墅市场分析长沙别墅市场分析长沙别墅市场分析长沙房地产发展预测长沙房地产发展预测长沙房地产发展预测长沙房地产发展预测月湖项目月湖项目水云间水云间幸福里幸福里美林水郡美林水郡麓山别墅麓山别墅岳麓山公馆岳麓山公馆山水英伦山水英伦白竹水乡白竹水乡绿城绿城青竹青竹园园圣爵菲斯圣爵菲斯御景龙城御景龙城长沙别墅市场分析长沙别墅市场分析板块划分板块划分金鹰城板块金鹰城板块星马板块星